房产避税大比拼

房产避税大比拼



近年来国家调整房产交易的政策不断出台，尤其是税收方面如营业税、个人所得税、土地增值税等。营业税规定对个人购买住房不足两年交易的情况征收全额营业税；个人所得税规定对个人出售房产净所得征收20%比率的营业税；土地增值税规定对5年内出售的非普通住宅、其他类型房屋征收增值部分一定比率的土地增值税，这些近几年来增加的税收政策对售房者和购房者均产生了巨大的影响。为了免交税费，卖方要么将该项税费转嫁到买方头上，要求买方代为缴纳税费，要么将出售时间顺延，等购房时间达到五年后再出售以规避部分税费。然而，往往在政策出台几个月后，不少精明的投资者就发现了在交易时规避营业税的操作方式：



方式一：先租后售，五年后完全转让

操作指数：★★★★★

风险指数：★☆☆☆☆

节省费用：★★★☆☆



曾先生是位IT人士，收入颇丰的他不久前在中关村买了套100万元的房子，然而房产证刚刚办理下来，公司就调他去南方某城市做区域经理。由于现在交易需要缴纳5.5万元的营业税，而且马上找到一位买家时间也比较紧迫，为了处置该房产，曾先生将房产交给某房地产经纪公司处置。该公司通过“以租待售”的业务，先将房屋代理出租，让曾先生得到五年的房租，在房产证满五年后替业主将房屋出售，让业主得到全部房款。



方法点评：

采用这种方法避税规避了营业税，卖方也可以在五年内得到稳定的租金收益，五年后一次性得到售房款。该方法缺点是可能不是在房价波动的最佳价位出手该房产，另外其前提是预期五年内该营业税政策不会改变。



方式二：利用房产赠与规避税费

操作指数：★★★☆☆

风险指数：★★★★☆

节省费用：★★☆☆☆



肖先生于2004年以50万元的价格购买了一套位于东城区的两居室，房产证上的日期是2004年6月。2007年6月，肖先生一家看中了南城的一处大房子，想将这处房产卖掉，将所得房款用来支付购买新房的费用。然而，按照市场价格，如今这套两居室价格已经涨到将近100万元，而转让所需缴纳的营业税就达到5.5万元，另外还有1万元左右的个人所得税。如果等到两年后将房屋出售以规避营业税，不仅现在无法买到看中的新房，而且两年后想买的房子也可能会升值，加大购房成本。在与买家商量后，肖先生想出了一个办法：名义上将房屋赠与给买方，实际买方按正常价格支付给肖先生。在由买方缴纳了约1.8万元的赠与公证费后，双方进行了过户，而肖先生实际得到的售房款仍为100万元。



方法点评：

房产赠与是指房屋所有权人将房屋所有权无偿赠给他人的行为。房屋赠与当事人须提交房屋所有权证、赠与合同等书面证件，到房地产交易管理部门办理房屋所有权变更登记手续。采用赠与的方式规避税费，费用较少，只需缴纳公证费、评估费、评估值3％的契税等费用，尤其适合面积大于140㎡的非普通住宅转让，因为在五年内转让非普通住宅，要缴纳成交价5.5％的营业税、约1%的个人所得税、约1%的土地增值税和3％的契税。而采用赠与的方式转让，所缴税费仅为评估值3％的契税，节省了一大笔费用。但是，应用此种方式对买卖双方都存在较大的风险。首先，从法律的角度考虑，卖方可能改变初衷，申请法院撤消赠与合同。其次，根据《合同法》规定：“赠与的财产有瑕疵，赠与人不承担责任。”因此，如果买方入住房屋后发现有质量问题，就很难要求原业主赔偿。第三，在实际支付房款时可能会发生“先过户还是先交费”的问题：卖方完成房屋的赠与后买方可能会拒绝付款；或者买方在支付全部房款后，卖方拒绝赠与。最后，由于赠与的房屋无法办理按揭贷款，因此购房者需要具有比较大的经济实力，能够一次性支付购房款。



方式三：通过降低成交价格减少税费

操作指数：★★★☆☆

风险指数：★☆☆☆☆

节省费用：★☆☆☆☆



陈小姐是一家银行的信贷部经理，由于工作上的关系，她经常接触房地产评估公司和房地产经纪公司。半年前陈小姐刚刚买了套位于公司附近总价80万元的房子，然而最近由于工作单位的办公地址变化，要到离家很远的地方上班，因此她考虑将房子卖掉，到离公司办公比较近的地方重新购买一套。为了能够少交一些税陈小姐要求经纪公司在与买方签订买卖合同时将房屋成交价写得低一些，比如在合同中标明成交价为60万元，而实际按90万元成交，则可以少缴纳16500元的营业税，又因售房价小于购房价，这样就直接避免了缴纳个人所得税。最终，陈小姐房屋的评估价和在买卖合同上签订的成交价格仅为60万元，而另外的30万元由买方私下支付给她。

方法点评：

采用此种方法减少缴纳税费，但是其避免的税额并不大，如果买方要贷款，而合同价太低会导致其贷款额不足。此外，如果是买方在过户后支付剩余房款，会存在买方在过户后拒绝支付的风险，为避免这种情况出现就需要买卖双方在合同中注明剩余的款项买方须以其他名义先行交与卖方，操作不当的话可能引发道德风险。



