房企破产揪出假合同骗贷案http://bj.house.sina.com.cn 2008年08月23日08:25 中国经营报
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房企破产揪出“假合同”骗贷案
◆本报记者 吴程涛广东报道
2008年8月11日，深圳漾日湾畔业主晓微(化名)经过长达3年提心吊胆的抗争，终于拿到了房产证。
随着清算小组的进入，深圳漾日湾畔“集体断供”事件背后的开发商制造“假合同”骗贷案，也开始由幕后逐步走向台前。
2006年3月31日，《深圳特区报》D5版刊登出了漾日湾畔开发商国基地产的破产公告，此时国基地产董事长李会斌已经神秘失踪。随后，深圳市中级人民法院指定的破产清算组在开发商的账目中发现，该小区有200多名业主没有向银行支付首付款。也就是说，这些业主是“零首付”供房。
这一发现直接揭开了国基地产利用“假合同”操作“假按揭”的骗贷黑幕。
漾日湾畔位于滨河大道和后海路交接处，站在楼盘内的高层阳台，可以看见远处深圳湾的海景。据晓微回忆：漾日湾畔于2004年开盘，均价约为7000元/平方米。当时卖得很混乱，首付款有5%、10%、20%，有些则是零首付。真正倒霉的是那些交了首付款的业主，一直拿不到房产证，而“零首付”的业主又全部失踪了。
“我在2004年交了两成首付款，但后来和很多业主一样，房产证一直都办不下来。由于房子无法在国土局备案，我们也无法正常在银行做按揭。”晓微说。
清算组负责人赵健在接受《南方日报》记者采访时透露：国基地产有可能与实际上并不存在的“消费者”或者国基地产内部人士签订所谓“购房合同”向银行贷款，之后国基地产拿着这些合同去银行贷款，并支付短期的银行按揭款以套取银行贷款。
“国基地产很有可能是虚构了购房合同和消费者，然后向银行骗取贷款，最后再把我们骗进来，私扣我们的首付款。这样一来就可以解释，为什么我们的房子无法办理房产证，因为这些房子在卖给我们之前，就已经给国基卖过一遍了。与此同时，由于我们的首付款已经给开发商私扣了，所以在开发商的账目中，也不会有我们的交费记录。”晓微说。
“如果国基地产可以持续为假合同制造的假业主集体还月供，那么银行就不会发生集体断供案件，我们也会一直被瞒下去。”晓微告诉记者：待资金回流充裕后，只要国基地产再把私扣的首付款替消费者补回，将房产重新转回到真正的消费者的名下，那么一切就可以全身而退，谁都不会发现最初的假合同、假按揭事件。
但是事态的发展，最后却逐渐脱离了国基地产的控制。由于资金周转乏力，国基地产开始无法为之前的假按揭继续供款，进而在贷款银行内部形成“集体断供”。2006年9月14日，背负9.06亿元巨额债务的国基地产，正式宣布破产，成为当时全国房地产最大的破产案。
“国基地产破产后，之前假按揭贷款的楼房，就要被查封、拍卖，但事实上，我们已经给了首付款并且入住了好几年。漾日湾畔的产权矛盾也正是在这时候才被激化并逐步公开。”晓微说。
“目前案件还在调查之中，但我们已经通过一次性补齐所有购房款拿到了房产证。”晓微告诉记者：按照清算小组的解决方案，所有业主必须一次性补齐所欠房款的尾数，才能拿到房产证，然后再拿房产证重新去银行办理按揭。现在很多业主都在到处借钱，目前，仍然有90多户没有拿到房产证。
晓微(晓微本人即从事按揭工作)告诉记者：漾日湾畔“集体断供”案或许只是极个别事件。但是，开发商利用假合同骗贷，开发商或者中介机构同购房者一起制造假合同，抬高交易价格，然后向银行骗取更高额度的贷款，进而实现“零首付”、“一成首付”促销或炒房，此类案例在深圳绝对不止一家。
曙光闲话
中国人能像美国人那样生活吗？
张曙光
要像美国人那样生活！一个美国老太太与一个中国老太太的故事曾广为传播：一个美国老太太住了一辈子大房子，临终时说，总算还完了住房贷款。一个中国老太太勤俭持家一辈子，临终时遗憾地说，总算攒够了买大房子的钱。这的确是一个非常有趣的比较。这两种完全不同的生活消费方式会产生什么样的经济结果呢？
摩根士丹利全球首席经济师史蒂芬#zhPoint#罗奇曾撰文写道：“节约的中国人储蓄过多，而挥霍的美国人已消费至负债程度”。“数据显示，中国(2002年)的储蓄额约占国内生产总值(GDP)的一半，与此同时，美国的储蓄额仅相当于其国民收入的13%。如果只看个人储蓄，两国之间的落差更为明显，2002年中国的个人储蓄率约占家庭收入的30%，而美国的储蓄率则降至负值水平。”
从信贷市场规模来看，中国与发达国家和地区信贷结构上也有着明显的差距。在发达国家，消费信贷余额一般占银行全部贷款余额的30%，美国商业银行所发放的消费信贷甚至占到全部贷款和租赁额的45%，而中国2000年之前仅占1%左右。2000年之后，这种状况才发生明显变化。
当然，中国人在向美国人生活方式学习方面是不遗余力(余力博客|余力新闻)的。2000年之后，中国的信贷消费市场高歌猛进，到2005年底，中国个人住房信贷规模已达2270亿美元，居亚洲之首，占当年GDP10%左右。但改变了消费方式是否就过上了美国式的“幸福生活”？似乎也不尽然。中国社科院的一项调查显示，98.09%负有房贷的人心理上会有焦虑、困惑、不安、悲观的情绪，“房奴”之累何谈快乐生活？而另一方面，房地产开发商与个别消费者的合谋，银行的不规范行为又使住房消费信贷蒙上欺骗的色彩。
因此，中国人要过上美国式的信贷消费生活并不是一件容易的事情。从大的方面说，中国目前还是一个缺乏保障的社会。教育、医疗、住房被人们称为“新三座大山”，一般工薪阶层要想过上信贷消费的生活方式无疑是在“戴着镣铐跳舞”。而从具体实行的角度看，中国的信贷消费与美国相比还有诸多缺陷：一是中国的信用征信体系还极不完善。在美国，一次信用查询时间不超过几秒钟。Trans Union、Equifax、Experian三大个人信用报告公司的数据库搜集了上亿消费者的信用档案。而中国在这方面还只是在北京、上海、深圳刚刚试点起步。为了使信贷消费有更可靠的法律保证，在上世纪60年代末开始，美国国会开始制定相关的信用管理法律并逐步完善，形成了一个完整的框架体系，解决了消费信贷发展中出现的诸如保护消费者隐私权、正确报告消费者信 用状况、公平授信等问题。对于个人失信问题，美国更是有完整的法律对应办法。据介绍：美国对失信者惩戒机制主要围绕三方面发挥作用：一是法律支持失信记录方便地在社会传播，把失信者对交易对方的失信转化为对全社会的失信，使失信者付出惨痛代价。二是明确规定对失信者进行经济处罚和劳动处罚。三是对严重失信行为根据相应的法律进行制裁。而中国在这方面则还是空白，用民事处罚，可能轻了些，用刑事处罚，似乎又重了些。所以目前一些消费者也不怕断供试法，不管吃的是螃蟹还是蜘蛛！
所以，中国人要像美国人那样生活还有许多事情要做。首先是较为完善的社会保障体系要建立，在没有完善的社会保障体系下去鼓励人们没有节制地实践信贷消费式生活是极不负责任的，是在用普通人的未来做赌注。其次要建立完善的信用法律体系，不能用没有法律保障的信贷消费引诱消费者作奸犯科。再次，要有多品种、多层次、更为丰富的信贷消费产品供人们选择，还要有可靠的科学技术手段做保障。最重要的一点，就是要有全社会都能认可的信用消费道德标准和价值观。就像电影《世界末日》美国总统最后关头所说的：欠钱还是要还的。如果能把这些事情做了，过美国人那样的信贷消费式生活，也许离我们并不遥远。
作者为《中国经营报》副总编辑
Saturday, August 23, 2008
楼市景气下滑 零首付向中西部蔓延
楼市景气下滑 零首付向中西部蔓延http://bj.house.sina.com.cn 2008年08月23日08:25 中国经营报
尽快回笼资金，已经成为众多房地产商所共同关注的问题
◆特约撰稿李碧 本报记者 吴程涛 广东报道
据8月18日国家统计局公布的最新国房景气指数显示：7月份，我国“国房景气指数”为102.36，比6月份回落0.72点。自去年12月份以来，这一指数已连续8个月出现环比回落。此外，7月份“国房景气指数”比去年同月回落1.64点，这也是自今年5月份以来连续第3个月出现同比回落。
市场环境的变化，不但增加了楼市趋冷的可能性，也刺激了全国各地个别房地产企业试水“零首付”促销的冲动。
楼市面临积压风险
5月28日，高华证券发表了一份名为《对开发商现金流、盈利和净资产价值的压力测试》的研究报告显示：万科2008年合同销售目标在842亿元，根据1~4月份万科完成销售额144亿元计算，今年以来，万科仅完成全年销售任务的17%。6月5日，万科发布5月销售情况简报，称5月实现销售额53.4亿元，以此计算，前5个月万科共销售全年任务的23%。
根据高华证券预计，雅居乐房产、首创置业、中国海外、华润置地(企业专区,旗下楼盘)等14家地产企业业内领军者2008年总的销售面积和合同销售额分别是2429万平方米和2693亿元，同比增长约38%和57%。但是上述地产企业至5月中旬，仅完成504亿元的销售额，占全年任务的19%左右。这其中，招商地产(企业专区,旗下楼盘)(13.26,-0.68,-4.88%,吧)至3月底完成了全年销售额的10%，华润置地至5月中旬仅完成12%，万科至4月底完成17%，表现较好的是中国海外、富力地产(企业专区,旗下楼盘)、绿城房产、雅居乐房产，至5月中旬，它们完成了全年任务的25%以上。相对于要销售的存货，房地产企业的销售速度似乎开始力不从心。
友邦华泰基金公司研究总监张净在接受媒体记者采访时曾表示：“未来25~34岁人口的数量将比30~39岁人口数量下降30%，刚性需求出现缺口。由此，人口断层将降温我国的地产业。”
据WIND资讯的统计，截至8月15日，100多家房地产公司中有43家公司披露半年报。统计显示，43家公司经营活动产生的现金流净额总计为-188亿元，而去年同期为-65亿元，同比下降189%；筹资活动产生的现金流净额总计为235亿元，去年同期为154亿元，同比增加53.6%。
缺钱，已成为房地产公司的普遍现象。
在此背景下，如何尽快回笼资金，已经成为了众多房地产商所共同关注的问题。
“零首付”逐步蔓延
目前国内的“零首付”之风正在呈现出从深圳、上海、广州等沿海城市，逐步刮到中西部城市的迹象。
有深圳房地产界人士提醒记者：目前国内大部分城市的“零首付”还处于开发商或中介机构为购房者垫资的阶段。但是，如果房地产行业资金继续紧张，万一有机构紧张到连垫资款都给不起呢？如果不控制“零首付”现象，很难排除有机构不会复制深圳在购房合同上抬高成交价，然后伪造首付款收据的骗贷方法。
今年上半年，在中部城市长沙，新地#zhPoint#东方明珠(6.92,0.25,3.75%,吧)已经在当地第一个打出了“分期首付”的户外广告。据开发商解释，首次置业客户最高可享受七成30年贷款，首付仅交一成，另外两成由开发商不计息垫付，在约定的交房期限之前交清欠款。据此，“40万元的房子，首付只要4万元”，普通平民拥有一套房子的梦想似乎触手可及。
今年8月，成都的欣宇都市港湾也公开打出了“买好房从零首付开始”的广告牌。据当地媒体报道，欣宇都市港湾的零首付，实质上是首付款缓付，即购房人今年年底前付一成，明年年底前付余下的两成。
与此同时，与欣宇都市港湾项目相邻的成都双华麓港，其售楼部门口也同样打出了“首次置业零首付”的广告。不同的是，该公司的“零首付”模式为，指定一家企业为购房者提供一定期限的无息借款作为首付款，购房者不需付借款利息，借款所产生的利息由该公司承担。除此之外，成都的慕和南道、中铁#zhPoint#西子香荷，也分别打出了“置业零首付计划”。
“最大问题是对市场心理的影响”
资深房地产专家韩世同(韩世同博客|韩世同新闻)提醒：零首付最大的危害在于，导致很多不具备供房能力的人进入楼市，一旦市场发生变化，价格出现大幅下跌，那么这些投机买楼的人就很危险。由于断供的代价不大，一些投机者看到市场风向稍有转变，就很可能就会选择断供。对开发商而言，零首付的风险也不大，最大的风险就在银行，一旦在全国形成规模，整体的金融风险银行很难防范。
据了解，一般而言，假按揭是指开发商利用借来的身份证，制造假的成交合同，自己垫支首付款，然后从银行套回房子的全额款。虽然购房者的身份是假的，但是购房合同要拿到房管局备案，从流程上来说，房子已经是卖出去了，所以，假按揭的房子就属于二手房。
“按揭和抵押的不同就在这里，抵押给银行的房子，再拿出去卖，还是新房，并且是很正常的。”韩世同说，抵押的房子拿给银行评估价格，然后按照7~8成比例获得贷款，这样的房子不能出售，也不用到房管局备案。由于房子没有交易过，开发商将来还贷之后，房子还可以按照一手房来销售。
现在很多的所谓零首付、低首付，都是开发商来帮业主垫首付款，然后由业主分期还给开发商。这样做的结果就是，假按揭业主的购房门槛很低，几乎所有的风险都在银行的身上了。因为零首付意味着购房门槛很低，基本上只要房价跌了10%或以上，“业主”就开始断供了，他们亏的可能只是每月的少量还款，不像正常的购房者有首付。
事实上，在正常手续购房的情况下，业主如果断供，首先是房子没了，其次首付也没了，并且还留下不好的信誉，很不划算。
“对于断供，现在外界比较强调的是会‘丧失在银行的信用’。但对这个问题，我觉得在我们国家还不重要。我国的现状是，这个银行贷不了，另一家银行还能贷。一个炒楼客真到了继续供楼‘无能为力’的时候，考虑的就不是信用的问题。”韩认为，现在断供对信用上的影响并不被人重视，这不同于在香港：如果购房者要断供，必须要申请个人破产才行，不然银行肯定和你追究到底，不是简单地“不还钱”就可以解决的。
“‘断供’很容易在心理上引起恐慌。现在深圳的‘断供’应该还只是个别的现象，但是造成的影响面就很广，对现行的房价、市场的走向都会产生很大的冲击。‘断供’问题的关键在这里。”韩世同警告说。
链接
房贷断供苗头可能已在兴业银行出现
8月20日，兴业银行发布2008年度上半年业绩报告。半年报显示，公司营业收入、净利润、净资产收益率均有增长，其中净利润同比增长79.65%。尽管如此，不少分析师却认为，兴业银行目前存在着风险，其中逾期贷款和关注类贷款双升、贷款组合的行业结构以及吸存成本高这三个问题最受关注。令人关心的是，前期热炒的深圳房地产断供情况可能已经在兴业银行出现。分析师推测，关注类贷款和逾期贷款双双升高的原因很可能就是个人按揭出了问题。
兴业银行半年报中称，截至报告期末，公司不良贷款余额为46.02亿元，比年初增加0.19亿元；不良贷款率为1.04%，比年初下降0.11个百分点；其中主要是可疑类贷款占比较年初略升0.07个百分点。同时关注类贷款占比由年初的2.79%升至2.92%。而逾期贷款反弹更为明显，逾期余额约58.46亿元人民币，2007年12月31日的逾期贷款余额约为42.90亿元(逾期贷款是指所有或部分本金已逾期1天)，逾期贷款相比去年年底增加了15.56亿元。
中金公司分析师发布研究报告称，兴业银行关注类贷款和逾期贷款双双升高，未来兴业银行或会受到持续的资产质量压力，并推测逾期贷款可能主要是个人按揭贷款。该公司分析师认为，应关注银行的资产质量预警信号。
《每日经济新闻》黄惠敏
尽快回笼资金，已经成为众多房地产商所共同关注的问题
◆特约撰稿李碧 本报记者 吴程涛 广东报道
据8月18日国家统计局公布的最新国房景气指数显示：7月份，我国“国房景气指数”为102.36，比6月份回落0.72点。自去年12月份以来，这一指数已连续8个月出现环比回落。此外，7月份“国房景气指数”比去年同月回落1.64点，这也是自今年5月份以来连续第3个月出现同比回落。
市场环境的变化，不但增加了楼市趋冷的可能性，也刺激了全国各地个别房地产企业试水“零首付”促销的冲动。
楼市面临积压风险
5月28日，高华证券发表了一份名为《对开发商现金流、盈利和净资产价值的压力测试》的研究报告显示：万科2008年合同销售目标在842亿元，根据1~4月份万科完成销售额144亿元计算，今年以来，万科仅完成全年销售任务的17%。6月5日，万科发布5月销售情况简报，称5月实现销售额53.4亿元，以此计算，前5个月万科共销售全年任务的23%。
根据高华证券预计，雅居乐房产、首创置业、中国海外、华润置地(企业专区,旗下楼盘)等14家地产企业业内领军者2008年总的销售面积和合同销售额分别是2429万平方米和2693亿元，同比增长约38%和57%。但是上述地产企业至5月中旬，仅完成504亿元的销售额，占全年任务的19%左右。这其中，招商地产(企业专区,旗下楼盘)(13.26,-0.68,-4.88%,吧)至3月底完成了全年销售额的10%，华润置地至5月中旬仅完成12%，万科至4月底完成17%，表现较好的是中国海外、富力地产(企业专区,旗下楼盘)、绿城房产、雅居乐房产，至5月中旬，它们完成了全年任务的25%以上。相对于要销售的存货，房地产企业的销售速度似乎开始力不从心。
友邦华泰基金公司研究总监张净在接受媒体记者采访时曾表示：“未来25~34岁人口的数量将比30~39岁人口数量下降30%，刚性需求出现缺口。由此，人口断层将降温我国的地产业。”
据WIND资讯的统计，截至8月15日，100多家房地产公司中有43家公司披露半年报。统计显示，43家公司经营活动产生的现金流净额总计为-188亿元，而去年同期为-65亿元，同比下降189%；筹资活动产生的现金流净额总计为235亿元，去年同期为154亿元，同比增加53.6%。
缺钱，已成为房地产公司的普遍现象。
在此背景下，如何尽快回笼资金，已经成为了众多房地产商所共同关注的问题。
“零首付”逐步蔓延
目前国内的“零首付”之风正在呈现出从深圳、上海、广州等沿海城市，逐步刮到中西部城市的迹象。
有深圳房地产界人士提醒记者：目前国内大部分城市的“零首付”还处于开发商或中介机构为购房者垫资的阶段。但是，如果房地产行业资金继续紧张，万一有机构紧张到连垫资款都给不起呢？如果不控制“零首付”现象，很难排除有机构不会复制深圳在购房合同上抬高成交价，然后伪造首付款收据的骗贷方法。
今年上半年，在中部城市长沙，新地#zhPoint#东方明珠(6.92,0.25,3.75%,吧)已经在当地第一个打出了“分期首付”的户外广告。据开发商解释，首次置业客户最高可享受七成30年贷款，首付仅交一成，另外两成由开发商不计息垫付，在约定的交房期限之前交清欠款。据此，“40万元的房子，首付只要4万元”，普通平民拥有一套房子的梦想似乎触手可及。
今年8月，成都的欣宇都市港湾也公开打出了“买好房从零首付开始”的广告牌。据当地媒体报道，欣宇都市港湾的零首付，实质上是首付款缓付，即购房人今年年底前付一成，明年年底前付余下的两成。
与此同时，与欣宇都市港湾项目相邻的成都双华麓港，其售楼部门口也同样打出了“首次置业零首付”的广告。不同的是，该公司的“零首付”模式为，指定一家企业为购房者提供一定期限的无息借款作为首付款，购房者不需付借款利息，借款所产生的利息由该公司承担。除此之外，成都的慕和南道、中铁#zhPoint#西子香荷，也分别打出了“置业零首付计划”。
“最大问题是对市场心理的影响”
资深房地产专家韩世同(韩世同博客|韩世同新闻)提醒：零首付最大的危害在于，导致很多不具备供房能力的人进入楼市，一旦市场发生变化，价格出现大幅下跌，那么这些投机买楼的人就很危险。由于断供的代价不大，一些投机者看到市场风向稍有转变，就很可能就会选择断供。对开发商而言，零首付的风险也不大，最大的风险就在银行，一旦在全国形成规模，整体的金融风险银行很难防范。
据了解，一般而言，假按揭是指开发商利用借来的身份证，制造假的成交合同，自己垫支首付款，然后从银行套回房子的全额款。虽然购房者的身份是假的，但是购房合同要拿到房管局备案，从流程上来说，房子已经是卖出去了，所以，假按揭的房子就属于二手房。
“按揭和抵押的不同就在这里，抵押给银行的房子，再拿出去卖，还是新房，并且是很正常的。”韩世同说，抵押的房子拿给银行评估价格，然后按照7~8成比例获得贷款，这样的房子不能出售，也不用到房管局备案。由于房子没有交易过，开发商将来还贷之后，房子还可以按照一手房来销售。
现在很多的所谓零首付、低首付，都是开发商来帮业主垫首付款，然后由业主分期还给开发商。这样做的结果就是，假按揭业主的购房门槛很低，几乎所有的风险都在银行的身上了。因为零首付意味着购房门槛很低，基本上只要房价跌了10%或以上，“业主”就开始断供了，他们亏的可能只是每月的少量还款，不像正常的购房者有首付。
事实上，在正常手续购房的情况下，业主如果断供，首先是房子没了，其次首付也没了，并且还留下不好的信誉，很不划算。
“对于断供，现在外界比较强调的是会‘丧失在银行的信用’。但对这个问题，我觉得在我们国家还不重要。我国的现状是，这个银行贷不了，另一家银行还能贷。一个炒楼客真到了继续供楼‘无能为力’的时候，考虑的就不是信用的问题。”韩认为，现在断供对信用上的影响并不被人重视，这不同于在香港：如果购房者要断供，必须要申请个人破产才行，不然银行肯定和你追究到底，不是简单地“不还钱”就可以解决的。
“‘断供’很容易在心理上引起恐慌。现在深圳的‘断供’应该还只是个别的现象，但是造成的影响面就很广，对现行的房价、市场的走向都会产生很大的冲击。‘断供’问题的关键在这里。”韩世同警告说。
链接
房贷断供苗头可能已在兴业银行出现
8月20日，兴业银行发布2008年度上半年业绩报告。半年报显示，公司营业收入、净利润、净资产收益率均有增长，其中净利润同比增长79.65%。尽管如此，不少分析师却认为，兴业银行目前存在着风险，其中逾期贷款和关注类贷款双升、贷款组合的行业结构以及吸存成本高这三个问题最受关注。令人关心的是，前期热炒的深圳房地产断供情况可能已经在兴业银行出现。分析师推测，关注类贷款和逾期贷款双双升高的原因很可能就是个人按揭出了问题。
兴业银行半年报中称，截至报告期末，公司不良贷款余额为46.02亿元，比年初增加0.19亿元；不良贷款率为1.04%，比年初下降0.11个百分点；其中主要是可疑类贷款占比较年初略升0.07个百分点。同时关注类贷款占比由年初的2.79%升至2.92%。而逾期贷款反弹更为明显，逾期余额约58.46亿元人民币，2007年12月31日的逾期贷款余额约为42.90亿元(逾期贷款是指所有或部分本金已逾期1天)，逾期贷款相比去年年底增加了15.56亿元。
中金公司分析师发布研究报告称，兴业银行关注类贷款和逾期贷款双双升高，未来兴业银行或会受到持续的资产质量压力，并推测逾期贷款可能主要是个人按揭贷款。该公司分析师认为，应关注银行的资产质量预警信号。
《每日经济新闻》黄惠敏
假合同骗贷引发深圳楼市断供
假合同骗贷引发深圳楼市断供http://bj.house.sina.com.cn 2008年08月23日08:25 中国经营报
深圳楼市假合同骗贷黑幕曝光
作者：吴程涛、巫燕玲、李碧
编者按
潜藏在深圳楼市断供事件背后的“元凶”竟是“假首付”、“假价格”、“假身份证”！
本报记者调查发现，目前国内的“假合同”骗贷买房现象，不仅出现在深圳等沿海城市，而且逐步向中西部城市蔓延。这其中，银行业的监管漏洞是开发商作假的重要因素。
这些欺骗性操作，实质上就是架空了“房贷首付至少二成”的政策，使得本为优质资产的住房信贷出现了“次贷化”的倾向。
专家警告说，深圳爆发出来集体断供、假按揭等虽然只是个案，但如果骗贷所利用的制度性漏洞没堵住的话，其对现行的房价、市场的走向都会产生重大的冲击。
一线调查
“假合同”骗贷：深圳断供事件揭出“真凶”
“在深圳，要买下类似南山区御景华城单身公寓这样黄金地段的房子，你只需支付2万元首付，并在签订购房合同时将总价34万元抬高些，比如写40万元，就能从银行获得32万元的贷款。”8月11日，深圳某地产中介的工作人员向记者透露了“2万首付就能购房”的秘密。
这位工作人员向记者介绍的是深圳市南山区的御景华城单身公寓，该楼盘位于华强南路与滨河路的交界处，站在阳台上就可以远眺香港米铺(地名)和深圳市中心的地王大厦。由于地理位置几乎与香港接壤，在屋内还可以接收到香港的移动信号，拨香港电话不需付国际长途费用。这里房价是12143 元/平方米，一套面积为28 平方米的房子总价是34万元。按照正常手续，购房首付应该是将近7万元，最高贷款额度为 26万元。
见记者犹豫，该地产中介的工作人员拍拍胸脯说：“如果你有诚意，我们还可以帮你做成零首付，你只需在合同上签个字，剩下的手续我们办，成功了再收钱，你不必担心。一些人只有几十万元，却炒起了数百万元的豪宅，就是这么发财的。”
“假合同”豪赌楼市
“利用虚假的购房合同向银行骗取更高额度的贷款，同时实现‘零首付’或者‘低首付’的目的，是深圳一些‘大胆’人士实现大规模促销楼盘、或银行完成信贷指标的重要手段。”有深圳房地产界人士告诉记者：利用“假合同”骗贷，起步时间大约在2003年。
上述房地产界人士透露，2003年时房地产市场不景气，开发商为了加快资金回笼便想出了上述骗贷招数；后来，房地产市场开始火爆，一些银行机构为了抢贷款额、完成指标，对假合同现象睁一只眼闭一只眼；炒房客和中介公司也看上了这个可以白白使用的资金“资源”，于是大家一起上……现在谁也说不清，深圳到底有多少房子是按照低于2成首付的价格卖出去的。
据透露，“假合同”骗贷的类型主要有三种。最常见的是“假首付”，即开发商为消费者垫资首付款，帮助消费者以“零首付”方式从银行获得房贷。由于政府部门禁止开发商为消费者垫资，所以，在开发商与消费者签订的购房合同和首付款收据中，其首付款的资金来源有“虚假”成分，向银行隐瞒了首付款是开发商而不是消费者。
其次是“假价格”。开发商或中介机构不为消费者垫资首付款，但是在购房合同上为炒房客提高成交金额，承诺炒房客可以“零首付”供房，从而使开发商等获得相当于房产全款的贷款。在这一过程中，购房合同的成交数据是假的。
还有一种类型是利用“假身份”。开发商为尽快回笼资金，借假身份证，虚构人物与开发商签订购房合同，开发商垫支首付款，然后向银行套取房贷。在这一过程中，购房合同上的购房者是假的，实际上并不存在。
在上述假按揭过程中，“购房者”提供首付收据和假合同后，银行往往只要根据这些材料，就可审核通过其交易。而对于购房者的考察，诸如收入证明等，很多时候，只是一个例行的过程。购房者随便找个单位盖个章就行了，银行审核申贷人的还款能力的过程存在较大缺陷。
“从2005年起，随着深圳楼价逐步暴涨，房子不愁卖了，许多开发商也不愿意再搞‘零首付’，甚至搞一个挑房的VIP号都要另外收钱。但是，这一时期，许多中介机构为了佣金和业务量，炒房客为了扩大利润，又都希望做‘零首付’、‘一成首付’，而银行也愿意配合，目的是为了抢夺贷款资源，完成内部指标。”上述人士告诉记者：2004年，深圳特区内的商品房均价约每平方米5000多元，特区外约每平方米3500元左右。随后深圳房价连续3年暴涨，上涨超过300%。
3年3倍，意味着投入100元，三年后就变300元。在这种情况下，“零首付”、“一成首付”对众多苦于追求资本利润最大化的炒房者来说，无疑是一次财富豪赌。
按照正常的购房按揭流程，消费者向开发商签署购房合同并支付首付款后，开发商就会给购房者开一个首付款的发票或收据，然后，消费者凭借这个首付款发票和购房合同，去向银行申请贷款。
而要操作“零首付”或“一成首付”，消费者就要与开发商或者中介机构联手，默许将购房合同的交易价格抬高至原价的120%以上。这样一来，按照抬高后的价格，开发商或中介机构，就可以开给消费者一个假的首付款发票(消费者实际上不用付钱)，然后消费者凭借假的首付款发票和购房合同，去向银行申请相当于房子全价的贷款。
深圳某中介公司员工告诉记者，银行在核对消费者的首付款发票后，如果是二手房交易的话，则需要查看首付款收据，在确认收到首付款后，银行才有可能正式核发贷款。这就意味着，理论上讲，开发商或者中介机构必须先为“零首付”的消费者垫资。这一做法对于开发商或其他的垫资机构来说，只要消费者成功获得贷款，全部款项包括之前的首付费都可以收回，垫资只是一个周转，真正的风险全部留在了消费者和银行那里。
“事实上，有时候‘零首付’连垫资都不用。因为有个别银行一般只看首付款收据，不会监控首付款的划转，也就是说，不用将首付款转到银行，贷款也能拿下来。”上述员工说道，“但为什么银行不按照规定执行，其原因就多种多样了。”
那么，合同上的房价抬高后会不会影响政府部门对楼市价格的统计数据？
对此，上述员工告诉记者：在这一操作过程中，除了“假合同”外，还要签一份真合同。交给银行的是抬高房价后的合同，原价的真合同交给房管局。
“这么做并不是为了防止政府统计的楼价数据时失真，而是为了减少税费。因为抬高合同房价后，如果将银行的合同版本提供给房管局，就要付出更多的交易税。目前的额度是普通住房为房价总额的1.5%，豪宅为3%。”该工作人员说。
“如果‘零首付’的消费者只是为了自住，那发生断供的风险还不大；如果是用这种方式炒房，那么楼价下跌、交易量萎缩最终导致炒房者资金周转不灵甚至资金链断裂，这种‘断供’的风险就不是银行的信用记录所能控制得了的，因为他们已经失去了还款的能力，而不是不愿意还款。”该员工说。
“断供”规模有多大？
深圳楼市的“断供”规模到底有多大，至今没有权威的统计数据能说清。但是记者调查发现，各种不同来源的公开数据，能够从侧面描述出一些“断供”规模的概貌。
根据人民银行深圳中心支行发布的消息：截止到今年3月末，深圳全市个人住房不良贷款余额为13.36亿元，比去年末增加了0.81亿元。房贷不良率为0.58%，仅比去年末上升了0.04个百分点。
不过官方的权威数据，在一些深圳地产界人士的眼里，却并不能全面判断未来深圳房地产市场的“断供”风险。这些人士的理论依据是：深圳绝大部分供楼业主的首付款均在20%~30%之间，在这种情况下，一旦深圳楼价跌破30%，那么相当一部分业主就会出现负资产。从经济利益上来说，业主此时供房已经没有意义，即使放弃首付和房产，业主还是无法抵扣个人在银行的欠款，还不如直接断供。
据深圳市国土资源和房产管理局的统计显示：深圳商品房销售均价于2007年10月达到了17350元/平方米的历史性高位后，目前已经下降至今年6月的11159元/平方米，房价调整幅度达到36%。这意味着，在2007年10月后入市供楼的绝大部分业主，已经出现负资产。
“随着深圳房地产跌破30%，当初依靠‘假合同’骗贷炒楼的客户，迫于资金压力而‘断供’的案例肯定正在上升，只是基于银行统计方式的区别，而没有及时在统计数据中显示出来。” 一位深圳地产界人士说：目前深圳二手房价还没有跌到2003~2005年的水平，因此，这批当年“零首付”的客户，没有断供的必要，并且很多不是自住的话，早就转手了。但2006~2007年按照此类方式操作的“零首付”客户，现在房子还没卖出去的话，其断供的风险就大多了。
据悉，按照中国人民银行的规定，银行以正常、关注、次级、可疑、损失5级分类制度来评估信贷资产质量。其中，本金或利息逾期90天以内的贷款，会被划入关注类；贷款逾期及本笔贷款欠息90天以上至180天将被列入次级类；本金或利息逾期181天以上的贷款一般划入可疑类；借款人最终无力到期偿还贷款，甚至经过法律程序追偿仍无法收回的贷款余额，才会被列入损失类。
“贷款人必须连续3个月内没有按期偿还利息和本金，这笔贷款才会被列入关注类，届时，银行一般会通过短信、催收函、律师函甚至起诉等方式来向贷款人进行催缴(个别银行断供3个月便直接到法院起诉)，但这不代表银行就要将贷款余额立即计入坏账，因为这并不能代表业主已经从主观上决定彻底放弃对房产的所有权。”上述地产界人士说。
有深圳房地产观察人士相信：“如果将只有一月的断供案例也计算在内，那么深圳‘断供’所涉及的资金规模肯定已经远超13.36亿元。”与此同时，有中介人士向记者透露：目前个别炒楼客撑得很辛苦，在还贷上已经是由“一月一还”改为“两月一还”、甚至“三月一还”，处于“拆东墙补西墙”的状态，只期望政府尽早出手救市。
“假合同”难绝
记者调查发现，面对深圳楼市价格和成交量的“萎缩”，一些急于促销的开发商目前正在通过垫资的方式，再度参与到“零首付”的行列中来。
让业界人士担心的是：从2003年开始就存在的利用“假合同”骗贷，一直到现在都存在一定的监管难度。在此背景下，如果政府不加强检查强度，随着开发商的资金链条紧张，再加上中介机构的推波助澜，“假合同”骗贷再度“暗流”兴起，就会对深圳楼市的未来，埋下更多“集体断供”的风险。
今年4月，深圳航程国际公寓便打出了“2万元一个家”的宣传语，即日起购买该盘单身公寓的客户，只需要首付一成就可以办理按揭供楼手续，另外一成首付由开发商先期垫付。与此同时，深圳的龙翔花园也挂出了“送五成首期装修款”的条幅，购买该楼盘的客户只需支付一半的首期款，另一半首期款开发商将以送装修款的名义赠送。
目前，深圳市国土房管局已经紧急叫停了两家房地产商的分期首付行为，并向全市房地产开发企业发文，禁止分期首付。但是，有业界人士还是担心：在政府的打压下，此类活动会不会从地面转至地下，比如利用VIP客户传播。
记者通过互联网搜索和走访深圳的地产中介发现，随着楼价的下滑，炒房客压力的增加，为加速离场，“零首付”、“一成首付”在二手市场上，同样没有偃旗息鼓。
例如，在“房老大”网上，记者看到一则《炒家扛不住了，出售价低于原购价》的二手楼信息。该信息出售的是位于蛇口的蓝海上城一套4室2厅2卫的房子，建筑面积132平方米，售130万元，文内注明“亏本出售、零首付”。
在“易居网”上，记者看到由深圳市广天地房地产有限公司提供的二手房信息称：“依山郡，龙平西路，6室3厅3卫，建筑面积274平方米，交易价格235万元，零首付!”
在深圳采访的过程中，提及对深圳未来房地产市场走势的看法，几乎所有有房地产投资的业主都认为：深圳楼市中、长期非常看好，深圳楼价迟早要跟香港持平。但当记者问到当前深圳地产是否需要政府救市时，几乎所有有房地产投资的业主却又认为：现在深圳楼市引发经济衰退的可能性已经非常大，政府应该直接干预救市。
有业内人士告诉记者，深圳爆发出来集体断供、假按揭等虽然只是个案，但问题是，假合同骗贷所利用的制度性漏洞没堵住的话，将会有大量没被发现的风险威胁楼市安全。
深圳楼市假合同骗贷黑幕曝光
作者：吴程涛、巫燕玲、李碧
编者按
潜藏在深圳楼市断供事件背后的“元凶”竟是“假首付”、“假价格”、“假身份证”！
本报记者调查发现，目前国内的“假合同”骗贷买房现象，不仅出现在深圳等沿海城市，而且逐步向中西部城市蔓延。这其中，银行业的监管漏洞是开发商作假的重要因素。
这些欺骗性操作，实质上就是架空了“房贷首付至少二成”的政策，使得本为优质资产的住房信贷出现了“次贷化”的倾向。
专家警告说，深圳爆发出来集体断供、假按揭等虽然只是个案，但如果骗贷所利用的制度性漏洞没堵住的话，其对现行的房价、市场的走向都会产生重大的冲击。
一线调查
“假合同”骗贷：深圳断供事件揭出“真凶”
“在深圳，要买下类似南山区御景华城单身公寓这样黄金地段的房子，你只需支付2万元首付，并在签订购房合同时将总价34万元抬高些，比如写40万元，就能从银行获得32万元的贷款。”8月11日，深圳某地产中介的工作人员向记者透露了“2万首付就能购房”的秘密。
这位工作人员向记者介绍的是深圳市南山区的御景华城单身公寓，该楼盘位于华强南路与滨河路的交界处，站在阳台上就可以远眺香港米铺(地名)和深圳市中心的地王大厦。由于地理位置几乎与香港接壤，在屋内还可以接收到香港的移动信号，拨香港电话不需付国际长途费用。这里房价是12143 元/平方米，一套面积为28 平方米的房子总价是34万元。按照正常手续，购房首付应该是将近7万元，最高贷款额度为 26万元。
见记者犹豫，该地产中介的工作人员拍拍胸脯说：“如果你有诚意，我们还可以帮你做成零首付，你只需在合同上签个字，剩下的手续我们办，成功了再收钱，你不必担心。一些人只有几十万元，却炒起了数百万元的豪宅，就是这么发财的。”
“假合同”豪赌楼市
“利用虚假的购房合同向银行骗取更高额度的贷款，同时实现‘零首付’或者‘低首付’的目的，是深圳一些‘大胆’人士实现大规模促销楼盘、或银行完成信贷指标的重要手段。”有深圳房地产界人士告诉记者：利用“假合同”骗贷，起步时间大约在2003年。
上述房地产界人士透露，2003年时房地产市场不景气，开发商为了加快资金回笼便想出了上述骗贷招数；后来，房地产市场开始火爆，一些银行机构为了抢贷款额、完成指标，对假合同现象睁一只眼闭一只眼；炒房客和中介公司也看上了这个可以白白使用的资金“资源”，于是大家一起上……现在谁也说不清，深圳到底有多少房子是按照低于2成首付的价格卖出去的。
据透露，“假合同”骗贷的类型主要有三种。最常见的是“假首付”，即开发商为消费者垫资首付款，帮助消费者以“零首付”方式从银行获得房贷。由于政府部门禁止开发商为消费者垫资，所以，在开发商与消费者签订的购房合同和首付款收据中，其首付款的资金来源有“虚假”成分，向银行隐瞒了首付款是开发商而不是消费者。
其次是“假价格”。开发商或中介机构不为消费者垫资首付款，但是在购房合同上为炒房客提高成交金额，承诺炒房客可以“零首付”供房，从而使开发商等获得相当于房产全款的贷款。在这一过程中，购房合同的成交数据是假的。
还有一种类型是利用“假身份”。开发商为尽快回笼资金，借假身份证，虚构人物与开发商签订购房合同，开发商垫支首付款，然后向银行套取房贷。在这一过程中，购房合同上的购房者是假的，实际上并不存在。
在上述假按揭过程中，“购房者”提供首付收据和假合同后，银行往往只要根据这些材料，就可审核通过其交易。而对于购房者的考察，诸如收入证明等，很多时候，只是一个例行的过程。购房者随便找个单位盖个章就行了，银行审核申贷人的还款能力的过程存在较大缺陷。
“从2005年起，随着深圳楼价逐步暴涨，房子不愁卖了，许多开发商也不愿意再搞‘零首付’，甚至搞一个挑房的VIP号都要另外收钱。但是，这一时期，许多中介机构为了佣金和业务量，炒房客为了扩大利润，又都希望做‘零首付’、‘一成首付’，而银行也愿意配合，目的是为了抢夺贷款资源，完成内部指标。”上述人士告诉记者：2004年，深圳特区内的商品房均价约每平方米5000多元，特区外约每平方米3500元左右。随后深圳房价连续3年暴涨，上涨超过300%。
3年3倍，意味着投入100元，三年后就变300元。在这种情况下，“零首付”、“一成首付”对众多苦于追求资本利润最大化的炒房者来说，无疑是一次财富豪赌。
按照正常的购房按揭流程，消费者向开发商签署购房合同并支付首付款后，开发商就会给购房者开一个首付款的发票或收据，然后，消费者凭借这个首付款发票和购房合同，去向银行申请贷款。
而要操作“零首付”或“一成首付”，消费者就要与开发商或者中介机构联手，默许将购房合同的交易价格抬高至原价的120%以上。这样一来，按照抬高后的价格，开发商或中介机构，就可以开给消费者一个假的首付款发票(消费者实际上不用付钱)，然后消费者凭借假的首付款发票和购房合同，去向银行申请相当于房子全价的贷款。
深圳某中介公司员工告诉记者，银行在核对消费者的首付款发票后，如果是二手房交易的话，则需要查看首付款收据，在确认收到首付款后，银行才有可能正式核发贷款。这就意味着，理论上讲，开发商或者中介机构必须先为“零首付”的消费者垫资。这一做法对于开发商或其他的垫资机构来说，只要消费者成功获得贷款，全部款项包括之前的首付费都可以收回，垫资只是一个周转，真正的风险全部留在了消费者和银行那里。
“事实上，有时候‘零首付’连垫资都不用。因为有个别银行一般只看首付款收据，不会监控首付款的划转，也就是说，不用将首付款转到银行，贷款也能拿下来。”上述员工说道，“但为什么银行不按照规定执行，其原因就多种多样了。”
那么，合同上的房价抬高后会不会影响政府部门对楼市价格的统计数据？
对此，上述员工告诉记者：在这一操作过程中，除了“假合同”外，还要签一份真合同。交给银行的是抬高房价后的合同，原价的真合同交给房管局。
“这么做并不是为了防止政府统计的楼价数据时失真，而是为了减少税费。因为抬高合同房价后，如果将银行的合同版本提供给房管局，就要付出更多的交易税。目前的额度是普通住房为房价总额的1.5%，豪宅为3%。”该工作人员说。
“如果‘零首付’的消费者只是为了自住，那发生断供的风险还不大；如果是用这种方式炒房，那么楼价下跌、交易量萎缩最终导致炒房者资金周转不灵甚至资金链断裂，这种‘断供’的风险就不是银行的信用记录所能控制得了的，因为他们已经失去了还款的能力，而不是不愿意还款。”该员工说。
“断供”规模有多大？
深圳楼市的“断供”规模到底有多大，至今没有权威的统计数据能说清。但是记者调查发现，各种不同来源的公开数据，能够从侧面描述出一些“断供”规模的概貌。
根据人民银行深圳中心支行发布的消息：截止到今年3月末，深圳全市个人住房不良贷款余额为13.36亿元，比去年末增加了0.81亿元。房贷不良率为0.58%，仅比去年末上升了0.04个百分点。
不过官方的权威数据，在一些深圳地产界人士的眼里，却并不能全面判断未来深圳房地产市场的“断供”风险。这些人士的理论依据是：深圳绝大部分供楼业主的首付款均在20%~30%之间，在这种情况下，一旦深圳楼价跌破30%，那么相当一部分业主就会出现负资产。从经济利益上来说，业主此时供房已经没有意义，即使放弃首付和房产，业主还是无法抵扣个人在银行的欠款，还不如直接断供。
据深圳市国土资源和房产管理局的统计显示：深圳商品房销售均价于2007年10月达到了17350元/平方米的历史性高位后，目前已经下降至今年6月的11159元/平方米，房价调整幅度达到36%。这意味着，在2007年10月后入市供楼的绝大部分业主，已经出现负资产。
“随着深圳房地产跌破30%，当初依靠‘假合同’骗贷炒楼的客户，迫于资金压力而‘断供’的案例肯定正在上升，只是基于银行统计方式的区别，而没有及时在统计数据中显示出来。” 一位深圳地产界人士说：目前深圳二手房价还没有跌到2003~2005年的水平，因此，这批当年“零首付”的客户，没有断供的必要，并且很多不是自住的话，早就转手了。但2006~2007年按照此类方式操作的“零首付”客户，现在房子还没卖出去的话，其断供的风险就大多了。
据悉，按照中国人民银行的规定，银行以正常、关注、次级、可疑、损失5级分类制度来评估信贷资产质量。其中，本金或利息逾期90天以内的贷款，会被划入关注类；贷款逾期及本笔贷款欠息90天以上至180天将被列入次级类；本金或利息逾期181天以上的贷款一般划入可疑类；借款人最终无力到期偿还贷款，甚至经过法律程序追偿仍无法收回的贷款余额，才会被列入损失类。
“贷款人必须连续3个月内没有按期偿还利息和本金，这笔贷款才会被列入关注类，届时，银行一般会通过短信、催收函、律师函甚至起诉等方式来向贷款人进行催缴(个别银行断供3个月便直接到法院起诉)，但这不代表银行就要将贷款余额立即计入坏账，因为这并不能代表业主已经从主观上决定彻底放弃对房产的所有权。”上述地产界人士说。
有深圳房地产观察人士相信：“如果将只有一月的断供案例也计算在内，那么深圳‘断供’所涉及的资金规模肯定已经远超13.36亿元。”与此同时，有中介人士向记者透露：目前个别炒楼客撑得很辛苦，在还贷上已经是由“一月一还”改为“两月一还”、甚至“三月一还”，处于“拆东墙补西墙”的状态，只期望政府尽早出手救市。
“假合同”难绝
记者调查发现，面对深圳楼市价格和成交量的“萎缩”，一些急于促销的开发商目前正在通过垫资的方式，再度参与到“零首付”的行列中来。
让业界人士担心的是：从2003年开始就存在的利用“假合同”骗贷，一直到现在都存在一定的监管难度。在此背景下，如果政府不加强检查强度，随着开发商的资金链条紧张，再加上中介机构的推波助澜，“假合同”骗贷再度“暗流”兴起，就会对深圳楼市的未来，埋下更多“集体断供”的风险。
今年4月，深圳航程国际公寓便打出了“2万元一个家”的宣传语，即日起购买该盘单身公寓的客户，只需要首付一成就可以办理按揭供楼手续，另外一成首付由开发商先期垫付。与此同时，深圳的龙翔花园也挂出了“送五成首期装修款”的条幅，购买该楼盘的客户只需支付一半的首期款，另一半首期款开发商将以送装修款的名义赠送。
目前，深圳市国土房管局已经紧急叫停了两家房地产商的分期首付行为，并向全市房地产开发企业发文，禁止分期首付。但是，有业界人士还是担心：在政府的打压下，此类活动会不会从地面转至地下，比如利用VIP客户传播。
记者通过互联网搜索和走访深圳的地产中介发现，随着楼价的下滑，炒房客压力的增加，为加速离场，“零首付”、“一成首付”在二手市场上，同样没有偃旗息鼓。
例如，在“房老大”网上，记者看到一则《炒家扛不住了，出售价低于原购价》的二手楼信息。该信息出售的是位于蛇口的蓝海上城一套4室2厅2卫的房子，建筑面积132平方米，售130万元，文内注明“亏本出售、零首付”。
在“易居网”上，记者看到由深圳市广天地房地产有限公司提供的二手房信息称：“依山郡，龙平西路，6室3厅3卫，建筑面积274平方米，交易价格235万元，零首付!”
