杭州出台工业用地新政
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http://www.yk8.com 2007-10-30 01:59:53 杭州日报
工业用地的准入门槛将进一步提高，监管将更为严格；对工业企业节约集约利用土地水平的考评将更为科学，且奖罚分明，这是杭州市政府日前转发的市国土资源局《关于进一步深化工业用地节约集约利用加强建设用地批后监管的若干意见》（以下简称《若干意见》）透露出来的信息。上述举措的出台，也意味着杭州工业用地掀开了节约集约利用的新篇章。
严宽相济，导向性突出
适当提高工业项目投资强度、土地开发利用强度、投入产出率标准，同时对加大存量厂房和地下空间开发利用进行鼓励，此次《若干意见》的出台对我市工业用地节约集约利用的导向性十分突出。
在充分考虑到我市经济长远发展的前提下，《若干意见》在坚持略高于省定标准、与长三角同等城市持平的原则和与实践操作相衔接的原则的基础上，适度提高了杭州市工业项目投资强度。其中，杭州市区（含萧山、余杭）国家、省级开发区工业项目以及一般工业功能区和其他地区工业项目用地投资强度按省定标准提高了25%（其中市区范围内搬迁企业提高比例为20%），考虑到区域经济发展水平，富阳、临安、桐庐、建德、淳安工业用地投资强度标准制定了相应区域修正系数。
同时，《若干意见》从容积率、绿地率、配套设施用地比例等指标方面对提高工业用地的开发利用强度进行了具体规定：生产工艺无特殊要求的项目，工业用地容积率一般不得低于1.1，应建造3层及以上多层厂房，不得建造单层厂房；企业行政办公及生活服务等配套设施用地不得超过项目总用地面积的7%。同时，《若干意见》还第一次明确了工业项目投入产出要求。规定工业项目在投产后的第一个完整生产年度内投入产出比应达到1∶1以上，亩均工业产出值要求达到各级开发区规定要求。对没有达到要求且能核减用地面积的，各级开发区将核减并按原出让价格收回；不能收回的，在限期追加投资、提高土地产出率后，才能办理房产登记。
为防止企业圈占土地，避免土地闲置浪费，《若干意见》还规定用地面积在50亩（不含代征面积）以下的工业项目一般不得分期建设。对用地规模较大的建设项目，允许分期供地分期建设，并在前期给企业预留一定的发展用地。如果企业首期用地按规定建设竣工并通过评价考核，便可向有关政府部门申请预留发展用地。预留发展用地的预留时间根据项目情况，一般不超过一年半，这也为企业的后续发展提供了一定的用地保障。
值得一提的是，《若干意见》还坚持原则性与灵活性的统一，充分发挥政策的引导性功能，比如对经依法批准新建、改建、扩建的工业项目，增加建筑面积的不再计缴出让金；在保障人防、城市公共安全设施建设和消防要求的同时，工业项目开发建设地下空间作为地上建筑配套或附属设施的，建设用地单位可申请办理地下空间的土地使用权登记。同时，政策又对工业用地门槛提高后，对于投资强度暂时不符合要求但经各级开发区管委会或区、县（市）政府评估具备较大发展潜力、总投资额低于1000万元的工业项目和适合多层标准厂房生产的工业项目鼓励进入多层标准厂房，但不予单独供地，为一些有较好发展潜力的小型工业项目留下了发展空间。
刚性增加，可操作性强
工业项目列入产业导向目录，允许进入杭州，但在其建设过程中，还要按规定规范用地。《若干意见》对工业项目的规范用地作了一系列细致规定，突出政策管理刚性，可操作性强。
为促使企业规范用地，拿到土地后尽快开发利用，避免土地闲置，《若干意见》对工业项目动工和竣工期限、用地指标未达到约定标准的违约处罚等首次做出十分明确的规定。如规定工业项目一般要在《出让合同》签订之日起6个月内动工，最迟不得超过12个月；竣工期限一般为《出让合同》签订之日起两年。如果受让人超过合同约定的日期未按期动工或未按期竣工的，每延迟1日，将按不低于土地出让金总额的0.5％。缴纳违约金。再如，项目建筑容积率、建筑密度、投资总额、单位用地面积投资强度等任何一项指标未达到约定标准的，工业用地受让人将要求按实际差额部分占约定标准的比例，支付相当于同比例土地使用权出让金的违约金，多项指标违约，累加计算违约金。而工业项目的绿地率、相关配套设施用地所占比例等任一项超过约定标准，受让人要按相当于土地使用权出让金总额的0.5﹪，支付违约金，并要自行拆除相应绿化和建筑设施。
同时，《若干意见》明确规定工业用地出让要严格执行国家和省政府出台的工业用地出让最低价格标准，并首次明确了工业用地二级市场流转机制和退出机制，为实现工业用地有效利用提供了长效机制。文件规定，工业用地出让后十年内，确需进行土地使用权转让的，开发区、功能区管委会或政府土地储备机构作为第一收购人，按原出让价（不计息）收购，地面建筑物和构筑物按即时重置价格收购；十年后转让的，按市场评估确认价收购。若第一收购人放弃收购的，土地可转让给满足所在区域对新进项目相关考核要求的工业企业。另外，工业用地要改变土地用途将被严格控制，如果城市规划明确可调整为经营性用地的，由土地储备机构统一收购储备，重新进行公开招标拍卖挂牌出让。
此外，对工业标准厂房的开发建设，《若干意见》在原有相关文件的基础上进一步明确规定，无行业特殊要求的，原则上都必须建3层以上(不含3层)的标准厂房，容积率应大于1.3，规划设计条件允许的，还可适当放宽建筑限高。
奖罚分明，考评制度严
工业项目竣工投产后环境保护政策的落实情况、亩产效益如何等，都是决定用地企业被奖还是被罚的依据。《若干意见》明确，各地要建立对工业项目评价考核制度，加强对工业项目竣工投产后土地利用的监管。
工业项目竣工投产后，对其产业的先进性、节约集约用地水平等相关考核，《若干意见》都做出了具体规定：考核在项目按规定要求竣工，设备全部安装完成，并投入生产或试生产一年后进行；由市工业项目推进领导小组办公室组织相关部门开展评价考核；具体考核内容包括企业产业政策执行情况、投资情况、土地产出效率、环境保护政策落实情况以及容积率、绿地率、建筑密度、开竣工时间、配套办公及生活服务设施用地比例等指标和要求。根据考核情况，奖优罚劣，评价考核优秀企业，将享有申请新项目、扩大投资生产用地规模、享受招商引资优惠政策方面的优先权；评价考核不合格的，按照约定的相关条款承担违约责任，在限期整改达到要求后重新申请评价考核，且在此之前不得申请新项目或扩大用地规模，招商引资有关优惠政策也被限制或取消。奖罚分明的评价考核体系的实施，促使一批占地少、投入大、产出高、缴税优秀企业获得更大的发展空间。
同时，《若干意见》对已批未供土地、工业闲置土地及空闲土地的加快盘活，也做出了十分具体的规定。如对工业闲置土地，明确规定超出出让合同约定的开工日期满1年未动工开发建设的，以及已动工开发建设但开发建设面积占应动工开发建设总面积不足1/3，或已投资额占总投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满1年的，按土地出让金20%收取闲置费，并责令限期复建；对逾期不复建或从批准之日起满2年未开工建设的，政府依法收回土地使用权。
Sunday, December 30, 2007
Sunday, December 16, 2007
好好的别墅为何要拆了重建?
好好的别墅为何要拆了重建?福州"有权人"挣钱有方 中国青年报
近来福州发生了一件怪事：一些业主花巨款购买了新别墅后，不装修，不住人，而是整体拆除，在原址上重新建房。这些发生在被称为“富人区”的违法拆建活动在社会上引起强烈反响。
“不是有钱的，就是有权的”
福州市区五四北路的居住主题公园别墅小区内，一群正在打地基的工人告诉记者，他们施工的这片地上两个月前还立着一幢编号为“381”的别墅楼。“业主不喜欢就拆了重建。”一位工人指着不远处说，“那里还有几幢别墅楼也都在拆掉重建，我们已经在这里干了一个多月了。”福州居住主题公园别墅小区依山傍水，占地1800多亩，拥有各类别墅上百幢。据福州市城市管理执法局调查，该小区内有22户业主在进行不同程度的违法拆建活动。除这个小区之外，在福州市的其他一些别墅区和高档住宅小区，也出现了业主把整幢别墅楼拆除重建的现象。
把别墅楼拆了重建的都是些什么人？
福州居住主题公园别墅小区物业公司的副总经理胡光军说，别墅业主身份个个都很“神秘”，业主一般不会在物业这儿留下什么个人信息。他说：“但可以肯定，住在这里的不是有钱的，就是有权的人。”记者辗转找到该别墅小区一位杨姓业主，他在福建省一家大型民营企业任中层管理职务。他向记者透露，虽然不知道自己的左邻右舍是什么人，但他们的车辆牌号有的属于政府机关部门。
福州市城市管理执法局一位执法人员说，他们近期在执法中发现，一幢正在拆建中的别墅业主是当地一家上市公司的“大老板”。
好端端的别墅为何要拆了重建
福州市城市管理执法局一位执法工作人员告诉记者，别墅拆建源自利益驱动。他们在近期的几次执法行动中发现，被拆掉的别墅原先只有三四层，使用面积数百平方米，但一些重建起来的别墅高达五六层，使用面积随之大大增加。一些业主买来别墅不为居住，而为投资。随着房价不断上涨，重建别墅也就成了最大的获利来源。有的别墅整体拆除重建可以增值，获利数百万元。
一些干部群众一针见血地指出，买别墅拆了重建，实际上是变相买地获利。
福州市政府：一律依法查处
福州市城市管理执法局执法处处长申琦彬说，别墅业主擅自拆除重建，严重破坏了城市规划和土地管理的严肃性，有的还侵占了社区绿地等公共资源，侵害他人合法权益，破坏社区和谐。
发生在福州“富人区”的违法拆建行为引起了市民的强烈反映。一些干部群众表示，富人把好端端的别墅拆了重建，看似是花自己的钱，与他人无关，但实际上是对有限的社会公共资源的严重浪费，是对国家法制的践踏，与建设和谐社会、节约型社会、法制社会的要求背道而驰。
申琦彬表示，接下来的整治工作将会触及很多“有钱人”或“有权人”。但市政府决心已下，不论是谁的违建，一律依法查处。
近来福州发生了一件怪事：一些业主花巨款购买了新别墅后，不装修，不住人，而是整体拆除，在原址上重新建房。这些发生在被称为“富人区”的违法拆建活动在社会上引起强烈反响。
“不是有钱的，就是有权的”
福州市区五四北路的居住主题公园别墅小区内，一群正在打地基的工人告诉记者，他们施工的这片地上两个月前还立着一幢编号为“381”的别墅楼。“业主不喜欢就拆了重建。”一位工人指着不远处说，“那里还有几幢别墅楼也都在拆掉重建，我们已经在这里干了一个多月了。”福州居住主题公园别墅小区依山傍水，占地1800多亩，拥有各类别墅上百幢。据福州市城市管理执法局调查，该小区内有22户业主在进行不同程度的违法拆建活动。除这个小区之外，在福州市的其他一些别墅区和高档住宅小区，也出现了业主把整幢别墅楼拆除重建的现象。
把别墅楼拆了重建的都是些什么人？
福州居住主题公园别墅小区物业公司的副总经理胡光军说，别墅业主身份个个都很“神秘”，业主一般不会在物业这儿留下什么个人信息。他说：“但可以肯定，住在这里的不是有钱的，就是有权的人。”记者辗转找到该别墅小区一位杨姓业主，他在福建省一家大型民营企业任中层管理职务。他向记者透露，虽然不知道自己的左邻右舍是什么人，但他们的车辆牌号有的属于政府机关部门。
福州市城市管理执法局一位执法人员说，他们近期在执法中发现，一幢正在拆建中的别墅业主是当地一家上市公司的“大老板”。
好端端的别墅为何要拆了重建
福州市城市管理执法局一位执法工作人员告诉记者，别墅拆建源自利益驱动。他们在近期的几次执法行动中发现，被拆掉的别墅原先只有三四层，使用面积数百平方米，但一些重建起来的别墅高达五六层，使用面积随之大大增加。一些业主买来别墅不为居住，而为投资。随着房价不断上涨，重建别墅也就成了最大的获利来源。有的别墅整体拆除重建可以增值，获利数百万元。
一些干部群众一针见血地指出，买别墅拆了重建，实际上是变相买地获利。
福州市政府：一律依法查处
福州市城市管理执法局执法处处长申琦彬说，别墅业主擅自拆除重建，严重破坏了城市规划和土地管理的严肃性，有的还侵占了社区绿地等公共资源，侵害他人合法权益，破坏社区和谐。
发生在福州“富人区”的违法拆建行为引起了市民的强烈反映。一些干部群众表示，富人把好端端的别墅拆了重建，看似是花自己的钱，与他人无关，但实际上是对有限的社会公共资源的严重浪费，是对国家法制的践踏，与建设和谐社会、节约型社会、法制社会的要求背道而驰。
申琦彬表示，接下来的整治工作将会触及很多“有钱人”或“有权人”。但市政府决心已下，不论是谁的违建，一律依法查处。
Friday, December 14, 2007
小产权房背后黑金交易调查：暴利超过商品房
小产权房背后黑金交易调查：暴利超过商品房http://www.sina.com.cn 2007年12月10日17:41 新华网
伴随我国住房产业化出现的小产权房，不久前经国家发改委的“禁售通知”和建设部一纸“风险提示”成为社会关注焦点。地方政府近期纷纷出台了对小产权房清理办法，但实际清理中遭遇重重阻力，小产权房处置几乎陷入僵局。是什么原因阻碍了清理，小产权房为什么会灭而不绝且又大量出现呢？记者对此在南京展开了调查。
暗箱操作，小产权房暴利超过了商品房
南京市铁心桥街道的“凤翔花园”是一处规模庞大的小产权住宅区，有数十万平方米的规模，自2000年至今已经开发了五期，居住着数千户居民。
“这里就是一个农民新村，70%的住户是南京河西新区建设过程中被拆迁征地的农民，我们都是农民，”“凤翔花园”二期、三期的几名业主告诉记者，“2002年这里的房价是12万元/套至15万元/套，每套100多平方米。当时农民的拆迁补偿是每户20多万元，买套房子后剩下几万元当养老费。经适房盖得少，农民买不到。这里的房子虽然没有产权，但商品房的价格要贵一倍，农民拆迁户也只能买小产权房。我们都是自住，也不需要产权证。”
记者看到，铁心桥街道春江路两侧几乎都是“凤翔花园”的一栋栋住宅，早期建设的小区与经济适用房品质没有多大区别，但近两年新建的小区有了高档化趋势。
“凤翔花园”三区“嘉园”就是一片别墅区。该别墅区一名物管人员告诉记者，这里的别墅是后来盖的，没有产权证，共有六七十套，2004年的价格是单体别墅六七十万元/套，联排别墅30万元左右/套。这个价格是农民买不起的，几乎都被城里人买了。
春江路上还有一家“盛世房产”中介公司，专门经营“凤翔花园”的小产权房，有住宅也有别墅。这家公司的经理说：“小产权房成了紧俏货，因为经适房5年内不准交易，而小产权房价格低，签订协议就成交，也不需要去房管局办手续。”
南京市栖霞区国土局一位负责人告诉记者：“小产权房的出现已有10多年历史，有其必然性。起初是村委会给农民盖集中区、中心村和农民公寓时，把多余出来的房子私下卖掉。但他们很快发现，除了建设费用外，小产权房没有其他任何成本，利润丰厚，一些村镇，街道开始成片开发，在城市周边由点到面像滚雪球般变大。现在，小产权房也由最初满足拆迁农民和低收入者的基本住房需求，逐步异化为中高档房甚至别墅，成为少数人用来攫取暴利的工具。”
江苏省国土厅副厅长吴震强表示，开发小产权房属于非法行为，集体土地出让的价格根本没有标准，都是村镇干部与开发商私下达成的交易，土地转让的费用无从知晓。而建成后产生的非法暴利更加惊人。
他给记者举了个例子，长三角某市的郊区有一个占地900亩的小产权房项目。按照几年前100万元/亩的土地出让价计算，土地转让费国家少收入达9亿元。该项目已经建成了几万平方米，如果每平方米获利100元(实际利润可能远远不止)，整个项目利润达到几千万元，而这些都是纯利，因为开发商与购房者没有签订正式的买卖合同，所以开发商不用给税务、房管等部门交纳任何税费，从这个角度说，小产权房的暴利甚至超过了商品房。目前开发这个项目的村支部书记已经被司法机关抓捕，这笔巨大的利润谁也不知道是怎样分配的，但分给农民的肯定很少。
两头受阻，小产权房清理政策悬空
记者从南京市国土局获悉，面对小产权房蔓延的势头，南京市2003年就发文要求清理小产权房，2006年专门成立了清理集体土地建房小组，目前，全市范围内已经停止开发小产权房的行为。南京市规定，凡是符合城市整体规划和土地用途规划的小产权项目，经补办手续后可以领取两证。
小产权房项目补办手续的进展如何？记者到小产权项目和政府部门分别进行采访。南京市栖霞区国土局的负责人告诉记者，小产权房的清理两头受阻，既得不到市里的明确支持，小产权房的住户也不愿意补办手续。区内一个符合两个规划的小产权项目已经按照600元/平方米的标准，准备好了补办手续的费用，但市里的态度不明朗，区里想补办也办不了。而更多的小产权房小区则抵制交纳补办手续费。
凤翔花园的部分业主反映，街道办事处曾动员过住户办理产权证，但每平方米要交纳五六百元，这里的住户没有一户愿出钱。他们表示，反正房子是自己住，又不上市交易，不需要办证。此事后来不了了之。
记者为此又采访了南京市国土局政策法规处，该处负责人表示，与小产权房相关的建设、规划、国土、房管等部门正在积极协调推进清理工作，但这毕竟是一个积累了10多年的矛盾，很难一下子解决。
南京市建设系统一名官员说，小产权房的清理实际上陷入了僵局，主要难在两点，一是不符合土地利用、建设规划的小产权房项目应该拆除，但是现在几乎都住满了人，强行拆除影响稳定；二是符合规划的项目，应该交纳一定的费用，这个钱收不上来。小产权房牵涉众多弱势群体的利益，政府不能轻易处理。
江苏省国土厅副厅长吴震强则表示，集体土地进入市场只有一条路——国家征收。要解决现有的“小产权房”，靠每年的土地利用指标逐步消化，是个漫长的过程，因为“农转用”土地指标每年都在减少，南京今年仅9200亩。“小产权房”从一开始就不合法，所以得不到国家法律的保护。
记者采访了解到，目前南京市尚没有一个小产权房项目补办产权证与土地证。
立法滞后，法律盲点成为国资“漏斗”
记者采访中了解到，目前关于小产权房有两种观点形成对峙。
南京市铁心桥街道一位负责人说，小产权房最初确实有合理的一面。前几年搞大规模的城市建设，村组街道要自筹拆迁安置费，根本没有财力，开发小产权房也是迫不得已。而且小产权房获得的利益也用到了公益事业上。
长三角一名城建官员告诉记者，小产权房起到了城乡之间利益再分配的作用，更是市场合理需求得不到满足后出现的“替代性经济适用房”。据中央政策研究室的一项调查显示，我国城市化进入高速发展期的几年时间里，城市通过拍卖转变用途的农村土地获取的资金高达2000多亿元，这些钱转移回农村的数量很少。
江苏省社科院院长宋林飞认为，小产权房价格便宜，不仅能满足低收入者需求，同时对限制城市房价上涨也起到了不可低估的作用。
“小产权房最初虽然有合理性，但大规模出现使国家减少了大量土地出让金收益，同时还可能威胁到耕地保护红线。目前，对农村建设用地、宅基地使用有《土地管理法》规范，但严重滞后于城市化发展的需要，这是造成农村集体土地资源严重流失的一个重要原因，也暴露出城乡土地二元管理的巨大漏洞。”南京市栖霞区国土局一名负责人说。
南京大学教授葛扬认为，小产权房暴露出了农村土地利益分配制度的空白。小产权房直接与利益挂钩，但它的各种主体产权归属及利益索取模糊不清，小产权房的产权实际上是在法律的监督与保护之外。清理小产权房的目的应该在于，对农村土地的产权界定、土地利益分配、产权运作方式形成一套长效机制。 (来源：经济参考报 洛涛 邓华宁)
伴随我国住房产业化出现的小产权房，不久前经国家发改委的“禁售通知”和建设部一纸“风险提示”成为社会关注焦点。地方政府近期纷纷出台了对小产权房清理办法，但实际清理中遭遇重重阻力，小产权房处置几乎陷入僵局。是什么原因阻碍了清理，小产权房为什么会灭而不绝且又大量出现呢？记者对此在南京展开了调查。
暗箱操作，小产权房暴利超过了商品房
南京市铁心桥街道的“凤翔花园”是一处规模庞大的小产权住宅区，有数十万平方米的规模，自2000年至今已经开发了五期，居住着数千户居民。
“这里就是一个农民新村，70%的住户是南京河西新区建设过程中被拆迁征地的农民，我们都是农民，”“凤翔花园”二期、三期的几名业主告诉记者，“2002年这里的房价是12万元/套至15万元/套，每套100多平方米。当时农民的拆迁补偿是每户20多万元，买套房子后剩下几万元当养老费。经适房盖得少，农民买不到。这里的房子虽然没有产权，但商品房的价格要贵一倍，农民拆迁户也只能买小产权房。我们都是自住，也不需要产权证。”
记者看到，铁心桥街道春江路两侧几乎都是“凤翔花园”的一栋栋住宅，早期建设的小区与经济适用房品质没有多大区别，但近两年新建的小区有了高档化趋势。
“凤翔花园”三区“嘉园”就是一片别墅区。该别墅区一名物管人员告诉记者，这里的别墅是后来盖的，没有产权证，共有六七十套，2004年的价格是单体别墅六七十万元/套，联排别墅30万元左右/套。这个价格是农民买不起的，几乎都被城里人买了。
春江路上还有一家“盛世房产”中介公司，专门经营“凤翔花园”的小产权房，有住宅也有别墅。这家公司的经理说：“小产权房成了紧俏货，因为经适房5年内不准交易，而小产权房价格低，签订协议就成交，也不需要去房管局办手续。”
南京市栖霞区国土局一位负责人告诉记者：“小产权房的出现已有10多年历史，有其必然性。起初是村委会给农民盖集中区、中心村和农民公寓时，把多余出来的房子私下卖掉。但他们很快发现，除了建设费用外，小产权房没有其他任何成本，利润丰厚，一些村镇，街道开始成片开发，在城市周边由点到面像滚雪球般变大。现在，小产权房也由最初满足拆迁农民和低收入者的基本住房需求，逐步异化为中高档房甚至别墅，成为少数人用来攫取暴利的工具。”
江苏省国土厅副厅长吴震强表示，开发小产权房属于非法行为，集体土地出让的价格根本没有标准，都是村镇干部与开发商私下达成的交易，土地转让的费用无从知晓。而建成后产生的非法暴利更加惊人。
他给记者举了个例子，长三角某市的郊区有一个占地900亩的小产权房项目。按照几年前100万元/亩的土地出让价计算，土地转让费国家少收入达9亿元。该项目已经建成了几万平方米，如果每平方米获利100元(实际利润可能远远不止)，整个项目利润达到几千万元，而这些都是纯利，因为开发商与购房者没有签订正式的买卖合同，所以开发商不用给税务、房管等部门交纳任何税费，从这个角度说，小产权房的暴利甚至超过了商品房。目前开发这个项目的村支部书记已经被司法机关抓捕，这笔巨大的利润谁也不知道是怎样分配的，但分给农民的肯定很少。
两头受阻，小产权房清理政策悬空
记者从南京市国土局获悉，面对小产权房蔓延的势头，南京市2003年就发文要求清理小产权房，2006年专门成立了清理集体土地建房小组，目前，全市范围内已经停止开发小产权房的行为。南京市规定，凡是符合城市整体规划和土地用途规划的小产权项目，经补办手续后可以领取两证。
小产权房项目补办手续的进展如何？记者到小产权项目和政府部门分别进行采访。南京市栖霞区国土局的负责人告诉记者，小产权房的清理两头受阻，既得不到市里的明确支持，小产权房的住户也不愿意补办手续。区内一个符合两个规划的小产权项目已经按照600元/平方米的标准，准备好了补办手续的费用，但市里的态度不明朗，区里想补办也办不了。而更多的小产权房小区则抵制交纳补办手续费。
凤翔花园的部分业主反映，街道办事处曾动员过住户办理产权证，但每平方米要交纳五六百元，这里的住户没有一户愿出钱。他们表示，反正房子是自己住，又不上市交易，不需要办证。此事后来不了了之。
记者为此又采访了南京市国土局政策法规处，该处负责人表示，与小产权房相关的建设、规划、国土、房管等部门正在积极协调推进清理工作，但这毕竟是一个积累了10多年的矛盾，很难一下子解决。
南京市建设系统一名官员说，小产权房的清理实际上陷入了僵局，主要难在两点，一是不符合土地利用、建设规划的小产权房项目应该拆除，但是现在几乎都住满了人，强行拆除影响稳定；二是符合规划的项目，应该交纳一定的费用，这个钱收不上来。小产权房牵涉众多弱势群体的利益，政府不能轻易处理。
江苏省国土厅副厅长吴震强则表示，集体土地进入市场只有一条路——国家征收。要解决现有的“小产权房”，靠每年的土地利用指标逐步消化，是个漫长的过程，因为“农转用”土地指标每年都在减少，南京今年仅9200亩。“小产权房”从一开始就不合法，所以得不到国家法律的保护。
记者采访了解到，目前南京市尚没有一个小产权房项目补办产权证与土地证。
立法滞后，法律盲点成为国资“漏斗”
记者采访中了解到，目前关于小产权房有两种观点形成对峙。
南京市铁心桥街道一位负责人说，小产权房最初确实有合理的一面。前几年搞大规模的城市建设，村组街道要自筹拆迁安置费，根本没有财力，开发小产权房也是迫不得已。而且小产权房获得的利益也用到了公益事业上。
长三角一名城建官员告诉记者，小产权房起到了城乡之间利益再分配的作用，更是市场合理需求得不到满足后出现的“替代性经济适用房”。据中央政策研究室的一项调查显示，我国城市化进入高速发展期的几年时间里，城市通过拍卖转变用途的农村土地获取的资金高达2000多亿元，这些钱转移回农村的数量很少。
江苏省社科院院长宋林飞认为，小产权房价格便宜，不仅能满足低收入者需求，同时对限制城市房价上涨也起到了不可低估的作用。
“小产权房最初虽然有合理性，但大规模出现使国家减少了大量土地出让金收益，同时还可能威胁到耕地保护红线。目前，对农村建设用地、宅基地使用有《土地管理法》规范，但严重滞后于城市化发展的需要，这是造成农村集体土地资源严重流失的一个重要原因，也暴露出城乡土地二元管理的巨大漏洞。”南京市栖霞区国土局一名负责人说。
南京大学教授葛扬认为，小产权房暴露出了农村土地利益分配制度的空白。小产权房直接与利益挂钩，但它的各种主体产权归属及利益索取模糊不清，小产权房的产权实际上是在法律的监督与保护之外。清理小产权房的目的应该在于，对农村土地的产权界定、土地利益分配、产权运作方式形成一套长效机制。 (来源：经济参考报 洛涛 邓华宁)
Thursday, November 29, 2007
上海钉子户"智斗"拆迁人员 闹越凶拿得越多
上海钉子户"智斗"拆迁人员 闹越凶拿得越多(组图) 红网
拆迁“智斗”记
作者：南方周末记者 柴会群 发自上海
在上海，一项改良的、人性化的政策，却引来了动迁户们五花八门的对策。“本来是应得的，不通过作假和昧良心就拿不到。”结婚、离婚、再结婚，“会是一场持久战”
本专题摄影 南方周末记者 翁洹
“你看用这根行不行？”在上海市浦东新区梅园新村街道乳山一村，老邢把拴螃蟹的细蝇解下伸开，做了一个上吊自杀的姿势。 一起吃蟹的“钉子户”们大笑起来——他们在一起商量，如何用既安全又有效的办法来对付动迁组。
上海人通常把拆迁公司工作人员称作“动迁组”，老邢与“动迁组”打过多次交道。20年前，他正是动迁到现在的这个小区的。去年，他父亲在浦西的房子在他不知情的情况下动迁，老邢未获补偿。他因此拎了一桶汽油找到动迁组，结果立竿见影，拿到了一份补偿款。
不过比起这次，上次的举动实在算不了什么。早在去年3月份，他与妻子便离了婚，然后又各自结了婚，各自多了一个孩子，他们惟一的女儿同样适时结婚，并从医院开出了怀孕证明。这样，按照此次拆迁政策，一家人将可以算作9个应安置人口，靠开面馆为生的老邢，将因此成为百万富翁。
拆迁的生活万象就在环球金融中心的注视下上演
伦理与权益不能两全，坚持和“智斗”是乳山一村“钉子户”们的理性选择
一年多来，在新的动迁补偿政策引导下，乳山一村的“钉子户”们目睹和参与了一幕幕荒诞剧的上演。
“老法师”婚变
经历过几次拆迁的“老法师”总结出一条规律：老实人吃亏。
20年前老邢刚刚搬来时，乳山一村周边还是一片荒野，甚至很难找到一个小卖部。如今随着浦东的开发，这个被人们习惯称为陆家嘴的地方，已经成为中国的金融中心。这里离东方明珠电视塔只有一站路，距十万元一平方米的汤臣一品豪宅步行不过半小时，与号称全球第一高楼的环球金融中心也不过一公里之遥。周围一座座高楼崛起，让居民们知道，他们所在的这块地要值钱了。
于去年6月24日启动的乳山一村动迁，按照实施单位《告居民书》的说法，动迁的目的是修建地铁站和公交枢纽站，属于市政拆迁而非商业拆迁。这意味着居民们应该无异议搬迁，为城市发展和公共利益作出贡献。
然而，随着动迁的进行，越来越多的乳山一村居民开始怀疑这块地的真实用途，他们通过各种渠道了解到，此次拆迁用地其实只是借用了市政建设的“名义”，更多地是用作商业开发。
一些“觉悟”的居民开始以动迁中最为常见的方式抗争。他们成了“钉子户”，拒绝与动迁组签补偿协议。
动迁组采取传统的办法，仍将大部分居民在拆迁第一阶段“攻下”。他们对最早同意搬迁的居民给予各种形式的奖励；由街道、居委会工作人员分头劝说；每搬一户后即将其房屋拆除，以对剩余住户产生心理威慑。
这些办法大都有效。不过，对于一些像老邢这样的特殊户主，则要另当别论。这位曾经历过几次拆迁的“老法师”（上海话，指富有经验人士）总结出一条规律：老实人吃亏。他和不少“钉子户”一样，发现动迁就像讨压岁钱，闹得越凶拿得越多。
截至目前，乳山一村已有1800户人家搬迁而去，还剩下一百五十余户仍在坚守。
老邢做足了一些“钉子户”们普遍会做的“准备工作”之后，就专心等待动迁组上门。
老邢惟一的遗憾是，没能为自己的面馆提前办好执照，否则房子就能以现在价格的3倍得到补偿。
对于老邢这样的“硬骨头”，动迁组似乎也不急于接触。双方如高手过招，均意在后发制人。
老邢离婚，效仿的是一位浦西的亲戚，后者去年经历了一次因世博会而导致的动迁，曾享受到了“引进人口”的好处。
在那次动迁中，一位曾经被劳教过的居民，正是因为假结婚问题引发的纠纷，捅死了动迁公司的经理。
这一切的根由，来自于去年实施的一项新的动迁补偿政策。去年8月，上海市政府发布61号文（《上海市城市房屋拆迁面积标准房屋调换应安置人口认定办法》）。文件的核心是，将“应安置人口”作为动迁安置补偿的参考依据，而不是像以前通行的那样参照户口。
不只是乳山一村
婚姻登记处的经办人总是皱紧眉头：又是乳山一村！
根据乳山一村此次动迁的“补偿安置政策口径”，补偿采取两种方式进行，一种是按面积，根据住户的实有面积和评估单价计算补偿金额。还有一套更简单的方案，制定出15万元/人的应安置人口价格，与“应安置人口”数相乘即是补偿款基本额度。两个方案中哪一个对住房户合算，便采取哪一种。在上海，这一政策被俗称为“数砖头不数人头，数人头不数砖头”。
15万元/人的价格如何制定出来，是否体现出所在地段的价值，均受到乳山一村居民的强烈质疑。
更多的争议是关于“应安置人口”的。除了有户口的居民可视为当然的“应安置人口”外，政策口径中还规定了几种“特殊情形”：应安置人口的未成年子女，应安置人口的配偶，均可在满足一定条件下算做应安置人口，此外，如果怀孕6个月以上，凭相关证明可照顾1人。
于是，有精明的被拆迁户开始围绕“特殊情形”大做文章。而动迁组和“黄牛”，也不可避免掺和进来。
老许在今年国庆期间离婚，和老邢一样，他与妻子仍住在一起。他现在急于找到一个能被动迁组认可的新妻子，最好带一个未成年的孩子，以便引进两个“人口”，为自己争得30万元的补偿款。用这笔钱，可以以低于市场价一半的价格购买安置房。
老许年轻时曾到新疆插队，吃了不少苦，把此次动迁看作是自己这辈子翻身的惟一机会。
7月份搬走的阿强已经尝到新政策的甜头。由于家境不济，阿强打光棍一直打到五十多岁，动迁期间，他找到并娶了一个外来妹，对方带来一个孩子，他们因此得到一套80平方米的住房，此外还有一笔数额不菲的补偿金。阿强用这笔钱装修了房子，还辟出其中一间开了一家麻将馆。他对目前的生活很满意。
乳山一村的不少居民正在经历着类似的婚姻变故，这些变故的程序往往大同小异：离婚、结婚、再离婚、与前妻复婚。每当一户居民去办离婚结婚手续时，浦东新区民政局婚姻登记处的经办人总是皱紧眉头：又是乳山一村！
事实上，出现这种现象的也并不仅仅是乳山一村。在浦东新区很多动迁基地上都在上演着类似的活剧。
在浦东新区一次区长网上办公会上，有网民向区长张学兵发问：如何看待浦东多个村庄因为动迁上演“离婚大战”的问题？张回答说，在婚姻登记机关设立专人,进行教育引导,尽量避免此类现象的发生。而据当地媒体报道，浦东新区专门开展了“婚姻危机干涉行动”，每逢周二，有一支专门队伍在婚姻登记机关对离婚者进行教育引导。
乳山一村的生存环境越来越糟
寸土寸金之地
“黄牛”当道
“我就是不懂，明明是应得的，为什么非得通过作假和昧良心才能拿到？”
为了这次动迁，老邢一家领了3张结婚证；离婚14年的冯先生则与妻子成功复婚；与女朋友同居数年却未领证的老黄则在犹豫：究竟是与女友结婚，还是到农村找一个有孩子的外来妹，待房子到手后再离掉？
作为“钉子户”，他们均打算靠自已的“能力”解决这个重要问题。已经走掉的一些居民们则得通过“黄牛”才行。
当动迁成为一项产业的时候，“黄牛”就成为产业链上必不可少的一环。很难对从事这项职业的人有一个明确的定义，一般而言，他们充当的是被动迁居民与动迁组之间的中介。他们不是动迁组成员，却对动迁政策特别是政策中的漏洞了如指掌；他们的身份显然不合法，但对被拆迁户做出的承诺——通常要高于政策标准——却往往能够兑现。
在乳山一村动迁中，“黄牛”的职能被赋予了新的内涵，不仅可以帮居民跟动迁组谈判，还可以帮他们“引进户口”。不少有结婚离婚想法的居民接到“黄牛”暗示，他们可以提供包括离婚、结婚、再离婚、开怀孕证明等一条龙式的服务，当事人所要做的，不过是到民政部门去几趟而已。
有居民称，在一段时期，甚至不必到民政局领证，直接通过“黄牛”办个假证即可。但随着政策的收紧，假证行不通了。
多位居民称，在“黄牛”的帮助下，崂山西路501弄23号一户人家，凭4个户口引了6个人进来，共拿到186万元的补偿款。乳山一村11号三层一户人家，凭一个户口竟引进了10个人进来，计算下来补偿款可高达200万。
乳山一村61号居民苏永发双腿残疾，妻子姜剑萍多年来一直对他不离不弃，他们有一个大学毕业刚两年的儿子。由于只有三个户口，按此标准无法拿到他们所期望的两套房子。动迁组多次提醒他们，儿子这么大了，要“动动脑筋”。“黄牛”则干脆劝姜剑萍利用这个机会与丈夫离掉，不仅可以拿到一笔钱，还可以甩掉一个包袱。
每一种力量，无论是来自动迁组、“黄牛”还是来自金钱，都在劝说这个平凡女人放弃她以往信奉的生活伦理。但是，姜剑萍坚决回绝了。
“我就是不懂，明明是应得的，为什么非得通过作假和昧良心才能拿到？”姜剑萍对南方周末记者说。
有的动迁居民也当起了“黄牛”。除了靠做“黄牛”本身发财，他们在动迁中也往往能获得较大收益。一个外号叫“小黑皮”的居民，原本吃低保，动迁之后，不仅拿到了一套大房子，还买了一辆新车。
至少在一点上，“黄牛”的工作目标与动迁组完全一致：让居民们尽快搬走。
动迁组也是人
老葛先后请了对方8次客，结果得到一句话：不要着急走，等待最佳时机。
乳山一村餐厅老板老葛是第一次经历动迁，经过最初的焦虑之后，这位精明的餐厅老板很快平静下来。
或许以前广交朋友的习惯起了作用，在一位中间人的引见下，动迁组原来的一个副组长主动找上门来，表示如有困难可以帮忙。老葛先后请了对方8次客，结果得到一句话：不要着急走，等待最佳时机。
老葛在乳山一村有两套房子，一套是商用房，一套为住房。前者的房主是他本人，后者则是妻子。
副组长通过中间人向老葛委婉表示，待拿到补偿之后，最好向对方“表示”一下。于是老葛知道，动迁政策原来像“橡皮筋”一样可长可短，而拆迁中所谓“公开、公正、公平”的说法，仅仅是人们的一种美好愿望而已。
他还发现，动迁组其实也是一些普通人，而不是想象中的妖魔鬼怪。他们多是动迁公司临时组织而来，之前各有各的工作，经过培训后上岗。他一度不明白，动迁组为什么不辞劳苦甚至冒着挨骂被打的风险做这项工作。后来才知道，每“攻”下一户，就可以得到1800元的奖金。
在与动迁组成员的交流中，老葛注意到，对方最常用的一个词是“心理价位”。在动迁组看来，比起各种烦琐的计算公式来，摸清对手们的心理无疑更为重要。
老葛在租房卡的附页上无意中发现了妻姐女儿的名字，这让他激动不已。这不仅仅是一个名字，还意味着“房子”和“票子”。
按照动迁政策，租房卡上写的合住人可以申办户口——有一定难度——经过一番运作之后，一个户口有可能变成三个安置名额。
老葛曾疑惑，为什么有的人家一二两个户口可以变成三个、五个甚至十个安置名额。但在经过认真“学习”相关政策之后，渐渐也就明白。道理很简单，可以通过连环套式的离婚、结婚以及生孩子来实现。
乳山一村90%以上的村民已经迁走