方式四：利用房产出典规避税费

操作指数：★★☆☆☆

风险指数：★★★★☆

节省费用：★★★★★



王女士是个专业的“炒房”者，近两年税收新政的频频出台给了她沉重的打击：手头还有一套全款购买的房子没有“处理”出去。如何尽快将房屋转让出去回笼资金成了王女士心头的一块心病。一个偶然的机会，她发现路边有个典当行可以做房屋典当。王女士心头一亮：把房子以典当的形式“卖”给购房者不就可以免交营业税及个人所得税了吗？由于不用缴纳营业税及个人所得税，很快王女士就找到一位买家。首先，王女士与买家签署了一份“典当合同”，合同表明王女士因急需用钱，将房屋出典给买方，出典费用即房屋出售价格为100万元，并同时约定如果在回赎期内王女士不将房屋赎回，房屋所有权将归买方所有。随后，王女士与买方将房产证、典当合同及双方身份证明等材料共同到房地产交易管理部门进行登记。回赎期过后，由于王女士“没有履行”典当合同的约定偿还买方的费用，买方取得房屋所有权，双方到房地局办理过户手续。在这次“出典”行为中，为了确保双方的利益，王女士要求买方在签署“典当合同”的时候支付了50％的购房款，同时买方以欠其它款项的名义向王女士打一张欠条，所欠金额与剩余房款金额相等，在过户完成之前，买方支付剩余房款。



方法点评：

房地产典当是指房屋所有权人在急需资金而又不愿放弃房屋所有权的情况下，有限期、有条件地将房屋出典，并在约定的期限内将房屋按原价赎回的法律行为。出典人在将房屋出典后即进入典期，在典期内不得回赎出房屋。典期结束后有一段时期的回赎期，在此期间，出典人可以以典价赎回出房屋。采用此种方法所涉及的费用仅为在过户时缴纳的契税及印花税，因此较大地节约了转让成本。但是，其可能出现的风险却也不小：首先，因为在出典期房屋所有权并未发生实际转移，仍掌握在出典人手中，即使出典人并不可以在典期内回赎典物，但在回赎期内其还可按原典价回赎典物，因此，一旦卖方反悔，在回赎期内要求回赎房屋，买方的权利将得不到保障。其次，如果在过户前买方不将剩余购房款交与卖方，按照典当合同，王女士仍欠买方100万元，扣除买方已交的50万元，原本买方欠王女士50万元的情况转而变成了王女士欠买方50万元。在此情况下，王女士将变得十分被动：要么以50万元的价格将房屋卖给买方，要么履行典当合同，支付买方100万元将房屋赎回。所以在签署典当合同的时候，卖方不仅应要求买方支付50％的购房款，还应让买方签署一个与欠剩余房款相等数额的欠条，以防买方不继续支付剩余房款。最后，由于房屋并未发生买卖，因此买方无法以按揭贷款的方式购买。



方式五：利用入股企业变更股权规避税费

操作指数：★★☆☆☆

风险指数：★★★☆☆

节省费用：★★★★★



李总是一位在商界闯荡多年的老手，经过多年的打拼，他成立了自己的家具销售公司，并在去年刚刚购置了一层底商用作家具展销。然而天有不测风云，李总的家里突然发生变故，他不得不返回自己的广东老家。在处理完剩余的家具商品后，面对将近1000㎡的底商，李总发了愁：已经谈好按2000万元转让的买方不愿意支付本应由李总缴纳的110万元的营业税及约40万元的个人所得税和土地增值税，双方为由谁来支付这越150万元的税费而陷入了僵局。就在李总一筹莫展的时候，一位朋友为他支了一招：既然买方是家公司，为何不以房产入股的形式将房产变现？李总恍然大悟，随即与对方展开洽谈。经过双方协商，作为买方的公司同意李总以房产入股的形式作为股东加入该公司，房产作价2000万元，在经过股东大会同意并报工商等部门备案后，公司“支付”李总2000万元，李总随即将所持股份转让给其它股东。



方法点评：

此种方法只适用于大额房产交易的情况，如果只是小额房产的过户交易，可以考虑通过变更企业法人方式进行转让。采用此种方式规避费用虽然几乎没有成本投入，但是大额的房产转让必然带来较大的风险。如果买方公司在李总以房屋入股后不向其支付2000万元的房款，由于没有任何约束性文件，那么他将受到极大的损失。其次，李总在将房屋入股之后，可能会成为股东大户，一旦假戏真做，也可能会对买方公司决策造成影响。最后，按此种方式转让房产同样不能进行按揭贷款，也成为限制购买客户的障碍之一。

综上所述，在规避房产转让所涉及的税费时，随之都会伴随一定的风险，投资者应在确保不与法律发生抵触的情况下，根据自己的实际情况选择适当的规避方法。



【综合评述】

自从房产交易环节多个税种相继开征以来，不少精明的买卖双方就开始想方设法钻国家政策的空子，某些不正规的房地产中介公司也为虎作伥，为客户偷逃税费提供协助。在此，我代表链家提醒各位客户，切不可因一时贪图小利而遭受更大的损失，所有逃税的方法都存在很大的风险，合理避税、按章纳税才是减少损失、保障自身利益的根本之道。

文章引用自：

70家旅馆赶工中 首家挂牌Nasdaq的中国旅馆

70家旅馆赶工中 首家挂牌Nasdaq的中国旅馆 东森新闻网

黄色显眼的外观、极简的装璜，是如家统一的标志，五年内，如家的黄色小旅馆从四家暴增至二百家，孙坚接受《今周刊》独家邀请来台演讲的同时，还有七十家旅馆正在全速赶工兴建中，这位看似温文儒雅、没有霸气的运行长是如何做到的？