在深圳采访的过程中，提及对深圳未来房地产市场走势的看法，几乎所有有房地产投资的业主都认为：深圳楼市中、长期非常看好，深圳楼价迟早要跟香港持平。但当记者问到当前深圳地产是否需要政府救市时，几乎所有有房地产投资的业主却又认为：现在深圳楼市引发经济衰退的可能性已经非常大，政府应该直接干预救市。
有业内人士告诉记者，深圳爆发出来集体断供、假按揭等虽然只是个案，但问题是，假合同骗贷所利用的制度性漏洞没堵住的话，将会有大量没被发现的风险威胁楼市安全。
Wednesday, July 16, 2008
现在只是初冬 明年楼市更艰难
现在只是初冬 明年楼市更艰难
星岛环球网 www.stnn.cc
数据正一步步向人们展示，深圳楼市正步入冬天，大幅度的调整将要来到。
以6月份数据为例，如果仅仅简单地看成交价格，很可能对深圳楼市的走向做出错误的判断：6月份深圳房价为14574元/平方米，环比上涨30.79%，与 2007年同期基本持平，似乎楼市有回暖之喜。然而，剔除6月份新增入市的别墅，6月份深圳的成交均价大致为11342元/平方米，相对于5月份 11014元/平方米的价格，处于基本持平这样一个水平。由此可见，最近3个月深圳房价基本僵持在11000-12000元/平方米（1-6月份成交价格分别为15080元/平方米、16314元/平方米、13618元/平方米、11962元/平方米、11014元/平方米、11342元/平方米）。
《南方都市报》分析，与成交价格相比，用成交量来判断市场将更为真实可靠。上个月深圳成交套数和成交面积分别为2905套和28.3万平方米，环比下降了38.61%和 30.29%.市场没有延续前5个月总体呈现的成交量逐步增长的趋势（1-5月份成交面积分别为26.35万、6.44万、18.97万、33.37万、 45万平方米）。
回顾2008年上半年，整个半年才销售新房132.8万平方米，按照这一销售水平预测深圳全年销量将达不到300万平方米。这一销量仅仅相当于最近几年年销量的1/3左右，由此来看，楼市的价格调整仍未到位，市场形势的严峻性可能远远超过许多开发商的估计。基于错误的估计而未能适时适当地做出调整销售策略，滞销将成为必然的结果。
调整是否因已经到位抑或仅仅还是开始仍将继续，这是一个非常值得关注的问题。部分业内人士认为，当前房价已经回归理性，价格与内在价值比较接近，但是这一判断过于主观和乐观。首先，价格是否已经回归价值是一个很复杂的问题，很难简单判断。如果一定要寻找一个尺度来测量的话，租金房价比是比较合适的。出租回报率至少要高于存款利率，按照4%回报率来计算，一套80平方米、市值100万的房子租金，月租金至少要达到3600元（考虑一个月的空置期）。而目前相当多的片区，房租水平是低于4%.从这一角度来看，房价还有一定的泡沫。其次，调整的必然过渡，也就是说在调整的过程会有一个阶段价格低于价值。尽管深圳房价已经从最高峰下降了百分之二三十，但是如果我们对比观察股市缩水超过一半来看，这样一个幅度还算不上深度调整。
考虑到国际国内经济形势，楼市调整很可能在未来2-3年内完成，而2009年很有可能成为楼市最艰难时期。因为从整体经济形势来看，2009年将比2008年的情况更不容乐观，由工资上涨带动的第二轮通胀可能高达两位数，国家反通胀的任务非常艰巨，从紧的货币政策不会有松动的可能。尽管存款准备金率已经攀升至17.5%的历史高位，不排除其继续上升的可能。
当前“房价僵持，成交量萎缩”的局面难以维持。从供给来看，已经获批预售而尚未售出的新房已经积累了450万平方米，下半年还有大量项目入市，将市场的供给量推向高峰；从需求来看，月均销量不足30万平方米，消化速度极慢，市场供需格局将进一步失衡。对于开发商来说，来自银行贷款收紧和销售速度放缓两方面作用的资金压力之大将是空前的。比较流行的说法认为，房地产已经进入了冬天。如此说来，当前阶段还只能算是初冬，刚刚经过盛夏的丰收，储备了不少粮食，开发商暂时无忧；明年却可能就是寒冬。能否捱过这个可能长达2-3年的长冬，开发商就该考虑采取怎样的过冬策略了。
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数据正一步步向人们展示，深圳楼市正步入冬天，大幅度的调整将要来到。
以6月份数据为例，如果仅仅简单地看成交价格，很可能对深圳楼市的走向做出错误的判断：6月份深圳房价为14574元/平方米，环比上涨30.79%，与 2007年同期基本持平，似乎楼市有回暖之喜。然而，剔除6月份新增入市的别墅，6月份深圳的成交均价大致为11342元/平方米，相对于5月份 11014元/平方米的价格，处于基本持平这样一个水平。由此可见，最近3个月深圳房价基本僵持在11000-12000元/平方米（1-6月份成交价格分别为15080元/平方米、16314元/平方米、13618元/平方米、11962元/平方米、11014元/平方米、11342元/平方米）。
《南方都市报》分析，与成交价格相比，用成交量来判断市场将更为真实可靠。上个月深圳成交套数和成交面积分别为2905套和28.3万平方米，环比下降了38.61%和 30.29%.市场没有延续前5个月总体呈现的成交量逐步增长的趋势（1-5月份成交面积分别为26.35万、6.44万、18.97万、33.37万、 45万平方米）。
回顾2008年上半年，整个半年才销售新房132.8万平方米，按照这一销售水平预测深圳全年销量将达不到300万平方米。这一销量仅仅相当于最近几年年销量的1/3左右，由此来看，楼市的价格调整仍未到位，市场形势的严峻性可能远远超过许多开发商的估计。基于错误的估计而未能适时适当地做出调整销售策略，滞销将成为必然的结果。
调整是否因已经到位抑或仅仅还是开始仍将继续，这是一个非常值得关注的问题。部分业内人士认为，当前房价已经回归理性，价格与内在价值比较接近，但是这一判断过于主观和乐观。首先，价格是否已经回归价值是一个很复杂的问题，很难简单判断。如果一定要寻找一个尺度来测量的话，租金房价比是比较合适的。出租回报率至少要高于存款利率，按照4%回报率来计算，一套80平方米、市值100万的房子租金，月租金至少要达到3600元（考虑一个月的空置期）。而目前相当多的片区，房租水平是低于4%.从这一角度来看，房价还有一定的泡沫。其次，调整的必然过渡，也就是说在调整的过程会有一个阶段价格低于价值。尽管深圳房价已经从最高峰下降了百分之二三十，但是如果我们对比观察股市缩水超过一半来看，这样一个幅度还算不上深度调整。
考虑到国际国内经济形势，楼市调整很可能在未来2-3年内完成，而2009年很有可能成为楼市最艰难时期。因为从整体经济形势来看，2009年将比2008年的情况更不容乐观，由工资上涨带动的第二轮通胀可能高达两位数，国家反通胀的任务非常艰巨，从紧的货币政策不会有松动的可能。尽管存款准备金率已经攀升至17.5%的历史高位，不排除其继续上升的可能。
当前“房价僵持，成交量萎缩”的局面难以维持。从供给来看，已经获批预售而尚未售出的新房已经积累了450万平方米，下半年还有大量项目入市，将市场的供给量推向高峰；从需求来看，月均销量不足30万平方米，消化速度极慢，市场供需格局将进一步失衡。对于开发商来说，来自银行贷款收紧和销售速度放缓两方面作用的资金压力之大将是空前的。比较流行的说法认为，房地产已经进入了冬天。如此说来，当前阶段还只能算是初冬，刚刚经过盛夏的丰收，储备了不少粮食，开发商暂时无忧；明年却可能就是寒冬。能否捱过这个可能长达2-3年的长冬，开发商就该考虑采取怎样的过冬策略了。
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Sunday, June 29, 2008
温州炒房团猝死:巅峰时日赚百万 炒作空间不复存在
温州炒房团猝死:巅峰时日赚百万 炒作空间不复存在 华夏时报
现在想起来，许同依然清楚风险在哪里，他不明白的是当时胆子怎么那么大！货币政策步步从紧，民间借贷利息高企，调控风向越来越严厉。
脸上的血道隐隐发红。
这让身材瘦弱的许同（化名）看起来多少有些凶悍。
他是温州瑞安一个地道的农民，3年间他呼朋唤友，携上亿资金闯荡了国内大部分一线城市，不停地批量买卖房子，所到之处房价飙升，离开时已是获利丰厚。
如今，他似乎又回到了起点，炒房挣的钱悉数被套，分崩离析的炒房团则恩怨纠缠。曾把600万交给许同代为炒房的表弟因分不到红成了仇人，一周前还遣弟媳来兴师问罪，并顺便挠了他的脸。
记者6月25日能听到许同讲他近乎传奇的故事非常不容易：经一位浸淫业内多年的人士介绍，保证隐藏一切真实身份。
尽管这可能只是千百个温州炒房团中平常的一件，揭露的恰是温州炒房团猝死的一个完整样本，背后则是无数人财富合谋的游戏。
“你是坐火车来的吧！从丽水到温州路上需要穿过无数隧道。我曾经钻了很多隧道，但那时知道阳光就在不远的前面。现在却进入了一个漫长的黑暗，说不定没有终点。”许同见到记者这样开场。
29套房砸在手里
许同的家在瑞安一个镇的城边上，三层小楼，破旧缺少维修，和周围的房子比起来显得寒酸，唯有门前的一片水域稍微光鲜。
“我在外面买的房子哪个都比这个好，但从来没住过。”许同在家里和记者接上头后只说了几句话，就急忙“转移”，“不能让邻居看到记者，也不能让他们堵住我。”
他们指的是许同曾经的亲朋，如今的债权人。
地点转移到了5里开外的一条采沙船上。许同说除了种几亩菜地，这是他惟一的实业。
先点了颗烟，没抽几口就狠狠地掐灭，重新点燃后，许同语气无力。
现在他手上的欠款有3000万。
先不说曾经跟随他四处炒房，但盈亏自负的20多户乡邻在6000余万元的生意惨淡被套后，经常找他诉苦的琐事，单从别人手上借的现金就是3000万。
他抽着烟一笔笔数：5个亲戚共借了1800万，形式拆借，按时间长短，2分、3分、5分利都有；一个朋友处借了1200万，月利5分，而这个朋友的钱是单位十多个同事集的资。
加上自有资金1200万，砸在房子上的钱有4000多万。
怎么砸的？许同换了颗烟才讲了下来。
2007年8月之后进的20套房子全在手里出不了货。之前存放的9套，也压下来了。许同不得不关心的是：那时调控空前严厉，保障住房、二套房贷、货币从紧，道道都是必杀令。
原本在去年5月，许同已感受到了房价飞涨背后的风险，卖出了大部分房子，可观察3个月后看到房价依然坚挺，又花高价再次买进，谁知这次却接了市场接力的最后一棒，没有人接棒，他一直跑到现在仍看不到结束。
代价是，本金全在里面，连以前的盈利也在里面。
日赚百万的幸福时光
许同更愿意回忆过往，仍烟不离口。
相比之下，他2005年开始炒房时，已晚了周围人很多步。而此时，针对房地产的调控正层层加码，房价却越调越高。
先是拿出200万积蓄在不远的杭州试了一把，半年就赚了50万，钱比辛苦采沙好赚多了。回到村里就引来了许多羡慕，同时还引来了入伙资金。
之后他与同乡8个人携2000万本金杀入上海楼市，看好浦东一处刚开盘的高档公寓后，全资进入，两个月后转手，盈利就高达25%。
接下来，南下广州、深圳，北上北京、大连，本金加上盈利滚加最大时资产上亿，炒房团也有20多人，几乎像所有炒房团一样，看中的楼盘则批量买入，接着一面简单考察下一个项目，一面观察行情，一旦有利可图，就开始到中介挂牌出售。
许同最深的记忆是，在2007年5月他一口气卖出十几套房子之前，是真的不愁卖，且价格不断加码，连中介都主动要求提价。
他在北京美景东方的6套房子出售时价格是14000元，而6个月前买入价仅9900元。就在挂牌的3天里，他就连提了两次价。
那时，许同一天就卖几套房子，细数下来，盈利就有几百万。亲朋好友主动找上门来给他钱的人一天就有几拨。他像所有炒房团一样在享受炒房暴利的同时，获得信任和尊重。
他同时也在羡慕比他赚钱更多的大户，他们的资金动不动就几个亿，甚至还有数百亿的财团。
大胃口让许同对于风险置若罔闻。
炒作空间不复存在
现在想起来，许同依然清楚风(博客)险在哪里，他不明白的是当时胆子怎么那么大！货币政策步步从紧，民间借贷利息高企，调控风向越来越严厉。
暴利冲昏了头脑，去年9月，当他把原本赚得盆满钵满的所有资金再次换成房子后，才突然感觉到就没了底气。
事实上，在广州富力又一城的房子拿到还不满一个月，房本还没到手他就有些反悔地找买家了，价格当然定得要高，结果第一次尝到了失败。
这时他忽然发现，自己的周围，老乡、同行，甚至开发商都在准备把房子出手，而愿意买房的人一下子开始了观望。
他隐隐地感到事情不妙，就在那时他愁得抽起了烟，且烟瘾一发不可收拾。同时，炒房团有的成员已开始单独行动，抛售房源。
赶紧卖。第一个月提价，一套没卖。第二个月原价，卖了一套。之后连续两个月原价，零成交。从今年3月开始，他完全被恐慌笼罩，挂牌的房子价格多次下调，仍是零成交。
今年5月，当他手里的房子已贬值20%以上时，他以30%的损失价出售，仍全部压在手里，他这才彻底绝望。
绝望之后才通彻地感受到了压力：高息借款集资，要付的利息一分不能少，一天就3万。而自己的全部家当都在房子里。
如果许同想寻找安慰，那就是他所知道的炒房团大多都被深套了，提前离场的也损失惨重；而接下来，他们对楼市已不抱希望，经过本*调整后，即便楼市有所恢复，也不具备太多炒作空间了，观察并迅速离场是关键。
听说有炒房团将考察二、三线城市楼市，许同只是笑笑，味道像烟丝一样苦涩。他说他已经死了。惟一活下来的理由是，种好地，采好沙，尽量还利息。
许同在记者面前抽的最后一颗烟只带出了一句话：“现在比起点差多了。”
现在想起来，许同依然清楚风险在哪里，他不明白的是当时胆子怎么那么大！货币政策步步从紧，民间借贷利息高企，调控风向越来越严厉。
脸上的血道隐隐发红。
这让身材瘦弱的许同（化名）看起来多少有些凶悍。
他是温州瑞安一个地道的农民，3年间他呼朋唤友，携上亿资金闯荡了国内大部分一线城市，不停地批量买卖房子，所到之处房价飙升，离开时已是获利丰厚。
如今，他似乎又回到了起点，炒房挣的钱悉数被套，分崩离析的炒房团则恩怨纠缠。曾把600万交给许同代为炒房的表弟因分不到红成了仇人，一周前还遣弟媳来兴师问罪，并顺便挠了他的脸。
记者6月25日能听到许同讲他近乎传奇的故事非常不容易：经一位浸淫业内多年的人士介绍，保证隐藏一切真实身份。
尽管这可能只是千百个温州炒房团中平常的一件，揭露的恰是温州炒房团猝死的一个完整样本，背后则是无数人财富合谋的游戏。
“你是坐火车来的吧！从丽水到温州路上需要穿过无数隧道。我曾经钻了很多隧道，但那时知道阳光就在不远的前面。现在却进入了一个漫长的黑暗，说不定没有终点。”许同见到记者这样开场。
29套房砸在手里
许同的家在瑞安一个镇的城边上，三层小楼，破旧缺少维修，和周围的房子比起来显得寒酸，唯有门前的一片水域稍微光鲜。
“我在外面买的房子哪个都比这个好，但从来没住过。”许同在家里和记者接上头后只说了几句话，就急忙“转移”，“不能让邻居看到记者，也不能让他们堵住我。”
他们指的是许同曾经的亲朋，如今的债权人。
地点转移到了5里开外的一条采沙船上。许同说除了种几亩菜地，这是他惟一的实业。
先点了颗烟，没抽几口就狠狠地掐灭，重新点燃后，许同语气无力。
现在他手上的欠款有3000万。
先不说曾经跟随他四处炒房，但盈亏自负的20多户乡邻在6000余万元的生意惨淡被套后，经常找他诉苦的琐事，单从别人手上借的现金就是3000万。
他抽着烟一笔笔数：5个亲戚共借了1800万，形式拆借，按时间长短，2分、3分、5分利都有；一个朋友处借了1200万，月利5分，而这个朋友的钱是单位十多个同事集的资。
加上自有资金1200万，砸在房子上的钱有4000多万。
怎么砸的？许同换了颗烟才讲了下来。
2007年8月之后进的20套房子全在手里出不了货。之前存放的9套，也压下来了。许同不得不关心的是：那时调控空前严厉，保障住房、二套房贷、货币从紧，道道都是必杀令。
原本在去年5月，许同已感受到了房价飞涨背后的风险，卖出了大部分房子，可观察3个月后看到房价依然坚挺，又花高价再次买进，谁知这次却接了市场接力的最后一棒，没有人接棒，他一直跑到现在仍看不到结束。
代价是，本金全在里面，连以前的盈利也在里面。
日赚百万的幸福时光
许同更愿意回忆过往，仍烟不离口。
相比之下，他2005年开始炒房时，已晚了周围人很多步。而此时，针对房地产的调控正层层加码，房价却越调越高。
先是拿出200万积蓄在不远的杭州试了一把，半年就赚了50万，钱比辛苦采沙好赚多了。回到村里就引来了许多羡慕，同时还引来了入伙资金。
之后他与同乡8个人携2000万本金杀入上海楼市，看好浦东一处刚开盘的高档公寓后，全资进入，两个月后转手，盈利就高达25%。
接下来，南下广州、深圳，北上北京、大连，本金加上盈利滚加最大时资产上亿，炒房团也有20多人，几乎像所有炒房团一样，看中的楼盘则批量买入，接着一面简单考察下一个项目，一面观察行情，一旦有利可图，就开始到中介挂牌出售。
许同最深的记忆是，在2007年5月他一口气卖出十几套房子之前，是真的不愁卖，且价格不断加码，连中介都主动要求提价。
他在北京美景东方的6套房子出售时价格是14000元，而6个月前买入价仅9900元。就在挂牌的3天里，他就连提了两次价。
那时，许同一天就卖几套房子，细数下来，盈利就有几百万。亲朋好友主动找上门来给他钱的人一天就有几拨。他像所有炒房团一样在享受炒房暴利的同时，获得信任和尊重。
他同时也在羡慕比他赚钱更多的大户，他们的资金动不动就几个亿，甚至还有数百亿的财团。
大胃口让许同对于风险置若罔闻。
炒作空间不复存在
现在想起来，许同依然清楚风(博客)险在哪里，他不明白的是当时胆子怎么那么大！货币政策步步从紧，民间借贷利息高企，调控风向越来越严厉。
暴利冲昏了头脑，去年9月，当他把原本赚得盆满钵满的所有资金再次换成房子后，才突然感觉到就没了底气。
事实上，在广州富力又一城的房子拿到还不满一个月，房本还没到手他就有些反悔地找买家了，价格当然定得要高，结果第一次尝到了失败。
这时他忽然发现，自己的周围，老乡、同行，甚至开发商都在准备把房子出手，而愿意买房的人一下子开始了观望。
他隐隐地感到事情不妙，就在那时他愁得抽起了烟，且烟瘾一发不可收拾。同时，炒房团有的成员已开始单独行动，抛售房源。
赶紧卖。第一个月提价，一套没卖。第二个月原价，卖了一套。之后连续两个月原价，零成交。从今年3月开始，他完全被恐慌笼罩，挂牌的房子价格多次下调，仍是零成交。
今年5月，当他手里的房子已贬值20%以上时，他以30%的损失价出售，仍全部压在手里，他这才彻底绝望。
绝望之后才通彻地感受到了压力：高息借款集资，要付的利息一分不能少，一天就3万。而自己的全部家当都在房子里。
如果许同想寻找安慰，那就是他所知道的炒房团大多都被深套了，提前离场的也损失惨重；而接下来，他们对楼市已不抱希望，经过本*调整后，即便楼市有所恢复，也不具备太多炒作空间了，观察并迅速离场是关键。
听说有炒房团将考察二、三线城市楼市，许同只是笑笑，味道像烟丝一样苦涩。他说他已经死了。惟一活下来的理由是，种好地，采好沙，尽量还利息。
许同在记者面前抽的最后一颗烟只带出了一句话：“现在比起点差多了。”
Tuesday, June 24, 2008
农村集体土地财产权制度变革或破题
农村集体土地财产权制度变革或破题http://bj.house.sina.com.cn 2008年06月24日08:19 第一财经日报
国研中心党组成员蒋省三称，如果不着力从物权制度上对农民土地财产权提供全面、完整的保护，土地作为基本的生产要素配置时就会背离市场
孙荣飞
新一轮《土地管理法》修订，核心将锁定农村集体土地财产权制度改革。
明天(6月25日)为全国第18个土地日，其主题是构建保障和促进科学发展的新机制。
在这一背景下，国土资源部政策法规司司长王守智近日在中国土地学会举办的“土地管理与科学发展”座谈会上表示，国土部在对《土地管理法》进行修改的时候，最核心的改革可能是在农村集体土地财产权实现的形式和制度上的改革，其次是建立土地使用的责任体系。
早在上世纪80年代出台的《土地管理法》，就提出我国实行最严格的土地管理制度。不过王守智表示，目前我们还没有建立起一套非常完善、跟市场经济完全接轨的土地管理制度。其中有三个制度基本没有建立起来：一个非常明晰的产权制度，无论从国有土地来讲还是集体土地；一个利用经济手段对调整土地资源的补偿制度；一个对土地资源使用管理的责任体系。
在这三个制度中，处于逻辑起点的是土地产权制度。国务院发展研究中心党组成员蒋省三在同一论坛上表示，即使《物权法》出台以后，农民土地财产权利还是很薄弱、很不完善。蒋省三称，如果不着力从物权制度上对农民土地财产权提供全面、完整的保护，土地作为基本的生产要素配置时就会背离市场，要素的价格就不能客观地反映其稀缺性，便可能加剧土地利用的粗放，不节约、不集约的情况会更加严重。
昨天国土部部长徐绍史发文称，目前，我国建设用地盲目扩张，土地利用效率低下，节约、集约用地潜力巨大。其中，建设用地中闲置土地、空闲土地、批而未供土地大约有400万亩，各种人为因素造成的废弃地2亿亩，未利用地39亿亩。
国务院发展研究中心农村部部长韩俊近期通过农村调研发现存在“三个倾向”：第一个倾向是把整个农村纳入城市建设规划区，个别地方把整个农村的集体土地全部转为国有土地；第二个倾向是村委会改为居委会，集体土地也随势改为国有土地；第三个倾向是随意改变产权关系，即所谓“拿土地换身份”、“拿土地换社保”。
正由于集体土地财产权利不明晰，导致土地成本过低，保有环节没有相应的补偿，地方政府通过开发土地来获得巨大收益。
全国政协人口资源环境委员会副主任委员、国土资源部原副部长李元回顾历史上几次大的土地供应失控，发现都与金融货币供应失控密切相关。其内在逻辑是，地方政府因征地成本低而多供地，供地之后把钱存到银行，银行觉得钱很多就又把钱贷出去，企业贷了钱再去买地。
“1996年、1997年间，和2003年、2004年间，土地供应上的问题基本上都和金融闸门有密切关系。而土地供应的失控，反过来又加剧了货币供应的失控。”李元说道。
韩俊分析，现在有1.5亿农民进城了，今后还可能有3亿多农民进城。“那怎样让农民有进城的资本？强化农民的土地财产权是一个好的办法。”韩俊建议，强制性的征地，一定要降到最低限；承包地要物权化；宅基地要成为一个真正的产权，“这些都是大势所趋。”
对于土地问题的复杂性，王守智表示，现在来看，土地上遇到的问题，不单纯是法律上的问题，更主要的是体制和机制上的问题。“从根本上解决农村土地权利制度问题，需要通过《宪法》以及很多法律、经济制度的安排才能实现。”王守智说。
国研中心党组成员蒋省三称，如果不着力从物权制度上对农民土地财产权提供全面、完整的保护，土地作为基本的生产要素配置时就会背离市场
孙荣飞
新一轮《土地管理法》修订，核心将锁定农村集体土地财产权制度改革。
明天(6月25日)为全国第18个土地日，其主题是构建保障和促进科学发展的新机制。
在这一背景下，国土资源部政策法规司司长王守智近日在中国土地学会举办的“土地管理与科学发展”座谈会上表示，国土部在对《土地管理法》进行修改的时候，最核心的改革可能是在农村集体土地财产权实现的形式和制度上的改革，其次是建立土地使用的责任体系。
早在上世纪80年代出台的《土地管理法》，就提出我国实行最严格的土地管理制度。不过王守智表示，目前我们还没有建立起一套非常完善、跟市场经济完全接轨的土地管理制度。其中有三个制度基本没有建立起来：一个非常明晰的产权制度，无论从国有土地来讲还是集体土地；一个利用经济手段对调整土地资源的补偿制度；一个对土地资源使用管理的责任体系。
在这三个制度中，处于逻辑起点的是土地产权制度。国务院发展研究中心党组成员蒋省三在同一论坛上表示，即使《物权法》出台以后，农民土地财产权利还是很薄弱、很不完善。蒋省三称，如果不着力从物权制度上对农民土地财产权提供全面、完整的保护，土地作为基本的生产要素配置时就会背离市场，要素的价格就不能客观地反映其稀缺性，便可能加剧土地利用的粗放，不节约、不集约的情况会更加严重。
昨天国土部部长徐绍史发文称，目前，我国建设用地盲目扩张，土地利用效率低下，节约、集约用地潜力巨大。其中，建设用地中闲置土地、空闲土地、批而未供土地大约有400万亩，各种人为因素造成的废弃地2亿亩，未利用地39亿亩。
国务院发展研究中心农村部部长韩俊近期通过农村调研发现存在“三个倾向”：第一个倾向是把整个农村纳入城市建设规划区，个别地方把整个农村的集体土地全部转为国有土地；第二个倾向是村委会改为居委会，集体土地也随势改为国有土地；第三个倾向是随意改变产权关系，即所谓“拿土地换身份”、“拿土地换社保”。
正由于集体土地财产权利不明晰，导致土地成本过低，保有环节没有相应的补偿，地方政府通过开发土地来获得巨大收益。
全国政协人口资源环境委员会副主任委员、国土资源部原副部长李元回顾历史上几次大的土地供应失控，发现都与金融货币供应失控密切相关。其内在逻辑是，地方政府因征地成本低而多供地，供地之后把钱存到银行，银行觉得钱很多就又把钱贷出去，企业贷了钱再去买地。
“1996年、1997年间，和2003年、2004年间，土地供应上的问题基本上都和金融闸门有密切关系。而土地供应的失控，反过来又加剧了货币供应的失控。”李元说道。
韩俊分析，现在有1.5亿农民进城了，今后还可能有3亿多农民进城。“那怎样让农民有进城的资本？强化农民的土地财产权是一个好的办法。”韩俊建议，强制性的征地，一定要降到最低限；承包地要物权化；宅基地要成为一个真正的产权，“这些都是大势所趋。”
对于土地问题的复杂性，王守智表示，现在来看，土地上遇到的问题，不单纯是法律上的问题，更主要的是体制和机制上的问题。“从根本上解决农村土地权利制度问题，需要通过《宪法》以及很多法律、经济制度的安排才能实现。”王守智说。
浙江义乌男子炒房8年 身家如何从5万增至500万
浙江义乌男子炒房8年 身家如何从5万增至500万 新华网
核心提示:义乌人何群原为公务员，从5万身家起步，目前固定资产已在500万以上。在炒房之前，何群炒股11年，只是赚得很少。去年10月，他最终从股市抽身。
“这个市场是少数人挣多数人的钱，要成为少数人就要做足功课，知道利润从哪里来。”这是何群(化名)对导报记者说的第一句话。
何群，义乌人，原为公务员，2000年下海做投资，从5万身家起步，目前固定资产已在500万以上。
在炒房之前，何群炒股11年，只是赚得很少。去年10月，他最终从股市抽身。而何群炒房，很有一套。
第一次出手异常顺利
1998年，何群还在义乌财税局工作，收入稳定、福利不错。有次看房，碰到一小学同学也在看房。同学对他说：“好买房子了。”看完房，这个同学当场定了2套。
看完楼盘，何群凭经验认为值得投资。他认为，在义乌这个商贸发达的城市，写字楼必有租赁市场，且这个楼盘规模很大。
同学的举动，促使何群决定，无论如何也要买套这个楼盘的房子。
那时候，何群有套单位分的房改房，60平米左右。由于在顶层，何群把上面改造了一下，以18万元的价格出售。加上自己原来的积蓄5万元，凑成了23万，买下了这个叫时代广场的写字楼中的一套。
由于是期房，等了两年。到2000年，何群顺利拿到钥匙，只花了几个月的时间就把新房装修好了。
“我当时运气特别好，一挂单出租，就引来了老外。”他笑着对导报记者说，“这是我赚的第一桶金。那个老外看上我的房子，一口气连租3年，一共11万元。这个价格无论是在义乌哪里，都算比较高的。”
第二套房瞄准高档公寓
2003年，何群一边在寻找新的投资房源，一边拿出11万元房租里的5万元，让老婆在义乌市中心买下车站里的报刊亭，做起报刊零售生意。
他回忆道，做投资，就像做股票，是因人而异的，不是每个人都可以赚钱的。做股票不顺，就不如做实业投资，比如房产。“当然，也要看时机，现在就要谨慎了。”他说。
报刊亭的生意非常好，这出乎他的意料。为此，何群笑夸自己娶了个又漂亮又会赚钱的老婆。短短两年间，小小报刊亭就赚了10万元。
2005年春，何群又看中了义乌的大都国际名苑。当时房价是每平米5600元，140平米左右，80万元的房价。何群把报刊亭以14万的价格转让，加上赚的10万元和积蓄，再把时代广场那套写字楼房以50万元的价格出售，凑齐了80万元，买下了这个高档房，和老婆搬了进去，大大改善了生活水平。
这个楼盘下面就是商铺，居住环境很有人气。而这时，何群夫妻俩的储蓄还有近20万元。
连续翻番买对房产
前年，股市开始好转，何群小赚了一点。而这时义乌市区高档房已经涨到了8000-10000元/平方米。这时，何群又看中了在义乌北苑商贸区的一套房子。
他分析，这套房的顶层设计非常特别，是楼中楼的跃层，有阁楼，环境也不错。
该楼盘的开盘价8000元/平方米，200多方的面积，加上2.8米高的阁楼，总价近200万元。而此时，何群自住的公寓也水涨船高，此时房价已近翻番，达150万元。他毅然把自住房卖掉，150万元加上积蓄和股市赚得利润，凑足了200万元一次性付清。
去年，北苑的房子经历了一段时间猛涨行情。原因嘛，一是楼盘旁就是北苑的行政中心，很多在此上班的人为了上班便利都把房子买在了北苑。二是去年底的时候，义乌市政府拍卖北苑旁一块地，拍卖价达到了15000元/平方米，计划造一批高档房产。于是，周边的楼盘价格跟风上涨。何群估算了一下，自己的房子已值380万元了。
到了今年，房价依然在涨，但何群笑着说，“我不卖了，要自住的嘛。”
比照周边的价格，此时，何群的房子已值500万元了。
核心提示:义乌人何群原为公务员，从5万身家起步，目前固定资产已在500万以上。在炒房之前，何群炒股11年，只是赚得很少。去年10月，他最终从股市抽身。
“这个市场是少数人挣多数人的钱，要成为少数人就要做足功课，知道利润从哪里来。”这是何群(化名)对导报记者说的第一句话。
何群，义乌人，原为公务员，2000年下海做投资，从5万身家起步，目前固定资产已在500万以上。
在炒房之前，何群炒股11年，只是赚得很少。去年10月，他最终从股市抽身。而何群炒房，很有一套。
第一次出手异常顺利
1998年，何群还在义乌财税局工作，收入稳定、福利不错。有次看房，碰到一小学同学也在看房。同学对他说：“好买房子了。”看完房，这个同学当场定了2套。
看完楼盘，何群凭经验认为值得投资。他认为，在义乌这个商贸发达的城市，写字楼必有租赁市场，且这个楼盘规模很大。
同学的举动，促使何群决定，无论如何也要买套这个楼盘的房子。
那时候，何群有套单位分的房改房，60平米左右。由于在顶层，何群把上面改造了一下，以18万元的价格出售。加上自己原来的积蓄5万元，凑成了23万，买下了这个叫时代广场的写字楼中的一套。
由于是期房，等了两年。到2000年，何群顺利拿到钥匙，只花了几个月的时间就把新房装修好了。
“我当时运气特别好，一挂单出租，就引来了老外。”他笑着对导报记者说，“这是我赚的第一桶金。那个老外看上我的房子，一口气连租3年，一共11万元。这个价格无论是在义乌哪里，都算比较高的。”
第二套房瞄准高档公寓
2003年，何群一边在寻找新的投资房源，一边拿出11万元房租里的5万元，让老婆在义乌市中心买下车站里的报刊亭，做起报刊零售生意。
他回忆道，做投资，就像做股票，是因人而异的，不是每个人都可以赚钱的。做股票不顺，就不如做实业投资，比如房产。“当然，也要看时机，现在就要谨慎了。”他说。
报刊亭的生意非常好，这出乎他的意料。为此，何群笑夸自己娶了个又漂亮又会赚钱的老婆。短短两年间，小小报刊亭就赚了10万元。
2005年春，何群又看中了义乌的大都国际名苑。当时房价是每平米5600元，140平米左右，80万元的房价。何群把报刊亭以14万的价格转让，加上赚的10万元和积蓄，再把时代广场那套写字楼房以50万元的价格出售，凑齐了80万元，买下了这个高档房，和老婆搬了进去，大大改善了生活水平。
这个楼盘下面就是商铺，居住环境很有人气。而这时，何群夫妻俩的储蓄还有近20万元。
连续翻番买对房产
前年，股市开始好转，何群小赚了一点。而这时义乌市区高档房已经涨到了8000-10000元/平方米。这时，何群又看中了在义乌北苑商贸区的一套房子。
他分析，这套房的顶层设计非常特别，是楼中楼的跃层，有阁楼，环境也不错。
该楼盘的开盘价8000元/平方米，200多方的面积，加上2.8米高的阁楼，总价近200万元。而此时，何群自住的公寓也水涨船高，此时房价已近翻番，达150万元。他毅然把自住房卖掉，150万元加上积蓄和股市赚得利润，凑足了200万元一次性付清。
去年，北苑的房子经历了一段时间猛涨行情。原因嘛，一是楼盘旁就是北苑的行政中心，很多在此上班的人为了上班便利都把房子买在了北苑。二是去年底的时候，义乌市政府拍卖北苑旁一块地，拍卖价达到了15000元/平方米，计划造一批高档房产。于是，周边的楼盘价格跟风上涨。何群估算了一下，自己的房子已值380万元了。
到了今年，房价依然在涨，但何群笑着说，“我不卖了，要自住的嘛。”
比照周边的价格，此时，何群的房子已值500万元了。
Sunday, June 08, 2008
浙江最穷城市楼价赶超杭州 神话背后泡沫惊人
浙江最穷城市楼价赶超杭州 神话背后泡沫惊人 经济半小时
今天我们来看看浙江的房价，我们选取了丽水这个城市，丽水位于浙江西南山区，虽然山清水秀，但人均GDP在浙江只排倒数第一，人称“浙江的西藏”。然而，正是这个名不见经传的城市，房价涨幅却超过了比它富裕得多的温州、杭州、宁波、义乌等地，成了浙江楼市上跑的最快的领头羊，特别在去年，丽水的楼市出现井喷式上涨，市区房价普遍超过万元，当宏观调控措施出台近一年后，这个昔日的楼市明星，又是一幅什么模样呢?来看看我们记者在丽水的调查。
楼市转冷，资金链断裂，香饽饽楼盘变成烂尾楼
在浙江省丽水市的宇雷路西边，万松花苑的楼盘显得格外扎眼，偌大的一个施工现场，却看不到一个施工人员，而那些林立的脚手架更是被风雨冲刷的锈迹斑斑，一块巨大的宣传广告已经被风撕成了几块，在风中来回飘荡着。
透过围墙记者看到，整个万松花苑的房子已经主体封顶，有些开始了内装修，有些楼房的外立面已经贴上了花岗岩石材，从这些已经褪色的条幅上可以看出，万松花苑是2007年10月31日开盘的，然而记者在旁边的万松房产售楼部看到，这里已是大门紧闭，人去楼空。
通过附近的居民，记者了解到，万松花苑分别于2007年10月31日和12月31日两次开盘销售，当时的现场还非常热闹，那么这里到底发生了什么问题，为什么将要交付的房子会停工呢?在这里记者遇到了前来看房的吴先生，他也是其中的一户购房者。
万松花苑购房者吴先生告诉记者，他是2007年7月份订的房子，当时销售人员口头给出的价格是每平方米7000元左右，于是他交了30万元的订金，但是真正到开盘的时候，他发现房子的销售价格已经超过了10000元。
万松花苑购房者吴先生：“他的老板对他自己的产品也是蛮有信心，所以他当时是不肯降价，觉得皇帝女儿不愁嫁，以为自己房子这么好，总卖的掉，想不到市场它不是这么走的。”
记者看到，万松花苑所处的位置，并不算丽水最繁华的地段，但是万松公司给联排别墅定出的开盘价是每平方米13880元，位置好的要到一万五六千元，而普通的多层公寓也定在了1万元，一个地下车库更是高达几十万元，这个价格远远超出了当初订房者的预期。
万松花苑购房者吴先生：“第二次开盘还是没什么人，买的时候这个项目就真出现问题了，当时全国形势也不明朗，也是往坏的方向走。”
虽然万松花苑在第二次开盘的时候，对销售价格进行了下调，但是订房者仍然觉得难以接受，最终整个项目240多套房子，仅仅售出22套，剩下的房子就再也无人问津，房子销售不出去，开发商的资金就无法回笼，本来实力就不强的万松房地产开发公司终于发生了资金断裂。
即便如此，2007年，万松房地产公司在资金还没有回笼的情况下，又先后拍下了两块土地，一块以16000多元的楼面价成为丽水市区的新地王，另一块则以5000元左右的楼面价成为水阁开发区的新地王。
万松花苑购房者吴先生：“他要是不拍这些地，资金链也不会出现这些问题，他为了拍地，因为他好象没有银行贷款，他又是向民间集资的钱来买地。”
楼盘滞销了，资金无法回笼，集资户的利息就无法按时给付，很多集资户纷纷到万松房产公司，讨要集资款，此时的万松花苑再也没有钱支撑下去，建筑商因为无法拿到钱，也撤出了工地，而购房者只能眼睁睁的看着即将交付的房子在风雨中锈蚀。
2007年，丽水楼市很疯狂
楼市转冷，资金链断裂，万松花苑一下从个香饽饽，变成了烂尾楼，面对万松房产公司留下的这个烂摊子，丽水市政府出面作出了审计，发现万松公司一共拖欠了4.85亿元的集资借款，2000多集资户的家产化作了泡影，知情人告诉记者，正所谓成也萧何，败也萧何，吸引大家集资建房的是丽水暴涨的房价，而最后葬送掉万松公司的，也是暴涨的房价，一度陷入疯狂的房价，究竟给这个小城带来什么?再来回顾一下2007年的丽水楼市。
丽水市的房价上涨开始于2000年，那一年丽水刚刚撤地建市，当时这个新兴城市的房价还是每平方米800元到1000元，之后丽水的房价开始慢慢上涨，到2005年的时候，丽水市的平均房价达到了5000元一平米，随后这一价格又被不断刷新。
浙江同心房地产开发股份有限公司总经理陈正平：“2005年开盘大概是在5000元到6000元左右，那么2006年是接近7000元，那么2007年是8000元 9000元这样的价格。”
同心公司是丽水市比较大的房地产开发公司之一，自从1995年进入房地产市场以来，他们在丽水市已经开发了多个楼盘，这些楼盘见证了丽水市房价节节盘升的历史，去年5月份他们开盘的水木清华北苑，里面的一些小高层住宅，价格已经超过了每平方米 10000元，与水木清华北苑一路之隔的南边，是同心公司2006年10月份拍下的土地，目前正在施工建设，它的开盘又会是一个什么样的价格呢?
记者：“当时拿这块地多少钱?”
同心公司员工：“这里拿来就三点多个亿了，三点七个亿，楼面价到六千多。”
今年四月份，丽水的一位政协委员指出，2007年丽水市区的房价出现了急剧上升，有关数据显示，一月份丽水城区的住宅商品房均价为每平方米6297元，到2007年11月份，均价已经达到每平方米10169元，住房价格的实际升幅已经超过了50%。
浙江省丽水市建设局副局长邹建新：“北京、上海、深圳等地的房价上去以后，也直接影响了我们丽水的房价，那么去年上半年丽水的房价也是上涨的比较大。”
尽管邹建新一直告诉记者，丽水的房价是平稳的，均价并没有突破10000元，但是记者调查发现，在丽水城区每平方米超过10000元的房子已经比比皆是了。
售楼小姐告诉记者，楼盘里有一个复式结构的房子，单价在每平方米15000元，然而记者在调查中发现，丽水市最贵的房子并不在丽水城区，而是在丽水市所辖的青田县。
售楼人员：“这里有个青田县，它更高，好一点的两万，差一点的一万五，都跟杭州差不多了。”
2007年，丽水市的全市生产总值是425.26亿元，在浙江省11个地级城市中排名倒数第二，如果按照人均生产总值来排名的话，丽水市只能排到最后一位，但是就是这样一个经济不发达的地方，房价却排在了浙江省的前三名，2007年，丽水市城镇居民人均可支配收入为15910元，这个收入仅仅能够买到一个平方米的住房。
丽水市民：“一般老百姓怎么买得起，像我们都是以前买下来住在城里，像现在这房价你根本买不起，你也没办法住在丽水的。”
记者：“一般的工薪阶层一个月大概多少钱?”
丽水市民：“像我们才一千多，我是1971年进厂的，我才一千一。”
尽管丽水市区的住房价格与居民购买力出现严重背离，但是丽水市的房价却在一次一次突破着人们的心理底线，而丽水市的土地交易价格，更是在2007年达到顶点，出让面积为10821平方米的原酿造厂地块，由万松房产以1.72亿元竞得，折合楼面价每平方米16371.9元，如果再加上3000元左右的建造成本，房子的成本价就已接近1.9万元。
货币紧缩，楼市断粮，楼市泡沫是否破灭?
丽水的城镇居民人均年收入15000多元，2007年的房价却在疯狂炒做中，攀升到了 10000元一平米，事实上，丽水的房价高的离谱，背后一个重要原因就是当地的不少房地产企业都像万松公司一样，靠民间集资来筹集资金，比正常贷款高出几倍的利息成本，也被房地产开发商转嫁到了房价当中，一旦市场有风吹草动，这个靠高利息、高房价支撑起来的楼市，就会面临崩溃的危险，那么，最终压垮丽水楼市的，又是哪一根稻草?来听听金融部门的分析。
就在丽水市房价疯涨的2007年，国家对房地产市场的宏观调控政策也越收越紧，从下半年开始，各个银行对于房地产企业的信贷支持明显下降，国家的银根紧缩政策开始在房地产市场显现出来。
记者：“去年大概是多少贷款?”
中国建设银行丽水分行行长徐小康：“整个丽水市，我现在总共房地产贷款余额是六百多亿，2007年底，2008年现在目前我们新的项目还没有进。”
徐小康告诉记者，目前建设银行丽水分行对房地产的贷款审查更加严格，贷款规模也缩小了很多，记者从丽水银监局的一份统计资料上了解到，今年4月份，整个丽水市的房产开发贷款只有1.3648亿元，比年初减少了6457万元。
邹建新：“银行的紧缩的货币政策对房地产的影响是非常大的，我们的小企业，有的企业就根本拿不到贷款，那么这样只能靠自己的钱，或者是靠社会融点资。”
2008年，由于很多房产企业资金出现紧张，拿地的积极性突然下降下来，政府推出的大量地块，除了个别地块被大公司拍去外，其余的土地全部流拍，这个时候，丽水的楼面价又回归到了4000多元，然而对房地产的紧箍咒才刚刚开始。
徐小康：“实际上影响最大的还是按揭，第二套房子政策对房地产市场的影响还是最大的。”
徐小康告诉记者，按照中国人民银行的规定，只要第一套住房曾经按揭贷款，不管贷款是否还清，那么再购买第二套住房的时候，都要执行第二套房的利率，也就是在基准利率基础上上浮10%。
丽水市万可房地产开发有限公司总经理陈毅彪：“如果是第一套房子，银行政策是比基准利率要低15%，那么第二套房子它是要提高10%，那么这个一来一去就相差25%。”
陈毅彪给记者算了一笔帐，对于买房人来说，这上涨的25%的，就意味着在同样的基准利率下，购买第二套房就要多付出四分之一的月供款，另外，按揭贷款首付比例提高到40%，也增大了炒房的难度。
陈毅彪：“一个投资炒房的人，投资的人少掉了，再还有一个真正买房子的人他就变成观望的多了。”
在丽水市建设局，邹建新副局长告诉记者，现在丽水市的房地产企业，面临着双重压力，在项目初期，拿不到银行的开发贷款，房子建成后，资金的回收期变的更长，而房地产市场的低迷，又让这些企业难以从民间融资，一些企业的资金链已经岌岌可危。
邹建新：“银根紧缩之后，那对企业拿地的积极性要小得多了，那企业为了度过这个银根紧缩的时期，他们都是少拿地多存钱，确保自己的企业过好冬天。”
集资建房的人，为了高额利息把钱交给房地产开发商，开发商炒地之后，再把高价房卖给炒房者，炒房者又希望找到下家，把房子以更高的价格出手，这场击鼓传花的游戏，最后证明可能是一场荒诞的闹剧，它把丽水的房地产开发商、集资户、炒房者和当地监管部门都推到了一个进退维谷的境地，那现在丽水的楼市上还有没有人加入这场游戏呢?
记者在丽水市的一些楼盘采访发现，这些楼盘的售楼处除了售楼人员，几乎没有什么客户前来看房咨询，记者成了售楼处唯一的客人。
陈毅彪：“像我们楼下销售部，人来人往的人少掉了，包括咨询的人，问的人都会有一定的影响。”
陈毅彪告诉记者，他们的房产项目都在水阁镇，也就是丽水经济开发区，那里相对地价便宜、房价也只有4000元左右，对于这样的楼盘，尚且如此冷清，那么丽水市区10000左右的房子，销售又是什么样的情景?记者通过丽水市建设局透明售房网看到，很多去年开盘的楼盘，至今还在销售，而去年7月份开盘的水木清华苑，那些均价超过10000元的小高层，至今显示的还是绿色，很明显，这些显示绿色的房子并没有销售出去。
丽水市建设局房地产业处处长陈洪波：“今年一季度跟去年的平均水平来比，这个成交量萎缩是比较大的，下降幅度大概是40%到50%这样的水平。”
陈洪波给记者提供了一组数据，2007年销售商品房3600套，平均每个季度销售900套房子，但是今年一到四月份，却只销售了500套，下降幅度接近50%，另外，跟去年同期相比，商品房销售面积下降26%，其中商品住宅下降42%，办公楼下降66.7%。
陈洪波：“目前这个市场观望的氛围还是比较浓的，目前企业在开盘的时候，在定价也比较谨慎，不像去年，比较盲目乐观些。”
记者调查也发现一个重要的现象，那就是土地出让合同违约增多，2007年丽水市实际出让商住用地10块，面积为729.84亩，合同总金额为22.69亿元，但是实际收到的出让金只有12.62亿元，合同违约率达到了44.3%，去年万松房产拍下的地王，楼面价超过16000元的地块，也因为没有交付土地出让金，被政府收回。
陈洪波：“市场到了这个地步，我说跟价位肯定是有关系，这个价位去年一下子拉高了以后，这肯定有关系。”
面对不断攀升的房价，丽水市政府从今年开始加大土地供应量，同时要求开发商在开盘之前，将价格报给政府部门，另外还加大了经济适用房和限价房的供应量，目前丽水市的房价已经有所回落，统计数字显示，二手房的价格已经从今年一月份的7100元下降到三月份的6600元。
陈洪波：“跟去年的楼盘来比，这个价格最近几个企业开出来以后，有些合理的回归。”
半小时观察：“丽水现象”说明了什么
刚才我们看到的丽水房地产市场就像是被房产泡沫催生出的一个“怪胎”;丽水的炒房故事又像是所有炒房故事中的一个恶梦。当一个山区小城中出现楼面价达到16000元的“地王”时，即使是投机客也应该问一下自己：丽水的房地产市场是不是太不正常? 膨胀的泡沫是不是会迟早破?
丽水的房产泡沫破了。就像节目中展示的那样，出现了不少滞销的楼盘和烂尾的项目。开发商、炒房客、二手房中介……各种各样的投资人正在品尝同一杯苦酒。他们被楼市牢牢地套住了，财富慢慢地缩水，对市场的信心同样在慢慢地缩水。
疯狂的房地产市场不是健康的市场;急剧膨胀的泡沫也不是正常的泡沫。每一次泡沫破灭，都意味着投机者和投资者要花上几年甚至十几年的时间来恢复信心。但是对于丽水来说，16000元一平方米的楼面价，需要多少年才能使信心彻底恢复呢?