陶妍之死
这意味着陶家好不容易得来的房子，却有3/4属于别人。
在乳山一村离婚、结婚潮涌动之际，在这里经营着餐厅生意的顾老板经常提醒自己要谨慎。这位被认为是乳山一村首富的生意人，本也可以靠离婚、结婚实现利益的最大化。不过，与那些原本一穷二白的低保户们不同，他这样做将面临巨大的风险。正如顾老板所说的，离婚容易，找一个人结婚也不难，但能否轻易再离呢？如果无法顺利离婚，他将可能损失一半的财产。 实际上，乳山一村采用此种做法的人都将面临类似风险。曾有这样的事情发生：一位居民通过“黄牛”与人假结婚，事成之后迅速离婚。付给对方几万元作为补偿。但在办理房产证的时候却出了麻烦，因为按相关规定，办理拆迁安置房的房产证，需要签约各方均在场。而该居民那位曾经的妻子却在拿钱后一走了之，从此杳无音讯。
居民们说，有的夫妻在假离婚之后，由于各自结婚，导致假戏真做，几十年的夫妻从此分道扬镳。还有被引进来的“妻子”，发现自己的存在价值原来不止几万元之后，临时又提高了价码，否则便拒绝离婚。
凡此种种麻烦，通常被居民们称作假离婚或假结婚的“后遗症”。不过，为了更大的利益，大多居民认为可以忍受，要留心的只是尽量选择可靠的引进对象。
直到得知那起震动乳山一村的悲剧，人们才重新考虑自己的选择。
1月31日，原乳山一村居民陶妍，入住新的安置房尚不足3个月，自杀身亡了。
27岁的陶妍属于乳山一村第一批走掉的拆迁户之一。在经办人员的提示和“帮助”下，她与男友陈某仓促结婚，尽管当时两人感情已经出现隔阂。他们各自的家人亦支持他们的决定。
通过结婚以及陶妍腹中胎儿的医院证明，陶家多增加了两个人口，成功拿到了两套房子。陶母称，为此他们付给经办人6万元佣金。
巧合的是，男方家中此时也恰逢面临拆迁，这样，通过结婚，陶妍亦算作男方家的一个安置名额。两人此时结婚，原本可以一举两得。
然而，悲剧很快上演。
第一起发生在陈家。据说同样因为拆迁，陈某的父母也选择了离婚，由于之后出现的某种变故，陈父于10月11日自杀身亡。陈某受此刺激，突然提出与陶妍离婚，陶再三挽回无果，深感无颜见人，于是留给父母3封遗书，服药身亡。此时，陶陈二人甚至未来得及操办婚礼。
考虑到此事可能引发的麻烦，失去女儿的父母一直不愿声张，每当有邻居问及，他们通常都说女儿出国去了。直到现在，事情发生将近一年，新安置的小区中知晓此事的人仍然不多。
麻烦并没有到此为止。因陶妍之死，陶家与男方彻底决裂。按照补偿协议，陶家以陶妍名义分得的一套房子有男方的一半。陶妍死后，他又可以丈夫名义再分得一半。这意味着陶家好不容易得来的房子，却有3/4属于别人。陈某并不想放弃这套房子，陶妍父母对南方周末记者称，对方如真来索要，他们将以死相拼。如今，这对夫妇已经丧失了生活的信心，面对独生女儿的遗像以泪洗面。
一些原本准备引进人口的居民开始重新考虑自己的选择。“钉子户”之一的王黎明有了女友，他从动迁组口中得到暗示，要得到自己理想的房子，最好的办法就是结婚。他拒绝这样做。
可是，悲剧并没有警醒太多的人。据沪上媒体报道，今年1—5月，浦东新区有2100多对夫妻办了离婚手续，比去年同期上升10%。之后几个月更是屡创离婚率新高。 “内行人明白，‘10%’是个较高的数字。”浦东新区婚登处的一位负责人说。
“会是一场持久战”
这个在法律意义上已经破裂的家庭能否复原殊难预料。
今年10月，浦东新区副区长康慧军被双规。这位涉嫌受贿24套住房而被媒体冠名“炒房区长”的官员，曾任职上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司，后者正是乳山一村所在地块的拆迁人之一。
康慧军出事的当月，乳山一村没有一户居民与动迁组签订协议。
一年多来，居民们也目睹了动迁组由强到弱的变化。
居民们注意到，近来，街道、居委会等原本协助做动迁组的人员已不再出面。“钉子户”们的普遍的看法是，如果不是因为这类事件，或许他们早就被赶走，而此处也已经夷为平地了。如今，“裁决书”仍不断到来，要求他们尽快搬离，但“钉子户”们相信，在物权法生效之后动迁组已不大可能再像过去那样进行强迁。
对于折迁人和动迁组而言，最让人沮丧的莫过于一份内部资料落到了“钉子户”们的手中。这份由陆家嘴集团于去年3月份打给浦东新区政府的报告称，早在2001年9月，其旗下的股份公司就以毛地批租的方式购下了乳山一村所在的SN1地块。按9号线车站动迁范围，SN1地块尚剩余1/3的土地不能同时完成动迁工作，将不利于地块的整体开发，为此恳请政府同意尽早以公交枢纽站的名义申办动迁许可证。
有了这个“内幕消息”，钉子户们更是坚定了继续呆下去的决心。
最近，居民们惊讶地看到，一户已经搬走空出的门面房，竟然被动迁组重新起用开起了店。拆楼后留下的一处空地，则被改造成了一个收费停车场。经居民多次电话投诉，停车场被取缔了，然后又搬至另一处地方。
老葛判断，这些明摆着要被居民抓把柄的做法，或许是动迁组的无奈之举，他们总得有些收入来弥补各种开支。
老邢则据此判断，接下来将会是一场持久战，他打算坚守到最后。对于自己努力引进的“人口”能否得到动迁组认可，老邢充满信心。因为，他认为与妻子离婚、结婚的所有手续都是合法的，且在动迁启动之前完成，不像有的居民到了动迁开始时才临时抱佛脚，甚至制作假的结婚证。
在多数“钉子户”们看来，如果不是顾及已经搬走的居民，15万元/人的安置“口径”也可能提高。他们相信，即便是现在才搬迁，仍照样可享受到提前搬迁的政策奖励，甚至可以附带“大病”、“残疾”等特殊补贴，而前期走的人，即便是真的生病或残疾，有的也无法享受得到。
离婚后，尽管老邢夫妇仍住在一起，但邻居们明显感觉到，这个在法律意义上已经破裂的家庭能否复原殊难预料。他们发现，醉酒之后，老邢甚至会当面比较原配妻子与自己新找的对象。
拆迁“智斗”记
作者：南方周末记者 柴会群 发自上海
在上海，一项改良的、人性化的政策，却引来了动迁户们五花八门的对策。“本来是应得的，不通过作假和昧良心就拿不到。”结婚、离婚、再结婚，“会是一场持久战”
本专题摄影 南方周末记者 翁洹
“你看用这根行不行？”在上海市浦东新区梅园新村街道乳山一村，老邢把拴螃蟹的细蝇解下伸开，做了一个上吊自杀的姿势。 一起吃蟹的“钉子户”们大笑起来——他们在一起商量，如何用既安全又有效的办法来对付动迁组。
上海人通常把拆迁公司工作人员称作“动迁组”，老邢与“动迁组”打过多次交道。20年前，他正是动迁到现在的这个小区的。去年，他父亲在浦西的房子在他不知情的情况下动迁，老邢未获补偿。他因此拎了一桶汽油找到动迁组，结果立竿见影，拿到了一份补偿款。
不过比起这次，上次的举动实在算不了什么。早在去年3月份，他与妻子便离了婚，然后又各自结了婚，各自多了一个孩子，他们惟一的女儿同样适时结婚，并从医院开出了怀孕证明。这样，按照此次拆迁政策，一家人将可以算作9个应安置人口，靠开面馆为生的老邢，将因此成为百万富翁。
拆迁的生活万象就在环球金融中心的注视下上演
伦理与权益不能两全，坚持和“智斗”是乳山一村“钉子户”们的理性选择
一年多来，在新的动迁补偿政策引导下，乳山一村的“钉子户”们目睹和参与了一幕幕荒诞剧的上演。
“老法师”婚变
经历过几次拆迁的“老法师”总结出一条规律：老实人吃亏。
20年前老邢刚刚搬来时，乳山一村周边还是一片荒野，甚至很难找到一个小卖部。如今随着浦东的开发，这个被人们习惯称为陆家嘴的地方，已经成为中国的金融中心。这里离东方明珠电视塔只有一站路，距十万元一平方米的汤臣一品豪宅步行不过半小时，与号称全球第一高楼的环球金融中心也不过一公里之遥。周围一座座高楼崛起，让居民们知道，他们所在的这块地要值钱了。
于去年6月24日启动的乳山一村动迁，按照实施单位《告居民书》的说法，动迁的目的是修建地铁站和公交枢纽站，属于市政拆迁而非商业拆迁。这意味着居民们应该无异议搬迁，为城市发展和公共利益作出贡献。
然而，随着动迁的进行，越来越多的乳山一村居民开始怀疑这块地的真实用途，他们通过各种渠道了解到，此次拆迁用地其实只是借用了市政建设的“名义”，更多地是用作商业开发。
一些“觉悟”的居民开始以动迁中最为常见的方式抗争。他们成了“钉子户”，拒绝与动迁组签补偿协议。
动迁组采取传统的办法，仍将大部分居民在拆迁第一阶段“攻下”。他们对最早同意搬迁的居民给予各种形式的奖励；由街道、居委会工作人员分头劝说；每搬一户后即将其房屋拆除，以对剩余住户产生心理威慑。
这些办法大都有效。不过，对于一些像老邢这样的特殊户主，则要另当别论。这位曾经历过几次拆迁的“老法师”（上海话，指富有经验人士）总结出一条规律：老实人吃亏。他和不少“钉子户”一样，发现动迁就像讨压岁钱，闹得越凶拿得越多。
截至目前，乳山一村已有1800户人家搬迁而去，还剩下一百五十余户仍在坚守。
老邢做足了一些“钉子户”们普遍会做的“准备工作”之后，就专心等待动迁组上门。
老邢惟一的遗憾是，没能为自己的面馆提前办好执照，否则房子就能以现在价格的3倍得到补偿。
对于老邢这样的“硬骨头”，动迁组似乎也不急于接触。双方如高手过招，均意在后发制人。
老邢离婚，效仿的是一位浦西的亲戚，后者去年经历了一次因世博会而导致的动迁，曾享受到了“引进人口”的好处。
在那次动迁中，一位曾经被劳教过的居民，正是因为假结婚问题引发的纠纷，捅死了动迁公司的经理。
这一切的根由，来自于去年实施的一项新的动迁补偿政策。去年8月，上海市政府发布61号文（《上海市城市房屋拆迁面积标准房屋调换应安置人口认定办法》）。文件的核心是，将“应安置人口”作为动迁安置补偿的参考依据，而不是像以前通行的那样参照户口。
不只是乳山一村
婚姻登记处的经办人总是皱紧眉头：又是乳山一村！
根据乳山一村此次动迁的“补偿安置政策口径”，补偿采取两种方式进行，一种是按面积，根据住户的实有面积和评估单价计算补偿金额。还有一套更简单的方案，制定出15万元/人的应安置人口价格，与“应安置人口”数相乘即是补偿款基本额度。两个方案中哪一个对住房户合算，便采取哪一种。在上海，这一政策被俗称为“数砖头不数人头，数人头不数砖头”。
15万元/人的价格如何制定出来，是否体现出所在地段的价值，均受到乳山一村居民的强烈质疑。
更多的争议是关于“应安置人口”的。除了有户口的居民可视为当然的“应安置人口”外，政策口径中还规定了几种“特殊情形”：应安置人口的未成年子女，应安置人口的配偶，均可在满足一定条件下算做应安置人口，此外，如果怀孕6个月以上，凭相关证明可照顾1人。
于是，有精明的被拆迁户开始围绕“特殊情形”大做文章。而动迁组和“黄牛”，也不可避免掺和进来。
老许在今年国庆期间离婚，和老邢一样，他与妻子仍住在一起。他现在急于找到一个能被动迁组认可的新妻子，最好带一个未成年的孩子，以便引进两个“人口”，为自己争得30万元的补偿款。用这笔钱，可以以低于市场价一半的价格购买安置房。
老许年轻时曾到新疆插队，吃了不少苦，把此次动迁看作是自己这辈子翻身的惟一机会。
7月份搬走的阿强已经尝到新政策的甜头。由于家境不济，阿强打光棍一直打到五十多岁，动迁期间，他找到并娶了一个外来妹，对方带来一个孩子，他们因此得到一套80平方米的住房，此外还有一笔数额不菲的补偿金。阿强用这笔钱装修了房子，还辟出其中一间开了一家麻将馆。他对目前的生活很满意。
乳山一村的不少居民正在经历着类似的婚姻变故，这些变故的程序往往大同小异：离婚、结婚、再离婚、与前妻复婚。每当一户居民去办离婚结婚手续时，浦东新区民政局婚姻登记处的经办人总是皱紧眉头：又是乳山一村！
事实上，出现这种现象的也并不仅仅是乳山一村。在浦东新区很多动迁基地上都在上演着类似的活剧。
在浦东新区一次区长网上办公会上，有网民向区长张学兵发问：如何看待浦东多个村庄因为动迁上演“离婚大战”的问题？张回答说，在婚姻登记机关设立专人,进行教育引导,尽量避免此类现象的发生。而据当地媒体报道，浦东新区专门开展了“婚姻危机干涉行动”，每逢周二，有一支专门队伍在婚姻登记机关对离婚者进行教育引导。
乳山一村的生存环境越来越糟
寸土寸金之地
“黄牛”当道
“我就是不懂，明明是应得的，为什么非得通过作假和昧良心才能拿到？”
为了这次动迁，老邢一家领了3张结婚证；离婚14年的冯先生则与妻子成功复婚；与女朋友同居数年却未领证的老黄则在犹豫：究竟是与女友结婚，还是到农村找一个有孩子的外来妹，待房子到手后再离掉？
作为“钉子户”，他们均打算靠自已的“能力”解决这个重要问题。已经走掉的一些居民们则得通过“黄牛”才行。
当动迁成为一项产业的时候，“黄牛”就成为产业链上必不可少的一环。很难对从事这项职业的人有一个明确的定义，一般而言，他们充当的是被动迁居民与动迁组之间的中介。他们不是动迁组成员，却对动迁政策特别是政策中的漏洞了如指掌；他们的身份显然不合法，但对被拆迁户做出的承诺——通常要高于政策标准——却往往能够兑现。
在乳山一村动迁中，“黄牛”的职能被赋予了新的内涵，不仅可以帮居民跟动迁组谈判，还可以帮他们“引进户口”。不少有结婚离婚想法的居民接到“黄牛”暗示，他们可以提供包括离婚、结婚、再离婚、开怀孕证明等一条龙式的服务，当事人所要做的，不过是到民政部门去几趟而已。
有居民称，在一段时期，甚至不必到民政局领证，直接通过“黄牛”办个假证即可。但随着政策的收紧，假证行不通了。
多位居民称，在“黄牛”的帮助下，崂山西路501弄23号一户人家，凭4个户口引了6个人进来，共拿到186万元的补偿款。乳山一村11号三层一户人家，凭一个户口竟引进了10个人进来，计算下来补偿款可高达200万。
乳山一村61号居民苏永发双腿残疾，妻子姜剑萍多年来一直对他不离不弃，他们有一个大学毕业刚两年的儿子。由于只有三个户口，按此标准无法拿到他们所期望的两套房子。动迁组多次提醒他们，儿子这么大了，要“动动脑筋”。“黄牛”则干脆劝姜剑萍利用这个机会与丈夫离掉，不仅可以拿到一笔钱，还可以甩掉一个包袱。
每一种力量，无论是来自动迁组、“黄牛”还是来自金钱，都在劝说这个平凡女人放弃她以往信奉的生活伦理。但是，姜剑萍坚决回绝了。
“我就是不懂，明明是应得的，为什么非得通过作假和昧良心才能拿到？”姜剑萍对南方周末记者说。
有的动迁居民也当起了“黄牛”。除了靠做“黄牛”本身发财，他们在动迁中也往往能获得较大收益。一个外号叫“小黑皮”的居民，原本吃低保，动迁之后，不仅拿到了一套大房子，还买了一辆新车。
至少在一点上，“黄牛”的工作目标与动迁组完全一致：让居民们尽快搬走。
动迁组也是人
老葛先后请了对方8次客，结果得到一句话：不要着急走，等待最佳时机。
乳山一村餐厅老板老葛是第一次经历动迁，经过最初的焦虑之后，这位精明的餐厅老板很快平静下来。
或许以前广交朋友的习惯起了作用，在一位中间人的引见下，动迁组原来的一个副组长主动找上门来，表示如有困难可以帮忙。老葛先后请了对方8次客，结果得到一句话：不要着急走，等待最佳时机。
老葛在乳山一村有两套房子，一套是商用房，一套为住房。前者的房主是他本人，后者则是妻子。
副组长通过中间人向老葛委婉表示，待拿到补偿之后，最好向对方“表示”一下。于是老葛知道，动迁政策原来像“橡皮筋”一样可长可短，而拆迁中所谓“公开、公正、公平”的说法，仅仅是人们的一种美好愿望而已。
他还发现，动迁组其实也是一些普通人，而不是想象中的妖魔鬼怪。他们多是动迁公司临时组织而来，之前各有各的工作，经过培训后上岗。他一度不明白，动迁组为什么不辞劳苦甚至冒着挨骂被打的风险做这项工作。后来才知道，每“攻”下一户，就可以得到1800元的奖金。
在与动迁组成员的交流中，老葛注意到，对方最常用的一个词是“心理价位”。在动迁组看来，比起各种烦琐的计算公式来，摸清对手们的心理无疑更为重要。
老葛在租房卡的附页上无意中发现了妻姐女儿的名字，这让他激动不已。这不仅仅是一个名字，还意味着“房子”和“票子”。
按照动迁政策，租房卡上写的合住人可以申办户口——有一定难度——经过一番运作之后，一个户口有可能变成三个安置名额。
老葛曾疑惑，为什么有的人家一二两个户口可以变成三个、五个甚至十个安置名额。但在经过认真“学习”相关政策之后，渐渐也就明白。道理很简单，可以通过连环套式的离婚、结婚以及生孩子来实现。
乳山一村90%以上的村民已经迁走
陶妍之死
这意味着陶家好不容易得来的房子，却有3/4属于别人。
在乳山一村离婚、结婚潮涌动之际，在这里经营着餐厅生意的顾老板经常提醒自己要谨慎。这位被认为是乳山一村首富的生意人，本也可以靠离婚、结婚实现利益的最大化。不过，与那些原本一穷二白的低保户们不同，他这样做将面临巨大的风险。正如顾老板所说的，离婚容易，找一个人结婚也不难，但能否轻易再离呢？如果无法顺利离婚，他将可能损失一半的财产。 实际上，乳山一村采用此种做法的人都将面临类似风险。曾有这样的事情发生：一位居民通过“黄牛”与人假结婚，事成之后迅速离婚。付给对方几万元作为补偿。但在办理房产证的时候却出了麻烦，因为按相关规定，办理拆迁安置房的房产证，需要签约各方均在场。而该居民那位曾经的妻子却在拿钱后一走了之，从此杳无音讯。
居民们说，有的夫妻在假离婚之后，由于各自结婚，导致假戏真做，几十年的夫妻从此分道扬镳。还有被引进来的“妻子”，发现自己的存在价值原来不止几万元之后，临时又提高了价码，否则便拒绝离婚。
凡此种种麻烦，通常被居民们称作假离婚或假结婚的“后遗症”。不过，为了更大的利益，大多居民认为可以忍受，要留心的只是尽量选择可靠的引进对象。
直到得知那起震动乳山一村的悲剧，人们才重新考虑自己的选择。
1月31日，原乳山一村居民陶妍，入住新的安置房尚不足3个月，自杀身亡了。
27岁的陶妍属于乳山一村第一批走掉的拆迁户之一。在经办人员的提示和“帮助”下，她与男友陈某仓促结婚，尽管当时两人感情已经出现隔阂。他们各自的家人亦支持他们的决定。
通过结婚以及陶妍腹中胎儿的医院证明，陶家多增加了两个人口，成功拿到了两套房子。陶母称，为此他们付给经办人6万元佣金。
巧合的是，男方家中此时也恰逢面临拆迁，这样，通过结婚，陶妍亦算作男方家的一个安置名额。两人此时结婚，原本可以一举两得。
然而，悲剧很快上演。
第一起发生在陈家。据说同样因为拆迁，陈某的父母也选择了离婚，由于之后出现的某种变故，陈父于10月11日自杀身亡。陈某受此刺激，突然提出与陶妍离婚，陶再三挽回无果，深感无颜见人，于是留给父母3封遗书，服药身亡。此时，陶陈二人甚至未来得及操办婚礼。
考虑到此事可能引发的麻烦，失去女儿的父母一直不愿声张，每当有邻居问及，他们通常都说女儿出国去了。直到现在，事情发生将近一年，新安置的小区中知晓此事的人仍然不多。
麻烦并没有到此为止。因陶妍之死，陶家与男方彻底决裂。按照补偿协议，陶家以陶妍名义分得的一套房子有男方的一半。陶妍死后，他又可以丈夫名义再分得一半。这意味着陶家好不容易得来的房子，却有3/4属于别人。陈某并不想放弃这套房子，陶妍父母对南方周末记者称，对方如真来索要，他们将以死相拼。如今，这对夫妇已经丧失了生活的信心，面对独生女儿的遗像以泪洗面。
一些原本准备引进人口的居民开始重新考虑自己的选择。“钉子户”之一的王黎明有了女友，他从动迁组口中得到暗示，要得到自己理想的房子，最好的办法就是结婚。他拒绝这样做。
可是，悲剧并没有警醒太多的人。据沪上媒体报道，今年1—5月，浦东新区有2100多对夫妻办了离婚手续，比去年同期上升10%。之后几个月更是屡创离婚率新高。 “内行人明白，‘10%’是个较高的数字。”浦东新区婚登处的一位负责人说。
“会是一场持久战”
这个在法律意义上已经破裂的家庭能否复原殊难预料。
今年10月，浦东新区副区长康慧军被双规。这位涉嫌受贿24套住房而被媒体冠名“炒房区长”的官员，曾任职上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司，后者正是乳山一村所在地块的拆迁人之一。
康慧军出事的当月，乳山一村没有一户居民与动迁组签订协议。
一年多来，居民们也目睹了动迁组由强到弱的变化。
居民们注意到，近来，街道、居委会等原本协助做动迁组的人员已不再出面。“钉子户”们的普遍的看法是，如果不是因为这类事件，或许他们早就被赶走，而此处也已经夷为平地了。如今，“裁决书”仍不断到来，要求他们尽快搬离，但“钉子户”们相信，在物权法生效之后动迁组已不大可能再像过去那样进行强迁。
对于折迁人和动迁组而言，最让人沮丧的莫过于一份内部资料落到了“钉子户”们的手中。这份由陆家嘴集团于去年3月份打给浦东新区政府的报告称，早在2001年9月，其旗下的股份公司就以毛地批租的方式购下了乳山一村所在的SN1地块。按9号线车站动迁范围，SN1地块尚剩余1/3的土地不能同时完成动迁工作，将不利于地块的整体开发，为此恳请政府同意尽早以公交枢纽站的名义申办动迁许可证。
有了这个“内幕消息”，钉子户们更是坚定了继续呆下去的决心。
最近，居民们惊讶地看到，一户已经搬走空出的门面房，竟然被动迁组重新起用开起了店。拆楼后留下的一处空地，则被改造成了一个收费停车场。经居民多次电话投诉，停车场被取缔了，然后又搬至另一处地方。
老葛判断，这些明摆着要被居民抓把柄的做法，或许是动迁组的无奈之举，他们总得有些收入来弥补各种开支。
老邢则据此判断，接下来将会是一场持久战，他打算坚守到最后。对于自己努力引进的“人口”能否得到动迁组认可，老邢充满信心。因为，他认为与妻子离婚、结婚的所有手续都是合法的，且在动迁启动之前完成，不像有的居民到了动迁开始时才临时抱佛脚，甚至制作假的结婚证。
在多数“钉子户”们看来，如果不是顾及已经搬走的居民，15万元/人的安置“口径”也可能提高。他们相信，即便是现在才搬迁，仍照样可享受到提前搬迁的政策奖励，甚至可以附带“大病”、“残疾”等特殊补贴，而前期走的人，即便是真的生病或残疾，有的也无法享受得到。
离婚后，尽管老邢夫妇仍住在一起，但邻居们明显感觉到，这个在法律意义上已经破裂的家庭能否复原殊难预料。他们发现，醉酒之后，老邢甚至会当面比较原配妻子与自己新找的对象。
Friday, November 23, 2007
深圳房地产市场成交量萎缩 价格加速下滑
深圳房地产市场成交量萎缩 价格加速下滑http://www.sina.com.cn 2007年11月24日 00:01 21世纪经济报道
本报记者 徐广蓉 深圳报道
深圳房价加速下滑
房地产市场最早出现“冬天”不是北方，而是南方深圳。虽然依然阳光明媚，但是对于大批拥有多套住房的投资者，以及那些被称为“比米铺还多”的中介来说，严冬已经过早地到来。
如今的深圳，无论是一手房还是二手房，成交量大幅萎缩，价格加速下滑，且暂未表现反转的征兆。
量价均大幅下挫
涨得凶，跌得也深。上半年，深圳房价涨势疯狂，下半年，则是无可遏制地逐波下行。
深圳市国土与房产管理局11月21日公布的《2007年1～10月深圳市房地产市场分析报告》数据显示，虽然新建商品房与去年同期相比房价仍在上涨，但与9月环比却下降了10.35%。1至10月，深圳新建商品房销售面积为515.47万平方米，同比减少16.57%。其中，9月份，商品房销售面积为31万平方米，而10月环比更是直降近50%，仅为15.36万平方米，创下全年最低。
进入11月，深圳楼市依旧供应清淡。10月28日到11月4日这一周，只有一个新盘推出；11月5日到11月11日这一周，则有4个新盘推出；11月12日至11月18日一周，仅有2个项目入市，总套数也很少。
在观望情绪下，不少新开楼盘选择低价入市。11月10日，位于龙岗中心城的招商依山郡2期第2批房源，以均价8500元/平米开盘，定价低于周边区域前期新盘2000元/平方米。而万科、中海、招商最近一个月开盘的楼盘，价格均低于1万元/平方米。而位于龙岗中心城的某楼盘甚至打出了“买四居送10万”的促销广告。
虽然10月份深圳二手房交易面积与去年同期相比增长了47%，但8月、9月、10月环比逐月递减，分别比上月下降26.39%、43.04%、36.78%。二手房价格环比9月，降幅达47.09%。导致二手楼价格出现急剧下滑的原因在于，部分投资者终于无法支撑沉重的财务成本的支出，正加速出货套现。
深圳市房地产研究中心副主任王锋认为，近期深圳房价持续上涨，使得收入较低家庭的购房支出能力逐渐下降，抑制了部分自住需求；而国家宏观调控政策的不断落实和深化，也在一定程度抑制了投资和投机需求。这是深圳房地产市场观望气氛不断加剧，各月新房成交量总体呈现下降趋势的主要原因。
繁华过后，泥沙俱下
成交量的急剧下降，中介的日子也越来越艰苦。
深圳拥有超过1300家三级房地产中介门店，一些扩张过度、资金管理混乱的企业，便出现了资金断裂。规模曾经位居深圳房地产中介前十名的深圳中天置业评估有限公司，董事长蒋飞11月13日席卷数千万元潜逃一幕，即是深圳楼市的黑色写真。
而另一端，深圳楼市的投机投资者资金链嘎嘎欲裂。
“今年1-6月最火爆的时候，深圳绝大部分的购房者都是投资客，”泛城房地产顾问有限公司副总经理袁国伟认为，自住的需求早已被暴涨的价格抛离了市场。
“价格已经进入了下降通道，”满堂红福田区域总监卞超说，“买方市场令卖方很尴尬。”
他介绍，作为中心区域的福田，房价降幅也已达到8%-10%，而在炒房者集中的关外宝安区域，下跌的幅度则达到了20%，“但是，仍然应者寥寥”，他说。
降价曲线仍在继续下挫。
曾经被投资者给予厚望的“刚性需求”，似乎突然消失得无影无踪，“刚性需求就是指那些自主的用家，但现在有自住需求的购买第一套房的客户，资金实力实际上是不充沛的，受银行的紧缩政策影响，按揭贷款非常困难，他们已经买不起楼，所以这种客户非常少。”卞超解释，“现在的市场需求，主要是换房的人，他们资金实力还比较强。”但是，这种需求显然不足以支撑现在那些想要出货的卖家，“价格将进一步下调，”卞超表示不乐观。
在卖不掉的情况下，投资者们想办法减少损失，对房屋进行简单装修后短租。但是，深圳的房价高昂，前期贷款成数也高，而租金增长有限，月供远远高于租金。根据测算，一套在关外100平方米的房子，除了租金外，业主要补贴2500元/月的持有成本。
于是，持有六七十套的大型投资客便处于极为尴尬的处境，恰如股市大跌，割肉是不愿意的，坚持，却不知何时是底。
银行像枯井
房地产市场的流动性似乎“凝固”了。
“银行政策是最重要的影响因素，”袁国伟认为。为遏制房价凶猛上涨的势头，自今年7月起，深圳市全面加强对楼市的宏观调控，各大商业银行不断紧缩房地产信贷，多家银行甚至停止发放二手房按揭，成为产深圳房地产市场逐波下行的主要推动力。不过，袁国伟表示，明年银行会新增头寸，释放一些流动性，缓和楼市的枯竭状态。
但是，银行的消息并不那么乐观。
据深圳市某商业银行有关人士透露，目前该商业银行几乎停止了向个人以及企业发放贷款，而且明年整体的资金供给量同比增幅下降已是不争的事实。
房地产企业新发贷款已经停止，循环贷款的额度也即将枯竭，万科、金地等优质客户的贷款也遇到不同程度的的压缩，不过中国银行(6.70,0.09,1.36%,进入该吧)上个月仍然为万科发出一笔贷款。
更有银行界人士表示，明年央行对各地商业银行的贷款额度的控制有可能更加严格，以往每年确定一次全年的贷款头寸，可能会改为每月确定、逐月压缩的政策。
在银行贷款紧缩，外资难以进入，地下钱庄被阻击的压力下，深圳房地产正在进入“枯水期”。
并不是所有人都哭泣。
在日趋紧张的形势下，一些大型的品牌中介企业已经准备好了在这次危机中“抄底”。
一位不愿透露姓名的中介高管表示，“我们已经存储了足够的资金，在等待最好的时机，收购市场上经营不下去的店铺。”
他认为，楼市调整今年不会结束，最好的议价时间还未到。“可能在年底吧。”
而一些并购已经悄悄进行了，据悉已经有一家中介将住宅部卖给了一个规模更大的公司。
洗牌正在进行。
本报记者 徐广蓉 深圳报道
深圳房价加速下滑
房地产市场最早出现“冬天”不是北方，而是南方深圳。虽然依然阳光明媚，但是对于大批拥有多套住房的投资者，以及那些被称为“比米铺还多”的中介来说，严冬已经过早地到来。
如今的深圳，无论是一手房还是二手房，成交量大幅萎缩，价格加速下滑，且暂未表现反转的征兆。
量价均大幅下挫
涨得凶，跌得也深。上半年，深圳房价涨势疯狂，下半年，则是无可遏制地逐波下行。
深圳市国土与房产管理局11月21日公布的《2007年1～10月深圳市房地产市场分析报告》数据显示，虽然新建商品房与去年同期相比房价仍在上涨，但与9月环比却下降了10.35%。1至10月，深圳新建商品房销售面积为515.47万平方米，同比减少16.57%。其中，9月份，商品房销售面积为31万平方米，而10月环比更是直降近50%，仅为15.36万平方米，创下全年最低。
进入11月，深圳楼市依旧供应清淡。10月28日到11月4日这一周，只有一个新盘推出；11月5日到11月11日这一周，则有4个新盘推出；11月12日至11月18日一周，仅有2个项目入市，总套数也很少。
在观望情绪下，不少新开楼盘选择低价入市。11月10日，位于龙岗中心城的招商依山郡2期第2批房源，以均价8500元/平米开盘，定价低于周边区域前期新盘2000元/平方米。而万科、中海、招商最近一个月开盘的楼盘，价格均低于1万元/平方米。而位于龙岗中心城的某楼盘甚至打出了“买四居送10万”的促销广告。
虽然10月份深圳二手房交易面积与去年同期相比增长了47%，但8月、9月、10月环比逐月递减，分别比上月下降26.39%、43.04%、36.78%。二手房价格环比9月，降幅达47.09%。导致二手楼价格出现急剧下滑的原因在于，部分投资者终于无法支撑沉重的财务成本的支出，正加速出货套现。
深圳市房地产研究中心副主任王锋认为，近期深圳房价持续上涨，使得收入较低家庭的购房支出能力逐渐下降，抑制了部分自住需求；而国家宏观调控政策的不断落实和深化，也在一定程度抑制了投资和投机需求。这是深圳房地产市场观望气氛不断加剧，各月新房成交量总体呈现下降趋势的主要原因。
繁华过后，泥沙俱下
成交量的急剧下降，中介的日子也越来越艰苦。
深圳拥有超过1300家三级房地产中介门店，一些扩张过度、资金管理混乱的企业，便出现了资金断裂。规模曾经位居深圳房地产中介前十名的深圳中天置业评估有限公司，董事长蒋飞11月13日席卷数千万元潜逃一幕，即是深圳楼市的黑色写真。
而另一端，深圳楼市的投机投资者资金链嘎嘎欲裂。
“今年1-6月最火爆的时候，深圳绝大部分的购房者都是投资客，”泛城房地产顾问有限公司副总经理袁国伟认为，自住的需求早已被暴涨的价格抛离了市场。
“价格已经进入了下降通道，”满堂红福田区域总监卞超说，“买方市场令卖方很尴尬。”
他介绍，作为中心区域的福田，房价降幅也已达到8%-10%，而在炒房者集中的关外宝安区域，下跌的幅度则达到了20%，“但是，仍然应者寥寥”，他说。
降价曲线仍在继续下挫。
曾经被投资者给予厚望的“刚性需求”，似乎突然消失得无影无踪，“刚性需求就是指那些自主的用家，但现在有自住需求的购买第一套房的客户，资金实力实际上是不充沛的，受银行的紧缩政策影响，按揭贷款非常困难，他们已经买不起楼，所以这种客户非常少。”卞超解释，“现在的市场需求，主要是换房的人，他们资金实力还比较强。”但是，这种需求显然不足以支撑现在那些想要出货的卖家，“价格将进一步下调，”卞超表示不乐观。
在卖不掉的情况下，投资者们想办法减少损失，对房屋进行简单装修后短租。但是，深圳的房价高昂，前期贷款成数也高，而租金增长有限，月供远远高于租金。根据测算，一套在关外100平方米的房子，除了租金外，业主要补贴2500元/月的持有成本。
于是，持有六七十套的大型投资客便处于极为尴尬的处境，恰如股市大跌，割肉是不愿意的，坚持，却不知何时是底。
银行像枯井
房地产市场的流动性似乎“凝固”了。
“银行政策是最重要的影响因素，”袁国伟认为。为遏制房价凶猛上涨的势头，自今年7月起，深圳市全面加强对楼市的宏观调控，各大商业银行不断紧缩房地产信贷，多家银行甚至停止发放二手房按揭，成为产深圳房地产市场逐波下行的主要推动力。不过，袁国伟表示，明年银行会新增头寸，释放一些流动性，缓和楼市的枯竭状态。
但是，银行的消息并不那么乐观。
据深圳市某商业银行有关人士透露，目前该商业银行几乎停止了向个人以及企业发放贷款，而且明年整体的资金供给量同比增幅下降已是不争的事实。
房地产企业新发贷款已经停止，循环贷款的额度也即将枯竭，万科、金地等优质客户的贷款也遇到不同程度的的压缩，不过中国银行(6.70,0.09,1.36%,进入该吧)上个月仍然为万科发出一笔贷款。
更有银行界人士表示，明年央行对各地商业银行的贷款额度的控制有可能更加严格，以往每年确定一次全年的贷款头寸，可能会改为每月确定、逐月压缩的政策。
在银行贷款紧缩，外资难以进入，地下钱庄被阻击的压力下，深圳房地产正在进入“枯水期”。
并不是所有人都哭泣。
在日趋紧张的形势下，一些大型的品牌中介企业已经准备好了在这次危机中“抄底”。
一位不愿透露姓名的中介高管表示，“我们已经存储了足够的资金，在等待最好的时机，收购市场上经营不下去的店铺。”
他认为，楼市调整今年不会结束，最好的议价时间还未到。“可能在年底吧。”
而一些并购已经悄悄进行了，据悉已经有一家中介将住宅部卖给了一个规模更大的公司。
洗牌正在进行。
Tuesday, November 20, 2007
专家谈重庆土地改革:农村集体建设用地改革滞后
专家谈重庆土地改革:农村集体建设用地改革滞后http://www.sina.com.cn 2007年07月08日04:38 新京报
刘守英 国务院发展研究中心研究员，世界银行与国研中心“中国土地政策改革”课题组中方专家组长
王小映 中国社科院农村发展研究所副研究员，前述课题组成员
- 访谈动机
近日，刚刚被确定为“城乡统筹综合配套改革试验区”的重庆市，出台政策允许农民以土地入股办合作社和公司。与此同时，北京等大城市出现了清理整顿“小产权房”事件。两种现象都引起了舆论的广泛关注。无疑，探索进一步推进农村土地制度改革，已是各方共识。这其中的核心问题，便是怎样让农民在城市化进程中分享土地增值收益，实现城乡协调发展。本报就此展开访谈。
农村集体建设用地改革严重滞后
背景：本月初，重庆市工商局发布通知，允许农民以土地直接入股创立合作社或办公司。该市还鼓励农民自愿出让承包地和宅基地换取城市社保。与此几乎同时，在北京发生了广受关注的郊区小产权房事件，已成气候的小产权房禁而不止。
新京报：一个是地方政府主动实施“土地新政”，一个是郊区农民和城市开发商的自发交易导致小产权房乱象，两者之间是否有内在的关联或相似动力？
刘守英：两种看似性质很不同的现象，反映了同一个土地制度改革的基本问题：土地市场化走什么路径。是继续沿用征地制度，国家取得农地转为建设用地推向市场，还是让农民以土地要素参与城市化，分享增值收益。两地的事实说明，后一种路径的现实要求已很迫切。
王小映：土地制度改革的长期状况是城市改城市，农村改农村。前者以企业用地为中心，已有较完备市场体系；后者则主要是确立农民对农用地更稳定的承包经营权，集体建设用地改革滞后。这样出现了城乡割裂，在利益诱导下农村集体建设用地以各种形式隐形流转。
新京报：小产权房一个关键情节在于，城市开发商直接与农村集体或农民进行交易，农地避开了国家征用环节转为城市建设用地。重庆的新政，虽然提出土地用途不变，其实质是否也是农地进入城市土地市场供开发？
王小映：随着人口迁徙和劳动力转移，农村建设用地有流转的供给和需求。同时城市建设用地控制趋严，成本高。一些企业和居民把目光投向集体建设用地，两者合拍之下出现了诸多乱象。过去一些地方的土地股份合作制，通过合法规避国家征地，在农地转用审批后或者干脆不经过审批，将一部分农地转为集体建设用地后直接供应市场。这种制度安排保证农民分享了土地增值收益，但是，也对耕地保护和土地用途管制带来了一些冲击。
新京报：成渝的土地新政有没有越出现行的法律框架？
刘守英：在广东等沿海地带，农地通过出租或转让进入市场的先例已经存在。农民以集体土地参与工业化和获取收益，是当地农村集体经济繁荣的秘密。相比之下，重庆的改革处在一个土地管理制度更严格、用地矛盾更突出的背景下。所谓土地入股新政，还没有越出现行的法律框架，《土地承包法》第42条有允许农民入股的规定。土地换社保也没有触及建设用地的核心问题。需要有更实质的制度创新。
王小映：我国《农村土地承包法》规定农民可以土地入股；为扶持乡镇企业，《土地管理法》规定农村集体土地可以联营、入股举办企业。现实中，一些地方利用这些规定将土地承包经营权入股，集中集体土地，统一划定农业区、工业园区和商品房开发区，在取得农地转用审批后或在直接违法转用后，将部分土地以出租、转让等方式供应给市场。