　　过去战功 零售市场火速插旗

　　「我手中没有原子弹，不是『蹦』一声就炸开的！」孙坚摊开手说，从上海、北京到台湾，甚至在资本主义的天堂──美国，旅馆展店速度比便利商店还快，他总是被问到速成的秘诀，对他而言，速度是靠着坚定的运行力一点一滴积累出来的。

　　二○○四年十二月以前，孙坚是大陆零售业的明星，从与沃尔玛（Wal-Mart）合作的易初莲花量贩店市场部总经理到B&Q（中国取名百安居）市场副总裁，孙坚的长项就是展店，而且是快速展店，中国B&Q四年快速扩展四十家店就是在孙坚手中推展的。

　　如家在二○○二年六月由旅游网站携程网与大陆最大的首都旅游集团合资成立，首任运行长由创业股东季琪担任，二年多内，如家在北京、上海开了叁十八家旅馆，季琪的展店速度已经很快，但是起步较晚的如家仍落後於锦江之星旅馆，为了快速攻占市场，如家董事会选中了孙坚。

　　行动力一流的孙坚没有让如家股东失望，当其他竞争者竞相在东南沿海大城市近身肉搏时，他将阵地转向仍然是空白的渤海湾及东北城市，短短一年间就在东北地区扩展了五十家店，比前叁年的总合还多。

　　跨界酒店 攻城略地替换守成

　　为了选择开店的城市，孙坚会先到目标城市实地观察，他会去看机场班次密不密集、火车站人潮多不多、城市天际线有没有很多建筑吊车、公路是否正在扩建，如果城市充满活动力，就是如家可以落脚的地方，「城市要有动感，我才有feeling！」

　　只靠他一个人带头展店，如家永远无法超越竞争者，孙坚立即将展店条件标准化，进行系统化的复制。为了快速回收，如家只在火车站、公车站等主要交通枢纽、主要商业区及娱乐区设店，同城市两店之间距离不少於二公里，每间店总坪数在九百坪至一千五百坪之间，平均装璜一二○个房间。

　　如家的展店人员拿着规格化的评估表在全中国大陆查找适合的地点，表格上就是一连串的空格组成的试算公式，展店人员只要将访查的数字填入，各种成本加总後，符合五年回收的初步条件即可上报总部，「当前有四十六位专职觅地人员在全中国圈地，叁年後如家要扩展到一千家旅馆！」孙坚豪气的说。

　　复制标准 随时抽背「圣经」操作

　　开店速度决定如家的生存地位，但是如何维持第一家与第一千家有相同的服务质量，却是如家能否继续维持领先的关键，大量复制时只有影印机不会出错，孙坚因此决定将如家打造成一台「如家影印机」。

　　孙坚接任如家运行长时，如家的旅馆管理团队刚好制定了十七本的如家标准操作过程，这十七本厚厚的手册成为如家一天二十四小时运作的「圣经」，在圣经中详细规定从店长到清洁阿姨每天该做什麽事情、什麽时候做。

　　例如，最简单的开门动作也有规定，任何工作人员要开客人房门一定先敲叁声，说一声「服务员」，客人答应後，开叁分之一门，再说一次「你好，我是服务员」；在旅馆内看到客人，所有职工都要主动打招呼，并且直视客人的眼睛，任何人未照规定，都要受到扣分的惩罚。

　　除了详细的动作，旅馆的内部陈设也采视觉化、一致化的管理，例如电灯开关就标着不同颜色，兰色表示白天打开，红色表示傍晚六点打开，只要时间一到，如家全中国二百家店都会同时开、关灯。

　　为了方便管理基层的清洁职工，厨房水槽画出一条蓝线，只要加一杯清洁剂，将水放满到蓝线就是正确的稀释比例，一年叁百六十五天都是相同的操作过程。甚至连整理客房的清洁车也有固定的停车格，只要整理完毕就要停回到格线内。

　　「圣经有四百六十五个检查项目，必须每天检查，因为标准是如家未来发展的生命！」孙坚指出，为了舒展落实圣经的决心，他上任第一个月就开始请求全体职工熟背圣经，每月召集不同层级职工考试，曾经有一次同时召集全国一百位城市总经理考试，场面非常壮观。

　　关键干部 用资本主义方法管理

　　为了考验落实程度，每年如家都有明查、暗访的抽查操作，每家店每年不定期都会有两次的彻底检查，每一季都有总部派出的「神秘嘉宾」到全国各店暗中检查，以维持服务质量。

　　圣经条文繁杂，为了维持这台「影印机」的一致性，店长是落实标准操作过程的关键人物，管理店长用的是非常资本主义的方法。如家店长的平均月薪约人民币一万五千元至一万八千元，相当优厚，其中五○％是业绩奖金加利润分成，但只要在明查、暗访时遭到扣分，这笔帐就记在店长头上，结算得分低於八十五分就以零分计算，店长的奖金马上被中止，为了保住奖金及面子，全国店长莫不全力以赴。

　　靠着这股孙坚自己所比喻的「疯狗」精神，如家不仅撕开了中国平价商务旅馆市场，而且还一举超越过去的市场老大。二○○六年十月，如家更成功的在美国那斯达克（Nasdaq）上市，成为首家在美国上市的中国旅馆企业，第一天股价就上涨六○％，获得美国投资者的追逐，当前市值已超过十叁亿美元。虽然美国上市是对孙坚最好的肯定，但是他认为上市只是如家另一个起点。

