杭州出台工业用地新政

杭州出台工业用地新政

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http://www.yk8.com 2007-10-30 01:59:53 杭州日报

工业用地的准入门槛将进一步提高，监管将更为严格；对工业企业节约集约利用土地水平的考评将更为科学，且奖罚分明，这是杭州市政府日前转发的市国土资源局《关于进一步深化工业用地节约集约利用加强建设用地批后监管的若干意见》（以下简称《若干意见》）透露出来的信息。上述举措的出台，也意味着杭州工业用地掀开了节约集约利用的新篇章。

严宽相济，导向性突出

适当提高工业项目投资强度、土地开发利用强度、投入产出率标准，同时对加大存量厂房和地下空间开发利用进行鼓励，此次《若干意见》的出台对我市工业用地节约集约利用的导向性十分突出。

在充分考虑到我市经济长远发展的前提下，《若干意见》在坚持略高于省定标准、与长三角同等城市持平的原则和与实践操作相衔接的原则的基础上，适度提高了杭州市工业项目投资强度。其中，杭州市区（含萧山、余杭）国家、省级开发区工业项目以及一般工业功能区和其他地区工业项目用地投资强度按省定标准提高了25%（其中市区范围内搬迁企业提高比例为20%），考虑到区域经济发展水平，富阳、临安、桐庐、建德、淳安工业用地投资强度标准制定了相应区域修正系数。

同时，《若干意见》从容积率、绿地率、配套设施用地比例等指标方面对提高工业用地的开发利用强度进行了具体规定：生产工艺无特殊要求的项目，工业用地容积率一般不得低于1.1，应建造3层及以上多层厂房，不得建造单层厂房；企业行政办公及生活服务等配套设施用地不得超过项目总用地面积的7%。同时，《若干意见》还第一次明确了工业项目投入产出要求。规定工业项目在投产后的第一个完整生产年度内投入产出比应达到1∶1以上，亩均工业产出值要求达到各级开发区规定要求。对没有达到要求且能核减用地面积的，各级开发区将核减并按原出让价格收回；不能收回的，在限期追加投资、提高土地产出率后，才能办理房产登记。

为防止企业圈占土地，避免土地闲置浪费，《若干意见》还规定用地面积在50亩（不含代征面积）以下的工业项目一般不得分期建设。对用地规模较大的建设项目，允许分期供地分期建设，并在前期给企业预留一定的发展用地。如果企业首期用地按规定建设竣工并通过评价考核，便可向有关政府部门申请预留发展用地。预留发展用地的预留时间根据项目情况，一般不超过一年半，这也为企业的后续发展提供了一定的用地保障。

值得一提的是，《若干意见》还坚持原则性与灵活性的统一，充分发挥政策的引导性功能，比如对经依法批准新建、改建、扩建的工业项目，增加建筑面积的不再计缴出让金；在保障人防、城市公共安全设施建设和消防要求的同时，工业项目开发建设地下空间作为地上建筑配套或附属设施的，建设用地单位可申请办理地下空间的土地使用权登记。同时，政策又对工业用地门槛提高后，对于投资强度暂时不符合要求但经各级开发区管委会或区、县（市）政府评估具备较大发展潜力、总投资额低于1000万元的工业项目和适合多层标准厂房生产的工业项目鼓励进入多层标准厂房，但不予单独供地，为一些有较好发展潜力的小型工业项目留下了发展空间。

刚性增加，可操作性强

工业项目列入产业导向目录，允许进入杭州，但在其建设过程中，还要按规定规范用地。《若干意见》对工业项目的规范用地作了一系列细致规定，突出政策管理刚性，可操作性强。

为促使企业规范用地，拿到土地后尽快开发利用，避免土地闲置，《若干意见》对工业项目动工和竣工期限、用地指标未达到约定标准的违约处罚等首次做出十分明确的规定。如规定工业项目一般要在《出让合同》签订之日起6个月内动工，最迟不得超过12个月；竣工期限一般为《出让合同》签订之日起两年。如果受让人超过合同约定的日期未按期动工或未按期竣工的，每延迟1日，将按不低于土地出让金总额的0.5％。缴纳违约金。再如，项目建筑容积率、建筑密度、投资总额、单位用地面积投资强度等任何一项指标未达到约定标准的，工业用地受让人将要求按实际差额部分占约定标准的比例，支付相当于同比例土地使用权出让金的违约金，多项指标违约，累加计算违约金。而工业项目的绿地率、相关配套设施用地所占比例等任一项超过约定标准，受让人要按相当于土地使用权出让金总额的0.5﹪，支付违约金，并要自行拆除相应绿化和建筑设施。