土地入股只是一个过渡性制度安排
背景：《土地承包法》确认了农民土地流转的权利，又为其加上了限制。如何在维护农民对土地的自主权益的同时，又防范农民失地？在转让、出租、抵押或入股的多种流转形式之间，从上世纪90年代以来，始终存在着不同的声音和实践。
新京报：允许农地直接进入市场，一个前提是农民对于承包地除生产经营权之外，还拥有更完备、稳定的权利。而现在这种权利还受到各种限制。
刘守英：用地制度改革的背后，深层的问题是农民对土地的财产权如何实现价值，这包括资产处置、转让和收益分配。《土地承包法》确认了农民土地承包权流转的权利，但更多是在集体单元内部。重庆采用“土地入股”提法即是受制于这一现状。如果农民拥有更完备的流转权利，他们就会有更多方式的选择，比如出租。
王小映：在农民对土地的物权中，现行土地承包法中有一个关键不足，就是承包期30年的限制。为什么不是更长，或者永远呢？这个期限还赶不上开发商取得国有土地的使用权年限。30年的承包期限，给土地流转带来很大不确定因素。重庆土地入股也规定是在剩余的承包期内，那承包期过了又如何？
新京报：在充分实现农民物权的前提下，农地进入市场采取什么样的方式是更合理的，既能让农民分享增值又能避免失地风险？后一个问题受到普遍关心。
王小映：比较土地流转的几种方式如出租、入股、转让或抵押，入股跟出让比，避免了一次性收益或失地的问题，可能获得长期的稳定收益；跟土地出租比，企业的用地契约更为稳定。但是另一方面，土地入股对企业来说，用地的稳定性比不上出让，对农民来说收益的稳定性却比不上出租，一旦企业效益不好或者破产，农民能否分红和能否拿回土地都是问题，因为土地的物权已经变为对企业的债权。
刘守英：农民入股经营企业，虽然可能有稳定收益，但也有多种风险，除企业本身的风险外，农民不清楚企业财务状况，难以维护股东权益。单纯就入股和出租的比较说，农民可能会更倾向于出租土地。
新京报：从入股到出租，是否仍会有走到对外来者出让使用权的趋势？农地入股本身，只是一个过渡性尝试？
王小映：从广东等地的经验看，出租给企业的土地已经走到了转让的地步，通过补缴土地出让金进入市场。重庆的土地承包权入股和股份合作制，是在现有法律框架下，在大城市近郊区尝试的一种过渡性制度安排，不具有普遍性的借鉴意义，可能还要面临第二次改革。
农村集体建设用地的存量相当大
背景：限制农地转用一个最主要的考虑是耕地保护。为此，重庆土地新政有不改变土地用途和土地集约经营的承诺。但是经验证明，集约农业的收益并非一如预期。
新京报：重庆此次的土地新政中，设定的方向之一是发展集约农业。在我国目前农业规模小，生产力面临瓶颈的背景下，通过土地流转使农地集中，扩大生产规模，是否是提高农业效益的有效方式？
王小映：小规模的适度经营，相比于大规模农业并非就没有效益。农业生产受制于收益边际效应，比如不可能对一片土地施用无限量的化肥和使用无限量的拖拉机。集约农业的效益主要来自劳动力节约，只有在劳动力发生大量转移的情况下才能实现。在一般农区，没有农地转用发展二三产业的支持，单纯依靠集约农业，土地股份合作制很难自行维持。
新京报：那么用地制度的改革是否会冲击耕地保护？
刘守英：内地一些面临本轮工业化的地区多是粮食主产区，怎样以土地支持工业化又保证粮食安全，我们的主张是对一些重要块状工业带地区，建设用地指标适度放宽，给地方政府一定的依法行政的空间。实际上，农村集体建设用地的存量是相当大的，土地整理的空间也很大，给建设用地制度改革提供了很大空间。
王小映：这些存量用地既有乡镇企业以前获批的土地，有计划经济时代留下来的公用设施用地，也有合村撤乡并镇过程中出现的闲置土地，还有村庄总人口减少留下的宅基地。用好这些土地，一要通过改革集体建设用地制度，使其流转起来；二要靠整理，从已有的经验看，通过土地整理可以拿出相当比例的建设用地推向市场。改革可以首先着眼于解决这些存量的问题，然后应对增量的要求。
政府应退出赢利性用地的征用
背景：有论者认为，要打破目前的用地困局，必须最终建立城乡统一的建设用地管理制度，实现同地同权同价。而无疑，在这一过程中，政府扮演什么角色，至关重要。
新京报：建立城乡统一的土地管理制度的呼声，一直很高，你认为眼下应从什么方面入手？
刘守英：眼下应该着手解决两件事情：一是允许农村建设用地直接进入工业用地市场。眼下工业用地是由政府征用之后协议出让给企业，政府并无利益反而付出征地成本。企业低价获取土地后，可能浪费土地甚至囤积土地。因此对于工业用地可不再采取征用，而让集体土地直接进入市场，使农民通过土地租金等方式获取收益。这个占到土地市场的30%以上。
另外一个问题则是农民宅基地商品化，对于小产权房与其一棍子打死，不如研究政策使其与城市房地产市场接轨，可以设想存在两个价格有落差但产权也有区别的市场，比如小产权房可自住不可出卖，让市民自由选择。
新京报：一个城乡统一的建设用地市场，它的构成形态如何？能实现城乡自由交易吗？
王小映：应该由政府提供一个有形的交易市场，实现税制统一、交易费用统一，建立完备的产权登记制度和提供其他保证交易安全的服务。这个市场可以实现城市居民与农民的建设用地和房地产交易，但要符合国家的土地规划和用途管制。
刘守英：一套完备的土地财产税制度以及各种配套改革，是最终实现城乡统一的土地市场的前提，现在只能逐步扩大农地市场化的范围。最终来讲，要实现集体建设用地与国有土地同场交易，同地同权同价，农民通过土地增值参与城市化获取收益，政府通过土地财产税制获取增值用于公共利益。
新京报：在这个市场中，政府的角色会发生什么变化？它通过什么行为来维护用地秩序？
刘守英：政府征用的范围必须大为缩小，保留公益性建设用地通过征用来取得，赢利性用地则退出征用。同时,政府必须通过规划管制和用途管制规范土地市场。
刘守英 国务院发展研究中心研究员，世界银行与国研中心“中国土地政策改革”课题组中方专家组长
王小映 中国社科院农村发展研究所副研究员，前述课题组成员
- 访谈动机
近日，刚刚被确定为“城乡统筹综合配套改革试验区”的重庆市，出台政策允许农民以土地入股办合作社和公司。与此同时，北京等大城市出现了清理整顿“小产权房”事件。两种现象都引起了舆论的广泛关注。无疑，探索进一步推进农村土地制度改革，已是各方共识。这其中的核心问题，便是怎样让农民在城市化进程中分享土地增值收益，实现城乡协调发展。本报就此展开访谈。
农村集体建设用地改革严重滞后
背景：本月初，重庆市工商局发布通知，允许农民以土地直接入股创立合作社或办公司。该市还鼓励农民自愿出让承包地和宅基地换取城市社保。与此几乎同时，在北京发生了广受关注的郊区小产权房事件，已成气候的小产权房禁而不止。
新京报：一个是地方政府主动实施“土地新政”，一个是郊区农民和城市开发商的自发交易导致小产权房乱象，两者之间是否有内在的关联或相似动力？
刘守英：两种看似性质很不同的现象，反映了同一个土地制度改革的基本问题：土地市场化走什么路径。是继续沿用征地制度，国家取得农地转为建设用地推向市场，还是让农民以土地要素参与城市化，分享增值收益。两地的事实说明，后一种路径的现实要求已很迫切。
王小映：土地制度改革的长期状况是城市改城市，农村改农村。前者以企业用地为中心，已有较完备市场体系；后者则主要是确立农民对农用地更稳定的承包经营权，集体建设用地改革滞后。这样出现了城乡割裂，在利益诱导下农村集体建设用地以各种形式隐形流转。
新京报：小产权房一个关键情节在于，城市开发商直接与农村集体或农民进行交易，农地避开了国家征用环节转为城市建设用地。重庆的新政，虽然提出土地用途不变，其实质是否也是农地进入城市土地市场供开发？
王小映：随着人口迁徙和劳动力转移，农村建设用地有流转的供给和需求。同时城市建设用地控制趋严，成本高。一些企业和居民把目光投向集体建设用地，两者合拍之下出现了诸多乱象。过去一些地方的土地股份合作制，通过合法规避国家征地，在农地转用审批后或者干脆不经过审批，将一部分农地转为集体建设用地后直接供应市场。这种制度安排保证农民分享了土地增值收益，但是，也对耕地保护和土地用途管制带来了一些冲击。
新京报：成渝的土地新政有没有越出现行的法律框架？
刘守英：在广东等沿海地带，农地通过出租或转让进入市场的先例已经存在。农民以集体土地参与工业化和获取收益，是当地农村集体经济繁荣的秘密。相比之下，重庆的改革处在一个土地管理制度更严格、用地矛盾更突出的背景下。所谓土地入股新政，还没有越出现行的法律框架，《土地承包法》第42条有允许农民入股的规定。土地换社保也没有触及建设用地的核心问题。需要有更实质的制度创新。
王小映：我国《农村土地承包法》规定农民可以土地入股；为扶持乡镇企业，《土地管理法》规定农村集体土地可以联营、入股举办企业。现实中，一些地方利用这些规定将土地承包经营权入股，集中集体土地，统一划定农业区、工业园区和商品房开发区，在取得农地转用审批后或在直接违法转用后，将部分土地以出租、转让等方式供应给市场。
土地入股只是一个过渡性制度安排
背景：《土地承包法》确认了农民土地流转的权利，又为其加上了限制。如何在维护农民对土地的自主权益的同时，又防范农民失地？在转让、出租、抵押或入股的多种流转形式之间，从上世纪90年代以来，始终存在着不同的声音和实践。
新京报：允许农地直接进入市场，一个前提是农民对于承包地除生产经营权之外，还拥有更完备、稳定的权利。而现在这种权利还受到各种限制。
刘守英：用地制度改革的背后，深层的问题是农民对土地的财产权如何实现价值，这包括资产处置、转让和收益分配。《土地承包法》确认了农民土地承包权流转的权利，但更多是在集体单元内部。重庆采用“土地入股”提法即是受制于这一现状。如果农民拥有更完备的流转权利，他们就会有更多方式的选择，比如出租。
王小映：在农民对土地的物权中，现行土地承包法中有一个关键不足，就是承包期30年的限制。为什么不是更长，或者永远呢？这个期限还赶不上开发商取得国有土地的使用权年限。30年的承包期限，给土地流转带来很大不确定因素。重庆土地入股也规定是在剩余的承包期内，那承包期过了又如何？
新京报：在充分实现农民物权的前提下，农地进入市场采取什么样的方式是更合理的，既能让农民分享增值又能避免失地风险？后一个问题受到普遍关心。
王小映：比较土地流转的几种方式如出租、入股、转让或抵押，入股跟出让比，避免了一次性收益或失地的问题，可能获得长期的稳定收益；跟土地出租比，企业的用地契约更为稳定。但是另一方面，土地入股对企业来说，用地的稳定性比不上出让，对农民来说收益的稳定性却比不上出租，一旦企业效益不好或者破产，农民能否分红和能否拿回土地都是问题，因为土地的物权已经变为对企业的债权。
刘守英：农民入股经营企业，虽然可能有稳定收益，但也有多种风险，除企业本身的风险外，农民不清楚企业财务状况，难以维护股东权益。单纯就入股和出租的比较说，农民可能会更倾向于出租土地。
新京报：从入股到出租，是否仍会有走到对外来者出让使用权的趋势？农地入股本身，只是一个过渡性尝试？
王小映：从广东等地的经验看，出租给企业的土地已经走到了转让的地步，通过补缴土地出让金进入市场。重庆的土地承包权入股和股份合作制，是在现有法律框架下，在大城市近郊区尝试的一种过渡性制度安排，不具有普遍性的借鉴意义，可能还要面临第二次改革。
农村集体建设用地的存量相当大
背景：限制农地转用一个最主要的考虑是耕地保护。为此，重庆土地新政有不改变土地用途和土地集约经营的承诺。但是经验证明，集约农业的收益并非一如预期。
新京报：重庆此次的土地新政中，设定的方向之一是发展集约农业。在我国目前农业规模小，生产力面临瓶颈的背景下，通过土地流转使农地集中，扩大生产规模，是否是提高农业效益的有效方式？
王小映：小规模的适度经营，相比于大规模农业并非就没有效益。农业生产受制于收益边际效应，比如不可能对一片土地施用无限量的化肥和使用无限量的拖拉机。集约农业的效益主要来自劳动力节约，只有在劳动力发生大量转移的情况下才能实现。在一般农区，没有农地转用发展二三产业的支持，单纯依靠集约农业，土地股份合作制很难自行维持。
新京报：那么用地制度的改革是否会冲击耕地保护？
刘守英：内地一些面临本轮工业化的地区多是粮食主产区，怎样以土地支持工业化又保证粮食安全，我们的主张是对一些重要块状工业带地区，建设用地指标适度放宽，给地方政府一定的依法行政的空间。实际上，农村集体建设用地的存量是相当大的，土地整理的空间也很大，给建设用地制度改革提供了很大空间。
王小映：这些存量用地既有乡镇企业以前获批的土地，有计划经济时代留下来的公用设施用地，也有合村撤乡并镇过程中出现的闲置土地，还有村庄总人口减少留下的宅基地。用好这些土地，一要通过改革集体建设用地制度，使其流转起来；二要靠整理，从已有的经验看，通过土地整理可以拿出相当比例的建设用地推向市场。改革可以首先着眼于解决这些存量的问题，然后应对增量的要求。
政府应退出赢利性用地的征用
背景：有论者认为，要打破目前的用地困局，必须最终建立城乡统一的建设用地管理制度，实现同地同权同价。而无疑，在这一过程中，政府扮演什么角色，至关重要。
新京报：建立城乡统一的土地管理制度的呼声，一直很高，你认为眼下应从什么方面入手？
刘守英：眼下应该着手解决两件事情：一是允许农村建设用地直接进入工业用地市场。眼下工业用地是由政府征用之后协议出让给企业，政府并无利益反而付出征地成本。企业低价获取土地后，可能浪费土地甚至囤积土地。因此对于工业用地可不再采取征用，而让集体土地直接进入市场，使农民通过土地租金等方式获取收益。这个占到土地市场的30%以上。
另外一个问题则是农民宅基地商品化，对于小产权房与其一棍子打死，不如研究政策使其与城市房地产市场接轨，可以设想存在两个价格有落差但产权也有区别的市场，比如小产权房可自住不可出卖，让市民自由选择。
新京报：一个城乡统一的建设用地市场，它的构成形态如何？能实现城乡自由交易吗？
王小映：应该由政府提供一个有形的交易市场，实现税制统一、交易费用统一，建立完备的产权登记制度和提供其他保证交易安全的服务。这个市场可以实现城市居民与农民的建设用地和房地产交易，但要符合国家的土地规划和用途管制。
刘守英：一套完备的土地财产税制度以及各种配套改革，是最终实现城乡统一的土地市场的前提，现在只能逐步扩大农地市场化的范围。最终来讲，要实现集体建设用地与国有土地同场交易，同地同权同价，农民通过土地增值参与城市化获取收益，政府通过土地财产税制获取增值用于公共利益。
新京报：在这个市场中，政府的角色会发生什么变化？它通过什么行为来维护用地秩序？
刘守英：政府征用的范围必须大为缩小，保留公益性建设用地通过征用来取得，赢利性用地则退出征用。同时,政府必须通过规划管制和用途管制规范土地市场。
闲置与稀缺并存
闲置与稀缺并存http://www.sina.com.cn 2007年11月20日12:21 湖南在线
如何既不占太多耕地，又能保障工业化进程中的用地需求？这是一道摆在温州执政者面前的现实难题。“如果不调整产业结构，不转变经济增长方式，不‘腾笼换鸟’的话，温州经济就没有出路。”王建满看得很清楚，他开出一个名为“腾笼换鸟”的药方。
王建满上任半年后，温州市统计局专门成立课题组，调查了2423家规模以上工业企业(即年产值在500万元以上的企业)的用地情况。调查结果显示，工业园区作为产业积聚的主要基地，不仅土地利用率和产出低下，而且土地浪费严重。温州全市到2004年底共建成10个工业园区，但至今园区内仍有43%的土地没有开发。工业园区内累计开发土地面积共计39.7平方公里，其中已建成投产面积只有22.8平方公里。有些中小企业一家就圈占几十亩乃至上百亩，珍贵的土地被闲置和浪费了。
“土地资源供给不足和土地使用集约程度低的问题并存，工业园区低水平发展问题仍较为突出。”温州市统计局的一名官员表示。
数字显示，温州全市园区的工业集中度只有18%，每亩产值只有147万元。与之形成鲜明对比的是，在深圳、上海等地的高科技园区，每亩土地的产值已经超过6.67亿元。此外，温州的工业园区厂房绝大多数是一层，二层很少，三四层基本没有。这些厂房占用土地面积超过3万亩，但建筑面积不足1.5万亩。
这就不难理解，温州执政者会开出“腾笼换鸟”药方，其核心就是追求土地的亩产值，节约集约利用土地。“我们的构思是把产值低的企业迁走，让高产出、高附加值的企业搬进来，扶持高新技术产业发展。”温州市委宣传部一名官员解释说。
不过，这是一个“知易行难”的产业升级之路，非行政干预所能达成。正如这名宣传干部向记者所介绍的，几年前，政府给一些大企业批了很多地，结果这些企业并没有像预期那样壮大规模，但大量土地已被企业控制在手里，政府显得心有余而力不足。
到达温州第一天，记者拜访了一名“富二代”——民企接班人，他父亲经营着一家年产值超100亿元的大企业，27岁的他直言不讳：“我们家除了厂区的200亩土地，还有储备用地(具体数量则不愿意透露)，否则现在在市区根本拿不到这些工业用地。”他还告诉记者，不久前他的一个朋友把手里的200亩储备地转让出去赚了1200多万元，“有些人千方百计拿到土地后，不盖工厂，土地紧缺，只要放着就赚钱。”
目前，温州一共拥有30多万家中小企业，全市工业总产值95.5%、80%的税收是中小企业创造的。眼下，不少中小企业都处在扩大厂房扩大生产规模的历史阶段，结果遭遇了土地瓶颈。
为此，温州中小企业发展促进会会长周德文专程前往日本考察，在土地资源紧缺的日本，周德文看到了一种独特的工厂，“日本人向空中发展，像盖高层写字楼一样盖工厂，一栋楼十几层，一个企业租一层”。从日本回来后，周德文建议温州市向日本学习，由政府建设标准厂房，或租或售。
温州市政府采纳了周德文的建议。去年6月，正式下文推行标准厂房建设，计划5年内建成1000万平方米标准厂房。在温州龙湾滨海园区，记者看到了正在建设中的标准厂房。据悉，今年11月以前已经建成200万平方米标准厂房。
“政府已经规定，投资额在1000万元以下的企业，原则上只供房，不供地。”周德文介绍说，以圈地发展的模式在温州已经没有任何空间。
然而，标准厂房的建设步伐远远跟不上温州企业求土地谋发展的速度，企业外迁已经成为进行时。10月，周德文带领温州企业家代表团访问上海松江区，令温州企业家们振奋的是：“松江区当场批1000亩土地给一个温州老板，这在温州简直是天方夜谭。”周德文介绍说，温州企业外迁每年2000家以上，保守估计投资额在200亿元以上。
“庙小装不了大菩萨。”一名温州籍民企老板对记者说，“造成温州民资和民企外流的最初动因真的是供地太少。”当然，土地稀缺背后意味着土地成本居高不下，周德文甚至认为，温州的工业用地成本已经不适应中小企业发展，制造业外迁是一股不可阻挡的潮流。
土地指标交易所
“腾笼换鸟”，建设标准厂房，围海造地……为了解决建设用地供求矛盾，温州人做了种种探索和努力。关于围海造地，记者在温州听到一种议论：如果浙江省不批建设用地指标，造出来的11万多亩新增建设用地还不是闲置？
环视整个浙江，处处呈现建设用地供求矛盾的局面。数字显示，预测浙江省到2010年各项建设用地需求量为14.95万公顷，需要新占用耕地9.49万公顷，而同期国家下达给浙江省的建设占用耕地指标为6.67万公顷，供需缺口达到2.83万公顷。在这种情况下，供地不足成为温州经济发展的瓶颈。
温州如何突围？这是此次造访温州，记者常常发问的一个核心问题。
瑞安市副市长陈林大胆向记者描述了一个构想：设立一个“农地转用指标交易所”，在中央控制土地利用总量包括农地转用总量的计划管理模式下，各省市的农用地转非农用地指标是按照户籍人口和土地面积来核算的，结果“越穷越大人口越多的省份指标用不完，而发达省份可能不够用，正好相互调剂”。
根据这位清华大学博士毕业生的构想，如果农地转用指标可以交易，则温州可以跟其他省市购买指标，然后温州占用耕地搞工业，卖出指标的地区农地转用减少，在全国范围内依然可以实现年度耕地保护总量平衡。
在陈林看来，这是一笔双赢的交易：因为有产业集群优势，在温州一亩耕地改搞工业，可能抵得上内地某些地方100亩搞工业，而且卖指标的地区拿到温州的钱“可以补贴农业也可以搞工业，或者干脆补发教师工资”，美好前景是：内地大批农民可以迁往温州等发达城市转化为产业工人，由此内地农业生产可以实现规模化。
问题是，温州的农民答应吗？因为这将意味着，越来越多的温州农民被驱离土地，被迫成为“失地农民”或者被迫成为“产业工人”，这种人为的工业化以及城市化，会否是建立在牺牲一两代农民利益的基础上？
或许，温州人应该回到现有建设用地的框架内，深耕每一亩土地，让每一亩土地创造出更高的价值和财富，这才是一条可持续发展的道路。 （来源：南风窗）
如何既不占太多耕地，又能保障工业化进程中的用地需求？这是一道摆在温州执政者面前的现实难题。“如果不调整产业结构，不转变经济增长方式，不‘腾笼换鸟’的话，温州经济就没有出路。”王建满看得很清楚，他开出一个名为“腾笼换鸟”的药方。
王建满上任半年后，温州市统计局专门成立课题组，调查了2423家规模以上工业企业(即年产值在500万元以上的企业)的用地情况。调查结果显示，工业园区作为产业积聚的主要基地，不仅土地利用率和产出低下，而且土地浪费严重。温州全市到2004年底共建成10个工业园区，但至今园区内仍有43%的土地没有开发。工业园区内累计开发土地面积共计39.7平方公里，其中已建成投产面积只有22.8平方公里。有些中小企业一家就圈占几十亩乃至上百亩，珍贵的土地被闲置和浪费了。
“土地资源供给不足和土地使用集约程度低的问题并存，工业园区低水平发展问题仍较为突出。”温州市统计局的一名官员表示。
数字显示，温州全市园区的工业集中度只有18%，每亩产值只有147万元。与之形成鲜明对比的是，在深圳、上海等地的高科技园区，每亩土地的产值已经超过6.67亿元。此外，温州的工业园区厂房绝大多数是一层，二层很少，三四层基本没有。这些厂房占用土地面积超过3万亩，但建筑面积不足1.5万亩。
这就不难理解，温州执政者会开出“腾笼换鸟”药方，其核心就是追求土地的亩产值，节约集约利用土地。“我们的构思是把产值低的企业迁走，让高产出、高附加值的企业搬进来，扶持高新技术产业发展。”温州市委宣传部一名官员解释说。
不过，这是一个“知易行难”的产业升级之路，非行政干预所能达成。正如这名宣传干部向记者所介绍的，几年前，政府给一些大企业批了很多地，结果这些企业并没有像预期那样壮大规模，但大量土地已被企业控制在手里，政府显得心有余而力不足。
到达温州第一天，记者拜访了一名“富二代”——民企接班人，他父亲经营着一家年产值超100亿元的大企业，27岁的他直言不讳：“我们家除了厂区的200亩土地，还有储备用地(具体数量则不愿意透露)，否则现在在市区根本拿不到这些工业用地。”他还告诉记者，不久前他的一个朋友把手里的200亩储备地转让出去赚了1200多万元，“有些人千方百计拿到土地后，不盖工厂，土地紧缺，只要放着就赚钱。”
目前，温州一共拥有30多万家中小企业，全市工业总产值95.5%、80%的税收是中小企业创造的。眼下，不少中小企业都处在扩大厂房扩大生产规模的历史阶段，结果遭遇了土地瓶颈。
为此，温州中小企业发展促进会会长周德文专程前往日本考察，在土地资源紧缺的日本，周德文看到了一种独特的工厂，“日本人向空中发展，像盖高层写字楼一样盖工厂，一栋楼十几层，一个企业租一层”。从日本回来后，周德文建议温州市向日本学习，由政府建设标准厂房，或租或售。
温州市政府采纳了周德文的建议。去年6月，正式下文推行标准厂房建设，计划5年内建成1000万平方米标准厂房。在温州龙湾滨海园区，记者看到了正在建设中的标准厂房。据悉，今年11月以前已经建成200万平方米标准厂房。
“政府已经规定，投资额在1000万元以下的企业，原则上只供房，不供地。”周德文介绍说，以圈地发展的模式在温州已经没有任何空间。
然而，标准厂房的建设步伐远远跟不上温州企业求土地谋发展的速度，企业外迁已经成为进行时。10月，周德文带领温州企业家代表团访问上海松江区，令温州企业家们振奋的是：“松江区当场批1000亩土地给一个温州老板，这在温州简直是天方夜谭。”周德文介绍说，温州企业外迁每年2000家以上，保守估计投资额在200亿元以上。
“庙小装不了大菩萨。”一名温州籍民企老板对记者说，“造成温州民资和民企外流的最初动因真的是供地太少。”当然，土地稀缺背后意味着土地成本居高不下，周德文甚至认为，温州的工业用地成本已经不适应中小企业发展，制造业外迁是一股不可阻挡的潮流。
土地指标交易所
“腾笼换鸟”，建设标准厂房，围海造地……为了解决建设用地供求矛盾，温州人做了种种探索和努力。关于围海造地，记者在温州听到一种议论：如果浙江省不批建设用地指标，造出来的11万多亩新增建设用地还不是闲置？
环视整个浙江，处处呈现建设用地供求矛盾的局面。数字显示，预测浙江省到2010年各项建设用地需求量为14.95万公顷，需要新占用耕地9.49万公顷，而同期国家下达给浙江省的建设占用耕地指标为6.67万公顷，供需缺口达到2.83万公顷。在这种情况下，供地不足成为温州经济发展的瓶颈。
温州如何突围？这是此次造访温州，记者常常发问的一个核心问题。
瑞安市副市长陈林大胆向记者描述了一个构想：设立一个“农地转用指标交易所”，在中央控制土地利用总量包括农地转用总量的计划管理模式下，各省市的农用地转非农用地指标是按照户籍人口和土地面积来核算的，结果“越穷越大人口越多的省份指标用不完，而发达省份可能不够用，正好相互调剂”。
根据这位清华大学博士毕业生的构想，如果农地转用指标可以交易，则温州可以跟其他省市购买指标，然后温州占用耕地搞工业，卖出指标的地区农地转用减少，在全国范围内依然可以实现年度耕地保护总量平衡。
在陈林看来，这是一笔双赢的交易：因为有产业集群优势，在温州一亩耕地改搞工业，可能抵得上内地某些地方100亩搞工业，而且卖指标的地区拿到温州的钱“可以补贴农业也可以搞工业，或者干脆补发教师工资”，美好前景是：内地大批农民可以迁往温州等发达城市转化为产业工人，由此内地农业生产可以实现规模化。
问题是，温州的农民答应吗？因为这将意味着，越来越多的温州农民被驱离土地，被迫成为“失地农民”或者被迫成为“产业工人”，这种人为的工业化以及城市化，会否是建立在牺牲一两代农民利益的基础上？
或许，温州人应该回到现有建设用地的框架内，深耕每一亩土地，让每一亩土地创造出更高的价值和财富，这才是一条可持续发展的道路。 （来源：南风窗）
浙江温州耕地锐减 建设用地仅存50余万亩
浙江温州耕地锐减 建设用地仅存50余万亩http://www.sina.com.cn 2007年11月20日12:21 湖南在线
疯长的工厂，瘦身的耕地
本刊特约记者 傅学里 发自温州
今年，温州下辖县级市瑞安市传来的一条消息震惊了浙江省高层：4月4日凌晨1点，瑞安市一位副市长带着几十台拉着沙石的工程车以及推土机来到陶山镇霞林村，突击填埋掉100亩水田，并用催泪弹驱赶试图阻止的村民。
“中央把土地管紧，地方官员就急得跳起来了。” 不久前，一位浙江经济学家受邀到瑞安给机关干部讲学，闻知这起事件后愤慨不已，“太出格了。”他告诉记者，在“18亿亩耕地红线”的高压之下，包括瑞安在内的温州地区，建设用地供求矛盾非常突出，特别是工业用地供地不足，严重挑战了“土地+资金=GDP”的传统发展模式。
数字显示，2003年以来，温州GDP增长速度连续排在浙江省最后几名，2003年倒数第一名，去年是倒数第二名。征地难和供地不足已经让温州执政者面临前所未有的压力，2003年的一份政府报告如是记述：“我市的供地率在全省比较低，全市有近10万亩土地已征而未能供地。”
饥渴之下，200多人的霞林村总共100多亩耕地中被两家企业征去100亩水田，而当村民阻拦企业破坏耕地，副市长毅然亲自出马，试图打破“征而未能供地”的尴尬局面。只是事与愿违，此事被媒体曝光后，两家企业被迫停止施工。后来，村民们状告村委会“非法转让土地”被迫撤诉，他们便在覆上一层沙石的耕地边搭起简易房，日夜守卫——意在阻止企业进场施工。
撇开霞林村村委会是否“违法转让土地”这一纠纷不说，副市长亲自带人填埋耕地这一具体行动可以称之为“2007年之怪现象”，背后展现的深层矛盾不能不令人忧思。
不断缩减的耕地
“土地是这儿的稀缺资源，温州人均耕地仅有3分多一点。”在温州采访，记者不断从官员、企业家以及当地同行那里听到这个“著名论断”。工业用地日益增长和耕地保护政策的矛盾在温州“越来越尖锐”。
一个被广为引用的数字是，2002年瑞安一个县级市的用地指标只有1500亩(相当于15个霞林村的征地量)，而工业用地需求却达到1万多亩，市郊的地价高达每亩25万元，远远超过当时上海郊区及苏南地区的地价。
如今，温州城区的工业用地拍卖价高达200~250万元一亩，而且是“定向供应”。
眼下，温州市政府推行“企业大型化、产业重型化、资金外向化”新政，促使土地资源迅速向大企业集聚。譬如，“全国‘十大锁王’中的温州六巨头强强联合组建集团公司，温州市政府一下子批地200亩，其他企业都羡慕死了。”温州中小企业发展促进会会长周德文介绍说。
被政府青睐的大企业还有，温州本土企业精良集团获得70亩优惠价格土地，温州籍商人邵联勤的服装企业上海斯尔丽获50亩优惠价格土地，“这就使得中小企业在温州失去了发展的机会”。
周德文号称“温州最忙的人”，现在几乎每个月都有中小企业找上门来，请他帮忙找政府批地，但是“能帮忙拿到地的微乎其微”。
企业主们抱怨发展无空间，而“土地瓶颈”则是温州执政者的口头禅。
最近几年，温州每年的建设用地规模在1.7万亩左右，依此规模，21世纪的头10年需占用耕地面积在22万亩至27万亩之间。这是一个惊人的数字，2000年时温州全市耕地面积不过253.2万亩，10年间将近1/10的耕地被占用。此前，从1978年到1995年，耕地净减40.96万亩，年均减少2.41万亩。
整个1990年代的10年，温州工业化和城市化齐头并进，市中心鹿城区和龙湾区的耕地保护率仅为40.1%和52.9%，东南丘陵市郊牧野田园风光不再，取而代之的是“中国笔都”、“中国印刷城”、“中国鞋都”等工业厂房。
“经济猛兽”困在土地的笼子里
消逝的耕地背后是一个经济增长奇迹，也是一个城市化大跃进的样本。
1984年4月，时任温州苍南县钱库镇委书记的陈定模毛遂自荐到一个名叫龙港的地方当首任镇委书记，当时他面对的是一片荒凉的港湾和5个冷落的小渔村。这个镇委书记好胆子，他发动农民造城——谁愿意出3万元人民币，谁就可以进龙港镇建新屋，就可以有一个龙港镇户口。结果，短短10天内，就有2700家专业户申请落户，“家家办工厂，户户闻机声”，掀起农村工业化的浪潮。
10年后，当著名社会学家费孝通来到龙港镇考察，龙港镇已经是闻名全国的“中国第一农民城”，在费孝通的笔下，我们得知，建镇之初的龙港镇“路不平，灯不明，水不清”，人均收入307元，但到1994年全镇面积已经从7平方公里扩展到58平方公里，纵横街道54条。
“现在每年创造10亿元以上的工业产值的龙港人，要把‘第一农民城’变为‘农民第一城’，这个词序的改变，预示着中国农民在国家城市化进程中的更大作为。”当年费老判断说。如今，龙港镇已经发展成一个23万人口、年产值近100亿的现代化城镇。
可以说，龙港浓缩了“温州模式”的基本特征。起步于家庭工业和个体经济的温州正是通过发展“小商品，大市场”式“小狗经济”，一跃成为中国重要的轻工业生产基地，温州甚至一度定位为“国际性轻工城”。然而，小工厂林立的温州，“成也轻工业，败也轻工业”。
温州的产业基本上集中在服装、皮鞋、箱包、打火机等劳动密集型、低加工度的制造业结构上，“低小散，依靠规模取胜”的轻工业在21世纪初遭遇了土地瓶颈，2003年以来温州GDP增速下滑，2004年上任的温州市委书记王建满诊断出三大症状：一是产业发展难以为继，二是要素难以为继，三是环境承载难以为继。在这个“七山二水一分田”的城市，所谓“要素难以为继”，其实就是土地资源匮乏，供地不足。
“企业发展非常困难，工厂急需扩大规模，但是根本拿不到地。”温州市瓯海区民企老板康和平(化名)近一年来一直愁眉苦脸，手中的制造企业急速膨胀，年产值已经超过2亿，但厂房依然挤在2亩多的地里。他甚至动用了区人大代表的特殊身份去“活动”，至今新厂房的用地仍未有下落。据说，连奥康集团这样的龙头企业也得不到土地供应。
企业规模大了(至2006年底，已有498家年产值过亿的民企，其中31家超过10亿)，“胃口”也大了，每年省里下达的1万多亩用地指标犹如杯水车薪，成千上万家企业等着政府供地。
温州就像一只被困在笼中的“经济猛兽”，而这个笼子的名字叫“土地”。
2004年宏观调控后，“土地”更成为制约温州发展的最大“瓶颈”，目前温州市可用于建设的土地只有50余万亩左右，有人推算，10年就会全部用完。 (来源：南风窗)
疯长的工厂，瘦身的耕地
本刊特约记者 傅学里 发自温州
今年，温州下辖县级市瑞安市传来的一条消息震惊了浙江省高层：4月4日凌晨1点，瑞安市一位副市长带着几十台拉着沙石的工程车以及推土机来到陶山镇霞林村，突击填埋掉100亩水田，并用催泪弹驱赶试图阻止的村民。
“中央把土地管紧，地方官员就急得跳起来了。” 不久前，一位浙江经济学家受邀到瑞安给机关干部讲学，闻知这起事件后愤慨不已，“太出格了。”他告诉记者，在“18亿亩耕地红线”的高压之下，包括瑞安在内的温州地区，建设用地供求矛盾非常突出，特别是工业用地供地不足，严重挑战了“土地+资金=GDP”的传统发展模式。
数字显示，2003年以来，温州GDP增长速度连续排在浙江省最后几名，2003年倒数第一名，去年是倒数第二名。征地难和供地不足已经让温州执政者面临前所未有的压力，2003年的一份政府报告如是记述：“我市的供地率在全省比较低，全市有近10万亩土地已征而未能供地。”
饥渴之下，200多人的霞林村总共100多亩耕地中被两家企业征去100亩水田，而当村民阻拦企业破坏耕地，副市长毅然亲自出马，试图打破“征而未能供地”的尴尬局面。只是事与愿违，此事被媒体曝光后，两家企业被迫停止施工。后来，村民们状告村委会“非法转让土地”被迫撤诉，他们便在覆上一层沙石的耕地边搭起简易房，日夜守卫——意在阻止企业进场施工。
撇开霞林村村委会是否“违法转让土地”这一纠纷不说，副市长亲自带人填埋耕地这一具体行动可以称之为“2007年之怪现象”，背后展现的深层矛盾不能不令人忧思。
不断缩减的耕地
“土地是这儿的稀缺资源，温州人均耕地仅有3分多一点。”在温州采访，记者不断从官员、企业家以及当地同行那里听到这个“著名论断”。工业用地日益增长和耕地保护政策的矛盾在温州“越来越尖锐”。
一个被广为引用的数字是，2002年瑞安一个县级市的用地指标只有1500亩(相当于15个霞林村的征地量)，而工业用地需求却达到1万多亩，市郊的地价高达每亩25万元，远远超过当时上海郊区及苏南地区的地价。
如今，温州城区的工业用地拍卖价高达200~250万元一亩，而且是“定向供应”。
眼下，温州市政府推行“企业大型化、产业重型化、资金外向化”新政，促使土地资源迅速向大企业集聚。譬如，“全国‘十大锁王’中的温州六巨头强强联合组建集团公司，温州市政府一下子批地200亩，其他企业都羡慕死了。”温州中小企业发展促进会会长周德文介绍说。
被政府青睐的大企业还有，温州本土企业精良集团获得70亩优惠价格土地，温州籍商人邵联勤的服装企业上海斯尔丽获50亩优惠价格土地，“这就使得中小企业在温州失去了发展的机会”。
周德文号称“温州最忙的人”，现在几乎每个月都有中小企业找上门来，请他帮忙找政府批地，但是“能帮忙拿到地的微乎其微”。
企业主们抱怨发展无空间，而“土地瓶颈”则是温州执政者的口头禅。
最近几年，温州每年的建设用地规模在1.7万亩左右，依此规模，21世纪的头10年需占用耕地面积在22万亩至27万亩之间。这是一个惊人的数字，2000年时温州全市耕地面积不过253.2万亩，10年间将近1/10的耕地被占用。此前，从1978年到1995年，耕地净减40.96万亩，年均减少2.41万亩。
整个1990年代的10年，温州工业化和城市化齐头并进，市中心鹿城区和龙湾区的耕地保护率仅为40.1%和52.9%，东南丘陵市郊牧野田园风光不再，取而代之的是“中国笔都”、“中国印刷城”、“中国鞋都”等工业厂房。