房地产市场需要健康，需要理性，更需要信心。泡沫破灭不是坏事，它有利于市场秩序的恢复。
跟着国家的政策走，对于咱们普通消费者和投资者来说，虽然保守，但却理性。
今天我们来看看浙江的房价，我们选取了丽水这个城市，丽水位于浙江西南山区，虽然山清水秀，但人均GDP在浙江只排倒数第一，人称“浙江的西藏”。然而，正是这个名不见经传的城市，房价涨幅却超过了比它富裕得多的温州、杭州、宁波、义乌等地，成了浙江楼市上跑的最快的领头羊，特别在去年，丽水的楼市出现井喷式上涨，市区房价普遍超过万元，当宏观调控措施出台近一年后，这个昔日的楼市明星，又是一幅什么模样呢?来看看我们记者在丽水的调查。
楼市转冷，资金链断裂，香饽饽楼盘变成烂尾楼
在浙江省丽水市的宇雷路西边，万松花苑的楼盘显得格外扎眼，偌大的一个施工现场，却看不到一个施工人员，而那些林立的脚手架更是被风雨冲刷的锈迹斑斑，一块巨大的宣传广告已经被风撕成了几块，在风中来回飘荡着。
透过围墙记者看到，整个万松花苑的房子已经主体封顶，有些开始了内装修，有些楼房的外立面已经贴上了花岗岩石材，从这些已经褪色的条幅上可以看出，万松花苑是2007年10月31日开盘的，然而记者在旁边的万松房产售楼部看到，这里已是大门紧闭，人去楼空。
通过附近的居民，记者了解到，万松花苑分别于2007年10月31日和12月31日两次开盘销售，当时的现场还非常热闹，那么这里到底发生了什么问题，为什么将要交付的房子会停工呢?在这里记者遇到了前来看房的吴先生，他也是其中的一户购房者。
万松花苑购房者吴先生告诉记者，他是2007年7月份订的房子，当时销售人员口头给出的价格是每平方米7000元左右，于是他交了30万元的订金，但是真正到开盘的时候，他发现房子的销售价格已经超过了10000元。
万松花苑购房者吴先生：“他的老板对他自己的产品也是蛮有信心，所以他当时是不肯降价，觉得皇帝女儿不愁嫁，以为自己房子这么好，总卖的掉，想不到市场它不是这么走的。”
记者看到，万松花苑所处的位置，并不算丽水最繁华的地段，但是万松公司给联排别墅定出的开盘价是每平方米13880元，位置好的要到一万五六千元，而普通的多层公寓也定在了1万元，一个地下车库更是高达几十万元，这个价格远远超出了当初订房者的预期。
万松花苑购房者吴先生：“第二次开盘还是没什么人，买的时候这个项目就真出现问题了，当时全国形势也不明朗，也是往坏的方向走。”
虽然万松花苑在第二次开盘的时候，对销售价格进行了下调，但是订房者仍然觉得难以接受，最终整个项目240多套房子，仅仅售出22套，剩下的房子就再也无人问津，房子销售不出去，开发商的资金就无法回笼，本来实力就不强的万松房地产开发公司终于发生了资金断裂。
即便如此，2007年，万松房地产公司在资金还没有回笼的情况下，又先后拍下了两块土地，一块以16000多元的楼面价成为丽水市区的新地王，另一块则以5000元左右的楼面价成为水阁开发区的新地王。
万松花苑购房者吴先生：“他要是不拍这些地，资金链也不会出现这些问题，他为了拍地，因为他好象没有银行贷款，他又是向民间集资的钱来买地。”
楼盘滞销了，资金无法回笼，集资户的利息就无法按时给付，很多集资户纷纷到万松房产公司，讨要集资款，此时的万松花苑再也没有钱支撑下去，建筑商因为无法拿到钱，也撤出了工地，而购房者只能眼睁睁的看着即将交付的房子在风雨中锈蚀。
2007年，丽水楼市很疯狂
楼市转冷，资金链断裂，万松花苑一下从个香饽饽，变成了烂尾楼，面对万松房产公司留下的这个烂摊子，丽水市政府出面作出了审计，发现万松公司一共拖欠了4.85亿元的集资借款，2000多集资户的家产化作了泡影，知情人告诉记者，正所谓成也萧何，败也萧何，吸引大家集资建房的是丽水暴涨的房价，而最后葬送掉万松公司的，也是暴涨的房价，一度陷入疯狂的房价，究竟给这个小城带来什么?再来回顾一下2007年的丽水楼市。
丽水市的房价上涨开始于2000年，那一年丽水刚刚撤地建市，当时这个新兴城市的房价还是每平方米800元到1000元，之后丽水的房价开始慢慢上涨，到2005年的时候，丽水市的平均房价达到了5000元一平米，随后这一价格又被不断刷新。
浙江同心房地产开发股份有限公司总经理陈正平：“2005年开盘大概是在5000元到6000元左右，那么2006年是接近7000元，那么2007年是8000元 9000元这样的价格。”
同心公司是丽水市比较大的房地产开发公司之一，自从1995年进入房地产市场以来，他们在丽水市已经开发了多个楼盘，这些楼盘见证了丽水市房价节节盘升的历史，去年5月份他们开盘的水木清华北苑，里面的一些小高层住宅，价格已经超过了每平方米 10000元，与水木清华北苑一路之隔的南边，是同心公司2006年10月份拍下的土地，目前正在施工建设，它的开盘又会是一个什么样的价格呢?
记者：“当时拿这块地多少钱?”
同心公司员工：“这里拿来就三点多个亿了，三点七个亿，楼面价到六千多。”
今年四月份，丽水的一位政协委员指出，2007年丽水市区的房价出现了急剧上升，有关数据显示，一月份丽水城区的住宅商品房均价为每平方米6297元，到2007年11月份，均价已经达到每平方米10169元，住房价格的实际升幅已经超过了50%。
浙江省丽水市建设局副局长邹建新：“北京、上海、深圳等地的房价上去以后，也直接影响了我们丽水的房价，那么去年上半年丽水的房价也是上涨的比较大。”
尽管邹建新一直告诉记者，丽水的房价是平稳的，均价并没有突破10000元，但是记者调查发现，在丽水城区每平方米超过10000元的房子已经比比皆是了。
售楼小姐告诉记者，楼盘里有一个复式结构的房子，单价在每平方米15000元，然而记者在调查中发现，丽水市最贵的房子并不在丽水城区，而是在丽水市所辖的青田县。
售楼人员：“这里有个青田县，它更高，好一点的两万，差一点的一万五，都跟杭州差不多了。”
2007年，丽水市的全市生产总值是425.26亿元，在浙江省11个地级城市中排名倒数第二，如果按照人均生产总值来排名的话，丽水市只能排到最后一位，但是就是这样一个经济不发达的地方，房价却排在了浙江省的前三名，2007年，丽水市城镇居民人均可支配收入为15910元，这个收入仅仅能够买到一个平方米的住房。
丽水市民：“一般老百姓怎么买得起，像我们都是以前买下来住在城里，像现在这房价你根本买不起，你也没办法住在丽水的。”
记者：“一般的工薪阶层一个月大概多少钱?”
丽水市民：“像我们才一千多，我是1971年进厂的，我才一千一。”
尽管丽水市区的住房价格与居民购买力出现严重背离，但是丽水市的房价却在一次一次突破着人们的心理底线，而丽水市的土地交易价格，更是在2007年达到顶点，出让面积为10821平方米的原酿造厂地块，由万松房产以1.72亿元竞得，折合楼面价每平方米16371.9元，如果再加上3000元左右的建造成本，房子的成本价就已接近1.9万元。
货币紧缩，楼市断粮，楼市泡沫是否破灭?
丽水的城镇居民人均年收入15000多元，2007年的房价却在疯狂炒做中，攀升到了 10000元一平米，事实上，丽水的房价高的离谱，背后一个重要原因就是当地的不少房地产企业都像万松公司一样，靠民间集资来筹集资金，比正常贷款高出几倍的利息成本，也被房地产开发商转嫁到了房价当中，一旦市场有风吹草动，这个靠高利息、高房价支撑起来的楼市，就会面临崩溃的危险，那么，最终压垮丽水楼市的，又是哪一根稻草?来听听金融部门的分析。
就在丽水市房价疯涨的2007年，国家对房地产市场的宏观调控政策也越收越紧，从下半年开始，各个银行对于房地产企业的信贷支持明显下降，国家的银根紧缩政策开始在房地产市场显现出来。
记者：“去年大概是多少贷款?”
中国建设银行丽水分行行长徐小康：“整个丽水市，我现在总共房地产贷款余额是六百多亿，2007年底，2008年现在目前我们新的项目还没有进。”
徐小康告诉记者，目前建设银行丽水分行对房地产的贷款审查更加严格，贷款规模也缩小了很多，记者从丽水银监局的一份统计资料上了解到，今年4月份，整个丽水市的房产开发贷款只有1.3648亿元，比年初减少了6457万元。
邹建新：“银行的紧缩的货币政策对房地产的影响是非常大的，我们的小企业，有的企业就根本拿不到贷款，那么这样只能靠自己的钱，或者是靠社会融点资。”
2008年，由于很多房产企业资金出现紧张，拿地的积极性突然下降下来，政府推出的大量地块，除了个别地块被大公司拍去外，其余的土地全部流拍，这个时候，丽水的楼面价又回归到了4000多元，然而对房地产的紧箍咒才刚刚开始。
徐小康：“实际上影响最大的还是按揭，第二套房子政策对房地产市场的影响还是最大的。”
徐小康告诉记者，按照中国人民银行的规定，只要第一套住房曾经按揭贷款，不管贷款是否还清，那么再购买第二套住房的时候，都要执行第二套房的利率，也就是在基准利率基础上上浮10%。
丽水市万可房地产开发有限公司总经理陈毅彪：“如果是第一套房子，银行政策是比基准利率要低15%，那么第二套房子它是要提高10%，那么这个一来一去就相差25%。”
陈毅彪给记者算了一笔帐，对于买房人来说，这上涨的25%的，就意味着在同样的基准利率下，购买第二套房就要多付出四分之一的月供款，另外，按揭贷款首付比例提高到40%，也增大了炒房的难度。
陈毅彪：“一个投资炒房的人，投资的人少掉了，再还有一个真正买房子的人他就变成观望的多了。”
在丽水市建设局，邹建新副局长告诉记者，现在丽水市的房地产企业，面临着双重压力，在项目初期，拿不到银行的开发贷款，房子建成后，资金的回收期变的更长，而房地产市场的低迷，又让这些企业难以从民间融资，一些企业的资金链已经岌岌可危。
邹建新：“银根紧缩之后，那对企业拿地的积极性要小得多了，那企业为了度过这个银根紧缩的时期，他们都是少拿地多存钱，确保自己的企业过好冬天。”
集资建房的人，为了高额利息把钱交给房地产开发商，开发商炒地之后，再把高价房卖给炒房者，炒房者又希望找到下家，把房子以更高的价格出手，这场击鼓传花的游戏，最后证明可能是一场荒诞的闹剧，它把丽水的房地产开发商、集资户、炒房者和当地监管部门都推到了一个进退维谷的境地，那现在丽水的楼市上还有没有人加入这场游戏呢?
记者在丽水市的一些楼盘采访发现，这些楼盘的售楼处除了售楼人员，几乎没有什么客户前来看房咨询，记者成了售楼处唯一的客人。
陈毅彪：“像我们楼下销售部，人来人往的人少掉了，包括咨询的人，问的人都会有一定的影响。”
陈毅彪告诉记者，他们的房产项目都在水阁镇，也就是丽水经济开发区，那里相对地价便宜、房价也只有4000元左右，对于这样的楼盘，尚且如此冷清，那么丽水市区10000左右的房子，销售又是什么样的情景?记者通过丽水市建设局透明售房网看到，很多去年开盘的楼盘，至今还在销售，而去年7月份开盘的水木清华苑，那些均价超过10000元的小高层，至今显示的还是绿色，很明显，这些显示绿色的房子并没有销售出去。
丽水市建设局房地产业处处长陈洪波：“今年一季度跟去年的平均水平来比，这个成交量萎缩是比较大的，下降幅度大概是40%到50%这样的水平。”
陈洪波给记者提供了一组数据，2007年销售商品房3600套，平均每个季度销售900套房子，但是今年一到四月份，却只销售了500套，下降幅度接近50%，另外，跟去年同期相比，商品房销售面积下降26%，其中商品住宅下降42%，办公楼下降66.7%。
陈洪波：“目前这个市场观望的氛围还是比较浓的，目前企业在开盘的时候，在定价也比较谨慎，不像去年，比较盲目乐观些。”
记者调查也发现一个重要的现象，那就是土地出让合同违约增多，2007年丽水市实际出让商住用地10块，面积为729.84亩，合同总金额为22.69亿元，但是实际收到的出让金只有12.62亿元，合同违约率达到了44.3%，去年万松房产拍下的地王，楼面价超过16000元的地块，也因为没有交付土地出让金，被政府收回。
陈洪波：“市场到了这个地步，我说跟价位肯定是有关系，这个价位去年一下子拉高了以后，这肯定有关系。”
面对不断攀升的房价，丽水市政府从今年开始加大土地供应量，同时要求开发商在开盘之前，将价格报给政府部门，另外还加大了经济适用房和限价房的供应量，目前丽水市的房价已经有所回落，统计数字显示，二手房的价格已经从今年一月份的7100元下降到三月份的6600元。
陈洪波：“跟去年的楼盘来比，这个价格最近几个企业开出来以后，有些合理的回归。”
半小时观察：“丽水现象”说明了什么
刚才我们看到的丽水房地产市场就像是被房产泡沫催生出的一个“怪胎”;丽水的炒房故事又像是所有炒房故事中的一个恶梦。当一个山区小城中出现楼面价达到16000元的“地王”时，即使是投机客也应该问一下自己：丽水的房地产市场是不是太不正常? 膨胀的泡沫是不是会迟早破?
丽水的房产泡沫破了。就像节目中展示的那样，出现了不少滞销的楼盘和烂尾的项目。开发商、炒房客、二手房中介……各种各样的投资人正在品尝同一杯苦酒。他们被楼市牢牢地套住了，财富慢慢地缩水，对市场的信心同样在慢慢地缩水。
疯狂的房地产市场不是健康的市场;急剧膨胀的泡沫也不是正常的泡沫。每一次泡沫破灭，都意味着投机者和投资者要花上几年甚至十几年的时间来恢复信心。但是对于丽水来说，16000元一平方米的楼面价，需要多少年才能使信心彻底恢复呢?
房地产市场需要健康，需要理性，更需要信心。泡沫破灭不是坏事，它有利于市场秩序的恢复。
跟着国家的政策走，对于咱们普通消费者和投资者来说，虽然保守，但却理性。
Wednesday, April 16, 2008
揭秘田亮亿万富翁之路：5栋别墅垫底炒房发家
揭秘田亮亿万富翁之路：5栋别墅垫底炒房发家 华商网
明星档案——田亮
籍贯：重庆
生日：1979年8月27日
身高：1.72米
体重：60公斤
运动项目：跳水
个人爱好：汽车
7岁进重庆市第一体校跳水队，10岁进四川省队，一年半后被送回市体校。
1991年，张挺将他招至陕西省跳水队训练。1993年入选国家队，主攻跳台。1996年首次参加奥运会，由于经验不足，只获第4名。2000年奥运会获10米跳台冠军。2004年奥运会获10米跳台双人冠军。
早在去年11月份，田亮和“超女”叶一茜叶一茜所有音乐专辑举行婚礼时，就有多家媒体曝光了他们的豪华婚宴菜单：每桌仅菜品的花费在5000元上下，仅吃饭一项的总花费就是30万元左右。如此阔绰的出手，其实并非年轻人固有的好讲排场、追求轰动效应，田亮的好友曾透露：田亮投资理财的本领不小，现在已经是亿万富翁了。生于重庆、长于西安、最后成名于北京的田亮，在这三个城市中都拥有自己的房产——从筒子楼、高级公寓到豪宅别墅应有尽有。
财富转折在2000年夺冠
2000年田亮在悉尼奥运会夺冠前，虽然在国内已经算是一位著名的运动员，但自身的商业价值还没有被开发出来，他经济收入上只有国家发给的运动员工资和津贴。当时田亮每月的工资、奖金加在一起也就1000多元钱，他的家庭在生活上也不是很富裕，那时田亮生活俭朴，甚至有些衣着土气。田亮非常喜欢汽车，他常跟别人说自己最大的梦想就是能开上一辆“帕萨特”。而现在的田亮已经有了三辆汽车，一辆是保时捷，还有一辆奥迪A4和一辆阳光尼桑。
在悉尼夺冠后，田亮的知名度顿时大涨，当时引发的社会关注不亚于如今夺得奥运金牌后的刘翔，加上田亮外形俊俏，一下子就成为了“广告宠儿”，各种广告、代言蜂拥而至。据不完全统计，仅从2000年至2003年，田亮就担任了十多家企业的形象代言人，代言的商品有食品、饮料、体育用品、箱包、手表、汽车和楼盘等等，其中包括宝马汽车、豪雅表、锐步等国际知名品牌。2002年底，田亮和郭晶晶以1000万元的广告费一同为“澳的利”饮料代言，据说除了一部分上交给了队里外，其余的广告费两人六、四分账。
2004年田亮在奥运会上继续夺冠，个人事业再上了一个高峰。虽然与英皇公司签约不久，田亮被开除出国家队，令他声誉受损，但并没有影响他在广告商心中的价值。而且，田亮更是少了很多羁绊，索性以娱乐明星的面目出现在公众面前——娱乐明星的头衔甚至盖过了他运动员的身份。
接下来，田亮代言的知名品牌有安利纽崔莱食品、莱茵河地板等等。据内部人士透露：田亮目前的代言费大概是300万元，而他为安利产品代言的费用已高达500万元。
除了广告代言外，参加各种商业活动、典礼、晚会也是田亮的一条生财之道，一般田亮的出场费在三、四十万元左右。据一项不完全统计，近6年来田亮代言的企业有二、三十家之多，如此算来，田亮仅广告一项就已坐拥至少几千万元身家。而与香港英皇公司签约，尽管田亮戏未拍一部，唱片未出一张，仅“签字费”他就已经从英皇公司那里拿到了1000万元。
房产投资得心应手
虽然田亮在退役后已经将职业生涯的重心从体育界转移到了娱乐圈，但实际是他目前真实的身份既不是运动员，也不是艺人，而是一位腰缠万贯的房地产投资“大亨”。
他名下的房产主要集中在西安、重庆和北京这三座城市中。
西安——5处房产
据知情人士透露，田亮在西安有5处房产，第一处面积近250平方米，与他的恩师张挺的房子挨着，是田亮在西安最大的房产。
第二处房产是一处酒店式公寓，也是田亮在2004年雅典奥运会夺得男子双人十米台冠军之后，商家赠给他的奖励之一，面积不大只有30多平方米，条件是请田亮为该公寓做了代言人。
第三处房产坐落在西安市二环以内的黄金地段，是一幢高层公寓楼，据说面积也不是很大，在50平方米到70平方米之间。
第四处房产是陕西省体育局家属院内一间普通的住宅，虽然这处房子是很多年前的老楼，但面积倒是不小，足有130多平方米。
第五处房产是田亮在紫薇城市花园买的一套房子，这里的房子通常都是140平方米以上的大房子。
虽然西安的房价在全国省会城市中算是比较低的，但田亮这5处房产价格累计起来也有至少500万元左右。
重庆——2处别墅
除了2004年代言某别墅山庄外，田亮又花费巨资购买了自己为其代言的重庆奥林匹克花园的一套临湖叠加别墅。据说这套房子是位居3楼、200平方米的别墅，位于奥园中的黄金位置，可谓依山傍水。当时田亮购置时才花了100万元，如今此房产至少已上涨两倍。
2007年6月，田亮和叶一茜还在重庆龙湖半山选中一栋独栋别墅。据介绍，蓝湖半山为纯独立别墅社区，居于半山之上，背山面水，而田亮所购买的别墅由国外设计师按客户需求设计，只开盘销售了十几栋，每栋售价上千万元。据内部人士透露，田亮在重庆购入的这套豪宅，并不想自己长期居住所用，因为他每年回重庆的时间并不多，主要还是为了投资。
北京——3处别墅+1处商铺
2004年田亮在北京拥有了自己的第一套豪宅。那是一处位于大兴亦庄经济技术开发区附近的一幢别墅。这幢别墅有三层，房顶安有一个硕大的顶窗，楼体安有超大弧形观景窗，楼外有一个小型的花园和车库，在别墅的自动门两边还立着两个造型精巧的小石狮子，整幢别墅显得别致舒适。田亮这套近300平米的别墅装修也是相当用心，据悉有点欧式风格，现代感很强。而这幢别墅当时价值1000多万元，现在已经涨到了至少两千多万元。
很快，田亮又把目光转移到北京商铺的投资上。2006年上半年，田亮在北京朝阳北路这个号称朝阳区的“财富大道”上又购置了一套商铺。据悉，田亮买的商铺每平方米是4万元，共购置了大约200平方米，价值近千万元人民币。而这里的商铺很多都是用来投资的，据称投资回报率可以达到8％左右。目前，田亮又在朝阳北路新近购置了新的居所。 最大的兴趣是经商
2006年3月，田亮的电影处女作《双子神偷》在开机不久，他便因病退出拍摄，还自掏40万元补偿剧组。
其实，田亮的心思并不在拍戏上，他的兴趣在于经商上。田亮曾多次对媒体透露：很希望自己今后能像李宁那样在商场取得巨大成功。
早在2004年，田亮就开始悄悄涉足商海了。他在重庆开了一家公司做科宝博洛尼厨具产品的代理，在西安则成立了一家保时捷汽车代理销售公司。
2006年，田亮成立了“陕西田亮体育发展产业公司”，自己担任董事长，正式标志着他开始进军商场，该公司的第一个项目是兴建一个大型网球馆。同时，田亮还与西安某房地产商一起买下了一块地皮，开发一处大型楼盘。虽然至今具体详情还不太清楚，但从一个跳水冠军成为一个亿万富豪，田亮只用了不到8年的时间，令人刮目。
专家解密：田亮聚财有道
中国体育界获得世界冠军的人越来越多，但能在短短几年内，便从月收入只有千元的“穷小子”变成了腰缠万贯的“亿万富翁”，恐怕就屈指可数了。田亮在国内体育圈里绝对算是一个创富奇迹了——“智慧创造财富”，用在田亮身上是一点都不为过。
田亮的智慧，在于他有着不是一般运动员所具有的经济头脑。悉尼奥运会和雅典奥运会的冠军头衔不仅让他赚足了人气和知名度，大把大把的钞票也是随之而来。
与一般奥运冠军不同，田亮很会利用自己的知名度和人气进行二次“创业”。一般现役运动员最忌讳的就是传“绯闻”，但田亮却很好地利用了他和郭晶晶之间扑朔迷离的关系，既不否认也不承认。因为田亮明白，越是没有定论的关系越能引起外界和媒体的好奇、猜测，这样他的新闻才会每天出现在各媒体的头条位置。而商家选择运动员代言，除了要看该运动员的知名度和美誉度外，更要看这个运动员的人气和媒体曝光量。
除了利用绯闻为自己聚拢财富外，而且还积极涉足娱乐圈，并顺利与香港英皇公司签约。但这也是田亮铤而走险的一步，正因为“签约事件”，最终导致田亮与中国跳水队彻底决裂。不过，现在回头看看，田亮虽然为这一“险招”付出了被跳水队开除的代价，但如果从长远角度考虑，他迈出的这一步未必不是未雨绸缪。
明星炒房前车之鉴
明星的一举一动总会成为人们关注的焦点。
近年来，明星们越来越热衷于投资，而新的投资渠道往往也非常大众化，房地产业就是他们大揽钱财的主要方向之一。但投资始终有风险，市场不会因为你是明星就对你网开一面，甚至有时明星会输的更惨。
钟镇涛：
在1996年香港楼市处于顶峰时，与前妻短期借款1.54亿港元，“炒买”港湾道会景阁 4607室等5处豪宅和其他项目。1997年亚洲金融危机，香港楼市下滑，其所购各项目大幅度贬值。由于部分贷款利率高达24％，其所余本息滚至2.5亿港元。最终法院裁定钟镇涛破产。
张卫健：
1997年，香港楼市最好的时候，张卫健将所有积蓄全部投入，购买房产。可没多久香港楼市大跌，原想靠房子养老的张卫健，所有的房子一下都变成了负资产。张卫健拍了六七年的戏，所得全都用来还债。所以，他到大陆拍戏多年，都再没有碰房地产，到现在没有在大陆买半栋房子。
王菲：
王菲这些年陆续对房地产投入了巨额资金，在香港、北京等地都拥有多处房产。2005年，王菲决定将自己1997年花4800万港元买入的宝松苑豪宅出售，但这几年香港房地产不景气，再加上王菲不许买家先看房，使得价格一降再降，最终降至2000万港元仍未能售出。
罗大佑：
过去罗大佑在经济方面很宽裕，曾经在11年内搬家9次，每次都是自己买的房子。但是不久前有消息称，罗大佑赔钱卖掉了台北近郊的一套豪宅。据了解，该豪宅前年因房贷纠纷而遭查封，此次房屋兑现的一部分现金将用来付清房贷，另一部分则拿来在市区买套小房子使用。
Sunday, April 13, 2008
清华大学教授秦晖建议深圳率先兴建贫民区
清华大学教授秦晖建议深圳率先兴建贫民区(图)http://www.sina.com.cn 2008年04月14日02:18 南方都市报
1.4亿农民工进城，与1.8亿农村留守人口一起失去了基本的家庭生活，城市却希望他们不要在城市安家，35岁之后奉献完了回到农村去。——秦晖
“有贫民区的城市，并不就会比其他城市矮一头，相反却是尊重农民工等城市贫民的自由，给予城市贫民福利。我认为深圳完全可以率先兴建贫民区，在关外开辟一块土地专用。”昨日上午，知名学者清华大学教授秦晖，在深圳做客南都公众论坛，发表《城市化与贫民权利》的主题演讲，并与现场数百名读者进行了交流。
一边享受服务一边驱赶
“中国很多城市的管理者和市民，一边是希望尽可能多地享受农民工带来的服务，一边却想尽办法将农民工等贫民驱赶出城市。”秦晖教授指出了当今中国城市化和工业化进程中所普遍存在的这一社会现象。
秦晖首先介绍，在资本主义发展初期，穷人一般总是住在恶劣的、拥挤的、不卫生的住宅中，早在近200年前，马克思和恩格斯就发现了这一社会问题，并进行了专门的论述。
“所谓的城市贫民，并不是指原来城市中的既有居民，这一群人事实上几乎全部都成为城市化的受益者，那些由农村转移到城市的移民，才是构成城市贫民的主要部分。”秦晖认为，这在中国最近30年的改革开放进程中，体现得尤为明显。
秦晖认为，要保障农民工等城市贫民的权利，一方面要给他们迁徙和建房的自由，另一方面政府要改善他们的福利。
如何解决城市贫民的居住问题，秦晖认为，相对于法国和美国一些国家为城市贫民兴建福利房不同，中国的“福利房”性质基本上完全不同，成了造成社会“负福利”。
秦晖说，在中国，国家的住房建设资金都拨给单位，而各个单位实行的单位分配制，一般都是有特权的好单位收入高、建的房子更好、无特权的差单位收入低，建的住房差，甚至无房，形成了一种“负福利”的现象。
“最穷的农民和无单位者，不仅完全没有分房资格，自己盖个贫民窟也被指为私搭乱建，而要被惩处。”秦晖认为，中国的城市贫民即是处于典型的“无福利也无自由”状态。
城中村改造剥夺贫民居住权
“中国的城市贫民，没法分到福利房，也不允许自己搭建贫民窟，那就只有住工厂宿舍。”秦晖认为，在一些城市，政府部门甚至限制城市贫民租房，城管等部门更是对城市贫民搭建住房严加禁止。
而针对城市化过程中，政府强力推行的城中村改造计划，秦晖认为这是典型的剥夺城市贫民的居住权利。“处在城市里的城中村，地价往往较高，政府和开发商联手进行城中村改造，城市规划和面貌是发生了很大的改观，却往往是采取强制措施剥夺了城市贫民的居所。”
针对有市民质疑“深圳的人均GDP和发达国家相比还太低，没有经济实力为城市贫民兴建福利房”时，秦晖认为，如果政府认为兴建福利房花费太大，起码应该承认和保障农民工等城市贫民的居住自由，允许他们在城市的郊区等特定区域兴建贫民窟。
“我认为深圳完全可以率先兴建贫民区，在关外开辟一块土地专用。”秦晖认为，给城市贫民兴建贫民窟的权利，也是一种告别过去对贫民“既不给自由，又不给福利”的可取做法。
本报记者 姜锵
1.4亿农民工进城，与1.8亿农村留守人口一起失去了基本的家庭生活，城市却希望他们不要在城市安家，35岁之后奉献完了回到农村去。——秦晖
“有贫民区的城市，并不就会比其他城市矮一头，相反却是尊重农民工等城市贫民的自由，给予城市贫民福利。我认为深圳完全可以率先兴建贫民区，在关外开辟一块土地专用。”昨日上午，知名学者清华大学教授秦晖，在深圳做客南都公众论坛，发表《城市化与贫民权利》的主题演讲，并与现场数百名读者进行了交流。
一边享受服务一边驱赶
“中国很多城市的管理者和市民，一边是希望尽可能多地享受农民工带来的服务，一边却想尽办法将农民工等贫民驱赶出城市。”秦晖教授指出了当今中国城市化和工业化进程中所普遍存在的这一社会现象。
秦晖首先介绍，在资本主义发展初期，穷人一般总是住在恶劣的、拥挤的、不卫生的住宅中，早在近200年前，马克思和恩格斯就发现了这一社会问题，并进行了专门的论述。
“所谓的城市贫民，并不是指原来城市中的既有居民，这一群人事实上几乎全部都成为城市化的受益者，那些由农村转移到城市的移民，才是构成城市贫民的主要部分。”秦晖认为，这在中国最近30年的改革开放进程中，体现得尤为明显。
秦晖认为，要保障农民工等城市贫民的权利，一方面要给他们迁徙和建房的自由，另一方面政府要改善他们的福利。
如何解决城市贫民的居住问题，秦晖认为，相对于法国和美国一些国家为城市贫民兴建福利房不同，中国的“福利房”性质基本上完全不同，成了造成社会“负福利”。
秦晖说，在中国，国家的住房建设资金都拨给单位，而各个单位实行的单位分配制，一般都是有特权的好单位收入高、建的房子更好、无特权的差单位收入低，建的住房差，甚至无房，形成了一种“负福利”的现象。
“最穷的农民和无单位者，不仅完全没有分房资格，自己盖个贫民窟也被指为私搭乱建，而要被惩处。”秦晖认为，中国的城市贫民即是处于典型的“无福利也无自由”状态。
城中村改造剥夺贫民居住权
“中国的城市贫民，没法分到福利房，也不允许自己搭建贫民窟，那就只有住工厂宿舍。”秦晖认为，在一些城市，政府部门甚至限制城市贫民租房，城管等部门更是对城市贫民搭建住房严加禁止。
而针对城市化过程中，政府强力推行的城中村改造计划，秦晖认为这是典型的剥夺城市贫民的居住权利。“处在城市里的城中村，地价往往较高，政府和开发商联手进行城中村改造，城市规划和面貌是发生了很大的改观，却往往是采取强制措施剥夺了城市贫民的居所。”
针对有市民质疑“深圳的人均GDP和发达国家相比还太低，没有经济实力为城市贫民兴建福利房”时，秦晖认为，如果政府认为兴建福利房花费太大，起码应该承认和保障农民工等城市贫民的居住自由，允许他们在城市的郊区等特定区域兴建贫民窟。
“我认为深圳完全可以率先兴建贫民区，在关外开辟一块土地专用。”秦晖认为，给城市贫民兴建贫民窟的权利，也是一种告别过去对贫民“既不给自由，又不给福利”的可取做法。
本报记者 姜锵
福州厦门地价大幅下降 楼市观望情绪可能加重
福州厦门地价大幅下降 楼市观望情绪可能加重http://www.sina.com.cn 2008年04月13日16:56 新华网
新华网福州4月13日电 (记者 来建强) 近一段时期，福州、厦门等城市用于房地产开发的土地价格出现大幅下降。专家分析，受地价下降的影响，楼市观望情绪将加重，可能会延长楼市的调整周期。
4月8日，厦门市挂牌出让10幅地块，结果仅成功出让6幅，其余均遭“流拍”。此次出让成功的位于厦门岛内中心城区的地块中，楼面地价最高的仅为7975元／平方米。这与去年厦门土地拍卖市场“地王”频出的热闹场景相去甚远。
去年9月上旬，厦门市挂牌出让岛内滨海的一地块，楼面地价竟高达17486元／平方米，该“地王”一诞生，厦门市岛内外各区域产生了一连串的“地王”，迅速推动房价上涨。但今年以来，厦门市土地市场的行情急转而下，2月18日挂牌出让的9幅地块因无人报价而全部惨遭“流拍”。
福州市的情况大致相同。3月下旬，该市两幅中心城区的土地挂牌出让，结果仅拍出一幅面积较小的地块，其成交价格低于去年同期同一地段的地价。去年9月中旬，远离福州市中心的一幅地块经过开发商230多轮的竞价后被成功拍出，其楼面地价超过7000元／平方米，远高于该地块附近现售楼盘的均价。
去年10月以来，福州土地市场刮起了一股“流拍”旋风，仅去年12月份，福州市共推出10幅地块，其中8幅地块遭“流拍”厄运，地价开始出现松动迹象。
一些业内人士认为，随着开发商的观望情绪日渐浓厚，各地土地出让起始价格可能还将出现进一步的松动，土地拍卖将更趋理性，地价也有望回归到其实际价值，这将有助于房地产市场的健康发展。
新华网福州4月13日电 (记者 来建强) 近一段时期，福州、厦门等城市用于房地产开发的土地价格出现大幅下降。专家分析，受地价下降的影响，楼市观望情绪将加重，可能会延长楼市的调整周期。
4月8日，厦门市挂牌出让10幅地块，结果仅成功出让6幅，其余均遭“流拍”。此次出让成功的位于厦门岛内中心城区的地块中，楼面地价最高的仅为7975元／平方米。这与去年厦门土地拍卖市场“地王”频出的热闹场景相去甚远。
去年9月上旬，厦门市挂牌出让岛内滨海的一地块，楼面地价竟高达17486元／平方米，该“地王”一诞生，厦门市岛内外各区域产生了一连串的“地王”，迅速推动房价上涨。但今年以来，厦门市土地市场的行情急转而下，2月18日挂牌出让的9幅地块因无人报价而全部惨遭“流拍”。
福州市的情况大致相同。3月下旬，该市两幅中心城区的土地挂牌出让，结果仅拍出一幅面积较小的地块，其成交价格低于去年同期同一地段的地价。去年9月中旬，远离福州市中心的一幅地块经过开发商230多轮的竞价后被成功拍出，其楼面地价超过7000元／平方米，远高于该地块附近现售楼盘的均价。
去年10月以来，福州土地市场刮起了一股“流拍”旋风，仅去年12月份，福州市共推出10幅地块，其中8幅地块遭“流拍”厄运，地价开始出现松动迹象。
一些业内人士认为，随着开发商的观望情绪日渐浓厚，各地土地出让起始价格可能还将出现进一步的松动，土地拍卖将更趋理性，地价也有望回归到其实际价值，这将有助于房地产市场的健康发展。
Thursday, April 10, 2008
从十万到几千万 楼市小投资撬动大回报
从十万到几千万 楼市小投资撬动大回报http://www.sina.com.cn 2008年04月11日 01:50 第一财经日报
衡量投资是否成功的一个重要标准，就是看是否可以用小投资撬动大回报 “现在的房地产市场已经很难再达到每年20%的回报率，房价升到了一个高位，月租金甚至不足以付清月供。所以，房地产的投资要看机遇，也要看市场。”
“一般的小投资者在投资本金上总归不会特别宽裕，在这种情况下，更需要慎重选择项目，保证现金的快速流动，而非多年沉淀在一个项目上”。
老高在金桥别墅后面占地一亩的花园里种了上好品种的柿子树、柚子树。一到季节，老高把柿子在成熟之前摘回家捂着，家里人很快就可以吃到新鲜饱满的柿子。之后，在一次展览会上看到一个西式木制亭子，老高又立刻决定用7万元将亭子搬回别墅，于是，掩映在林木之下，院子里就有了一处可以喝茶的风景。
这处别墅现在达到了2.6万元的月租金，租客是一家跨国公司的CEO。按照5年前的投资，老高已经收回成本，这是他10年以来最满意的一处房地产投资。
“现在的房地产市场已经很难再达到每年20%的回报率，房价升到了一个高位，月租金甚至不足以付清月供。所以，房地产的投资要看机遇，也要看市场。”老高说。
老高是沪上一名资深媒体人，40多岁的年纪，在上海有10多年的房地产投资史，他说他的投资就是按照市场走，没有背景，也没有内部信息渠道，只要他判断合适的房子就会立即出手，房价上升到心理价位就立即抛售，最终小钱滚成“大雪球”。
小钱滚大钱
尽管在1996年即开始投资房地产，但老高认为这一时间并不算早。老高的岳母曾在1992年借助销售羽绒服所赚取的第一桶金，并用第一笔钱以3000元/平方米左右的价格购进了徐家汇的一套70平方米公寓房，当时的总价为20多万元。房价的激升改变了岳母买房自住的初衷，转而获取每月3000多元的租金。又过了两三年，该房的总价升到70多万元，翻了三番。
“那时上海的商品房还是新鲜玩意儿，很少有人会动买房的脑筋，也很少有人会想到通过买房而赚钱。”老高说岳母买房的经历对他的影响很大。当时月工资只有几百元的老高认定当时没有什么能赶得上房子升值的速度。在存够10万元之后，老高也开始买房。
那个年代买房有两种方式：“参建”或是“预售房”。所谓“参建”，是比炒楼花更早的一种买房方式，而“预售”，则是打桩即可开售，与炒楼花类似，和现在的预售是两码事。
老高的第一处房子是看着“规划图”买的预售房。100多平方米的公寓房，10万元的首付就完成了首次置业。他看着工地里的工人打地基，然后每天下班骑着自行车到工地看工程的进度，当时总希望房子能够盖得再快一点。
用所有的积蓄买下第一套房子之后，老高开始对类似的投资有些着迷。他在徐家汇又看中一套房子，也是在打桩的时候以2万元定金敲定。在几个月之后，二期总房价上升了4万元。这一次，老高尝试性地通过订单转让，以2万元的定金小赚了一笔。在与销售员对半分成之后，2万元定金迅速在几个月之内赚了1万元。这相当于老高当时1年的工资。
尝到了甜头之后，老高通过类似方式操作了3次，3套房子的订单转让赚了20万元。之后，老高也希望可以买套合适的房子养老。
九亭的一处房产被老高相中，在2001年，九亭还是一个交通不甚方便的区域，2500元/平方米的价位已经可以买到有湖景的景观房，出门就是园林景观。这套房子投资额为10万元首付款，2年后出手，老高净赚38万元。
10多年下来，老高还多次做过类似的小额房产投资。其中，浦东一套70平方米的小两房去年66万元出手，就在6年前，该房总价只有12万元。
“如同股市一样，只要赚钱，多赚一点少赚一点并不重要，不能每次都要等待最高点抛售，重要的是要钱动起来，达到‘钱滚钱’的目的。”老高在总结自己的投资经验时说。
所买别墅升值10倍
老高最得意的投资作品，是一栋浦东金桥(15.08,0.49,3.36%,吧)的别墅。5年期间，这一别墅升值10倍，租金回报率达到20%。无论从购买时机还是回报率来说，这项投资都让老高认为完美无缺。
在2002年，普通人还未把视线放在别墅上，老高已经开始在青浦和金桥挑选合适的别墅。相比来看，青浦有外国语学校；金桥则背靠加工区的诸多制造型外资企业。为了获取更稳定的租客，老高最终把钱投向了金桥，以5000多元/平方米的低价购进了一套带花园的独栋别墅，别墅占地1亩。当时，这项昂贵的投资价值143万元，老高仅用了28万，贷款114万左右撬动了这项投资。为此连续2年多，每个月的银行还款都在8000元以上。
“这种大比例贷款是要担风险的，但是投资就是如此，容不得投资者有太多的含糊和考虑。”老高开始用心打理自己的别墅，先是在别墅院子里种上香樟树，后来受苏州园林的启发又挖了一个鱼池，装上净水循环系统。柿子树，柚子树，加上茶屋，每月再雇上打理院子的工人，老高把自己的别墅经营得有声有色。
在坚持了2年多之后，老高找到了一家500强企业的租客，将房屋租给了该公司的CEO，租金2.6万元/月。按照一年30万元租金计算，年回报率超过20%。
现在再要找到这么合算的投资已经成为不可能。老高别墅的周边价格已经上升到5万元/平方米左右。一栋同样的别墅，现在的市场售价将近1500万。而几年下来，该板块的地价也从30万元/亩的价格上升为超过700万元/亩。这一价格仍在上升。粗略估计：即使按照每年30万元的租金，收回成本也需要50年。
“衡量投资是否成功的一个重要标准，就是看是否可以小钱撬动大回报。从九亭的投资经历来看，10万元的本金，最终的回报超过3倍。而由于占用的资金少，并不会影响投资人本身的现金流。”老高评价说。
其实，老高周围不乏在上世纪90年代入场的投资人，其中一些稍具资金实力的小老板将投资方向放在本金要求更高的商铺或是写字楼上，往往获得更高的回报。但是，在他看来，一般的小投资者在投资本金上总归不会特别宽裕，在这种情况下，更需要慎重选择项目，保证现金的快速流动，而非多年沉淀在一个项目上。
2006年底，老高在股市向好的情况下，将自己的别墅再次抵押，根据银行当时所做出的500万元的估价，从银行贷款将近400万元，最终在股市中又赚了不少钱。
10年下来，老高的总资产从最初的10万元“滚”成了现在的几千万元。这其中，股市与楼市的投资相互交叉，现金一直在不断的滚动投资之中。目前，他还在上海楼市中寻找着机会。（记者 郝倩）
衡量投资是否成功的一个重要标准，就是看是否可以用小投资撬动大回报 “现在的房地产市场已经很难再达到每年20%的回报率，房价升到了一个高位，月租金甚至不足以付清月供。所以，房地产的投资要看机遇，也要看市场。”
“一般的小投资者在投资本金上总归不会特别宽裕，在这种情况下，更需要慎重选择项目，保证现金的快速流动，而非多年沉淀在一个项目上”。
老高在金桥别墅后面占地一亩的花园里种了上好品种的柿子树、柚子树。一到季节，老高把柿子在成熟之前摘回家捂着，家里人很快就可以吃到新鲜饱满的柿子。之后，在一次展览会上看到一个西式木制亭子，老高又立刻决定用7万元将亭子搬回别墅，于是，掩映在林木之下，院子里就有了一处可以喝茶的风景。
这处别墅现在达到了2.6万元的月租金，租客是一家跨国公司的CEO。按照5年前的投资，老高已经收回成本，这是他10年以来最满意的一处房地产投资。
“现在的房地产市场已经很难再达到每年20%的回报率，房价升到了一个高位，月租金甚至不足以付清月供。所以，房地产的投资要看机遇，也要看市场。”老高说。
老高是沪上一名资深媒体人，40多岁的年纪，在上海有10多年的房地产投资史，他说他的投资就是按照市场走，没有背景，也没有内部信息渠道，只要他判断合适的房子就会立即出手，房价上升到心理价位就立即抛售，最终小钱滚成“大雪球”。
小钱滚大钱
尽管在1996年即开始投资房地产，但老高认为这一时间并不算早。老高的岳母曾在1992年借助销售羽绒服所赚取的第一桶金，并用第一笔钱以3000元/平方米左右的价格购进了徐家汇的一套70平方米公寓房，当时的总价为20多万元。房价的激升改变了岳母买房自住的初衷，转而获取每月3000多元的租金。又过了两三年，该房的总价升到70多万元，翻了三番。
“那时上海的商品房还是新鲜玩意儿，很少有人会动买房的脑筋，也很少有人会想到通过买房而赚钱。”老高说岳母买房的经历对他的影响很大。当时月工资只有几百元的老高认定当时没有什么能赶得上房子升值的速度。在存够10万元之后，老高也开始买房。
那个年代买房有两种方式：“参建”或是“预售房”。所谓“参建”，是比炒楼花更早的一种买房方式，而“预售”，则是打桩即可开售，与炒楼花类似，和现在的预售是两码事。
老高的第一处房子是看着“规划图”买的预售房。100多平方米的公寓房，10万元的首付就完成了首次置业。他看着工地里的工人打地基，然后每天下班骑着自行车到工地看工程的进度，当时总希望房子能够盖得再快一点。
用所有的积蓄买下第一套房子之后，老高开始对类似的投资有些着迷。他在徐家汇又看中一套房子，也是在打桩的时候以2万元定金敲定。在几个月之后，二期总房价上升了4万元。这一次，老高尝试性地通过订单转让，以2万元的定金小赚了一笔。在与销售员对半分成之后，2万元定金迅速在几个月之内赚了1万元。这相当于老高当时1年的工资。
尝到了甜头之后，老高通过类似方式操作了3次，3套房子的订单转让赚了20万元。之后，老高也希望可以买套合适的房子养老。
九亭的一处房产被老高相中，在2001年，九亭还是一个交通不甚方便的区域，2500元/平方米的价位已经可以买到有湖景的景观房，出门就是园林景观。这套房子投资额为10万元首付款，2年后出手，老高净赚38万元。
10多年下来，老高还多次做过类似的小额房产投资。其中，浦东一套70平方米的小两房去年66万元出手，就在6年前，该房总价只有12万元。
“如同股市一样，只要赚钱，多赚一点少赚一点并不重要，不能每次都要等待最高点抛售，重要的是要钱动起来，达到‘钱滚钱’的目的。”老高在总结自己的投资经验时说。
所买别墅升值10倍
老高最得意的投资作品，是一栋浦东金桥(15.08,0.49,3.36%,吧)的别墅。5年期间，这一别墅升值10倍，租金回报率达到20%。无论从购买时机还是回报率来说，这项投资都让老高认为完美无缺。
在2002年，普通人还未把视线放在别墅上，老高已经开始在青浦和金桥挑选合适的别墅。相比来看，青浦有外国语学校；金桥则背靠加工区的诸多制造型外资企业。为了获取更稳定的租客，老高最终把钱投向了金桥，以5000多元/平方米的低价购进了一套带花园的独栋别墅，别墅占地1亩。当时，这项昂贵的投资价值143万元，老高仅用了28万，贷款114万左右撬动了这项投资。为此连续2年多，每个月的银行还款都在8000元以上。
“这种大比例贷款是要担风险的，但是投资就是如此，容不得投资者有太多的含糊和考虑。”老高开始用心打理自己的别墅，先是在别墅院子里种上香樟树，后来受苏州园林的启发又挖了一个鱼池，装上净水循环系统。柿子树，柚子树，加上茶屋，每月再雇上打理院子的工人，老高把自己的别墅经营得有声有色。
在坚持了2年多之后，老高找到了一家500强企业的租客，将房屋租给了该公司的CEO，租金2.6万元/月。按照一年30万元租金计算，年回报率超过20%。
现在再要找到这么合算的投资已经成为不可能。老高别墅的周边价格已经上升到5万元/平方米左右。一栋同样的别墅，现在的市场售价将近1500万。而几年下来，该板块的地价也从30万元/亩的价格上升为超过700万元/亩。这一价格仍在上升。粗略估计：即使按照每年30万元的租金，收回成本也需要50年。
“衡量投资是否成功的一个重要标准，就是看是否可以小钱撬动大回报。从九亭的投资经历来看，10万元的本金，最终的回报超过3倍。而由于占用的资金少，并不会影响投资人本身的现金流。”老高评价说。
其实，老高周围不乏在上世纪90年代入场的投资人，其中一些稍具资金实力的小老板将投资方向放在本金要求更高的商铺或是写字楼上，往往获得更高的回报。但是，在他看来，一般的小投资者在投资本金上总归不会特别宽裕，在这种情况下，更需要慎重选择项目，保证现金的快速流动，而非多年沉淀在一个项目上。
2006年底，老高在股市向好的情况下，将自己的别墅再次抵押，根据银行当时所做出的500万元的估价，从银行贷款将近400万元，最终在股市中又赚了不少钱。
10年下来，老高的总资产从最初的10万元“滚”成了现在的几千万元。这其中，股市与楼市的投资相互交叉，现金一直在不断的滚动投资之中。目前，他还在上海楼市中寻找着机会。（记者 郝倩）
Monday, April 07, 2008
房产商开始自食囤地恶果 钱荒逼中小房企割肉
广东房产巨头遇融资困难
国内房地产商开始自食“囤房囤地”恶果，“地荒”正在演变为“钱荒”——
哪些房地产商的资金链会最先断裂
4月6日，伦敦警方逮捕了极少数企图干扰破坏圣火传递的“藏独”分子…
美议长提涉藏议案颠倒黑白
[德国画报比CNN更卑劣 视频][反分裂签名]
·马英九提出以“中华台北”名称加入WHO
·东航承认返航存在人为因素 负责人停职
·食用油价格连续上涨 月底各品牌再调价
·北京公交在廊坊载客连续3天遭围堵(图)
·广东一村主任被通缉3年后官复原职(图)
审判陈良宇:3宗罪受贿239万
[国家储备粮遭倒卖?][经济特区酝酿全程]
·金正日：朝鲜已成为铜墙铁壁般国家
·社会：青少年性行为调查报告触目惊心(图)
·博客：30年前"鸳鸯浴"(图) 李白下流公关
·军事：美称2014年前防不住中国先进导弹
近日，地产市场有几个数据倍受关注：
其一来自潘石屹：“国内房地产上市企业，速动比率（编者注：指速动资产对流动负债的比率，速动比率的高低能直接反映企业的短期偿债能力强弱）维持在健康水平的只有四家。”
其二来自武汉一家房地产公司，该公司主动下调房价幅度达30%。
其三来自地产企业的年报：从已经公布年报的上市公司业绩来看，只有华发股份等个别房地产企业的现金流为正数。保利地产每股现金流为-7.65元，招商地产每股现金流为-4.74元，金地集团的每股现金流为-7.52元，荣盛发展每股现金流为-2.53元，广宇集团每股现金流为-0.11元……
种种数据似乎表明，国内的房地产企业正在面临资金短缺的危机。
这多少让已受“拐点论”刺激的房地产行业变得更为恐慌。就连在去年肯定楼市“无拐论”的SOHO中国董事长潘石屹也放言，未来100天将是很多房地产公司发生剧变的100天。“受国际资本市场惨淡和国内宏观调控银根紧缩的双重夹击，中国很多房地产公司将在百天之内产生剧变反映，并进入前所未有的融资艰难期。”
为了与去年万科董事长王石提出房价会下降的“拐点论”区分开，潘石屹对他的“拐点论”作出进一步解释：“我说的拐点是针对房地产企业，而非房价。”
房价也好，企业也罢，几个月内的多个“拐点论”在地产市场掀起轩然大波，一场“拐”与“不拐”的争论此起彼伏。有旁观者质疑，地产巨头在这个时候抛出一个又一个拐点论，是否会让市场更为恐慌性的出现土地抛售和公司转让，而使地产巨头最终扮演中小地产的终结者？
银行只青睐“优质客户”