同时，《若干意见》明确规定工业用地出让要严格执行国家和省政府出台的工业用地出让最低价格标准，并首次明确了工业用地二级市场流转机制和退出机制，为实现工业用地有效利用提供了长效机制。文件规定，工业用地出让后十年内，确需进行土地使用权转让的，开发区、功能区管委会或政府土地储备机构作为第一收购人，按原出让价（不计息）收购，地面建筑物和构筑物按即时重置价格收购；十年后转让的，按市场评估确认价收购。若第一收购人放弃收购的，土地可转让给满足所在区域对新进项目相关考核要求的工业企业。另外，工业用地要改变土地用途将被严格控制，如果城市规划明确可调整为经营性用地的，由土地储备机构统一收购储备，重新进行公开招标拍卖挂牌出让。

此外，对工业标准厂房的开发建设，《若干意见》在原有相关文件的基础上进一步明确规定，无行业特殊要求的，原则上都必须建3层以上(不含3层)的标准厂房，容积率应大于1.3，规划设计条件允许的，还可适当放宽建筑限高。

奖罚分明，考评制度严

工业项目竣工投产后环境保护政策的落实情况、亩产效益如何等，都是决定用地企业被奖还是被罚的依据。《若干意见》明确，各地要建立对工业项目评价考核制度，加强对工业项目竣工投产后土地利用的监管。

工业项目竣工投产后，对其产业的先进性、节约集约用地水平等相关考核，《若干意见》都做出了具体规定：考核在项目按规定要求竣工，设备全部安装完成，并投入生产或试生产一年后进行；由市工业项目推进领导小组办公室组织相关部门开展评价考核；具体考核内容包括企业产业政策执行情况、投资情况、土地产出效率、环境保护政策落实情况以及容积率、绿地率、建筑密度、开竣工时间、配套办公及生活服务设施用地比例等指标和要求。根据考核情况，奖优罚劣，评价考核优秀企业，将享有申请新项目、扩大投资生产用地规模、享受招商引资优惠政策方面的优先权；评价考核不合格的，按照约定的相关条款承担违约责任，在限期整改达到要求后重新申请评价考核，且在此之前不得申请新项目或扩大用地规模，招商引资有关优惠政策也被限制或取消。奖罚分明的评价考核体系的实施，促使一批占地少、投入大、产出高、缴税优秀企业获得更大的发展空间。

同时，《若干意见》对已批未供土地、工业闲置土地及空闲土地的加快盘活，也做出了十分具体的规定。如对工业闲置土地，明确规定超出出让合同约定的开工日期满1年未动工开发建设的，以及已动工开发建设但开发建设面积占应动工开发建设总面积不足1/3，或已投资额占总投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满1年的，按土地出让金20%收取闲置费，并责令限期复建；对逾期不复建或从批准之日起满2年未开工建设的，政府依法收回土地使用权。

好好的别墅为何要拆了重建?

好好的别墅为何要拆了重建?福州"有权人"挣钱有方 中国青年报

近来福州发生了一件怪事：一些业主花巨款购买了新别墅后，不装修，不住人，而是整体拆除，在原址上重新建房。这些发生在被称为“富人区”的违法拆建活动在社会上引起强烈反响。

“不是有钱的，就是有权的”

福州市区五四北路的居住主题公园别墅小区内，一群正在打地基的工人告诉记者，他们施工的这片地上两个月前还立着一幢编号为“381”的别墅楼。“业主不喜欢就拆了重建。”一位工人指着不远处说，“那里还有几幢别墅楼也都在拆掉重建，我们已经在这里干了一个多月了。”福州居住主题公园别墅小区依山傍水，占地1800多亩，拥有各类别墅上百幢。据福州市城市管理执法局调查，该小区内有22户业主在进行不同程度的违法拆建活动。除这个小区之外，在福州市的其他一些别墅区和高档住宅小区，也出现了业主把整幢别墅楼拆除重建的现象。

把别墅楼拆了重建的都是些什么人？

福州居住主题公园别墅小区物业公司的副总经理胡光军说，别墅业主身份个个都很“神秘”，业主一般不会在物业这儿留下什么个人信息。他说：“但可以肯定，住在这里的不是有钱的，就是有权的人。”记者辗转找到该别墅小区一位杨姓业主，他在福建省一家大型民营企业任中层管理职务。他向记者透露，虽然不知道自己的左邻右舍是什么人，但他们的车辆牌号有的属于政府机关部门。