“经济猛兽”困在土地的笼子里
消逝的耕地背后是一个经济增长奇迹，也是一个城市化大跃进的样本。
1984年4月，时任温州苍南县钱库镇委书记的陈定模毛遂自荐到一个名叫龙港的地方当首任镇委书记，当时他面对的是一片荒凉的港湾和5个冷落的小渔村。这个镇委书记好胆子，他发动农民造城——谁愿意出3万元人民币，谁就可以进龙港镇建新屋，就可以有一个龙港镇户口。结果，短短10天内，就有2700家专业户申请落户，“家家办工厂，户户闻机声”，掀起农村工业化的浪潮。
10年后，当著名社会学家费孝通来到龙港镇考察，龙港镇已经是闻名全国的“中国第一农民城”，在费孝通的笔下，我们得知，建镇之初的龙港镇“路不平，灯不明，水不清”，人均收入307元，但到1994年全镇面积已经从7平方公里扩展到58平方公里，纵横街道54条。
“现在每年创造10亿元以上的工业产值的龙港人，要把‘第一农民城’变为‘农民第一城’，这个词序的改变，预示着中国农民在国家城市化进程中的更大作为。”当年费老判断说。如今，龙港镇已经发展成一个23万人口、年产值近100亿的现代化城镇。
可以说，龙港浓缩了“温州模式”的基本特征。起步于家庭工业和个体经济的温州正是通过发展“小商品，大市场”式“小狗经济”，一跃成为中国重要的轻工业生产基地，温州甚至一度定位为“国际性轻工城”。然而，小工厂林立的温州，“成也轻工业，败也轻工业”。
温州的产业基本上集中在服装、皮鞋、箱包、打火机等劳动密集型、低加工度的制造业结构上，“低小散，依靠规模取胜”的轻工业在21世纪初遭遇了土地瓶颈，2003年以来温州GDP增速下滑，2004年上任的温州市委书记王建满诊断出三大症状：一是产业发展难以为继，二是要素难以为继，三是环境承载难以为继。在这个“七山二水一分田”的城市，所谓“要素难以为继”，其实就是土地资源匮乏，供地不足。
“企业发展非常困难，工厂急需扩大规模，但是根本拿不到地。”温州市瓯海区民企老板康和平(化名)近一年来一直愁眉苦脸，手中的制造企业急速膨胀，年产值已经超过2亿，但厂房依然挤在2亩多的地里。他甚至动用了区人大代表的特殊身份去“活动”，至今新厂房的用地仍未有下落。据说，连奥康集团这样的龙头企业也得不到土地供应。
企业规模大了(至2006年底，已有498家年产值过亿的民企，其中31家超过10亿)，“胃口”也大了，每年省里下达的1万多亩用地指标犹如杯水车薪，成千上万家企业等着政府供地。
温州就像一只被困在笼中的“经济猛兽”，而这个笼子的名字叫“土地”。
2004年宏观调控后，“土地”更成为制约温州发展的最大“瓶颈”，目前温州市可用于建设的土地只有50余万亩左右，有人推算，10年就会全部用完。 (来源：南风窗)
Monday, November 19, 2007
上海白领租住苏州
上海白领租住苏州 专家称接近欧洲模式http://www.sina.com.cn 2007年11月19日13:22 新闻晚报
清晨7∶15，贾金彪像往常一样出门赶往苏州火车站，开始他新一天的“铁的”生活。从苏州到上海80公里，每天路上只需花55分钟。记者一路跟随，找到了每天往返于上海与苏州之间的“铁的一族”。
7∶50从苏州出发
上午7∶15，贾金彪匆匆出门，因为比平时晚起了15分钟，他没有在家吃早饭。他租的房子靠近苏州火车站，步行仅需10分钟。贾金彪到了候车大厅，买了报纸和早点，边吃边看。
7∶50，开往上海的动车组列车到站，只停靠2分钟。贾金彪上车找到座位坐下，列车很快就开动了。贾金彪说，今年年初，他每天早上都在上海挤公交，远没有现在这般悠闲。
来自河北的贾金彪今年26岁，毕业后在上海人民广场附近一家经济研究所工作。开始时，他在大柏树附近租了套房子，每天7点出门，每天路上平均需花费1个多小时。8个月前发生的两件事，让他决定开始“铁的”生活：一是房东要涨房租，二是女朋友要去苏州发展。
“房价在涨，房租也在涨，生活压力增加了不少。”贾金彪说，如果不想承受高昂的房租，只能搬到离市中心更远的地方，这样每天上下班途中将花费更多时间。这时她女友正好要去苏州发展，需要他一起去，可贾金彪喜欢上海的工作，权衡之下，他决定住到苏州去，每天坐火车往返两地。
贾金彪本打算每周一买好一星期的火车票，上班乘动车组换地铁，下班坐公交车到火车站，乘普快返回。
异地上班的第一天，贾金彪最早到单位，比许多住在上海市区的同事都要早。
8∶25换乘地铁
不知不觉，列车已进入了上海站，贾金彪早早站在车厢门口等着下车，他笑着对记者说：“我每天都在这节车厢下车，因为这里离换乘地铁入口最近。”
车门打开，贾金彪跑在人群最前面，第一个冲进地铁站。问他为什么要跑，他说是为了躲开这班车进站买票的一波人流。搭乘轨交上班，一切都要按照时刻表。
在路上，他给记者算了笔账，以前住大柏树，房租加交通费用，每月要1000多元。现在异地上班，虽然交通费涨上去了，但房租便宜了，更重要的是苏州的生活成本比上海低，这样算总账，肯定比住在上海省钱。他的女友在苏州闹市区开了一家服装店，每月都有不错的收入。从经济上而言，异地上班让贾金彪的财富增加了。
8∶40，地铁到达人民广场站，出车站到贾金彪的单位，只需5分钟。
17∶304号车厢聚会
17∶30，贾金彪下班，从单位出发前往火车站，他将搭乘普快列车，大约50分钟到苏州。
在地铁上，贾金彪掏出手机：“你在哪儿？等会儿4号车厢见。”他说，刚才通话的是位在戴尔公司上班的朋友，都是异地上班族，在火车上认识的。每天下班，他们都会聚在固定车次的4号车厢。
在闲聊过程中，记者得知，他们圈子最多时约有10多人，都是家住苏州，工作在上海。有的觉得这样省钱，有的是因为工作调动……尽管在不同领域工作，但他们却在车厢里结下了友谊。
“胖子”说，“4号车厢俱乐部”是对异地上班后社交缺憾的弥补。“希望以后换乘能更方便，票价更便宜，最好从地铁站到苏州一张公交卡能搞定。”
19∶00，火车到站，众人告别后各自散去。贾金彪去接女友下班，回家做饭，这和住在上海没什么不同。在他看来，住在哪里都无所谓，他只选择最适合自己的生活方式。
【专家说法】 异地上班更接近欧洲模式
今天上午，记者采访了同济大学城市规划系教授孙施文，他说，不同于国外早期的“卧城”和后来的“新城”，上海兴起的异地上班，更接近于现在欧洲较为常见的出行模式。
孙教授说，依靠城际轨交上班，先决条件是有能够接受的人群。异地上班较就近上班出行花费高，能接受的多是有一定经济实力的中产阶级。其次，城市轨交必须发展到一定程度，在欧洲依靠铁路，日本则依靠新干线。
孙教授说，在国外，有“卧城”和“新城”的概念，卧城指巨型城市周边为上班族提供居住的小型城市。在上世纪50年代后，卧城不再被提起，转而出现“新城”概念。所谓“新城”类似卫星城，有30%的居民在本地工作，还有70%的居民进入大城市上班。如此看来，上海出现异地上班，既不是“卧城”也不是“新城”，其周边城市职能相对独立，类似于欧洲现在比较常见的“城际上班”。
孙教授的朋友在英国利兹居住，上班在利物浦，每天搭乘火车上班是件很平常的事，一般不到1小时就能到达目的地。“每个城市都有自己独特的情况，不能一概而论，但可以借鉴。”孙教授说。
清晨7∶15，贾金彪像往常一样出门赶往苏州火车站，开始他新一天的“铁的”生活。从苏州到上海80公里，每天路上只需花55分钟。记者一路跟随，找到了每天往返于上海与苏州之间的“铁的一族”。
7∶50从苏州出发
上午7∶15，贾金彪匆匆出门，因为比平时晚起了15分钟，他没有在家吃早饭。他租的房子靠近苏州火车站，步行仅需10分钟。贾金彪到了候车大厅，买了报纸和早点，边吃边看。
7∶50，开往上海的动车组列车到站，只停靠2分钟。贾金彪上车找到座位坐下，列车很快就开动了。贾金彪说，今年年初，他每天早上都在上海挤公交，远没有现在这般悠闲。
来自河北的贾金彪今年26岁，毕业后在上海人民广场附近一家经济研究所工作。开始时，他在大柏树附近租了套房子，每天7点出门，每天路上平均需花费1个多小时。8个月前发生的两件事，让他决定开始“铁的”生活：一是房东要涨房租，二是女朋友要去苏州发展。
“房价在涨，房租也在涨，生活压力增加了不少。”贾金彪说，如果不想承受高昂的房租，只能搬到离市中心更远的地方，这样每天上下班途中将花费更多时间。这时她女友正好要去苏州发展，需要他一起去，可贾金彪喜欢上海的工作，权衡之下，他决定住到苏州去，每天坐火车往返两地。
贾金彪本打算每周一买好一星期的火车票，上班乘动车组换地铁，下班坐公交车到火车站，乘普快返回。
异地上班的第一天，贾金彪最早到单位，比许多住在上海市区的同事都要早。
8∶25换乘地铁
不知不觉，列车已进入了上海站，贾金彪早早站在车厢门口等着下车，他笑着对记者说：“我每天都在这节车厢下车，因为这里离换乘地铁入口最近。”
车门打开，贾金彪跑在人群最前面，第一个冲进地铁站。问他为什么要跑，他说是为了躲开这班车进站买票的一波人流。搭乘轨交上班，一切都要按照时刻表。
在路上，他给记者算了笔账，以前住大柏树，房租加交通费用，每月要1000多元。现在异地上班，虽然交通费涨上去了，但房租便宜了，更重要的是苏州的生活成本比上海低，这样算总账，肯定比住在上海省钱。他的女友在苏州闹市区开了一家服装店，每月都有不错的收入。从经济上而言，异地上班让贾金彪的财富增加了。
8∶40，地铁到达人民广场站，出车站到贾金彪的单位，只需5分钟。
17∶304号车厢聚会
17∶30，贾金彪下班，从单位出发前往火车站，他将搭乘普快列车，大约50分钟到苏州。
在地铁上，贾金彪掏出手机：“你在哪儿？等会儿4号车厢见。”他说，刚才通话的是位在戴尔公司上班的朋友，都是异地上班族，在火车上认识的。每天下班，他们都会聚在固定车次的4号车厢。
在闲聊过程中，记者得知，他们圈子最多时约有10多人，都是家住苏州，工作在上海。有的觉得这样省钱，有的是因为工作调动……尽管在不同领域工作，但他们却在车厢里结下了友谊。
“胖子”说，“4号车厢俱乐部”是对异地上班后社交缺憾的弥补。“希望以后换乘能更方便，票价更便宜，最好从地铁站到苏州一张公交卡能搞定。”
19∶00，火车到站，众人告别后各自散去。贾金彪去接女友下班，回家做饭，这和住在上海没什么不同。在他看来，住在哪里都无所谓，他只选择最适合自己的生活方式。
【专家说法】 异地上班更接近欧洲模式
今天上午，记者采访了同济大学城市规划系教授孙施文，他说，不同于国外早期的“卧城”和后来的“新城”，上海兴起的异地上班，更接近于现在欧洲较为常见的出行模式。
孙教授说，依靠城际轨交上班，先决条件是有能够接受的人群。异地上班较就近上班出行花费高，能接受的多是有一定经济实力的中产阶级。其次，城市轨交必须发展到一定程度，在欧洲依靠铁路，日本则依靠新干线。
孙教授说，在国外，有“卧城”和“新城”的概念，卧城指巨型城市周边为上班族提供居住的小型城市。在上世纪50年代后，卧城不再被提起，转而出现“新城”概念。所谓“新城”类似卫星城，有30%的居民在本地工作，还有70%的居民进入大城市上班。如此看来，上海出现异地上班，既不是“卧城”也不是“新城”，其周边城市职能相对独立，类似于欧洲现在比较常见的“城际上班”。
孙教授的朋友在英国利兹居住，上班在利物浦，每天搭乘火车上班是件很平常的事，一般不到1小时就能到达目的地。“每个城市都有自己独特的情况，不能一概而论，但可以借鉴。”孙教授说。
Sunday, October 28, 2007
房产避税大比拼
房产避税大比拼
近年来国家调整房产交易的政策不断出台，尤其是税收方面如营业税、个人所得税、土地增值税等。营业税规定对个人购买住房不足两年交易的情况征收全额营业税；个人所得税规定对个人出售房产净所得征收20%比率的营业税；土地增值税规定对5年内出售的非普通住宅、其他类型房屋征收增值部分一定比率的土地增值税，这些近几年来增加的税收政策对售房者和购房者均产生了巨大的影响。为了免交税费，卖方要么将该项税费转嫁到买方头上，要求买方代为缴纳税费，要么将出售时间顺延，等购房时间达到五年后再出售以规避部分税费。然而，往往在政策出台几个月后，不少精明的投资者就发现了在交易时规避营业税的操作方式：
方式一：先租后售，五年后完全转让
操作指数：★★★★★
风险指数：★☆☆☆☆
节省费用：★★★☆☆
曾先生是位IT人士，收入颇丰的他不久前在中关村买了套100万元的房子，然而房产证刚刚办理下来，公司就调他去南方某城市做区域经理。由于现在交易需要缴纳5.5万元的营业税，而且马上找到一位买家时间也比较紧迫，为了处置该房产，曾先生将房产交给某房地产经纪公司处置。该公司通过“以租待售”的业务，先将房屋代理出租，让曾先生得到五年的房租，在房产证满五年后替业主将房屋出售，让业主得到全部房款。
方法点评：
采用这种方法避税规避了营业税，卖方也可以在五年内得到稳定的租金收益，五年后一次性得到售房款。该方法缺点是可能不是在房价波动的最佳价位出手该房产，另外其前提是预期五年内该营业税政策不会改变。
方式二：利用房产赠与规避税费
操作指数：★★★☆☆
风险指数：★★★★☆
节省费用：★★☆☆☆
肖先生于2004年以50万元的价格购买了一套位于东城区的两居室，房产证上的日期是2004年6月。2007年6月，肖先生一家看中了南城的一处大房子，想将这处房产卖掉，将所得房款用来支付购买新房的费用。然而，按照市场价格，如今这套两居室价格已经涨到将近100万元，而转让所需缴纳的营业税就达到5.5万元，另外还有1万元左右的个人所得税。如果等到两年后将房屋出售以规避营业税，不仅现在无法买到看中的新房，而且两年后想买的房子也可能会升值，加大购房成本。在与买家商量后，肖先生想出了一个办法：名义上将房屋赠与给买方，实际买方按正常价格支付给肖先生。在由买方缴纳了约1.8万元的赠与公证费后，双方进行了过户，而肖先生实际得到的售房款仍为100万元。
方法点评：
房产赠与是指房屋所有权人将房屋所有权无偿赠给他人的行为。房屋赠与当事人须提交房屋所有权证、赠与合同等书面证件，到房地产交易管理部门办理房屋所有权变更登记手续。采用赠与的方式规避税费，费用较少，只需缴纳公证费、评估费、评估值3％的契税等费用，尤其适合面积大于140㎡的非普通住宅转让，因为在五年内转让非普通住宅，要缴纳成交价5.5％的营业税、约1%的个人所得税、约1%的土地增值税和3％的契税。而采用赠与的方式转让，所缴税费仅为评估值3％的契税，节省了一大笔费用。但是，应用此种方式对买卖双方都存在较大的风险。首先，从法律的角度考虑，卖方可能改变初衷，申请法院撤消赠与合同。其次，根据《合同法》规定：“赠与的财产有瑕疵，赠与人不承担责任。”因此，如果买方入住房屋后发现有质量问题，就很难要求原业主赔偿。第三，在实际支付房款时可能会发生“先过户还是先交费”的问题：卖方完成房屋的赠与后买方可能会拒绝付款；或者买方在支付全部房款后，卖方拒绝赠与。最后，由于赠与的房屋无法办理按揭贷款，因此购房者需要具有比较大的经济实力，能够一次性支付购房款。
方式三：通过降低成交价格减少税费
操作指数：★★★☆☆
风险指数：★☆☆☆☆
节省费用：★☆☆☆☆
陈小姐是一家银行的信贷部经理，由于工作上的关系，她经常接触房地产评估公司和房地产经纪公司。半年前陈小姐刚刚买了套位于公司附近总价80万元的房子，然而最近由于工作单位的办公地址变化，要到离家很远的地方上班，因此她考虑将房子卖掉，到离公司办公比较近的地方重新购买一套。为了能够少交一些税陈小姐要求经纪公司在与买方签订买卖合同时将房屋成交价写得低一些，比如在合同中标明成交价为60万元，而实际按90万元成交，则可以少缴纳16500元的营业税，又因售房价小于购房价，这样就直接避免了缴纳个人所得税。最终，陈小姐房屋的评估价和在买卖合同上签订的成交价格仅为60万元，而另外的30万元由买方私下支付给她。
方法点评：
采用此种方法减少缴纳税费，但是其避免的税额并不大，如果买方要贷款，而合同价太低会导致其贷款额不足。此外，如果是买方在过户后支付剩余房款，会存在买方在过户后拒绝支付的风险，为避免这种情况出现就需要买卖双方在合同中注明剩余的款项买方须以其他名义先行交与卖方，操作不当的话可能引发道德风险。
方式四：利用房产出典规避税费
操作指数：★★☆☆☆
风险指数：★★★★☆
节省费用：★★★★★
王女士是个专业的“炒房”者，近两年税收新政的频频出台给了她沉重的打击：手头还有一套全款购买的房子没有“处理”出去。如何尽快将房屋转让出去回笼资金成了王女士心头的一块心病。一个偶然的机会，她发现路边有个典当行可以做房屋典当。王女士心头一亮：把房子以典当的形式“卖”给购房者不就可以免交营业税及个人所得税了吗？由于不用缴纳营业税及个人所得税，很快王女士就找到一位买家。首先，王女士与买家签署了一份“典当合同”，合同表明王女士因急需用钱，将房屋出典给买方，出典费用即房屋出售价格为100万元，并同时约定如果在回赎期内王女士不将房屋赎回，房屋所有权将归买方所有。随后，王女士与买方将房产证、典当合同及双方身份证明等材料共同到房地产交易管理部门进行登记。回赎期过后，由于王女士“没有履行”典当合同的约定偿还买方的费用，买方取得房屋所有权，双方到房地局办理过户手续。在这次“出典”行为中，为了确保双方的利益，王女士要求买方在签署“典当合同”的时候支付了50％的购房款，同时买方以欠其它款项的名义向王女士打一张欠条，所欠金额与剩余房款金额相等，在过户完成之前，买方支付剩余房款。
方法点评：
房地产典当是指房屋所有权人在急需资金而又不愿放弃房屋所有权的情况下，有限期、有条件地将房屋出典，并在约定的期限内将房屋按原价赎回的法律行为。出典人在将房屋出典后即进入典期，在典期内不得回赎出房屋。典期结束后有一段时期的回赎期，在此期间，出典人可以以典价赎回出房屋。采用此种方法所涉及的费用仅为在过户时缴纳的契税及印花税，因此较大地节约了转让成本。但是，其可能出现的风险却也不小：首先，因为在出典期房屋所有权并未发生实际转移，仍掌握在出典人手中，即使出典人并不可以在典期内回赎典物，但在回赎期内其还可按原典价回赎典物，因此，一旦卖方反悔，在回赎期内要求回赎房屋，买方的权利将得不到保障。其次，如果在过户前买方不将剩余购房款交与卖方，按照典当合同，王女士仍欠买方100万元，扣除买方已交的50万元，原本买方欠王女士50万元的情况转而变成了王女士欠买方50万元。在此情况下，王女士将变得十分被动：要么以50万元的价格将房屋卖给买方，要么履行典当合同，支付买方100万元将房屋赎回。所以在签署典当合同的时候，卖方不仅应要求买方支付50％的购房款，还应让买方签署一个与欠剩余房款相等数额的欠条，以防买方不继续支付剩余房款。最后，由于房屋并未发生买卖，因此买方无法以按揭贷款的方式购买。
方式五：利用入股企业变更股权规避税费
操作指数：★★☆☆☆
风险指数：★★★☆☆
节省费用：★★★★★
李总是一位在商界闯荡多年的老手，经过多年的打拼，他成立了自己的家具销售公司，并在去年刚刚购置了一层底商用作家具展销。然而天有不测风云，李总的家里突然发生变故，他不得不返回自己的广东老家。在处理完剩余的家具商品后，面对将近1000㎡的底商，李总发了愁：已经谈好按2000万元转让的买方不愿意支付本应由李总缴纳的110万元的营业税及约40万元的个人所得税和土地增值税，双方为由谁来支付这越150万元的税费而陷入了僵局。就在李总一筹莫展的时候，一位朋友为他支了一招：既然买方是家公司，为何不以房产入股的形式将房产变现？李总恍然大悟，随即与对方展开洽谈。经过双方协商，作为买方的公司同意李总以房产入股的形式作为股东加入该公司，房产作价2000万元，在经过股东大会同意并报工商等部门备案后，公司“支付”李总2000万元，李总随即将所持股份转让给其它股东。
方法点评：
此种方法只适用于大额房产交易的情况，如果只是小额房产的过户交易，可以考虑通过变更企业法人方式进行转让。采用此种方式规避费用虽然几乎没有成本投入，但是大额的房产转让必然带来较大的风险。如果买方公司在李总以房屋入股后不向其支付2000万元的房款，由于没有任何约束性文件，那么他将受到极大的损失。其次，李总在将房屋入股之后，可能会成为股东大户，一旦假戏真做，也可能会对买方公司决策造成影响。最后，按此种方式转让房产同样不能进行按揭贷款，也成为限制购买客户的障碍之一。
综上所述，在规避房产转让所涉及的税费时，随之都会伴随一定的风险，投资者应在确保不与法律发生抵触的情况下，根据自己的实际情况选择适当的规避方法。
【综合评述】
自从房产交易环节多个税种相继开征以来，不少精明的买卖双方就开始想方设法钻国家政策的空子，某些不正规的房地产中介公司也为虎作伥，为客户偷逃税费提供协助。在此，我代表链家提醒各位客户，切不可因一时贪图小利而遭受更大的损失，所有逃税的方法都存在很大的风险，合理避税、按章纳税才是减少损失、保障自身利益的根本之道。
文章引用自：
近年来国家调整房产交易的政策不断出台，尤其是税收方面如营业税、个人所得税、土地增值税等。营业税规定对个人购买住房不足两年交易的情况征收全额营业税；个人所得税规定对个人出售房产净所得征收20%比率的营业税；土地增值税规定对5年内出售的非普通住宅、其他类型房屋征收增值部分一定比率的土地增值税，这些近几年来增加的税收政策对售房者和购房者均产生了巨大的影响。为了免交税费，卖方要么将该项税费转嫁到买方头上，要求买方代为缴纳税费，要么将出售时间顺延，等购房时间达到五年后再出售以规避部分税费。然而，往往在政策出台几个月后，不少精明的投资者就发现了在交易时规避营业税的操作方式：
方式一：先租后售，五年后完全转让
操作指数：★★★★★
风险指数：★☆☆☆☆
节省费用：★★★☆☆
曾先生是位IT人士，收入颇丰的他不久前在中关村买了套100万元的房子，然而房产证刚刚办理下来，公司就调他去南方某城市做区域经理。由于现在交易需要缴纳5.5万元的营业税，而且马上找到一位买家时间也比较紧迫，为了处置该房产，曾先生将房产交给某房地产经纪公司处置。该公司通过“以租待售”的业务，先将房屋代理出租，让曾先生得到五年的房租，在房产证满五年后替业主将房屋出售，让业主得到全部房款。
方法点评：
采用这种方法避税规避了营业税，卖方也可以在五年内得到稳定的租金收益，五年后一次性得到售房款。该方法缺点是可能不是在房价波动的最佳价位出手该房产，另外其前提是预期五年内该营业税政策不会改变。
方式二：利用房产赠与规避税费
操作指数：★★★☆☆
风险指数：★★★★☆
节省费用：★★☆☆☆
肖先生于2004年以50万元的价格购买了一套位于东城区的两居室，房产证上的日期是2004年6月。2007年6月，肖先生一家看中了南城的一处大房子，想将这处房产卖掉，将所得房款用来支付购买新房的费用。然而，按照市场价格，如今这套两居室价格已经涨到将近100万元，而转让所需缴纳的营业税就达到5.5万元，另外还有1万元左右的个人所得税。如果等到两年后将房屋出售以规避营业税，不仅现在无法买到看中的新房，而且两年后想买的房子也可能会升值，加大购房成本。在与买家商量后，肖先生想出了一个办法：名义上将房屋赠与给买方，实际买方按正常价格支付给肖先生。在由买方缴纳了约1.8万元的赠与公证费后，双方进行了过户，而肖先生实际得到的售房款仍为100万元。
方法点评：
房产赠与是指房屋所有权人将房屋所有权无偿赠给他人的行为。房屋赠与当事人须提交房屋所有权证、赠与合同等书面证件，到房地产交易管理部门办理房屋所有权变更登记手续。采用赠与的方式规避税费，费用较少，只需缴纳公证费、评估费、评估值3％的契税等费用，尤其适合面积大于140㎡的非普通住宅转让，因为在五年内转让非普通住宅，要缴纳成交价5.5％的营业税、约1%的个人所得税、约1%的土地增值税和3％的契税。而采用赠与的方式转让，所缴税费仅为评估值3％的契税，节省了一大笔费用。但是，应用此种方式对买卖双方都存在较大的风险。首先，从法律的角度考虑，卖方可能改变初衷，申请法院撤消赠与合同。其次，根据《合同法》规定：“赠与的财产有瑕疵，赠与人不承担责任。”因此，如果买方入住房屋后发现有质量问题，就很难要求原业主赔偿。第三，在实际支付房款时可能会发生“先过户还是先交费”的问题：卖方完成房屋的赠与后买方可能会拒绝付款；或者买方在支付全部房款后，卖方拒绝赠与。最后，由于赠与的房屋无法办理按揭贷款，因此购房者需要具有比较大的经济实力，能够一次性支付购房款。
方式三：通过降低成交价格减少税费
操作指数：★★★☆☆
风险指数：★☆☆☆☆
节省费用：★☆☆☆☆
陈小姐是一家银行的信贷部经理，由于工作上的关系，她经常接触房地产评估公司和房地产经纪公司。半年前陈小姐刚刚买了套位于公司附近总价80万元的房子，然而最近由于工作单位的办公地址变化，要到离家很远的地方上班，因此她考虑将房子卖掉，到离公司办公比较近的地方重新购买一套。为了能够少交一些税陈小姐要求经纪公司在与买方签订买卖合同时将房屋成交价写得低一些，比如在合同中标明成交价为60万元，而实际按90万元成交，则可以少缴纳16500元的营业税，又因售房价小于购房价，这样就直接避免了缴纳个人所得税。最终，陈小姐房屋的评估价和在买卖合同上签订的成交价格仅为60万元，而另外的30万元由买方私下支付给她。
方法点评：
采用此种方法减少缴纳税费，但是其避免的税额并不大，如果买方要贷款，而合同价太低会导致其贷款额不足。此外，如果是买方在过户后支付剩余房款，会存在买方在过户后拒绝支付的风险，为避免这种情况出现就需要买卖双方在合同中注明剩余的款项买方须以其他名义先行交与卖方，操作不当的话可能引发道德风险。
方式四：利用房产出典规避税费
操作指数：★★☆☆☆
风险指数：★★★★☆
节省费用：★★★★★
王女士是个专业的“炒房”者，近两年税收新政的频频出台给了她沉重的打击：手头还有一套全款购买的房子没有“处理”出去。如何尽快将房屋转让出去回笼资金成了王女士心头的一块心病。一个偶然的机会，她发现路边有个典当行可以做房屋典当。王女士心头一亮：把房子以典当的形式“卖”给购房者不就可以免交营业税及个人所得税了吗？由于不用缴纳营业税及个人所得税，很快王女士就找到一位买家。首先，王女士与买家签署了一份“典当合同”，合同表明王女士因急需用钱，将房屋出典给买方，出典费用即房屋出售价格为100万元，并同时约定如果在回赎期内王女士不将房屋赎回，房屋所有权将归买方所有。随后，王女士与买方将房产证、典当合同及双方身份证明等材料共同到房地产交易管理部门进行登记。回赎期过后，由于王女士“没有履行”典当合同的约定偿还买方的费用，买方取得房屋所有权，双方到房地局办理过户手续。在这次“出典”行为中，为了确保双方的利益，王女士要求买方在签署“典当合同”的时候支付了50％的购房款，同时买方以欠其它款项的名义向王女士打一张欠条，所欠金额与剩余房款金额相等，在过户完成之前，买方支付剩余房款。
方法点评：
房地产典当是指房屋所有权人在急需资金而又不愿放弃房屋所有权的情况下，有限期、有条件地将房屋出典，并在约定的期限内将房屋按原价赎回的法律行为。出典人在将房屋出典后即进入典期，在典期内不得回赎出房屋。典期结束后有一段时期的回赎期，在此期间，出典人可以以典价赎回出房屋。采用此种方法所涉及的费用仅为在过户时缴纳的契税及印花税，因此较大地节约了转让成本。但是，其可能出现的风险却也不小：首先，因为在出典期房屋所有权并未发生实际转移，仍掌握在出典人手中，即使出典人并不可以在典期内回赎典物，但在回赎期内其还可按原典价回赎典物，因此，一旦卖方反悔，在回赎期内要求回赎房屋，买方的权利将得不到保障。其次，如果在过户前买方不将剩余购房款交与卖方，按照典当合同，王女士仍欠买方100万元，扣除买方已交的50万元，原本买方欠王女士50万元的情况转而变成了王女士欠买方50万元。在此情况下，王女士将变得十分被动：要么以50万元的价格将房屋卖给买方，要么履行典当合同，支付买方100万元将房屋赎回。所以在签署典当合同的时候，卖方不仅应要求买方支付50％的购房款，还应让买方签署一个与欠剩余房款相等数额的欠条，以防买方不继续支付剩余房款。最后，由于房屋并未发生买卖，因此买方无法以按揭贷款的方式购买。
方式五：利用入股企业变更股权规避税费
操作指数：★★☆☆☆
风险指数：★★★☆☆
节省费用：★★★★★
李总是一位在商界闯荡多年的老手，经过多年的打拼，他成立了自己的家具销售公司，并在去年刚刚购置了一层底商用作家具展销。然而天有不测风云，李总的家里突然发生变故，他不得不返回自己的广东老家。在处理完剩余的家具商品后，面对将近1000㎡的底商，李总发了愁：已经谈好按2000万元转让的买方不愿意支付本应由李总缴纳的110万元的营业税及约40万元的个人所得税和土地增值税，双方为由谁来支付这越150万元的税费而陷入了僵局。就在李总一筹莫展的时候，一位朋友为他支了一招：既然买方是家公司，为何不以房产入股的形式将房产变现？李总恍然大悟，随即与对方展开洽谈。经过双方协商，作为买方的公司同意李总以房产入股的形式作为股东加入该公司，房产作价2000万元，在经过股东大会同意并报工商等部门备案后，公司“支付”李总2000万元，李总随即将所持股份转让给其它股东。
方法点评：
此种方法只适用于大额房产交易的情况，如果只是小额房产的过户交易，可以考虑通过变更企业法人方式进行转让。采用此种方式规避费用虽然几乎没有成本投入，但是大额的房产转让必然带来较大的风险。如果买方公司在李总以房屋入股后不向其支付2000万元的房款，由于没有任何约束性文件，那么他将受到极大的损失。其次，李总在将房屋入股之后，可能会成为股东大户，一旦假戏真做，也可能会对买方公司决策造成影响。最后，按此种方式转让房产同样不能进行按揭贷款，也成为限制购买客户的障碍之一。
综上所述，在规避房产转让所涉及的税费时，随之都会伴随一定的风险，投资者应在确保不与法律发生抵触的情况下，根据自己的实际情况选择适当的规避方法。
【综合评述】
自从房产交易环节多个税种相继开征以来，不少精明的买卖双方就开始想方设法钻国家政策的空子，某些不正规的房地产中介公司也为虎作伥，为客户偷逃税费提供协助。在此，我代表链家提醒各位客户，切不可因一时贪图小利而遭受更大的损失，所有逃税的方法都存在很大的风险，合理避税、按章纳税才是减少损失、保障自身利益的根本之道。
文章引用自：
Friday, October 12, 2007
70家旅馆赶工中 首家挂牌Nasdaq的中国旅馆
70家旅馆赶工中 首家挂牌Nasdaq的中国旅馆 东森新闻网
黄色显眼的外观、极简的装璜，是如家统一的标志，五年内，如家的黄色小旅馆从四家暴增至二百家，孙坚接受《今周刊》独家邀请来台演讲的同时，还有七十家旅馆正在全速赶工兴建中，这位看似温文儒雅、没有霸气的运行长是如何做到的？
过去战功 零售市场火速插旗
「我手中没有原子弹，不是『蹦』一声就炸开的！」孙坚摊开手说，从上海、北京到台湾，甚至在资本主义的天堂──美国，旅馆展店速度比便利商店还快，他总是被问到速成的秘诀，对他而言，速度是靠着坚定的运行力一点一滴积累出来的。
二○○四年十二月以前，孙坚是大陆零售业的明星，从与沃尔玛（Wal-Mart）合作的易初莲花量贩店市场部总经理到B&Q（中国取名百安居）市场副总裁，孙坚的长项就是展店，而且是快速展店，中国B&Q四年快速扩展四十家店就是在孙坚手中推展的。
如家在二○○二年六月由旅游网站携程网与大陆最大的首都旅游集团合资成立，首任运行长由创业股东季琪担任，二年多内，如家在北京、上海开了叁十八家旅馆，季琪的展店速度已经很快，但是起步较晚的如家仍落後於锦江之星旅馆，为了快速攻占市场，如家董事会选中了孙坚。
行动力一流的孙坚没有让如家股东失望，当其他竞争者竞相在东南沿海大城市近身肉搏时，他将阵地转向仍然是空白的渤海湾及东北城市，短短一年间就在东北地区扩展了五十家店，比前叁年的总合还多。
跨界酒店 攻城略地替换守成
为了选择开店的城市，孙坚会先到目标城市实地观察，他会去看机场班次密不密集、火车站人潮多不多、城市天际线有没有很多建筑吊车、公路是否正在扩建，如果城市充满活动力，就是如家可以落脚的地方，「城市要有动感，我才有feeling！」
只靠他一个人带头展店，如家永远无法超越竞争者，孙坚立即将展店条件标准化，进行系统化的复制。为了快速回收，如家只在火车站、公车站等主要交通枢纽、主要商业区及娱乐区设店，同城市两店之间距离不少於二公里，每间店总坪数在九百坪至一千五百坪之间，平均装璜一二○个房间。
如家的展店人员拿着规格化的评估表在全中国大陆查找适合的地点，表格上就是一连串的空格组成的试算公式，展店人员只要将访查的数字填入，各种成本加总後，符合五年回收的初步条件即可上报总部，「当前有四十六位专职觅地人员在全中国圈地，叁年後如家要扩展到一千家旅馆！」孙坚豪气的说。
复制标准 随时抽背「圣经」操作
开店速度决定如家的生存地位，但是如何维持第一家与第一千家有相同的服务质量，却是如家能否继续维持领先的关键，大量复制时只有影印机不会出错，孙坚因此决定将如家打造成一台「如家影印机」。
孙坚接任如家运行长时，如家的旅馆管理团队刚好制定了十七本的如家标准操作过程，这十七本厚厚的手册成为如家一天二十四小时运作的「圣经」，在圣经中详细规定从店长到清洁阿姨每天该做什麽事情、什麽时候做。
例如，最简单的开门动作也有规定，任何工作人员要开客人房门一定先敲叁声，说一声「服务员」，客人答应後，开叁分之一门，再说一次「你好，我是服务员」；在旅馆内看到客人，所有职工都要主动打招呼，并且直视客人的眼睛，任何人未照规定，都要受到扣分的惩罚。
除了详细的动作，旅馆的内部陈设也采视觉化、一致化的管理，例如电灯开关就标着不同颜色，兰色表示白天打开，红色表示傍晚六点打开，只要时间一到，如家全中国二百家店都会同时开、关灯。
为了方便管理基层的清洁职工，厨房水槽画出一条蓝线，只要加一杯清洁剂，将水放满到蓝线就是正确的稀释比例，一年叁百六十五天都是相同的操作过程。甚至连整理客房的清洁车也有固定的停车格，只要整理完毕就要停回到格线内。
「圣经有四百六十五个检查项目，必须每天检查，因为标准是如家未来发展的生命！」孙坚指出，为了舒展落实圣经的决心，他上任第一个月就开始请求全体职工熟背圣经，每月召集不同层级职工考试，曾经有一次同时召集全国一百位城市总经理考试，场面非常壮观。
关键干部 用资本主义方法管理
为了考验落实程度，每年如家都有明查、暗访的抽查操作，每家店每年不定期都会有两次的彻底检查，每一季都有总部派出的「神秘嘉宾」到全国各店暗中检查，以维持服务质量。
圣经条文繁杂，为了维持这台「影印机」的一致性，店长是落实标准操作过程的关键人物，管理店长用的是非常资本主义的方法。如家店长的平均月薪约人民币一万五千元至一万八千元，相当优厚，其中五○％是业绩奖金加利润分成，但只要在明查、暗访时遭到扣分，这笔帐就记在店长头上，结算得分低於八十五分就以零分计算，店长的奖金马上被中止，为了保住奖金及面子，全国店长莫不全力以赴。
靠着这股孙坚自己所比喻的「疯狗」精神，如家不仅撕开了中国平价商务旅馆市场，而且还一举超越过去的市场老大。二○○六年十月，如家更成功的在美国那斯达克（Nasdaq）上市，成为首家在美国上市的中国旅馆企业，第一天股价就上涨六○％，获得美国投资者的追逐，当前市值已超过十叁亿美元。虽然美国上市是对孙坚最好的肯定，但是他认为上市只是如家另一个起点。
从不骂人 系统会处罚犯错职工
要让一家拥有二百家分店、一万名职工来自中国五湖四海的企业每天完全照表操课，许多人都预期孙坚是一位像鸿海董事长郭台铭一样充满霸气的人物，但是看到孙坚时非但没有霸气，脸上反而时常堆满笑意，嘴上挂的是营造如家的亲情、友亲，让第一次见到他的人都相当惊讶。
「圣经是死的，标准是严厉的，这是挑战人性的工作。」孙坚感性的说，如家每个人都受到圣经的制约，如果公司文化还是没有人性的，没有感情的润滑，这家企业是没有办法持久的。在各地视察分店时，即使看到职工犯错，他也不会出言斥责，因为系统会处罚做错的人，重要是创建机制而不是发脾气骂人。
为了促进职工感情，他可以熟背二百一十八位店长的名字，也可以一次讲出他们的住房率和营收。在年会上，他甚至扮起小丑，和各副总轮流为店长们上菜，散会时，他甚至一一拥抱店长，还说「我爱你们。」他们也会回答：「我们也爱你。」
对孙坚而言，标准是如家最高的纪律，没有人可以违背，他每天要问职工与自己的是：「你做了吗？你做好了吗？你有每一天都做好吗？」只要每天鞭策，如家就会永远跑在竞争者的前面.