2007年，央行六次上调存贷款利率，十次上调存款准备金率至14.5%；同年12月5日闭幕的中央经济工作会议明确，货币政策由“稳健”转为“从紧”；日前，央行已明确要求各金融机构，今年新增贷款量不得超出各行2007年实际贷款量（3.63万亿元）。业内人士分析，今年贷款增速将不会超过13.86%。
有知情人士分析，在“从紧”新政之下，受伤害最大的莫过于中小企业。
北京联达四方房地产经纪公司董事总经理杨少锋向《中国经济周刊》介绍说：“房地产公司资金主要是从四个方面取得：银行信贷和销售按揭；房地产企业自有资金；占有资金（预销楼盘订金、建筑工程和材料的垫资）；其他各种融资渠道（短期拆借、信托机构）。目前房地产公司的自有资金绝大部分用来买地，其余开发项目的资金来源主要是银行信贷。”
同等条件下，银行发放贷款通常都会优先考虑那些资产良好、财务规范的大企业，而大部分中小企业显然不在银行的“优质客户”之列。
记者在采访中了解到，曾经开发过北京珠江骏景、珠江绿洲两大商品房项目的广州珠江地产今年从中国建设银行（北京朝阳支行）为旗下两个新项目贷款1.5亿元人民币，用于房地产开发资金。根据中国建设银行北京朝阳支行信贷部某相关人士介绍：广州珠江房地产在北京的大多数房地产开发项目的信贷来源于建设银行，“因为有长时间的合作关系和良好的信誉，所以即使是在‘从紧货币政策’的2008年，他们也会是建设银行信贷计划中的一份子。”
据记者了解，目前房地产信贷抵押有两种形式：一是抵押土地的使用权，二是抵押在建工程。房地产企业要在交付土地出让金拿到土地使用权证和建筑规划许可证后，由银行和合作的外部专业评估机构进行半个月左右的资格评定工作。银行根据房地产企业的所抵押的土地地段、未来发展情况、开发商资质、开发商信用等方面综合条件来放款。
有知情人士向《中国经济周刊》透露，有些银行在面对大客户的时候甚至不需要抵押等一整套繁琐的程序，而对于中小地产企业的贷款审核则甚为严格。
中珠置业房地产公司策划总监苑学斌表示，“由于各家房地产企业的规模及资信程度不同，所以各商业银行的信贷发放也会向资信度良好的大型企业倾斜。由于对企业自有土地资源和资金的审查严格程度都提高了很多，所以中小房地产企业从银行融资的难度会加大。”
中小房企“割肉”
大型房地产企业有比较系统的全年发展计划，遇到银根紧缩、股市低迷出现了资金周转的问题，为了不停止开发的进度，就只能选择降价销售。而对于中小房地产企业来讲，资金短缺就只能选择忍痛割肉甚至破产出局。
一位业内人士对《中国经济周刊》举了实例：北京通州的一个房地产商，原本打算去年9月份开盘，当时看到火爆的房地产市场，想存盘等到下季度的预售，所以没有着急去领预售许可证。但令这位地产商始料不及的事情发生了：不出一个月，当他想开盘的时候，市场骤然变冷。到2007年年底，该楼盘周边房价为8500元/平米，而此开发商的心理价位则是13000元/平米。该房地产商找到一家房地产经纪公司，希望能够代理销售，转嫁风险。而9300元/平米的代理价格让代理商望而却步。目前。该楼盘的开发商仍面临着极为窘迫的资金短缺局面。
另一个案例发生在福州。一家房地产商在去年年底开发一个楼盘中资金链断裂，全高18层的楼已经盖到12层，并且拿到了预售许可证，当时报给房管局和物价局的价格是8300元/平米，在市场上出售的打折价格为7800元/平米。要建设剩下的６层楼，开发商面临巨大的资金压力，当时找到杨少锋的北京联达四方房地产经纪公司，报出了6200元/平米的代理价格。
“这个楼盘一平米的价格只卖5500元，如果按照开发商的地价和成本来算的话，加上税收和管理成本，成本大概在5800元/平米，给我们的条件是6200的底价，这等于开发商并没有赚取多少利润。如此低价格的转让条件是我们一次性支付给开发商3000万的价格，也就是将近20%的预付款。如果不是因为他的资金链紧张快断了，那他会痛苦的作出这样的决定么？这个时候，开发商考虑的不是赚钱，而是怎么在短时间回流，不会导致破产。”杨少锋对《中国经济周刊》说。
“囤房囤地”种下恶果
分析人士认为，上述现象出现的原因，其根源在于过去一年中地产商近乎疯狂的囤房囤地。
去年下半年，中国出现罕见的楼市股市同时飙升的现象，同时出现的是“地王”现象。对中国楼市“明天会更好”的呼声让地产商四处“抢地”，等待再开发的利润。
在去年7、8、9三个月内，一些地产上市公司开始陆续在全国范围内圈地。重庆、成都、武汉、长沙、沈阳以及珠三角一些地区的二三线城市相继落入圈内。在上市公司强大资金支持下，全国各地不断有“地王”浮出水面。
在地价已经“炒翻”的状态下，很多中小房地产企业仍旧跟风“冒进”，把有限的资金投入购地，期待能够以此快速扩张。
而今年1月，国务院下发了《关于促进节约集约用地的通知》，《通知》规定，土地闲置两年的将无偿收回；土地闲置一年以上的按土地交易价格的20%收取闲置费。这无疑是给了期待囤房囤地赚取高额利润的房地产商一记沉重的打击。
杨少锋对《中国经济周刊》表示：“大部分企业在2007年都是超速扩张，因而导致绝大部分公司资金链都非常紧张。2007年前10个月是中国土地市场最疯狂的10个月，土地楼面价超越周边房价的情况比比皆是，许多开发商都卷入到疯狂圈地大潮中，投入了所有资金来圈地。而2008年房地产市场由于银行按揭政策、银根紧缩等政策的调整，重要特征是‘缺钱不缺地’，大肆疯狂圈地的开发商开始处于资金链吃紧的状态中。”
经历了“跑马圈地”和政府一系列宏观调控之后，曾经困扰房地产公司的“地荒”问题转为了“钱荒”。“一旦市场需求出现回落，这些后拿地开发商完全可能降低利润期望值，以较低的价格进入市场（甚至低于“天价地”开发商的成本价格），天价地将很可能成为这些开发商的滑铁卢之战，严重的，可能导致这些开发商资金链断裂，甚至于破产。”杨少锋分析。
谁能“不抛弃、不放弃”
面对吃紧的资金链，中小房企面临生死抉择。有分析认为，这正合了地产巨头们的心意，巨头们可借此大批收购中小房企实现扩张。而事实上，一位业内资深人士对《中国经济周刊》透露，这些地产商看上的并不是这些企业，真正的意图是这些中小地产商手中的土地。而且据知情人士透露，现阶段到2008年年底是外资进入内地楼市“抄底”的好机会。事实上，持有这样观点的境内外投资者并不在少数。
今年2月底，瑞银集团就与金地集团共同成立了房地产投资合伙企业，在内地房地产市场投资10亿美元资金。
“目前国家的宏观政策就是在规范市场，资力不够的小企业就自然会被市场淘汰出局，这很正常。这种现象会在2008年更加明显，房地产行业会有更明显的两极分化现象呈现。”北京四达房地产经济公司董事总经理杨少锋分析说。
潘石屹也表示，在去年和前年经济高潮时期大家喜欢用土地储备的数量来衡量房地产公司的实力和规模,但今天在全球经济衰退和国内货币从紧的双重压力下,则需要做好过冬的准备,评价一家房地产公司的指标也随之要发生变化,“大家对一个企业更看重的应该是它的现金量和存款量有多大,负债率有多高,以及速动比率等指标。”
资料:(每股现金流：现金流是指某一段时间内企业现金流入和流出的数量。用现金流量金额除以发行的股票的数量就能得出每股现金流。每个房地产公司在具体的房地产项目上都会表现为一定的现金流量，也就是说每个项目的投入资金和收益在项目开发上的不同时间段表现为现金流——流入和流出。流入为正，流出为负，加和就是现金流，如果现金流为负说明在考察项目时间点上项目没有净的收益，这个数值除以流通股数量就是每股的现金流。)
观点：中小房地产商还有出路吗
北京联达四方房地产经纪有限公司董事长 杨少锋：地下钱庄或成救命稻草
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去年房地产行业的主要特征一是买地，二是捂盘，实际上就是囤房囤地。而现在国家的政策是囤地企业必须在两年之内完成地块开发。与此同时，去年所拍卖取得的土地，按行业惯例，今年需要把余下的土地出让金交齐，去年盲目扩张囤地的企业必然面临巨大的资金链压力。
在宏观调控政策频频下落、金融信贷一再紧缩、需求锐减的情况下，土地储备可能转变成为企业的包袱。如果说上市房地产公司能够通过股市融资将风险转嫁股民，大型国有开发商能够得到银行倾向性的资金支持。那么那些资本原始积累较少，盲目跟随上市房企囤房囤地的开发商，或许就将成为这一轮宏观调控的“祭品”。
在其他融资渠道受阻下，目前，中小房地产企业依靠典当行和地下钱庄解决资金困境的情况很常见，中国去年开发贷及房贷余额增加1.18万亿，达到4.8万个亿。浙、闽一带的通过各种渠道流入房地产市场的资金至少几千个亿，将近金融机构提供资金的10%。几千亿的资金量对全国范围不算什么，但是对于一、两个省还是很充裕的。因此，这些资金成了目前许多房地产公司的救命稻草。
中珠置业房地产公司策划总监
苑学斌：
优胜劣汰已是定局
房地产行业是一个资金密集性的企业，从贷款到房子卖出去又需要一个很长的过程，所以资金短缺是一个长期的状态。信托可以给房地产企业提供可靠、有效的融资渠道。但是我国目前房地产信托还没有变成一个成熟的体系，一直处于一个无序的状态之中。
房地产企业出现资金问题，轰然倒塌，在这个行业内并不稀奇，也并不是在目前国家宏观经济政策趋紧的形式下才出现的，早年著名的“顺弛”的案例距离现在其实并不遥远。
所以，企业出现资金链断裂或者叫现金流危机，并不在于企业是大还是小，任何企业经营不善都会遇到这样的问题；也不在于政策的控制有多么严格，真正成熟的企业都会有完善的抗风险能力和预警措施。
另外，目前国内房地产行业的集中度还不够，会出现优胜劣汰的局面。以后房地产行业的发展趋势是：由野蛮的粗放的生产开发模式，变为精细化、深层挖掘价值的开发模式；投资商的背景越来越国际化；由原本粗线条的开发流程设计，转变为符合“国际投资人”要求的投资分析、财务报告、工程管理系统、营销系统；由原来相对单一的融资渠道，变成能够根据国际惯例而制定出多层次多渠道的融资手段，因为市场竞争越来越积累，客户越来越理性，项目前期的投入会加大，资金的压力越来越突出。
中国人民大学土地管理系教授 曲卫东：
被海外收购也未尝不可
房地产的资金来源从传统来说，主要依赖于信贷和抵押贷款、商品房和写字楼预售——通过预售提前回笼资金，投入房地产后期开发。这两种方式实际上是前几年一些房地产公司主要的资金来源渠道。现在国家进一步规范房地产的开发和销售条件，贷款制度更加严格，金融部门发放贷款的审核也更加严格，这两条路对于资质不够的中小企业来说基本上堵死了。
那么剩下的就是基金和上市。基金也不可能，国内法律环境不健全；上市又受到证监会严格审批和限制，国家在进行调控，当然会控制上市的规模和速度。所以，业绩和规模都不够的企业就不可能成功上市。
现有正常情况下，中小房地产企业的资金不足问题解决不了。但是现在很多海外基金已经瞄准中国房地产市场，正准备大规模收购国内的项目。所以，这些面临资金紧张的企业可以将自己卖出去。
国内房地产商开始自食“囤房囤地”恶果，“地荒”正在演变为“钱荒”——
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其二来自武汉一家房地产公司，该公司主动下调房价幅度达30%。
其三来自地产企业的年报：从已经公布年报的上市公司业绩来看，只有华发股份等个别房地产企业的现金流为正数。保利地产每股现金流为-7.65元，招商地产每股现金流为-4.74元，金地集团的每股现金流为-7.52元，荣盛发展每股现金流为-2.53元，广宇集团每股现金流为-0.11元……
种种数据似乎表明，国内的房地产企业正在面临资金短缺的危机。
这多少让已受“拐点论”刺激的房地产行业变得更为恐慌。就连在去年肯定楼市“无拐论”的SOHO中国董事长潘石屹也放言，未来100天将是很多房地产公司发生剧变的100天。“受国际资本市场惨淡和国内宏观调控银根紧缩的双重夹击，中国很多房地产公司将在百天之内产生剧变反映，并进入前所未有的融资艰难期。”
为了与去年万科董事长王石提出房价会下降的“拐点论”区分开，潘石屹对他的“拐点论”作出进一步解释：“我说的拐点是针对房地产企业，而非房价。”
房价也好，企业也罢，几个月内的多个“拐点论”在地产市场掀起轩然大波，一场“拐”与“不拐”的争论此起彼伏。有旁观者质疑，地产巨头在这个时候抛出一个又一个拐点论，是否会让市场更为恐慌性的出现土地抛售和公司转让，而使地产巨头最终扮演中小地产的终结者？
银行只青睐“优质客户”
2007年，央行六次上调存贷款利率，十次上调存款准备金率至14.5%；同年12月5日闭幕的中央经济工作会议明确，货币政策由“稳健”转为“从紧”；日前，央行已明确要求各金融机构，今年新增贷款量不得超出各行2007年实际贷款量（3.63万亿元）。业内人士分析，今年贷款增速将不会超过13.86%。
有知情人士分析，在“从紧”新政之下，受伤害最大的莫过于中小企业。
北京联达四方房地产经纪公司董事总经理杨少锋向《中国经济周刊》介绍说：“房地产公司资金主要是从四个方面取得：银行信贷和销售按揭；房地产企业自有资金；占有资金（预销楼盘订金、建筑工程和材料的垫资）；其他各种融资渠道（短期拆借、信托机构）。目前房地产公司的自有资金绝大部分用来买地，其余开发项目的资金来源主要是银行信贷。”
同等条件下，银行发放贷款通常都会优先考虑那些资产良好、财务规范的大企业，而大部分中小企业显然不在银行的“优质客户”之列。
记者在采访中了解到，曾经开发过北京珠江骏景、珠江绿洲两大商品房项目的广州珠江地产今年从中国建设银行（北京朝阳支行）为旗下两个新项目贷款1.5亿元人民币，用于房地产开发资金。根据中国建设银行北京朝阳支行信贷部某相关人士介绍：广州珠江房地产在北京的大多数房地产开发项目的信贷来源于建设银行，“因为有长时间的合作关系和良好的信誉，所以即使是在‘从紧货币政策’的2008年，他们也会是建设银行信贷计划中的一份子。”
据记者了解，目前房地产信贷抵押有两种形式：一是抵押土地的使用权，二是抵押在建工程。房地产企业要在交付土地出让金拿到土地使用权证和建筑规划许可证后，由银行和合作的外部专业评估机构进行半个月左右的资格评定工作。银行根据房地产企业的所抵押的土地地段、未来发展情况、开发商资质、开发商信用等方面综合条件来放款。
有知情人士向《中国经济周刊》透露，有些银行在面对大客户的时候甚至不需要抵押等一整套繁琐的程序，而对于中小地产企业的贷款审核则甚为严格。
中珠置业房地产公司策划总监苑学斌表示，“由于各家房地产企业的规模及资信程度不同，所以各商业银行的信贷发放也会向资信度良好的大型企业倾斜。由于对企业自有土地资源和资金的审查严格程度都提高了很多，所以中小房地产企业从银行融资的难度会加大。”
中小房企“割肉”
大型房地产企业有比较系统的全年发展计划，遇到银根紧缩、股市低迷出现了资金周转的问题，为了不停止开发的进度，就只能选择降价销售。而对于中小房地产企业来讲，资金短缺就只能选择忍痛割肉甚至破产出局。
一位业内人士对《中国经济周刊》举了实例：北京通州的一个房地产商，原本打算去年9月份开盘，当时看到火爆的房地产市场，想存盘等到下季度的预售，所以没有着急去领预售许可证。但令这位地产商始料不及的事情发生了：不出一个月，当他想开盘的时候，市场骤然变冷。到2007年年底，该楼盘周边房价为8500元/平米，而此开发商的心理价位则是13000元/平米。该房地产商找到一家房地产经纪公司，希望能够代理销售，转嫁风险。而9300元/平米的代理价格让代理商望而却步。目前。该楼盘的开发商仍面临着极为窘迫的资金短缺局面。
另一个案例发生在福州。一家房地产商在去年年底开发一个楼盘中资金链断裂，全高18层的楼已经盖到12层，并且拿到了预售许可证，当时报给房管局和物价局的价格是8300元/平米，在市场上出售的打折价格为7800元/平米。要建设剩下的６层楼，开发商面临巨大的资金压力，当时找到杨少锋的北京联达四方房地产经纪公司，报出了6200元/平米的代理价格。
“这个楼盘一平米的价格只卖5500元，如果按照开发商的地价和成本来算的话，加上税收和管理成本，成本大概在5800元/平米，给我们的条件是6200的底价，这等于开发商并没有赚取多少利润。如此低价格的转让条件是我们一次性支付给开发商3000万的价格，也就是将近20%的预付款。如果不是因为他的资金链紧张快断了，那他会痛苦的作出这样的决定么？这个时候，开发商考虑的不是赚钱，而是怎么在短时间回流，不会导致破产。”杨少锋对《中国经济周刊》说。
“囤房囤地”种下恶果
分析人士认为，上述现象出现的原因，其根源在于过去一年中地产商近乎疯狂的囤房囤地。
去年下半年，中国出现罕见的楼市股市同时飙升的现象，同时出现的是“地王”现象。对中国楼市“明天会更好”的呼声让地产商四处“抢地”，等待再开发的利润。
在去年7、8、9三个月内，一些地产上市公司开始陆续在全国范围内圈地。重庆、成都、武汉、长沙、沈阳以及珠三角一些地区的二三线城市相继落入圈内。在上市公司强大资金支持下，全国各地不断有“地王”浮出水面。
在地价已经“炒翻”的状态下，很多中小房地产企业仍旧跟风“冒进”，把有限的资金投入购地，期待能够以此快速扩张。
而今年1月，国务院下发了《关于促进节约集约用地的通知》，《通知》规定，土地闲置两年的将无偿收回；土地闲置一年以上的按土地交易价格的20%收取闲置费。这无疑是给了期待囤房囤地赚取高额利润的房地产商一记沉重的打击。
杨少锋对《中国经济周刊》表示：“大部分企业在2007年都是超速扩张，因而导致绝大部分公司资金链都非常紧张。2007年前10个月是中国土地市场最疯狂的10个月，土地楼面价超越周边房价的情况比比皆是，许多开发商都卷入到疯狂圈地大潮中，投入了所有资金来圈地。而2008年房地产市场由于银行按揭政策、银根紧缩等政策的调整，重要特征是‘缺钱不缺地’，大肆疯狂圈地的开发商开始处于资金链吃紧的状态中。”
经历了“跑马圈地”和政府一系列宏观调控之后，曾经困扰房地产公司的“地荒”问题转为了“钱荒”。“一旦市场需求出现回落，这些后拿地开发商完全可能降低利润期望值，以较低的价格进入市场（甚至低于“天价地”开发商的成本价格），天价地将很可能成为这些开发商的滑铁卢之战，严重的，可能导致这些开发商资金链断裂，甚至于破产。”杨少锋分析。
谁能“不抛弃、不放弃”
面对吃紧的资金链，中小房企面临生死抉择。有分析认为，这正合了地产巨头们的心意，巨头们可借此大批收购中小房企实现扩张。而事实上，一位业内资深人士对《中国经济周刊》透露，这些地产商看上的并不是这些企业，真正的意图是这些中小地产商手中的土地。而且据知情人士透露，现阶段到2008年年底是外资进入内地楼市“抄底”的好机会。事实上，持有这样观点的境内外投资者并不在少数。
今年2月底，瑞银集团就与金地集团共同成立了房地产投资合伙企业，在内地房地产市场投资10亿美元资金。
“目前国家的宏观政策就是在规范市场，资力不够的小企业就自然会被市场淘汰出局，这很正常。这种现象会在2008年更加明显，房地产行业会有更明显的两极分化现象呈现。”北京四达房地产经济公司董事总经理杨少锋分析说。
潘石屹也表示，在去年和前年经济高潮时期大家喜欢用土地储备的数量来衡量房地产公司的实力和规模,但今天在全球经济衰退和国内货币从紧的双重压力下,则需要做好过冬的准备,评价一家房地产公司的指标也随之要发生变化,“大家对一个企业更看重的应该是它的现金量和存款量有多大,负债率有多高,以及速动比率等指标。”
资料:(每股现金流：现金流是指某一段时间内企业现金流入和流出的数量。用现金流量金额除以发行的股票的数量就能得出每股现金流。每个房地产公司在具体的房地产项目上都会表现为一定的现金流量，也就是说每个项目的投入资金和收益在项目开发上的不同时间段表现为现金流——流入和流出。流入为正，流出为负，加和就是现金流，如果现金流为负说明在考察项目时间点上项目没有净的收益，这个数值除以流通股数量就是每股的现金流。)
观点：中小房地产商还有出路吗
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去年房地产行业的主要特征一是买地，二是捂盘，实际上就是囤房囤地。而现在国家的政策是囤地企业必须在两年之内完成地块开发。与此同时，去年所拍卖取得的土地，按行业惯例，今年需要把余下的土地出让金交齐，去年盲目扩张囤地的企业必然面临巨大的资金链压力。
在宏观调控政策频频下落、金融信贷一再紧缩、需求锐减的情况下，土地储备可能转变成为企业的包袱。如果说上市房地产公司能够通过股市融资将风险转嫁股民，大型国有开发商能够得到银行倾向性的资金支持。那么那些资本原始积累较少，盲目跟随上市房企囤房囤地的开发商，或许就将成为这一轮宏观调控的“祭品”。
在其他融资渠道受阻下，目前，中小房地产企业依靠典当行和地下钱庄解决资金困境的情况很常见，中国去年开发贷及房贷余额增加1.18万亿，达到4.8万个亿。浙、闽一带的通过各种渠道流入房地产市场的资金至少几千个亿，将近金融机构提供资金的10%。几千亿的资金量对全国范围不算什么，但是对于一、两个省还是很充裕的。因此，这些资金成了目前许多房地产公司的救命稻草。
中珠置业房地产公司策划总监
苑学斌：
优胜劣汰已是定局
房地产行业是一个资金密集性的企业，从贷款到房子卖出去又需要一个很长的过程，所以资金短缺是一个长期的状态。信托可以给房地产企业提供可靠、有效的融资渠道。但是我国目前房地产信托还没有变成一个成熟的体系，一直处于一个无序的状态之中。
房地产企业出现资金问题，轰然倒塌，在这个行业内并不稀奇，也并不是在目前国家宏观经济政策趋紧的形式下才出现的，早年著名的“顺弛”的案例距离现在其实并不遥远。
所以，企业出现资金链断裂或者叫现金流危机，并不在于企业是大还是小，任何企业经营不善都会遇到这样的问题；也不在于政策的控制有多么严格，真正成熟的企业都会有完善的抗风险能力和预警措施。
另外，目前国内房地产行业的集中度还不够，会出现优胜劣汰的局面。以后房地产行业的发展趋势是：由野蛮的粗放的生产开发模式，变为精细化、深层挖掘价值的开发模式；投资商的背景越来越国际化；由原本粗线条的开发流程设计，转变为符合“国际投资人”要求的投资分析、财务报告、工程管理系统、营销系统；由原来相对单一的融资渠道，变成能够根据国际惯例而制定出多层次多渠道的融资手段，因为市场竞争越来越积累，客户越来越理性，项目前期的投入会加大，资金的压力越来越突出。
中国人民大学土地管理系教授 曲卫东：
被海外收购也未尝不可
房地产的资金来源从传统来说，主要依赖于信贷和抵押贷款、商品房和写字楼预售——通过预售提前回笼资金，投入房地产后期开发。这两种方式实际上是前几年一些房地产公司主要的资金来源渠道。现在国家进一步规范房地产的开发和销售条件，贷款制度更加严格，金融部门发放贷款的审核也更加严格，这两条路对于资质不够的中小企业来说基本上堵死了。
那么剩下的就是基金和上市。基金也不可能，国内法律环境不健全；上市又受到证监会严格审批和限制，国家在进行调控，当然会控制上市的规模和速度。所以，业绩和规模都不够的企业就不可能成功上市。
现有正常情况下，中小房地产企业的资金不足问题解决不了。但是现在很多海外基金已经瞄准中国房地产市场，正准备大规模收购国内的项目。所以，这些面临资金紧张的企业可以将自己卖出去。
Sunday, April 06, 2008
北京宋庄艺术家因房价上涨被诉腾房
北京宋庄艺术家因房价上涨被诉腾房(组图)http://www.sina.com.cn 2008年04月06日14:48 CCTV《新闻调查》
央视《新闻调查》2008年3月29日播出：没有赢家的官司，以下为节目内容。
演播室
10多年前，有一批来自各地的画家看中了北京城郊的宋庄镇，买下了村民宅基地上建的农民房，从此安居乐业。十几年的发展，画家成名了，村民也富了，当年接纳这些画家的偏远小镇也打出了中国宋庄的文化名片。可就在这时候，当初卖房的村民反悔了，他们把这些画家告上了法庭，要求收回当年卖出去的老房子，那么法律会支持农民的反悔吗？一连串的农民讨房案会带来怎样的连锁反应？画家们又将何去何从？宋庄的未来会不会从此改变呢？
采访对象：
李玉兰 宋庄画家
崔大柏 宋庄镇小堡村村支部书记
谭小勋 李玉兰的丈夫
杨卫 艺术评论家
王秋人 宋庄画家
王立则 宋庄画家
李静 宋庄当代美术馆执行馆长
靳栩 宋庄镇小堡村村民
胡介报 宋庄镇党委书记
陈汉东 北京通州区法院宋庄法庭
蔡继明 清华大学教授
片山 宋庄画家
李学义 宋庄镇小堡村村民
董秀梅 马海涛的妻子
马海泉 宋庄镇辛店村村民
陈旭 李玉兰的辩护律师
李静 北京市第二中级人民法院法官
北京通州区宋庄镇小堡村村民
第一段
记者：这个院子挺宽敞的，有多大面积？
李玉兰：300多平米，将近400平米吧。
记者：400平米。这在周围的家户里，我看还算是不小的一个院子了。
李玉兰：是 。
记者：刚来的时候，是一个什么样的样子？
李玉兰：刚来的时候，这块整个就是空的。然后那个地方没有门。
记者：没有门啊，这是后来翻建的门啊？
李玉兰：对。
解说：这个农家小院在北京市通州区的宋庄镇辛店村，六年前，画家李玉兰花了四万五千元买了下来。对于李玉兰来说，用这样的价格买下一个农家院，是比较合算的。可是，她并没有想到自己会因为这个房子惹上麻烦，甚至成了新闻人物。她以为，从此，她就可以安居乐业了。
记者：其乐融融，何处无妙境，何处无净土。谁写的？
李玉兰：我先生写的。我们觉得在这里的话，自己生活感到很安逸。这个对联能够表达
我们当时那种心情。
解说：李玉兰是河北邯郸人，从小就喜欢画画，但是家庭条件的限制和职业画家的收入不稳定性使她的画家梦遭到全家人的反对。在做了十几年的服装设计之后，李玉兰发现，自己仍然无法割舍做一名职业画家的情结。
李玉兰：想得就是很简单。我这一生当中的话，如果我不能够从事绘画，就作为一种职业，至少我要在我的一生当中，实现一下自己的这么一个愿望，所以就做了这么一个决定。
解说：为了心中的绘画梦，2002年李玉兰离开了她曾经生活了三十多年的城市，搬到北京郊区的宋庄镇，正巧，农民马海涛这时已经进城工作要卖掉家里的老房子。但是，房子是建在马家宅基地上的农民房，这让李玉兰犯了犹豫。
李玉兰：因为我以前买过商品房，所以知道有什么房产证这类的手续，到农村以后他们没有，所以我也就比较担心。尽管当时看那个院子我比较喜欢，可是我还是很犹豫。
记者：犹豫什么呢？
李玉兰：要是没有房证的话，会不会有麻烦？但是当时他们卖房子的时候，就说得很确定。
我们卖自己家的房子，谁也管不着，卖给你的话这就是你的房子了，你就可以踏踏实实地住着。以后这里再怎么样，我都不会去找你。他说的就是说让你感觉到一点点后顾之忧都没有。
记者：像农村的一些闲置的农民房，在当时而言的话，它们处置的方式是怎么样？是流转还是转让？或者是出售？
崔大柏：由于价格问题，农民就愿意把这个房子卖一个比较好的价格。
记者：价格的差距有多大？
崔大柏：起码五倍以上吧。
记者：也就是说当时很多村里人愿意把这个房子卖给城里人？
崔大柏：对。
记者：图个高价？
崔大柏：对啊。
记者：村里面没有干涉？
崔大柏：村里没有干涉。我们觉得，把那些破烂的房子全盘成钱了。对农民当时的生活费可以给予支持，可以补偿，认为是还是比较不错的。
解说：为了消除李玉兰的疑虑，马海涛还请来了村委会主任从中担保，并且盖上了村委会的大印。
崔大柏：就那么个习惯。就像过去那种搞对象一样，中间得有介绍人。
记者：是一种保障？
崔大柏：是一种保障。在村里面不管是有威望的，或者有岁数大的、有文化的，给我做个中证，我心里就算踏实了，这是很普遍的情况
记者：这份契约会不会从内心来讲会感觉踏实一些
崔大柏：对 是。我就觉得，除了我的户口不在这个地方，我感觉自己就是这个村子里的一个成员。
解说：在村委会办了房产变更手续后，李玉兰成了这座房子的新主人，她并不知道她签下的这纸买房协议如同一片乌云会给未来的生活带来一场风雨。当时的李玉兰似乎沐浴在阳光灿烂之中，她不仅有了自己的房子、有了自己热爱的事业，还收获了爱情，来自湖南的画家谭小勋与她结成连理，一家人的生活其乐融融。
解说：李玉兰一家的平静生活在这个农家小院维持了四年，当年买房时那个看不见的麻烦就找上门来了，原先卖房给她的农民马海涛出价七万元要求收回已经卖出的这个农家小院。
李玉兰：他当时给我开的价钱是7万块钱，我说太不可能了。我说当时你卖房子是你主动要卖，然后你现在想把它收回去 就是感觉到很生气嘛
记者：你回绝了？
李玉兰：对 所以我就说我这房子不卖。再加之我那会儿怀孕，我很需要一个居住的场所，我不可能再去像以前一样去流浪，到处去搬家什么的。所以我就没有答应他，然后我们所接到的就是一纸法院的传票。
解说：2006年12月，马海涛以当年房屋买卖不符合法律规定为由，把李玉兰告上了法庭，请求收回已经卖出去的房屋。李玉兰觉得非常不可思议。
李玉兰：这种买卖毕竟它已经是完成了的，那么法院还要接这样的案子的话，让我也感觉到很诧异
记者串场：其实在宋庄，李玉兰并不是第一个收到房屋诉讼传票的画家，从2006年下半年开始，陆陆续续有13名画家被告上法庭，原告无一例外的都是原先卖房的农民，诉讼请求都是收回已经卖出去的房屋。我们不禁要问，宋庄怎么会集中了这么多的画家呢？他们怎么都会购买农民盖在宅基地上的房子呢？
第二段
解说：宋庄镇位于北京市通州区，从天安门出发一直往东，沿着京通高速和京哈高速公路行驶40公里可以到达，是东北及环渤海地区进京的交通要塞。穿过村口画框形状的牌楼就是宋庄镇的中心区小堡村，村里村外散居了两千多名艺术家，尤其以画家居多，于是，宋庄便有了画家村的雅号。
记者：宋庄对你的吸引力是什么
李玉兰：对我的吸引力，就是因为我喜欢画画，然后这边又聚集了这么一拨人。平时在这里
可以有一个相互交流的场所
(字幕：圆明园画家合影)
解说：原先聚积在圆明园附近的画家们，最早掀起了画家村的面纱。当年，一群追求独立和前卫的艺术青年，手持画笔组成了一个艺术理想的乌托邦。1994年，艺术批评家栗宪庭、艺术家方力钧、岳敏君等中国当代艺术的大腕们开始撤离圆明园，来到远郊的宋庄购房置业，而选择宋庄的原因，则是缘于一个不经意间的偶然。
杨卫：第一个原因是便宜
解说：杨卫，湖南人，艺术评论家，1996年从圆明园画家村迁入宋庄居住。
杨卫：那么更直接的原因，就是当时圆明园有一个画家叫张惠平，他的一个学生是宋庄的，是这样子。然后说大家要到处找地方，张惠平就推荐到了宋庄。
记者：对宋庄最初的印象是怎么样的？
杨卫：典型的北方农村那样子，还是那种土路 沙土路，然后也没有车。我们是坐着去天津的一个长途车，然后到中间下车然后再找。
王秋人：最初这个地方，像一个河北的自然农村，一个田园风光。很安静，可以安心地在这里创作，不会受干扰。
解说：王秋人，上海人，他是第一批在宋庄定居的十六名画家之一。1994年，他离开圆明园画家村花了四万八千元在宋庄镇的小堡村买下了这个农家院子。
记者：你那时候自己种菜啊
王秋人：第一年来自己种菜嘛，种了十几种菜。等于自己还种菜，然后画画，夏天种种菜。
种完菜，一个夏天到秋天就不用买菜了，当时就是这种生存状态。
记者：那就是创作，还有生活，全部在这院子里了？
王秋人：对
解说：后来，王秋人把这个农家院修葺一新，并在这里结婚生子。
王秋人：等于是我第二个故乡吧，我如果生活没有变动，我肯定要在这一直住下去，肯定要一直住下去，因为我不太喜欢城市的生活。
解说：不过，现在的王秋人已经无法确定他们一家人能否在这里继续生活住下去了，因为，原先的房主已经向法院提起诉讼要收回这所院子。
王秋人：我简直疯了，那个时候我想我快疯了。如果说我要走，我要搬家，我城里的房子也买不起，对吧？我还要去找另外一个地方盖房子，那你说我还工作嘛。这两年我孩子那么小，我要怎么办？快疯了，那整个不可想象，整个生活就彻底给搞乱了。
解说：宋庄白庙村的画家王立则同样不能逃离被告的命运，他在2006年的10月就接到农民的起诉书，要求归还他在2003年买下的这个农家院子。这让他成为画家村里第一个因为房屋诉讼成为被告的画家。
王力则：我还是有点出乎意料。农民这个事，也还不是像我想象的那样，他一旦卖出去他就不反悔，他就说过的话算数。
解说：王立则是陕西人，当过大学教师、公务员、报社总编。为了能够继续绘画创作，他在50岁那年提前办理了退休手续来到宋庄。
王力则：主要是觉得这人多，有一个交流的机会。我就觉得我们这一代人，画画都是观念比较传统。在宋庄看到的，不同于苏俄油画传统的另外一套画法和另外一套理念，对我来讲冲击很大。我觉得在这里可能会有收获的，下决心来了。
记者：其实你们刚来的时候，就像宋庄本地的居民接受你们吗？
李静：不太接受。因为当时可能大家的打扮应该说很另类，农民看不惯。
靳栩：当时他们来的时候都挺奇怪的。有的都是大秃瓢，有的留着长辫子，当时一看怎么还有这样的人啊。因为毕竟看见这样的人，比较少吧。
记者：他们的穿着打扮好像和你们的思维观念冲突很大？
靳栩：很大。这以后接触的时间也长了，也开始聊天了嘛，这一聊以后，还不是想象得那样的。都挺好的。
李静：有这样一句话。刚来的时候艺术家都是长头发，农民都是短头发。那么现在艺术家都理光头了，而农民都留了长头发。
解说：人们说，到了宋庄，就接近了中国当代绘画艺术的前沿。越来越多的艺术家来到了这个远离城市的乡村，然而，纯朴的乡民们是否能够接受这些特立独行的艺术家呢？
(字幕：宋庄画家方力钧作品)
(一组方力钧的画)
串场：从1994年到2003年的10年间，宋庄逐渐成为先锋艺术家们新的精神家园，他们在这里生活、创作。虽然此时的宋庄画家在国外已经声名远扬，被媒体与世界一流的当代艺术家群体相提并论，成为中国当代艺术的标志。然而，他们在国内并不为众人知晓，当地政府仍然热衷于办乡镇企业来发展民生，艺术家与宋庄也只是居住者和居住地的关系，彼此之间相安无事。那么，是什么原因让宋庄变成了我们现在看到的模样呢？
第三段
解说：2004年4月，宋庄镇更换了党委书记，这名叫胡介报的新书记给宋庄发展带来了新思维，新思维的理论基础来自胡介报曾经读过的两篇文章。
胡介报：这两篇文章，一个是理论分析层面的，一个是实践层面的。那么实践层面的是什么呢？苏荷，这篇文章名字就叫《苏荷》。苏荷它介绍了美国苏荷区是怎么形成的。
解说：二战以后，纽约取代巴黎成为西方乃至世界的艺术中心，其中关键原因就是曼哈顿的“苏荷区”。上世纪五六十年代，这里原先废弃的高大厂房被改造成前卫艺术家的工作室，各方艺术家以低廉租金入住该区，随着他们的画作受到画商的承认，苏荷区成为世界著名艺术区，极大地促进当地经济的发展。
胡介报：我又看了一篇理论的文章支撑了我。那么，就是《大文化》，分析了当时国际上文化产业发展的影响，尤其列举了美国、日本等发达国家文化产业在国民经济在GDP当中的贡献率。那个时候给我一个巨大的启发，我好像发现了一个巨大的金矿。宋庄完全可以通过艺术家、艺术作品，通过这个资源，来把这个地区打造成一个颇有特色的经济城市。
杨卫：宋庄这个地方，已经形成十多年画画的历史。这些艺术家跟艺术家之间已经构成一种精神纽带，这个东西是一个无限延伸的东西，是给胡介报提出文化造镇最有信心的一个基础。这个东西别的地方没有，所以我当时写了一篇文章，里面明确了提了一个概念：宋庄没有风景，但是人是宋庄最好的风景。
记者：你指的这个人是？
杨卫：当然主要是艺术家。是这些人，是这些有创造力的、有灵性的人在这个地方。
解说：通过走访调研，胡介报意识到艺术家也可以成为经济发展的资源，而这个罕见的资源正是宋庄的最大优势。到任的下半年，胡介报提出了“文化造镇”的战略，全力打造中国宋庄品牌。
记者：也是从那个时候，打造这张文化名片成为了你一直想执著去实现的一个梦想
胡介报：对 压力非常大。为什么？当时很多的人并不认识，你怎么能弄出一个中国宋庄呢你口气太大了。你把北京市也不要了，你把通州区也不要了，你弄出一中国宋庄了。大会小会我们开若干的会议，一见着我，中国宋庄的胡书记来了。我能感觉到，这里有玩笑，但是有一个大家并不认知。认知一个地区可以打造一张名片，可以打造一张品牌。
解说:宋庄众多的艺术家、活跃的艺术氛围，引起了国内外和文化界的极大关注。胡介报对宋庄的文化产业发展雄心勃勃。
胡：这就是我们的艺术馆区。下一步按照我们的规划，这边会有国际艺术馆区，将来办展会经济。
记者：那么南边呢
胡：南边是这么几块。这边是动漫产业区，那边是生活配套区。那么这条亮丽的线，这是我们的城市景观线，将来公共的一些建筑、总部、银行、酒店等等服务设施，那就完全是一个城市的概念了，整个的一个当代艺术城的概念。
串场：在政府的引领推动下，宋庄吸引了两千多名艺术家，其中有将近三百人在宋庄买房置业，宋庄逐渐形成了目前中国乃至世界规模最大的当代艺术大本营——宋庄艺术家群落。在2006年，宋庄还被北京市规划为十大文化产业集聚区之一。在这样的背景下，农民状告画家索回房产案的判决就显得特别惹人注目。在13件已经立案的诉讼中，李玉兰案将是最先有判决结果的一宗，李玉兰能够守住她的艺术家园吗？
解说：不仅仅是李玉兰一个人在等待法院的判决，生活在宋庄的那些被告和没被告的画家们都在等待着法院的判决。而定期聚会了解案情的发展，成了他们生活中的新内容。
画家A：如果她那个案子判得，如果要是对艺术家不利的话，这就一下子就完了。法律还是公正的。
画家B：你也被告了
画家C：我没有被告，但是很危险，我是危险人物。
画家B：那没事，现在就是李玉兰这个官司一打，就等于把整个规矩立下来了
这个你也不要操很大的心。
解说：2007年7月10日，通州区法院对马海涛诉李玉兰案一审结案：判决李玉兰和马海涛签订的买卖房屋协议无效，李玉兰在九十天内腾退房屋，依据评估马海涛支付给李玉兰房屋修缮补偿款九万多元。
记者：一审的判决结果，在你的意料之中吗？
李玉兰：那是我们的最坏的一个预料，最坏的打算。
李玉兰：那么这么多年，我们认为这是我们自己的家，我们才会在这里再投入新的金钱。那么当我们把这些都搞好了，你轻而易举就可以要走的话，无论是谁都是不能接受的。而且你可以通过合理合法的一个手段来要这个房子的话，而不受到任何的制约，这个显然是有失公平的一个现象。
陈汉东：我们主要依据合同法第52条的规定第五项违反法律法规的合同是无效的。按照咱们国家土地法规的规定，(城镇居民)不得允许买卖农村集体的房屋，所以依照这一条，就确认了双方买卖合同无效。
解说：《土地管理法》规定：我国土地制度实行社会主义公有制，城市市区的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地属于农民集体所有，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。近年来，国务院也接连下发通知，明令禁止城市居民购买农民宅基地、农民住宅。
记者：从1999年国家严令禁止，这样的一个城市居民到农村购买宅基地小产权房。开始到近一阶段，国务院还依然在强调，这样一个强制性的规定。你觉得政府的这样一个初衷和背景是什么？
蔡继明：为了满足我们粮食，基本上的这种自给自足，或者叫做粮食安全。我们有一条警戒线，18亿亩耕地是最低限度。
解说：蔡继明，全国政协委员，清华大学人文学院经济研究所副所长。
蔡继明：如果再低于18亿亩耕地的话，可能这个缺口过大。那么对国际粮食市场会产生过大的压力，那么不仅是对中国有一种威胁，也会让国际社会感觉到这种威胁。所以中央政府下了决心，就是一定要保护这18亿亩耕地，进一步强调了禁止城市居民去(农村)买房子，这是一个考虑。
解说：一审判决后，李玉兰不服，向北京市第二中级人民法院提起上诉。
第四段
解说：马海涛要把李玉兰告上法庭，要求收回已经卖出了几年的房子。显而易见的原因是背后的利益之争，而利益产生正是由于城市的扩张和画家聚集带来的土地升值
李玉兰：因为现在这个房子，大家都知道涨价涨得非常厉害。我们住在这里也了解到，就是说有一些马路什么的，就是说公路要修过来，城铁要修过来。加之就是说，宋庄好像被批准为文化产业园区，那么这边的房价就涨上来了，包括租房的价钱都涨上来了。
崔大柏：他无非就觉得虽然说那时我卖得高了，但是随着画家的陆续进入，随着经济的发展和这个地区的地皮的增值，反过来就觉得，我可能那时候卖房子低了。跟现在比，
记者：还是利益？
崔大柏：还是利益，还是低了，可能还不如一年的租金钱，二年的租金钱。
靳栩：那会儿还想着是个包袱，说句不好听的，反正撇着也是撇着，还不如卖给他们。
当时画家买的时候就算贵的。可是现在翻过来看，经过十年的发展以后，现在的租房价格，可能就是当时买一幢房子的价格。随着经济一发生变化，好多人觉得亏了。
解说：我们在采访中了解到，随着几年来北京房价的不断上涨，宋庄一带三四间的农民房年租金也由3年前的3000元攀升到1.5万元以上，而当初卖出的房子，如果现在拆迁将会获得几十万甚至上百万的补偿。马海涛果真是出于利益的需求才要收回房子的吗？记者试图与马海涛的代理人、他的妻子董秀梅取得联系。
法院终审判决李玉兰房产买卖协议无效http://www.sina.com.cn 2008年04月06日14:48 CCTV《新闻调查》
记者：您好
马妻：您好
记者：您是马海涛的妻子吗
马妻：对
记者：你好，我是中央电视台《新闻调查》的记者。喂……
马妻：您好 您所拨打的电话已关机
串场：走在这样一条两边都是画廊、艺术家沙龙以及随处可见的出租画室的信息的街道上，我很难把这里与宋庄这样一个非常乡土的地名联系在一起。从外观上我能够感觉到文化造镇给宋庄带来的变化，那么，村民们也因为这些艺术家的到来有了收益吗？
记者：这村里有多少画家呢？
农民：那可不少
记者：每家基本都有吗？
农民：每家基本上都有，这还老天天找呢，大妈您家有房子租出去吗
记者：你家有房子吗？
农民：我说我们家没房子
记者：全租了？
农民：全租了。这房后头有个地方还盖房，盖房都准备着后门，家里有房子九间呢
记者：九间啊？
农民：九间 前面盖了平房就五间
记者：都住着？
农民：都是画画的住着
记者：全是画画的？
农民：是
记者：那租金能有多少呢？
农民：租金一年是两万六
片山：这一排，像我们这条街，这一排几乎全部都租出去，全是画家在住了。几乎全是画家。你看哪一家的村民，他的房子几乎都是分成两半，他们住后面，前面的都租给画家了。
记者：他们也有收入了，你们也有地方了？
片山：对。老房我们住，新房都给他们住
记者：你的房子现在租了吗？
农民：租了，也租了
记者：租给谁了？
农民：租给画画的
记者：画画的呀 那挺好的
农民：不错 挺好。不改革开放能租房子吗，上哪租去啊，谁租啊
记者：画家也不来？
农民：画家也不来，我们也发不了财了
解说：小堡村村支书崔大柏给我们算了一笔帐：小堡村有1300多人，每年仅仅房屋的租金就可以得到七百五十万元，人均五千多元，而在十几年前，村里的年人均收入只有二三百元。
崔大柏：这个变化很大啊。从最初的两百块钱到现在的人均能达到五六千元。这光是一项，租房收入，再加上咱的就业呢，就是这村的平均的农民的人均收入是一万二到一万三。就(租房)这一块 它已经占到了50%
胡介报：原来小堡村只有一小卖部，一共一百平米。也就一百平米的小卖部，那么现在是什么概念？这几年的发展，他们有上百家的服务店，那么在这个基础上，又出现了画框生产、画布的经营、颜料的经营，什么装裱、布展……
解说：在第一批画家们来到宋庄时，精明的农民就已经做起画材生意了。
李学义：画家陆续越来越多，他们都去北京去买一些画材、画具
记者：到城区去买啊？
李学义：对 都是进城里去买。这里边就是说，有一个画家他就跟我说，你开一个商店吧。本身我那时候有一个店
记者：是做什么的？
李学义：茶叶跟通讯器材，我再加这么一项也很容易，但是对画材这一块确实不懂，颜料用什么样的颜料合适，笔用什么样的笔更好，这些都要学。画布，什么样的画布好。现在跟画家接触了这么长时间，全明白了。但是在刚接触那时候，我们不明白。
记者：那做这样的美术用品商店，当时的效益怎么样啊？
李学义：一个人的工资是没问题的。
解说：1996年，农民李学义在宋庄开办了第一家美术用品商店。
李学义：我走市场我没少走。我看看人家的价格，相应的比人家的价格往下调。我让你别走出宋庄
记者：那你应该是画家村里面最直接受益的一个农民了？
李学义：对。得到最大的受益就是，应该他的文化层次都上去了，孩子接触这个东西比较多这是无形中，应该是在宋庄之外，这是孩子们学不到的东西。
解说：文化素质的提高也激发了农民的艺术鉴赏力，就在2005年，小堡村村民靳栩结束城里推销员的生活，回到小堡村开了一家画廊。
靳栩：在2004年的时候，就认识了我们现在的画廊的艺术总监李伦老师。当时认识他也挺偶然的，他到我这来租房，认识一聊还挺投脾气，完了以后我们就成了好朋友了。好朋友就有个想法，老想着说和画家之间做点什么事情，结果李老师就说，不行做个画廊吧，说你这位置也挺好的，就这样把这个画廊做起来了。
解说：靳栩把画廊起名为韩燕画廊，韩燕是他爱人的名字，夫妻俩创办了宋庄第一家农民画廊。
靳栩：从开画廊之前什么都不懂，经过一年多到二年的熏陶，现在对这个行业是充满信心。我们的生活不用发愁
记者：就靠这样一个画廊就能够支撑吗？
靳栩：就靠这个画廊，我们现在谈的还是一个小的效益
记者：为什么这么说呢？
靳栩：因为现在像我画廊里面，我也收藏了不少画。如果说这些画里面，经过十年或者二十年，或者是时间更长的话，可能要出现一些好的领军人物。如果是那样的话，我们这些藏画就非常值钱了。
串场：很显然，艺术家和宋庄农民形成了一种互利互惠的社会经济结构，艺术家群落成为宋庄一种社会和经济资源，无疑，提供这片艺术群落土壤的宋庄成为最大赢家，无论是精神还是物质、文化还是经济。然而，法律毕竟是严肃公正的，它不会为了利益而向一方倾斜。去年12月17日，是李玉兰案的终审判决，这一次，法院将作如何判决呢？
第五段
解说：2007年12月17日，画家李玉兰买房纠纷案终于等来了北京市第二中级人民法院的终审宣判，法院判决房产买卖协议无效。
(资料)字幕同期声：维持北京市通州区人民法院，民事判决书第一项、第二项，马海涛与李玉兰于2002年7月1日所签之《买卖房协议书》无效
解说：虽然法院判决李玉兰当年的买房协议无效，但是同时认定造成合同无效的主要责任在于马海涛的反悔，李玉兰可就赔偿另行主张。
李馨：我们这个吧，判决处理的过程中，我们是要告诉大家两点。一点是，法律禁止买卖的房屋和土地，你是不能买的，这一点是我们通过判决不断重申的一点。另外我们要告诉大家，
通过这个判决，违反诚信，不诚信履约的一方也要受到法律的制裁。
王立则：我觉得就是在目前国家政策不允许宅基地使用权流转的情况下，判合同无效它是有道理的。但是第二中级人民法院能够要求艺术家在赔偿问题上重新主张自己的权利，我觉得这个就是从法律、司法公正的角度，给了一次实现司法公正的机会
解说：李玉兰案的终审判决在警醒城市居民不得购买农民房的同时，也引起了人们对于农民不诚信履约的议论。
王秋人：如果你要是这个都不具备的话，人和人之间根本没有信任可言的话，我简直不可想象那是一个什么样的状态。在宋庄这个官司案，就是个诚信问题。简单来讲，己所不欲勿施于人嘛。你自己不愿意承担，你还要强加到别人的头上，就是说现在连做人的这种基本观念都没有了
马海泉：你别看那卖房的是我兄弟，我也不是向着他，我就说你卖完了就卖了，不能再找人家麻烦了，对不?这什么事都一样,没有来回来去的 ,干什么事都那样,不讲信用了,是吧?卖完东西还跟人家要,说这时候这东西涨钱了,我得重新再卖,是不是?