福州市城市管理执法局一位执法人员说，他们近期在执法中发现，一幢正在拆建中的别墅业主是当地一家上市公司的“大老板”。

好端端的别墅为何要拆了重建

福州市城市管理执法局一位执法工作人员告诉记者，别墅拆建源自利益驱动。他们在近期的几次执法行动中发现，被拆掉的别墅原先只有三四层，使用面积数百平方米，但一些重建起来的别墅高达五六层，使用面积随之大大增加。一些业主买来别墅不为居住，而为投资。随着房价不断上涨，重建别墅也就成了最大的获利来源。有的别墅整体拆除重建可以增值，获利数百万元。

一些干部群众一针见血地指出，买别墅拆了重建，实际上是变相买地获利。

福州市政府：一律依法查处

福州市城市管理执法局执法处处长申琦彬说，别墅业主擅自拆除重建，严重破坏了城市规划和土地管理的严肃性，有的还侵占了社区绿地等公共资源，侵害他人合法权益，破坏社区和谐。

发生在福州“富人区”的违法拆建行为引起了市民的强烈反映。一些干部群众表示，富人把好端端的别墅拆了重建，看似是花自己的钱，与他人无关，但实际上是对有限的社会公共资源的严重浪费，是对国家法制的践踏，与建设和谐社会、节约型社会、法制社会的要求背道而驰。

申琦彬表示，接下来的整治工作将会触及很多“有钱人”或“有权人”。但市政府决心已下，不论是谁的违建，一律依法查处。

小产权房背后黑金交易调查：暴利超过商品房

小产权房背后黑金交易调查：暴利超过商品房http://www.sina.com.cn 2007年12月10日17:41 新华网
　　伴随我国住房产业化出现的小产权房，不久前经国家发改委的“禁售通知”和建设部一纸“风险提示”成为社会关注焦点。地方政府近期纷纷出台了对小产权房清理办法，但实际清理中遭遇重重阻力，小产权房处置几乎陷入僵局。是什么原因阻碍了清理，小产权房为什么会灭而不绝且又大量出现呢？记者对此在南京展开了调查。

　　暗箱操作，小产权房暴利超过了商品房

　　南京市铁心桥街道的“凤翔花园”是一处规模庞大的小产权住宅区，有数十万平方米的规模，自2000年至今已经开发了五期，居住着数千户居民。

　　“这里就是一个农民新村，70%的住户是南京河西新区建设过程中被拆迁征地的农民，我们都是农民，”“凤翔花园”二期、三期的几名业主告诉记者，“2002年这里的房价是12万元/套至15万元/套，每套100多平方米。当时农民的拆迁补偿是每户20多万元，买套房子后剩下几万元当养老费。经适房盖得少，农民买不到。这里的房子虽然没有产权，但商品房的价格要贵一倍，农民拆迁户也只能买小产权房。我们都是自住，也不需要产权证。”

　　记者看到，铁心桥街道春江路两侧几乎都是“凤翔花园”的一栋栋住宅，早期建设的小区与经济适用房品质没有多大区别，但近两年新建的小区有了高档化趋势。

　　“凤翔花园”三区“嘉园”就是一片别墅区。该别墅区一名物管人员告诉记者，这里的别墅是后来盖的，没有产权证，共有六七十套，2004年的价格是单体别墅六七十万元/套，联排别墅30万元左右/套。这个价格是农民买不起的，几乎都被城里人买了。

　　春江路上还有一家“盛世房产”中介公司，专门经营“凤翔花园”的小产权房，有住宅也有别墅。这家公司的经理说：“小产权房成了紧俏货，因为经适房5年内不准交易，而小产权房价格低，签订协议就成交，也不需要去房管局办手续。”

　　南京市栖霞区国土局一位负责人告诉记者：“小产权房的出现已有10多年历史，有其必然性。起初是村委会给农民盖集中区、中心村和农民公寓时，把多余出来的房子私下卖掉。但他们很快发现，除了建设费用外，小产权房没有其他任何成本，利润丰厚，一些村镇，街道开始成片开发，在城市周边由点到面像滚雪球般变大。现在，小产权房也由最初满足拆迁农民和低收入者的基本住房需求，逐步异化为中高档房甚至别墅，成为少数人用来攫取暴利的工具。”

　　江苏省国土厅副厅长吴震强表示，开发小产权房属于非法行为，集体土地出让的价格根本没有标准，都是村镇干部与开发商私下达成的交易，土地转让的费用无从知晓。而建成后产生的非法暴利更加惊人。