黄色显眼的外观、极简的装璜，是如家统一的标志，五年内，如家的黄色小旅馆从四家暴增至二百家，孙坚接受《今周刊》独家邀请来台演讲的同时，还有七十家旅馆正在全速赶工兴建中，这位看似温文儒雅、没有霸气的运行长是如何做到的？
过去战功 零售市场火速插旗
「我手中没有原子弹，不是『蹦』一声就炸开的！」孙坚摊开手说，从上海、北京到台湾，甚至在资本主义的天堂──美国，旅馆展店速度比便利商店还快，他总是被问到速成的秘诀，对他而言，速度是靠着坚定的运行力一点一滴积累出来的。
二○○四年十二月以前，孙坚是大陆零售业的明星，从与沃尔玛（Wal-Mart）合作的易初莲花量贩店市场部总经理到B&Q（中国取名百安居）市场副总裁，孙坚的长项就是展店，而且是快速展店，中国B&Q四年快速扩展四十家店就是在孙坚手中推展的。
如家在二○○二年六月由旅游网站携程网与大陆最大的首都旅游集团合资成立，首任运行长由创业股东季琪担任，二年多内，如家在北京、上海开了叁十八家旅馆，季琪的展店速度已经很快，但是起步较晚的如家仍落後於锦江之星旅馆，为了快速攻占市场，如家董事会选中了孙坚。
行动力一流的孙坚没有让如家股东失望，当其他竞争者竞相在东南沿海大城市近身肉搏时，他将阵地转向仍然是空白的渤海湾及东北城市，短短一年间就在东北地区扩展了五十家店，比前叁年的总合还多。
跨界酒店 攻城略地替换守成
为了选择开店的城市，孙坚会先到目标城市实地观察，他会去看机场班次密不密集、火车站人潮多不多、城市天际线有没有很多建筑吊车、公路是否正在扩建，如果城市充满活动力，就是如家可以落脚的地方，「城市要有动感，我才有feeling！」
只靠他一个人带头展店，如家永远无法超越竞争者，孙坚立即将展店条件标准化，进行系统化的复制。为了快速回收，如家只在火车站、公车站等主要交通枢纽、主要商业区及娱乐区设店，同城市两店之间距离不少於二公里，每间店总坪数在九百坪至一千五百坪之间，平均装璜一二○个房间。
如家的展店人员拿着规格化的评估表在全中国大陆查找适合的地点，表格上就是一连串的空格组成的试算公式，展店人员只要将访查的数字填入，各种成本加总後，符合五年回收的初步条件即可上报总部，「当前有四十六位专职觅地人员在全中国圈地，叁年後如家要扩展到一千家旅馆！」孙坚豪气的说。
复制标准 随时抽背「圣经」操作
开店速度决定如家的生存地位，但是如何维持第一家与第一千家有相同的服务质量，却是如家能否继续维持领先的关键，大量复制时只有影印机不会出错，孙坚因此决定将如家打造成一台「如家影印机」。
孙坚接任如家运行长时，如家的旅馆管理团队刚好制定了十七本的如家标准操作过程，这十七本厚厚的手册成为如家一天二十四小时运作的「圣经」，在圣经中详细规定从店长到清洁阿姨每天该做什麽事情、什麽时候做。
例如，最简单的开门动作也有规定，任何工作人员要开客人房门一定先敲叁声，说一声「服务员」，客人答应後，开叁分之一门，再说一次「你好，我是服务员」；在旅馆内看到客人，所有职工都要主动打招呼，并且直视客人的眼睛，任何人未照规定，都要受到扣分的惩罚。
除了详细的动作，旅馆的内部陈设也采视觉化、一致化的管理，例如电灯开关就标着不同颜色，兰色表示白天打开，红色表示傍晚六点打开，只要时间一到，如家全中国二百家店都会同时开、关灯。
为了方便管理基层的清洁职工，厨房水槽画出一条蓝线，只要加一杯清洁剂，将水放满到蓝线就是正确的稀释比例，一年叁百六十五天都是相同的操作过程。甚至连整理客房的清洁车也有固定的停车格，只要整理完毕就要停回到格线内。
「圣经有四百六十五个检查项目，必须每天检查，因为标准是如家未来发展的生命！」孙坚指出，为了舒展落实圣经的决心，他上任第一个月就开始请求全体职工熟背圣经，每月召集不同层级职工考试，曾经有一次同时召集全国一百位城市总经理考试，场面非常壮观。
关键干部 用资本主义方法管理
为了考验落实程度，每年如家都有明查、暗访的抽查操作，每家店每年不定期都会有两次的彻底检查，每一季都有总部派出的「神秘嘉宾」到全国各店暗中检查，以维持服务质量。
圣经条文繁杂，为了维持这台「影印机」的一致性，店长是落实标准操作过程的关键人物，管理店长用的是非常资本主义的方法。如家店长的平均月薪约人民币一万五千元至一万八千元，相当优厚，其中五○％是业绩奖金加利润分成，但只要在明查、暗访时遭到扣分，这笔帐就记在店长头上，结算得分低於八十五分就以零分计算，店长的奖金马上被中止，为了保住奖金及面子，全国店长莫不全力以赴。
靠着这股孙坚自己所比喻的「疯狗」精神，如家不仅撕开了中国平价商务旅馆市场，而且还一举超越过去的市场老大。二○○六年十月，如家更成功的在美国那斯达克（Nasdaq）上市，成为首家在美国上市的中国旅馆企业，第一天股价就上涨六○％，获得美国投资者的追逐，当前市值已超过十叁亿美元。虽然美国上市是对孙坚最好的肯定，但是他认为上市只是如家另一个起点。
从不骂人 系统会处罚犯错职工
要让一家拥有二百家分店、一万名职工来自中国五湖四海的企业每天完全照表操课，许多人都预期孙坚是一位像鸿海董事长郭台铭一样充满霸气的人物，但是看到孙坚时非但没有霸气，脸上反而时常堆满笑意，嘴上挂的是营造如家的亲情、友亲，让第一次见到他的人都相当惊讶。
「圣经是死的，标准是严厉的，这是挑战人性的工作。」孙坚感性的说，如家每个人都受到圣经的制约，如果公司文化还是没有人性的，没有感情的润滑，这家企业是没有办法持久的。在各地视察分店时，即使看到职工犯错，他也不会出言斥责，因为系统会处罚做错的人，重要是创建机制而不是发脾气骂人。
为了促进职工感情，他可以熟背二百一十八位店长的名字，也可以一次讲出他们的住房率和营收。在年会上，他甚至扮起小丑，和各副总轮流为店长们上菜，散会时，他甚至一一拥抱店长，还说「我爱你们。」他们也会回答：「我们也爱你。」
对孙坚而言，标准是如家最高的纪律，没有人可以违背，他每天要问职工与自己的是：「你做了吗？你做好了吗？你有每一天都做好吗？」只要每天鞭策，如家就会永远跑在竞争者的前面.
Wednesday, October 10, 2007
开发商又掀拿地热潮 二线地产竞争日趋激烈
开发商又掀拿地热潮 二线地产竞争日趋激烈
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http://house.sina.com.cn 2007年03月30日14:26 新浪房产
越来越多的实力派开发商开始“逐鹿”二线城市，二线城市已成为当下开发商圈地的主战场。截至今年2月，在短短三个月时间内，阳光100连续在长沙、武汉、天津、西安，四座重点二线城市完成拿地计划，累计拿地逾2000亩，开始了新一轮全国扩张。
业内人士指出：一向行事谨慎的阳光100在2007年新一轮调控来临之前，大规模拿地，反映出阳光100对国内二线城市房地产市场前景的看好。其实，不仅是阳光100，不久前，世
茂房地产宣布以16亿摘得沈阳市原五里河体育场地块，凯德置地以近8.7亿元在成都拿地。
为什么二线城市会变得炙手可热？据英联国际不动产研究分析，目前，我国几大主要二线城市开发项目的平均利润率能够达到30%，而上海房地产投资收益率目前在7%至8%之间。比起北京、上海等房地产市场越来越严峻的调控形势环境和竞争形势，二线城市成为了新的投资沃土。一些较早进行二线城市开发的企业，在获得巨大经济回报的同时，凭借在实践中摸索出的二线城市扩张战略，逐渐成为新一轮市场竞争的领跑者。
二线城市成逐鹿之地
早在宏观调控之前，就有精明的开发商看好二线城市商机，并先行一步进入二线城市，如今他们已赚得盆满钵溢。
“经过5年的积累，阳光100已经成为房地产行业二线城市真正的领跑者。”阳光100集团副总经理范小冲(范小冲博客|范小冲新闻)说。从阳光100近期的市场表现看，范小冲说这句话的底气十足。
2007年初，就在楼市观望气氛凝重的时候，阳光100却迎来了新年开门红。1月，南宁阳光100上东国际一期国际公寓R3开盘，共推出146套公寓，劲销四千万，点燃了南宁新年楼市的第一把火。不仅是在南宁，阳光在全国各地的项目均迎来了新年开门红，天津南开区的阳光100国际新城推出新的楼盘，开盘当天，面积在90平米以下的两居，被购房者抢订一空。柳州阳光100城市广场一期开盘，当天即告售磬；重庆阳光100国际新城新推滨江公寓劲销5000万元。
难能可贵的是，阳光100是在二线城市房地产开发竞争日趋激烈的形势下取得了上述成绩。在重庆这个被房地产界称为“起步虽晚，但发展健康”的城市，在短短两三年的时间里就吸引了包括阳光100、北京城建、国美地产、天鸿地产、棕榈泉国际，五家来自北京的知名地产品牌企业，以及其知名品牌地产企业。
事实上，不只在重庆。在长沙、武汉、西安、南宁等开发价值刚刚突显的城市，也出现了众多品牌地产的身影。而对于这些房地产开发尚不成熟的二线城市，品牌地产企业的进驻，对当地房地产市场的影响巨大，不仅可以改变当地原有的市场格局，为本地房地产企业带去新的观念，还可以带动城市整体住宅品质的提高以及居民住宅消费观念的提升。同时，众多品牌地产也做大了当地市场蛋糕，并实现了共赢。
对于，当下“群雄混战”的现状，范小冲说：“拥有品牌、资金等优势的大企业，进入二线城市是企业决胜未来的必然战略选择，也是明智选择。房地产的高投入、高风险、周期长等特点，使得不动产也要“动”起来，要通过全国发展战略来降低风险，抵御区域发展的周期性振荡。而土地招、拍、挂，政策的实施降低了进入二线城市的门槛，给了众多品牌企业一个动起来的机会。
阳光100从九年前开始进行二线扩张战略，现在已成功在19个城市实现了项目开发，并探索出了一条具有阳光100特色的全国发展之路。范小冲说：“接下来，阳光100将加快在二线城市战略布局的步伐，走向更多的城市。在开发模式上，不再局限于过去独资或控股，采取一种非控股连锁加盟的开发模式，这是一种利用阳光100的品牌和管理能力进行资源整合的开发模式，通过这种模式可以弥补快速扩张带来的资金和土地的短缺，通过品牌和资源的结合与合作伙伴实现共赢。”
不是所有进入二线城市的品牌房地产企业，都能载誉而归，因为二线城市战略失控，导致企业被兼并收购，已有先例。范小冲认为，进入二线城市开发不是一蹴而就那么简单。二线城市与一线城市在开发模式、目标客户群等方面存在很大不同。很多时候，房价只有一线城市的一半甚至1/3，这对企业成本控制和管理模式等方面都提出了巨大挑战。
打造产品基因比圈地重要
在南方盛行的园林式住宅到了北方是否行得通？在一线城市受到追捧的高档住宅到了二线城市是否还有人前来捧场？这些在全国十几个城市同时进行开发的房地产企业发现，如何在规模化复制中保证产品质量不变形，比圈地更具挑战性。
他们虽然没有找到适用于各个城市的真理，但他们找到了产品赖以成长的基因。起家于杭州的绿城地产虽然没能把苏杭的园林复制到每一个扩张的城市，但他找到了“做加法”这一产品基因，通过不断完善配套设施，在二线城市扩张中取得了难得的核心竞争力。
阳光100靠率先在住宅开发领域，引进国外大师的设计，取得成功，但其领导人阳光100总经理易小迪(易小迪博客|易小迪新闻)深刻地认识到，一时创新的成功并不代表永恒，必须把这种创新进行规模化的复制，把大师设计的优良品质固化在企业的血液中，使其成为阳光100产品的基因，才能让更多的消费者认可阳光100。
为了使国际大师设计的产品质量，像印章那样标准、可复制，易小迪和他的同事们经过近6年的实践摸索，“创造”出了一套 “垂直化管理体制”，各个项目的采购、营销、品牌、设计、招投标、客户服务等具体业务由集团统一垂直管理。这种管理体制的好处是，其如同一个模具，将产品的特点固化下来，保证产品质量不变形。与此同时，阳光100开始在全国范围，推进阳光100具有革命性的创新成果，在短短6年时间里，阳光100在国内12座城市，开发了17个项目，均获得了市场的高度认可。
另一个著名的全国布局的企业金地集团，在去年明确提出了“科学筑家”的理念，这归功于他们在二线扩张中，发现了产品的“科学因素”对客户的价值。现在他们努力使价值链上的各个环节有机地、“科学”地结合起来，从而实现客户价值最大化。
事实上，正是这些品牌地产的远见卓识，让二线城市的客户也享受到了和北京、上海产品同样稳定的产品质量，使二线城市的消费需求被深度释放，成为新一轮投资的沃土。
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http://house.sina.com.cn 2007年03月30日14:26 新浪房产
越来越多的实力派开发商开始“逐鹿”二线城市，二线城市已成为当下开发商圈地的主战场。截至今年2月，在短短三个月时间内，阳光100连续在长沙、武汉、天津、西安，四座重点二线城市完成拿地计划，累计拿地逾2000亩，开始了新一轮全国扩张。
业内人士指出：一向行事谨慎的阳光100在2007年新一轮调控来临之前，大规模拿地，反映出阳光100对国内二线城市房地产市场前景的看好。其实，不仅是阳光100，不久前，世
茂房地产宣布以16亿摘得沈阳市原五里河体育场地块，凯德置地以近8.7亿元在成都拿地。
为什么二线城市会变得炙手可热？据英联国际不动产研究分析，目前，我国几大主要二线城市开发项目的平均利润率能够达到30%，而上海房地产投资收益率目前在7%至8%之间。比起北京、上海等房地产市场越来越严峻的调控形势环境和竞争形势，二线城市成为了新的投资沃土。一些较早进行二线城市开发的企业，在获得巨大经济回报的同时，凭借在实践中摸索出的二线城市扩张战略，逐渐成为新一轮市场竞争的领跑者。
二线城市成逐鹿之地
早在宏观调控之前，就有精明的开发商看好二线城市商机，并先行一步进入二线城市，如今他们已赚得盆满钵溢。
“经过5年的积累，阳光100已经成为房地产行业二线城市真正的领跑者。”阳光100集团副总经理范小冲(范小冲博客|范小冲新闻)说。从阳光100近期的市场表现看，范小冲说这句话的底气十足。
2007年初，就在楼市观望气氛凝重的时候，阳光100却迎来了新年开门红。1月，南宁阳光100上东国际一期国际公寓R3开盘，共推出146套公寓，劲销四千万，点燃了南宁新年楼市的第一把火。不仅是在南宁，阳光在全国各地的项目均迎来了新年开门红，天津南开区的阳光100国际新城推出新的楼盘，开盘当天，面积在90平米以下的两居，被购房者抢订一空。柳州阳光100城市广场一期开盘，当天即告售磬；重庆阳光100国际新城新推滨江公寓劲销5000万元。
难能可贵的是，阳光100是在二线城市房地产开发竞争日趋激烈的形势下取得了上述成绩。在重庆这个被房地产界称为“起步虽晚，但发展健康”的城市，在短短两三年的时间里就吸引了包括阳光100、北京城建、国美地产、天鸿地产、棕榈泉国际，五家来自北京的知名地产品牌企业，以及其知名品牌地产企业。
事实上，不只在重庆。在长沙、武汉、西安、南宁等开发价值刚刚突显的城市，也出现了众多品牌地产的身影。而对于这些房地产开发尚不成熟的二线城市，品牌地产企业的进驻，对当地房地产市场的影响巨大，不仅可以改变当地原有的市场格局，为本地房地产企业带去新的观念，还可以带动城市整体住宅品质的提高以及居民住宅消费观念的提升。同时，众多品牌地产也做大了当地市场蛋糕，并实现了共赢。
对于，当下“群雄混战”的现状，范小冲说：“拥有品牌、资金等优势的大企业，进入二线城市是企业决胜未来的必然战略选择，也是明智选择。房地产的高投入、高风险、周期长等特点，使得不动产也要“动”起来，要通过全国发展战略来降低风险，抵御区域发展的周期性振荡。而土地招、拍、挂，政策的实施降低了进入二线城市的门槛，给了众多品牌企业一个动起来的机会。
阳光100从九年前开始进行二线扩张战略，现在已成功在19个城市实现了项目开发，并探索出了一条具有阳光100特色的全国发展之路。范小冲说：“接下来，阳光100将加快在二线城市战略布局的步伐，走向更多的城市。在开发模式上，不再局限于过去独资或控股，采取一种非控股连锁加盟的开发模式，这是一种利用阳光100的品牌和管理能力进行资源整合的开发模式，通过这种模式可以弥补快速扩张带来的资金和土地的短缺，通过品牌和资源的结合与合作伙伴实现共赢。”
不是所有进入二线城市的品牌房地产企业，都能载誉而归，因为二线城市战略失控，导致企业被兼并收购，已有先例。范小冲认为，进入二线城市开发不是一蹴而就那么简单。二线城市与一线城市在开发模式、目标客户群等方面存在很大不同。很多时候，房价只有一线城市的一半甚至1/3，这对企业成本控制和管理模式等方面都提出了巨大挑战。
打造产品基因比圈地重要
在南方盛行的园林式住宅到了北方是否行得通？在一线城市受到追捧的高档住宅到了二线城市是否还有人前来捧场？这些在全国十几个城市同时进行开发的房地产企业发现，如何在规模化复制中保证产品质量不变形，比圈地更具挑战性。
他们虽然没有找到适用于各个城市的真理，但他们找到了产品赖以成长的基因。起家于杭州的绿城地产虽然没能把苏杭的园林复制到每一个扩张的城市，但他找到了“做加法”这一产品基因，通过不断完善配套设施，在二线城市扩张中取得了难得的核心竞争力。
阳光100靠率先在住宅开发领域，引进国外大师的设计，取得成功，但其领导人阳光100总经理易小迪(易小迪博客|易小迪新闻)深刻地认识到，一时创新的成功并不代表永恒，必须把这种创新进行规模化的复制，把大师设计的优良品质固化在企业的血液中，使其成为阳光100产品的基因，才能让更多的消费者认可阳光100。
为了使国际大师设计的产品质量，像印章那样标准、可复制，易小迪和他的同事们经过近6年的实践摸索，“创造”出了一套 “垂直化管理体制”，各个项目的采购、营销、品牌、设计、招投标、客户服务等具体业务由集团统一垂直管理。这种管理体制的好处是，其如同一个模具，将产品的特点固化下来，保证产品质量不变形。与此同时，阳光100开始在全国范围，推进阳光100具有革命性的创新成果，在短短6年时间里，阳光100在国内12座城市，开发了17个项目，均获得了市场的高度认可。
另一个著名的全国布局的企业金地集团，在去年明确提出了“科学筑家”的理念，这归功于他们在二线扩张中，发现了产品的“科学因素”对客户的价值。现在他们努力使价值链上的各个环节有机地、“科学”地结合起来，从而实现客户价值最大化。
事实上，正是这些品牌地产的远见卓识，让二线城市的客户也享受到了和北京、上海产品同样稳定的产品质量，使二线城市的消费需求被深度释放，成为新一轮投资的沃土。
房地产商自曝官商勾结内幕 先走关系再套银行
房地产商自曝官商勾结内幕 先走关系再套银行
http://bj.house.sina.com.cn 2007年07月12日07:51 东方早报
据新华社哈尔滨7月11日电 聘政府工作人员当“开发顾问”、在土地费上做文章、少交基础设施配套费、送钱物“摆平”政府官员后逃避项目抵押金、“套”住银行获得贷款、雇用“黑社会”成员强行拆迁……日前，一位房地产开发商向记者披露了他们违规开发房地产的内幕。
以下是这位开发商自述。
先走关系，搞定项目
我原是黑龙江省某地级市一家建筑公司的第二大股东。2002年，我同另一家公司一位股东合作，共同出资1000万元，以他公司名义从事房地产开发项目，我兼任项目总经理。当时我出资400万元，对方本应出资600万元，可对方说搞到这个项目要走关系，只出了350万元。
我们把这个项目搞起来，确实走了关系。按规定，我们应交1500万元项目保证金，但如果交那么多钱，就没有流动资金搞建设了。后来我们给一位领导送了钱和物，只交了500万元对方就答应了。说真的，当时如果项目费这关要是卡住，我们就没有实力开发这个项目了。
根据有关规定，开发商以拍卖方式购得的土地使用权，在拍卖摘牌后，马上就要交土地使用费。我们应交土地使用费1100万元，当时肯定交不起。于是同有关部门领导搞关系，不但推迟交费，也不用交那么多。后来拖了一年多，项目已经开工建设了才交费。
除了项目保证金和土地使用费，从事房地产开发还要交基础设施配套费。我们那个城市的收费标准是按建筑面积算的，每平方米收缴80元左右，我们总建筑面积为14.5万平方米，需交1140万元配套费。这是一个伸缩性很强的收费项目。按规定，这笔费用在施工许可证下来之前就该交，但我们的项目开工了还没交，后来虽然交了，也没有按规定交够。
从事房地产开发，个别政府部门管事的人很重要。在把土地“拿”下来以后，我们请有关领导干部去青岛、海南等地游玩了一圈。这些人回来后，就给我们“用上力”了。
“套”住银行，增加贷款
其实，缴纳多项费用都要通过贷款。在贷款问题上，我们想了许多办法，终于把一家银行领导给“套”住了。我们先期交纳10%的土地使用费后，就把土地使用权证拿到了，后来又把项目许可证拿到了。我们找到一个县城的银行领导，通过他联系上市里某银行领导，以土地使用权证和项目许可证作抵押，从银行贷款1200万元。
一部分动迁户需要货币补偿，我们的项目共计要1亿元左右的补偿资金，这些钱都要通过银行贷款解决。如果按银行正常的贷款手续，肯定办不下来。我们想了一个“妙招”———跟先期贷款的银行“摊牌”，告诉银行先期贷款还不上了，想要还款，必须再贷款，等项目完工挣到钱一起还。那个银行领导没有办法，后来就主动给我们出招办手续。
“套”住银行后，为了履行银行有关抵押和担保贷款的规定，我的合作伙伴弄了许多假手续，比如从其他开发商那里借正在出售的别墅，又借了许多身份证。
在利用银行贷款方面，我们颇费心思。我的合作伙伴先是把1000多万元款汇往北京一家公司，然后再让那家公司给汇过来，这样，可用“引资”名义，享受市里许多优惠政策。
低价评估，野蛮拆迁
把项目和土地等拿到以后，最难的一项工作是动迁。我们找到有关部门的一名领导，暗地里聘他作为项目开发顾问，给他好处。第一步，先让产权处冻结动迁户的房证，防止动迁户改变用途增加我们的动迁成本。在此过程中，我们可以摸一下动迁户的底数。第二步，委托评估公司对动迁户的房产进行评估。我们借助有关部门的熟人，可以给评估公司提供动迁区域房屋交易的最低价，这样评估公司就会给动迁户的房屋价值评估得很低。评估公司自然是向着开发公司的，因为评估公司是中介机构，都要抢活干，所以评估得越低，开发公司越愿意聘用。
通过低价评估，取得了对动迁户的一种“合法”补偿价格。可是我们制定的补偿标准太低，动迁户多次到市里上访。
说实在的，我们在动迁时搞了野蛮强拆。那年冬天11月份了，动迁户被断水断电，房屋盖都被砸了。当时，一些所谓“维护秩序的人”也被动用起来，这些人有的是“黑社会”成员。
我们从事的这个房地产项目，有许多地方违规。有些费用还没交齐，需要审批的那些章就都盖出来了。
事前我们对这个项目进行了测算。这个项目占地面积为12000平方米，建筑面积为14.5万平方米，按当时的最高价预算总成本约为4亿元。可我们利用手里的不到1000万元资金就把这个项目“鼓捣”起来了。
说实在的，这个项目在拆迁还没结束时，我就被迫撤资了。因为一路违规，我心里实在没底儿，特别是强行拆迁，我的合作伙伴动用了“黑社会”成员，我的心也受到强烈震动———吓坏了。我的合作伙伴担心我成不了事，顺势把我“踢”出来了。
我们起初的预算收入是5.6亿元，后来是实际售
房价高于预算价，我的合作伙伴应该赚取了可观的利润。
http://bj.house.sina.com.cn 2007年07月12日07:51 东方早报
据新华社哈尔滨7月11日电 聘政府工作人员当“开发顾问”、在土地费上做文章、少交基础设施配套费、送钱物“摆平”政府官员后逃避项目抵押金、“套”住银行获得贷款、雇用“黑社会”成员强行拆迁……日前，一位房地产开发商向记者披露了他们违规开发房地产的内幕。
以下是这位开发商自述。
先走关系，搞定项目
我原是黑龙江省某地级市一家建筑公司的第二大股东。2002年，我同另一家公司一位股东合作，共同出资1000万元，以他公司名义从事房地产开发项目，我兼任项目总经理。当时我出资400万元，对方本应出资600万元，可对方说搞到这个项目要走关系，只出了350万元。
我们把这个项目搞起来，确实走了关系。按规定，我们应交1500万元项目保证金，但如果交那么多钱，就没有流动资金搞建设了。后来我们给一位领导送了钱和物，只交了500万元对方就答应了。说真的，当时如果项目费这关要是卡住，我们就没有实力开发这个项目了。
根据有关规定，开发商以拍卖方式购得的土地使用权，在拍卖摘牌后，马上就要交土地使用费。我们应交土地使用费1100万元，当时肯定交不起。于是同有关部门领导搞关系，不但推迟交费，也不用交那么多。后来拖了一年多，项目已经开工建设了才交费。
除了项目保证金和土地使用费，从事房地产开发还要交基础设施配套费。我们那个城市的收费标准是按建筑面积算的，每平方米收缴80元左右，我们总建筑面积为14.5万平方米，需交1140万元配套费。这是一个伸缩性很强的收费项目。按规定，这笔费用在施工许可证下来之前就该交，但我们的项目开工了还没交，后来虽然交了，也没有按规定交够。
从事房地产开发，个别政府部门管事的人很重要。在把土地“拿”下来以后，我们请有关领导干部去青岛、海南等地游玩了一圈。这些人回来后，就给我们“用上力”了。
“套”住银行，增加贷款
其实，缴纳多项费用都要通过贷款。在贷款问题上，我们想了许多办法，终于把一家银行领导给“套”住了。我们先期交纳10%的土地使用费后，就把土地使用权证拿到了，后来又把项目许可证拿到了。我们找到一个县城的银行领导，通过他联系上市里某银行领导，以土地使用权证和项目许可证作抵押，从银行贷款1200万元。
一部分动迁户需要货币补偿，我们的项目共计要1亿元左右的补偿资金，这些钱都要通过银行贷款解决。如果按银行正常的贷款手续，肯定办不下来。我们想了一个“妙招”———跟先期贷款的银行“摊牌”，告诉银行先期贷款还不上了，想要还款，必须再贷款，等项目完工挣到钱一起还。那个银行领导没有办法，后来就主动给我们出招办手续。
“套”住银行后，为了履行银行有关抵押和担保贷款的规定，我的合作伙伴弄了许多假手续，比如从其他开发商那里借正在出售的别墅，又借了许多身份证。
在利用银行贷款方面，我们颇费心思。我的合作伙伴先是把1000多万元款汇往北京一家公司，然后再让那家公司给汇过来，这样，可用“引资”名义，享受市里许多优惠政策。
低价评估，野蛮拆迁
把项目和土地等拿到以后，最难的一项工作是动迁。我们找到有关部门的一名领导，暗地里聘他作为项目开发顾问，给他好处。第一步，先让产权处冻结动迁户的房证，防止动迁户改变用途增加我们的动迁成本。在此过程中，我们可以摸一下动迁户的底数。第二步，委托评估公司对动迁户的房产进行评估。我们借助有关部门的熟人，可以给评估公司提供动迁区域房屋交易的最低价，这样评估公司就会给动迁户的房屋价值评估得很低。评估公司自然是向着开发公司的，因为评估公司是中介机构，都要抢活干，所以评估得越低，开发公司越愿意聘用。
通过低价评估，取得了对动迁户的一种“合法”补偿价格。可是我们制定的补偿标准太低，动迁户多次到市里上访。
说实在的，我们在动迁时搞了野蛮强拆。那年冬天11月份了，动迁户被断水断电，房屋盖都被砸了。当时，一些所谓“维护秩序的人”也被动用起来，这些人有的是“黑社会”成员。
我们从事的这个房地产项目，有许多地方违规。有些费用还没交齐，需要审批的那些章就都盖出来了。
事前我们对这个项目进行了测算。这个项目占地面积为12000平方米，建筑面积为14.5万平方米，按当时的最高价预算总成本约为4亿元。可我们利用手里的不到1000万元资金就把这个项目“鼓捣”起来了。
说实在的，这个项目在拆迁还没结束时，我就被迫撤资了。因为一路违规，我心里实在没底儿，特别是强行拆迁，我的合作伙伴动用了“黑社会”成员，我的心也受到强烈震动———吓坏了。我的合作伙伴担心我成不了事，顺势把我“踢”出来了。
我们起初的预算收入是5.6亿元，后来是实际售
房价高于预算价，我的合作伙伴应该赚取了可观的利润。
厂房价格低廉变写字楼 开发商拿地后暗改规划
厂房价格低廉变写字楼 开发商拿地后暗改规划
http://bj.house.sina.com.cn 2007年07月13日10:06 北京晨报
工业用地价格低廉 开发商拿地后暗改规划
按照规划原本应建的工业厂房却被高档写字楼、酒店甚至住宅替代。昨天，记者在调查京城工业用地过程中，发现了这一奇怪现象。业内人士透露，工业用地价格相当低廉，一些开发商拿地后往往私自改变规划，开发成写字楼或者住宅，以获取超高利润。这种现象在开发区和京郊尤其常见。
“项目建筑规模近45万平方米，是集商务办公、商业、酒店、展览、休闲娱乐于一体的低层、低密度、花园式、生态化商务办公园区。”这是朝阳定福庄的“非中心 (论坛 像册 户型)”项目销售所作的宣传。
记者从北京市房地产交易管理网上了解到，该项目以工业厂房用地立项。然而，根据销售人员的介绍，这个项目包括“30万平方米写字楼”、“10万平方米会展中心”、“26500平方米超级会所”、“11000平方米酒店及酒店式公寓”，唯独没有“工业厂房”的踪迹。
位于亦庄开发区的BDA国际企业大道 (论坛 像册 户型 视频)是低密度企业独栋写字楼群，但实际的使用性质却是工业用地。按照国家规定，工业用地上除建厂房外，也可建工业研发楼。据了解，该项目的确引入了一家研发中心，但要销售的写字楼远远不止一栋。
记者通过北京市房地产交易管理网搜索到，我市有十多个新建“工业厂房”项目已取得预售许可证或房屋产权证，其中包括非中心和BDA国际企业大道等写字楼项目，还包括丽都水岸 (论坛 像册 户型 样板间)等住宅项目。
业内透露 工业地块价格低廉，私变规划获利巨大
“相对于住宅和商业用地，工业用地的土地成本太低了。如果能以厂房项目立项，建成住宅或者公建，利润大得惊人。”一位业内人士告诉记者，我市工业用地一直采取协议出让的方式交易，有的地块每平方米出让价格仅有几十元，最多不过几百元。
由于实际开发与规划性质不同，这类项目在办理房产证时大多困难重重。但是也有一些“幸运”的开发商，不仅堂而皇之地将厂房建成写字楼甚至住宅，还能一证不少地办妥整个开发手续。业主也能按时拿到产权证，只是产权证上的物业用途一栏中写的是“工业用地”，而不是“商业”或者“住宅”。
记者在采访中发现，对于自己的工业用地身份，开发商似乎有所避讳。除了非中心销售人员表示在售项目“的确是工业用地，但肯定有产权”外，BDA国际企业大道和丽都水岸都予以否认。
晨报记者 杨舒萌
入市提醒
业主将承担政策风险
广大(北京)律师事务所律师庄清忠(庄清忠博客,庄清忠新闻,庄清忠说吧)表示，开发商私自改规划并从中获取巨大利润，造成了国家收益的流失。按照规定，开发商只有补交土地出让金等税费并取得审批后，工业用地性质才能变更为公建或住宅。
“工业用地的产权有效期长达50年，比公建还长。加上销售价格相对便宜一些。而且，有的项目的开发手续都是齐备的，所以有些业主就愿意购买这样的房产。”庄清忠说，“但购买这类房产实际上是承担政策风险。政府未来一旦清理此问题，这些业主的利益必然要受到影响。”
工业用地全面招拍挂
掐断暴利源
根据现行土地分类标准，工业地产属于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。工业用地上可建的建筑包括工业制造厂房、物流仓库、工业研发楼、工业配套设施等。
今年7月1日起，全国所有工业用地必须采用招拍挂方式出让。北京市同样如此执行。此举是为杜绝国家土地通过“工业用地”的形式被贱卖。
按照国土资源部发布的标准，全国工业用地被划为15个等别，最高一等840元/平方米，最低等别60元/平方米。6月25日，北京市最后一批工业用地协议出让。其中丰台区科技园区研发用地的价格达到3780元/平方米，是一等工业用地价格的4.3倍。工业用地价格逐步回归正常水平，这将掐断开发商借此获利的源头。而对于京城边角地带存在的规划“擦边球 ”现象，仍然有待监管力度的增加。
晨报记者 杨舒萌
http://bj.house.sina.com.cn 2007年07月13日10:06 北京晨报
工业用地价格低廉 开发商拿地后暗改规划
按照规划原本应建的工业厂房却被高档写字楼、酒店甚至住宅替代。昨天，记者在调查京城工业用地过程中，发现了这一奇怪现象。业内人士透露，工业用地价格相当低廉，一些开发商拿地后往往私自改变规划，开发成写字楼或者住宅，以获取超高利润。这种现象在开发区和京郊尤其常见。
“项目建筑规模近45万平方米，是集商务办公、商业、酒店、展览、休闲娱乐于一体的低层、低密度、花园式、生态化商务办公园区。”这是朝阳定福庄的“非中心 (论坛 像册 户型)”项目销售所作的宣传。
记者从北京市房地产交易管理网上了解到，该项目以工业厂房用地立项。然而，根据销售人员的介绍，这个项目包括“30万平方米写字楼”、“10万平方米会展中心”、“26500平方米超级会所”、“11000平方米酒店及酒店式公寓”，唯独没有“工业厂房”的踪迹。
位于亦庄开发区的BDA国际企业大道 (论坛 像册 户型 视频)是低密度企业独栋写字楼群，但实际的使用性质却是工业用地。按照国家规定，工业用地上除建厂房外，也可建工业研发楼。据了解，该项目的确引入了一家研发中心，但要销售的写字楼远远不止一栋。
记者通过北京市房地产交易管理网搜索到，我市有十多个新建“工业厂房”项目已取得预售许可证或房屋产权证，其中包括非中心和BDA国际企业大道等写字楼项目，还包括丽都水岸 (论坛 像册 户型 样板间)等住宅项目。
业内透露 工业地块价格低廉，私变规划获利巨大
“相对于住宅和商业用地，工业用地的土地成本太低了。如果能以厂房项目立项，建成住宅或者公建，利润大得惊人。”一位业内人士告诉记者，我市工业用地一直采取协议出让的方式交易，有的地块每平方米出让价格仅有几十元，最多不过几百元。
由于实际开发与规划性质不同，这类项目在办理房产证时大多困难重重。但是也有一些“幸运”的开发商，不仅堂而皇之地将厂房建成写字楼甚至住宅，还能一证不少地办妥整个开发手续。业主也能按时拿到产权证，只是产权证上的物业用途一栏中写的是“工业用地”，而不是“商业”或者“住宅”。
记者在采访中发现，对于自己的工业用地身份，开发商似乎有所避讳。除了非中心销售人员表示在售项目“的确是工业用地，但肯定有产权”外，BDA国际企业大道和丽都水岸都予以否认。
晨报记者 杨舒萌
入市提醒
业主将承担政策风险
广大(北京)律师事务所律师庄清忠(庄清忠博客,庄清忠新闻,庄清忠说吧)表示，开发商私自改规划并从中获取巨大利润，造成了国家收益的流失。按照规定，开发商只有补交土地出让金等税费并取得审批后，工业用地性质才能变更为公建或住宅。
“工业用地的产权有效期长达50年，比公建还长。加上销售价格相对便宜一些。而且，有的项目的开发手续都是齐备的，所以有些业主就愿意购买这样的房产。”庄清忠说，“但购买这类房产实际上是承担政策风险。政府未来一旦清理此问题，这些业主的利益必然要受到影响。”
工业用地全面招拍挂
掐断暴利源
根据现行土地分类标准，工业地产属于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。工业用地上可建的建筑包括工业制造厂房、物流仓库、工业研发楼、工业配套设施等。
今年7月1日起，全国所有工业用地必须采用招拍挂方式出让。北京市同样如此执行。此举是为杜绝国家土地通过“工业用地”的形式被贱卖。
按照国土资源部发布的标准，全国工业用地被划为15个等别，最高一等840元/平方米，最低等别60元/平方米。6月25日，北京市最后一批工业用地协议出让。其中丰台区科技园区研发用地的价格达到3780元/平方米，是一等工业用地价格的4.3倍。工业用地价格逐步回归正常水平，这将掐断开发商借此获利的源头。而对于京城边角地带存在的规划“擦边球 ”现象，仍然有待监管力度的增加。
晨报记者 杨舒萌
武汉土地市场争战日渐激烈
武汉土地市场争战日渐激烈 开发商拿地大手笔
http://wh.house.sina.com.cn 2007年07月12日09:57 长江商报
(记者 胡晓莉)
各逞其招争锋武汉土地市场
在房价普涨的情况下，地价上涨因素再次成为焦点，从深圳到上海，土地价格屡创新高，市场对于价格增长预期不断加大。在武汉，无论是光谷出现“限价地”，还是福星惠誉
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曲线收购团结村，或者是广东碧桂园首次落户武汉，不同的拿地手法，都不约而同地表现出武汉土地市场争战的日渐激烈。
地产巨头频出大手笔
今年以来，地产巨头在武汉的土地争夺日益激烈。1月31日，面积达697亩的“武重地块”，被上海豫园商城以35.02亿元夺得，而在4月的短短一周内，华润集团砸下31.29亿元，拿下铁机地块565.6亩，且这种趋势仍在延续。
最新的面孔，便是在香港上市的广东知名企业碧桂园。5月下旬，碧桂园刚刚与武汉市政府签订合作意向书，计划在武汉市汉南区投资5亿元发展五星级酒店及城市规划设施。
7月3日，碧桂园子公司在汉南拿下607余亩商住用地，急迫心情不言而喻，让人想起去年广州恒大用广告求地的惊人之举。有市场人士表示，一直以来，相对于住宅市场，武汉的
商业地产发展较为迟缓，而外来资本在武汉的投资方向也渐从住宅逐渐扩大到商业地产。
从碧桂园的上市公告看，继4月20日赴港上市集资后，碧桂园集团土地扩张的速度大踏步前进，上市以来新增了约900万平方米可建筑面积，土地储备从上市时约1900万平方米增至约2800万平方米。从碧桂园的举动不难看出，武汉这样的二线城市，逐渐成为其战略发展重要棋子。从城区到郊区，地产巨头“高歌猛进”大手笔的做法，也预示着今后武汉土地市场的博杀将更加激烈。
以收购的名义拿地
与此同时，作为中国
房地产百强企业，一直位居武汉房地产三甲的本土代表福星惠誉，却在新一轮土地争夺中采取了不同的策略。