陈旭：这房价地价一升，农民卖完以后后悔了。我当年才卖几万块钱，我现在能值几十万。那我就利用国家法律，我要进行这个反悔。可是我们从做人做事的原则来讲，要不要讲诚信？法院要不要保护公民的正常的交易秩序和交易行为？
胡介报：既然你已经卖出这个东西，你已经给出这个东西，不应该再反悔，这是普遍朴素的一个道理。一个地区一个社会，如果没有诚信，就失去了一种制度。
记者：但是当诚信和法律之间，有冲突的时候呢？
陈旭：法律为大。所以一方面，我们谴责那些背信弃义的人。但另一方面，我们又不得不服从法律的规定，那我作为一个守法公民，我们只能是这样无奈地接受这个事实
记者：就这起官司而言的话，谁是这起官司的胜利者？
李馨：这个案子看不出胜与负来。因为合同无效的法律后果处理，实际上不能看出谁胜谁负来，双方实际上都是败诉者
记者：怎么讲？
李馨：你买房的人，本身是想买这房子你要想住的，但是你现在住不进去了
记者：为什么？
李馨：就是因为你当时买了不符合法律规定的房子。那么对于出卖人来说，因为这个合同无效的官司，又拿回了这房子，但是你丧失了诚信。诚信是人在一生中最需要具备的道德品质。你丧失了诚信，对你今后的人生一定会有很大的影响，所以说没有赢家。
解说：对于宋庄来说，这场讨房官司会不会使中国宋庄这张还没有来得及完成的文化名片受到影响呢？
李静：不仅仅是他一个人的事情，也关系到所有的在宋庄的这些艺术家将来的发展。所以说，所有的人都很关注这件事情
记者：一个案子会带来这么大的影响吗？
李静：对啊。因为这里有将近三百个人，在这里买了农民的房子。那么这些人，如果说李玉兰的案子一旦有什么不好的结果的话，就会牵扯到所有的这些人。在宋庄买房的艺术家，那么也会对在这里租住的艺术家，也会产生很多影响。
解说：两百多名买农民房的画家，都是早期来到宋庄的中坚画家，李玉兰案的判决动摇了他们早已习惯了的生活方式。
杨卫：对买房的人来说，只不过是面临着，一个走与不走的一个问题。那么对于没有来的或正准备来的或者刚刚来的这些人，他就会有一种紧张。如果万一不行怎么办？无论是他的经济的资本投入方面，还是他精神资本的投放来看，如果这个地方没有安定感，那谁愿意在这个地方做事的。照这样判下去，后果马上就出来了。也就是她这个判决刚一下，后边就有好多农民就打算要告状。
记者：感觉到压力了吗
胡介报：最担心的就是，有很多的效仿的案例，也就是多米诺骨牌效应，其实我最担心的是这些。
王立则：当时我记得我进他们村子时，村里干部跟我说，召集各村委会的主任、村里党支部书记在镇上开过一次会。就是说一定要给村民做工作，不要再就这事这么继续闹下去，再闹下去就把我们宋庄搞垮了，对咱们农民有什么好处，没有一点好处。
胡介报：我们政府在这一方面，我们做了三件事。第一件事我们把我们所有地区的闲置的房屋进行了一次统计，包括能够给艺术家提供的廉租的农民的闲置住宅集体的闲置房产都给做了登记，然后提供给所有的艺术家。另外一个就是从如何教育农民讲点诚信。从大局出发，从地区文化产业出发，从地区的形象、农民的形象出发，劝导他们撤销起诉。
记者：有作用吗
胡介报：或者通过和谐的方法去商量。有作用啊
解说：胡介报告诉我们，在他们的说服疏导工作之后，已经有两户农民撤销了对画家的起诉，但如何处置农村闲置宅基地，所引发的思考还远没有结束。
陈旭：现在我们农村宅基地的管理是非常混乱的。现在看到的案例是，只审批给你使用，没有看到收回，这个是不对的。你需要的时候我可以审批给你，但你不需要的时候，我该收回要收回，你光有审批给人家使用，没有收回来。现在我们很多的原告，根本不在这个村里住，这个地你为什么不收回。
胡介报：起诉的这些户当中，据我们现在的调查，都是已经进入到城市化的居民。那么这些宅基地的房主，应该说十几年前已经变成了城市人，他们已经不是纯粹我们现在意义上的农民。但是这个宅子是在农村。另外一个我们还做过调查，就是我们目前农村的闲置用房，闲置的村民住房已经达到了30%左右。那么这些闲置住宅怎么做？这就是我们现在要考虑的一个问题。如何把它盘活，那么按照国务院的通知精神，那就是说你只能卖给农民。可是我们现在的农民并没有这个需求去买那些闲置住房
记者：这是一对矛盾
胡介报: 这就是一对矛盾.农民自己有自己的宅基地,何苦要买别人的住房呢,他不需要
这是一个目前在农村集体建设用地管理当中的一个很突出的问题.
解说：3月3日，李玉兰和马海涛的爱人又一次在法庭相见，这一次，他们在原被告席上换了个位置，李玉兰以信赖利益损失为主要诉讼理由，起诉马海涛，要求赔偿48万元。法庭没有当庭宣判，李玉兰仍然居住在当年买下的农民房里。
李玉兰：我冬天的时候，不是为了省一点煤钱，我们搬到一个朋友的工作室，我每次回来我都有那种亲切感，我说这是我的家。可是一想到这个官司在这里打着，这已经不再是你的家了，我心里就莫名地有一种悲凉从中升起来。但是你是没有办法去改变这一切的
记者：你很失落是吗
李玉兰;是
记者：你希望通过这样一个案子带给这个社会什么样的影响
李玉兰：希望能早点结束吧。因为我毕竟是一个女同志，我对社会问题也不是很关心，所以尽早结束的话，可以平平淡淡地过日子，我觉得很好
记者: 再去画画?
李玉兰：肯定要画画
演播室
这场没有赢家，全是输家的农民讨房案发人深思：画家缺乏法律意识买了农民房自然要输掉官司，而农民，虽然赢了官司却要付出不守诚信的代价。而最让人们关注的是，由于缺乏法律依据的买卖合同无法得到司法支持，宋庄艺术区的前景似乎飘忽不定了。看来，要保住这片艺术热土更需要智慧和魄力，在行政、财政、规划等方面人们还有更多的工作要做，同时，我们更需要一个有利于文化事业发展的法律环境。我们希望，宋庄今后再成为焦点的时候，不是因为它的官司，而是因为它的艺术成就和魅力。
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央视《新闻调查》2008年3月29日播出：没有赢家的官司，以下为节目内容。
演播室
10多年前，有一批来自各地的画家看中了北京城郊的宋庄镇，买下了村民宅基地上建的农民房，从此安居乐业。十几年的发展，画家成名了，村民也富了，当年接纳这些画家的偏远小镇也打出了中国宋庄的文化名片。可就在这时候，当初卖房的村民反悔了，他们把这些画家告上了法庭，要求收回当年卖出去的老房子，那么法律会支持农民的反悔吗？一连串的农民讨房案会带来怎样的连锁反应？画家们又将何去何从？宋庄的未来会不会从此改变呢？
采访对象：
李玉兰 宋庄画家
崔大柏 宋庄镇小堡村村支部书记
谭小勋 李玉兰的丈夫
杨卫 艺术评论家
王秋人 宋庄画家
王立则 宋庄画家
李静 宋庄当代美术馆执行馆长
靳栩 宋庄镇小堡村村民
胡介报 宋庄镇党委书记
陈汉东 北京通州区法院宋庄法庭
蔡继明 清华大学教授
片山 宋庄画家
李学义 宋庄镇小堡村村民
董秀梅 马海涛的妻子
马海泉 宋庄镇辛店村村民
陈旭 李玉兰的辩护律师
李静 北京市第二中级人民法院法官
北京通州区宋庄镇小堡村村民
第一段
记者：这个院子挺宽敞的，有多大面积？
李玉兰：300多平米，将近400平米吧。
记者：400平米。这在周围的家户里，我看还算是不小的一个院子了。
李玉兰：是 。
记者：刚来的时候，是一个什么样的样子？
李玉兰：刚来的时候，这块整个就是空的。然后那个地方没有门。
记者：没有门啊，这是后来翻建的门啊？
李玉兰：对。
解说：这个农家小院在北京市通州区的宋庄镇辛店村，六年前，画家李玉兰花了四万五千元买了下来。对于李玉兰来说，用这样的价格买下一个农家院，是比较合算的。可是，她并没有想到自己会因为这个房子惹上麻烦，甚至成了新闻人物。她以为，从此，她就可以安居乐业了。
记者：其乐融融，何处无妙境，何处无净土。谁写的？
李玉兰：我先生写的。我们觉得在这里的话，自己生活感到很安逸。这个对联能够表达
我们当时那种心情。
解说：李玉兰是河北邯郸人，从小就喜欢画画，但是家庭条件的限制和职业画家的收入不稳定性使她的画家梦遭到全家人的反对。在做了十几年的服装设计之后，李玉兰发现，自己仍然无法割舍做一名职业画家的情结。
李玉兰：想得就是很简单。我这一生当中的话，如果我不能够从事绘画，就作为一种职业，至少我要在我的一生当中，实现一下自己的这么一个愿望，所以就做了这么一个决定。
解说：为了心中的绘画梦，2002年李玉兰离开了她曾经生活了三十多年的城市，搬到北京郊区的宋庄镇，正巧，农民马海涛这时已经进城工作要卖掉家里的老房子。但是，房子是建在马家宅基地上的农民房，这让李玉兰犯了犹豫。
李玉兰：因为我以前买过商品房，所以知道有什么房产证这类的手续，到农村以后他们没有，所以我也就比较担心。尽管当时看那个院子我比较喜欢，可是我还是很犹豫。
记者：犹豫什么呢？
李玉兰：要是没有房证的话，会不会有麻烦？但是当时他们卖房子的时候，就说得很确定。
我们卖自己家的房子，谁也管不着，卖给你的话这就是你的房子了，你就可以踏踏实实地住着。以后这里再怎么样，我都不会去找你。他说的就是说让你感觉到一点点后顾之忧都没有。
记者：像农村的一些闲置的农民房，在当时而言的话，它们处置的方式是怎么样？是流转还是转让？或者是出售？
崔大柏：由于价格问题，农民就愿意把这个房子卖一个比较好的价格。
记者：价格的差距有多大？
崔大柏：起码五倍以上吧。
记者：也就是说当时很多村里人愿意把这个房子卖给城里人？
崔大柏：对。
记者：图个高价？
崔大柏：对啊。
记者：村里面没有干涉？
崔大柏：村里没有干涉。我们觉得，把那些破烂的房子全盘成钱了。对农民当时的生活费可以给予支持，可以补偿，认为是还是比较不错的。
解说：为了消除李玉兰的疑虑，马海涛还请来了村委会主任从中担保，并且盖上了村委会的大印。
崔大柏：就那么个习惯。就像过去那种搞对象一样，中间得有介绍人。
记者：是一种保障？
崔大柏：是一种保障。在村里面不管是有威望的，或者有岁数大的、有文化的，给我做个中证，我心里就算踏实了，这是很普遍的情况
记者：这份契约会不会从内心来讲会感觉踏实一些
崔大柏：对 是。我就觉得，除了我的户口不在这个地方，我感觉自己就是这个村子里的一个成员。
解说：在村委会办了房产变更手续后，李玉兰成了这座房子的新主人，她并不知道她签下的这纸买房协议如同一片乌云会给未来的生活带来一场风雨。当时的李玉兰似乎沐浴在阳光灿烂之中，她不仅有了自己的房子、有了自己热爱的事业，还收获了爱情，来自湖南的画家谭小勋与她结成连理，一家人的生活其乐融融。
解说：李玉兰一家的平静生活在这个农家小院维持了四年，当年买房时那个看不见的麻烦就找上门来了，原先卖房给她的农民马海涛出价七万元要求收回已经卖出的这个农家小院。
李玉兰：他当时给我开的价钱是7万块钱，我说太不可能了。我说当时你卖房子是你主动要卖，然后你现在想把它收回去 就是感觉到很生气嘛
记者：你回绝了？
李玉兰：对 所以我就说我这房子不卖。再加之我那会儿怀孕，我很需要一个居住的场所，我不可能再去像以前一样去流浪，到处去搬家什么的。所以我就没有答应他，然后我们所接到的就是一纸法院的传票。
解说：2006年12月，马海涛以当年房屋买卖不符合法律规定为由，把李玉兰告上了法庭，请求收回已经卖出去的房屋。李玉兰觉得非常不可思议。
李玉兰：这种买卖毕竟它已经是完成了的，那么法院还要接这样的案子的话，让我也感觉到很诧异
记者串场：其实在宋庄，李玉兰并不是第一个收到房屋诉讼传票的画家，从2006年下半年开始，陆陆续续有13名画家被告上法庭，原告无一例外的都是原先卖房的农民，诉讼请求都是收回已经卖出去的房屋。我们不禁要问，宋庄怎么会集中了这么多的画家呢？他们怎么都会购买农民盖在宅基地上的房子呢？
第二段
解说：宋庄镇位于北京市通州区，从天安门出发一直往东，沿着京通高速和京哈高速公路行驶40公里可以到达，是东北及环渤海地区进京的交通要塞。穿过村口画框形状的牌楼就是宋庄镇的中心区小堡村，村里村外散居了两千多名艺术家，尤其以画家居多，于是，宋庄便有了画家村的雅号。
记者：宋庄对你的吸引力是什么
李玉兰：对我的吸引力，就是因为我喜欢画画，然后这边又聚集了这么一拨人。平时在这里
可以有一个相互交流的场所
(字幕：圆明园画家合影)
解说：原先聚积在圆明园附近的画家们，最早掀起了画家村的面纱。当年，一群追求独立和前卫的艺术青年，手持画笔组成了一个艺术理想的乌托邦。1994年，艺术批评家栗宪庭、艺术家方力钧、岳敏君等中国当代艺术的大腕们开始撤离圆明园，来到远郊的宋庄购房置业，而选择宋庄的原因，则是缘于一个不经意间的偶然。
杨卫：第一个原因是便宜
解说：杨卫，湖南人，艺术评论家，1996年从圆明园画家村迁入宋庄居住。
杨卫：那么更直接的原因，就是当时圆明园有一个画家叫张惠平，他的一个学生是宋庄的，是这样子。然后说大家要到处找地方，张惠平就推荐到了宋庄。
记者：对宋庄最初的印象是怎么样的？
杨卫：典型的北方农村那样子，还是那种土路 沙土路，然后也没有车。我们是坐着去天津的一个长途车，然后到中间下车然后再找。
王秋人：最初这个地方，像一个河北的自然农村，一个田园风光。很安静，可以安心地在这里创作，不会受干扰。
解说：王秋人，上海人，他是第一批在宋庄定居的十六名画家之一。1994年，他离开圆明园画家村花了四万八千元在宋庄镇的小堡村买下了这个农家院子。
记者：你那时候自己种菜啊
王秋人：第一年来自己种菜嘛，种了十几种菜。等于自己还种菜，然后画画，夏天种种菜。
种完菜，一个夏天到秋天就不用买菜了，当时就是这种生存状态。
记者：那就是创作，还有生活，全部在这院子里了？
王秋人：对
解说：后来，王秋人把这个农家院修葺一新，并在这里结婚生子。
王秋人：等于是我第二个故乡吧，我如果生活没有变动，我肯定要在这一直住下去，肯定要一直住下去，因为我不太喜欢城市的生活。
解说：不过，现在的王秋人已经无法确定他们一家人能否在这里继续生活住下去了，因为，原先的房主已经向法院提起诉讼要收回这所院子。
王秋人：我简直疯了，那个时候我想我快疯了。如果说我要走，我要搬家，我城里的房子也买不起，对吧？我还要去找另外一个地方盖房子，那你说我还工作嘛。这两年我孩子那么小，我要怎么办？快疯了，那整个不可想象，整个生活就彻底给搞乱了。
解说：宋庄白庙村的画家王立则同样不能逃离被告的命运，他在2006年的10月就接到农民的起诉书，要求归还他在2003年买下的这个农家院子。这让他成为画家村里第一个因为房屋诉讼成为被告的画家。
王力则：我还是有点出乎意料。农民这个事，也还不是像我想象的那样，他一旦卖出去他就不反悔，他就说过的话算数。
解说：王立则是陕西人，当过大学教师、公务员、报社总编。为了能够继续绘画创作，他在50岁那年提前办理了退休手续来到宋庄。
王力则：主要是觉得这人多，有一个交流的机会。我就觉得我们这一代人，画画都是观念比较传统。在宋庄看到的，不同于苏俄油画传统的另外一套画法和另外一套理念，对我来讲冲击很大。我觉得在这里可能会有收获的，下决心来了。
记者：其实你们刚来的时候，就像宋庄本地的居民接受你们吗？
李静：不太接受。因为当时可能大家的打扮应该说很另类，农民看不惯。
靳栩：当时他们来的时候都挺奇怪的。有的都是大秃瓢，有的留着长辫子，当时一看怎么还有这样的人啊。因为毕竟看见这样的人，比较少吧。
记者：他们的穿着打扮好像和你们的思维观念冲突很大？
靳栩：很大。这以后接触的时间也长了，也开始聊天了嘛，这一聊以后，还不是想象得那样的。都挺好的。
李静：有这样一句话。刚来的时候艺术家都是长头发，农民都是短头发。那么现在艺术家都理光头了，而农民都留了长头发。
解说：人们说，到了宋庄，就接近了中国当代绘画艺术的前沿。越来越多的艺术家来到了这个远离城市的乡村，然而，纯朴的乡民们是否能够接受这些特立独行的艺术家呢？
(字幕：宋庄画家方力钧作品)
(一组方力钧的画)
串场：从1994年到2003年的10年间，宋庄逐渐成为先锋艺术家们新的精神家园，他们在这里生活、创作。虽然此时的宋庄画家在国外已经声名远扬，被媒体与世界一流的当代艺术家群体相提并论，成为中国当代艺术的标志。然而，他们在国内并不为众人知晓，当地政府仍然热衷于办乡镇企业来发展民生，艺术家与宋庄也只是居住者和居住地的关系，彼此之间相安无事。那么，是什么原因让宋庄变成了我们现在看到的模样呢？
第三段
解说：2004年4月，宋庄镇更换了党委书记，这名叫胡介报的新书记给宋庄发展带来了新思维，新思维的理论基础来自胡介报曾经读过的两篇文章。
胡介报：这两篇文章，一个是理论分析层面的，一个是实践层面的。那么实践层面的是什么呢？苏荷，这篇文章名字就叫《苏荷》。苏荷它介绍了美国苏荷区是怎么形成的。
解说：二战以后，纽约取代巴黎成为西方乃至世界的艺术中心，其中关键原因就是曼哈顿的“苏荷区”。上世纪五六十年代，这里原先废弃的高大厂房被改造成前卫艺术家的工作室，各方艺术家以低廉租金入住该区，随着他们的画作受到画商的承认，苏荷区成为世界著名艺术区，极大地促进当地经济的发展。
胡介报：我又看了一篇理论的文章支撑了我。那么，就是《大文化》，分析了当时国际上文化产业发展的影响，尤其列举了美国、日本等发达国家文化产业在国民经济在GDP当中的贡献率。那个时候给我一个巨大的启发，我好像发现了一个巨大的金矿。宋庄完全可以通过艺术家、艺术作品，通过这个资源，来把这个地区打造成一个颇有特色的经济城市。
杨卫：宋庄这个地方，已经形成十多年画画的历史。这些艺术家跟艺术家之间已经构成一种精神纽带，这个东西是一个无限延伸的东西，是给胡介报提出文化造镇最有信心的一个基础。这个东西别的地方没有，所以我当时写了一篇文章，里面明确了提了一个概念：宋庄没有风景，但是人是宋庄最好的风景。
记者：你指的这个人是？
杨卫：当然主要是艺术家。是这些人，是这些有创造力的、有灵性的人在这个地方。
解说：通过走访调研，胡介报意识到艺术家也可以成为经济发展的资源，而这个罕见的资源正是宋庄的最大优势。到任的下半年，胡介报提出了“文化造镇”的战略，全力打造中国宋庄品牌。
记者：也是从那个时候，打造这张文化名片成为了你一直想执著去实现的一个梦想
胡介报：对 压力非常大。为什么？当时很多的人并不认识，你怎么能弄出一个中国宋庄呢你口气太大了。你把北京市也不要了，你把通州区也不要了，你弄出一中国宋庄了。大会小会我们开若干的会议，一见着我，中国宋庄的胡书记来了。我能感觉到，这里有玩笑，但是有一个大家并不认知。认知一个地区可以打造一张名片，可以打造一张品牌。
解说:宋庄众多的艺术家、活跃的艺术氛围，引起了国内外和文化界的极大关注。胡介报对宋庄的文化产业发展雄心勃勃。
胡：这就是我们的艺术馆区。下一步按照我们的规划，这边会有国际艺术馆区，将来办展会经济。
记者：那么南边呢
胡：南边是这么几块。这边是动漫产业区，那边是生活配套区。那么这条亮丽的线，这是我们的城市景观线，将来公共的一些建筑、总部、银行、酒店等等服务设施，那就完全是一个城市的概念了，整个的一个当代艺术城的概念。
串场：在政府的引领推动下，宋庄吸引了两千多名艺术家，其中有将近三百人在宋庄买房置业，宋庄逐渐形成了目前中国乃至世界规模最大的当代艺术大本营——宋庄艺术家群落。在2006年，宋庄还被北京市规划为十大文化产业集聚区之一。在这样的背景下，农民状告画家索回房产案的判决就显得特别惹人注目。在13件已经立案的诉讼中，李玉兰案将是最先有判决结果的一宗，李玉兰能够守住她的艺术家园吗？
解说：不仅仅是李玉兰一个人在等待法院的判决，生活在宋庄的那些被告和没被告的画家们都在等待着法院的判决。而定期聚会了解案情的发展，成了他们生活中的新内容。
画家A：如果她那个案子判得，如果要是对艺术家不利的话，这就一下子就完了。法律还是公正的。
画家B：你也被告了
画家C：我没有被告，但是很危险，我是危险人物。
画家B：那没事，现在就是李玉兰这个官司一打，就等于把整个规矩立下来了
这个你也不要操很大的心。
解说：2007年7月10日，通州区法院对马海涛诉李玉兰案一审结案：判决李玉兰和马海涛签订的买卖房屋协议无效，李玉兰在九十天内腾退房屋，依据评估马海涛支付给李玉兰房屋修缮补偿款九万多元。
记者：一审的判决结果，在你的意料之中吗？
李玉兰：那是我们的最坏的一个预料，最坏的打算。
李玉兰：那么这么多年，我们认为这是我们自己的家，我们才会在这里再投入新的金钱。那么当我们把这些都搞好了，你轻而易举就可以要走的话，无论是谁都是不能接受的。而且你可以通过合理合法的一个手段来要这个房子的话，而不受到任何的制约，这个显然是有失公平的一个现象。
陈汉东：我们主要依据合同法第52条的规定第五项违反法律法规的合同是无效的。按照咱们国家土地法规的规定，(城镇居民)不得允许买卖农村集体的房屋，所以依照这一条，就确认了双方买卖合同无效。
解说：《土地管理法》规定：我国土地制度实行社会主义公有制，城市市区的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地属于农民集体所有，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。近年来，国务院也接连下发通知，明令禁止城市居民购买农民宅基地、农民住宅。
记者：从1999年国家严令禁止，这样的一个城市居民到农村购买宅基地小产权房。开始到近一阶段，国务院还依然在强调，这样一个强制性的规定。你觉得政府的这样一个初衷和背景是什么？
蔡继明：为了满足我们粮食，基本上的这种自给自足，或者叫做粮食安全。我们有一条警戒线，18亿亩耕地是最低限度。
解说：蔡继明，全国政协委员，清华大学人文学院经济研究所副所长。
蔡继明：如果再低于18亿亩耕地的话，可能这个缺口过大。那么对国际粮食市场会产生过大的压力，那么不仅是对中国有一种威胁，也会让国际社会感觉到这种威胁。所以中央政府下了决心，就是一定要保护这18亿亩耕地，进一步强调了禁止城市居民去(农村)买房子，这是一个考虑。
解说：一审判决后，李玉兰不服，向北京市第二中级人民法院提起上诉。
第四段
解说：马海涛要把李玉兰告上法庭，要求收回已经卖出了几年的房子。显而易见的原因是背后的利益之争，而利益产生正是由于城市的扩张和画家聚集带来的土地升值
李玉兰：因为现在这个房子，大家都知道涨价涨得非常厉害。我们住在这里也了解到，就是说有一些马路什么的，就是说公路要修过来，城铁要修过来。加之就是说，宋庄好像被批准为文化产业园区，那么这边的房价就涨上来了，包括租房的价钱都涨上来了。
崔大柏：他无非就觉得虽然说那时我卖得高了，但是随着画家的陆续进入，随着经济的发展和这个地区的地皮的增值，反过来就觉得，我可能那时候卖房子低了。跟现在比，
记者：还是利益？
崔大柏：还是利益，还是低了，可能还不如一年的租金钱，二年的租金钱。
靳栩：那会儿还想着是个包袱，说句不好听的，反正撇着也是撇着，还不如卖给他们。
当时画家买的时候就算贵的。可是现在翻过来看，经过十年的发展以后，现在的租房价格，可能就是当时买一幢房子的价格。随着经济一发生变化，好多人觉得亏了。
解说：我们在采访中了解到，随着几年来北京房价的不断上涨，宋庄一带三四间的农民房年租金也由3年前的3000元攀升到1.5万元以上，而当初卖出的房子，如果现在拆迁将会获得几十万甚至上百万的补偿。马海涛果真是出于利益的需求才要收回房子的吗？记者试图与马海涛的代理人、他的妻子董秀梅取得联系。
法院终审判决李玉兰房产买卖协议无效http://www.sina.com.cn 2008年04月06日14:48 CCTV《新闻调查》
记者：您好
马妻：您好
记者：您是马海涛的妻子吗
马妻：对
记者：你好，我是中央电视台《新闻调查》的记者。喂……
马妻：您好 您所拨打的电话已关机
串场：走在这样一条两边都是画廊、艺术家沙龙以及随处可见的出租画室的信息的街道上，我很难把这里与宋庄这样一个非常乡土的地名联系在一起。从外观上我能够感觉到文化造镇给宋庄带来的变化，那么，村民们也因为这些艺术家的到来有了收益吗？
记者：这村里有多少画家呢？
农民：那可不少
记者：每家基本都有吗？
农民：每家基本上都有，这还老天天找呢，大妈您家有房子租出去吗
记者：你家有房子吗？
农民：我说我们家没房子
记者：全租了？
农民：全租了。这房后头有个地方还盖房，盖房都准备着后门，家里有房子九间呢
记者：九间啊？
农民：九间 前面盖了平房就五间
记者：都住着？
农民：都是画画的住着
记者：全是画画的？
农民：是
记者：那租金能有多少呢？
农民：租金一年是两万六
片山：这一排，像我们这条街，这一排几乎全部都租出去，全是画家在住了。几乎全是画家。你看哪一家的村民，他的房子几乎都是分成两半，他们住后面，前面的都租给画家了。
记者：他们也有收入了，你们也有地方了？
片山：对。老房我们住，新房都给他们住
记者：你的房子现在租了吗？
农民：租了，也租了
记者：租给谁了？
农民：租给画画的
记者：画画的呀 那挺好的
农民：不错 挺好。不改革开放能租房子吗，上哪租去啊，谁租啊
记者：画家也不来？
农民：画家也不来，我们也发不了财了
解说：小堡村村支书崔大柏给我们算了一笔帐：小堡村有1300多人，每年仅仅房屋的租金就可以得到七百五十万元，人均五千多元，而在十几年前，村里的年人均收入只有二三百元。
崔大柏：这个变化很大啊。从最初的两百块钱到现在的人均能达到五六千元。这光是一项，租房收入，再加上咱的就业呢，就是这村的平均的农民的人均收入是一万二到一万三。就(租房)这一块 它已经占到了50%
胡介报：原来小堡村只有一小卖部，一共一百平米。也就一百平米的小卖部，那么现在是什么概念？这几年的发展，他们有上百家的服务店，那么在这个基础上，又出现了画框生产、画布的经营、颜料的经营，什么装裱、布展……
解说：在第一批画家们来到宋庄时，精明的农民就已经做起画材生意了。
李学义：画家陆续越来越多，他们都去北京去买一些画材、画具
记者：到城区去买啊？
李学义：对 都是进城里去买。这里边就是说，有一个画家他就跟我说，你开一个商店吧。本身我那时候有一个店
记者：是做什么的？
李学义：茶叶跟通讯器材，我再加这么一项也很容易，但是对画材这一块确实不懂，颜料用什么样的颜料合适，笔用什么样的笔更好，这些都要学。画布，什么样的画布好。现在跟画家接触了这么长时间，全明白了。但是在刚接触那时候，我们不明白。
记者：那做这样的美术用品商店，当时的效益怎么样啊？
李学义：一个人的工资是没问题的。
解说：1996年，农民李学义在宋庄开办了第一家美术用品商店。
李学义：我走市场我没少走。我看看人家的价格，相应的比人家的价格往下调。我让你别走出宋庄
记者：那你应该是画家村里面最直接受益的一个农民了？
李学义：对。得到最大的受益就是，应该他的文化层次都上去了，孩子接触这个东西比较多这是无形中，应该是在宋庄之外，这是孩子们学不到的东西。
解说：文化素质的提高也激发了农民的艺术鉴赏力，就在2005年，小堡村村民靳栩结束城里推销员的生活，回到小堡村开了一家画廊。
靳栩：在2004年的时候，就认识了我们现在的画廊的艺术总监李伦老师。当时认识他也挺偶然的，他到我这来租房，认识一聊还挺投脾气，完了以后我们就成了好朋友了。好朋友就有个想法，老想着说和画家之间做点什么事情，结果李老师就说，不行做个画廊吧，说你这位置也挺好的，就这样把这个画廊做起来了。
解说：靳栩把画廊起名为韩燕画廊，韩燕是他爱人的名字，夫妻俩创办了宋庄第一家农民画廊。
靳栩：从开画廊之前什么都不懂，经过一年多到二年的熏陶，现在对这个行业是充满信心。我们的生活不用发愁
记者：就靠这样一个画廊就能够支撑吗？
靳栩：就靠这个画廊，我们现在谈的还是一个小的效益
记者：为什么这么说呢？
靳栩：因为现在像我画廊里面，我也收藏了不少画。如果说这些画里面，经过十年或者二十年，或者是时间更长的话，可能要出现一些好的领军人物。如果是那样的话，我们这些藏画就非常值钱了。
串场：很显然，艺术家和宋庄农民形成了一种互利互惠的社会经济结构，艺术家群落成为宋庄一种社会和经济资源，无疑，提供这片艺术群落土壤的宋庄成为最大赢家，无论是精神还是物质、文化还是经济。然而，法律毕竟是严肃公正的，它不会为了利益而向一方倾斜。去年12月17日，是李玉兰案的终审判决，这一次，法院将作如何判决呢？
第五段
解说：2007年12月17日，画家李玉兰买房纠纷案终于等来了北京市第二中级人民法院的终审宣判，法院判决房产买卖协议无效。
(资料)字幕同期声：维持北京市通州区人民法院，民事判决书第一项、第二项，马海涛与李玉兰于2002年7月1日所签之《买卖房协议书》无效
解说：虽然法院判决李玉兰当年的买房协议无效，但是同时认定造成合同无效的主要责任在于马海涛的反悔，李玉兰可就赔偿另行主张。
李馨：我们这个吧，判决处理的过程中，我们是要告诉大家两点。一点是，法律禁止买卖的房屋和土地，你是不能买的，这一点是我们通过判决不断重申的一点。另外我们要告诉大家，
通过这个判决，违反诚信，不诚信履约的一方也要受到法律的制裁。
王立则：我觉得就是在目前国家政策不允许宅基地使用权流转的情况下，判合同无效它是有道理的。但是第二中级人民法院能够要求艺术家在赔偿问题上重新主张自己的权利，我觉得这个就是从法律、司法公正的角度，给了一次实现司法公正的机会
解说：李玉兰案的终审判决在警醒城市居民不得购买农民房的同时，也引起了人们对于农民不诚信履约的议论。
王秋人：如果你要是这个都不具备的话，人和人之间根本没有信任可言的话，我简直不可想象那是一个什么样的状态。在宋庄这个官司案，就是个诚信问题。简单来讲，己所不欲勿施于人嘛。你自己不愿意承担，你还要强加到别人的头上，就是说现在连做人的这种基本观念都没有了
马海泉：你别看那卖房的是我兄弟，我也不是向着他，我就说你卖完了就卖了，不能再找人家麻烦了，对不?这什么事都一样,没有来回来去的 ,干什么事都那样,不讲信用了,是吧?卖完东西还跟人家要,说这时候这东西涨钱了,我得重新再卖,是不是?
陈旭：这房价地价一升，农民卖完以后后悔了。我当年才卖几万块钱，我现在能值几十万。那我就利用国家法律，我要进行这个反悔。可是我们从做人做事的原则来讲，要不要讲诚信？法院要不要保护公民的正常的交易秩序和交易行为？
胡介报：既然你已经卖出这个东西，你已经给出这个东西，不应该再反悔，这是普遍朴素的一个道理。一个地区一个社会，如果没有诚信，就失去了一种制度。
记者：但是当诚信和法律之间，有冲突的时候呢？
陈旭：法律为大。所以一方面，我们谴责那些背信弃义的人。但另一方面，我们又不得不服从法律的规定，那我作为一个守法公民，我们只能是这样无奈地接受这个事实
记者：就这起官司而言的话，谁是这起官司的胜利者？
李馨：这个案子看不出胜与负来。因为合同无效的法律后果处理，实际上不能看出谁胜谁负来，双方实际上都是败诉者
记者：怎么讲？
李馨：你买房的人，本身是想买这房子你要想住的，但是你现在住不进去了
记者：为什么？
李馨：就是因为你当时买了不符合法律规定的房子。那么对于出卖人来说，因为这个合同无效的官司，又拿回了这房子，但是你丧失了诚信。诚信是人在一生中最需要具备的道德品质。你丧失了诚信，对你今后的人生一定会有很大的影响，所以说没有赢家。
解说：对于宋庄来说，这场讨房官司会不会使中国宋庄这张还没有来得及完成的文化名片受到影响呢？
李静：不仅仅是他一个人的事情，也关系到所有的在宋庄的这些艺术家将来的发展。所以说，所有的人都很关注这件事情
记者：一个案子会带来这么大的影响吗？
李静：对啊。因为这里有将近三百个人，在这里买了农民的房子。那么这些人，如果说李玉兰的案子一旦有什么不好的结果的话，就会牵扯到所有的这些人。在宋庄买房的艺术家，那么也会对在这里租住的艺术家，也会产生很多影响。
解说：两百多名买农民房的画家，都是早期来到宋庄的中坚画家，李玉兰案的判决动摇了他们早已习惯了的生活方式。
杨卫：对买房的人来说，只不过是面临着，一个走与不走的一个问题。那么对于没有来的或正准备来的或者刚刚来的这些人，他就会有一种紧张。如果万一不行怎么办？无论是他的经济的资本投入方面，还是他精神资本的投放来看，如果这个地方没有安定感，那谁愿意在这个地方做事的。照这样判下去，后果马上就出来了。也就是她这个判决刚一下，后边就有好多农民就打算要告状。
记者：感觉到压力了吗
胡介报：最担心的就是，有很多的效仿的案例，也就是多米诺骨牌效应，其实我最担心的是这些。
王立则：当时我记得我进他们村子时，村里干部跟我说，召集各村委会的主任、村里党支部书记在镇上开过一次会。就是说一定要给村民做工作，不要再就这事这么继续闹下去，再闹下去就把我们宋庄搞垮了，对咱们农民有什么好处，没有一点好处。
胡介报：我们政府在这一方面，我们做了三件事。第一件事我们把我们所有地区的闲置的房屋进行了一次统计，包括能够给艺术家提供的廉租的农民的闲置住宅集体的闲置房产都给做了登记，然后提供给所有的艺术家。另外一个就是从如何教育农民讲点诚信。从大局出发，从地区文化产业出发，从地区的形象、农民的形象出发，劝导他们撤销起诉。
记者：有作用吗
胡介报：或者通过和谐的方法去商量。有作用啊
解说：胡介报告诉我们，在他们的说服疏导工作之后，已经有两户农民撤销了对画家的起诉，但如何处置农村闲置宅基地，所引发的思考还远没有结束。
陈旭：现在我们农村宅基地的管理是非常混乱的。现在看到的案例是，只审批给你使用，没有看到收回，这个是不对的。你需要的时候我可以审批给你，但你不需要的时候，我该收回要收回，你光有审批给人家使用，没有收回来。现在我们很多的原告，根本不在这个村里住，这个地你为什么不收回。
胡介报：起诉的这些户当中，据我们现在的调查，都是已经进入到城市化的居民。那么这些宅基地的房主，应该说十几年前已经变成了城市人，他们已经不是纯粹我们现在意义上的农民。但是这个宅子是在农村。另外一个我们还做过调查，就是我们目前农村的闲置用房，闲置的村民住房已经达到了30%左右。那么这些闲置住宅怎么做？这就是我们现在要考虑的一个问题。如何把它盘活，那么按照国务院的通知精神，那就是说你只能卖给农民。可是我们现在的农民并没有这个需求去买那些闲置住房
记者：这是一对矛盾
胡介报: 这就是一对矛盾.农民自己有自己的宅基地,何苦要买别人的住房呢,他不需要
这是一个目前在农村集体建设用地管理当中的一个很突出的问题.
解说：3月3日，李玉兰和马海涛的爱人又一次在法庭相见，这一次，他们在原被告席上换了个位置，李玉兰以信赖利益损失为主要诉讼理由，起诉马海涛，要求赔偿48万元。法庭没有当庭宣判，李玉兰仍然居住在当年买下的农民房里。
李玉兰：我冬天的时候，不是为了省一点煤钱，我们搬到一个朋友的工作室，我每次回来我都有那种亲切感，我说这是我的家。可是一想到这个官司在这里打着，这已经不再是你的家了，我心里就莫名地有一种悲凉从中升起来。但是你是没有办法去改变这一切的
记者：你很失落是吗
李玉兰;是
记者：你希望通过这样一个案子带给这个社会什么样的影响
李玉兰：希望能早点结束吧。因为我毕竟是一个女同志，我对社会问题也不是很关心，所以尽早结束的话，可以平平淡淡地过日子，我觉得很好
记者: 再去画画?