　　从不骂人 系统会处罚犯错职工

　　要让一家拥有二百家分店、一万名职工来自中国五湖四海的企业每天完全照表操课，许多人都预期孙坚是一位像鸿海董事长郭台铭一样充满霸气的人物，但是看到孙坚时非但没有霸气，脸上反而时常堆满笑意，嘴上挂的是营造如家的亲情、友亲，让第一次见到他的人都相当惊讶。

　　「圣经是死的，标准是严厉的，这是挑战人性的工作。」孙坚感性的说，如家每个人都受到圣经的制约，如果公司文化还是没有人性的，没有感情的润滑，这家企业是没有办法持久的。在各地视察分店时，即使看到职工犯错，他也不会出言斥责，因为系统会处罚做错的人，重要是创建机制而不是发脾气骂人。

　　为了促进职工感情，他可以熟背二百一十八位店长的名字，也可以一次讲出他们的住房率和营收。在年会上，他甚至扮起小丑，和各副总轮流为店长们上菜，散会时，他甚至一一拥抱店长，还说「我爱你们。」他们也会回答：「我们也爱你。」

　　对孙坚而言，标准是如家最高的纪律，没有人可以违背，他每天要问职工与自己的是：「你做了吗？你做好了吗？你有每一天都做好吗？」只要每天鞭策，如家就会永远跑在竞争者的前面.

开发商又掀拿地热潮 二线地产竞争日趋激烈

开发商又掀拿地热潮 二线地产竞争日趋激烈

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http://house.sina.com.cn 2007年03月30日14:26 新浪房产

　　越来越多的实力派开发商开始“逐鹿”二线城市，二线城市已成为当下开发商圈地的主战场。截至今年2月，在短短三个月时间内，阳光100连续在长沙、武汉、天津、西安，四座重点二线城市完成拿地计划，累计拿地逾2000亩，开始了新一轮全国扩张。

　　业内人士指出：一向行事谨慎的阳光100在2007年新一轮调控来临之前，大规模拿地，反映出阳光100对国内二线城市房地产市场前景的看好。其实，不仅是阳光100，不久前，世

茂房地产宣布以16亿摘得沈阳市原五里河体育场地块，凯德置地以近8.7亿元在成都拿地。

　　为什么二线城市会变得炙手可热？据英联国际不动产研究分析，目前，我国几大主要二线城市开发项目的平均利润率能够达到30%，而上海房地产投资收益率目前在7%至8%之间。比起北京、上海等房地产市场越来越严峻的调控形势环境和竞争形势，二线城市成为了新的投资沃土。一些较早进行二线城市开发的企业，在获得巨大经济回报的同时，凭借在实践中摸索出的二线城市扩张战略，逐渐成为新一轮市场竞争的领跑者。

　　　二线城市成逐鹿之地

　　早在宏观调控之前，就有精明的开发商看好二线城市商机，并先行一步进入二线城市，如今他们已赚得盆满钵溢。

　　“经过5年的积累，阳光100已经成为房地产行业二线城市真正的领跑者。”阳光100集团副总经理范小冲(范小冲博客|范小冲新闻)说。从阳光100近期的市场表现看，范小冲说这句话的底气十足。

　　2007年初，就在楼市观望气氛凝重的时候，阳光100却迎来了新年开门红。1月，南宁阳光100上东国际一期国际公寓R3开盘，共推出146套公寓，劲销四千万，点燃了南宁新年楼市的第一把火。不仅是在南宁，阳光在全国各地的项目均迎来了新年开门红，天津南开区的阳光100国际新城推出新的楼盘，开盘当天，面积在90平米以下的两居，被购房者抢订一空。柳州阳光100城市广场一期开盘，当天即告售磬；重庆阳光100国际新城新推滨江公寓劲销5000万元。

　　难能可贵的是，阳光100是在二线城市房地产开发竞争日趋激烈的形势下取得了上述成绩。在重庆这个被房地产界称为“起步虽晚，但发展健康”的城市，在短短两三年的时间里就吸引了包括阳光100、北京城建、国美地产、天鸿地产、棕榈泉国际，五家来自北京的知名地产品牌企业，以及其知名品牌地产企业。

　　事实上，不只在重庆。在长沙、武汉、西安、南宁等开发价值刚刚突显的城市，也出现了众多品牌地产的身影。而对于这些房地产开发尚不成熟的二线城市，品牌地产企业的进驻，对当地房地产市场的影响巨大，不仅可以改变当地原有的市场格局，为本地房地产企业带去新的观念，还可以带动城市整体住宅品质的提高以及居民住宅消费观念的提升。同时，众多品牌地产也做大了当地市场蛋糕，并实现了共赢。

　　对于，当下“群雄混战”的现状，范小冲说：“拥有品牌、资金等优势的大企业，进入二线城市是企业决胜未来的必然战略选择，也是明智选择。房地产的高投入、高风险、周期长等特点，使得不动产也要“动”起来，要通过全国发展战略来降低风险，抵御区域发展的周期性振荡。而土地招、拍、挂，政策的实施降低了进入二线城市的门槛，给了众多品牌企业一个动起来的机会。

　　阳光100从九年前开始进行二线扩张战略，现在已成功在19个城市实现了项目开发，并探索出了一条具有阳光100特色的全国发展之路。范小冲说：“接下来，阳光100将加快在二线城市战略布局的步伐，走向更多的城市。在开发模式上，不再局限于过去独资或控股，采取一种非控股连锁加盟的开发模式，这是一种利用阳光100的品牌和管理能力进行资源整合的开发模式，通过这种模式可以弥补快速扩张带来的资金和土地的短缺，通过品牌和资源的结合与合作伙伴实现共赢。”