虽然汉口春天、水岸星城等项目还处于销售中期，福星惠誉便积极进行土地储备，不过，自去年11月30日在孝感取得269.27亩土地后，在武汉参与的几次土地拍卖中，一直未能如愿。
根据福星科技的上市公告，6月份，其旗下的湖北星程投资有限公司以4.44亿元的现金，收购了武汉团结集团股份有限公司96.96%的股权。而团结集团的主营业务为投资房地产行业和市场，还以土地投资参与合作开发了“龙潭·SOMO”项目。此外，团结集团还拥有16宗土地。
福星惠誉的此次收购，将有利于福星惠誉拓宽土地储备渠道，实现低成本快速扩充土地储备，增强公司可持续发展能力。另据市场人士透露，在金银湖地区，近期也有地产巨头在运作对区域在售项目的收购行为。
实际上，在土地二级市场采用直接购买、参股等方式实现低成本扩张，直接交易成本更低，性价比更高。类似于万科收购南都，路劲收购顺驰等行业整合已不鲜见，地产巨头们早已运用熟练。在福星惠誉的本次收购，或许将开启另一扇窗：有钱没地与有地没钱企业的资源整合，也许将在本地市场更多出现。
小企业多拿“限价地”
从“地王”到区域楼面价格新高，这些纪录的保持和打破者，往往都是外资。外来企业在武汉已经占据相当的市场份额，具有举足轻重的影响力。与之相比，本土中小企业在土地争夺中处于下风。
当前，更多的本土企业选择远郊发展，比如汉南、阳逻、黄陂、蔡甸等地区的土地出让中，一直是本土企业唱主角。7月5日，黄陂区公开挂牌出让了六宗地块，参与挂牌竞买的均为本土开发企业。而此次出让的六宗地块，净用地面积最大的21.55万平方米，最小的3382平方米，成交的楼面地价都不算高，被本地企业统统拿下。
据统计，2006年，武汉1000多家开发商中，有近半开发商“无房可做”，“断粮”问题迫在眉睫。随着更多地产巨头加入土地挣抢，拿地成本日益高昂，不少企业“望地兴叹”，一些小企业更是面临发展乃至生存危机。
不过，小企业也有自己拿地的策略。就是选择一些小幅地块，或者郊区出手，寻找未来潜在价值区域，精耕细作，寻求自己的发展空间。前期武汉市推出的限价地块，如6月刚刚取得光谷两幅限价地块的企业，多为本土中小企业。同样，
经济适用房的利润一般不超过5%，外来企业显然“看不上眼”，但本土企业或由于实力原因，或由于政府要求，进行经济房的开发也是他们的一条出路。
http://wh.house.sina.com.cn 2007年07月12日09:57 长江商报
(记者 胡晓莉)
各逞其招争锋武汉土地市场
在房价普涨的情况下，地价上涨因素再次成为焦点，从深圳到上海，土地价格屡创新高，市场对于价格增长预期不断加大。在武汉，无论是光谷出现“限价地”，还是福星惠誉
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曲线收购团结村，或者是广东碧桂园首次落户武汉，不同的拿地手法，都不约而同地表现出武汉土地市场争战的日渐激烈。
地产巨头频出大手笔
今年以来，地产巨头在武汉的土地争夺日益激烈。1月31日，面积达697亩的“武重地块”，被上海豫园商城以35.02亿元夺得，而在4月的短短一周内，华润集团砸下31.29亿元，拿下铁机地块565.6亩，且这种趋势仍在延续。
最新的面孔，便是在香港上市的广东知名企业碧桂园。5月下旬，碧桂园刚刚与武汉市政府签订合作意向书，计划在武汉市汉南区投资5亿元发展五星级酒店及城市规划设施。
7月3日，碧桂园子公司在汉南拿下607余亩商住用地，急迫心情不言而喻，让人想起去年广州恒大用广告求地的惊人之举。有市场人士表示，一直以来，相对于住宅市场，武汉的
商业地产发展较为迟缓，而外来资本在武汉的投资方向也渐从住宅逐渐扩大到商业地产。
从碧桂园的上市公告看，继4月20日赴港上市集资后，碧桂园集团土地扩张的速度大踏步前进，上市以来新增了约900万平方米可建筑面积，土地储备从上市时约1900万平方米增至约2800万平方米。从碧桂园的举动不难看出，武汉这样的二线城市，逐渐成为其战略发展重要棋子。从城区到郊区，地产巨头“高歌猛进”大手笔的做法，也预示着今后武汉土地市场的博杀将更加激烈。
以收购的名义拿地
与此同时，作为中国
房地产百强企业，一直位居武汉房地产三甲的本土代表福星惠誉，却在新一轮土地争夺中采取了不同的策略。
虽然汉口春天、水岸星城等项目还处于销售中期，福星惠誉便积极进行土地储备，不过，自去年11月30日在孝感取得269.27亩土地后，在武汉参与的几次土地拍卖中，一直未能如愿。
根据福星科技的上市公告，6月份，其旗下的湖北星程投资有限公司以4.44亿元的现金，收购了武汉团结集团股份有限公司96.96%的股权。而团结集团的主营业务为投资房地产行业和市场，还以土地投资参与合作开发了“龙潭·SOMO”项目。此外，团结集团还拥有16宗土地。
福星惠誉的此次收购，将有利于福星惠誉拓宽土地储备渠道，实现低成本快速扩充土地储备，增强公司可持续发展能力。另据市场人士透露，在金银湖地区，近期也有地产巨头在运作对区域在售项目的收购行为。
实际上，在土地二级市场采用直接购买、参股等方式实现低成本扩张，直接交易成本更低，性价比更高。类似于万科收购南都，路劲收购顺驰等行业整合已不鲜见，地产巨头们早已运用熟练。在福星惠誉的本次收购，或许将开启另一扇窗：有钱没地与有地没钱企业的资源整合，也许将在本地市场更多出现。
小企业多拿“限价地”
从“地王”到区域楼面价格新高，这些纪录的保持和打破者，往往都是外资。外来企业在武汉已经占据相当的市场份额，具有举足轻重的影响力。与之相比，本土中小企业在土地争夺中处于下风。
当前，更多的本土企业选择远郊发展，比如汉南、阳逻、黄陂、蔡甸等地区的土地出让中，一直是本土企业唱主角。7月5日，黄陂区公开挂牌出让了六宗地块，参与挂牌竞买的均为本土开发企业。而此次出让的六宗地块，净用地面积最大的21.55万平方米，最小的3382平方米，成交的楼面地价都不算高，被本地企业统统拿下。
据统计，2006年，武汉1000多家开发商中，有近半开发商“无房可做”，“断粮”问题迫在眉睫。随着更多地产巨头加入土地挣抢，拿地成本日益高昂，不少企业“望地兴叹”，一些小企业更是面临发展乃至生存危机。
不过，小企业也有自己拿地的策略。就是选择一些小幅地块，或者郊区出手，寻找未来潜在价值区域，精耕细作，寻求自己的发展空间。前期武汉市推出的限价地块，如6月刚刚取得光谷两幅限价地块的企业，多为本土中小企业。同样，
经济适用房的利润一般不超过5%，外来企业显然“看不上眼”，但本土企业或由于实力原因，或由于政府要求，进行经济房的开发也是他们的一条出路。
阳逻楼市闯入掘金者的视野
市场观察：阳逻楼市闯入掘金者的视野
http://wh.house.sina.com.cn 2007年07月12日09:17 武汉晚报
7月6日，阳逻新城的核心商业带形成。位于此地带两端的“坐标项目”—— 城市广场和阳逻商业步行街于当日破土动工。
一个是阳逻最大的商住综合体项目，一个是阳逻的首条商业步行街，这两大“名片”项目的启动，将拉动阳逻楼市向前迈进一大步。
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一块容60万人的巨大“蛋糕”
“阳逻楼市”，这是近年才活跃的一个名词。2006年以前，阳逻街边只有凌乱的“小三层”民房和某些个体小老板盖起的楼群。
2006年，《武汉市城市总体规划》确定将阳逻打造为东部新城。从此，阳逻新城进入众多楼市“掘金者”的视野。
阳逻新城现有城区面积37平方公里，人口16万；根据规划，远景为106平方公里，居住60万人。
60万的居住人口，相当于一个中等城市。如此大规模的居住人口，意味着阳逻
房地产市场将是一块巨大的蛋糕。
阳逻经济开发区常务副主任桂新民说，从2006年起，开发区先期拿出5000亩土地用于房地产开发，意预打造一个生态、宜居的生活新城。目前，该区域内已聚集了城市广场、佳阳·湖滨花园、佳阳·国际、水映谰湾、锦阳花园、金色水岸等多个高品质项目。随着片区开发热度的“升温”，阳逻还吸引了地产集团、武汉城乡建设有限公司、武汉南湖房产开发有限公司等多个市内大型房企也投身于此。
优势吸引 “移民”阳逻
操盘城市广场这样一个标杆项目，大家顾问的项目总监刘庄充分“吃透”了阳逻市场，他向记者悉数了阳逻楼市发展的优势所在：
一是自然优势。阳逻港是武汉通往沿海的长江咽喉，是长江中下游2000多公里中唯一的天然深水良港；
二是地理优势。阳逻南滨长江，与京珠、沪蓉高速公路联为一体，京广、京九铁路大动脉夹境而过，这种交通网络汇集一地的立体交通格局在全国罕见；
三是规划优势。随着外环线的贯通和阳逻大桥的通车，阳逻被低估的区域价值将得到重新界定，该片区不论地价、
房价都将再上一个新台阶；
四是市场优势。目前，多个房产开发企业进军阳逻市场，整个阳逻楼市正从粗放转向集约型开发。这种日趋规范的开发模式为后期继续发展创造了条件。
刘庄说，不少置业者、投资者的“楼市嗅觉”更为敏锐。目睹阳逻的发展潜力，已有不少青山居民谋划“移民”阳逻。据调查显示，在阳逻购房人群中，本地居民占到15%，阳逻所在企业职工占到15%，武汉其他城区的为10%—20%，而青山的购房者占到50%。
从买价格到买价值
据大家顾问的数据显示：2005—2006年，阳逻楼盘均价在600—800元/平方米；2006年，均价为1000元/平方米；今年，多层为1600—1800元/平方米，高层在2000元/平方米左右；预计下半年将整体突破2000大关。
对此数据，刘庄的结论是：阳逻楼市已从昔日一个便宜三个爱的“买价格”转变为看好未来发展的“买价值”。
那么，撬动阳逻楼市的价值支点在哪里？
产业集群首先功不可没。随着武船重工、一冶钢构、重冶机械、江南纺织等企业在阳逻的建成投产，将为新城聚集旺盛的人气，并加速各服务产业的完善。武钢集团投资28亿元的江北钢材加工配送基地也落户于此，刘庄称，武钢之于阳逻绝不亚于富士康之于光谷，它将迅速提升区域的综合配套功能。 今年10月1日，阳逻大桥即将通车，从阳逻到青山仅需15分钟，到二七仅需25分钟。这一利好将加速阳逻与中心城区的融合，为阳逻楼市迎来新的价值拐点。武汉佳阳房产董事长陶加喜预测，待大桥通车后，阳逻房价很有可能将突破3000大关。
刘庄说，大桥通车后，阳逻与青山的距离只在2000米左右，但目前，它与青山房价却相差2000元/平方米左右。2000米的距离，2000元的差距，太大了。然而，这个暂时的差距却意味着契机。
http://wh.house.sina.com.cn 2007年07月12日09:17 武汉晚报
7月6日，阳逻新城的核心商业带形成。位于此地带两端的“坐标项目”—— 城市广场和阳逻商业步行街于当日破土动工。
一个是阳逻最大的商住综合体项目，一个是阳逻的首条商业步行街，这两大“名片”项目的启动，将拉动阳逻楼市向前迈进一大步。
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一块容60万人的巨大“蛋糕”
“阳逻楼市”，这是近年才活跃的一个名词。2006年以前，阳逻街边只有凌乱的“小三层”民房和某些个体小老板盖起的楼群。
2006年，《武汉市城市总体规划》确定将阳逻打造为东部新城。从此，阳逻新城进入众多楼市“掘金者”的视野。
阳逻新城现有城区面积37平方公里，人口16万；根据规划，远景为106平方公里，居住60万人。
60万的居住人口，相当于一个中等城市。如此大规模的居住人口，意味着阳逻
房地产市场将是一块巨大的蛋糕。
阳逻经济开发区常务副主任桂新民说，从2006年起，开发区先期拿出5000亩土地用于房地产开发，意预打造一个生态、宜居的生活新城。目前，该区域内已聚集了城市广场、佳阳·湖滨花园、佳阳·国际、水映谰湾、锦阳花园、金色水岸等多个高品质项目。随着片区开发热度的“升温”，阳逻还吸引了地产集团、武汉城乡建设有限公司、武汉南湖房产开发有限公司等多个市内大型房企也投身于此。
优势吸引 “移民”阳逻
操盘城市广场这样一个标杆项目，大家顾问的项目总监刘庄充分“吃透”了阳逻市场，他向记者悉数了阳逻楼市发展的优势所在：
一是自然优势。阳逻港是武汉通往沿海的长江咽喉，是长江中下游2000多公里中唯一的天然深水良港；
二是地理优势。阳逻南滨长江，与京珠、沪蓉高速公路联为一体，京广、京九铁路大动脉夹境而过，这种交通网络汇集一地的立体交通格局在全国罕见；
三是规划优势。随着外环线的贯通和阳逻大桥的通车，阳逻被低估的区域价值将得到重新界定，该片区不论地价、
房价都将再上一个新台阶；
四是市场优势。目前，多个房产开发企业进军阳逻市场，整个阳逻楼市正从粗放转向集约型开发。这种日趋规范的开发模式为后期继续发展创造了条件。
刘庄说，不少置业者、投资者的“楼市嗅觉”更为敏锐。目睹阳逻的发展潜力，已有不少青山居民谋划“移民”阳逻。据调查显示，在阳逻购房人群中，本地居民占到15%，阳逻所在企业职工占到15%，武汉其他城区的为10%—20%，而青山的购房者占到50%。
从买价格到买价值
据大家顾问的数据显示：2005—2006年，阳逻楼盘均价在600—800元/平方米；2006年，均价为1000元/平方米；今年，多层为1600—1800元/平方米，高层在2000元/平方米左右；预计下半年将整体突破2000大关。
对此数据，刘庄的结论是：阳逻楼市已从昔日一个便宜三个爱的“买价格”转变为看好未来发展的“买价值”。
那么，撬动阳逻楼市的价值支点在哪里？
产业集群首先功不可没。随着武船重工、一冶钢构、重冶机械、江南纺织等企业在阳逻的建成投产，将为新城聚集旺盛的人气，并加速各服务产业的完善。武钢集团投资28亿元的江北钢材加工配送基地也落户于此，刘庄称，武钢之于阳逻绝不亚于富士康之于光谷，它将迅速提升区域的综合配套功能。 今年10月1日，阳逻大桥即将通车，从阳逻到青山仅需15分钟，到二七仅需25分钟。这一利好将加速阳逻与中心城区的融合，为阳逻楼市迎来新的价值拐点。武汉佳阳房产董事长陶加喜预测，待大桥通车后，阳逻房价很有可能将突破3000大关。
刘庄说，大桥通车后，阳逻与青山的距离只在2000米左右，但目前，它与青山房价却相差2000元/平方米左右。2000米的距离，2000元的差距，太大了。然而，这个暂时的差距却意味着契机。
Sunday, September 09, 2007
倒爷自曝炒房惊天内幕
倒爷自曝炒房惊天内幕
http://bj.house.sina.com.cn 2007年09月05日10:32 每日经济新闻
马应天(化名)，42岁，先前在武汉一家企业从事法律事务，后来辞去工作专业倒房，收益颇丰。这位如今已在武汉小有名气的“倒爷”，近日对记者讲述了一些倒房内幕，他想说，当“倒爷”，你也可能，只要在法律和道德的框架内。如果去踩红线，钻空子，无疑放大了房产投资的风险。
帮朋友倒房，小试身手
马应天看起来表情颇为严肃。他自我解释说，这是因为在武汉一家企业搞法律工作多年的原因。谈起投资房产，他说因为自己做事一向谨慎而周密，所以才和武汉的第一波“炒房热”失之交臂。
2000年初，马应天单位的很多同事都购买了汉口蔡家田一个小区的房子进行投资，1900元/平方米，有人劝他也买一套，他并不认可同事的眼光，觉得投资房产不如投资股票。
大半年时间过去了，同事的房子每平方米涨了到2600元/平方米，年底抛售时候，大家都赚了一笔。马应天有一些懊悔，“那时的我，投资的眼光上确实很欠缺。另外，一个月工资才2000元多一点，无钱一身寒啊，这也是不敢投资的原因。”
尝到了投资的甜头，2002年初，投资房产的同事又赚了几笔，有的干脆辞职，以投资房产为业。这让马应天心里痒痒的，他开始关注起房地产和相关金融信息。
在此后的一年内，马应天不断听到谁投资了几套房子，赚到了多少万元钱的消息。自觉入市不深的他还是不敢贸然投资。2003年2月，汉口江汉路的一个小户型出售。虽然他看准了会赚钱，但还是不敢买，恰好一个朋友准备买房，他力荐朋友买一套40多平方米主力户型，3450元/平方米。
朋友听了他的建议果断买了下来。接着又拿出两万元对房子进行了装修，之后便以1500元/月的价格将房子给租了出去。
朋友的这笔交易，令马应天后悔莫及，自己不敢大胆投资，“怂恿”朋友买房，哪知朋友买后就赚，投入14万，以租养房，每月能有几百元钱的收益。而且10年后，朋友手头就有了一套房子。
之后，马应天提起这事就后悔，他倒房的信念也从这次帮人试水中滋长。
炒号倒房，小赚一笔
2004年的武汉，无论大户型、小户型楼盘都异常紧俏，买房居然需要排队拿号。“其实，很多都是开发商搞的鬼，故意发送很多房号，炒高房价。”
那段时间，一些大的炒家，往往以每天200元的价格找人代排队。更直接的，就花几千上万元，从房地产开发公司工作人员手里拿号。这种方式有一个好处：可以买到好楼层以及附带的诸多优惠。
马应天也加入到拿号的行列，他开始请假买一些房号，然后卖给那些炒房人。但转手一个房号，只有一二百元的进账，最多的也才赚了1200元钱，减去因为请假而扣掉的工资，这样子赚的钱极其有限。于是他开始以低价雇了一些民工，帮忙自己买房号，然后倒卖给炒房者。
“2004年，武汉那些地段好、环境好的楼盘的房号，都十分好卖。”倒号3个多月，马应天赚了1万多元。要是继续投资下去，看准了就相当于上班一年，甚至几年时间。
2004年底，一个同事告诉他，汉口火车站旁一个楼盘开盘，有90-110平方米户型可选，2300元/平方米，首付20%。这个楼盘地段不错，升值潜力巨大。马应天看中了一个110平方米的户型，算下来才5万多元的首付，但马应天还是负担不起。他做出一个当时看来“大胆又冒险”的举动：从朋友手里借了两万元，将房子按揭了下来。房子买回后，房价一路攀升，马应天喜悦之余，还是惴惴不安，担心房价崩盘。但10个月后，房价涨到2850元/平方米，他瞅准时机将房子出手。卖出房子后，他算了一笔账，去掉交易的费用与银行利息，他用这套房子净赚4万元。
这次投资的成功，让马应天顿时有一种“出师了”的喜悦。随后，他乘胜追击，投资了3套房子，用同样的方式，一共赚了11万多元。
朋友出险招：自己的房子卖给自己
从04年开始倒房到现在，马应天觉得自己只能算是小打小闹：“我算什么成功？赚的都是小钱。相比我的一个朋友，那是小巫见大巫。”他说，那位朋友姓李，是武汉倒房界一个十分厉害的角色。
2005年5月，李先生经多方考察，看中了江汉路附近一套26多万元的“极品房”。“所谓极品房，就是买了就会赚钱的房子。”但他手头仅3万元现金，买这套房子，还差得太远。而如果按揭，他还不具备资格，因为5套房子都还在还贷期内，没有一套能办理再次抵押手续。
李先生经常到楼盘处巡回查看，眼看着一套能赚大钱的房子从自己眼皮底下溜走，他十分着急，他思忖：5套房子中，有一套是3年前花21万元买入的，现在已升值到30万元，如果把这套房子卖给自己，利用房价的80%即24万元的银行贷款，就能把“极品房”买下来。但是，那套房子如今还欠银行贷款10万元，现在要贷款，必须把那套房子先卖掉。
于是，李先生找到一家熟悉的房产中介公司，与之达成协议：由中介公司帮忙先垫付他尚欠银行的10万元贷款，将房子的完全产权划归自己，然后，他将房子卖给自己，用房子做抵押，向银行贷款24万元。
拿到贷款，李先生立即买下了那套心仪的“极品房”，然后将其挂牌35万元出售。他的眼光没错，3个月后，有人买下了这套“极品房”。
李先生这次奇特的倒房经历，由看房到卖出房子，只花了4个月的时间，但他的资金已发生了很大的变化：现在，虽然还欠银行24万元贷款，但他倒卖房子后，除支付中介公司12万元，手头还有23万元。相比较之下，他从最初欠银行的10万元，到实际只欠1万元，除去各种花费，净赚了9万元左右。“更重要的是，我手上了有了一笔活动资金，我又可以进行下一次的投资了。”
马应天了解倒，从2005年9月，又用相同的手法，李先生倒卖了3套房子，赚取了12万元钱。
“李先生的收益让我眼红，但我通过咨询也了解到，他的操作过程中存在伙同中介公司骗取银行贷款的违规嫌疑，钻漏洞毕竟有风险。”马应天也以此告诫后来的入市者。
http://bj.house.sina.com.cn 2007年09月05日10:32 每日经济新闻
马应天(化名)，42岁，先前在武汉一家企业从事法律事务，后来辞去工作专业倒房，收益颇丰。这位如今已在武汉小有名气的“倒爷”，近日对记者讲述了一些倒房内幕，他想说，当“倒爷”，你也可能，只要在法律和道德的框架内。如果去踩红线，钻空子，无疑放大了房产投资的风险。
帮朋友倒房，小试身手
马应天看起来表情颇为严肃。他自我解释说，这是因为在武汉一家企业搞法律工作多年的原因。谈起投资房产，他说因为自己做事一向谨慎而周密，所以才和武汉的第一波“炒房热”失之交臂。
2000年初，马应天单位的很多同事都购买了汉口蔡家田一个小区的房子进行投资，1900元/平方米，有人劝他也买一套，他并不认可同事的眼光，觉得投资房产不如投资股票。
大半年时间过去了，同事的房子每平方米涨了到2600元/平方米，年底抛售时候，大家都赚了一笔。马应天有一些懊悔，“那时的我，投资的眼光上确实很欠缺。另外，一个月工资才2000元多一点，无钱一身寒啊，这也是不敢投资的原因。”
尝到了投资的甜头，2002年初，投资房产的同事又赚了几笔，有的干脆辞职，以投资房产为业。这让马应天心里痒痒的，他开始关注起房地产和相关金融信息。
在此后的一年内，马应天不断听到谁投资了几套房子，赚到了多少万元钱的消息。自觉入市不深的他还是不敢贸然投资。2003年2月，汉口江汉路的一个小户型出售。虽然他看准了会赚钱，但还是不敢买，恰好一个朋友准备买房，他力荐朋友买一套40多平方米主力户型，3450元/平方米。
朋友听了他的建议果断买了下来。接着又拿出两万元对房子进行了装修，之后便以1500元/月的价格将房子给租了出去。
朋友的这笔交易，令马应天后悔莫及，自己不敢大胆投资，“怂恿”朋友买房，哪知朋友买后就赚，投入14万，以租养房，每月能有几百元钱的收益。而且10年后，朋友手头就有了一套房子。
之后，马应天提起这事就后悔，他倒房的信念也从这次帮人试水中滋长。
炒号倒房，小赚一笔
2004年的武汉，无论大户型、小户型楼盘都异常紧俏，买房居然需要排队拿号。“其实，很多都是开发商搞的鬼，故意发送很多房号，炒高房价。”
那段时间，一些大的炒家，往往以每天200元的价格找人代排队。更直接的，就花几千上万元，从房地产开发公司工作人员手里拿号。这种方式有一个好处：可以买到好楼层以及附带的诸多优惠。
马应天也加入到拿号的行列，他开始请假买一些房号，然后卖给那些炒房人。但转手一个房号，只有一二百元的进账，最多的也才赚了1200元钱，减去因为请假而扣掉的工资，这样子赚的钱极其有限。于是他开始以低价雇了一些民工，帮忙自己买房号，然后倒卖给炒房者。
“2004年，武汉那些地段好、环境好的楼盘的房号，都十分好卖。”倒号3个多月，马应天赚了1万多元。要是继续投资下去，看准了就相当于上班一年，甚至几年时间。
2004年底，一个同事告诉他，汉口火车站旁一个楼盘开盘，有90-110平方米户型可选，2300元/平方米，首付20%。这个楼盘地段不错，升值潜力巨大。马应天看中了一个110平方米的户型，算下来才5万多元的首付，但马应天还是负担不起。他做出一个当时看来“大胆又冒险”的举动：从朋友手里借了两万元，将房子按揭了下来。房子买回后，房价一路攀升，马应天喜悦之余，还是惴惴不安，担心房价崩盘。但10个月后，房价涨到2850元/平方米，他瞅准时机将房子出手。卖出房子后，他算了一笔账，去掉交易的费用与银行利息，他用这套房子净赚4万元。
这次投资的成功，让马应天顿时有一种“出师了”的喜悦。随后，他乘胜追击，投资了3套房子，用同样的方式，一共赚了11万多元。
朋友出险招：自己的房子卖给自己
从04年开始倒房到现在，马应天觉得自己只能算是小打小闹：“我算什么成功？赚的都是小钱。相比我的一个朋友，那是小巫见大巫。”他说，那位朋友姓李，是武汉倒房界一个十分厉害的角色。
2005年5月，李先生经多方考察，看中了江汉路附近一套26多万元的“极品房”。“所谓极品房，就是买了就会赚钱的房子。”但他手头仅3万元现金，买这套房子，还差得太远。而如果按揭，他还不具备资格，因为5套房子都还在还贷期内，没有一套能办理再次抵押手续。
李先生经常到楼盘处巡回查看，眼看着一套能赚大钱的房子从自己眼皮底下溜走，他十分着急，他思忖：5套房子中，有一套是3年前花21万元买入的，现在已升值到30万元，如果把这套房子卖给自己，利用房价的80%即24万元的银行贷款，就能把“极品房”买下来。但是，那套房子如今还欠银行贷款10万元，现在要贷款，必须把那套房子先卖掉。
于是，李先生找到一家熟悉的房产中介公司，与之达成协议：由中介公司帮忙先垫付他尚欠银行的10万元贷款，将房子的完全产权划归自己，然后，他将房子卖给自己，用房子做抵押，向银行贷款24万元。
拿到贷款，李先生立即买下了那套心仪的“极品房”，然后将其挂牌35万元出售。他的眼光没错，3个月后，有人买下了这套“极品房”。
李先生这次奇特的倒房经历，由看房到卖出房子，只花了4个月的时间，但他的资金已发生了很大的变化：现在，虽然还欠银行24万元贷款，但他倒卖房子后，除支付中介公司12万元，手头还有23万元。相比较之下，他从最初欠银行的10万元，到实际只欠1万元，除去各种花费，净赚了9万元左右。“更重要的是，我手上了有了一笔活动资金，我又可以进行下一次的投资了。”
马应天了解倒，从2005年9月，又用相同的手法，李先生倒卖了3套房子，赚取了12万元钱。
“李先生的收益让我眼红，但我通过咨询也了解到，他的操作过程中存在伙同中介公司骗取银行贷款的违规嫌疑，钻漏洞毕竟有风险。”马应天也以此告诫后来的入市者。
Tuesday, September 04, 2007
300名深圳人集体包车赴香港买房
300名深圳人集体包车赴香港买房
http://www.sina.com.cn 2007年09月04日09:27 南方都市报
跨过深圳河，到香港去买房——曾几何时，虽一河之隔却带有贫穷、落后色彩的内地形象在香港的楼市中开始被深圳买家颠覆。在深港西部通道香港一侧，于8月23开盘的栢慧豪园，一位斥资2200万豪爽购得13套房的深圳客，成为该香港楼盘的第一大买家。该楼盘开盘约10天，已有超过300名深圳看房客通过中介用集体包车的形式赴港看盘买房，楼价由开盘时的2500港元／呎迅速升到了3100港元／呎－3500港元／呎。有港媒评价，内地资金不但成为港股的“大水喉”，更成为香港楼市一路奇兵。
栢慧豪园位于香港靠深圳湾的一侧，处于天水围社区的中心，西部通道开通之后，从南山到达这一片区的时间不到20分钟。前日记者从深圳福田中心区出发，经过深圳湾大桥后搭乘专线巴士到达天水围，全部行程也不到40分钟。
300深圳客包车看楼
前日下午，记者来到位于香港新界天水围的栢慧豪园，有地产中介热情地迎上来，用流利的普通话向记者介绍该楼盘的情况，并邀请记者搭乘
开发商的免费班车到其位于红磡的售楼处去看楼，“昨天晚上我们卖楼一直到凌晨4点，从8月23日到现在，我已经做了5个深圳客人。”一销售人员告诉记者。
记者随后来到位于红磡渔人码头的楼盘售楼处，百余平方米的售楼处里，挤满了看房者，其中不少是说着普通话的内地客。
“8月23日开盘当天就从深圳带过来一个70人的看房客，29日又组织了一批，大概40个人。”前日傍晚6时，在栢慧豪园售楼处，香港置业地产工商铺的一位销售人员介绍。
与该地产中介相同，包括美联物业、中原地产等多家在深圳设有分店的栢慧豪园的代理商，自8月23日开始纷纷安排深圳准买家，通过一车车的旅游大巴，将深圳客拉到香港看房。据开发商长江实业的一位现场销售助理介绍，第一批深圳购房团在开盘当天下午就已经到达售楼现场，到傍晚的时候，已经有超过十辆深圳过境的看楼专车到达。
根据香港媒体报道，自栢慧豪园8月23日开盘以来，已有超过300名深圳看房客通过中介用集体包车的形式赴港看盘。
两成买家是深圳人
这些深圳购房者出手阔绰。据开发商表示，其中一名来自深圳的买家，豪爽出手2200万巨资一次买入13套房产。“到现在为止，是整个楼盘中最大的买家。”开发商长江实业一位营业经理说。
长江实业助理营业经理封先生表示，到目前为止，栢慧豪园楼盘中有近两成的买家是内地人，主要用于投资及收租。而内地投资者中则多“大手笔”。在开盘当天，有两位深圳买家在凌晨来到售楼处，其中一个仅用了15分钟，便敲定购入了总价值约1700万元的8套中高层房间，另一个也用近360万元的价格买入了2个可以看到公园池景的单位。他表示，这些深圳来的投资者普遍偏好高层单位以及景致向好的单位，“他们认为这样的房产升值的比例会更高。”
根据开发商长江实业9月1日的统计，目前销售的楼盘买家中，有两成为深圳人。就购楼用途来看，有22％的买家为投资客，其中来自内地的投资客就占了43％的比重。而深圳投资客又占了大多数，这些人多来自南山蛇口一带。另外也有来自杭州的投资客。
不少投资的买家在赴港之前已经做了准备工作。深圳南山的投资客姚先生说，自己在深圳时已经打算购买该楼盘，所以在来实地看盘之前，已经通过内地付款购买银行支票支付了首付。
大部分为投资
大部分赴港看楼的深圳人买房都是为了投资。据了解，在历经金融风暴后，原本高昂的
房价已经大为缩水，而天水围的房价更加低廉。但伴随经济的复苏，近年来香港楼市也在迅速升温，深圳人在天水围买楼，主要就是看好该片区的升值空间。
家住深圳罗湖的温小姐，表示自己目前预算了100万左右在香港买楼，“我打算买一个600呎的两房两厅单位，用作长线投资。”她认为，相比较目前的深圳楼价，该片区的楼价一定非常容易脱手。温小姐同时表示，看好该楼盘是考虑到西部通道因素。
而斥资近400万购买了两套相邻单位的深圳客罗先生则表示，希望用于长期收租或者做短线投资，“我相信这一片区的房子一定会涨，如果能够短期涨到理想价位，我会做短线，如果西部通道效应的显现需要时间，我会放租，做长线投资。”
中介江先生分析，“一个卖价100万港币的55平方米两房，每月租金就可以到4500港元左右，而且还很抢手，在深圳肯定租不到这个价。”许多深圳人买下楼后，就是先放在那出租赚钱，然后就等着房价涨起来后再卖掉。
但也有另外一些深圳买家，在天水围买楼是为了自住。江先生说，有一个在深圳做生意的客户主要做物流生意，每天都要通过西部通道往返深港两地，由于蛇口房价高涨，他觉得在蛇口买楼风险比较大，所以干脆把家安在了香港。
中介卖楼前培训普通话
http://www.sina.com.cn 2007年09月04日09:27 南方都市报
与深圳买家大规模出现同时发生的是，栢慧豪园楼价由8月23日刚开盘时的2500港元／呎，升到了前日的3100港元－3500港元／平方尺。抛开先发售的单位位置欠佳等因素，楼价上涨幅度仍很惊人。
根据美联中国及美联物业资料显示，深圳楼价与香港新界西北区楼价差幅正在逐渐缩小，2003年香港新界西北区楼价是深圳楼价的2.98倍，到2007年6月前者只比后者高9％了。按照香港通常惯用的面积单位尺价计算，深圳楼价平均尺价约1801元人民币，而新界西北区平均尺价约1967元港币，两地楼价正逐步拉近。
此外，由于深圳物业的租金升幅落后楼价，租金回报率远低于香港物业，以放租来说，香港物业的投资回报率明显高于深圳。据资料显示，目前深圳物业的租金回报率仅为3.1厘，而香港却保持着5厘的水平。
香港
地产界对近期深圳对楼市的相关调控也非常熟悉。香港置业执行董事胡日发表示，深圳
房价的飙升和房贷、税收等宏调措施开始使投资深圳楼市出现隐忧，因此香港地产开发商及代理中介纷纷将目光瞄准以深圳买家为主力的内地客。
长江实业在推出栢慧豪园时，已经明确将深圳购房者定位为重要目标客户群。而美联物业、香港置业等机构，也表示早在楼盘开售之前，便已经在深圳进行了大量宣传，“我们还特别派出了培训人员，对一些香港员工培训普通话。”美联物业一位销售负责人表示。
当地楼价升值约10％
自今年西部通道开通前起，天水围的房价突然发力，涨幅超过10％，成交量也在持续增加。香港多家地产中介公司的业务员说，天水围片区房价猛升，深圳客户贡献不小。
“就在今天，一个深圳的老客户还带着朋友在那个楼盘看呢，他们买上瘾了。”香港祥益地产代理公司的中介江先生说。他所指的是天水围嘉湖山庄。江先生乐不可支地说，那个客户是深圳南山一家物流公司的老板，前两个月，那个老板通过他的介绍，一共在天水围买了20套房子。
天水围相对香港市区而言，房价要便宜很多。地产中介称，在香港市区房价1呎过万的情况下，天水围房价却长期维持在2000港元／呎。
元朗区议会议员冯彩玉分析，香港政府开发天水围片区，主要是用于建设公屋和廉租房，以提供给低收入人士使用。但在近年来，由于政府在开发就业机会上用力不够，该片区居民无法就近找到工作，但香港市区又远离天水围，失业人士宁可拿综援也不愿去工作，以至于该片区长期处于恶性循环状态，被香港分析人士喻为“死城”。
香港中联地产公司的工作人员吴先生说：“这就好像原本不相干的两潭水，突然被水管连通了，水位高的水自然就会流向低处。”
吴先生说，在深圳蛇口片区，靠海新楼的房价在短短半年时间已经上升到两万元／平方米以上，这个价格已经超过了天水围普通住宅的价格。“以前不敢想香港住宅的深圳人，突然找到了投资方向。”吴先生告诉记者说，以他的客户而言，近期深圳客户占到了20％。
■专家看法
深圳客香港买房或成趋势
百仕达地产董事副总经理罗雷表示，深圳人前往香港买房去年底今年初就已经开始“成气候”，范围也并不仅仅局限于天水围和元朗，“只不过此处楼盘的香港开发商以内地买家作为卖点拼命宣传，进一步引发大众关注而已。”
罗雷认为，港人无需将深圳买家看作“洪水猛兽”。随着深圳经济的进一步发展与深港一体化步伐的加快，深圳人前往香港买房的趋势会延续下去，甚至可能进一步加强。
■港人看法
会炒高香港房价吗？
记者昨日采访的几位香港市民听闻这样的消息，都首先反问记者，这是真的吗？
从事影视行业的何小姐在香港可算是中产阶级，但她至今没有置业，而是在中环租了一套房子，她不太相信会有那么多深圳人来香港买房，“我们香港人都要考虑考虑花几百万买套房子值不值！”另一位在香港经营广告公司的周先生也表示很惊愕。
得知是实情后，何小姐担心深圳人带来的这拨炒房热潮会波及到其他地区。周先生也对此有些担忧，他自己也时常去北京、上海出差，那都是“藏龙卧虎”之地，如果深圳人来了，其他地区的有钱人会不会也来炒呢？
近期深圳客香港买房简况
交通
深圳客近期主要投资热点在香港天水围的楼盘，该地位于香港靠深圳湾的一侧。西部通道开通之后，从南山到达这一片区的时间不到20分钟。
价钱
8月23日该地一楼盘开盘时，均价为2500港元／平方尺，前日涨至3100港元／呎－3500港元／呎。天水围片区楼市均价为2000港元／呎。
Ａ04－Ａ05版 采写：本报记者 王莹 付可 樊卿 实习生 周琼
（南方都市报）
http://www.sina.com.cn 2007年09月04日09:27 南方都市报
跨过深圳河，到香港去买房——曾几何时，虽一河之隔却带有贫穷、落后色彩的内地形象在香港的楼市中开始被深圳买家颠覆。在深港西部通道香港一侧，于8月23开盘的栢慧豪园，一位斥资2200万豪爽购得13套房的深圳客，成为该香港楼盘的第一大买家。该楼盘开盘约10天，已有超过300名深圳看房客通过中介用集体包车的形式赴港看盘买房，楼价由开盘时的2500港元／呎迅速升到了3100港元／呎－3500港元／呎。有港媒评价，内地资金不但成为港股的“大水喉”，更成为香港楼市一路奇兵。
栢慧豪园位于香港靠深圳湾的一侧，处于天水围社区的中心，西部通道开通之后，从南山到达这一片区的时间不到20分钟。前日记者从深圳福田中心区出发，经过深圳湾大桥后搭乘专线巴士到达天水围，全部行程也不到40分钟。
300深圳客包车看楼
前日下午，记者来到位于香港新界天水围的栢慧豪园，有地产中介热情地迎上来，用流利的普通话向记者介绍该楼盘的情况，并邀请记者搭乘
开发商的免费班车到其位于红磡的售楼处去看楼，“昨天晚上我们卖楼一直到凌晨4点，从8月23日到现在，我已经做了5个深圳客人。”一销售人员告诉记者。
记者随后来到位于红磡渔人码头的楼盘售楼处，百余平方米的售楼处里，挤满了看房者，其中不少是说着普通话的内地客。
“8月23日开盘当天就从深圳带过来一个70人的看房客，29日又组织了一批，大概40个人。”前日傍晚6时，在栢慧豪园售楼处，香港置业地产工商铺的一位销售人员介绍。
与该地产中介相同，包括美联物业、中原地产等多家在深圳设有分店的栢慧豪园的代理商，自8月23日开始纷纷安排深圳准买家，通过一车车的旅游大巴，将深圳客拉到香港看房。据开发商长江实业的一位现场销售助理介绍，第一批深圳购房团在开盘当天下午就已经到达售楼现场，到傍晚的时候，已经有超过十辆深圳过境的看楼专车到达。
根据香港媒体报道，自栢慧豪园8月23日开盘以来，已有超过300名深圳看房客通过中介用集体包车的形式赴港看盘。
两成买家是深圳人
这些深圳购房者出手阔绰。据开发商表示，其中一名来自深圳的买家，豪爽出手2200万巨资一次买入13套房产。“到现在为止，是整个楼盘中最大的买家。”开发商长江实业一位营业经理说。
长江实业助理营业经理封先生表示，到目前为止，栢慧豪园楼盘中有近两成的买家是内地人，主要用于投资及收租。而内地投资者中则多“大手笔”。在开盘当天，有两位深圳买家在凌晨来到售楼处，其中一个仅用了15分钟，便敲定购入了总价值约1700万元的8套中高层房间，另一个也用近360万元的价格买入了2个可以看到公园池景的单位。他表示，这些深圳来的投资者普遍偏好高层单位以及景致向好的单位，“他们认为这样的房产升值的比例会更高。”
根据开发商长江实业9月1日的统计，目前销售的楼盘买家中，有两成为深圳人。就购楼用途来看，有22％的买家为投资客，其中来自内地的投资客就占了43％的比重。而深圳投资客又占了大多数，这些人多来自南山蛇口一带。另外也有来自杭州的投资客。