李玉兰：肯定要画画
演播室
这场没有赢家，全是输家的农民讨房案发人深思：画家缺乏法律意识买了农民房自然要输掉官司，而农民，虽然赢了官司却要付出不守诚信的代价。而最让人们关注的是，由于缺乏法律依据的买卖合同无法得到司法支持，宋庄艺术区的前景似乎飘忽不定了。看来，要保住这片艺术热土更需要智慧和魄力，在行政、财政、规划等方面人们还有更多的工作要做，同时，我们更需要一个有利于文化事业发展的法律环境。我们希望，宋庄今后再成为焦点的时候，不是因为它的官司，而是因为它的艺术成就和魅力。
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深圳福田区新楼开盘跌破万元
深圳福田区新楼开盘跌破万元(图)http://www.sina.com.cn 2008年04月07日02:48 南方都市报
“降价”已经成了深圳楼市的“硬道理”。漫画/邝飚
本报讯（记者 王莹）“降价”已经成了深圳楼市的“硬道理”。昨日开盘的深圳中心区福田区的某楼盘，低价开盘并加送大面积空间，计算赠送面积折算后，该楼盘开盘实际最低价格已经跌破万元，创深圳关内楼市新盘“新低”。
开盘最低实价跌破万元
“算上赠送的十平米六米高双层空间，这套53平米的房子实际价格也就是1.1万元每平米。”清明节假期中，位于深圳福田景田片区的一处新楼低价开盘，由于价格较片区内其它楼盘低出不少，受到了不少深圳看房者的关注。
昨日，记者来到位于深圳景田北的该处楼盘，销售人员告诉记者，开盘价格在1万3到1万6不等，相比福田区同一片区的其它楼盘，这一开盘价格已经属于低位。据售楼人员介绍，新盘开盘即推出了13000元/平米的“特价房”，而发售的均价则在16000元/平米。并且该楼盘每一户都赠送一个面积近十平米的六米高入户阳台，而在改装后，六米高的入户阳台完全可以改造出一个带跃层的两间新房。
记者在“踩楼”后计算了一下，以该楼盘60平米的主力户型均价1.6万元计算，算上赠送的面积，实际价格仅为1.2万元，而以该楼盘多套房屋1.5万元的价格计算，则实际价格在1.1万元。如果购买其推出的53平米均价1.3万元的特价房，算上赠送面积，实际价格每平米已经不到1万元。
买房者称价格是“硬指标”
“这个楼盘的位置和交通都不错，就是朝向和楼层不是很理想，不过考虑到价格还能接受，所以我们还是订了一套。”昨日下午，在新开盘的该楼盘售楼处门口，市民姚先生告诉记者，自己决定购买这个楼盘，最终还是价格起了决定因素。
不少购房者告诉记者，虽然昨天是开发商对外公开开盘的第一天，但是当大家到达售楼处时，该楼盘所有南向的单位已经全部售完。而开发商销售处工作人员坚决否认存在内部认购，他说不少关注楼盘的买家和他们的“尊贵客户”，已经提前进行了购房。
记者昨日下午从该楼盘销售现场了解到，不少市民在较低的价格吸引下敲定买楼，使得该楼盘的销售成绩不错，根据深圳国房局资料显示，昨日深圳全市一手楼盘共成交56套，其中，仅该楼盘一处就成交了17套。而在4月2日的国房局资料中，全市售出的122套房屋中，有50套都是来自这一楼盘。
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福田一手楼 最高降三成
业内人士称，全面下跌还需一定时间
实际上，作为福田区新开盘的楼盘，该楼盘1.6万的均价已经是福田新盘中的较低价格，不过即使这一价格，有购房者认为，如果不是有赠送面积，“还是太高了。”记者了解到，与该楼盘同样处于景田片区的一处楼盘，靠近深南路，交通位置和楼盘配套都不错，但价格自去年10月份的2.3万调整到1.8万，再到最近报出1.68万的价格，依然没有承接。
在福田区多个曾经“高价”发售的楼盘，记者发现，通过推出特价房等方式进行降价出售，已经成为开发商的普遍行为。在皇岗口岸附近的一处新盘，开发商推出的20套特价房，报价在1.4万左右，与其均价1.8万-1.9万相比，降幅已经达到了30%，其他部分楼盘推出的特价房，降价幅度也在15%以上。不过，降价多以特价房的方式推出，这些在售新盘的均价依旧在1.9万到2万每平米。不过在这些楼盘的销售处，记者连续两天采访发现，虽然是假日，前来问询和看房的人却寥寥无几。
而据房地产业内人士表示，深圳楼盘目前虽然有一定下跌，但全面下跌还需一定时间，但这些看似“低价”的房子都长期无人承接，显示出深圳楼盘整体下跌的趋势已露端倪。
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“降价”已经成了深圳楼市的“硬道理”。漫画/邝飚
本报讯（记者 王莹）“降价”已经成了深圳楼市的“硬道理”。昨日开盘的深圳中心区福田区的某楼盘，低价开盘并加送大面积空间，计算赠送面积折算后，该楼盘开盘实际最低价格已经跌破万元，创深圳关内楼市新盘“新低”。
开盘最低实价跌破万元
“算上赠送的十平米六米高双层空间，这套53平米的房子实际价格也就是1.1万元每平米。”清明节假期中，位于深圳福田景田片区的一处新楼低价开盘，由于价格较片区内其它楼盘低出不少，受到了不少深圳看房者的关注。
昨日，记者来到位于深圳景田北的该处楼盘，销售人员告诉记者，开盘价格在1万3到1万6不等，相比福田区同一片区的其它楼盘，这一开盘价格已经属于低位。据售楼人员介绍，新盘开盘即推出了13000元/平米的“特价房”，而发售的均价则在16000元/平米。并且该楼盘每一户都赠送一个面积近十平米的六米高入户阳台，而在改装后，六米高的入户阳台完全可以改造出一个带跃层的两间新房。
记者在“踩楼”后计算了一下，以该楼盘60平米的主力户型均价1.6万元计算，算上赠送的面积，实际价格仅为1.2万元，而以该楼盘多套房屋1.5万元的价格计算，则实际价格在1.1万元。如果购买其推出的53平米均价1.3万元的特价房，算上赠送面积，实际价格每平米已经不到1万元。
买房者称价格是“硬指标”
“这个楼盘的位置和交通都不错，就是朝向和楼层不是很理想，不过考虑到价格还能接受，所以我们还是订了一套。”昨日下午，在新开盘的该楼盘售楼处门口，市民姚先生告诉记者，自己决定购买这个楼盘，最终还是价格起了决定因素。
不少购房者告诉记者，虽然昨天是开发商对外公开开盘的第一天，但是当大家到达售楼处时，该楼盘所有南向的单位已经全部售完。而开发商销售处工作人员坚决否认存在内部认购，他说不少关注楼盘的买家和他们的“尊贵客户”，已经提前进行了购房。
记者昨日下午从该楼盘销售现场了解到，不少市民在较低的价格吸引下敲定买楼，使得该楼盘的销售成绩不错，根据深圳国房局资料显示，昨日深圳全市一手楼盘共成交56套，其中，仅该楼盘一处就成交了17套。而在4月2日的国房局资料中，全市售出的122套房屋中，有50套都是来自这一楼盘。
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实际上，作为福田区新开盘的楼盘，该楼盘1.6万的均价已经是福田新盘中的较低价格，不过即使这一价格，有购房者认为，如果不是有赠送面积，“还是太高了。”记者了解到，与该楼盘同样处于景田片区的一处楼盘，靠近深南路，交通位置和楼盘配套都不错，但价格自去年10月份的2.3万调整到1.8万，再到最近报出1.68万的价格，依然没有承接。
在福田区多个曾经“高价”发售的楼盘，记者发现，通过推出特价房等方式进行降价出售，已经成为开发商的普遍行为。在皇岗口岸附近的一处新盘，开发商推出的20套特价房，报价在1.4万左右，与其均价1.8万-1.9万相比，降幅已经达到了30%，其他部分楼盘推出的特价房，降价幅度也在15%以上。不过，降价多以特价房的方式推出，这些在售新盘的均价依旧在1.9万到2万每平米。不过在这些楼盘的销售处，记者连续两天采访发现，虽然是假日，前来问询和看房的人却寥寥无几。
而据房地产业内人士表示，深圳楼盘目前虽然有一定下跌，但全面下跌还需一定时间，但这些看似“低价”的房子都长期无人承接，显示出深圳楼盘整体下跌的趋势已露端倪。
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Thursday, April 03, 2008
经济开发区里种小麦
经济开发区里种小麦http://www.sina.com.cn 2008年04月03日11:37 南方周末
经济开发区里种小麦
广饶县国土资源局却对商务中心闭口不谈，讳莫如深。县建设局一位干部则告诉记者，广饶的商业规模已基本饱和。采访期间，记者尚未见到任何关于大型商务中心的项目评估报告，该项目的市场消化能力尚不得而知。
事实上，类似大型商务中心的规划在广饶并非首次出现。
2005年5月，广饶县“义乌小商品批发市场”正式营业。这个被称为“黄河三角洲第一招商项目”的工程，总规划面积达180万平方米，拥有一栋大型主体交易市场和50栋商业楼。
当地政府希望，这个市场能成为对周边区域形成辐射作用的小商品批发集散地，预计年营业额达到10亿元。然而理想与现实却南辕北辙，如今，来这个市场交易的大多是广饶本县的乡镇，远未达到期望的规模。
一家内衣店的老板形容自己的生意是“凑合”。在这一市场的几十栋商业楼中，有至少3/4的房子空置，甚至还有几栋没有完工的烂尾楼。三年前开业时的锣鼓喧天、彩旗招展已成明日黄花。
与这一批发市场形成南北呼应的，是在当地颇负盛名的广饶经济开发区。该区总规划面积20平方公里(3万亩)，已建成9.5平方公里。
关于这个经济开发区的设想，也连年出现在政府工作总结中，它的运营情况亦不如外表那么光鲜。
位于开发区西北角的“渤海工业园”，四年前通过招商引资进入，圈地70亩。仅在工业园的左半区建了4排厂房，开工两年后即告停产，之后一直荒废，两年始终招租而无人问津。
工业园右半区的大量土地，则已经荒废超过4年。
园区内部分围墙已经倒塌，除了一名护院的老年人以外，偌大的厂区内空无一人。园内唯一的生机是这位老年人在院内的一块荒地上种的小麦和大蒜，看着一片荒地，他一声叹息：“这些原来都是好的庄稼地，可惜了。”
与工业园一路之隔的圣光化工集团，效益要可观得多，不过太低的土地使用率仍然让人费解。这个现有一亿总资产的高科技产业集团，光土地就占了200亩。厂房和土地的实际利用率很低，记者看到建筑涂料一号车间的实际利用面积不到1/4，材料保管仓库更是显得空空荡荡。
在厂区的北侧，南方周末记者看到至少有50亩的土地种上了小麦，保安告诉记者：这是老板租给别人种的。
记者在广饶县经济开发区走访发现，开发区内没有任何一家企业足额用地，大量的土地被圈进企业的围墙里荒废着，而开发区所辖的15个村社都曾是粮食生产大村。当地村民告诉记者，这里曾是广饶最好的耕地。
接受南方周末采访的广饶县干部并不讳言开发区内的土地利用率不高的问题，然而，招商引资依然是这个县经济工作的重中之重。
现有的9.5平方公里的园区规模，距离广饶县提出的20平方公里的目标，显然还有较大的加码空间。
近几年，广饶县频频吹响招商引资的号角，经济开发区无疑是这个县城里的新贵。和它在这个县城里的地位相匹配的，是一栋即将竣工的二十层豪华办公楼，将创造广饶县的建筑高度新记录。
马路的另一边，是即将被淘汰的开发区管委会大楼，依然崭新。
人均5.7间办公室
今天的广饶，已然成为一个热火朝天的大工地，数不清的大吊车装载着这个县城正在和即将的繁荣。
记者试图数清楚这个县城到底有多少台大吊车，然而数不胜数。这是一个到处都是工地的县城。
这一切显然并非民间经济活力所致，而是来自政府投资。广饶县政府在2007年的城建工作意见中提出，“高水平、大手笔搞好城市规划设计”，“着力打造精品建筑、区域性知名风景区、景观大道、园林城市”。
近几年，广饶县提出“开发东区新城”。府前大街宽阔气派，双向六车道，两边有至少20米宽的绿化带，大街的两侧，几乎是一夜之间，一座座崭新的政府大楼拔地而起：广饶县公安消防局、公路局、交通局、公安局、教育局、财政局……不过，作为城市消费活力指标的饭店、娱乐城等等却并不多见。当地居民多表示自己“没什么钱”。
在建的广饶县人民检察院新大楼即将成为城东新区一个新的“精品工程”，气势恢宏的大楼建筑面积9800平方米，工程造价达 1830万元——这还不包括使用几十亩土地的所需资金。而据县检察院看门人介绍，该院只有40名在编人员。
县人民法院也将挨着检察院“配套着建”，即将破土动工。记者了解到，“旧”的人民法院大楼系2000年竣工。
广饶房产局办公楼扩建小高层工程正在如火如荼。原有的11层大楼已经满足不了这个2005年刚独立出县建设局、仅有二十多名事业编制的正科级单位，扩建面积达1万多平方米。
政府大楼“攀比着建”。广饶县广饶镇国土资源管理所，2007年建成了一栋5层楼、40间办公室的大楼，这个崭新的大楼里，只有7名工作人员，平均每名工作人员有至少5.7间办公室。该所所长的办公室里有3米多长的豪华办公桌。
让广饶县政府引以为自豪的孙武湖旅游度假区，则是又一个浩大的工程，县国土资源局土地储备中心的负责人称，“具体面积尚不清楚”，而当地人称，孙武湖项目占地至少4万亩。
在竖立在马路边的度假区总规划图上，仅占很小一块的温泉度假村项目，建筑面积就不少于4万平方米。
这所有的大手笔，都是最近三五年的事。
广饶仅仅是一个48万总人口、城区人口不足8万的小县城，这个传统的农业县如今志在工业立县。几年来，该县的经济发展“突飞猛进”，2006年，该县国民生产收入200亿，可支配财政收入14亿。
短短几年，它的头上就拥有了数不清的光环：山东省20强县，入围全国最具投资潜力中小城市百强县，县域经济基本竞争力百强县，最具竞争力百强县，和谐中小城市示范县……如今，这个位列全国百强县第80位的县城正在为创卫城市、文明城市而建设绿化工程、景观工程。
面对南方周末记者的采访，当地有关官员并不否认在“史上最牛幼儿园”等四大工程上对土地用途进行了“修改”，对于政府楼堂馆所的豪华、开发区土地闲置、批发市场的预期过高等问题，同样没有否认。
这名官员解释说，这是出于发展经济的目的。他坦率地说：“我们在发展中犯了一些错误，以后会改正。”
广饶县位列全国“百强”县之一。不过南方周末记者在当地调查得知，当地民间经济并不活跃。和广饶县城府前路上一幢幢崭新的政府大楼相比，农村的土房显得尤为寒酸，一排排的土房是广饶县另一面。
位于广饶县城北边20公里的前勤村，至少三分之一的房子还是五六十年前修成的土屋。来大妈家里正在盖新房，借了1万元钱，为了节省，只在房子的底部用了方砖，其余都用了空心砖。
广饶县的老百姓并不富裕。小清河穿过这里，河以北要解决的是脱贫致富问题，以南遇到的则是如何保住耕地的难题。8万城区人口的广饶县城，只有80辆出租车，起步价是1.4公里两块钱。
县城最繁华的地段是佳乐购物中心和人民商场。最近几天，人民商场打出的广告是：今晚在人民广场门前放映电视剧《神医喜来乐》，敬请到时收看。在这个没有一家咖啡馆的小县城，看露天电视是一些附近居民的惟一消闲方式。
露天的放映场就设在人民商场的门口，放映结束后，商场的营业员收拾东西下班，稍显热闹的人群一哄而散。才19点35分，广饶县最繁华的商业街逐渐冷清。
经济开发区里种小麦
广饶县国土资源局却对商务中心闭口不谈，讳莫如深。县建设局一位干部则告诉记者，广饶的商业规模已基本饱和。采访期间，记者尚未见到任何关于大型商务中心的项目评估报告，该项目的市场消化能力尚不得而知。
事实上，类似大型商务中心的规划在广饶并非首次出现。
2005年5月，广饶县“义乌小商品批发市场”正式营业。这个被称为“黄河三角洲第一招商项目”的工程，总规划面积达180万平方米，拥有一栋大型主体交易市场和50栋商业楼。
当地政府希望，这个市场能成为对周边区域形成辐射作用的小商品批发集散地，预计年营业额达到10亿元。然而理想与现实却南辕北辙，如今，来这个市场交易的大多是广饶本县的乡镇，远未达到期望的规模。
一家内衣店的老板形容自己的生意是“凑合”。在这一市场的几十栋商业楼中，有至少3/4的房子空置，甚至还有几栋没有完工的烂尾楼。三年前开业时的锣鼓喧天、彩旗招展已成明日黄花。
与这一批发市场形成南北呼应的，是在当地颇负盛名的广饶经济开发区。该区总规划面积20平方公里(3万亩)，已建成9.5平方公里。
关于这个经济开发区的设想，也连年出现在政府工作总结中，它的运营情况亦不如外表那么光鲜。
位于开发区西北角的“渤海工业园”，四年前通过招商引资进入，圈地70亩。仅在工业园的左半区建了4排厂房，开工两年后即告停产，之后一直荒废，两年始终招租而无人问津。
工业园右半区的大量土地，则已经荒废超过4年。
园区内部分围墙已经倒塌，除了一名护院的老年人以外，偌大的厂区内空无一人。园内唯一的生机是这位老年人在院内的一块荒地上种的小麦和大蒜，看着一片荒地，他一声叹息：“这些原来都是好的庄稼地，可惜了。”
与工业园一路之隔的圣光化工集团，效益要可观得多，不过太低的土地使用率仍然让人费解。这个现有一亿总资产的高科技产业集团，光土地就占了200亩。厂房和土地的实际利用率很低，记者看到建筑涂料一号车间的实际利用面积不到1/4，材料保管仓库更是显得空空荡荡。
在厂区的北侧，南方周末记者看到至少有50亩的土地种上了小麦，保安告诉记者：这是老板租给别人种的。
记者在广饶县经济开发区走访发现，开发区内没有任何一家企业足额用地，大量的土地被圈进企业的围墙里荒废着，而开发区所辖的15个村社都曾是粮食生产大村。当地村民告诉记者，这里曾是广饶最好的耕地。
接受南方周末采访的广饶县干部并不讳言开发区内的土地利用率不高的问题，然而，招商引资依然是这个县经济工作的重中之重。
现有的9.5平方公里的园区规模，距离广饶县提出的20平方公里的目标，显然还有较大的加码空间。
近几年，广饶县频频吹响招商引资的号角，经济开发区无疑是这个县城里的新贵。和它在这个县城里的地位相匹配的，是一栋即将竣工的二十层豪华办公楼，将创造广饶县的建筑高度新记录。
马路的另一边，是即将被淘汰的开发区管委会大楼，依然崭新。
人均5.7间办公室
今天的广饶，已然成为一个热火朝天的大工地，数不清的大吊车装载着这个县城正在和即将的繁荣。
记者试图数清楚这个县城到底有多少台大吊车，然而数不胜数。这是一个到处都是工地的县城。
这一切显然并非民间经济活力所致，而是来自政府投资。广饶县政府在2007年的城建工作意见中提出，“高水平、大手笔搞好城市规划设计”，“着力打造精品建筑、区域性知名风景区、景观大道、园林城市”。
近几年，广饶县提出“开发东区新城”。府前大街宽阔气派，双向六车道，两边有至少20米宽的绿化带，大街的两侧，几乎是一夜之间，一座座崭新的政府大楼拔地而起：广饶县公安消防局、公路局、交通局、公安局、教育局、财政局……不过，作为城市消费活力指标的饭店、娱乐城等等却并不多见。当地居民多表示自己“没什么钱”。
在建的广饶县人民检察院新大楼即将成为城东新区一个新的“精品工程”，气势恢宏的大楼建筑面积9800平方米，工程造价达 1830万元——这还不包括使用几十亩土地的所需资金。而据县检察院看门人介绍，该院只有40名在编人员。
县人民法院也将挨着检察院“配套着建”，即将破土动工。记者了解到，“旧”的人民法院大楼系2000年竣工。
广饶房产局办公楼扩建小高层工程正在如火如荼。原有的11层大楼已经满足不了这个2005年刚独立出县建设局、仅有二十多名事业编制的正科级单位，扩建面积达1万多平方米。
政府大楼“攀比着建”。广饶县广饶镇国土资源管理所，2007年建成了一栋5层楼、40间办公室的大楼，这个崭新的大楼里，只有7名工作人员，平均每名工作人员有至少5.7间办公室。该所所长的办公室里有3米多长的豪华办公桌。
让广饶县政府引以为自豪的孙武湖旅游度假区，则是又一个浩大的工程，县国土资源局土地储备中心的负责人称，“具体面积尚不清楚”，而当地人称，孙武湖项目占地至少4万亩。
在竖立在马路边的度假区总规划图上，仅占很小一块的温泉度假村项目，建筑面积就不少于4万平方米。
这所有的大手笔，都是最近三五年的事。
广饶仅仅是一个48万总人口、城区人口不足8万的小县城，这个传统的农业县如今志在工业立县。几年来，该县的经济发展“突飞猛进”，2006年，该县国民生产收入200亿，可支配财政收入14亿。
短短几年，它的头上就拥有了数不清的光环：山东省20强县，入围全国最具投资潜力中小城市百强县，县域经济基本竞争力百强县，最具竞争力百强县，和谐中小城市示范县……如今，这个位列全国百强县第80位的县城正在为创卫城市、文明城市而建设绿化工程、景观工程。
面对南方周末记者的采访，当地有关官员并不否认在“史上最牛幼儿园”等四大工程上对土地用途进行了“修改”，对于政府楼堂馆所的豪华、开发区土地闲置、批发市场的预期过高等问题，同样没有否认。
这名官员解释说，这是出于发展经济的目的。他坦率地说：“我们在发展中犯了一些错误，以后会改正。”
广饶县位列全国“百强”县之一。不过南方周末记者在当地调查得知，当地民间经济并不活跃。和广饶县城府前路上一幢幢崭新的政府大楼相比，农村的土房显得尤为寒酸，一排排的土房是广饶县另一面。
位于广饶县城北边20公里的前勤村，至少三分之一的房子还是五六十年前修成的土屋。来大妈家里正在盖新房，借了1万元钱，为了节省，只在房子的底部用了方砖，其余都用了空心砖。
广饶县的老百姓并不富裕。小清河穿过这里，河以北要解决的是脱贫致富问题，以南遇到的则是如何保住耕地的难题。8万城区人口的广饶县城，只有80辆出租车，起步价是1.4公里两块钱。
县城最繁华的地段是佳乐购物中心和人民商场。最近几天，人民商场打出的广告是：今晚在人民广场门前放映电视剧《神医喜来乐》，敬请到时收看。在这个没有一家咖啡馆的小县城，看露天电视是一些附近居民的惟一消闲方式。
露天的放映场就设在人民商场的门口，放映结束后，商场的营业员收拾东西下班，稍显热闹的人群一哄而散。才19点35分，广饶县最繁华的商业街逐渐冷清。
Tuesday, April 01, 2008
深圳炒房调查：每平米6千元楼盘被炒到每平3万
深圳炒房调查：每平米6千元楼盘被炒到每平3万http://www.sina.com.cn 2008年02月01日03:02 东方网
跟眼下的天气一样，阴冷是原本温暖甚至火热的深圳楼市目前的主题。
深圳本土最大的中介世华地产市场研究中心最新发布的一份分析报告指出，2007年12月，深圳二手住宅市场依旧低迷，成交量、成交均价继续下滑，迎来了下半年的最低点。根据该市国土部门的统计，去年12月全市共成交二手住宅3966套，环比下降12.1%，成交面积36.59万平方米，环比下降10.3%。
此情此景，令有“深圳民间投资炒楼鼻祖”之称的邹建民亦感担忧。“大家还在为‘拐点’争论，现在应该讨论大概会跌多少，跌到什么时候才能止住。”近日接受《第一财经日报》采访时，邹建民说。
“这个市场太危险”
“上帝叫你死亡，必先让你疯狂。”即使在邹建民看来，2007年上半年的深圳楼市也已经是“疯掉了”。
讲起那个时候的楼市，邹建民“心有余悸”，“市场上到处都是挥着钞票要买楼的人，买者当中十有八九是投资客，而投资客的下家也主要是投资客。”
用邹建民的话来说，当时自住型的客户是“恐慌性”买入，投资型的客户是“疯狂性”买入，整个市场已经“失去理性”了。
世华地产的交易统计数据显示，上半年深圳房地产市场火爆的时候，投资性购房比例约占总成交量的八成。一手住宅的数据同样显示，买家多数是投资客。保守估计，上半年一手住宅市场整体投资比例超过50%，部分楼盘投资比例甚至可达到80%以上。
“这种行情之下，肯定很危险。我告诉自己只卖出，不买进，坚决不买入。”邹建民异常坚定当时自己的判断，他说按照市场的购买力估计，在他投资最为集中、也是当时投资气氛最为浓厚的南山片区，“每一套房子的价格都有虚高(成分)。”
他列举了南山区的“滨海之窗”和“南山玫瑰园”为例。前者在2004年的时候，5000元/平方米往外卖，一套只赚个2万～3万元，“都卖不掉。”而到了2007年，“炒到了2.2万～2.3万/平方米，好多人都还不愿意卖。”后者更加离谱，最先6000元/平方米的楼盘，最后竟然炒到3万元/平方米。
“这个市场太危险。”邹建民一言以蔽之。
而下半年热潮退去之后，真实的市场显现出来了。在上述两项统计当中，投资性购买一下子下降到了只占成交比例的10%左右。
“炒房炒成房东”
2007年下半年，形势果然验证了邹建民的判断，楼市急转直下。整个“十一”黄金周七天之内，曾经威力无穷的深圳房地产市场竟然只有82套的成交量。
深圳中原地产的月度交易数据显示，去年6月开始，各月新房成交量就逐月下降。住房销售面积也是逐月下降，从6月份的56万平方米，下降到了12月份的17万平方米。
二手房成交量的下滑更是厉害。世华地产在2007年8～10月间的二手住宅成交量大幅下挫，环比降幅分别为26.3%、43%和36.8%；成交套数的环比降幅分别为24.8%、45.2%和36.8%。最低的10月份成交只有4252套，不及最高月份的四分之一。
“大部分人被套得很惨。”邹建民介绍，成交量的下滑，使得许多资金不很雄厚的短线投资客一下子被套住，无法脱身。这真应验了那句玩笑话，“炒房炒成了房东”。而此前频频出台的楼市调控政策，也已开始彰显威力。
回头来看，在刚刚过去的2007年，央行六次加息，5年以上贷款利率上升到了7.83%，并且有继续加息的压力。这直接导致已贷款投资者们的还款压力越来越大，资金链日益绷紧，产生了提前还贷和断供的现象。
邹建民告诉记者，现实可能比数字上体现的还要严重。“限贷惜贷的气氛之下，由于银行评估系统价格普遍低于实际成交价格，实际上，很多投资气氛高的楼盘，首付款已经要达到五成左右了。”这无疑让投资客手中的物业变得极难出售，投资的成本已经大大提高了。
“我们来看投资、收益比，深圳的许多楼盘已经明显超出了可投资范围，已经没有投资价值了。”邹建民举例说，在深圳，一套价值100万元的房子，租金大概是2000多元/月，如果买的话，就要给银行6000多元/月。
“现在深圳的楼价，已经明显超出了大家的收入水平。”在邹建民看来，“深圳房价只有下降50%，大家才有可能买得起房子——那才是合理的投资价位。”(来源：第一财经日报)
“拐点”到来？
邹建民认识的一位投资者，向银行借了200万元买房，而房子现在只值150万元，“已经是负资产了。”据他介绍，有一些投资客专门从其他地方赶来深圳，“买了两套豪宅，按照现在的市价，基本上首期款是亏完了。”
“特别是6、7月份，最疯狂的时候，很多中介业务员忍不住，自己也进去了。”据邹建民称，他接触的很多业务员最后都参与“炒楼”，接着就有很多人被套。
楼市急转很快带来更多的问题，比如中介公司关门事件。去年10月底，投资客秋先生和三个朋友凑齐227万元作为首付款，买下了位于深圳八卦岭的整整一层单身公寓，面积825平方米。交钱近一个月后，他们发现资金竟然还没有到达卖家手中。其中的110万元划到了中介长河地产的公司账户上，另外106万元划到了长河地产总经理皮锦洲的个人账户上。随后他们找到长河地产公司，后者承认了这一事实，并且承诺在11月30日之前退还购房款。但到了12月初，长河地产陷入“倒闭风波”，那227万元购房款的问题，“到现在还没有解决。”
除此之外，更广为人知的便是中天置业一夜倒闭、总裁蒋飞涉嫌卷款数千万元潜逃事件。随后，创辉租售在上海的多家门店也关门大吉，房产中介业似乎“哀鸿遍野”，王石等业界巨头纷纷加入了所谓“拐点”论争。
“拐点”是否已经到来，短期内还是个见仁见智的问题。近日世华地产发布的《2008年1月买卖双方心态分析》指出，部分短期小型投资客经受了数月的房价下跌后，目前出手意愿非常强烈。分析称，一方面是租金回报率低、不能抵供，另一方面是目前租赁市场涌现大量盘源，连稳定的租赁都无法保障，这刺激了投资客尽快脱手的意愿。
不管如何，深圳楼市不再像以前那样飞速上涨已是不争的事实，而这也堪称一个合理的改变。毕竟，一个理性、健康的市场，无论对投资者还是整个经济运行，都是十分重要的。(来源：第一财经日报)骆乐
跟眼下的天气一样，阴冷是原本温暖甚至火热的深圳楼市目前的主题。
深圳本土最大的中介世华地产市场研究中心最新发布的一份分析报告指出，2007年12月，深圳二手住宅市场依旧低迷，成交量、成交均价继续下滑，迎来了下半年的最低点。根据该市国土部门的统计，去年12月全市共成交二手住宅3966套，环比下降12.1%，成交面积36.59万平方米，环比下降10.3%。
此情此景，令有“深圳民间投资炒楼鼻祖”之称的邹建民亦感担忧。“大家还在为‘拐点’争论，现在应该讨论大概会跌多少，跌到什么时候才能止住。”近日接受《第一财经日报》采访时，邹建民说。
“这个市场太危险”
“上帝叫你死亡，必先让你疯狂。”即使在邹建民看来，2007年上半年的深圳楼市也已经是“疯掉了”。
讲起那个时候的楼市，邹建民“心有余悸”，“市场上到处都是挥着钞票要买楼的人，买者当中十有八九是投资客，而投资客的下家也主要是投资客。”
用邹建民的话来说，当时自住型的客户是“恐慌性”买入，投资型的客户是“疯狂性”买入，整个市场已经“失去理性”了。
世华地产的交易统计数据显示，上半年深圳房地产市场火爆的时候，投资性购房比例约占总成交量的八成。一手住宅的数据同样显示，买家多数是投资客。保守估计，上半年一手住宅市场整体投资比例超过50%，部分楼盘投资比例甚至可达到80%以上。
“这种行情之下，肯定很危险。我告诉自己只卖出，不买进，坚决不买入。”邹建民异常坚定当时自己的判断，他说按照市场的购买力估计，在他投资最为集中、也是当时投资气氛最为浓厚的南山片区，“每一套房子的价格都有虚高(成分)。”
他列举了南山区的“滨海之窗”和“南山玫瑰园”为例。前者在2004年的时候，5000元/平方米往外卖，一套只赚个2万～3万元，“都卖不掉。”而到了2007年，“炒到了2.2万～2.3万/平方米，好多人都还不愿意卖。”后者更加离谱，最先6000元/平方米的楼盘，最后竟然炒到3万元/平方米。
“这个市场太危险。”邹建民一言以蔽之。
而下半年热潮退去之后，真实的市场显现出来了。在上述两项统计当中，投资性购买一下子下降到了只占成交比例的10%左右。
“炒房炒成房东”
2007年下半年，形势果然验证了邹建民的判断，楼市急转直下。整个“十一”黄金周七天之内，曾经威力无穷的深圳房地产市场竟然只有82套的成交量。
深圳中原地产的月度交易数据显示，去年6月开始，各月新房成交量就逐月下降。住房销售面积也是逐月下降，从6月份的56万平方米，下降到了12月份的17万平方米。
二手房成交量的下滑更是厉害。世华地产在2007年8～10月间的二手住宅成交量大幅下挫，环比降幅分别为26.3%、43%和36.8%；成交套数的环比降幅分别为24.8%、45.2%和36.8%。最低的10月份成交只有4252套，不及最高月份的四分之一。
“大部分人被套得很惨。”邹建民介绍，成交量的下滑，使得许多资金不很雄厚的短线投资客一下子被套住，无法脱身。这真应验了那句玩笑话，“炒房炒成了房东”。而此前频频出台的楼市调控政策，也已开始彰显威力。
回头来看，在刚刚过去的2007年，央行六次加息，5年以上贷款利率上升到了7.83%，并且有继续加息的压力。这直接导致已贷款投资者们的还款压力越来越大，资金链日益绷紧，产生了提前还贷和断供的现象。
邹建民告诉记者，现实可能比数字上体现的还要严重。“限贷惜贷的气氛之下，由于银行评估系统价格普遍低于实际成交价格，实际上，很多投资气氛高的楼盘，首付款已经要达到五成左右了。”这无疑让投资客手中的物业变得极难出售，投资的成本已经大大提高了。
“我们来看投资、收益比，深圳的许多楼盘已经明显超出了可投资范围，已经没有投资价值了。”邹建民举例说，在深圳，一套价值100万元的房子，租金大概是2000多元/月，如果买的话，就要给银行6000多元/月。
“现在深圳的楼价，已经明显超出了大家的收入水平。”在邹建民看来，“深圳房价只有下降50%，大家才有可能买得起房子——那才是合理的投资价位。”(来源：第一财经日报)
“拐点”到来？
邹建民认识的一位投资者，向银行借了200万元买房，而房子现在只值150万元，“已经是负资产了。”据他介绍，有一些投资客专门从其他地方赶来深圳，“买了两套豪宅，按照现在的市价，基本上首期款是亏完了。”
“特别是6、7月份，最疯狂的时候，很多中介业务员忍不住，自己也进去了。”据邹建民称，他接触的很多业务员最后都参与“炒楼”，接着就有很多人被套。
楼市急转很快带来更多的问题，比如中介公司关门事件。去年10月底，投资客秋先生和三个朋友凑齐227万元作为首付款，买下了位于深圳八卦岭的整整一层单身公寓，面积825平方米。交钱近一个月后，他们发现资金竟然还没有到达卖家手中。其中的110万元划到了中介长河地产的公司账户上，另外106万元划到了长河地产总经理皮锦洲的个人账户上。随后他们找到长河地产公司，后者承认了这一事实，并且承诺在11月30日之前退还购房款。但到了12月初，长河地产陷入“倒闭风波”，那227万元购房款的问题，“到现在还没有解决。”
除此之外，更广为人知的便是中天置业一夜倒闭、总裁蒋飞涉嫌卷款数千万元潜逃事件。随后，创辉租售在上海的多家门店也关门大吉，房产中介业似乎“哀鸿遍野”，王石等业界巨头纷纷加入了所谓“拐点”论争。
“拐点”是否已经到来，短期内还是个见仁见智的问题。近日世华地产发布的《2008年1月买卖双方心态分析》指出，部分短期小型投资客经受了数月的房价下跌后，目前出手意愿非常强烈。分析称，一方面是租金回报率低、不能抵供，另一方面是目前租赁市场涌现大量盘源，连稳定的租赁都无法保障，这刺激了投资客尽快脱手的意愿。
不管如何，深圳楼市不再像以前那样飞速上涨已是不争的事实，而这也堪称一个合理的改变。毕竟，一个理性、健康的市场，无论对投资者还是整个经济运行，都是十分重要的。(来源：第一财经日报)骆乐
Tuesday, March 25, 2008
武汉掀开房地产暴利一角
http://www.sina.com.cn 2008年03月25日 23:07 CCTV经济半小时
今年315前后，国内一家财经报纸曾经评选了年度十大暴利行业，其中房地产业名列榜首，其实，房地产业是否存在暴利，早就引起过很多争论，尤其最近两年，房价连番往上涨，房地产业的真实利润究竟有多高，广受社会质疑，而就在前不久，武汉一家房地业公司的降价行动，揭开了房地产利润的冰山一角。这家公司不仅公开宣称，房地产存在暴利，而且主动把自家楼盘的销售价下调了30%，这个举动，就像在房地产市场的火药桶里，扔进了一颗烟头。
那家房地产公司开发的楼盘位于武昌新兴的商业区内，离楼盘很远，就可以看到几条巨大的红色条幅，条幅上写着这样的字样：“江城地产第一炮，轰下武汉高房价”，“响应政府号召，平抑武汉房价”，条幅上还标出了具体的销售价格，住宅每平方米6000元起价，在售楼处里也清楚地贴出了具体的价格表，根据楼层和朝向的不同，销售价格也在6040元到6800元之间浮动。
东星集团东盛房地产公司销售部部长夏子猷说，这次拿出来降价销售的都是最好的楼层，最好的户型，购房者可以随意选择。
一位购房者用惊奇这个词来描述自己最初听说降价时的感受，这位购房者说，他已经和家人商量好，下午就交钱购房，在销售人员这里，记者看到了写满电话号码的来访纪录，在2月28号之前，平均每天来咨询的还不到一个人，而在这之后，电话突然多了起来，销售人员说，就是从这天起他们开始大幅度降价的，购房者中不仅有武汉人，还有来自邻近城市的，从2月28号到记者采访时，总共15天的时间里，已经销售出去了10多套房子，收款一千多万。
东盛房地产的售楼处可以说是气氛火热，看来他们的价格确实让不少购房者动心了，记者手里有这样一份数据，2007年武汉市商品房价格比2006年上涨了29.35%，特别是我们可以看一下这份统计图表，2006年12月武汉商品住宅均价还只有3953元，到2007年年底就攀升到了5663元。这么大的涨幅，业内人士说只能用跳涨这个词来形容，对开发商来说，房价越高当人利润越高，那这家东盛房地产为什么突然间打出了降价牌？来听听他们的说法。
中国东星集团董事局主席总裁兰世立：“那我认为这主要是购房者和房地产商一直在对峙，一直在对垒，就是看谁会先败下阵来，房地产商希望这些购房者退下来，主动投降去买房，那么购房者期望房地产商败下阵来，你降价，我来买，那么想要打破这个僵局，可能还是需要有一种非常的一些举动。”
兰世立，中国东星集团董事局主席，总裁，此次降价活动的总策划，连这些带有火药味的广告词都是他的原创，兰世立说，做为中国最早进军房地产的民营企业，十多年来他们一直有着良好的业绩，但是从今年初开始，房地产销售突然遭遇谷底，春节期间，一套都没有售，也就是一分钱收入都没有，对他们刺激很大。
兰世立的说法得到了武汉亿房网研究中心的认同，研究中心的明晶晶告诉记者，从武汉全市情况来看，今年春节期间，商品房销售量确实明显下降，春节期间，它的房子销售套数是在100(150)多套左右，那么到今年，它的房屋销售套数是在82套，所以说春节期间，整个来看，销量也是有大幅下降，基本上下降了50%。
那么销量下降的原因是什么呢？兰世立认为，武汉房价已经到了一个拐点，统计分析显示，2007年武汉商品住宅成交均价达到了创纪录的5663元，而这一年的销售面积也达到了破纪录的1021万平方米，兰世立说，过高的房价透支了武汉的购买力，要启动市场只能采取降价这种非常举动，在几经权衡后，最终把起价从8800元降到了现在的6000元。兰世立透露，即使降到目前这个价位，东星一样能有足够的利润空间。
兰世立：“15%左右，10%左右吧。”
兰世立说，以目前6000元的起价计算，每套房子他们的利润也会达到几百元，高的会达到一千元，兰世立还透露说，在做出降价决定前，他也曾和同行沟通过，结果是大多数人明确反对，公开宣布降价后，甚至有开发商在电话里对他进行谩骂。
兰世立：“他说如果这么做对房地产是个影响，有的甚至直接跟我讲，如果你这么做就造成了武汉的房地产地震、雪崩，你要负这个责任，你是对我们大家不负责任，对我们产业不负责任。”
面对节后房地产市场的低迷，武汉东星集团把房价把8800元降到了6000元，降幅高达30%，但即使是这样，东星的负责人面对记者的时候也承认，如此低价卖房，他们还能得到10%到15%的利润，面对东星公布的这些数字，我们不禁要问，那些动不动价格就上万，甚至十几万的楼盘，其中的利润又到底有多大呢？
兰世立：“你比如像武汉最高的房子卖到了一万五，一万八，而他们的综合成本，其实社会是最清楚的，那事实上应该说有比较大的利润空间，也可以说是暴利。”
兰世立说，对于业内人士来说，每一幢楼盘的成本和利润其实都是一本透明的帐，一般情况下，商品房的成本主要由三方面组成：楼面地价，也就是开发商取得土地的价格；建安成本，也就是每幢楼房的建筑安装成本；运营费用及税收，这部分一般占售价的10%左右。所以构成商品房成本的就是两大块：楼面地价和建安成本，以东星推出的这栋楼盘为例，土地是分两期拿到的，总的地价和(平均)楼面价格大概在两千多元每平方米。
那么这栋楼盘的建筑成本又是多少钱？记者找到了楼盘的建筑商，武汉新七建设集团的副总经理余进，他告诉记者，这个房子的建设成本大概就在1800块钱，统建部分的从升机根到住户，最后打桩，地下室，在到房屋的建造，这个建造成本大概就在一千七八百块钱。
余进说，在建筑成本里，人工要占20%，钢材、沙石等材料费占60到70%，同时根据楼盘高度的不同，建筑成本也会差距较大，东盛开发的楼盘属于十二层以上的高层，每平方米的成本不会超过2000块钱，十二层以下的小高层不会超过1500块钱，七层以下的低层不过超过1000块钱，由于各地人工成本不同，造价会略有变动，但幅度不大。
这样经过计算，我们就可以得出东盛楼盘的成本价。兰世立说，成本大概5000多块钱。
兰世立说，目前我国对土地开发实行公开招标拍卖，这样楼面地价也是透明的，另外建筑成本在全国来讲差距也不大，这样所有的商品房成本其实都能轻易计算出来。
对于兰世立的这种说法，武汉的开发商是否会认可？在采访期间，记者联系了多家房地产开发企业，但却始终没有开发商愿意就暴利问题接受采访，武汉市房地产交易管理中心的龙克虎在地产行业工作了十多年，他告诉记者，武汉楼盘降价的空间肯定是存在的。
那么事实是否如此？记者以购房者的身份随机进行了走访，在位于汉口区的一处高层住宅，楼盘的名字叫武汉天地，开发商是一家来自上海的企业。
销售人员说，每平方米售价一万二到一万九千五，均价是一万五千元，这还只是一期楼盘的销售价格，眼下开发的这些价格还会更高，那么楼盘的开发建设成本又是多少？亿房网的明晶晶帮记者找到了相关资料，信息显示，这家公司是2005年拿到眼前这块土地的，楼面地价为2339元每平方米，建筑成本即使以3000元计算，记者可以很容易计算出该楼盘的大概成本。
亿房网研究中心经理明晶晶告诉记者，这个是应该存在百分之百的利润的。
其实，房价的成本并不是什么秘密，甚至可以说，在内行人那里是一本很透明的帐，这些成本与高涨的房价一对比，房地产业的利润确实很高，而就在房价上涨的时候，武汉市的房地产市场上还出现了一个新现象，土地拍卖价格屡创新高，不断出现所谓的地王，这些地王和商品房的暴利又有什么联系？
兰世立告诉记者，事实上，在确定楼盘销售价格的时候，在房地产开发商中间存在着默契，而亿房网的明晶晶则证实，这种价格联盟确实存在，特别是在这个楼盘整体的市场比较看好，楼盘销量价格上涨时，那他们可能会共同来把它特别是同一片区的楼盘，可能会共同来炒作这个片区的价值，提升这个楼盘的一个价格。
明晶晶向记者透露，这种价格联盟可以说是普遍存在，在武汉一个是旧城区改造过程中，开发商们就成功地进行了一次炒作，开始是5500块钱每平方米，然后后进的几个楼盘都来炒作，把它炒作成为，包装成一个武汉的高档商品住宅区，现在价格就是八九千块钱，甚至到了一万二。
明晶晶说，在卖到5500元的时候，开发商们已经是有利可图，而最后那片小区卖到了一万两千元，其中的利润可想而知，而这种暴利也吸引更多的资金进入房地产市场，反过来又推动了地价的上升，最终又分摊到房价上。
据业内人士介绍，近年来，随着武汉房地产市场升温，来自香港、东部沿海的房地产企业大批进入武汉市场，随之武汉开始接连出现地王，有的地块竟然创下全国单宗土地最高成交价拍卖纪录，数据显示，2007年，武汉出让土地每亩单价达到666.65万元，同比增幅竟达到143%，业内人士同时透露，就全国范围内来说，除了税收外的各项收费也是推动房价上涨的重要因素。在刚刚过去的两会期间，一批政协委员经过市场调研，拿出了一份“房价清单”，这份清单表明，各部门收取的各种费用占总房价的30%左右。
全国政协委员王超斌：“我认为最起码它收费会降一半以下，清理出来一多半以上，甚至会百分之六七十都应该清理出来。”
王超斌告诉记者，根据他的调查，目前政府部门对房地产行业所收取的费用多达五十几种，包括蓝图审查费、防雷检验费、施工合同鉴证费、绿化费、墙改费、施工放线费、规划咨询费、工程造价咨询费、质量监督费、散装水泥推广费、房屋面积界定费、房价审查服务费、管线综合竣工图设计费等等，涉及25个部门。王超斌委员认为，目前这些收费中不少项目都不具备合理性。
而这些名目繁多的收费也为腐败提供了温床。
全国政协委员金正新：“我举个例子，都知道有个人房费这一项，我们当时通过有关关系做作工作，就是报批有关人员就是简单的做个弊，给我们东西，他把他那个签字的笔给我们，让我们回来拿着他那个笔在后面画了个零，这样的话，我们的报批费用减了90%。”
委员们提供的资料还显示，各种税费加上税收，在有些地方占到了地方财政收入的30%至50%，最终，所有的这些费用全部转嫁到了房价上。在武汉采访期间，记者了解到，在东星集团推出降价举措后，部分楼盘也相应推出了一些赠送活动，但也有一些开发商采用这样的方式为销售造势。
明晶晶说，目前还没有一家开发商公开宣称要跟进东星，多数企业现在还处于观望阶段，对于这些开发商的心态，武汉天地的销售人员做出了这样的解释。
武汉天地售楼人员：“如果低下来的话，肯定后面没有人买的，我都不会买的，如果它太低的话，我会想可能后面会5000，我根本就不会看，房子肯定就不会低。”
记者：“如果是降价的话，反而会影响这栋楼？”
武汉天地售楼人员：“当然会影响，我整个项目是920亩，150万方，如果我第二期，这才卖了多少，我把它卖掉，降价了，那么后面的房子，根本就没有人敢买了。”
采访结束时，兰世立用叛逆这个词概括了他的这次举动，也许，现在的兰世立是孤独的，但对于自己的拮择，兰世立却充满信心。
兰世立：“这么讲吧，我们只能说先人一步，就在别人未走，我们先走了一步，我相信后面会有更多的楼盘，会采取这种行动。”
半小时观察：房地产暴利注定不能持久
开发商终于扛不住了，当万科开始主动调整商品楼开盘价格，当东星在武汉大幅度降价促销，当潘石屹话风倒转，开始主动“砸盘”的时候，一直死扛着的开发商在与消费者的博弈中败下阵来。
开发商的颓败是必然的，当东星的兰世立说降价1/3他们依旧可以获利15%的时候，他泄露出了房地产开发暴利的天机。谁主动泄露这个天机，谁主动打破这个天机，谁就赢得了主动，赢得了商机。
商品房不是奢侈品，它也是普通商品。没有任何一种普通商品的价格可以高到令大部分消费者望而生畏，也没有任何一种普通商品可以由提供商肆意定价。当市场上的供应远远超过需求，当谎言堆积出的高房价被戳破的时候，正是让价格回归价值的时候。
消费者不是羔羊，消费者不是冤大头，不能不但当不成上帝反而当奴隶。谁不拿消费者当回事，市场就会给谁最响亮的耳光。
主编：张凯华 记者：袁柏欣 彭一恪 摄像：张明(小) 樊建恩 www.eCargocontrol.com
今年315前后，国内一家财经报纸曾经评选了年度十大暴利行业，其中房地产业名列榜首，其实，房地产业是否存在暴利，早就引起过很多争论，尤其最近两年，房价连番往上涨，房地产业的真实利润究竟有多高，广受社会质疑，而就在前不久，武汉一家房地业公司的降价行动，揭开了房地产利润的冰山一角。这家公司不仅公开宣称，房地产存在暴利，而且主动把自家楼盘的销售价下调了30%，这个举动，就像在房地产市场的火药桶里，扔进了一颗烟头。
那家房地产公司开发的楼盘位于武昌新兴的商业区内，离楼盘很远，就可以看到几条巨大的红色条幅，条幅上写着这样的字样：“江城地产第一炮，轰下武汉高房价”，“响应政府号召，平抑武汉房价”，条幅上还标出了具体的销售价格，住宅每平方米6000元起价，在售楼处里也清楚地贴出了具体的价格表，根据楼层和朝向的不同，销售价格也在6040元到6800元之间浮动。