　　不是所有进入二线城市的品牌房地产企业，都能载誉而归，因为二线城市战略失控，导致企业被兼并收购，已有先例。范小冲认为，进入二线城市开发不是一蹴而就那么简单。二线城市与一线城市在开发模式、目标客户群等方面存在很大不同。很多时候，房价只有一线城市的一半甚至1/3，这对企业成本控制和管理模式等方面都提出了巨大挑战。

　　打造产品基因比圈地重要

　　在南方盛行的园林式住宅到了北方是否行得通？在一线城市受到追捧的高档住宅到了二线城市是否还有人前来捧场？这些在全国十几个城市同时进行开发的房地产企业发现，如何在规模化复制中保证产品质量不变形，比圈地更具挑战性。

　　他们虽然没有找到适用于各个城市的真理，但他们找到了产品赖以成长的基因。起家于杭州的绿城地产虽然没能把苏杭的园林复制到每一个扩张的城市，但他找到了“做加法”这一产品基因，通过不断完善配套设施，在二线城市扩张中取得了难得的核心竞争力。

　　阳光100靠率先在住宅开发领域，引进国外大师的设计，取得成功，但其领导人阳光100总经理易小迪(易小迪博客|易小迪新闻)深刻地认识到，一时创新的成功并不代表永恒，必须把这种创新进行规模化的复制，把大师设计的优良品质固化在企业的血液中，使其成为阳光100产品的基因，才能让更多的消费者认可阳光100。

　　为了使国际大师设计的产品质量，像印章那样标准、可复制，易小迪和他的同事们经过近6年的实践摸索，“创造”出了一套 “垂直化管理体制”，各个项目的采购、营销、品牌、设计、招投标、客户服务等具体业务由集团统一垂直管理。这种管理体制的好处是，其如同一个模具，将产品的特点固化下来，保证产品质量不变形。与此同时，阳光100开始在全国范围，推进阳光100具有革命性的创新成果，在短短6年时间里，阳光100在国内12座城市，开发了17个项目，均获得了市场的高度认可。

　　另一个著名的全国布局的企业金地集团，在去年明确提出了“科学筑家”的理念，这归功于他们在二线扩张中，发现了产品的“科学因素”对客户的价值。现在他们努力使价值链上的各个环节有机地、“科学”地结合起来，从而实现客户价值最大化。

　　事实上，正是这些品牌地产的远见卓识，让二线城市的客户也享受到了和北京、上海产品同样稳定的产品质量，使二线城市的消费需求被深度释放，成为新一轮投资的沃土。

房地产商自曝官商勾结内幕 先走关系再套银行

房地产商自曝官商勾结内幕 先走关系再套银行
http://bj.house.sina.com.cn 2007年07月12日07:51 东方早报
　　据新华社哈尔滨7月11日电 聘政府工作人员当“开发顾问”、在土地费上做文章、少交基础设施配套费、送钱物“摆平”政府官员后逃避项目抵押金、“套”住银行获得贷款、雇用“黑社会”成员强行拆迁……日前，一位房地产开发商向记者披露了他们违规开发房地产的内幕。
　　以下是这位开发商自述。
　　先走关系，搞定项目
　　我原是黑龙江省某地级市一家建筑公司的第二大股东。2002年，我同另一家公司一位股东合作，共同出资1000万元，以他公司名义从事房地产开发项目，我兼任项目总经理。当时我出资400万元，对方本应出资600万元，可对方说搞到这个项目要走关系，只出了350万元。
　　我们把这个项目搞起来，确实走了关系。按规定，我们应交1500万元项目保证金，但如果交那么多钱，就没有流动资金搞建设了。后来我们给一位领导送了钱和物，只交了500万元对方就答应了。说真的，当时如果项目费这关要是卡住，我们就没有实力开发这个项目了。
　　根据有关规定，开发商以拍卖方式购得的土地使用权，在拍卖摘牌后，马上就要交土地使用费。我们应交土地使用费1100万元，当时肯定交不起。于是同有关部门领导搞关系，不但推迟交费，也不用交那么多。后来拖了一年多，项目已经开工建设了才交费。
　　除了项目保证金和土地使用费，从事房地产开发还要交基础设施配套费。我们那个城市的收费标准是按建筑面积算的，每平方米收缴80元左右，我们总建筑面积为14.5万平方米，需交1140万元配套费。这是一个伸缩性很强的收费项目。按规定，这笔费用在施工许可证下来之前就该交，但我们的项目开工了还没交，后来虽然交了，也没有按规定交够。
　　从事房地产开发，个别政府部门管事的人很重要。在把土地“拿”下来以后，我们请有关领导干部去青岛、海南等地游玩了一圈。这些人回来后，就给我们“用上力”了。
　　“套”住银行，增加贷款
　　其实，缴纳多项费用都要通过贷款。在贷款问题上，我们想了许多办法，终于把一家银行领导给“套”住了。我们先期交纳10%的土地使用费后，就把土地使用权证拿到了，后来又把项目许可证拿到了。我们找到一个县城的银行领导，通过他联系上市里某银行领导，以土地使用权证和项目许可证作抵押，从银行贷款1200万元。
　　一部分动迁户需要货币补偿，我们的项目共计要1亿元左右的补偿资金，这些钱都要通过银行贷款解决。如果按银行正常的贷款手续，肯定办不下来。我们想了一个“妙招”———跟先期贷款的银行“摊牌”，告诉银行先期贷款还不上了，想要还款，必须再贷款，等项目完工挣到钱一起还。那个银行领导没有办法，后来就主动给我们出招办手续。
　　“套”住银行后，为了履行银行有关抵押和担保贷款的规定，我的合作伙伴弄了许多假手续，比如从其他开发商那里借正在出售的别墅，又借了许多身份证。
　　在利用银行贷款方面，我们颇费心思。我的合作伙伴先是把1000多万元款汇往北京一家公司，然后再让那家公司给汇过来，这样，可用“引资”名义，享受市里许多优惠政策。
　　低价评估，野蛮拆迁
　　把项目和土地等拿到以后，最难的一项工作是动迁。我们找到有关部门的一名领导，暗地里聘他作为项目开发顾问，给他好处。第一步，先让产权处冻结动迁户的房证，防止动迁户改变用途增加我们的动迁成本。在此过程中，我们可以摸一下动迁户的底数。第二步，委托评估公司对动迁户的房产进行评估。我们借助有关部门的熟人，可以给评估公司提供动迁区域房屋交易的最低价，这样评估公司就会给动迁户的房屋价值评估得很低。评估公司自然是向着开发公司的，因为评估公司是中介机构，都要抢活干，所以评估得越低，开发公司越愿意聘用。
　　通过低价评估，取得了对动迁户的一种“合法”补偿价格。可是我们制定的补偿标准太低，动迁户多次到市里上访。
　　说实在的，我们在动迁时搞了野蛮强拆。那年冬天11月份了，动迁户被断水断电，房屋盖都被砸了。当时，一些所谓“维护秩序的人”也被动用起来，这些人有的是“黑社会”成员。
　　我们从事的这个房地产项目，有许多地方违规。有些费用还没交齐，需要审批的那些章就都盖出来了。
　　事前我们对这个项目进行了测算。这个项目占地面积为12000平方米，建筑面积为14.5万平方米，按当时的最高价预算总成本约为4亿元。可我们利用手里的不到1000万元资金就把这个项目“鼓捣”起来了。
　　说实在的，这个项目在拆迁还没结束时，我就被迫撤资了。因为一路违规，我心里实在没底儿，特别是强行拆迁，我的合作伙伴动用了“黑社会”成员，我的心也受到强烈震动———吓坏了。我的合作伙伴担心我成不了事，顺势把我“踢”出来了。
　　我们起初的预算收入是5.6亿元，后来是实际售
房价高于预算价，我的合作伙伴应该赚取了可观的利润。