不少投资的买家在赴港之前已经做了准备工作。深圳南山的投资客姚先生说，自己在深圳时已经打算购买该楼盘，所以在来实地看盘之前，已经通过内地付款购买银行支票支付了首付。
大部分为投资
大部分赴港看楼的深圳人买房都是为了投资。据了解，在历经金融风暴后，原本高昂的
房价已经大为缩水，而天水围的房价更加低廉。但伴随经济的复苏，近年来香港楼市也在迅速升温，深圳人在天水围买楼，主要就是看好该片区的升值空间。
家住深圳罗湖的温小姐，表示自己目前预算了100万左右在香港买楼，“我打算买一个600呎的两房两厅单位，用作长线投资。”她认为，相比较目前的深圳楼价，该片区的楼价一定非常容易脱手。温小姐同时表示，看好该楼盘是考虑到西部通道因素。
而斥资近400万购买了两套相邻单位的深圳客罗先生则表示，希望用于长期收租或者做短线投资，“我相信这一片区的房子一定会涨，如果能够短期涨到理想价位，我会做短线，如果西部通道效应的显现需要时间，我会放租，做长线投资。”
中介江先生分析，“一个卖价100万港币的55平方米两房，每月租金就可以到4500港元左右，而且还很抢手，在深圳肯定租不到这个价。”许多深圳人买下楼后，就是先放在那出租赚钱，然后就等着房价涨起来后再卖掉。
但也有另外一些深圳买家，在天水围买楼是为了自住。江先生说，有一个在深圳做生意的客户主要做物流生意，每天都要通过西部通道往返深港两地，由于蛇口房价高涨，他觉得在蛇口买楼风险比较大，所以干脆把家安在了香港。
中介卖楼前培训普通话
http://www.sina.com.cn 2007年09月04日09:27 南方都市报
与深圳买家大规模出现同时发生的是，栢慧豪园楼价由8月23日刚开盘时的2500港元／呎，升到了前日的3100港元－3500港元／平方尺。抛开先发售的单位位置欠佳等因素，楼价上涨幅度仍很惊人。
根据美联中国及美联物业资料显示，深圳楼价与香港新界西北区楼价差幅正在逐渐缩小，2003年香港新界西北区楼价是深圳楼价的2.98倍，到2007年6月前者只比后者高9％了。按照香港通常惯用的面积单位尺价计算，深圳楼价平均尺价约1801元人民币，而新界西北区平均尺价约1967元港币，两地楼价正逐步拉近。
此外，由于深圳物业的租金升幅落后楼价，租金回报率远低于香港物业，以放租来说，香港物业的投资回报率明显高于深圳。据资料显示，目前深圳物业的租金回报率仅为3.1厘，而香港却保持着5厘的水平。
香港
地产界对近期深圳对楼市的相关调控也非常熟悉。香港置业执行董事胡日发表示，深圳
房价的飙升和房贷、税收等宏调措施开始使投资深圳楼市出现隐忧，因此香港地产开发商及代理中介纷纷将目光瞄准以深圳买家为主力的内地客。
长江实业在推出栢慧豪园时，已经明确将深圳购房者定位为重要目标客户群。而美联物业、香港置业等机构，也表示早在楼盘开售之前，便已经在深圳进行了大量宣传，“我们还特别派出了培训人员，对一些香港员工培训普通话。”美联物业一位销售负责人表示。
当地楼价升值约10％
自今年西部通道开通前起，天水围的房价突然发力，涨幅超过10％，成交量也在持续增加。香港多家地产中介公司的业务员说，天水围片区房价猛升，深圳客户贡献不小。
“就在今天，一个深圳的老客户还带着朋友在那个楼盘看呢，他们买上瘾了。”香港祥益地产代理公司的中介江先生说。他所指的是天水围嘉湖山庄。江先生乐不可支地说，那个客户是深圳南山一家物流公司的老板，前两个月，那个老板通过他的介绍，一共在天水围买了20套房子。
天水围相对香港市区而言，房价要便宜很多。地产中介称，在香港市区房价1呎过万的情况下，天水围房价却长期维持在2000港元／呎。
元朗区议会议员冯彩玉分析，香港政府开发天水围片区，主要是用于建设公屋和廉租房，以提供给低收入人士使用。但在近年来，由于政府在开发就业机会上用力不够，该片区居民无法就近找到工作，但香港市区又远离天水围，失业人士宁可拿综援也不愿去工作，以至于该片区长期处于恶性循环状态，被香港分析人士喻为“死城”。
香港中联地产公司的工作人员吴先生说：“这就好像原本不相干的两潭水，突然被水管连通了，水位高的水自然就会流向低处。”
吴先生说，在深圳蛇口片区，靠海新楼的房价在短短半年时间已经上升到两万元／平方米以上，这个价格已经超过了天水围普通住宅的价格。“以前不敢想香港住宅的深圳人，突然找到了投资方向。”吴先生告诉记者说，以他的客户而言，近期深圳客户占到了20％。
■专家看法
深圳客香港买房或成趋势
百仕达地产董事副总经理罗雷表示，深圳人前往香港买房去年底今年初就已经开始“成气候”，范围也并不仅仅局限于天水围和元朗，“只不过此处楼盘的香港开发商以内地买家作为卖点拼命宣传，进一步引发大众关注而已。”
罗雷认为，港人无需将深圳买家看作“洪水猛兽”。随着深圳经济的进一步发展与深港一体化步伐的加快，深圳人前往香港买房的趋势会延续下去，甚至可能进一步加强。
■港人看法
会炒高香港房价吗？
记者昨日采访的几位香港市民听闻这样的消息，都首先反问记者，这是真的吗？
从事影视行业的何小姐在香港可算是中产阶级，但她至今没有置业，而是在中环租了一套房子，她不太相信会有那么多深圳人来香港买房，“我们香港人都要考虑考虑花几百万买套房子值不值！”另一位在香港经营广告公司的周先生也表示很惊愕。
得知是实情后，何小姐担心深圳人带来的这拨炒房热潮会波及到其他地区。周先生也对此有些担忧，他自己也时常去北京、上海出差，那都是“藏龙卧虎”之地，如果深圳人来了，其他地区的有钱人会不会也来炒呢？
近期深圳客香港买房简况
交通
深圳客近期主要投资热点在香港天水围的楼盘，该地位于香港靠深圳湾的一侧。西部通道开通之后，从南山到达这一片区的时间不到20分钟。
价钱
8月23日该地一楼盘开盘时，均价为2500港元／平方尺，前日涨至3100港元／呎－3500港元／呎。天水围片区楼市均价为2000港元／呎。
Ａ04－Ａ05版 采写：本报记者 王莹 付可 樊卿 实习生 周琼
（南方都市报）
Friday, August 17, 2007
亲历美国次贷风暴轨迹
生活又将巨变:华人分析师亲历美国次贷风暴轨迹 第一财经日报
2007年8月15日，美国道琼斯工业指数，上午还在上升和下降之间反复挣扎，之后终于转头向下，跌破了13000点，以今年4月以来的最低点收盘。标普500指数也跌到使得今年收益全无的境地。 这一切，并不是因为美国经济大势——虽然很多人担心美国金融市场的恶化很可能把运行良好的美国经济带入萧条。造成如过山车一般的美国股市的元凶是美国房屋次级抵押贷款大量违约所带来的“流动性丧失”。 ●美国房价最高地带的危机 大多数中国民众会觉得次级抵押贷款风暴离我们很遥远，毕竟，我们买房时没有什么次级抵押贷款，那些大量破产的美国房贷公司也从未听说过。 但对于处于这次风暴中心的美籍华人郑强来说，生活又将是一次巨大的转变。2007年8月15日这天，郑强所在的Impac Mortgage Holdings(上市公司，IMH)的股票逆市而行，反而略有回升，收于1.28美元。郑强是Impac的资深数量分析经理。Impac位于美国加州欧文市，是美国加州南部橘子郡的商业中心，2006年还曾经和上海市的徐汇区结成姐妹城市。 这两个姐妹城市有一个相同点，就是当地房地产的迅速升值上。2006年，欧文的平均房屋月租金高达1660美元，是美国10万人口以上城市的最高价。欧文的已建房屋中间价也高达71.2万美元，成为美国房地产增长最快，也是房地产价格最高的地区之一。 在这样房价天天涨的10年间，欧文也同时拥有了“美国房贷中心”的美誉。美国60%的房贷在位于欧文附近的房贷公司里得到加工处理。与Impac一样位于欧文市的其他房贷“巨无霸”有“新世纪” (New Century)、Countrywide、Ameriquest等。 现在这些巨无霸已经风光不再。Ameriquest在今年3月已经停业，4月，作为美国第二大房贷公司的新世纪申请破产保护，随即股票停市，其高管也开始接受有关部门的调查。 与新世纪仅隔一条马路的Impac也在挣扎，其股票价值已经失去了80%，公司市值目前仅有7000万美元。而两年前Impac的市值是现在的20倍。 ●次贷公司Impac的崛起 Impac于1995年在纽交所，以“房地产投资信托”(REITs)的身份上市。Impac和新世纪一样，从事次级抵押贷款业务，其中主要是次A级贷款的购买、开发、打包、证券化，然后销售给相应的投资者。去年，Impac抵押贷款总额的90%是次A级贷款。 今年5月，Impac刚刚收购了一家位于佛罗里达州的房贷零售商Pinnacle Financial Corp.，这一收购使得Impac完成了上下游的整合，一举成为全国性的房贷公司。 Impac的次级抵押贷款业务在过去的10年中借助美国宏观经济的春风，得到了飞速的发展。自2001年1月起到2004年，美联储一直在减息，从6.5%一直降到1%。房价普遍上涨，而利率则降到了40年来的最低点，美国人买房热情不断升温。贷款人可以在没有资金的情况下买房；一旦买房，房价继续上涨，令贷款人可以用不断升值的房屋作抵押，进行再融资。次级抵押贷款市场日益繁荣。 1995年，Impac刚刚上市的时候，美国次级抵押贷款总量在650亿美元左右，仅占整个房贷总量的9%，此后，次级抵押贷款总量每年不断增长，只在亚洲金融危机时有所萎缩。到2006年左右，次级抵押贷款总量已经达到6000亿美元，占房贷总量的20%左右。一个足以反映当年次级房贷何等泛滥的故事是，同样位于欧文市的Innovative Mortgage公司的一个员工，就在他的Myspace网页上直接接受房贷申请，至今他在Myspace有104个房贷朋友。 Impac也乘势成为美国最大的次A级房贷中间商。每个月，Impac要买入20亿美元左右的房贷，2006年其购入的次A级房贷总量在220亿美元左右。“在我们最好的时候，我们平均每30天，就可以获得73%的回报。那时我们每天都兴致冲冲地来上班，感觉就像每天印钞票。”郑强对那些烈火烹油的年代还记忆犹新。●次贷赚钱公式 次级抵押贷款的迅速成长得益于二级市场的承认。房贷公司之所以愿意从事这种高风险的贷款，是因为他们能很快地把许许多多的个人房贷放在一个“池子”里，证券化后再转卖给那些不同风险喜好等级的投资者。到2005年，至少60%的次级抵押贷款已被证券化，经过评级机构的评级“打分”后，由投行承销卖给对冲基金、退休基金、保险基金、教育基金甚至各种政府托管基金。 2004年郑强从另一个次级抵押贷款公司跳槽，加入Impac。他掌管一个十多人的数量分析部门，为公司建立数量模型，来预测借款人的违约、提前支付、损失等各种行为的可能性。他直接向公司的投资总监汇报。 郑强认为他的部门在公司内至关重要。在从零售商手上买进房贷之前，这些贷款要经过他们的模型，通过那些复杂的模型计算出这些房贷的买入价格。当成千上万的房贷买入后，还要经过他们的部门进行打包，变成房贷抵押债券(MBS)。郑强的团队和他的如“黑箱子”般的模型，会最终告诉你这样一个MBS值多少钱，应该以什么样的价格卖给投资者。 买低卖高，这是金融市场赚钱的不二法则。次级抵押贷款的赚钱秘密在哪里呢？郑强做了个简单的算术，当然对行外人来说，这个算术恐怕不那么简单。郑强说，房贷公司一般拿出2美元本金，然后从银行那儿借98美元，再加上2.5美元流动资本(也是借的)，一共102.5美元，再从零售商那儿以100美元买入房贷。然后打包、加工一下，转手以104美元卖给华尔街的投资者。整个买入到卖出的周期只有30~45天！“生活真的很美好啊！”郑强感叹。 如果2美元在30天内就赚了1.5元 (当然还有借贷成本)，这就是每月75%的回报率，每年800%的回报率！如此高的回报率的秘密隐藏于高达95%~98%的杠杆率(leverage)。当然，这是一切都美好的年代：房价高涨、利率低廉、华尔街大牛市、投资者热情高涨。 ●加息终结“盛宴” 然而，盛宴总有曲终人散的时候。房贷公司的冬天骤然而至。 自2005年开始，市场环境发生了变化，随着美联储17次加息，美国房地产市场逐步出现降温迹象。在房价停止上涨、利息不断上升的双重打击下，市场出现了逆转。越来越多的次级抵押贷款借款者不堪重负，无力还贷。当这些贷款变成坏账时，危机爆发了。 成千上万与次级债相关联的家庭违约并失去抵押的房屋；大量房贷公司的资产受到了坏账的挤压，而由于资产负债表的恶化，他们的银行也收紧了贷款，造成全美超过80家发放次级债的机构现在已经歇业。一些大的贷款机构也陷入困境，比如美国住房抵押贷款投资公司AHM已经申请破产保护，表明延迟支付现象已扩大至信用良好的房屋持有人。美国房屋建筑商也传出巨额亏损的新闻。 自美国次级抵押贷款的危机逐渐爆发以来，Impac也举步维艰。7月，Impac裁员20%。8月初宣布不再从事次A级房贷的买卖业务。瑞银集团(UBS)分析师最近毫不留情地把Impac的目标股价降为0。Impac总裁不以为意，奋力做最后一搏。 Impac宣布公司有足够的现金，现在能够满足所有银行的保证金要求。Impac还宣布会对其优先股持有者正常分红。Impac还宣布卖出大约10亿美元左右的借款，以获得现金和更好看的资产负债表。不难看出，高杠杆率是把双刃剑，好年头是Impac的赚钱机器，坏年头就成为致命的弱点。 尽管Impac作出了多种救市行动，其股价还是不断下跌。郑强的团队已从10多人减为4人。Impac能躲过这次风暴吗？郑强体现了理性的乐观。“Impac的总裁坚信公司的价值，他所拥有的公司股票一股都没有卖。我们都希望公司能够生存下去。”郑强不是第一次身处金融危机和公司破产的边缘。他以前的雇主包括赫赫有名的美国安然公司。虽然在安然破产之前他就已经离开了，但是他对那种大厦将倾、风暴将至的市场恐慌还是有着切身的体会。 “大概是因为我在安然的经历，或是我自身的职业训练，因此我预感到了市场逆转的风险，而且早在2005年就在公司内部提了出来，可惜没有被采纳。”郑强很是惋惜。 风险，风险，风险！风险的意识可谓无处不在。但好年头的赚钱欲望可能更加强烈。郑强说Impac的房贷业务主要存在两个风险。首先是利率风险。在大宗房贷被打包加工的30~45天内，利率的变化会导致房贷价值的变化。这个风险有办法对付，房贷公司普遍采用利率互换来对冲。但更大的风险是违约风险，如果在30~45天内，市场认为房贷的违约风险增大，那么向华尔街出售的债券价格就会大跌(这恰恰是目前危机爆发的原因)。郑强的模型估计，违约风险每增加1%，他们的房贷债券价值就会下跌12%。 可是市场还没有什么有效的工具来对冲违约风险，因为违约风险很难精确衡量。但是，郑强还是注意到了市场上的一种对冲工具，叫信用违约对冲(Credit Default Swap, CDS)。CDS是由一方向另一方提供的第三方信用违约的保险，实际上是个或许发生的卖空期权(contingent put)。郑强多次向管理层提出要注意违约风险，并提出利用CDS来对冲。他还邀请CDS的做市商，比如高盛，来公司作演讲宣传，但最终没有通过。郑强还清楚地记得当时公司里一位交易员极力反对时说的话：“公司不用CDS就赚了那么多钱，我们总应该做对了什么吧！” 虽然意识到了他们的次A级房贷的违约风险越来越大，Impac也希望能够投资更高资质的房贷。但是挣大钱的诱惑如此之大，Impac无法更快采取行动，也不愿进行对冲，因为这会导致利润率降低。Impac自此失去了在风暴来临之前，改善房贷结构的机会。 如今，风暴愈演愈烈，每天都有投资者遭受巨大损失的消息传出。股票市场似乎总在等着“另一只靴子的掉落”。在掉落之前，市场处于短暂的平静；一旦从世界的某个角落传出投资者受损的消息，整个股市就会剧烈震荡。 郑强认为目前公布的消息可能还只是全球损失的20%，因为那些更加复杂、多次打包的房贷债券被各种投资机构大量购买。私人对冲基金也贷款买入，进一步提高了杠杆率。这些私人基金的损失还有待公之于众。 没有公布受损消息的还有中国的商业银行。据报道，中行、工商银行、建设银行的投资账簿中都有美国次级抵押贷款的组合，虽然可能总量不大，但它们如何进行风险管理还是值得我们关注。 ●警示房价下跌的风险 由于中国的资本市场还相对独立，次级抵押贷款对中国金融市场的影响可能还仅仅局限于中国商业银行的投资。美国次级抵押贷款的危机对我们中国的借鉴意义又有什么呢？郑强似乎对这个问题早就深思熟虑。 中国高速增长的房地产市场有可能从这次危机中学得一些东西。房屋是个很特殊的商品：非常具体、非常本地化、流动性很差、房价的波动性非常大。房价总有一天会停止上升，甚至会下跌。那时候，中国的银行会集聚很多坏账。 在美国，由于二级市场起到了信号作用，这样的危机可能被及时发现，投资者也能够和购房者共同承担损失，因此虽然调整的过程会很痛苦，但最后，市场会调整过来。而中国缺少许多市场的机构参与者，如果一旦房地产市场调整，泡沫破灭时的毁坏程度可能会更大、更集中、时间会更长。 作为一个职业风险管理者，又屡次亲身经历了市场的起伏和公司的辉煌和败落，郑强对于金融市场的风险采取一种哲学般、行而上的思考。 “我觉得东西方对于风险采取了不同的方式，但很可能殊途同归。” 在文化上，中国人讲究中庸之道，凡事左右权衡，渴望和谐和平衡。风险，从词的本义，意味着“凶险，危险”，因此，会尽量避之。而风险，在英语里是“risk”，是从意大利语“risicare”而来，意味着“挑战，胆敢”。所以美国人视风险为机会，因此勇往直前，尽可能地利用风险“机会”的一面，而往往把事情做过了头。不过美国的资本结构对风险的敏感程度很高，一旦风险暴露，美国资本会很快地逃离。 从对风险的思索回到现实，郑强不得不面对Impac惨淡的现实。“其实我真的希望有个中国投资者来收购我们公司。”郑强有点开玩笑，但同时又认为这具有可能性。Impac的市值目前只有7000万美元，但其资产要值钱得多。如果一个中国投资人买入，可以立刻获得一个完整的团队，很多的专业知识。一个经过了如此生死般风险考验的公司，一定能够凤凰涅盘，再创辉煌。 Impac公司前途未卜。美国房贷中心欧文市也遭受了创伤。房价在上涨多年之后，终于下跌了。多家房贷公司的破产裁员，使得房地产市场更受打击。郑强的上司刚刚离职，那么他的个人打算呢？郑强说他很可能会追随Impac走到最后一天，然后休息一段时间。“我打算回国待一段时间，看看父母，然后去浙江大学讲课，讲风险管理，讲一讲美国的次级抵押贷款危机，讲一讲Impac的辉煌和失败。”
2007年8月15日，美国道琼斯工业指数，上午还在上升和下降之间反复挣扎，之后终于转头向下，跌破了13000点，以今年4月以来的最低点收盘。标普500指数也跌到使得今年收益全无的境地。 这一切，并不是因为美国经济大势——虽然很多人担心美国金融市场的恶化很可能把运行良好的美国经济带入萧条。造成如过山车一般的美国股市的元凶是美国房屋次级抵押贷款大量违约所带来的“流动性丧失”。 ●美国房价最高地带的危机 大多数中国民众会觉得次级抵押贷款风暴离我们很遥远，毕竟，我们买房时没有什么次级抵押贷款，那些大量破产的美国房贷公司也从未听说过。 但对于处于这次风暴中心的美籍华人郑强来说，生活又将是一次巨大的转变。2007年8月15日这天，郑强所在的Impac Mortgage Holdings(上市公司，IMH)的股票逆市而行，反而略有回升，收于1.28美元。郑强是Impac的资深数量分析经理。Impac位于美国加州欧文市，是美国加州南部橘子郡的商业中心，2006年还曾经和上海市的徐汇区结成姐妹城市。 这两个姐妹城市有一个相同点，就是当地房地产的迅速升值上。2006年，欧文的平均房屋月租金高达1660美元，是美国10万人口以上城市的最高价。欧文的已建房屋中间价也高达71.2万美元，成为美国房地产增长最快，也是房地产价格最高的地区之一。 在这样房价天天涨的10年间，欧文也同时拥有了“美国房贷中心”的美誉。美国60%的房贷在位于欧文附近的房贷公司里得到加工处理。与Impac一样位于欧文市的其他房贷“巨无霸”有“新世纪” (New Century)、Countrywide、Ameriquest等。 现在这些巨无霸已经风光不再。Ameriquest在今年3月已经停业，4月，作为美国第二大房贷公司的新世纪申请破产保护，随即股票停市，其高管也开始接受有关部门的调查。 与新世纪仅隔一条马路的Impac也在挣扎，其股票价值已经失去了80%，公司市值目前仅有7000万美元。而两年前Impac的市值是现在的20倍。 ●次贷公司Impac的崛起 Impac于1995年在纽交所，以“房地产投资信托”(REITs)的身份上市。Impac和新世纪一样，从事次级抵押贷款业务，其中主要是次A级贷款的购买、开发、打包、证券化，然后销售给相应的投资者。去年，Impac抵押贷款总额的90%是次A级贷款。 今年5月，Impac刚刚收购了一家位于佛罗里达州的房贷零售商Pinnacle Financial Corp.，这一收购使得Impac完成了上下游的整合，一举成为全国性的房贷公司。 Impac的次级抵押贷款业务在过去的10年中借助美国宏观经济的春风，得到了飞速的发展。自2001年1月起到2004年，美联储一直在减息，从6.5%一直降到1%。房价普遍上涨，而利率则降到了40年来的最低点，美国人买房热情不断升温。贷款人可以在没有资金的情况下买房；一旦买房，房价继续上涨，令贷款人可以用不断升值的房屋作抵押，进行再融资。次级抵押贷款市场日益繁荣。 1995年，Impac刚刚上市的时候，美国次级抵押贷款总量在650亿美元左右，仅占整个房贷总量的9%，此后，次级抵押贷款总量每年不断增长，只在亚洲金融危机时有所萎缩。到2006年左右，次级抵押贷款总量已经达到6000亿美元，占房贷总量的20%左右。一个足以反映当年次级房贷何等泛滥的故事是，同样位于欧文市的Innovative Mortgage公司的一个员工，就在他的Myspace网页上直接接受房贷申请，至今他在Myspace有104个房贷朋友。 Impac也乘势成为美国最大的次A级房贷中间商。每个月，Impac要买入20亿美元左右的房贷，2006年其购入的次A级房贷总量在220亿美元左右。“在我们最好的时候，我们平均每30天，就可以获得73%的回报。那时我们每天都兴致冲冲地来上班，感觉就像每天印钞票。”郑强对那些烈火烹油的年代还记忆犹新。●次贷赚钱公式 次级抵押贷款的迅速成长得益于二级市场的承认。房贷公司之所以愿意从事这种高风险的贷款，是因为他们能很快地把许许多多的个人房贷放在一个“池子”里，证券化后再转卖给那些不同风险喜好等级的投资者。到2005年，至少60%的次级抵押贷款已被证券化，经过评级机构的评级“打分”后，由投行承销卖给对冲基金、退休基金、保险基金、教育基金甚至各种政府托管基金。 2004年郑强从另一个次级抵押贷款公司跳槽，加入Impac。他掌管一个十多人的数量分析部门，为公司建立数量模型，来预测借款人的违约、提前支付、损失等各种行为的可能性。他直接向公司的投资总监汇报。 郑强认为他的部门在公司内至关重要。在从零售商手上买进房贷之前，这些贷款要经过他们的模型，通过那些复杂的模型计算出这些房贷的买入价格。当成千上万的房贷买入后，还要经过他们的部门进行打包，变成房贷抵押债券(MBS)。郑强的团队和他的如“黑箱子”般的模型，会最终告诉你这样一个MBS值多少钱，应该以什么样的价格卖给投资者。 买低卖高，这是金融市场赚钱的不二法则。次级抵押贷款的赚钱秘密在哪里呢？郑强做了个简单的算术，当然对行外人来说，这个算术恐怕不那么简单。郑强说，房贷公司一般拿出2美元本金，然后从银行那儿借98美元，再加上2.5美元流动资本(也是借的)，一共102.5美元，再从零售商那儿以100美元买入房贷。然后打包、加工一下，转手以104美元卖给华尔街的投资者。整个买入到卖出的周期只有30~45天！“生活真的很美好啊！”郑强感叹。 如果2美元在30天内就赚了1.5元 (当然还有借贷成本)，这就是每月75%的回报率，每年800%的回报率！如此高的回报率的秘密隐藏于高达95%~98%的杠杆率(leverage)。当然，这是一切都美好的年代：房价高涨、利率低廉、华尔街大牛市、投资者热情高涨。 ●加息终结“盛宴” 然而，盛宴总有曲终人散的时候。房贷公司的冬天骤然而至。 自2005年开始，市场环境发生了变化，随着美联储17次加息，美国房地产市场逐步出现降温迹象。在房价停止上涨、利息不断上升的双重打击下，市场出现了逆转。越来越多的次级抵押贷款借款者不堪重负，无力还贷。当这些贷款变成坏账时，危机爆发了。 成千上万与次级债相关联的家庭违约并失去抵押的房屋；大量房贷公司的资产受到了坏账的挤压，而由于资产负债表的恶化，他们的银行也收紧了贷款，造成全美超过80家发放次级债的机构现在已经歇业。一些大的贷款机构也陷入困境，比如美国住房抵押贷款投资公司AHM已经申请破产保护，表明延迟支付现象已扩大至信用良好的房屋持有人。美国房屋建筑商也传出巨额亏损的新闻。 自美国次级抵押贷款的危机逐渐爆发以来，Impac也举步维艰。7月，Impac裁员20%。8月初宣布不再从事次A级房贷的买卖业务。瑞银集团(UBS)分析师最近毫不留情地把Impac的目标股价降为0。Impac总裁不以为意，奋力做最后一搏。 Impac宣布公司有足够的现金，现在能够满足所有银行的保证金要求。Impac还宣布会对其优先股持有者正常分红。Impac还宣布卖出大约10亿美元左右的借款，以获得现金和更好看的资产负债表。不难看出，高杠杆率是把双刃剑，好年头是Impac的赚钱机器，坏年头就成为致命的弱点。 尽管Impac作出了多种救市行动，其股价还是不断下跌。郑强的团队已从10多人减为4人。Impac能躲过这次风暴吗？郑强体现了理性的乐观。“Impac的总裁坚信公司的价值，他所拥有的公司股票一股都没有卖。我们都希望公司能够生存下去。”郑强不是第一次身处金融危机和公司破产的边缘。他以前的雇主包括赫赫有名的美国安然公司。虽然在安然破产之前他就已经离开了，但是他对那种大厦将倾、风暴将至的市场恐慌还是有着切身的体会。 “大概是因为我在安然的经历，或是我自身的职业训练，因此我预感到了市场逆转的风险，而且早在2005年就在公司内部提了出来，可惜没有被采纳。”郑强很是惋惜。 风险，风险，风险！风险的意识可谓无处不在。但好年头的赚钱欲望可能更加强烈。郑强说Impac的房贷业务主要存在两个风险。首先是利率风险。在大宗房贷被打包加工的30~45天内，利率的变化会导致房贷价值的变化。这个风险有办法对付，房贷公司普遍采用利率互换来对冲。但更大的风险是违约风险，如果在30~45天内，市场认为房贷的违约风险增大，那么向华尔街出售的债券价格就会大跌(这恰恰是目前危机爆发的原因)。郑强的模型估计，违约风险每增加1%，他们的房贷债券价值就会下跌12%。 可是市场还没有什么有效的工具来对冲违约风险，因为违约风险很难精确衡量。但是，郑强还是注意到了市场上的一种对冲工具，叫信用违约对冲(Credit Default Swap, CDS)。CDS是由一方向另一方提供的第三方信用违约的保险，实际上是个或许发生的卖空期权(contingent put)。郑强多次向管理层提出要注意违约风险，并提出利用CDS来对冲。他还邀请CDS的做市商，比如高盛，来公司作演讲宣传，但最终没有通过。郑强还清楚地记得当时公司里一位交易员极力反对时说的话：“公司不用CDS就赚了那么多钱，我们总应该做对了什么吧！” 虽然意识到了他们的次A级房贷的违约风险越来越大，Impac也希望能够投资更高资质的房贷。但是挣大钱的诱惑如此之大，Impac无法更快采取行动，也不愿进行对冲，因为这会导致利润率降低。Impac自此失去了在风暴来临之前，改善房贷结构的机会。 如今，风暴愈演愈烈，每天都有投资者遭受巨大损失的消息传出。股票市场似乎总在等着“另一只靴子的掉落”。在掉落之前，市场处于短暂的平静；一旦从世界的某个角落传出投资者受损的消息，整个股市就会剧烈震荡。 郑强认为目前公布的消息可能还只是全球损失的20%，因为那些更加复杂、多次打包的房贷债券被各种投资机构大量购买。私人对冲基金也贷款买入，进一步提高了杠杆率。这些私人基金的损失还有待公之于众。 没有公布受损消息的还有中国的商业银行。据报道，中行、工商银行、建设银行的投资账簿中都有美国次级抵押贷款的组合，虽然可能总量不大，但它们如何进行风险管理还是值得我们关注。 ●警示房价下跌的风险 由于中国的资本市场还相对独立，次级抵押贷款对中国金融市场的影响可能还仅仅局限于中国商业银行的投资。美国次级抵押贷款的危机对我们中国的借鉴意义又有什么呢？郑强似乎对这个问题早就深思熟虑。 中国高速增长的房地产市场有可能从这次危机中学得一些东西。房屋是个很特殊的商品：非常具体、非常本地化、流动性很差、房价的波动性非常大。房价总有一天会停止上升，甚至会下跌。那时候，中国的银行会集聚很多坏账。 在美国，由于二级市场起到了信号作用，这样的危机可能被及时发现，投资者也能够和购房者共同承担损失，因此虽然调整的过程会很痛苦，但最后，市场会调整过来。而中国缺少许多市场的机构参与者，如果一旦房地产市场调整，泡沫破灭时的毁坏程度可能会更大、更集中、时间会更长。 作为一个职业风险管理者，又屡次亲身经历了市场的起伏和公司的辉煌和败落，郑强对于金融市场的风险采取一种哲学般、行而上的思考。 “我觉得东西方对于风险采取了不同的方式，但很可能殊途同归。” 在文化上，中国人讲究中庸之道，凡事左右权衡，渴望和谐和平衡。风险，从词的本义，意味着“凶险，危险”，因此，会尽量避之。而风险，在英语里是“risk”，是从意大利语“risicare”而来，意味着“挑战，胆敢”。所以美国人视风险为机会，因此勇往直前，尽可能地利用风险“机会”的一面，而往往把事情做过了头。不过美国的资本结构对风险的敏感程度很高，一旦风险暴露，美国资本会很快地逃离。 从对风险的思索回到现实，郑强不得不面对Impac惨淡的现实。“其实我真的希望有个中国投资者来收购我们公司。”郑强有点开玩笑，但同时又认为这具有可能性。Impac的市值目前只有7000万美元，但其资产要值钱得多。如果一个中国投资人买入，可以立刻获得一个完整的团队，很多的专业知识。一个经过了如此生死般风险考验的公司，一定能够凤凰涅盘，再创辉煌。 Impac公司前途未卜。美国房贷中心欧文市也遭受了创伤。房价在上涨多年之后，终于下跌了。多家房贷公司的破产裁员，使得房地产市场更受打击。郑强的上司刚刚离职，那么他的个人打算呢？郑强说他很可能会追随Impac走到最后一天，然后休息一段时间。“我打算回国待一段时间，看看父母，然后去浙江大学讲课，讲风险管理，讲一讲美国的次级抵押贷款危机，讲一讲Impac的辉煌和失败。”
Tuesday, August 14, 2007
中国十个代表性城市房价走势分析
中国十个代表性城市房价走势分析
http://www.sina.com.cn 2007年08月14日14:52 东方网 （来源：《小康》杂志）
预测房价是升或降，好像变成了“多此一举”的事情。
尽管国家一再出台相关政策，呼吁调控“发烧期”的房价。但随着中国经济的发展，人们对改善居住环境的刚性需求不断增强，投资者对中国经济长期看好，房价只涨不降，房源供不应求。
自上世纪90年代中期以来，伴随着经济的持续繁荣，世界上一些主要国家的房价开始大幅上涨。近5年多来，美国房价的累计涨幅更是达到了50%以上；在房价疯涨的俄罗斯，房产专家预测2006年全俄各地平均房价将上涨25%-30%，莫斯科甚至超过50%。此外，在一些房价涨幅“还算正常”的欧洲城市，比如比利时的布鲁塞尔，从2001年至2005年，房价的年均涨幅也在10%上下。
对照国际上的房产热，或许我们可以用十个中国代表性城市房地产的个性化上涨作为对这一现象的注释。
★采写/《小康》记者 蒋卫武
北京：有效土地供应不足
尽管房价飞涨，人们报怨“房奴”身份，但来自市场的信息显示，目前的供给速度仍远远赶不上需求。根据北京统计局的最新统计：1月—5月，房屋销售价格指数累计为109.2%，比去年同期提高1个百分点。自年初以来，各月房屋销售价格指数呈逐渐上扬趋势，5月份达到109.6%。其中，普通住宅价格增长最快。在新建商品房中，住宅销售价格指数累计为110.1%，在新建商品住宅中，普通住宅价格指数累计为111.4%，高档住宅价格指数累计为108.3%。
专家认为，造成北京房价上涨的根源是北京市有效土地供应不足。中科院研究员刘维新在接受《小康》采访时指出：“目前土地上市速度慢而导致的供应持续减少，是造成当前房地产供应不足的根源性因素。而且我们必须注意：土地是有限资源，不可能无限供给。”
由于土地资源的有限性，决定了供应上的紧张。另外，北京作为全国的政治文化中心，每年流入的人口众多，这些流入人口成为购房的主力之一；同时北京作为全国高校聚集度最高的城市，每年有许多毕业生留京，买房成为他们的必然的目标。 “大量的需求，加上供应不足，这就造成了北京房价的上涨。”刘维新指出。
也有人曾提出，2008年奥运会将成为北京房价的分水岭，但刘维新研究员并不认同，他说：“在奥运前，可能房子作为商品有一定的炒作价值，但是2008年之后，北京的首都身份并未改变，外来人口的流入局面也不可能改变，北京的土地资源还是供不应求，这就支撑了北京的房价不可能下降。”
深圳：香港房价约3倍于深圳，两地交通便利，深圳房价不可能不涨
深圳早两年的楼市还算是风平浪静。在2003年，深圳的房价为每平方米5000元左右，但是到了2005年底，房价开始上涨到10000元，2006年更是房价飙升的一年。眼下，关外成交的均价已经过万元，临近香港特区的普通住宅的单价约在10000元/平方米，部分高达14000元/平方米；关内普通住宅的单价约15000～20000元/平方米，关内高层豪宅约3.5万～4.5万/平方米。
“深圳房价的上涨主要是供求矛盾引起的。具体地说，是因为深圳毗邻香港，而深圳的房价相对香港还是便宜很多，所以不少香港人到深圳买房。”中国人民大学土地管理系主任叶剑平教授在接受《小康》采访时说，“这是香港联动，作为市场经济，价格高总有其理由。”
一般来说，普通香港市民住的是每平米2万到3万价格的小户型，大多是50～80平方米，100平方米的房子可谓豪宅。香港最便宜的房价大约是每平米1万五左右，但是这些房子都是地处元朗，紧邻深圳的低价房。而地理位置好，小区环境讲究的半山豪宅与山顶别墅，前者每平米10万以上，后者每平米单价则高于20万元。
对比2006年的人均GDP水平，香港人均GDP为38127美元，而深圳的人均GDP只有8619美元，仅为香港的22.6%。而目前，深圳房价已相当于香港的45%。
据业内人士介绍，由于南山区通往香港的西部通道即将开通，于是该地区的房价突飞猛涨，仅在一个星期里就涨到了2.2万／平方米。
广州：作为一个经济活跃的省会城市，房价自然会升。
广州房价，曾一度被经济学家冠以“理性、成熟”，但是6月的广州楼价却创下了近年来的最大升幅。
今年年初，市长张广宁在各场所针对控制房价放出狠话，形成“安定购房者民心”的语录。2月2日，广东省“两会”期间，张市长说：“房价肯定会降下来,起码是小户型肯定要降,不降也要把房价稳定下来”；3月5日，全国“两会”期间，他再次强调：“政府会全力以赴压低房价。我以为广州的房价肯定会降下来。所以我提醒中低收入者,如果想买房,先不用着急”； 到了3月26日,张广宁针对房价问题更是加重语气，指出“住房问题已经不单纯是一个经济问题、社会问题,更是一个政治问题”。
但房价似乎与张市长较上了劲。6月，广州部分大户型新房价格大幅上升，全市均价继续保持在每平方米8千元以上，其中中心6区均价超过每平方米1万1千元，比5月每平方米上涨近千元，成为近年来广州楼价单月升幅最高的一次。
“房地产经济进入市场轨道，这一点已经不可置疑。对于广州的房价上涨，我认为是意料之中。中国经济形势长期看好，房地产经济也成为热点，而广州作为一个经济活跃的省会城市，房价自然会升。”中国人民大学公共管理学院的叶剑平教授在接受《小康》采访时表示：“政府的职能是做好保障工作，更应该注重经济适用房建设以及廉租房工程。”（来源：《小康》杂志）
北海：房价涨幅有可能继续保持全国第一
国家发改委发布的信息表明，今年以来，北海市同类地段经营性用地出让价比去年同期上涨了1倍以上，3月至5月新建商品住房价格涨幅分别达13.7%、23.6%和15.1%，连续3个月位居全国首位，超过深圳及北京等发达城市。
在中央抑制房价的风口浪尖上，北海连续3个月房价领涨，引起舆论的广泛关注和质疑。但是北海市市长连友农回答得理直气壮：“目前北海房价、地价的上涨，是经济增长的必然结果”。
连友农认为，北海的房价之所以今年上涨这么快，主要的原因就是北海市以前的房价太低造成的。他告诉记者，1993年北海市出现房地产泡沫以后，房价从每平米1万元一直跌到了400多元，由于没有后续资金，北海市形成了大量的烂尾楼工程，2006年底前,北海市销售的商品房大都是这些从前的烂尾楼，这些房子经过房地产
开发商重新翻新和包装后,多数按照每平米1200元左右的价格进行销售，而今年上市的楼盘，全部是新建的，仅成本就要达到了每平米1500元左右。
“现在北海一些房价升到每平方米3000多元，平均价格是2300元左右。” 连友农说，北海作为中国十大宜居城市之一，自然资源丰富，同时又是知名的旅游城市，随着经济的持续增长，以及今年以来北海引进的各重大项目建设的推进，其房地产价格还具相当幅度的上升空间。连市长预言：“我可以负责任地讲，北海房价涨幅还有可能继续保持全国第一。”
北海，作为滨海城市，不但具有旅游价值，同时也是全国十大宜居城市之一。这对于那些向往宁静、悠然的人来说，北海确实是个很好的选择。据北海市房地产交易中心副主任吴海燕介绍，近年来，前来北海购房的外地人不断增多，2005年外地人购房面积占北海个人购房比例为35%，2006年达43%，今年一季度达52%。