东星集团东盛房地产公司销售部部长夏子猷说，这次拿出来降价销售的都是最好的楼层，最好的户型，购房者可以随意选择。
一位购房者用惊奇这个词来描述自己最初听说降价时的感受，这位购房者说，他已经和家人商量好，下午就交钱购房，在销售人员这里，记者看到了写满电话号码的来访纪录，在2月28号之前，平均每天来咨询的还不到一个人，而在这之后，电话突然多了起来，销售人员说，就是从这天起他们开始大幅度降价的，购房者中不仅有武汉人，还有来自邻近城市的，从2月28号到记者采访时，总共15天的时间里，已经销售出去了10多套房子，收款一千多万。
东盛房地产的售楼处可以说是气氛火热，看来他们的价格确实让不少购房者动心了，记者手里有这样一份数据，2007年武汉市商品房价格比2006年上涨了29.35%，特别是我们可以看一下这份统计图表，2006年12月武汉商品住宅均价还只有3953元，到2007年年底就攀升到了5663元。这么大的涨幅，业内人士说只能用跳涨这个词来形容，对开发商来说，房价越高当人利润越高，那这家东盛房地产为什么突然间打出了降价牌？来听听他们的说法。
中国东星集团董事局主席总裁兰世立：“那我认为这主要是购房者和房地产商一直在对峙，一直在对垒，就是看谁会先败下阵来，房地产商希望这些购房者退下来，主动投降去买房，那么购房者期望房地产商败下阵来，你降价，我来买，那么想要打破这个僵局，可能还是需要有一种非常的一些举动。”
兰世立，中国东星集团董事局主席，总裁，此次降价活动的总策划，连这些带有火药味的广告词都是他的原创，兰世立说，做为中国最早进军房地产的民营企业，十多年来他们一直有着良好的业绩，但是从今年初开始，房地产销售突然遭遇谷底，春节期间，一套都没有售，也就是一分钱收入都没有，对他们刺激很大。
兰世立的说法得到了武汉亿房网研究中心的认同，研究中心的明晶晶告诉记者，从武汉全市情况来看，今年春节期间，商品房销售量确实明显下降，春节期间，它的房子销售套数是在100(150)多套左右，那么到今年，它的房屋销售套数是在82套，所以说春节期间，整个来看，销量也是有大幅下降，基本上下降了50%。
那么销量下降的原因是什么呢？兰世立认为，武汉房价已经到了一个拐点，统计分析显示，2007年武汉商品住宅成交均价达到了创纪录的5663元，而这一年的销售面积也达到了破纪录的1021万平方米，兰世立说，过高的房价透支了武汉的购买力，要启动市场只能采取降价这种非常举动，在几经权衡后，最终把起价从8800元降到了现在的6000元。兰世立透露，即使降到目前这个价位，东星一样能有足够的利润空间。
兰世立：“15%左右，10%左右吧。”
兰世立说，以目前6000元的起价计算，每套房子他们的利润也会达到几百元，高的会达到一千元，兰世立还透露说，在做出降价决定前，他也曾和同行沟通过，结果是大多数人明确反对，公开宣布降价后，甚至有开发商在电话里对他进行谩骂。
兰世立：“他说如果这么做对房地产是个影响，有的甚至直接跟我讲，如果你这么做就造成了武汉的房地产地震、雪崩，你要负这个责任，你是对我们大家不负责任，对我们产业不负责任。”
面对节后房地产市场的低迷，武汉东星集团把房价把8800元降到了6000元，降幅高达30%，但即使是这样，东星的负责人面对记者的时候也承认，如此低价卖房，他们还能得到10%到15%的利润，面对东星公布的这些数字，我们不禁要问，那些动不动价格就上万，甚至十几万的楼盘，其中的利润又到底有多大呢？
兰世立：“你比如像武汉最高的房子卖到了一万五，一万八，而他们的综合成本，其实社会是最清楚的，那事实上应该说有比较大的利润空间，也可以说是暴利。”
兰世立说，对于业内人士来说，每一幢楼盘的成本和利润其实都是一本透明的帐，一般情况下，商品房的成本主要由三方面组成：楼面地价，也就是开发商取得土地的价格；建安成本，也就是每幢楼房的建筑安装成本；运营费用及税收，这部分一般占售价的10%左右。所以构成商品房成本的就是两大块：楼面地价和建安成本，以东星推出的这栋楼盘为例，土地是分两期拿到的，总的地价和(平均)楼面价格大概在两千多元每平方米。
那么这栋楼盘的建筑成本又是多少钱？记者找到了楼盘的建筑商，武汉新七建设集团的副总经理余进，他告诉记者，这个房子的建设成本大概就在1800块钱，统建部分的从升机根到住户，最后打桩，地下室，在到房屋的建造，这个建造成本大概就在一千七八百块钱。
余进说，在建筑成本里，人工要占20%，钢材、沙石等材料费占60到70%，同时根据楼盘高度的不同，建筑成本也会差距较大，东盛开发的楼盘属于十二层以上的高层，每平方米的成本不会超过2000块钱，十二层以下的小高层不会超过1500块钱，七层以下的低层不过超过1000块钱，由于各地人工成本不同，造价会略有变动，但幅度不大。
这样经过计算，我们就可以得出东盛楼盘的成本价。兰世立说，成本大概5000多块钱。
兰世立说，目前我国对土地开发实行公开招标拍卖，这样楼面地价也是透明的，另外建筑成本在全国来讲差距也不大，这样所有的商品房成本其实都能轻易计算出来。
对于兰世立的这种说法，武汉的开发商是否会认可？在采访期间，记者联系了多家房地产开发企业，但却始终没有开发商愿意就暴利问题接受采访，武汉市房地产交易管理中心的龙克虎在地产行业工作了十多年，他告诉记者，武汉楼盘降价的空间肯定是存在的。
那么事实是否如此？记者以购房者的身份随机进行了走访，在位于汉口区的一处高层住宅，楼盘的名字叫武汉天地，开发商是一家来自上海的企业。
销售人员说，每平方米售价一万二到一万九千五，均价是一万五千元，这还只是一期楼盘的销售价格，眼下开发的这些价格还会更高，那么楼盘的开发建设成本又是多少？亿房网的明晶晶帮记者找到了相关资料，信息显示，这家公司是2005年拿到眼前这块土地的，楼面地价为2339元每平方米，建筑成本即使以3000元计算，记者可以很容易计算出该楼盘的大概成本。
亿房网研究中心经理明晶晶告诉记者，这个是应该存在百分之百的利润的。
其实，房价的成本并不是什么秘密，甚至可以说，在内行人那里是一本很透明的帐，这些成本与高涨的房价一对比，房地产业的利润确实很高，而就在房价上涨的时候，武汉市的房地产市场上还出现了一个新现象，土地拍卖价格屡创新高，不断出现所谓的地王，这些地王和商品房的暴利又有什么联系？
兰世立告诉记者，事实上，在确定楼盘销售价格的时候，在房地产开发商中间存在着默契，而亿房网的明晶晶则证实，这种价格联盟确实存在，特别是在这个楼盘整体的市场比较看好，楼盘销量价格上涨时，那他们可能会共同来把它特别是同一片区的楼盘，可能会共同来炒作这个片区的价值，提升这个楼盘的一个价格。
明晶晶向记者透露，这种价格联盟可以说是普遍存在，在武汉一个是旧城区改造过程中，开发商们就成功地进行了一次炒作，开始是5500块钱每平方米，然后后进的几个楼盘都来炒作，把它炒作成为，包装成一个武汉的高档商品住宅区，现在价格就是八九千块钱，甚至到了一万二。
明晶晶说，在卖到5500元的时候，开发商们已经是有利可图，而最后那片小区卖到了一万两千元，其中的利润可想而知，而这种暴利也吸引更多的资金进入房地产市场，反过来又推动了地价的上升，最终又分摊到房价上。
据业内人士介绍，近年来，随着武汉房地产市场升温，来自香港、东部沿海的房地产企业大批进入武汉市场，随之武汉开始接连出现地王，有的地块竟然创下全国单宗土地最高成交价拍卖纪录，数据显示，2007年，武汉出让土地每亩单价达到666.65万元，同比增幅竟达到143%，业内人士同时透露，就全国范围内来说，除了税收外的各项收费也是推动房价上涨的重要因素。在刚刚过去的两会期间，一批政协委员经过市场调研，拿出了一份“房价清单”，这份清单表明，各部门收取的各种费用占总房价的30%左右。
全国政协委员王超斌：“我认为最起码它收费会降一半以下，清理出来一多半以上，甚至会百分之六七十都应该清理出来。”
王超斌告诉记者，根据他的调查，目前政府部门对房地产行业所收取的费用多达五十几种，包括蓝图审查费、防雷检验费、施工合同鉴证费、绿化费、墙改费、施工放线费、规划咨询费、工程造价咨询费、质量监督费、散装水泥推广费、房屋面积界定费、房价审查服务费、管线综合竣工图设计费等等，涉及25个部门。王超斌委员认为，目前这些收费中不少项目都不具备合理性。
而这些名目繁多的收费也为腐败提供了温床。
全国政协委员金正新：“我举个例子，都知道有个人房费这一项，我们当时通过有关关系做作工作，就是报批有关人员就是简单的做个弊，给我们东西，他把他那个签字的笔给我们，让我们回来拿着他那个笔在后面画了个零，这样的话，我们的报批费用减了90%。”
委员们提供的资料还显示，各种税费加上税收，在有些地方占到了地方财政收入的30%至50%，最终，所有的这些费用全部转嫁到了房价上。在武汉采访期间，记者了解到，在东星集团推出降价举措后，部分楼盘也相应推出了一些赠送活动，但也有一些开发商采用这样的方式为销售造势。
明晶晶说，目前还没有一家开发商公开宣称要跟进东星，多数企业现在还处于观望阶段，对于这些开发商的心态，武汉天地的销售人员做出了这样的解释。
武汉天地售楼人员：“如果低下来的话，肯定后面没有人买的，我都不会买的，如果它太低的话，我会想可能后面会5000，我根本就不会看，房子肯定就不会低。”
记者：“如果是降价的话，反而会影响这栋楼？”
武汉天地售楼人员：“当然会影响，我整个项目是920亩，150万方，如果我第二期，这才卖了多少，我把它卖掉，降价了，那么后面的房子，根本就没有人敢买了。”
采访结束时，兰世立用叛逆这个词概括了他的这次举动，也许，现在的兰世立是孤独的，但对于自己的拮择，兰世立却充满信心。
兰世立：“这么讲吧，我们只能说先人一步，就在别人未走，我们先走了一步，我相信后面会有更多的楼盘，会采取这种行动。”
半小时观察：房地产暴利注定不能持久
开发商终于扛不住了，当万科开始主动调整商品楼开盘价格，当东星在武汉大幅度降价促销，当潘石屹话风倒转，开始主动“砸盘”的时候，一直死扛着的开发商在与消费者的博弈中败下阵来。
开发商的颓败是必然的，当东星的兰世立说降价1/3他们依旧可以获利15%的时候，他泄露出了房地产开发暴利的天机。谁主动泄露这个天机，谁主动打破这个天机，谁就赢得了主动，赢得了商机。
商品房不是奢侈品，它也是普通商品。没有任何一种普通商品的价格可以高到令大部分消费者望而生畏，也没有任何一种普通商品可以由提供商肆意定价。当市场上的供应远远超过需求，当谎言堆积出的高房价被戳破的时候，正是让价格回归价值的时候。
消费者不是羔羊，消费者不是冤大头，不能不但当不成上帝反而当奴隶。谁不拿消费者当回事，市场就会给谁最响亮的耳光。
主编：张凯华 记者：袁柏欣 彭一恪 摄像：张明(小) 樊建恩 www.eCargocontrol.com
Thursday, March 13, 2008
武汉未来五年将投资千亿元建临空经济区
武汉未来五年将投资千亿元建临空经济区
时间： 2008-03-12 16:48:27 来源：中国新闻网 【关闭】
中新社3月11日消息 (徐金波 李建勋)记者今日从此间政府部门获悉，武汉市将在未来的五年内投资一千多亿元人民币，建设占地面积达九十四平方公里的临空经济区，从而构筑新的经济增长极。
二00六年十月，湖北省政府与中国国家民航总局签署合作备忘录，将武汉作为全国航空运输综合改革的试点，力争“十一五”期末，将位于武汉黄陂区的天河国际机场建设成连接东西、纵贯南北的现代立体综合交通枢纽。
不到两年时间，海南航空、四川航空、吴哥航空等二十多家航空公司相继落户武汉天河机场。机场年旅客吞吐量和货邮吞吐量增长迅猛，分别达到八百三十六万人次和八点九六万吨，居中部地区机场之首，现有设施不能满足市场需要。尽管即将投入使用的第二航站楼，使机场年旅客吞吐能力提升至一千三百万人次，仍将面临饱和之虞。
为此，由国家民航总局、首都机场和武汉市政府共同投资一百多亿元人民币，新建天河机场第二跑道、第三航站楼、配套站坪、陆侧交通体系及配套设施等，工期建设三至四年，拟开通十至十五条国际航线及一百条国内航线。特别是第三航站楼完工后，天河机场设计年旅客吞吐量可达三千五百至四千万人次，可与北京、上海、广州的机场媲美，跻身中国四大门户枢纽机场之列。
随着武汉航空活力倍增，机场周边服务业及依托航空运输业相关产业发展迅速。根据国际民航组委会的测算，每一百万航空旅客，可为周边区域创造一点三亿美元的经济收益，带来一千个直接和三千七百个间接工作岗位;每新增十万吨航空货物将直接创造出八百个工作岗位;每新增一个航班将直接增加七百五十个工作岗位。鉴于航空领域的巨大商机，武汉市政府决定在未来五年内投资一千多亿元人民币，建设临空经济区。
根据总体规划，武汉临空经济区将以天河国际机场为中心，涵盖周边九十四点一平方公里的区域，集聚相关的航空物流企业、航空加工业、高新技术产业和现代服务业等。
目前，该区域已汇集了六十八家航空及相关企业，并吸引了诸多海内外企业的目光。总投资一百二十亿元人民币的佳海德国航空城、友和道通航空货运基地和航空物流园、香港纵横集团五星级大酒店等项目相继落户于此，世界五百强企业沃尔沃、数家国际快递公司等企业，正在与武汉黄陂区积极洽谈。(完)
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时间： 2008-03-12 16:48:27 来源：中国新闻网 【关闭】
中新社3月11日消息 (徐金波 李建勋)记者今日从此间政府部门获悉，武汉市将在未来的五年内投资一千多亿元人民币，建设占地面积达九十四平方公里的临空经济区，从而构筑新的经济增长极。
二00六年十月，湖北省政府与中国国家民航总局签署合作备忘录，将武汉作为全国航空运输综合改革的试点，力争“十一五”期末，将位于武汉黄陂区的天河国际机场建设成连接东西、纵贯南北的现代立体综合交通枢纽。
不到两年时间，海南航空、四川航空、吴哥航空等二十多家航空公司相继落户武汉天河机场。机场年旅客吞吐量和货邮吞吐量增长迅猛，分别达到八百三十六万人次和八点九六万吨，居中部地区机场之首，现有设施不能满足市场需要。尽管即将投入使用的第二航站楼，使机场年旅客吞吐能力提升至一千三百万人次，仍将面临饱和之虞。
为此，由国家民航总局、首都机场和武汉市政府共同投资一百多亿元人民币，新建天河机场第二跑道、第三航站楼、配套站坪、陆侧交通体系及配套设施等，工期建设三至四年，拟开通十至十五条国际航线及一百条国内航线。特别是第三航站楼完工后，天河机场设计年旅客吞吐量可达三千五百至四千万人次，可与北京、上海、广州的机场媲美，跻身中国四大门户枢纽机场之列。
随着武汉航空活力倍增，机场周边服务业及依托航空运输业相关产业发展迅速。根据国际民航组委会的测算，每一百万航空旅客，可为周边区域创造一点三亿美元的经济收益，带来一千个直接和三千七百个间接工作岗位;每新增十万吨航空货物将直接创造出八百个工作岗位;每新增一个航班将直接增加七百五十个工作岗位。鉴于航空领域的巨大商机，武汉市政府决定在未来五年内投资一千多亿元人民币，建设临空经济区。
根据总体规划，武汉临空经济区将以天河国际机场为中心，涵盖周边九十四点一平方公里的区域，集聚相关的航空物流企业、航空加工业、高新技术产业和现代服务业等。
目前，该区域已汇集了六十八家航空及相关企业，并吸引了诸多海内外企业的目光。总投资一百二十亿元人民币的佳海德国航空城、友和道通航空货运基地和航空物流园、香港纵横集团五星级大酒店等项目相继落户于此，世界五百强企业沃尔沃、数家国际快递公司等企业，正在与武汉黄陂区积极洽谈。(完)
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武汉地铁线 地产商业“黄金线”
武汉地铁线 地产商业“黄金线”
2006年11月17日 15:21:13 来源：武汉晨报 【字号：大 中 小】 【背景色
】
紧盯地铁商圈
“我们正紧盯着地铁相关规划方案出台，一旦机会成熟，我们肯定会介入这一商圈的。地铁商圈是快餐业不可忽视的大市场。”昨日，百胜武汉公司公关经理胡丽萍得知过江地铁范湖站开工的消息，着实兴奋了一把。
据了解，百胜餐饮在地铁站附近开店已不少，即使在国内也有先例，如深圳彩田站、上海徐汇站等。“地铁是流动人口非常多的地方，自然也是快餐、商业、服务等行业的黄金宝地。”胡认为。
麦当劳武汉公司公关经理任媛也表示，该公司非常关注地铁工程的进展。
除洋快餐外，本地中餐企业也对地铁工程兴趣颇浓。三五醇酒店董事长孙桃香说：“等二号线通车时，大家将会看到一个新形象的三五醇面市。”她解释说，因三五醇北湖店、凤凰山店与地铁的常青站、螃蟹甲站相距都在一站路左右，“这是天赐的好机遇，我们会抢在地铁通车前，将两店经营布局作相应调整”。
[ 房地产] “把我们的家安在地铁边”
记者胡继权 实习生张培文付娟
在过江地铁的第三站——汉口杨汊湖金色雅园C区旁，日用品店老板孙先生欣喜地对记者说：“有了地铁站，我的生意就更好做了。”他认为，杨汊湖到汉兴街接近地铁一带的房产，以后肯定会卖得更好。
与孙老板有类似想法的，还有中南财经政法大学的刘丽同学。她告诉记者，打算毕业后在鲁巷附近买房，“这里有地铁终点站，房价肯定会涨起来，而且以后不管到哪都方便”。
“以广州、上海的经验来看，地铁开通能给附近的商业及地产带来至少40%%的增值。”昨日，“光谷世界城”营销负责人认为，过江地铁将让鲁巷成为武昌又一核心商业区，“长江大桥、二桥催生了中南和徐东商圈，武汉地铁的建设将拉近武昌和汉口的距离，并推动武昌的商业核心进一步向东延伸，这也是我们开发120万平米商业及住宅地产的信心之一”。
常青花园：
十余栋楼为地铁让路
昨日15时，听说过江地铁已经开工，牵着孙子在汉口常青花园中央公园散步的陈爹爹高兴地给记者指路：“我们14小区北门口就可能有一个出口。”
常青花园多个在建组团的围墙上，都有“地铁始发站”的大幅宣传标语。据了解，地铁线上的金银潭站和常青花园站，在常青花园内设有出口，分别初步定位于马池路与5号小区交界处、8号小区规划用地处。这也使常青花园成为过江地铁线上惟一拥有两个站点的住宅小区。
“为给地铁建设预留用地，我们把两个地块的开发建设推迟了，其中仅5号小区涉及的规划建筑面积就达15万平米，可以建十几栋楼了。”昨日，武汉新世界康居发展有限公司有关人士介绍，过江地铁的正式动工建设，让常青花园的后续建设有了新方向，“在常青花园站出口附近，我们打算修建一条长700米、总建筑面积达六七十万平米的商业街，可以集中利用地铁建好后带来的人流量”。
据介绍，自1994年常青花园片开发伊始，市政工程设施的发展就对其诸多楼盘有着举足轻重的作用。其中，2000年前后常青路拓宽工程完工后，常青花园房价由最初的1000元/平米上涨到现在的近4000元/平米。预计地铁的开工建设，将进一步刺激该片区的房价上涨。
业内人士：
地铁开建不会让房价暴涨
尽管地铁开建让近期波澜不惊的武汉楼市又多了一个可以炒作的亮点，但业内人士普遍认为，地铁效应在最近几年对房价的影响仍十分有限，预计短期内不会出现地铁沿线地产暴涨的情况。
市房产局有关人士认为，目前武汉房价已进入平稳增长期，加上过江地铁的建成时间要到2012年，因此此前沿线地产价格不会出现跳涨。
武汉新世界康居发展有限公司有关人士介绍，常青花园并未把地铁概念作为营销的重要卖点，“客户对小区的环境、配套和现有交通最看重，地铁这一远景交通设施在购房决定因素中所占的分量并不重”。
亿房网总经理助理吴卫东认为，长期来看，地铁物业是具有较大升值潜力的，但目前武汉楼市中炒作地铁概念的楼盘并不多，“从北京、上海等城市的经验来看，地铁正式通车并形成网络后，才会真正带涨相关物业的价格，短期内地铁对楼市的正面作用并不明显”。
[商业] 商场超市“垂涎”地铁站
中百仓储总经理程军昨日在外地出差，但仍留意到了地铁开工的相关内容。他断言，地铁沿线将成为一条“黄金商业线”，每个站点旁的商业价值都会大幅提升，地价、商业网点租金也将不可避免地提高。程军说：“如果发现地铁站点旁有合适地址，我们肯定会积极参与竞争。我们曾进行过‘影响顾客忠诚度的因素’调查，网点是否便利被列为第一位。地铁站旁肯定算得上最便利的地方。”
昨日一大早，武汉国美连锁发展部经理把所有关于地铁开工的报道各买了几份，要负责选址的下属们仔细研究并留做资料，国美表示：“以后选址，离地铁站点近，与地铁沿线垂直的主干道，将成为优先考虑对象。”
武商、工贸、苏宁、家乐福、沃尔玛等众多商家也都表示，地铁肯定会成为选址重要参考条件，现在选址竞争非常激烈，周边物业肯定会成为争抢对象。
武汉广场、新世界百货中心店负责人也表示，虽然所处地段已是主力商业区，但地铁通车后肯定会带来更多客流。
武汉市商业局负责人认为，商业网点规划与交通规划一样，都是随武汉市发展进程做出的，因此在做“十一五”网点布局规划时，已参考了地铁路线等因素，两者多有重合之处，如地铁沿线的王家墩商务区和光谷沿线，都是未来商业中心。（完）（记者汪健 宋雪飞）（责任编辑：石磊）
2006年11月17日 15:21:13 来源：武汉晨报 【字号：大 中 小】 【背景色
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紧盯地铁商圈
“我们正紧盯着地铁相关规划方案出台，一旦机会成熟，我们肯定会介入这一商圈的。地铁商圈是快餐业不可忽视的大市场。”昨日，百胜武汉公司公关经理胡丽萍得知过江地铁范湖站开工的消息，着实兴奋了一把。
据了解，百胜餐饮在地铁站附近开店已不少，即使在国内也有先例，如深圳彩田站、上海徐汇站等。“地铁是流动人口非常多的地方，自然也是快餐、商业、服务等行业的黄金宝地。”胡认为。
麦当劳武汉公司公关经理任媛也表示，该公司非常关注地铁工程的进展。
除洋快餐外，本地中餐企业也对地铁工程兴趣颇浓。三五醇酒店董事长孙桃香说：“等二号线通车时，大家将会看到一个新形象的三五醇面市。”她解释说，因三五醇北湖店、凤凰山店与地铁的常青站、螃蟹甲站相距都在一站路左右，“这是天赐的好机遇，我们会抢在地铁通车前，将两店经营布局作相应调整”。
[ 房地产] “把我们的家安在地铁边”
记者胡继权 实习生张培文付娟
在过江地铁的第三站——汉口杨汊湖金色雅园C区旁，日用品店老板孙先生欣喜地对记者说：“有了地铁站，我的生意就更好做了。”他认为，杨汊湖到汉兴街接近地铁一带的房产，以后肯定会卖得更好。
与孙老板有类似想法的，还有中南财经政法大学的刘丽同学。她告诉记者，打算毕业后在鲁巷附近买房，“这里有地铁终点站，房价肯定会涨起来，而且以后不管到哪都方便”。
“以广州、上海的经验来看，地铁开通能给附近的商业及地产带来至少40%%的增值。”昨日，“光谷世界城”营销负责人认为，过江地铁将让鲁巷成为武昌又一核心商业区，“长江大桥、二桥催生了中南和徐东商圈，武汉地铁的建设将拉近武昌和汉口的距离，并推动武昌的商业核心进一步向东延伸，这也是我们开发120万平米商业及住宅地产的信心之一”。
常青花园：
十余栋楼为地铁让路
昨日15时，听说过江地铁已经开工，牵着孙子在汉口常青花园中央公园散步的陈爹爹高兴地给记者指路：“我们14小区北门口就可能有一个出口。”
常青花园多个在建组团的围墙上，都有“地铁始发站”的大幅宣传标语。据了解，地铁线上的金银潭站和常青花园站，在常青花园内设有出口，分别初步定位于马池路与5号小区交界处、8号小区规划用地处。这也使常青花园成为过江地铁线上惟一拥有两个站点的住宅小区。
“为给地铁建设预留用地，我们把两个地块的开发建设推迟了，其中仅5号小区涉及的规划建筑面积就达15万平米，可以建十几栋楼了。”昨日，武汉新世界康居发展有限公司有关人士介绍，过江地铁的正式动工建设，让常青花园的后续建设有了新方向，“在常青花园站出口附近，我们打算修建一条长700米、总建筑面积达六七十万平米的商业街，可以集中利用地铁建好后带来的人流量”。
据介绍，自1994年常青花园片开发伊始，市政工程设施的发展就对其诸多楼盘有着举足轻重的作用。其中，2000年前后常青路拓宽工程完工后，常青花园房价由最初的1000元/平米上涨到现在的近4000元/平米。预计地铁的开工建设，将进一步刺激该片区的房价上涨。
业内人士：
地铁开建不会让房价暴涨
尽管地铁开建让近期波澜不惊的武汉楼市又多了一个可以炒作的亮点，但业内人士普遍认为，地铁效应在最近几年对房价的影响仍十分有限，预计短期内不会出现地铁沿线地产暴涨的情况。
市房产局有关人士认为，目前武汉房价已进入平稳增长期，加上过江地铁的建成时间要到2012年，因此此前沿线地产价格不会出现跳涨。
武汉新世界康居发展有限公司有关人士介绍，常青花园并未把地铁概念作为营销的重要卖点，“客户对小区的环境、配套和现有交通最看重，地铁这一远景交通设施在购房决定因素中所占的分量并不重”。
亿房网总经理助理吴卫东认为，长期来看，地铁物业是具有较大升值潜力的，但目前武汉楼市中炒作地铁概念的楼盘并不多，“从北京、上海等城市的经验来看，地铁正式通车并形成网络后，才会真正带涨相关物业的价格，短期内地铁对楼市的正面作用并不明显”。
[商业] 商场超市“垂涎”地铁站
中百仓储总经理程军昨日在外地出差，但仍留意到了地铁开工的相关内容。他断言，地铁沿线将成为一条“黄金商业线”，每个站点旁的商业价值都会大幅提升，地价、商业网点租金也将不可避免地提高。程军说：“如果发现地铁站点旁有合适地址，我们肯定会积极参与竞争。我们曾进行过‘影响顾客忠诚度的因素’调查，网点是否便利被列为第一位。地铁站旁肯定算得上最便利的地方。”
昨日一大早，武汉国美连锁发展部经理把所有关于地铁开工的报道各买了几份，要负责选址的下属们仔细研究并留做资料，国美表示：“以后选址，离地铁站点近，与地铁沿线垂直的主干道，将成为优先考虑对象。”
武商、工贸、苏宁、家乐福、沃尔玛等众多商家也都表示，地铁肯定会成为选址重要参考条件，现在选址竞争非常激烈，周边物业肯定会成为争抢对象。
武汉广场、新世界百货中心店负责人也表示，虽然所处地段已是主力商业区，但地铁通车后肯定会带来更多客流。
武汉市商业局负责人认为，商业网点规划与交通规划一样，都是随武汉市发展进程做出的，因此在做“十一五”网点布局规划时，已参考了地铁路线等因素，两者多有重合之处，如地铁沿线的王家墩商务区和光谷沿线，都是未来商业中心。（完）（记者汪健 宋雪飞）（责任编辑：石磊）
Wednesday, January 23, 2008
华尔街奇才趁美国次贷危机大显身手把1.5亿变280亿
华尔街奇才趁美国次贷危机大显身手把1.5亿变280亿 新华网
次贷危机害人不浅，然而有一位与美国财长同姓的基金经理从中大赚了一笔，把1.5亿变成了280亿
在华尔街，房地产市场垮台产生了大批输家。但如今看来，最大的赢家是一位两年前还鲜为人知的美国对冲基金经理——约翰·保尔森。在纽约昆斯区长大的保尔森现年51岁。两年前，他就闻到了房市泡沫的味道。
由于美国房价大跌，2007年他成功下注做空楼市，他管理的基金狂赚150亿美元，年薪因此达到30多亿美元。这可能是华尔街史上最大的一笔个人收入。
不按常理出牌
同“股神”沃伦·巴菲特和“破产重组之王”威尔伯·罗斯一样，保尔森的成功靠的是非常规思维。
2006年初，人们普遍认为，房价决不会在全美国范围内下跌，楼市和住房抵押市场不该有大麻烦。华尔街许多“大腕”也持同样论调。但保尔森的独到见解是：房价不可能只涨不跌，不会有永远的牛市。
保尔森率领自己的团队追踪成千上万的房屋抵押，亲自分析个人贷款的情况并得出结论：债权人越来越难收回贷款。深夜，保尔森仍在办公室分析各种资料，深信投资者大大低估房屋抵押市场的风险。
楼市繁荣时，许多人都看不到风险，因而抵押贷款的违约保险价格非常低。2005年，保尔森坚定地认为，要尽可能利用这一点，创办专门针对房屋抵押风险的基金。
保尔森为新基金筹资1.5亿美元，并于2006年7月开始创建第一只信贷机遇基金。他的投资策略是，买入信贷违约掉期，做空房屋抵押贷款债务。
信贷违约掉期是一种新的金融衍生产品，类似保险合同。债权人通过这种合同将债务风险出售，合同价格就是保费。保尔森的基金买入信贷违约掉期合同被投资者定价太低，当次贷违约率上升时，这种“保费”就上涨，基金随之增值。
1.5亿变成280亿
但楼市行情一度依然看好，保尔森的基金因此在赔钱。当时，为减轻压力，保尔森每天在号称纽约“后花园”的中央公园跑步5英里，告诉妻子，自己在等待成功。
有经验的人会为减少损失全身而退，但亏损让保尔森意志坚定。2006年底，新开创的信贷机遇基金升值20％。接着，他开创了第二只同类基金。
2007年2月7日，一位交易商拿着一条新闻稿跑到保尔森的办公室，美国第二大次级抵押贷款企业新世纪金融公司预报季度亏损。后来，美国第五大投资银行贝尔斯登公司投资次贷的两只对冲基金也垮了。
去年一年，保尔森的第一只信贷基金升值590%，第二只基金也升值350%。现在，他的基金所管理的资产已达到280亿美元。
“金融大鳄”躬身请教
保尔森的成功在对冲基金业内广为流传。连号称“金融大鳄”的乔治·绍罗什都以请客吃饭的名义，想了解保尔森下赌做空楼市的细节，想知道他如何用几年前都不存在的金融工具来成功运作。
在楼市横空发财之前，身价已过亿的保尔森如今并没有改变自己的生活轨迹。跟不少对冲基金经理人不同，他依旧早早来到在曼哈顿的办公室，依旧西装革履，下午6点左右下班，坐巴士回到东区家中。
保尔森尽力保持低调——他不想在别人因为楼市下跌而痛苦的时候庆祝自己的成功。去年10月，他向美国致力于保护业主和家庭财产的负责任放贷研究中心捐赠了1500万美元，为面临房屋拍卖的家庭提供法律援助。
次贷危机害人不浅，然而有一位与美国财长同姓的基金经理从中大赚了一笔，把1.5亿变成了280亿
在华尔街，房地产市场垮台产生了大批输家。但如今看来，最大的赢家是一位两年前还鲜为人知的美国对冲基金经理——约翰·保尔森。在纽约昆斯区长大的保尔森现年51岁。两年前，他就闻到了房市泡沫的味道。
由于美国房价大跌，2007年他成功下注做空楼市，他管理的基金狂赚150亿美元，年薪因此达到30多亿美元。这可能是华尔街史上最大的一笔个人收入。
不按常理出牌
同“股神”沃伦·巴菲特和“破产重组之王”威尔伯·罗斯一样，保尔森的成功靠的是非常规思维。
2006年初，人们普遍认为，房价决不会在全美国范围内下跌，楼市和住房抵押市场不该有大麻烦。华尔街许多“大腕”也持同样论调。但保尔森的独到见解是：房价不可能只涨不跌，不会有永远的牛市。
保尔森率领自己的团队追踪成千上万的房屋抵押，亲自分析个人贷款的情况并得出结论：债权人越来越难收回贷款。深夜，保尔森仍在办公室分析各种资料，深信投资者大大低估房屋抵押市场的风险。
楼市繁荣时，许多人都看不到风险，因而抵押贷款的违约保险价格非常低。2005年，保尔森坚定地认为，要尽可能利用这一点，创办专门针对房屋抵押风险的基金。
保尔森为新基金筹资1.5亿美元，并于2006年7月开始创建第一只信贷机遇基金。他的投资策略是，买入信贷违约掉期，做空房屋抵押贷款债务。
信贷违约掉期是一种新的金融衍生产品，类似保险合同。债权人通过这种合同将债务风险出售，合同价格就是保费。保尔森的基金买入信贷违约掉期合同被投资者定价太低，当次贷违约率上升时，这种“保费”就上涨，基金随之增值。
1.5亿变成280亿
但楼市行情一度依然看好，保尔森的基金因此在赔钱。当时，为减轻压力，保尔森每天在号称纽约“后花园”的中央公园跑步5英里，告诉妻子，自己在等待成功。
有经验的人会为减少损失全身而退，但亏损让保尔森意志坚定。2006年底，新开创的信贷机遇基金升值20％。接着，他开创了第二只同类基金。
2007年2月7日，一位交易商拿着一条新闻稿跑到保尔森的办公室，美国第二大次级抵押贷款企业新世纪金融公司预报季度亏损。后来，美国第五大投资银行贝尔斯登公司投资次贷的两只对冲基金也垮了。
去年一年，保尔森的第一只信贷基金升值590%，第二只基金也升值350%。现在，他的基金所管理的资产已达到280亿美元。
“金融大鳄”躬身请教
保尔森的成功在对冲基金业内广为流传。连号称“金融大鳄”的乔治·绍罗什都以请客吃饭的名义，想了解保尔森下赌做空楼市的细节，想知道他如何用几年前都不存在的金融工具来成功运作。
在楼市横空发财之前，身价已过亿的保尔森如今并没有改变自己的生活轨迹。跟不少对冲基金经理人不同，他依旧早早来到在曼哈顿的办公室，依旧西装革履，下午6点左右下班，坐巴士回到东区家中。
保尔森尽力保持低调——他不想在别人因为楼市下跌而痛苦的时候庆祝自己的成功。去年10月，他向美国致力于保护业主和家庭财产的负责任放贷研究中心捐赠了1500万美元，为面临房屋拍卖的家庭提供法律援助。
Monday, January 14, 2008
河北燕郊回应10万北京人购房：将严控房地产
河北燕郊回应10万北京人购房：将严控房地产http://www.sina.com.cn 2008年01月14日14:21 中国经济周刊
燕郊开发区管委会回应“10万北京人燕郊购房”：别把燕郊和房地产划等号
回应本刊报道，详解“供电难”，表态严控房产
燕郊开发区管委会：别把燕郊和房地产划等号
《中国经济周刊》记者 宋雪莲/河北燕郊报道
“这两年，很多媒体找到我们要采访燕郊房地产的问题，我们都回绝了。因为房地产并不是我们开发区发展的主导产业。可是没想到，燕郊的房地产还是那么惹眼。”2007年12月20日，河北省廊坊市燕郊开发区管委会副主任崔浩泉告诉《中国经济周刊》。
之前的12月10日，《中国经济周刊》发表的《十万北京人赌燕郊》，揭示了燕郊井喷式发展带来的诸多问题，引起了燕郊开发区的高度关注，开发区主要领导先后接受了《中国经济周刊》的专访。
据崔浩泉介绍，燕郊开发区新制定的发展规划已经把基础设施建设划归优先发展的范畴，2008年已经被确定为基础设施强化年，开发区管委会对开发区基础设施的建设投资计划将达到5—6亿元，“这还不包括华北电网对电力的投资。”
“燕郊开发区这两年发展的步伐太快了，目前我们除了以招商引资为主以外，承担着越来越重的城市管理任务，但是，小马拉大车的管理结构显然已经不再适应开发区的快速发展需要。”燕郊开发区管委会一位内部人士告诉记者，“面对急剧膨胀的人口和规模越来越大的城市，加强管理，有序发展是给燕郊开发区提出的新课题。”
“供电难”源于井喷式发展
“虽然外人都知道燕郊房产便宜吸引了大批北京人入住，但事实上，房地产在燕郊整个产业链里所占的比例很小，不足15%。而燕郊更多地是愿意吸引以信息电子、新型材料、食品、医药、汽车配件为代表的现代制造业和以旅游休闲、仓储物流、文化创意为代表的现代服务业入驻，这才是燕郊发展的生命力所在。”崔浩泉告诉《中国经济周刊》。他说，已经入区的一些产业基地甚至是全国最大的，比如全国最大的太阳能面板生产基地、最大的单晶硅产业基地，其集群化效应正在显现。
据崔浩泉介绍，燕郊开发区这几年年年都是高速发展，前几年还要四处去找项目的开发区渐渐地发现，很多项目开始自己找上门来，这让他们有了很多选择项目的自主权。据介绍，被居民们称作“大工地”的燕郊今年除了有十来个楼盘放量以外，其实更多的是入区企业工地的开工和竣工。在2006年3月28日集中举行的企业开竣工典礼上，就有52家企业开工，加上竣工的企业，2006年一年就有160多家企业开竣工。“很多投资一期就是几亿元的，带来的后续效益非房地产所能比。”
“用电紧张的原因其实和房地产没有多大关系，最主要的原因是入区的企业太多了，一方面供电能力不足，原来燕郊拥有的两个11万千伏的供电能力已经远远不能满足各行各业的需求。另一方面，每入住一家企业，都要给企业安装供电设备。由于燕郊是一个老城镇，很多小区和企业在一条供电线路上，所以会经常停电。”崔浩泉解释说，“2007年10月份燕郊用十几天轮流停电的方式抢出了一个11万千伏的变电站，可是企业一听说增容了，又扩大生产超负荷用电，所以临时造成负荷大而断电的情况仍然时有发生。不过现在的情况已经比以前好多了。”
燕郊用电紧张的问题不仅引起了开发区的关注，廊坊市和华北电网也非常重视，2007年12月17日，一座11万千伏的变电站项目通过了华北电网的批准，与不久前竣工的11万千伏变电站一起，将有望在明年解决燕郊企业和居民的用电紧张难题。据了解，到2020年之前，华北电网还将在燕郊再建两座22万千伏的变电站，“以保证燕郊开发区能够稳定发展。”
燕郊房地产将严控
虽然燕郊房地产并不是开发区的主导产业，但是热热闹闹的房地产开发却大大提升了燕郊开发区的知名度，这一点，燕郊开发区的领导们并不否认，但是，他们肯定地告诉记者，“房地产商炒作的那些概念，没有一个和政府有关。”
崔浩泉告诉《中国经济周刊》，燕郊房地产不是要不要发展的问题，而是怎么发展的问题，随着燕郊城市化和工业化进程的推进，房地产必须配套跟进。但是2007年以来，他们已经注意到了房地产发展“过快”问题，并采取了“严格控制、适度发展”的办法进行调控，即“所有国家批准的新增建设用地一律不批给房地产商，房地产开发只能通过旧城改造和城中村改造来进行。“旧城改造采取村街自主、村民自愿的形式决定改造与否，政府只起规划把关作用。”崔浩泉说，“另外，其他的入区企业我们都会提供相应的优惠措施，但是对于房地产，从他们进入开始，就一项优惠政策也没有给过。”
燕郊开发区管委会一直在控制房地产的发展规模，“除了燕顺路是我们重点开发的房地产项目集中地区以外，城中村和旧城的改造一直被严格控制，每年只搞两、三个村。而今后不见得都改，不具备条件的坚决不改。”
据悉，针对开发区发展过快，相应配套设施落后的问题，开发区政府已经拿出相应的意见，今年准备投资5-6亿元进行基础设施的改造和建设。 如果加上华北电网投资建设的变电站项目，“资金数目还要加大。”
“近两年来，燕郊城市发展非常快，城区人口急剧膨胀，社会管理任务日益加剧，出现了一系列新的问题和情况，对政府的服务工作提出了更高更新的要求，为此，我们制定了新的城市发展规划，并且已经于日前通过了省级的专家论证，其中，优先发展基础设施和优先发展工业及第三产业成为规划的主要内容。”崔浩泉说。
三年内燕郊要成为“中等城市”
“2010年，把燕郊开发区打造成为财政收入30亿元、人口40万、建成区面积50平方公里、GDP200亿元以上的中等城市。”崔浩泉告诉记者，这是燕郊开发区发展规划中提到的目标，“也是廊坊市为我们提出的发展目标。”不过，就目前燕郊的发展状况看，燕郊似乎已经开始步入中等城市行列。
这个面积相当于河北各县城的两倍，甚至是相邻的河北另一处“飞地”大厂县城4.5倍面积的燕郊开发区，“目前的常住人口就已经达到35万左右，还有8—9万在此务工的农民工，这些都给管理带来了很大的难度，比如治安、医疗、教育、卫生等。”燕郊开发区常委会一位内部人士表示，“但是一些政府的管理职能却不在开发区，比如教育问题、户籍问题、工商管理等。”崔浩泉介绍说，燕郊开发区的发展有其特殊之处，“与国内任何一家相同规模的开发区不同的是，燕郊并不是在城市的一边划出一块空地建开发区，企业建在区内，而所有的配套都在城里。燕郊开发区1992年建区的时候，其实就是在燕郊镇里划了一个圈，从地理位置上看，镇和开发区是混合在一起发展的。”
崔浩泉也对《中国经济周刊》表示：“燕郊始终都不是一个单纯的工业区，燕郊镇和开发区没有办法割裂开。这就要求燕郊开发区的发展模式和其他开发区不一样，一开始就要照顾到镇的发展。”
他表示，开发区发展到一定规模就是城市化，而燕郊的城市化进程是贯穿始终的，“从形势的发展来看，开发区发展越快，遇到的问题也就越多。比如管理理念和方法是否对路、硬件配套设施的不健全以及城市环卫、绿化、市政等任务加重等等。”
据燕郊开发区管委会内部人士介绍，目前，这个管理着30多万常住人口的开发区管委会，是副处级单位，主任的级别也不过是处级，“仅相当于北京市通州区宋庄镇的镇长。”这使得燕郊开发区在承担北京市的一部分功能，为北京分担压力以外，在两个区域之间的互通上，与北京并不能完全平等对话。
“交通问题的谈判就很难，”这位内部人士说，“不过近两年通州区也意识到了这个问题，情况在向好的方向发展，毕竟，一体化的趋势使得北京和燕郊的联系越来越紧密了。”
“小马拉大车，初期阶段还能够适应，可是发展到现在，燕郊开发区管委会已经有些力不从心了。”该内部人士对此有些无奈，他认为，燕郊城市化发展中滞后的问题，单凭开发区管委会100多人的管理和协调，的确有些跟不上发展的步伐。
面对管理一个“中等城市”的压力，燕郊开发区开始不断摸索新的管理经验。为此，他们四下撒出人马去各地取经，仅2007年12月15日到21日的一周内，开发区各路人马就到成都、武汉、重庆和宜昌等地进行了考察，“旨在取得把城市规划好建设好的真经。”
记者手记：
北京东扩给燕郊带来了什么？
燕郊的快速发展，几乎是和北京城市的东扩密切相关的。这甚至使燕郊原有的城市规划很快就落后于发展，毕竟，京津一体化在今天，已经超越了行政区域的划分，使得燕郊和河北的其他近京地区一样，“想分都分不开了。”也正因如此，燕郊新一期的发展规划，找的是北京的顶级规划专家设计，开发区管委的相关人士告诉记者，“这会让燕郊的发展和北京有很好的衔接。”
“北京摊大饼，给燕郊带来了人流、物流和信息流，促进了燕郊的发展，提升了燕郊的知名度。”这些，在燕郊开发区看来，都是有利的方面。但是毕竟河北和北京“不是一家人”，燕郊在实现变“近京”为“通京”的理想中，总是自己主动的多些，“很多事都得求人家。”
燕郊划归北京，对在燕郊置业的外地人来讲是奢望，而对于燕郊来讲，也许一直是梦想。
其实，经济的一体化相对于行政区域的划为一体，更容易实现。比如长三角地区，交通等基础设施近年来在一直持续完善，通讯也实现了本地化，加上各自分工的逐渐明晰，让怀揣成为世界级区域经济高地梦想的长三角，站在一体化的门口，逐步跨越着各自为政、无序竞争、基础设施重复、资源难以共享等一道道门槛而飞速发展。也许，以经济一体促行政一体，不失为一个“有中国特色”的发展之路。
北京，一直以来对周边尤其河北的辐射和带动作用不够大，相反，河北却对北京做出了巨大的贡献，如三北防护林、华北电力、蔬菜水果等等。而燕郊等河北各地与北京的区域合作是非常复杂的难题，涉及中央与地方的利益调整、地方与地方的利益协调。现行体制如不能有所突破，区域合作很难取得实质性进展。
如今，长三角地区的上海已不再局限于自己核心圈的发展，而上海的周边地区也发现，大上海的辐射效应业已体现出来，现在江浙沪三地均明确提出“经济一体化”，这已大大超出原先“加强经济协作”的境界。
北京东扩让燕郊等地离北京越来越近，也承接了北京扩张带来的巨大压力，经济一体化合作，将成为未来环渤海地区不得不面对的现实选择。
燕郊开发区管委会回应“10万北京人燕郊购房”：别把燕郊和房地产划等号
回应本刊报道，详解“供电难”，表态严控房产
燕郊开发区管委会：别把燕郊和房地产划等号
《中国经济周刊》记者 宋雪莲/河北燕郊报道
“这两年，很多媒体找到我们要采访燕郊房地产的问题，我们都回绝了。因为房地产并不是我们开发区发展的主导产业。可是没想到，燕郊的房地产还是那么惹眼。”2007年12月20日，河北省廊坊市燕郊开发区管委会副主任崔浩泉告诉《中国经济周刊》。
之前的12月10日，《中国经济周刊》发表的《十万北京人赌燕郊》，揭示了燕郊井喷式发展带来的诸多问题，引起了燕郊开发区的高度关注，开发区主要领导先后接受了《中国经济周刊》的专访。
据崔浩泉介绍，燕郊开发区新制定的发展规划已经把基础设施建设划归优先发展的范畴，2008年已经被确定为基础设施强化年，开发区管委会对开发区基础设施的建设投资计划将达到5—6亿元，“这还不包括华北电网对电力的投资。”
“燕郊开发区这两年发展的步伐太快了，目前我们除了以招商引资为主以外，承担着越来越重的城市管理任务，但是，小马拉大车的管理结构显然已经不再适应开发区的快速发展需要。”燕郊开发区管委会一位内部人士告诉记者，“面对急剧膨胀的人口和规模越来越大的城市，加强管理，有序发展是给燕郊开发区提出的新课题。”
“供电难”源于井喷式发展
“虽然外人都知道燕郊房产便宜吸引了大批北京人入住，但事实上，房地产在燕郊整个产业链里所占的比例很小，不足15%。而燕郊更多地是愿意吸引以信息电子、新型材料、食品、医药、汽车配件为代表的现代制造业和以旅游休闲、仓储物流、文化创意为代表的现代服务业入驻，这才是燕郊发展的生命力所在。”崔浩泉告诉《中国经济周刊》。他说，已经入区的一些产业基地甚至是全国最大的，比如全国最大的太阳能面板生产基地、最大的单晶硅产业基地，其集群化效应正在显现。
据崔浩泉介绍，燕郊开发区这几年年年都是高速发展，前几年还要四处去找项目的开发区渐渐地发现，很多项目开始自己找上门来，这让他们有了很多选择项目的自主权。据介绍，被居民们称作“大工地”的燕郊今年除了有十来个楼盘放量以外，其实更多的是入区企业工地的开工和竣工。在2006年3月28日集中举行的企业开竣工典礼上，就有52家企业开工，加上竣工的企业，2006年一年就有160多家企业开竣工。“很多投资一期就是几亿元的，带来的后续效益非房地产所能比。”
“用电紧张的原因其实和房地产没有多大关系，最主要的原因是入区的企业太多了，一方面供电能力不足，原来燕郊拥有的两个11万千伏的供电能力已经远远不能满足各行各业的需求。另一方面，每入住一家企业，都要给企业安装供电设备。由于燕郊是一个老城镇，很多小区和企业在一条供电线路上，所以会经常停电。”崔浩泉解释说，“2007年10月份燕郊用十几天轮流停电的方式抢出了一个11万千伏的变电站，可是企业一听说增容了，又扩大生产超负荷用电，所以临时造成负荷大而断电的情况仍然时有发生。不过现在的情况已经比以前好多了。”
燕郊用电紧张的问题不仅引起了开发区的关注，廊坊市和华北电网也非常重视，2007年12月17日，一座11万千伏的变电站项目通过了华北电网的批准，与不久前竣工的11万千伏变电站一起，将有望在明年解决燕郊企业和居民的用电紧张难题。据了解，到2020年之前，华北电网还将在燕郊再建两座22万千伏的变电站，“以保证燕郊开发区能够稳定发展。”
燕郊房地产将严控
虽然燕郊房地产并不是开发区的主导产业，但是热热闹闹的房地产开发却大大提升了燕郊开发区的知名度，这一点，燕郊开发区的领导们并不否认，但是，他们肯定地告诉记者，“房地产商炒作的那些概念，没有一个和政府有关。”
崔浩泉告诉《中国经济周刊》，燕郊房地产不是要不要发展的问题，而是怎么发展的问题，随着燕郊城市化和工业化进程的推进，房地产必须配套跟进。但是2007年以来，他们已经注意到了房地产发展“过快”问题，并采取了“严格控制、适度发展”的办法进行调控，即“所有国家批准的新增建设用地一律不批给房地产商，房地产开发只能通过旧城改造和城中村改造来进行。“旧城改造采取村街自主、村民自愿的形式决定改造与否，政府只起规划把关作用。”崔浩泉说，“另外，其他的入区企业我们都会提供相应的优惠措施，但是对于房地产，从他们进入开始，就一项优惠政策也没有给过。”