厂房价格低廉变写字楼 开发商拿地后暗改规划

厂房价格低廉变写字楼 开发商拿地后暗改规划
http://bj.house.sina.com.cn 2007年07月13日10:06 北京晨报
　　工业用地价格低廉 开发商拿地后暗改规划
　　按照规划原本应建的工业厂房却被高档写字楼、酒店甚至住宅替代。昨天，记者在调查京城工业用地过程中，发现了这一奇怪现象。业内人士透露，工业用地价格相当低廉，一些开发商拿地后往往私自改变规划，开发成写字楼或者住宅，以获取超高利润。这种现象在开发区和京郊尤其常见。
　　“项目建筑规模近45万平方米，是集商务办公、商业、酒店、展览、休闲娱乐于一体的低层、低密度、花园式、生态化商务办公园区。”这是朝阳定福庄的“非中心 (论坛 像册 户型)”项目销售所作的宣传。
　　记者从北京市房地产交易管理网上了解到，该项目以工业厂房用地立项。然而，根据销售人员的介绍，这个项目包括“30万平方米写字楼”、“10万平方米会展中心”、“26500平方米超级会所”、“11000平方米酒店及酒店式公寓”，唯独没有“工业厂房”的踪迹。
　　位于亦庄开发区的BDA国际企业大道 (论坛 像册 户型 视频)是低密度企业独栋写字楼群，但实际的使用性质却是工业用地。按照国家规定，工业用地上除建厂房外，也可建工业研发楼。据了解，该项目的确引入了一家研发中心，但要销售的写字楼远远不止一栋。
　　记者通过北京市房地产交易管理网搜索到，我市有十多个新建“工业厂房”项目已取得预售许可证或房屋产权证，其中包括非中心和BDA国际企业大道等写字楼项目，还包括丽都水岸 (论坛 像册 户型 样板间)等住宅项目。
　　业内透露 工业地块价格低廉，私变规划获利巨大
　　“相对于住宅和商业用地，工业用地的土地成本太低了。如果能以厂房项目立项，建成住宅或者公建，利润大得惊人。”一位业内人士告诉记者，我市工业用地一直采取协议出让的方式交易，有的地块每平方米出让价格仅有几十元，最多不过几百元。
　　由于实际开发与规划性质不同，这类项目在办理房产证时大多困难重重。但是也有一些“幸运”的开发商，不仅堂而皇之地将厂房建成写字楼甚至住宅，还能一证不少地办妥整个开发手续。业主也能按时拿到产权证，只是产权证上的物业用途一栏中写的是“工业用地”，而不是“商业”或者“住宅”。
　　记者在采访中发现，对于自己的工业用地身份，开发商似乎有所避讳。除了非中心销售人员表示在售项目“的确是工业用地，但肯定有产权”外，BDA国际企业大道和丽都水岸都予以否认。
　　晨报记者 杨舒萌
　　入市提醒
　　业主将承担政策风险
　　广大(北京)律师事务所律师庄清忠(庄清忠博客,庄清忠新闻,庄清忠说吧)表示，开发商私自改规划并从中获取巨大利润，造成了国家收益的流失。按照规定，开发商只有补交土地出让金等税费并取得审批后，工业用地性质才能变更为公建或住宅。
　　“工业用地的产权有效期长达50年，比公建还长。加上销售价格相对便宜一些。而且，有的项目的开发手续都是齐备的，所以有些业主就愿意购买这样的房产。”庄清忠说，“但购买这类房产实际上是承担政策风险。政府未来一旦清理此问题，这些业主的利益必然要受到影响。”
　　工业用地全面招拍挂
　　掐断暴利源
　　根据现行土地分类标准，工业地产属于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。工业用地上可建的建筑包括工业制造厂房、物流仓库、工业研发楼、工业配套设施等。
　　今年7月1日起，全国所有工业用地必须采用招拍挂方式出让。北京市同样如此执行。此举是为杜绝国家土地通过“工业用地”的形式被贱卖。
　　按照国土资源部发布的标准，全国工业用地被划为15个等别，最高一等840元/平方米，最低等别60元/平方米。6月25日，北京市最后一批工业用地协议出让。其中丰台区科技园区研发用地的价格达到3780元/平方米，是一等工业用地价格的4.3倍。工业用地价格逐步回归正常水平，这将掐断开发商借此获利的源头。而对于京城边角地带存在的规划“擦边球 ”现象，仍然有待监管力度的增加。
　　晨报记者 杨舒萌