　　他给记者举了个例子，长三角某市的郊区有一个占地900亩的小产权房项目。按照几年前100万元/亩的土地出让价计算，土地转让费国家少收入达9亿元。该项目已经建成了几万平方米，如果每平方米获利100元(实际利润可能远远不止)，整个项目利润达到几千万元，而这些都是纯利，因为开发商与购房者没有签订正式的买卖合同，所以开发商不用给税务、房管等部门交纳任何税费，从这个角度说，小产权房的暴利甚至超过了商品房。目前开发这个项目的村支部书记已经被司法机关抓捕，这笔巨大的利润谁也不知道是怎样分配的，但分给农民的肯定很少。

　　两头受阻，小产权房清理政策悬空

　　记者从南京市国土局获悉，面对小产权房蔓延的势头，南京市2003年就发文要求清理小产权房，2006年专门成立了清理集体土地建房小组，目前，全市范围内已经停止开发小产权房的行为。南京市规定，凡是符合城市整体规划和土地用途规划的小产权项目，经补办手续后可以领取两证。

　　小产权房项目补办手续的进展如何？记者到小产权项目和政府部门分别进行采访。南京市栖霞区国土局的负责人告诉记者，小产权房的清理两头受阻，既得不到市里的明确支持，小产权房的住户也不愿意补办手续。区内一个符合两个规划的小产权项目已经按照600元/平方米的标准，准备好了补办手续的费用，但市里的态度不明朗，区里想补办也办不了。而更多的小产权房小区则抵制交纳补办手续费。

　　凤翔花园的部分业主反映，街道办事处曾动员过住户办理产权证，但每平方米要交纳五六百元，这里的住户没有一户愿出钱。他们表示，反正房子是自己住，又不上市交易，不需要办证。此事后来不了了之。

　　记者为此又采访了南京市国土局政策法规处，该处负责人表示，与小产权房相关的建设、规划、国土、房管等部门正在积极协调推进清理工作，但这毕竟是一个积累了10多年的矛盾，很难一下子解决。

　　南京市建设系统一名官员说，小产权房的清理实际上陷入了僵局，主要难在两点，一是不符合土地利用、建设规划的小产权房项目应该拆除，但是现在几乎都住满了人，强行拆除影响稳定；二是符合规划的项目，应该交纳一定的费用，这个钱收不上来。小产权房牵涉众多弱势群体的利益，政府不能轻易处理。

　　江苏省国土厅副厅长吴震强则表示，集体土地进入市场只有一条路——国家征收。要解决现有的“小产权房”，靠每年的土地利用指标逐步消化，是个漫长的过程，因为“农转用”土地指标每年都在减少，南京今年仅9200亩。“小产权房”从一开始就不合法，所以得不到国家法律的保护。

　　记者采访了解到，目前南京市尚没有一个小产权房项目补办产权证与土地证。

　　立法滞后，法律盲点成为国资“漏斗”

　　记者采访中了解到，目前关于小产权房有两种观点形成对峙。

　　南京市铁心桥街道一位负责人说，小产权房最初确实有合理的一面。前几年搞大规模的城市建设，村组街道要自筹拆迁安置费，根本没有财力，开发小产权房也是迫不得已。而且小产权房获得的利益也用到了公益事业上。

　　长三角一名城建官员告诉记者，小产权房起到了城乡之间利益再分配的作用，更是市场合理需求得不到满足后出现的“替代性经济适用房”。据中央政策研究室的一项调查显示，我国城市化进入高速发展期的几年时间里，城市通过拍卖转变用途的农村土地获取的资金高达2000多亿元，这些钱转移回农村的数量很少。

　　江苏省社科院院长宋林飞认为，小产权房价格便宜，不仅能满足低收入者需求，同时对限制城市房价上涨也起到了不可低估的作用。

　　“小产权房最初虽然有合理性，但大规模出现使国家减少了大量土地出让金收益，同时还可能威胁到耕地保护红线。目前，对农村建设用地、宅基地使用有《土地管理法》规范，但严重滞后于城市化发展的需要，这是造成农村集体土地资源严重流失的一个重要原因，也暴露出城乡土地二元管理的巨大漏洞。”南京市栖霞区国土局一名负责人说。

　　南京大学教授葛扬认为，小产权房暴露出了农村土地利益分配制度的空白。小产权房直接与利益挂钩，但它的各种主体产权归属及利益索取模糊不清，小产权房的产权实际上是在法律的监督与保护之外。清理小产权房的目的应该在于，对农村土地的产权界定、土地利益分配、产权运作方式形成一套长效机制。 (来源：经济参考报 洛涛 邓华宁)