燕郊开发区管委会一直在控制房地产的发展规模，“除了燕顺路是我们重点开发的房地产项目集中地区以外，城中村和旧城的改造一直被严格控制，每年只搞两、三个村。而今后不见得都改，不具备条件的坚决不改。”
据悉，针对开发区发展过快，相应配套设施落后的问题，开发区政府已经拿出相应的意见，今年准备投资5-6亿元进行基础设施的改造和建设。 如果加上华北电网投资建设的变电站项目，“资金数目还要加大。”
“近两年来，燕郊城市发展非常快，城区人口急剧膨胀，社会管理任务日益加剧，出现了一系列新的问题和情况，对政府的服务工作提出了更高更新的要求，为此，我们制定了新的城市发展规划，并且已经于日前通过了省级的专家论证，其中，优先发展基础设施和优先发展工业及第三产业成为规划的主要内容。”崔浩泉说。
三年内燕郊要成为“中等城市”
“2010年，把燕郊开发区打造成为财政收入30亿元、人口40万、建成区面积50平方公里、GDP200亿元以上的中等城市。”崔浩泉告诉记者，这是燕郊开发区发展规划中提到的目标，“也是廊坊市为我们提出的发展目标。”不过，就目前燕郊的发展状况看，燕郊似乎已经开始步入中等城市行列。
这个面积相当于河北各县城的两倍，甚至是相邻的河北另一处“飞地”大厂县城4.5倍面积的燕郊开发区，“目前的常住人口就已经达到35万左右，还有8—9万在此务工的农民工，这些都给管理带来了很大的难度，比如治安、医疗、教育、卫生等。”燕郊开发区常委会一位内部人士表示，“但是一些政府的管理职能却不在开发区，比如教育问题、户籍问题、工商管理等。”崔浩泉介绍说，燕郊开发区的发展有其特殊之处，“与国内任何一家相同规模的开发区不同的是，燕郊并不是在城市的一边划出一块空地建开发区，企业建在区内，而所有的配套都在城里。燕郊开发区1992年建区的时候，其实就是在燕郊镇里划了一个圈，从地理位置上看，镇和开发区是混合在一起发展的。”
崔浩泉也对《中国经济周刊》表示：“燕郊始终都不是一个单纯的工业区，燕郊镇和开发区没有办法割裂开。这就要求燕郊开发区的发展模式和其他开发区不一样，一开始就要照顾到镇的发展。”
他表示，开发区发展到一定规模就是城市化，而燕郊的城市化进程是贯穿始终的，“从形势的发展来看，开发区发展越快，遇到的问题也就越多。比如管理理念和方法是否对路、硬件配套设施的不健全以及城市环卫、绿化、市政等任务加重等等。”
据燕郊开发区管委会内部人士介绍，目前，这个管理着30多万常住人口的开发区管委会，是副处级单位，主任的级别也不过是处级，“仅相当于北京市通州区宋庄镇的镇长。”这使得燕郊开发区在承担北京市的一部分功能，为北京分担压力以外，在两个区域之间的互通上，与北京并不能完全平等对话。
“交通问题的谈判就很难，”这位内部人士说，“不过近两年通州区也意识到了这个问题，情况在向好的方向发展，毕竟，一体化的趋势使得北京和燕郊的联系越来越紧密了。”
“小马拉大车，初期阶段还能够适应，可是发展到现在，燕郊开发区管委会已经有些力不从心了。”该内部人士对此有些无奈，他认为，燕郊城市化发展中滞后的问题，单凭开发区管委会100多人的管理和协调，的确有些跟不上发展的步伐。
面对管理一个“中等城市”的压力，燕郊开发区开始不断摸索新的管理经验。为此，他们四下撒出人马去各地取经，仅2007年12月15日到21日的一周内，开发区各路人马就到成都、武汉、重庆和宜昌等地进行了考察，“旨在取得把城市规划好建设好的真经。”
记者手记：
北京东扩给燕郊带来了什么？
燕郊的快速发展，几乎是和北京城市的东扩密切相关的。这甚至使燕郊原有的城市规划很快就落后于发展，毕竟，京津一体化在今天，已经超越了行政区域的划分，使得燕郊和河北的其他近京地区一样，“想分都分不开了。”也正因如此，燕郊新一期的发展规划，找的是北京的顶级规划专家设计，开发区管委的相关人士告诉记者，“这会让燕郊的发展和北京有很好的衔接。”
“北京摊大饼，给燕郊带来了人流、物流和信息流，促进了燕郊的发展，提升了燕郊的知名度。”这些，在燕郊开发区看来，都是有利的方面。但是毕竟河北和北京“不是一家人”，燕郊在实现变“近京”为“通京”的理想中，总是自己主动的多些，“很多事都得求人家。”
燕郊划归北京，对在燕郊置业的外地人来讲是奢望，而对于燕郊来讲，也许一直是梦想。
其实，经济的一体化相对于行政区域的划为一体，更容易实现。比如长三角地区，交通等基础设施近年来在一直持续完善，通讯也实现了本地化，加上各自分工的逐渐明晰，让怀揣成为世界级区域经济高地梦想的长三角，站在一体化的门口，逐步跨越着各自为政、无序竞争、基础设施重复、资源难以共享等一道道门槛而飞速发展。也许，以经济一体促行政一体，不失为一个“有中国特色”的发展之路。
北京，一直以来对周边尤其河北的辐射和带动作用不够大，相反，河北却对北京做出了巨大的贡献，如三北防护林、华北电力、蔬菜水果等等。而燕郊等河北各地与北京的区域合作是非常复杂的难题，涉及中央与地方的利益调整、地方与地方的利益协调。现行体制如不能有所突破，区域合作很难取得实质性进展。
如今，长三角地区的上海已不再局限于自己核心圈的发展，而上海的周边地区也发现，大上海的辐射效应业已体现出来，现在江浙沪三地均明确提出“经济一体化”，这已大大超出原先“加强经济协作”的境界。
北京东扩让燕郊等地离北京越来越近，也承接了北京扩张带来的巨大压力，经济一体化合作，将成为未来环渤海地区不得不面对的现实选择。
Friday, January 11, 2008
北京房价狂跌两成 新房二手房成交量惨不忍睹
北京房价狂跌两成 新房二手房成交量惨不忍睹 CCTV
CCTV经济半小时1月11日报道 中国房地产指数系统的数据显示，在2007年的最后几个星期，北京的房价已经开始出现了下降，而且降幅还不小。
北京房价07年年底出现下降现象，北京楼市是否遭遇寒流？
在中国房地产指数系统研究机构，记者看到了他们对2007年最后四个星期北京房价的走势分析，第一周北京房价下跌了10.09%，第二周下跌了0.75%，第三周上涨了12.88%，第四周下跌了20.25%，可以看出，北京房价在2007年的最后四周中，只有一周在上涨，其他三周都出现了不同程度的下跌，尤其是最后一周，跌幅超过了20%。那么究竟是什么原因使原本坚挺的北京房价也出现下跌的态势？
“大家确实对宏观调控，然后收紧银根，然后再加上出台一系列相关这种政策，然后第二套住房等等贷款受限，这些东西，可能大家不像原来那么看好，大家心里上可能会有一些影响，有了这些影响时，对价格的预期也会有一些影响，这样一旦影响的时候，消费永远都是这样，跟股市一样，股市看好的时候都是大家看好，然后一旦要是悲观的时候，它(价格)都是有一些影响的。”
在中国房地产指数系统研究机构，记者看到2007年最后四个星期北京房价的走势分析，第一周北京房价下跌了10.09%，第二周下跌了0.75%，第三周上涨了12.88%，第四周下跌了20.25%，北京房价在2007年的最后四周中只有一周在上涨，其他三周都出现了不同程度的下跌。
根据中国房地产指数系统提供的数据，2007年11月底，北京市的平均房价是每平方米15162元，而在12月底，每平方米的价格降为12180元，月环比降幅为19.67%，其中北京的东城、西城、崇文、宣武四个内城区在11月底的平均房价为每平方米23467元，而12月底则下降为18401元，跌幅高达21.59%，而朝阳、丰台、石景山、海淀四个外城区，在11底的平均房价为每平方米15829元，12月底降为14715元，降幅为7.04%。相反，北京通州、顺义、房山、怀柔等十一个郊区在12月房价却出现了较大幅度的上涨，让记者疑惑的是，在过去的一个月，许多北京的开发商宣称北京的房价绝不会下降，与此同时，北京城区的房价却出现了高达两位数的跌幅，那么中国房地产指数系统的统计是否科学？该系统的负责人黄瑜告诉记者，他们的数据来自于对北京所有在售楼盘的全样本统计，其科学性毋庸置疑。
“每个楼盘都有它的成交量，那每个楼盘它有它的价格，由他组成主要的成分就是属于一个市场的总量，还有这个楼盘在整个市场中的份额，还有就是它的这个价格，然后以这三个因素，我们来每一个组成的一个基本的元素，所有的再售楼盘做我们的全样本，然后进入我们这个系统模数里面进行测算，然后得出我们的那个指数。”
其实早在2007年的九、十月份，北京的楼市就开始遭遇寒流，开发商们发现，房子越来越不好卖了，这是位于北京朝阳区重要商业地段的华业玫瑰郡家苑，这个楼盘早在今年8月24号就拿到预售许可证，但是截止到12月，总共638套房源，签约销售出去的仅仅只有2套。
“有没有做过一些促销？”
“本来现在就有折扣，我们现在一次性付款9.5折，按揭9.6折，目前就这种折扣。”
尽管华业玫瑰郡家苑采取了打折等种种促销手段，但并不能改变无人问津的尴尬局面，与它相隔不远的另一座新楼盘--东岸楼盘，从10月开盘以来，准许销售面积为17008平米，而截止到12月份的签约面积也只有1780平米，仅为10%。
“应该是去年(2006年)的房子跟今年(2007年)相比的话，是不是去年(2006年)好卖一些。”
“对，那是肯定的，包括今年(2007年)年初，都好卖，都特别好，就是最近这几个月不好卖了。”
北京楼市从火爆到萧条的快速转换，也让楼盘的销售员们感受到了深深寒意，一位在北京做了四年多的售楼工作的小刘告诉记者，现在是他售楼生涯最难过的时刻，因为卖一套房子实在太难了。
小刘：“主要是房价太高了，还有别的城市房价，受降价的影响，现在很多购房者都持着观望的态度，都不愿意下手买房，等着呢。”
房子不好卖，售楼人员也一下子从都市白领变成了低收入者，小刘告诉记者，售楼人员的工资结构是底薪加提成，底薪大致在1000元左右，提成则通常是房价的千分之一到千分之三，过去楼市火爆的时候，他们一个月能拿好几万的提成，现在连续好几个月没有卖出一套房，小刘每月只能拿1000元的底薪，这给他生活带来了巨大的压力。
小刘：“现在楼房卖不出去，工资也很低，现在准备再换一个楼盘。”
记者：“找到合适的楼盘了吗？”
小刘：“没有，楼盘都差不多，现在都不好找，都不好卖。”
不仅新楼盘不好卖，北京的二手房交易也经营惨淡，这是记者前不久在北京21世纪不动产北区门店前所看到的景象，岁末年初的北京，气温已低于零度，但是这家二手房是价的工作人员却不得不站在瑟瑟寒风中招徕生意。
21世纪不动产工作人员：“聚点人气。”
21世纪不动产区域经理王飞勤：“你现在看了我们这边，门口都有人接待，很冷就在外面站着，这是一个客户市场反映出来的东西。”
对于这些站在寒风中的房产中介人员来说，天气寒冷并不可怕，可怕的是当前楼市的寒冷，可能会让他们失去饭碗。
21世纪不动产中国区域市场总监林蕾：“从我们实际门店的成交情况来看，下降比例还是比较明显的，整个北京我们现在的得到的平均数据，下降20%到30左右。”
通过调查走访记者发现，成交量的急剧萎缩，已经成了近期北京二手楼市的最典型特征。
北京房产中介：“成交量下降了。”
北京房产中介：“就是成交量下降的非常厉害。”
记者：“下降的有多厉害？这个月还没开单是不是？”
北京房产中介：“差不多。”
北京房产中介：“成交量现在下降的比较厉害，一个月也就是业绩为零。”
央行发布的《2007年第4季度全国城镇储户问卷调查》显示，北京居民购房意愿较第三季度下跌了7个百分点，降幅位于全国七大城市之首，而王飞勤也告诉记者，正是由于持币观望的购房人显著增加了，这段时期，想要促成一笔买卖，越来越难了。
“我们以前做这种生意，做中介生意的话，一笔基本上两天就搞定了，现在不是，带客户看房子我们最近发现非常的困难，基本上你带他去，不看个十套、八套他根本不会下结论的，就硬到这种程度，看半个月然后最后告诉你结论不买，这正常，他现在怕自己买亏了，总是在犹豫，怕自己买了后悔。”
21世纪不动产的工作人员告诉记者，越来越多的迹象表明，北京二手房产市场中买方和卖方的博弈，近期已经发生了显著变化，买方已经完全占据在主导地位，他们的态度直接决定了北京楼市的成交量和价格走势。
“两个月以前，你说他(看房人)出来看房不带钱，不带卡的几乎很少，他就害怕自己什么，害怕自己看中了一套好房子，当时没有订，过半个小时被别人订了，这种心理起码是有的，他现在不用带钱出来看房了，不带卡出来看房了，他心里很踏实了，他知道就是说时间的天平是倾向于他的，他的筹码比较多。”
那么市场中买卖双方位置的变化，又将会把北京房价引向何方？
王飞勤：“目前市场上北京房价大家都觉得好像，心里每个人都期望跌，现在是大家心态变了，心态转换了，就是说已经变得就是说我再等等看，既然你一万七能降到一万五，说不定还能降得多，这么一种期望值。”
当前北京的房价有多少合理性？从事了14年房地产价格研究的黄瑜给记者打了这样一个比方，如果在北京买一套九十平方米的普通住房，至少需要花一百万，而这笔钱可以让你在北京的五星级酒店包十年的房，可以让你在同等位置租二十年的房，那么你是不是应该在现在这个价位上买房，每个购房者似乎都该慎重。
“这有些看你怎么算这个帐，怎么看这个市场了，那也许经过几年房子这种就是包括随着你自己财富的增长，你自己购买能力的增强，过几年的话，你再拿出一百多万来买房子可能就不是个事了。”
成交量萎缩，开发商暗降，房屋市价下跌三部曲同样在深圳、广洲上演
刚才我们看了北京的房价走势，现在再来看看深圳和广州，它们的楼市情况又怎么样？
根据中国房地产指数系统对中国十大城市的研究分析，深圳和广州使最早出现房价下跌的两个城市，记者看到，在今年的十月份，深圳和广州两地的房价都出现了下降的拐点，这种下跌的趋势一直持续到12月份。
“广州、深圳这是9月份的线在这，然后10、11、12，你可以看到，深圳已经明显有一些下滑这种趋势，广州是这条线，这个是9月在这，他可能比深圳稍微缓了一下，到10、11、12也是有下滑的趋势。”
和北京一样，深圳的房价在下跌之前，首先经历的是交易量的急剧萎缩，深圳市10月份新房销售面积只有9月份的一半，房价涨速也比9月份下降了10.35%，随着成交量大幅萎缩，呈现出有价无市的局面，位于深圳布吉的楼盘——东方盛世，去年3月份时一期开盘价只有7000元，到了7月份，二期开盘价格翻了一翻，涨到了14000多元，那么，12月份开盘的三期的价格又是多少？
“你现在卖的怎么样？”
“都一样，均价1万2。”
在深圳，一些楼盘开始直接降价销售，而另一些楼盘则在声称不降价的同时通过各种优惠促进销售，位于深圳南山的后海公馆，因为紧靠着深圳连通香港的跨海大桥，有着很大的升值潜力。
“我们当时定价的时候，假使说定到3万块钱每平米，开发商看了之后，价格都没有报，还没有报价，他就把这个价位全部砍了3千。”
尽管地理位置非常优越，房子的户型也很好，但为了吸引客户，这个楼盘的开发商还决定免费赠送每平米送3000元装修，来吸引人买房。
“地板、墙纸、开关，包括这个门，智能密码防盗防火的，都是赠送的一个标准，然后电器全部赠送，像46寸三星液晶电视机，松下的空调，每个房间都有，包括客厅，然后冰箱、洗衣机，西门子的，热水器林菱的。”
“这是算在装修之内吗？”
“这些全部都是装修。”
售楼小姐告诉记者，为了卖房，开发商不仅降价、送装修，同时，他们还会送上一份让人想不到的大礼。
“面积进屋门这一块，入户花园送一半，这个书房的面积全部赠送的，里边有一个书房，130有30平米左右，像这一两块的话，送的非常的实在，就等于是您室内的一个房间。”
记者以130平米的房屋计算了一下，仅仅是送出的30平米的住房面积以及每平米3000元的装修，降价的幅度已经高达33%以上，如果计算开发商每平米主动降低的3000元，降价幅度将高达43%，而在深圳的采访中，像这样的现象并不少见。
“其实是降价销售了已经，这个局面已经出现了。”
深圳新楼盘遭遇的这场寒流，在深圳的二手楼市来得更早，早在今年8月份就已经出现了征兆，在深圳最大的地产中介公司——中原地产，记者看到了这样一个表格，这些表格记录的是中原地产在深圳福田区每个月二手房的交易量。
“我们的成交业绩6月是2440多万，然后到了上个月10月份，就掉到了504万9千多，那这个降幅是非常的惊人。”
在广州，同样从10月份就开始出现成交量萎缩的现象，由广东省房地产协会主办的2007年珠三角(广州)名优楼盘展期间，正好是双休日，但整个会场冷冷清清，门口除了几个保安站岗，很少有人从此进出，一些房地产工作人员在展览中心门前给过路的市民发放宣传册，不少人看都不看，而刚刚从展厅里出来的市民也对如此冷清的房展会不太满意。
“房价没跌，人气跌了。”
“那你现在情况下你会马上拿钱出来买吗？”
“不可能，在短期内肯定不会买。”
记者在一个名叫“时代花生”楼盘看到，尽管开发商在售楼处外想尽办法，吸引了不少小朋友来聚集人气，但售楼处里面仍然空空荡荡，很少有人问津。
“我们现在一个折扣是有一个九五折和九九折的优惠的，那他的价钱大概是一万三到一万六。”
“周末的成交量，上周或者说这两天达到多少？”
“肯定是没达到我们目标。”
冷淡的市场迫使广州市一半左右的楼盘开始实质性降价，平均降价幅度达到20%，位于广州金沙洲的万科金域蓝湾11个月开盘均价才1万元，比附近的同类楼盘下调2000到3000远，位于天河核心区的翠拥华庭锋尚在12月初更是率先将房价跌破天河区万元大关，均价每平米9000左右，翠拥华庭项目总监黄峰告诉记者，他们11月初还在以1万3的价格销售他们其中一幢精装小户型，那时候也不愁销量，然而没想到市场寒冬会来的如此之快。
“压力应该是比较大，应该是有点压力，毕竟一个楼盘放在那卖不出去心里肯定着急。”
上海外环以外房价07年末出现下跌，内环房价上涨出现停滞
刚才我们看到，北京、深圳、广州，都是成交量先大幅萎缩，市场转冷，开发商开始暗地里打折优惠，紧接着房屋市价快速下落，房价下跌似乎都会演出这样一个三步曲，那房价也曾领涨全国的上海，它的最新情况又怎样？
中国房地产指数系统的研究数据表明，上海的房价也开始出现了下降的迹象，在2007年的最后两个星期，上海市外环以外的房价持续下跌，而内环房价上涨的势头则出现了停滞的趋势。
“这条线可以看到，它这几个月的涨幅是比较平稳的，所以相对于它的涨幅有些下降。”
万里城小区是地处上海中外环线之间的中档住宅区，从今年五月开始，尽管每期开盘价格都会上涨壹千元左右，但是每到一开盘，售楼处都会排长队，万里城的均价也从年初的一万元涨到了现在的近一万五千元，但是进入11月份，情况开始了变化。
许先生：“来了三、四次，现在有合适的房子，我还是想买的，我现在在等看看国家政策又没有什么大的影响，如果没有，我还是会买的。”
记者发现，即使购房人是有明确的购房意向，但是也会反复看房，迟迟不签合同，同很多一线城市相似，观望状态导致了成交量的下滑。
“销量是有所降低。”
销售人员告诉记者，现在，无论是成交量还是来看房的人，都远不如二三季度的情况。
“举个简单的例子，上半年周末双休日，平均来客量大概70批左右，目前15批左右，相当于1/5。”
半小时观察：房价这块石头砸了谁的脚？
价格一降再降，但是新开盘的房子还是不好卖；折扣一低再低，二手房依旧压在手里出不了货。开发商心惊胆战，中介商垂头丧气，炒房客更是恨不得找个地洞藏进去。全国主要城市的房价都在下降，就连大家以为最坚挺的北京和上海的房价也呈现出下跌现象。这就是房地产市场的现状。
房地产市场的这堂风险教育课，来的有些突然，但并不出人意料。这就像往山顶上推大石头，大家明明都知道，这块石头一定会在某个撑不住的时刻，滚落下来砸倒一片人，但只要看到有新人不断加入，推石头的队伍就不会住手，埋头往上走，直到石头滚下来，砸到脑袋。
问题是，如果这就是故事的结局，我们并不值得叫好。因为，万一房价这块大石头轰隆隆冲下来，不仅会砸伤众多站在山坡上的投资者，对已经被CPI烤的有点发烫的中国经济，也是一个不小的冲击。
病来如山倒，病去如抽丝，一个真正完善的市场，不会给房价揣一脚就完事，而一定想法找个平缓的地方，把房价这块大石头放稳当。否则，推石头这种老套的故事恐怕会一遍遍重演。
CCTV经济半小时1月11日报道 中国房地产指数系统的数据显示，在2007年的最后几个星期，北京的房价已经开始出现了下降，而且降幅还不小。
北京房价07年年底出现下降现象，北京楼市是否遭遇寒流？
在中国房地产指数系统研究机构，记者看到了他们对2007年最后四个星期北京房价的走势分析，第一周北京房价下跌了10.09%，第二周下跌了0.75%，第三周上涨了12.88%，第四周下跌了20.25%，可以看出，北京房价在2007年的最后四周中，只有一周在上涨，其他三周都出现了不同程度的下跌，尤其是最后一周，跌幅超过了20%。那么究竟是什么原因使原本坚挺的北京房价也出现下跌的态势？
“大家确实对宏观调控，然后收紧银根，然后再加上出台一系列相关这种政策，然后第二套住房等等贷款受限，这些东西，可能大家不像原来那么看好，大家心里上可能会有一些影响，有了这些影响时，对价格的预期也会有一些影响，这样一旦影响的时候，消费永远都是这样，跟股市一样，股市看好的时候都是大家看好，然后一旦要是悲观的时候，它(价格)都是有一些影响的。”
在中国房地产指数系统研究机构，记者看到2007年最后四个星期北京房价的走势分析，第一周北京房价下跌了10.09%，第二周下跌了0.75%，第三周上涨了12.88%，第四周下跌了20.25%，北京房价在2007年的最后四周中只有一周在上涨，其他三周都出现了不同程度的下跌。
根据中国房地产指数系统提供的数据，2007年11月底，北京市的平均房价是每平方米15162元，而在12月底，每平方米的价格降为12180元，月环比降幅为19.67%，其中北京的东城、西城、崇文、宣武四个内城区在11月底的平均房价为每平方米23467元，而12月底则下降为18401元，跌幅高达21.59%，而朝阳、丰台、石景山、海淀四个外城区，在11底的平均房价为每平方米15829元，12月底降为14715元，降幅为7.04%。相反，北京通州、顺义、房山、怀柔等十一个郊区在12月房价却出现了较大幅度的上涨，让记者疑惑的是，在过去的一个月，许多北京的开发商宣称北京的房价绝不会下降，与此同时，北京城区的房价却出现了高达两位数的跌幅，那么中国房地产指数系统的统计是否科学？该系统的负责人黄瑜告诉记者，他们的数据来自于对北京所有在售楼盘的全样本统计，其科学性毋庸置疑。
“每个楼盘都有它的成交量，那每个楼盘它有它的价格，由他组成主要的成分就是属于一个市场的总量，还有这个楼盘在整个市场中的份额，还有就是它的这个价格，然后以这三个因素，我们来每一个组成的一个基本的元素，所有的再售楼盘做我们的全样本，然后进入我们这个系统模数里面进行测算，然后得出我们的那个指数。”
其实早在2007年的九、十月份，北京的楼市就开始遭遇寒流，开发商们发现，房子越来越不好卖了，这是位于北京朝阳区重要商业地段的华业玫瑰郡家苑，这个楼盘早在今年8月24号就拿到预售许可证，但是截止到12月，总共638套房源，签约销售出去的仅仅只有2套。
“有没有做过一些促销？”
“本来现在就有折扣，我们现在一次性付款9.5折，按揭9.6折，目前就这种折扣。”
尽管华业玫瑰郡家苑采取了打折等种种促销手段，但并不能改变无人问津的尴尬局面，与它相隔不远的另一座新楼盘--东岸楼盘，从10月开盘以来，准许销售面积为17008平米，而截止到12月份的签约面积也只有1780平米，仅为10%。
“应该是去年(2006年)的房子跟今年(2007年)相比的话，是不是去年(2006年)好卖一些。”
“对，那是肯定的，包括今年(2007年)年初，都好卖，都特别好，就是最近这几个月不好卖了。”
北京楼市从火爆到萧条的快速转换，也让楼盘的销售员们感受到了深深寒意，一位在北京做了四年多的售楼工作的小刘告诉记者，现在是他售楼生涯最难过的时刻，因为卖一套房子实在太难了。
小刘：“主要是房价太高了，还有别的城市房价，受降价的影响，现在很多购房者都持着观望的态度，都不愿意下手买房，等着呢。”
房子不好卖，售楼人员也一下子从都市白领变成了低收入者，小刘告诉记者，售楼人员的工资结构是底薪加提成，底薪大致在1000元左右，提成则通常是房价的千分之一到千分之三，过去楼市火爆的时候，他们一个月能拿好几万的提成，现在连续好几个月没有卖出一套房，小刘每月只能拿1000元的底薪，这给他生活带来了巨大的压力。
小刘：“现在楼房卖不出去，工资也很低，现在准备再换一个楼盘。”
记者：“找到合适的楼盘了吗？”
小刘：“没有，楼盘都差不多，现在都不好找，都不好卖。”
不仅新楼盘不好卖，北京的二手房交易也经营惨淡，这是记者前不久在北京21世纪不动产北区门店前所看到的景象，岁末年初的北京，气温已低于零度，但是这家二手房是价的工作人员却不得不站在瑟瑟寒风中招徕生意。
21世纪不动产工作人员：“聚点人气。”
21世纪不动产区域经理王飞勤：“你现在看了我们这边，门口都有人接待，很冷就在外面站着，这是一个客户市场反映出来的东西。”
对于这些站在寒风中的房产中介人员来说，天气寒冷并不可怕，可怕的是当前楼市的寒冷，可能会让他们失去饭碗。
21世纪不动产中国区域市场总监林蕾：“从我们实际门店的成交情况来看，下降比例还是比较明显的，整个北京我们现在的得到的平均数据，下降20%到30左右。”
通过调查走访记者发现，成交量的急剧萎缩，已经成了近期北京二手楼市的最典型特征。
北京房产中介：“成交量下降了。”
北京房产中介：“就是成交量下降的非常厉害。”
记者：“下降的有多厉害？这个月还没开单是不是？”
北京房产中介：“差不多。”
北京房产中介：“成交量现在下降的比较厉害，一个月也就是业绩为零。”
央行发布的《2007年第4季度全国城镇储户问卷调查》显示，北京居民购房意愿较第三季度下跌了7个百分点，降幅位于全国七大城市之首，而王飞勤也告诉记者，正是由于持币观望的购房人显著增加了，这段时期，想要促成一笔买卖，越来越难了。
“我们以前做这种生意，做中介生意的话，一笔基本上两天就搞定了，现在不是，带客户看房子我们最近发现非常的困难，基本上你带他去，不看个十套、八套他根本不会下结论的，就硬到这种程度，看半个月然后最后告诉你结论不买，这正常，他现在怕自己买亏了，总是在犹豫，怕自己买了后悔。”
21世纪不动产的工作人员告诉记者，越来越多的迹象表明，北京二手房产市场中买方和卖方的博弈，近期已经发生了显著变化，买方已经完全占据在主导地位，他们的态度直接决定了北京楼市的成交量和价格走势。
“两个月以前，你说他(看房人)出来看房不带钱，不带卡的几乎很少，他就害怕自己什么，害怕自己看中了一套好房子，当时没有订，过半个小时被别人订了，这种心理起码是有的，他现在不用带钱出来看房了，不带卡出来看房了，他心里很踏实了，他知道就是说时间的天平是倾向于他的，他的筹码比较多。”
那么市场中买卖双方位置的变化，又将会把北京房价引向何方？
王飞勤：“目前市场上北京房价大家都觉得好像，心里每个人都期望跌，现在是大家心态变了，心态转换了，就是说已经变得就是说我再等等看，既然你一万七能降到一万五，说不定还能降得多，这么一种期望值。”
当前北京的房价有多少合理性？从事了14年房地产价格研究的黄瑜给记者打了这样一个比方，如果在北京买一套九十平方米的普通住房，至少需要花一百万，而这笔钱可以让你在北京的五星级酒店包十年的房，可以让你在同等位置租二十年的房，那么你是不是应该在现在这个价位上买房，每个购房者似乎都该慎重。
“这有些看你怎么算这个帐，怎么看这个市场了，那也许经过几年房子这种就是包括随着你自己财富的增长，你自己购买能力的增强，过几年的话，你再拿出一百多万来买房子可能就不是个事了。”
成交量萎缩，开发商暗降，房屋市价下跌三部曲同样在深圳、广洲上演
刚才我们看了北京的房价走势，现在再来看看深圳和广州，它们的楼市情况又怎么样？
根据中国房地产指数系统对中国十大城市的研究分析，深圳和广州使最早出现房价下跌的两个城市，记者看到，在今年的十月份，深圳和广州两地的房价都出现了下降的拐点，这种下跌的趋势一直持续到12月份。
“广州、深圳这是9月份的线在这，然后10、11、12，你可以看到，深圳已经明显有一些下滑这种趋势，广州是这条线，这个是9月在这，他可能比深圳稍微缓了一下，到10、11、12也是有下滑的趋势。”
和北京一样，深圳的房价在下跌之前，首先经历的是交易量的急剧萎缩，深圳市10月份新房销售面积只有9月份的一半，房价涨速也比9月份下降了10.35%，随着成交量大幅萎缩，呈现出有价无市的局面，位于深圳布吉的楼盘——东方盛世，去年3月份时一期开盘价只有7000元，到了7月份，二期开盘价格翻了一翻，涨到了14000多元，那么，12月份开盘的三期的价格又是多少？
“你现在卖的怎么样？”
“都一样，均价1万2。”
在深圳，一些楼盘开始直接降价销售，而另一些楼盘则在声称不降价的同时通过各种优惠促进销售，位于深圳南山的后海公馆，因为紧靠着深圳连通香港的跨海大桥，有着很大的升值潜力。
“我们当时定价的时候，假使说定到3万块钱每平米，开发商看了之后，价格都没有报，还没有报价，他就把这个价位全部砍了3千。”
尽管地理位置非常优越，房子的户型也很好，但为了吸引客户，这个楼盘的开发商还决定免费赠送每平米送3000元装修，来吸引人买房。
“地板、墙纸、开关，包括这个门，智能密码防盗防火的，都是赠送的一个标准，然后电器全部赠送，像46寸三星液晶电视机，松下的空调，每个房间都有，包括客厅，然后冰箱、洗衣机，西门子的，热水器林菱的。”
“这是算在装修之内吗？”
“这些全部都是装修。”
售楼小姐告诉记者，为了卖房，开发商不仅降价、送装修，同时，他们还会送上一份让人想不到的大礼。
“面积进屋门这一块，入户花园送一半，这个书房的面积全部赠送的，里边有一个书房，130有30平米左右，像这一两块的话，送的非常的实在，就等于是您室内的一个房间。”
记者以130平米的房屋计算了一下，仅仅是送出的30平米的住房面积以及每平米3000元的装修，降价的幅度已经高达33%以上，如果计算开发商每平米主动降低的3000元，降价幅度将高达43%，而在深圳的采访中，像这样的现象并不少见。
“其实是降价销售了已经，这个局面已经出现了。”
深圳新楼盘遭遇的这场寒流，在深圳的二手楼市来得更早，早在今年8月份就已经出现了征兆，在深圳最大的地产中介公司——中原地产，记者看到了这样一个表格，这些表格记录的是中原地产在深圳福田区每个月二手房的交易量。
“我们的成交业绩6月是2440多万，然后到了上个月10月份，就掉到了504万9千多，那这个降幅是非常的惊人。”
在广州，同样从10月份就开始出现成交量萎缩的现象，由广东省房地产协会主办的2007年珠三角(广州)名优楼盘展期间，正好是双休日，但整个会场冷冷清清，门口除了几个保安站岗，很少有人从此进出，一些房地产工作人员在展览中心门前给过路的市民发放宣传册，不少人看都不看，而刚刚从展厅里出来的市民也对如此冷清的房展会不太满意。
“房价没跌，人气跌了。”
“那你现在情况下你会马上拿钱出来买吗？”
“不可能，在短期内肯定不会买。”
记者在一个名叫“时代花生”楼盘看到，尽管开发商在售楼处外想尽办法，吸引了不少小朋友来聚集人气，但售楼处里面仍然空空荡荡，很少有人问津。
“我们现在一个折扣是有一个九五折和九九折的优惠的，那他的价钱大概是一万三到一万六。”
“周末的成交量，上周或者说这两天达到多少？”
“肯定是没达到我们目标。”
冷淡的市场迫使广州市一半左右的楼盘开始实质性降价，平均降价幅度达到20%，位于广州金沙洲的万科金域蓝湾11个月开盘均价才1万元，比附近的同类楼盘下调2000到3000远，位于天河核心区的翠拥华庭锋尚在12月初更是率先将房价跌破天河区万元大关，均价每平米9000左右，翠拥华庭项目总监黄峰告诉记者，他们11月初还在以1万3的价格销售他们其中一幢精装小户型，那时候也不愁销量，然而没想到市场寒冬会来的如此之快。
“压力应该是比较大，应该是有点压力，毕竟一个楼盘放在那卖不出去心里肯定着急。”
上海外环以外房价07年末出现下跌，内环房价上涨出现停滞
刚才我们看到，北京、深圳、广州，都是成交量先大幅萎缩，市场转冷，开发商开始暗地里打折优惠，紧接着房屋市价快速下落，房价下跌似乎都会演出这样一个三步曲，那房价也曾领涨全国的上海，它的最新情况又怎样？
中国房地产指数系统的研究数据表明，上海的房价也开始出现了下降的迹象，在2007年的最后两个星期，上海市外环以外的房价持续下跌，而内环房价上涨的势头则出现了停滞的趋势。
“这条线可以看到，它这几个月的涨幅是比较平稳的，所以相对于它的涨幅有些下降。”
万里城小区是地处上海中外环线之间的中档住宅区，从今年五月开始，尽管每期开盘价格都会上涨壹千元左右，但是每到一开盘，售楼处都会排长队，万里城的均价也从年初的一万元涨到了现在的近一万五千元，但是进入11月份，情况开始了变化。
许先生：“来了三、四次，现在有合适的房子，我还是想买的，我现在在等看看国家政策又没有什么大的影响，如果没有，我还是会买的。”
记者发现，即使购房人是有明确的购房意向，但是也会反复看房，迟迟不签合同，同很多一线城市相似，观望状态导致了成交量的下滑。
“销量是有所降低。”
销售人员告诉记者，现在，无论是成交量还是来看房的人，都远不如二三季度的情况。
“举个简单的例子，上半年周末双休日，平均来客量大概70批左右，目前15批左右，相当于1/5。”
半小时观察：房价这块石头砸了谁的脚？
价格一降再降，但是新开盘的房子还是不好卖；折扣一低再低，二手房依旧压在手里出不了货。开发商心惊胆战，中介商垂头丧气，炒房客更是恨不得找个地洞藏进去。全国主要城市的房价都在下降，就连大家以为最坚挺的北京和上海的房价也呈现出下跌现象。这就是房地产市场的现状。
房地产市场的这堂风险教育课，来的有些突然，但并不出人意料。这就像往山顶上推大石头，大家明明都知道，这块石头一定会在某个撑不住的时刻，滚落下来砸倒一片人，但只要看到有新人不断加入，推石头的队伍就不会住手，埋头往上走，直到石头滚下来，砸到脑袋。
问题是，如果这就是故事的结局，我们并不值得叫好。因为，万一房价这块大石头轰隆隆冲下来，不仅会砸伤众多站在山坡上的投资者，对已经被CPI烤的有点发烫的中国经济，也是一个不小的冲击。
病来如山倒，病去如抽丝，一个真正完善的市场，不会给房价揣一脚就完事，而一定想法找个平缓的地方，把房价这块大石头放稳当。否则，推石头这种老套的故事恐怕会一遍遍重演。
Saturday, January 05, 2008
小产权房泛滥调查
小产权房泛滥调查：个别城市近半房屋为小产权http://www.sina.com.cn 2008年01月05日23:04 央视-经济半小时
上周，国家六部委召开了全国县市、乡镇、村级干部国土资源法律知识电视电话会议，在会上，国土资源部部长徐绍史公布了这样一个数字，截止到2006年，全国的耕地面积为18亿2700万亩，人均只有1.39亩，其中北京、天津、上海、浙江、福建、广东六省市人均拥有的耕地比联合国粮农组织确定的0.8亩的警戒线还要低。
而就在耕地面积不断减少的同时，2007年，房地产市场上有个热门，小产权，这两者之间究竟有着什么样的关系？先来听一下国土资源部部长徐绍史的说法。
国土资源部部长徐绍史：“这十几亿人口基本做到粮食自给，耕地绝对不能少于18亿亩，所以违规违法用地确实危害了粮食安全。”
18亿亩耕地的底限不能突破，但是徐绍史部长表示目前耕地保护的现状却不容乐观，2007年9月中旬到年底，国土资源部专门部署了全国土地执法的百日行动，结果发现，违法违规侵占土地的数量惊人。
徐绍史：“清理出来的违法违规的案件宗数是32000件，涉及到的土地是数百万亩。”
会议中，记者了解到，几百万亩被侵占的土地中，大量农业用地被用来开发成了小产权房。
徐绍史：“利用农用地或集体建设用地搞非农建设，搞住宅，搞标准厂房，搞配套设施出租，甚至出售，这种情况非常突出。”
徐绍史部长透露：18亿亩耕地保障了中国85%的食品需求，但是截止到2006年，耕地面积距离18亿亩的警戒线却只差2700万亩，也就是说，在2006年的基础上，耕地面积如果再损失1.5%，18亿亩耕地的底限就将失守。
徐绍史：“国务院明确要求我们一定要坚守18亿亩耕地这条红线，那么到去年(2006年)为止，就(多出)2700万亩，今年的变更调查数据正在汇总，我还不清楚到今年(2007年)10月份，到底还剩多少地。”
徐绍史部长表示，一旦18亿亩耕地的底限被突破，国内粮食不能自给自足，那么只能被动接受国际较高的粮价，如此一来，不仅国内的物价水平还将上涨，同时，中国也将在粮食问题上面临着受制于人的风险。
徐绍史：“我们不能吃了祖宗的饭断了子孙的路，把地都给占了，都给用了。”
大量占用农村耕地、宅基地建起来的小产权房凭着低廉的价格，虽然吸引不少城镇居民前来购买，但它也对中国的粮食安全造成威胁，面对大量的小产权房，徐绍史部长也坦言，一些地方政府应该有足够的重视。
徐绍史：“大量的违规违法用地没有受到应有的处理，也就有法不依，执法不严，违法不究，姑息迁就，造成了严重的负面影响，谁都敢干，法不责众，影响了法律的严肃性和权威性，造成了法律的虚置。”
小产权火爆，就因为它比城里的商品房便宜很多，但在便宜的背后，小产权麻烦也不少，它盖在耕地或者宅基地上、没有缴纳土地出让金、没有合法手续，换句话说，它不受法律保护。
前不久，国务院叫停了小产权房，明令禁止城镇居民购买小产权住房，这个规定刚刚宣布，北京市第二中级人民法院就对一起小产权官司做出了终审判决。
5年前，北京宋庄一个名叫马海涛的农民，自愿把自家宅基地的使用权和8间房以4.5万元的价格卖给一个名叫李玉兰的画家，5年后，当宋庄发展成了知名的艺术家聚居区之后，当地的房价也是一个劲的往上涨，于是农民马海涛开始反悔，向法院起诉要求要回房屋，结果法院判令双方的买卖协议无效，马海涛向画家支付93808元房屋补偿，画家90天以内腾退房屋。
李玉兰认为这套房子以前是属于农民的私有财产，农民有权出售自己的房屋，因此合同应该是有效的，于是李玉兰向北京市第二中级人民法院提起了上诉，没想到再次败诉，那法院为什么认为农民把自己的私有财产卖给李玉兰违法？
法院认为，农民的私房盖在属于集体所有的宅基地上，对宅基地，农民只拥有使用权，所以，他们只能把自己的私房卖给本集体的农民，而不能把私房卖给这个集体以外的任何人，哪怕对方是另外一个集体的农民也不行。
李玉兰官司的这个判决一出来，相信不只这些画家们心里悬了起来，不少小产权房的业主，心里也会直打鼓，禁止买小产权房，现在已经不是光说说而已，一旦到了法庭上，小产权就像纸糊的房子一样经不起推敲，国务院的禁令、法院的判决，都告诉我们，小产权的风险正在不断加大，这个时候，那些小产权房还卖的出去吗？
我们的记者在北京郊区做了调查，发现，在北京怀柔区北宅村一个名叫溪湖北宅的楼盘正在销售，中介人员告诉记者，这些房子都是在宅基地上建起的小产权房，一期70多套，如今已经卖出近40套，不仅如此，为了说服买房人，中介人员告诉记者这些房屋都有正规的规划。
虽然记者反复追问，但中介人员始终不肯透露规划是哪一级政府审批的。在记者准备离开时，在经过得村口意外地发现北宅村的规划图上还标着一片四合院，那么，这片四合院是准备用于村民居住还是用于出售？
记者了解到，这一片四合院分为1000平米和850平米两种户型，气派非常的四合院的价格分别为230万和200万，那么，这些占地惊人的四合院是不是小产权房屋？中介人员告诉记者，买房人得到的只是70年的土地使用权和地面建筑，中介人员还是告诉记者，像这样占地1000平米、850平米的四合院已经被城里人买走了好几套，同时他们还一再强调这些小产权的四合院能够转成大产权。
在北宅村的调查中，记者发现大量的宅基地被用来建成小产权的房屋出售，那么这会给当地农民带来什么影响？在北宅村，小产权房大量侵占农民的宅基地，虽然中介人员不知道那些要分家的农民，以及他们的下一代，会不会因为没有宅基地而去占用耕地，但中介人员知道的是，在怀柔，小产权房十分普遍。
在北京不止怀柔小产权房屋迅速膨胀，在通州和房山，小产权房的建设和销售更是成了公开的秘密。
小产权房在北京迅速蔓延，那么全国范围内它究竟占了多少比例？采访中记者了解到，小产权的房屋由于没有完善的销售手续，因此数量很难统计，但一些机构、专家的抽样调查却显示，小产权房屋的数量惊人，北京有人估计大概占了20%左右，深圳这样的城市占的比重就更高，有的可能高达40%、近50%。
上周，国家六部委召开了全国县市、乡镇、村级干部国土资源法律知识电视电话会议，在会上，国土资源部部长徐绍史公布了这样一个数字，截止到2006年，全国的耕地面积为18亿2700万亩，人均只有1.39亩，其中北京、天津、上海、浙江、福建、广东六省市人均拥有的耕地比联合国粮农组织确定的0.8亩的警戒线还要低。
而就在耕地面积不断减少的同时，2007年，房地产市场上有个热门，小产权，这两者之间究竟有着什么样的关系？先来听一下国土资源部部长徐绍史的说法。
国土资源部部长徐绍史：“这十几亿人口基本做到粮食自给，耕地绝对不能少于18亿亩，所以违规违法用地确实危害了粮食安全。”
18亿亩耕地的底限不能突破，但是徐绍史部长表示目前耕地保护的现状却不容乐观，2007年9月中旬到年底，国土资源部专门部署了全国土地执法的百日行动，结果发现，违法违规侵占土地的数量惊人。
徐绍史：“清理出来的违法违规的案件宗数是32000件，涉及到的土地是数百万亩。”
会议中，记者了解到，几百万亩被侵占的土地中，大量农业用地被用来开发成了小产权房。
徐绍史：“利用农用地或集体建设用地搞非农建设，搞住宅，搞标准厂房，搞配套设施出租，甚至出售，这种情况非常突出。”
徐绍史部长透露：18亿亩耕地保障了中国85%的食品需求，但是截止到2006年，耕地面积距离18亿亩的警戒线却只差2700万亩，也就是说，在2006年的基础上，耕地面积如果再损失1.5%，18亿亩耕地的底限就将失守。
徐绍史：“国务院明确要求我们一定要坚守18亿亩耕地这条红线，那么到去年(2006年)为止，就(多出)2700万亩，今年的变更调查数据正在汇总，我还不清楚到今年(2007年)10月份，到底还剩多少地。”
徐绍史部长表示，一旦18亿亩耕地的底限被突破，国内粮食不能自给自足，那么只能被动接受国际较高的粮价，如此一来，不仅国内的物价水平还将上涨，同时，中国也将在粮食问题上面临着受制于人的风险。
徐绍史：“我们不能吃了祖宗的饭断了子孙的路，把地都给占了，都给用了。”
大量占用农村耕地、宅基地建起来的小产权房凭着低廉的价格，虽然吸引不少城镇居民前来购买，但它也对中国的粮食安全造成威胁，面对大量的小产权房，徐绍史部长也坦言，一些地方政府应该有足够的重视。
徐绍史：“大量的违规违法用地没有受到应有的处理，也就有法不依，执法不严，违法不究，姑息迁就，造成了严重的负面影响，谁都敢干，法不责众，影响了法律的严肃性和权威性，造成了法律的虚置。”
小产权火爆，就因为它比城里的商品房便宜很多，但在便宜的背后，小产权麻烦也不少，它盖在耕地或者宅基地上、没有缴纳土地出让金、没有合法手续，换句话说，它不受法律保护。
前不久，国务院叫停了小产权房，明令禁止城镇居民购买小产权住房，这个规定刚刚宣布，北京市第二中级人民法院就对一起小产权官司做出了终审判决。
5年前，北京宋庄一个名叫马海涛的农民，自愿把自家宅基地的使用权和8间房以4.5万元的价格卖给一个名叫李玉兰的画家，5年后，当宋庄发展成了知名的艺术家聚居区之后，当地的房价也是一个劲的往上涨，于是农民马海涛开始反悔，向法院起诉要求要回房屋，结果法院判令双方的买卖协议无效，马海涛向画家支付93808元房屋补偿，画家90天以内腾退房屋。
李玉兰认为这套房子以前是属于农民的私有财产，农民有权出售自己的房屋，因此合同应该是有效的，于是李玉兰向北京市第二中级人民法院提起了上诉，没想到再次败诉，那法院为什么认为农民把自己的私有财产卖给李玉兰违法？
法院认为，农民的私房盖在属于集体所有的宅基地上，对宅基地，农民只拥有使用权，所以，他们只能把自己的私房卖给本集体的农民，而不能把私房卖给这个集体以外的任何人，哪怕对方是另外一个集体的农民也不行。
李玉兰官司的这个判决一出来，相信不只这些画家们心里悬了起来，不少小产权房的业主，心里也会直打鼓，禁止买小产权房，现在已经不是光说说而已，一旦到了法庭上，小产权就像纸糊的房子一样经不起推敲，国务院的禁令、法院的判决，都告诉我们，小产权的风险正在不断加大，这个时候，那些小产权房还卖的出去吗？
我们的记者在北京郊区做了调查，发现，在北京怀柔区北宅村一个名叫溪湖北宅的楼盘正在销售，中介人员告诉记者，这些房子都是在宅基地上建起的小产权房，一期70多套，如今已经卖出近40套，不仅如此，为了说服买房人，中介人员告诉记者这些房屋都有正规的规划。
虽然记者反复追问，但中介人员始终不肯透露规划是哪一级政府审批的。在记者准备离开时，在经过得村口意外地发现北宅村的规划图上还标着一片四合院，那么，这片四合院是准备用于村民居住还是用于出售？
记者了解到，这一片四合院分为1000平米和850平米两种户型，气派非常的四合院的价格分别为230万和200万，那么，这些占地惊人的四合院是不是小产权房屋？中介人员告诉记者，买房人得到的只是70年的土地使用权和地面建筑，中介人员还是告诉记者，像这样占地1000平米、850平米的四合院已经被城里人买走了好几套，同时他们还一再强调这些小产权的四合院能够转成大产权。
在北宅村的调查中，记者发现大量的宅基地被用来建成小产权的房屋出售，那么这会给当地农民带来什么影响？在北宅村，小产权房大量侵占农民的宅基地，虽然中介人员不知道那些要分家的农民，以及他们的下一代，会不会因为没有宅基地而去占用耕地，但中介人员知道的是，在怀柔，小产权房十分普遍。
在北京不止怀柔小产权房屋迅速膨胀，在通州和房山，小产权房的建设和销售更是成了公开的秘密。
小产权房在北京迅速蔓延，那么全国范围内它究竟占了多少比例？采访中记者了解到，小产权的房屋由于没有完善的销售手续，因此数量很难统计，但一些机构、专家的抽样调查却显示，小产权房屋的数量惊人，北京有人估计大概占了20%左右，深圳这样的城市占的比重就更高，有的可能高达40%、近50%。
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