武汉土地市场争战日渐激烈

武汉土地市场争战日渐激烈 开发商拿地大手笔
http://wh.house.sina.com.cn 2007年07月12日09:57 长江商报
　　(记者 胡晓莉)
　　各逞其招争锋武汉土地市场　
　　在房价普涨的情况下，地价上涨因素再次成为焦点，从深圳到上海，土地价格屡创新高，市场对于价格增长预期不断加大。在武汉，无论是光谷出现“限价地”，还是福星惠誉
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曲线收购团结村，或者是广东碧桂园首次落户武汉，不同的拿地手法，都不约而同地表现出武汉土地市场争战的日渐激烈。
　　地产巨头频出大手笔
　　今年以来，地产巨头在武汉的土地争夺日益激烈。1月31日，面积达697亩的“武重地块”，被上海豫园商城以35.02亿元夺得，而在4月的短短一周内，华润集团砸下31.29亿元，拿下铁机地块565.6亩，且这种趋势仍在延续。
　　最新的面孔，便是在香港上市的广东知名企业碧桂园。5月下旬，碧桂园刚刚与武汉市政府签订合作意向书，计划在武汉市汉南区投资5亿元发展五星级酒店及城市规划设施。
　　7月3日，碧桂园子公司在汉南拿下607余亩商住用地，急迫心情不言而喻，让人想起去年广州恒大用广告求地的惊人之举。有市场人士表示，一直以来，相对于住宅市场，武汉的
商业地产发展较为迟缓，而外来资本在武汉的投资方向也渐从住宅逐渐扩大到商业地产。
　　从碧桂园的上市公告看，继4月20日赴港上市集资后，碧桂园集团土地扩张的速度大踏步前进，上市以来新增了约900万平方米可建筑面积，土地储备从上市时约1900万平方米增至约2800万平方米。从碧桂园的举动不难看出，武汉这样的二线城市，逐渐成为其战略发展重要棋子。从城区到郊区，地产巨头“高歌猛进”大手笔的做法，也预示着今后武汉土地市场的博杀将更加激烈。
　　以收购的名义拿地
　　与此同时，作为中国
房地产百强企业，一直位居武汉房地产三甲的本土代表福星惠誉，却在新一轮土地争夺中采取了不同的策略。
　　虽然汉口春天、水岸星城等项目还处于销售中期，福星惠誉便积极进行土地储备，不过，自去年11月30日在孝感取得269.27亩土地后，在武汉参与的几次土地拍卖中，一直未能如愿。
　　根据福星科技的上市公告，6月份，其旗下的湖北星程投资有限公司以4.44亿元的现金，收购了武汉团结集团股份有限公司96.96%的股权。而团结集团的主营业务为投资房地产行业和市场，还以土地投资参与合作开发了“龙潭·SOMO”项目。此外，团结集团还拥有16宗土地。
　　福星惠誉的此次收购，将有利于福星惠誉拓宽土地储备渠道，实现低成本快速扩充土地储备，增强公司可持续发展能力。另据市场人士透露，在金银湖地区，近期也有地产巨头在运作对区域在售项目的收购行为。
　　实际上，在土地二级市场采用直接购买、参股等方式实现低成本扩张，直接交易成本更低，性价比更高。类似于万科收购南都，路劲收购顺驰等行业整合已不鲜见，地产巨头们早已运用熟练。在福星惠誉的本次收购，或许将开启另一扇窗：有钱没地与有地没钱企业的资源整合，也许将在本地市场更多出现。
　　小企业多拿“限价地”
　　从“地王”到区域楼面价格新高，这些纪录的保持和打破者，往往都是外资。外来企业在武汉已经占据相当的市场份额，具有举足轻重的影响力。与之相比，本土中小企业在土地争夺中处于下风。
　　当前，更多的本土企业选择远郊发展，比如汉南、阳逻、黄陂、蔡甸等地区的土地出让中，一直是本土企业唱主角。7月5日，黄陂区公开挂牌出让了六宗地块，参与挂牌竞买的均为本土开发企业。而此次出让的六宗地块，净用地面积最大的21.55万平方米，最小的3382平方米，成交的楼面地价都不算高，被本地企业统统拿下。　
　　据统计，2006年，武汉1000多家开发商中，有近半开发商“无房可做”，“断粮”问题迫在眉睫。随着更多地产巨头加入土地挣抢，拿地成本日益高昂，不少企业“望地兴叹”，一些小企业更是面临发展乃至生存危机。
　　不过，小企业也有自己拿地的策略。就是选择一些小幅地块，或者郊区出手，寻找未来潜在价值区域，精耕细作，寻求自己的发展空间。前期武汉市推出的限价地块，如6月刚刚取得光谷两幅限价地块的企业，多为本土中小企业。同样，
经济适用房的利润一般不超过5%，外来企业显然“看不上眼”，但本土企业或由于实力原因，或由于政府要求，进行经济房的开发也是他们的一条出路。　　　　

阳逻楼市闯入掘金者的视野

市场观察：阳逻楼市闯入掘金者的视野
http://wh.house.sina.com.cn 2007年07月12日09:17 武汉晚报
　　7月6日，阳逻新城的核心商业带形成。位于此地带两端的“坐标项目”—— 城市广场和阳逻商业步行街于当日破土动工。
　　一个是阳逻最大的商住综合体项目，一个是阳逻的首条商业步行街，这两大“名片”项目的启动，将拉动阳逻楼市向前迈进一大步。
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　　一块容60万人的巨大“蛋糕”
　　“阳逻楼市”，这是近年才活跃的一个名词。2006年以前，阳逻街边只有凌乱的“小三层”民房和某些个体小老板盖起的楼群。
　　2006年，《武汉市城市总体规划》确定将阳逻打造为东部新城。从此，阳逻新城进入众多楼市“掘金者”的视野。
　　阳逻新城现有城区面积37平方公里，人口16万；根据规划，远景为106平方公里，居住60万人。
　　60万的居住人口，相当于一个中等城市。如此大规模的居住人口，意味着阳逻
房地产市场将是一块巨大的蛋糕。
　　阳逻经济开发区常务副主任桂新民说，从2006年起，开发区先期拿出5000亩土地用于房地产开发，意预打造一个生态、宜居的生活新城。目前，该区域内已聚集了城市广场、佳阳·湖滨花园、佳阳·国际、水映谰湾、锦阳花园、金色水岸等多个高品质项目。随着片区开发热度的“升温”，阳逻还吸引了地产集团、武汉城乡建设有限公司、武汉南湖房产开发有限公司等多个市内大型房企也投身于此。
　　优势吸引 “移民”阳逻
　　操盘城市广场这样一个标杆项目，大家顾问的项目总监刘庄充分“吃透”了阳逻市场，他向记者悉数了阳逻楼市发展的优势所在：
　　一是自然优势。阳逻港是武汉通往沿海的长江咽喉，是长江中下游2000多公里中唯一的天然深水良港；
　　二是地理优势。阳逻南滨长江，与京珠、沪蓉高速公路联为一体，京广、京九铁路大动脉夹境而过，这种交通网络汇集一地的立体交通格局在全国罕见；
　　三是规划优势。随着外环线的贯通和阳逻大桥的通车，阳逻被低估的区域价值将得到重新界定，该片区不论地价、
房价都将再上一个新台阶；
　　四是市场优势。目前，多个房产开发企业进军阳逻市场，整个阳逻楼市正从粗放转向集约型开发。这种日趋规范的开发模式为后期继续发展创造了条件。
　　刘庄说，不少置业者、投资者的“楼市嗅觉”更为敏锐。目睹阳逻的发展潜力，已有不少青山居民谋划“移民”阳逻。据调查显示，在阳逻购房人群中，本地居民占到15%，阳逻所在企业职工占到15%，武汉其他城区的为10%—20%，而青山的购房者占到50%。
　　从买价格到买价值
　　据大家顾问的数据显示：2005—2006年，阳逻楼盘均价在600—800元/平方米；2006年，均价为1000元/平方米；今年，多层为1600—1800元/平方米，高层在2000元/平方米左右；预计下半年将整体突破2000大关。
　　对此数据，刘庄的结论是：阳逻楼市已从昔日一个便宜三个爱的“买价格”转变为看好未来发展的“买价值”。
　　那么，撬动阳逻楼市的价值支点在哪里？
　　产业集群首先功不可没。随着武船重工、一冶钢构、重冶机械、江南纺织等企业在阳逻的建成投产，将为新城聚集旺盛的人气，并加速各服务产业的完善。武钢集团投资28亿元的江北钢材加工配送基地也落户于此，刘庄称，武钢之于阳逻绝不亚于富士康之于光谷，它将迅速提升区域的综合配套功能。 今年10月1日，阳逻大桥即将通车，从阳逻到青山仅需15分钟，到二七仅需25分钟。这一利好将加速阳逻与中心城区的融合，为阳逻楼市迎来新的价值拐点。武汉佳阳房产董事长陶加喜预测，待大桥通车后，阳逻房价很有可能将突破3000大关。
　　刘庄说，大桥通车后，阳逻与青山的距离只在2000米左右，但目前，它与青山房价却相差2000元/平方米左右。2000米的距离，2000元的差距，太大了。然而，这个暂时的差距却意味着契机。