相对低的房价，宜人的居住环境，良好的旅游资源，使得北海的房产热销成为理所当然的现象。
上海：“世博效应”提高城市价值，也提升房价上涨空间
“感觉又回到了那个买房子像买白菜的时代，房市一下子就火了。”观望了两年之久的李静感叹说。
对于上海房价从冰点到沸点，从冷静到狂热的现象，房地产经济分析师薛建雄先生认为，近期购买力旺盛的一个重要原因来自供应量。目前，全市在建商品房6000万平方米，网上可售房源1657万平方米，其中可售住宅886万平方米。按照商品房开发周期3-4年和上海楼市往年每年供应2000万〜2500万平方米来算，未来3至4年内可供应的房源将远小于需求10%～25%。
上海易居房地产研究院发展研究所的李先生在接受记者采访时分析了上海房地产经济走热原因，他说“2010年世博会的承办权再次确定了上海作为国际性大都市的身份。有句话说，世界看中国，中国看上海。上海作为全国金融中心的形象，通过各种方式传达到国际上，这些推动了它的经济发展，同时也推动了它的房价上涨。”
美国《财富》杂志曾就上海经济地位作过调查，结果表示：全球4万多家跨国公司中，92%的企业将考虑在中国设立地区总部，而上海是首选，占45%的比例。而2010年，上海成功举办世界博览会之后，其知名度将再次得以提升，这将更为巩固上海作为新兴国际金融中心的地位。
作为投资商来说，2010年在上海召开的“世博”，犹如2008年在北京召开的“奥运”。 “奥运”概念是坚挺北京房价的原因之一，同样，“世博”也是坚挺上海房价的重要原因。戴上政治、经济色彩的“世博效应”，将大幅度提高城市的价值，从而也推动了房价上涨的空间。
杭州：谁在消费“万元房”
2007年，杭州普遍出现“万元房”，即每平方米都在万元以上。杭州市相关的统计数据表明，杭州楼市房源成交正在逐月增长：3月份杭州主城区预定1588套，成交2033套；4月份预定2611套，成交3064套；5月份预定5466套，成交5043套……由于供不应求，于是，一些新开的畅销楼盘在几个月内不得不数次调价。因为新开楼盘有限，市区的二手房也变得紧俏起来，一些在年初均价才8000元/平方米左右的二手房，也水涨船高，迅速晋级为“万元房”。
“‘万元房’在杭州已经见怪不怪了。”浙江中环置业副总经理李思同对记者表示，杭州房价已经进入新一轮的上升通道。
但到底是谁在消费杭州的“万元房”？是购楼自居还是热钱投资？
一个城市居民收入与购房能力的比例，如果按照国际房产市场的标准来说应该是：房价和可支配收入在3：1和6：1之间。但按目前杭州的房价与居民平均收入来看，这个比例已经高达10：1。房产策划专家王志刚认为“杭州的楼市大多是外地有钱人支撑起来的。他们在杭州购房，既可做为自己来杭州这个人间天堂旅游的居住点，又可以做为投资，市场被大家看好。”
一家公司的调查结果证实了王志刚的论断。杭州某公司曾就杭州房产的闲置率作过一项调查。他们派人到杭州各小区在晚上18：00～21：00进行蹲点，发现即使是一些成熟的社区，也有20%以上的房子没有亮灯，有些新建社区甚至高达70%。而在国际房产市场，普遍认同房产的闲置率为5.8%～6.2%，空置率应该控制在15%以内，但杭州的现象却显得特殊：房产商房产的闲置率几乎都在5.8%以下，有的房产商的楼盘售得甚至一套不剩，但房子的空置率呢？却达一半以上。
对于这一独特的“杭州现象”，王志刚解释称，这是由浙江这一独特的地理环境决定的。杭州市理想的人居环境和浙江经济发展的强劲势头是造成杭州楼市火热的主要原因。 “广州，市中心平均房价也曾超过8000元/平方米，但后来跌下来了，基本维持在5000～6000元/平方米，原因是广东人面对广州的房价，有更多的选择，比如到珠海、深圳、厦门等地购房。但杭州不一样，浙江就一个杭州，甚至于全国就一个杭州，每个浙江人、甚至全国的人，还有一些海外的人都向往杭州，这里面有大多人希望能在杭州定居。而且，杭州周边聚集了大批比杭州人更富有的人，像温州人、义乌人，他们帮自己的孩子在杭州买房子，希望自己的孩子成为一个杭州人。这都支撑了杭州的房产市场。”
南京：购房的刚性需求得到释放，供给量却未增加，房价必然还会上涨
有媒体称，南京在房地产方面属于经常能在全国“出新闻”的“典型城市”。例如，南京“新城区”江宁的一个楼盘，上午的价格为3900元/平方米，但到了下午就升到5100元/平方米。多家媒体报道了这则新闻，并称其“创造”了2小时每平方米房价暴涨1200元的记录，谓之“传奇”。
从3月至5月，住宅的成交量和成交均价一路走高。5月份的住宅成交量为9681套，基本与去年同期持平，但成交均价达到5800元／平方米，比去年同期上涨了22.5%，呈明显涨势。
对于南京的“抢房”现象，中房指数系统(南京)研究总监古尹认为，前二年，大部分老百姓对于购房还持观望态度，但进入2007年，婚房、搬迁房的需求开始得到释放，而市场上房屋的供给量却没有同时增加，因此造成房价的上涨。
对于南京房价未来走势，古尹分析：“就目前而言，全国的房价总体仍以上涨为主要趋势，二、三线城市更为明显。随着银根、地根的日益收紧，住房的成本必然会越来越高，再加上不断增长的购房需求，房价必然还会出现上涨的局面。”
重庆：直辖市比价效应提升房价空间
正想买婚房的孙刚非常恼怒，他对记者说，看中的一套70多平方米的二手房，在谈判期间，业主却连续三次提高报价，由最初的30万元涨到了32万元，并且放话说，买不买随便，反正还有人等着呢。“不是说重庆的购房者是最幸福的吗？现在怎么成了这个情形了？”孙刚最后对重庆房价的“飞涨”发难。
重庆副市长黄奇帆曾在年初做出承诺：重庆人一个月收入能买一平方米。黄厅帆即时算帐说：“2006年，重庆主城区商品房平均价格为2700元/米，主城区居民的月均收入就是2700元左右，基本实现了1:1。而北京和上海的比例大体是1:2到1:3”。由此，重庆人是最幸福的购房者成为全国各城市的佳话。
但这些已成历史。据重庆国土局的监测数据统计，6月17日～25日，9天时间里，主城区商品住房共成交4524套，面积41.33万平方米，与国务院公布重庆成为试验区之前的地价相比，每平方米价格由原来的2800多元上涨到3055元，均价上涨7.6%。
9天上涨7.6%，引起一片惊呼，但重庆的房价上升势头并未就此打住，继续发挥“牛气冲天”的效应。
“早上刚挂牌，下午就急着改价格。”重庆钢运置业董事长代育松说，个别优质
二手房的价格一天改一两次已不算稀奇。曾有媒体于6月22日、23日对重庆市房地产界进行实地调查，报告显示：在过去几天中，这几家新楼盘的价格，每平方米售价上涨幅度多在200～700元之间，其中一个楼盘近期的价格上涨900元，上升幅度超过20%。
对于重庆房价由温转热，重庆市规划学会副理事长何智亚先生认为：这是一个价格上升的拐点，主要是受直辖十周年各类利好消息影响。他说：“我们可以回头看看2003年之前，重庆的房价，那时一直是不冷不热。但到了2003年重庆召开‘两会’后，房价立即从每平方米2000多元提高到3000元。现在重庆正处于直辖十年的时机，各类利好消息不断，增强了人们对重庆经济社会发展的信心，加之城市土地价格上涨，重庆房价出现上扬并不奇怪。”
据何智亚先生分析，此次重庆房价的快速上涨，主要得益于直辖十年庆典充分展现了重庆的经济实力，再加上以前的房价处于洼地，使得重庆房市“补涨”需求强劲。
房地产经济专家王志在接受记者采访时就重庆房价表示：“对比北京、上海、深圳、杭州这些城市的房价都在1万左右，重庆仅仅3000元/平方米的房价仍然具备上涨动力。”
成都：“城市中心论” 引发房产升值浪潮
5月中旬，地处成都市中心的一个新盘“皇后国际”首次亮相，总共700套房子，竟引来里三层外三层水泄不通的人群，以致于警察不得不到现场维持秩序。
自年初以来，市中心的新盘亮相，几乎都迎来了类似的疯狂，业内人士认为，这主要是城市中心论的价值投资理念让人们再次对城市中心区域房屋的投资价值看好，致使中心城区的楼盘开发量猛增，而价格涨幅也最大。投资机构预测，城市中心居家价值和投资价值的回升，可能进一步激发人们对市中心房产的购买欲。
成都万源房地产公司的罗先生指出，市中心土地资源的稀缺造成了地价必然不断翻番。据刘先生介绍说，从2000年以来，城市中心住宅物业出现了三个较大的拐点：2002年之前基本在3000元/平方米以下；2002年突破3000元/平方米，部分物业达到了4000元/平方米以上的价格。到2006年，市中心住宅物业出现了猛涨，突破了6000元/平方米，以财富中心为例，其三期推出的均价达到了6900元/平方米。2007年，成都市中心甚至出现了壹号公馆上万元/平方米的住宅。
“市中心的房价是看着涨起来的。”一位刘姓投资者称，这两年来他一直关注楼市，并举例说：“2006年初，东渡时代凯悦的价格是5300元/平方米，而今年初开盘的正成财富ID，已经涨至6200元/平方米。近日锦兴路一个新盘的价格已经突破7000元/平方米。这三个楼盘的地理位置和品质是相当的。这几年市中心房价最少也有15%左右的涨幅，有的已经超过了20%。”
成都作为“新特区”的身份得以确定，其经济发展后劲充足；再加上成都良好的人文环境，使得在成都进行投资成为热点，这带动了成都的房价上涨。
“在《2007成都城市中心物业投资增值报告》中有数据表明，购买成都的房子有一半是外地人，他们普遍看好成都的经济发展；而且成都人讲究休闲，舒适，市民本身就有改善居住环境的要求，这就加强了购房的刚性需求。”罗先生称：“再加上成都刚刚被国家批准为新特区，城市魅力不断扩散，成都房价上涨就是自然而然的事了。”
罗先生预测，随着地铁1号线的建设与贯通，2号线的正式开工，成都市中心物业还可能迎来更大规模的升值浪潮。
天津：京津两市“同城”助推天津房价上涨
今年1～6月，天津全市商品房销售421万平方米，销售均价为5819元/平方米，比去年上半年上涨了16%以上。其中商品住宅成交362万平方米，均价为5552元/平方米，上涨16.6%。商品住宅均价比去年全年上涨16.4%。
对于天津房价的持续走高，南开大学经济学博士刘玉录分析说：“天津作为北方经济中心，与北京之间的交通建设得以加强，这不但吸引投资方的资金，同时还为一些在北京工作的人员于天津购房提供了选择。”
据消息报道，京津高速公路(天津段)、津蓟高速公路延长线工程主线将在今年年底贯通。这无异为天津地产带来一股强劲的推动力。“京津同城”概念的推出首先挑动了沿线房地产开发商的敏感神经，吸引了他们的投资热情。统计数据显示，一季度，天津市房地产开发投资开局利好，继续保持平稳增长，累计完成投资75.14亿元，同比增长22.3%，保持了2006年22%的增速。房地产投资开发指数为118.45，比上年同期提高14.85点。
在这些路段附近开发的楼盘，受到来自北京市民的追捧。
“如果驾车从天津市宜兴埠上高速开往北京，到北京大羊坊收费站只需45分钟，再到分钟寺桥，最后开到王府井，全程只用65分钟。”刘玉录说：“京津交通变得如此快捷、便利，而北京的房价已直上万元/平方米，这就让很多在北京工作的人考虑在天津购房”。众所周知，因为交通堵塞，路途较远，在北京工作的人上班花费1小时是非常普遍现象。
刘玉录认为，北京是中国的政治文化中心，天津即将成为中国最具活力经济中心之一。从地理位置上看，天津是离北京最近的一线城市，京津通道的增加节省了两地通行的时间，京津两市的“同城”感越来越明显，这为相对北京有着巨大价格优势的天津地产行业提供了极大的机遇。
专家观点
赵晓：住房问题不能单靠市场化
“政策不能单单停留在房价问题上，还要深入到收入分配层面上，深入到住房供应制度上。从住房供应制度上，很明显，解决穷人住房问题不能单靠市场化，同时也要靠政府的住房保障。”
房价太高，有可能是房价背离了价值，有泡沫，不合理；但也有另一种可能，即房价其实是合理的或者基本合理，房价的上涨中并没有很大的泡沫，但老百姓还是买不起房子。这就意味着老百姓的收入太低，就算房价下降，可能还是买不起。
其实，反映出房价不合理的背后是国民经济的一个更深层次的问题：国民经济分配结构可能出现了畸形。
众所周知，我国过去几年已经形成了相当严重的收入分配两极分化格局。在这样的情况下，你能指望房地产消费有一个健康格局吗？你能指望通过房价稳定让一般人买得起房吗？很难。如果收入分配格局出现问题，那么，整个住房购买肯定也是畸形的，而住房供应也必定是畸形的。所以政府的政策却不能单单停留在房价问题上，还要深入到收入分配层面上，深入到住房供应制度上。
从住房供应制度上，很明显，解决穷人住房问题不能单靠市场化，同时也要靠政府的住房保障。老百姓收入低，不仅买不起房，也享受不起高等教育，甚至看不起病。如果所有这些问题都同时发生在今天的中国，那么背后除了收入分配问题，政府的公共服务和社会保障也出了问题。
1997年以来，政府只想通过住房发展来拉动经济增长，所以整个方向就是住房市场化，完全忽视了住房的社会保障(也忽视了政府在其他领域的公共产品和服务的供应)。尽管2006年是一个重大的转折点，政府终于开始重视住房保障体系的建设了，但直到今日，住房保障体系的建立仍不乐观，这里面又牵涉到更加复杂的中央和地方关系，特别是财权与事权对称的问题了。
我相信，政府对住房供应结构的管制、想让市场来买单的思路在这个阶段有一定合理性。但政府必须从每年两位数增长的财政收入中拿出钱来，去下决心构建一个社会住房保障体系才是真正的解决之道。
赵晓：经济学博士，北京科技大学经济管理学院教授。
左小蕾：政策应更多满足实际需求
判断房地产市场的时候，不能只看到对房地产投资需求的“钱势汹汹”，就以为需求旺盛，大力推动“高档”房屋的发展，也要看到短期逐利资本的潜在风险。还要注意实际需求是否得到满足和改善。
实际需求是不可能用巨大的钱的流向来宣示自己的存在的，充其量只能对着“空置”的高楼大厦兴叹“我买不起”而让其闲置的方式来争取社会的关注，我们毕竟存在收入的差距。
房子是要建的，房地产业在中国相当长的时期内会有很大的发展空间。但是政策应该更多地关注中低档房屋的建设。发展商追求利润要发展高档房无可厚非，但是应该主要利用自有资金去发展。
争论“房地产业有没有泡沫，应不应该发展”、“房地产价格应不应该大幅下降”这些问题，需要先把利益格局搞清楚，然后把利弊搞清楚，否则似是而非误导市场、误导政策取向，也破坏和谐。
左小蕾，银河证券首席经济学家
http://www.sina.com.cn 2007年08月14日14:52 东方网 （来源：《小康》杂志）
预测房价是升或降，好像变成了“多此一举”的事情。
尽管国家一再出台相关政策，呼吁调控“发烧期”的房价。但随着中国经济的发展，人们对改善居住环境的刚性需求不断增强，投资者对中国经济长期看好，房价只涨不降，房源供不应求。
自上世纪90年代中期以来，伴随着经济的持续繁荣，世界上一些主要国家的房价开始大幅上涨。近5年多来，美国房价的累计涨幅更是达到了50%以上；在房价疯涨的俄罗斯，房产专家预测2006年全俄各地平均房价将上涨25%-30%，莫斯科甚至超过50%。此外，在一些房价涨幅“还算正常”的欧洲城市，比如比利时的布鲁塞尔，从2001年至2005年，房价的年均涨幅也在10%上下。
对照国际上的房产热，或许我们可以用十个中国代表性城市房地产的个性化上涨作为对这一现象的注释。
★采写/《小康》记者 蒋卫武
北京：有效土地供应不足
尽管房价飞涨，人们报怨“房奴”身份，但来自市场的信息显示，目前的供给速度仍远远赶不上需求。根据北京统计局的最新统计：1月—5月，房屋销售价格指数累计为109.2%，比去年同期提高1个百分点。自年初以来，各月房屋销售价格指数呈逐渐上扬趋势，5月份达到109.6%。其中，普通住宅价格增长最快。在新建商品房中，住宅销售价格指数累计为110.1%，在新建商品住宅中，普通住宅价格指数累计为111.4%，高档住宅价格指数累计为108.3%。
专家认为，造成北京房价上涨的根源是北京市有效土地供应不足。中科院研究员刘维新在接受《小康》采访时指出：“目前土地上市速度慢而导致的供应持续减少，是造成当前房地产供应不足的根源性因素。而且我们必须注意：土地是有限资源，不可能无限供给。”
由于土地资源的有限性，决定了供应上的紧张。另外，北京作为全国的政治文化中心，每年流入的人口众多，这些流入人口成为购房的主力之一；同时北京作为全国高校聚集度最高的城市，每年有许多毕业生留京，买房成为他们的必然的目标。 “大量的需求，加上供应不足，这就造成了北京房价的上涨。”刘维新指出。
也有人曾提出，2008年奥运会将成为北京房价的分水岭，但刘维新研究员并不认同，他说：“在奥运前，可能房子作为商品有一定的炒作价值，但是2008年之后，北京的首都身份并未改变，外来人口的流入局面也不可能改变，北京的土地资源还是供不应求，这就支撑了北京的房价不可能下降。”
深圳：香港房价约3倍于深圳，两地交通便利，深圳房价不可能不涨
深圳早两年的楼市还算是风平浪静。在2003年，深圳的房价为每平方米5000元左右，但是到了2005年底，房价开始上涨到10000元，2006年更是房价飙升的一年。眼下，关外成交的均价已经过万元，临近香港特区的普通住宅的单价约在10000元/平方米，部分高达14000元/平方米；关内普通住宅的单价约15000～20000元/平方米，关内高层豪宅约3.5万～4.5万/平方米。
“深圳房价的上涨主要是供求矛盾引起的。具体地说，是因为深圳毗邻香港，而深圳的房价相对香港还是便宜很多，所以不少香港人到深圳买房。”中国人民大学土地管理系主任叶剑平教授在接受《小康》采访时说，“这是香港联动，作为市场经济，价格高总有其理由。”
一般来说，普通香港市民住的是每平米2万到3万价格的小户型，大多是50～80平方米，100平方米的房子可谓豪宅。香港最便宜的房价大约是每平米1万五左右，但是这些房子都是地处元朗，紧邻深圳的低价房。而地理位置好，小区环境讲究的半山豪宅与山顶别墅，前者每平米10万以上，后者每平米单价则高于20万元。
对比2006年的人均GDP水平，香港人均GDP为38127美元，而深圳的人均GDP只有8619美元，仅为香港的22.6%。而目前，深圳房价已相当于香港的45%。
据业内人士介绍，由于南山区通往香港的西部通道即将开通，于是该地区的房价突飞猛涨，仅在一个星期里就涨到了2.2万／平方米。
广州：作为一个经济活跃的省会城市，房价自然会升。
广州房价，曾一度被经济学家冠以“理性、成熟”，但是6月的广州楼价却创下了近年来的最大升幅。
今年年初，市长张广宁在各场所针对控制房价放出狠话，形成“安定购房者民心”的语录。2月2日，广东省“两会”期间，张市长说：“房价肯定会降下来,起码是小户型肯定要降,不降也要把房价稳定下来”；3月5日，全国“两会”期间，他再次强调：“政府会全力以赴压低房价。我以为广州的房价肯定会降下来。所以我提醒中低收入者,如果想买房,先不用着急”； 到了3月26日,张广宁针对房价问题更是加重语气，指出“住房问题已经不单纯是一个经济问题、社会问题,更是一个政治问题”。
但房价似乎与张市长较上了劲。6月，广州部分大户型新房价格大幅上升，全市均价继续保持在每平方米8千元以上，其中中心6区均价超过每平方米1万1千元，比5月每平方米上涨近千元，成为近年来广州楼价单月升幅最高的一次。
“房地产经济进入市场轨道，这一点已经不可置疑。对于广州的房价上涨，我认为是意料之中。中国经济形势长期看好，房地产经济也成为热点，而广州作为一个经济活跃的省会城市，房价自然会升。”中国人民大学公共管理学院的叶剑平教授在接受《小康》采访时表示：“政府的职能是做好保障工作，更应该注重经济适用房建设以及廉租房工程。”（来源：《小康》杂志）
北海：房价涨幅有可能继续保持全国第一
国家发改委发布的信息表明，今年以来，北海市同类地段经营性用地出让价比去年同期上涨了1倍以上，3月至5月新建商品住房价格涨幅分别达13.7%、23.6%和15.1%，连续3个月位居全国首位，超过深圳及北京等发达城市。
在中央抑制房价的风口浪尖上，北海连续3个月房价领涨，引起舆论的广泛关注和质疑。但是北海市市长连友农回答得理直气壮：“目前北海房价、地价的上涨，是经济增长的必然结果”。
连友农认为，北海的房价之所以今年上涨这么快，主要的原因就是北海市以前的房价太低造成的。他告诉记者，1993年北海市出现房地产泡沫以后，房价从每平米1万元一直跌到了400多元，由于没有后续资金，北海市形成了大量的烂尾楼工程，2006年底前,北海市销售的商品房大都是这些从前的烂尾楼，这些房子经过房地产
开发商重新翻新和包装后,多数按照每平米1200元左右的价格进行销售，而今年上市的楼盘，全部是新建的，仅成本就要达到了每平米1500元左右。
“现在北海一些房价升到每平方米3000多元，平均价格是2300元左右。” 连友农说，北海作为中国十大宜居城市之一，自然资源丰富，同时又是知名的旅游城市，随着经济的持续增长，以及今年以来北海引进的各重大项目建设的推进，其房地产价格还具相当幅度的上升空间。连市长预言：“我可以负责任地讲，北海房价涨幅还有可能继续保持全国第一。”
北海，作为滨海城市，不但具有旅游价值，同时也是全国十大宜居城市之一。这对于那些向往宁静、悠然的人来说，北海确实是个很好的选择。据北海市房地产交易中心副主任吴海燕介绍，近年来，前来北海购房的外地人不断增多，2005年外地人购房面积占北海个人购房比例为35%，2006年达43%，今年一季度达52%。
相对低的房价，宜人的居住环境，良好的旅游资源，使得北海的房产热销成为理所当然的现象。
上海：“世博效应”提高城市价值，也提升房价上涨空间
“感觉又回到了那个买房子像买白菜的时代，房市一下子就火了。”观望了两年之久的李静感叹说。
对于上海房价从冰点到沸点，从冷静到狂热的现象，房地产经济分析师薛建雄先生认为，近期购买力旺盛的一个重要原因来自供应量。目前，全市在建商品房6000万平方米，网上可售房源1657万平方米，其中可售住宅886万平方米。按照商品房开发周期3-4年和上海楼市往年每年供应2000万〜2500万平方米来算，未来3至4年内可供应的房源将远小于需求10%～25%。
上海易居房地产研究院发展研究所的李先生在接受记者采访时分析了上海房地产经济走热原因，他说“2010年世博会的承办权再次确定了上海作为国际性大都市的身份。有句话说，世界看中国，中国看上海。上海作为全国金融中心的形象，通过各种方式传达到国际上，这些推动了它的经济发展，同时也推动了它的房价上涨。”
美国《财富》杂志曾就上海经济地位作过调查，结果表示：全球4万多家跨国公司中，92%的企业将考虑在中国设立地区总部，而上海是首选，占45%的比例。而2010年，上海成功举办世界博览会之后，其知名度将再次得以提升，这将更为巩固上海作为新兴国际金融中心的地位。
作为投资商来说，2010年在上海召开的“世博”，犹如2008年在北京召开的“奥运”。 “奥运”概念是坚挺北京房价的原因之一，同样，“世博”也是坚挺上海房价的重要原因。戴上政治、经济色彩的“世博效应”，将大幅度提高城市的价值，从而也推动了房价上涨的空间。
杭州：谁在消费“万元房”
2007年，杭州普遍出现“万元房”，即每平方米都在万元以上。杭州市相关的统计数据表明，杭州楼市房源成交正在逐月增长：3月份杭州主城区预定1588套，成交2033套；4月份预定2611套，成交3064套；5月份预定5466套，成交5043套……由于供不应求，于是，一些新开的畅销楼盘在几个月内不得不数次调价。因为新开楼盘有限，市区的二手房也变得紧俏起来，一些在年初均价才8000元/平方米左右的二手房，也水涨船高，迅速晋级为“万元房”。
“‘万元房’在杭州已经见怪不怪了。”浙江中环置业副总经理李思同对记者表示，杭州房价已经进入新一轮的上升通道。
但到底是谁在消费杭州的“万元房”？是购楼自居还是热钱投资？
一个城市居民收入与购房能力的比例，如果按照国际房产市场的标准来说应该是：房价和可支配收入在3：1和6：1之间。但按目前杭州的房价与居民平均收入来看，这个比例已经高达10：1。房产策划专家王志刚认为“杭州的楼市大多是外地有钱人支撑起来的。他们在杭州购房，既可做为自己来杭州这个人间天堂旅游的居住点，又可以做为投资，市场被大家看好。”
一家公司的调查结果证实了王志刚的论断。杭州某公司曾就杭州房产的闲置率作过一项调查。他们派人到杭州各小区在晚上18：00～21：00进行蹲点，发现即使是一些成熟的社区，也有20%以上的房子没有亮灯，有些新建社区甚至高达70%。而在国际房产市场，普遍认同房产的闲置率为5.8%～6.2%，空置率应该控制在15%以内，但杭州的现象却显得特殊：房产商房产的闲置率几乎都在5.8%以下，有的房产商的楼盘售得甚至一套不剩，但房子的空置率呢？却达一半以上。
对于这一独特的“杭州现象”，王志刚解释称，这是由浙江这一独特的地理环境决定的。杭州市理想的人居环境和浙江经济发展的强劲势头是造成杭州楼市火热的主要原因。 “广州，市中心平均房价也曾超过8000元/平方米，但后来跌下来了，基本维持在5000～6000元/平方米，原因是广东人面对广州的房价，有更多的选择，比如到珠海、深圳、厦门等地购房。但杭州不一样，浙江就一个杭州，甚至于全国就一个杭州，每个浙江人、甚至全国的人，还有一些海外的人都向往杭州，这里面有大多人希望能在杭州定居。而且，杭州周边聚集了大批比杭州人更富有的人，像温州人、义乌人，他们帮自己的孩子在杭州买房子，希望自己的孩子成为一个杭州人。这都支撑了杭州的房产市场。”
南京：购房的刚性需求得到释放，供给量却未增加，房价必然还会上涨
有媒体称，南京在房地产方面属于经常能在全国“出新闻”的“典型城市”。例如，南京“新城区”江宁的一个楼盘，上午的价格为3900元/平方米，但到了下午就升到5100元/平方米。多家媒体报道了这则新闻，并称其“创造”了2小时每平方米房价暴涨1200元的记录，谓之“传奇”。
从3月至5月，住宅的成交量和成交均价一路走高。5月份的住宅成交量为9681套，基本与去年同期持平，但成交均价达到5800元／平方米，比去年同期上涨了22.5%，呈明显涨势。
对于南京的“抢房”现象，中房指数系统(南京)研究总监古尹认为，前二年，大部分老百姓对于购房还持观望态度，但进入2007年，婚房、搬迁房的需求开始得到释放，而市场上房屋的供给量却没有同时增加，因此造成房价的上涨。
对于南京房价未来走势，古尹分析：“就目前而言，全国的房价总体仍以上涨为主要趋势，二、三线城市更为明显。随着银根、地根的日益收紧，住房的成本必然会越来越高，再加上不断增长的购房需求，房价必然还会出现上涨的局面。”
重庆：直辖市比价效应提升房价空间
正想买婚房的孙刚非常恼怒，他对记者说，看中的一套70多平方米的二手房，在谈判期间，业主却连续三次提高报价，由最初的30万元涨到了32万元，并且放话说，买不买随便，反正还有人等着呢。“不是说重庆的购房者是最幸福的吗？现在怎么成了这个情形了？”孙刚最后对重庆房价的“飞涨”发难。
重庆副市长黄奇帆曾在年初做出承诺：重庆人一个月收入能买一平方米。黄厅帆即时算帐说：“2006年，重庆主城区商品房平均价格为2700元/米，主城区居民的月均收入就是2700元左右，基本实现了1:1。而北京和上海的比例大体是1:2到1:3”。由此，重庆人是最幸福的购房者成为全国各城市的佳话。
但这些已成历史。据重庆国土局的监测数据统计，6月17日～25日，9天时间里，主城区商品住房共成交4524套，面积41.33万平方米，与国务院公布重庆成为试验区之前的地价相比，每平方米价格由原来的2800多元上涨到3055元，均价上涨7.6%。
9天上涨7.6%，引起一片惊呼，但重庆的房价上升势头并未就此打住，继续发挥“牛气冲天”的效应。
“早上刚挂牌，下午就急着改价格。”重庆钢运置业董事长代育松说，个别优质
二手房的价格一天改一两次已不算稀奇。曾有媒体于6月22日、23日对重庆市房地产界进行实地调查，报告显示：在过去几天中，这几家新楼盘的价格，每平方米售价上涨幅度多在200～700元之间，其中一个楼盘近期的价格上涨900元，上升幅度超过20%。
对于重庆房价由温转热，重庆市规划学会副理事长何智亚先生认为：这是一个价格上升的拐点，主要是受直辖十周年各类利好消息影响。他说：“我们可以回头看看2003年之前，重庆的房价，那时一直是不冷不热。但到了2003年重庆召开‘两会’后，房价立即从每平方米2000多元提高到3000元。现在重庆正处于直辖十年的时机，各类利好消息不断，增强了人们对重庆经济社会发展的信心，加之城市土地价格上涨，重庆房价出现上扬并不奇怪。”
据何智亚先生分析，此次重庆房价的快速上涨，主要得益于直辖十年庆典充分展现了重庆的经济实力，再加上以前的房价处于洼地，使得重庆房市“补涨”需求强劲。
房地产经济专家王志在接受记者采访时就重庆房价表示：“对比北京、上海、深圳、杭州这些城市的房价都在1万左右，重庆仅仅3000元/平方米的房价仍然具备上涨动力。”
成都：“城市中心论” 引发房产升值浪潮
5月中旬，地处成都市中心的一个新盘“皇后国际”首次亮相，总共700套房子，竟引来里三层外三层水泄不通的人群，以致于警察不得不到现场维持秩序。
自年初以来，市中心的新盘亮相，几乎都迎来了类似的疯狂，业内人士认为，这主要是城市中心论的价值投资理念让人们再次对城市中心区域房屋的投资价值看好，致使中心城区的楼盘开发量猛增，而价格涨幅也最大。投资机构预测，城市中心居家价值和投资价值的回升，可能进一步激发人们对市中心房产的购买欲。
成都万源房地产公司的罗先生指出，市中心土地资源的稀缺造成了地价必然不断翻番。据刘先生介绍说，从2000年以来，城市中心住宅物业出现了三个较大的拐点：2002年之前基本在3000元/平方米以下；2002年突破3000元/平方米，部分物业达到了4000元/平方米以上的价格。到2006年，市中心住宅物业出现了猛涨，突破了6000元/平方米，以财富中心为例，其三期推出的均价达到了6900元/平方米。2007年，成都市中心甚至出现了壹号公馆上万元/平方米的住宅。
“市中心的房价是看着涨起来的。”一位刘姓投资者称，这两年来他一直关注楼市，并举例说：“2006年初，东渡时代凯悦的价格是5300元/平方米，而今年初开盘的正成财富ID，已经涨至6200元/平方米。近日锦兴路一个新盘的价格已经突破7000元/平方米。这三个楼盘的地理位置和品质是相当的。这几年市中心房价最少也有15%左右的涨幅，有的已经超过了20%。”
成都作为“新特区”的身份得以确定，其经济发展后劲充足；再加上成都良好的人文环境，使得在成都进行投资成为热点，这带动了成都的房价上涨。
“在《2007成都城市中心物业投资增值报告》中有数据表明，购买成都的房子有一半是外地人，他们普遍看好成都的经济发展；而且成都人讲究休闲，舒适，市民本身就有改善居住环境的要求，这就加强了购房的刚性需求。”罗先生称：“再加上成都刚刚被国家批准为新特区，城市魅力不断扩散，成都房价上涨就是自然而然的事了。”
罗先生预测，随着地铁1号线的建设与贯通，2号线的正式开工，成都市中心物业还可能迎来更大规模的升值浪潮。
天津：京津两市“同城”助推天津房价上涨
今年1～6月，天津全市商品房销售421万平方米，销售均价为5819元/平方米，比去年上半年上涨了16%以上。其中商品住宅成交362万平方米，均价为5552元/平方米，上涨16.6%。商品住宅均价比去年全年上涨16.4%。
对于天津房价的持续走高，南开大学经济学博士刘玉录分析说：“天津作为北方经济中心，与北京之间的交通建设得以加强，这不但吸引投资方的资金，同时还为一些在北京工作的人员于天津购房提供了选择。”
据消息报道，京津高速公路(天津段)、津蓟高速公路延长线工程主线将在今年年底贯通。这无异为天津地产带来一股强劲的推动力。“京津同城”概念的推出首先挑动了沿线房地产开发商的敏感神经，吸引了他们的投资热情。统计数据显示，一季度，天津市房地产开发投资开局利好，继续保持平稳增长，累计完成投资75.14亿元，同比增长22.3%，保持了2006年22%的增速。房地产投资开发指数为118.45，比上年同期提高14.85点。
在这些路段附近开发的楼盘，受到来自北京市民的追捧。
“如果驾车从天津市宜兴埠上高速开往北京，到北京大羊坊收费站只需45分钟，再到分钟寺桥，最后开到王府井，全程只用65分钟。”刘玉录说：“京津交通变得如此快捷、便利，而北京的房价已直上万元/平方米，这就让很多在北京工作的人考虑在天津购房”。众所周知，因为交通堵塞，路途较远，在北京工作的人上班花费1小时是非常普遍现象。
刘玉录认为，北京是中国的政治文化中心，天津即将成为中国最具活力经济中心之一。从地理位置上看，天津是离北京最近的一线城市，京津通道的增加节省了两地通行的时间，京津两市的“同城”感越来越明显，这为相对北京有着巨大价格优势的天津地产行业提供了极大的机遇。
专家观点
赵晓：住房问题不能单靠市场化
“政策不能单单停留在房价问题上，还要深入到收入分配层面上，深入到住房供应制度上。从住房供应制度上，很明显，解决穷人住房问题不能单靠市场化，同时也要靠政府的住房保障。”
房价太高，有可能是房价背离了价值，有泡沫，不合理；但也有另一种可能，即房价其实是合理的或者基本合理，房价的上涨中并没有很大的泡沫，但老百姓还是买不起房子。这就意味着老百姓的收入太低，就算房价下降，可能还是买不起。
其实，反映出房价不合理的背后是国民经济的一个更深层次的问题：国民经济分配结构可能出现了畸形。
众所周知，我国过去几年已经形成了相当严重的收入分配两极分化格局。在这样的情况下，你能指望房地产消费有一个健康格局吗？你能指望通过房价稳定让一般人买得起房吗？很难。如果收入分配格局出现问题，那么，整个住房购买肯定也是畸形的，而住房供应也必定是畸形的。所以政府的政策却不能单单停留在房价问题上，还要深入到收入分配层面上，深入到住房供应制度上。
从住房供应制度上，很明显，解决穷人住房问题不能单靠市场化，同时也要靠政府的住房保障。老百姓收入低，不仅买不起房，也享受不起高等教育，甚至看不起病。如果所有这些问题都同时发生在今天的中国，那么背后除了收入分配问题，政府的公共服务和社会保障也出了问题。
1997年以来，政府只想通过住房发展来拉动经济增长，所以整个方向就是住房市场化，完全忽视了住房的社会保障(也忽视了政府在其他领域的公共产品和服务的供应)。尽管2006年是一个重大的转折点，政府终于开始重视住房保障体系的建设了，但直到今日，住房保障体系的建立仍不乐观，这里面又牵涉到更加复杂的中央和地方关系，特别是财权与事权对称的问题了。
我相信，政府对住房供应结构的管制、想让市场来买单的思路在这个阶段有一定合理性。但政府必须从每年两位数增长的财政收入中拿出钱来，去下决心构建一个社会住房保障体系才是真正的解决之道。
赵晓：经济学博士，北京科技大学经济管理学院教授。
左小蕾：政策应更多满足实际需求
判断房地产市场的时候，不能只看到对房地产投资需求的“钱势汹汹”，就以为需求旺盛，大力推动“高档”房屋的发展，也要看到短期逐利资本的潜在风险。还要注意实际需求是否得到满足和改善。
实际需求是不可能用巨大的钱的流向来宣示自己的存在的，充其量只能对着“空置”的高楼大厦兴叹“我买不起”而让其闲置的方式来争取社会的关注，我们毕竟存在收入的差距。
房子是要建的，房地产业在中国相当长的时期内会有很大的发展空间。但是政策应该更多地关注中低档房屋的建设。发展商追求利润要发展高档房无可厚非，但是应该主要利用自有资金去发展。
争论“房地产业有没有泡沫，应不应该发展”、“房地产价格应不应该大幅下降”这些问题，需要先把利益格局搞清楚，然后把利弊搞清楚，否则似是而非误导市场、误导政策取向，也破坏和谐。
左小蕾，银河证券首席经济学家
Thursday, June 07, 2007
清议：哪里的房子最畅销
清议：哪里的房子最畅销
如果没有说错的话，在国内股市陷入全面冲突之前，楼市早已经历了几个回合的冲突高峰。在很大程度上，楼市的冲突主要还不是发生在有房族与无房族之间，也不 是发生在房地产开发企业与购房者之间，而是发生在政府干预与市场机制之间。就冲突的本质而言，这与当前的股市冲突没什么区别。
如果没有说错的话，在国内股市陷入全面冲突之前，楼市早已经历了几个回合的冲突高峰。在很大程度上，楼市的冲突主要还不是发生在有房族与无房族之间，也不 是发生在房地产开发企业与购房者之间，而是发生在政府干预与市场机制之间。就冲突的本质而言，这与当前的股市冲突没什么区别。
楼市冲突的焦点无疑在价格。最初的房价上涨刺激了房地产投资的持续较快增长，以至于令政府相信，要抑制所谓全社会固定资产投资过快增长，必须将房地产市场 作为一个主战场。于是，最初的政府干预主要针对楼市的卖方，重点是紧缩面向房地产开发企业的银行贷款，限制土地供给等等。但是，该等干预措施并没有产生理 想的效果，相反，房价依然快速上涨。随后，政府干预开始向楼市的买方延伸，先后推出划定二手房转让期限并相应开征二手房交易税、限制一人多套购房、提高首 付比例以及透过加息和严格审查购房者个人信息控制按揭贷款规模等等。然而，如此政府干预依旧未能产生预期的效果，在市场交易双方将由此增加的交易成本作为 新的涨价因素之后，房价继续上涨，而且势头更加强劲。
从某种意义上讲，楼市的全面冲突是由政府与市场之间特别是政府与房地产开发企业之间的冲突所发端，随后不断向政府与业主、政府与购房者之间，以及房地产开 发企业与购房者之间，有房族与无房族、二手房转让方与受让方之间迅速蔓延，并导致社会舆论围绕房价的涨跌形成颇为严重的对峙。
遗憾的是，房价至今依旧上涨，近一段时期甚至出现了报复性上涨的格局，仅深圳市今年5月份房价就出现近23％的环比涨幅。这似乎验证了我在去年年底和今年 年初时的预测：眼下是买房的最好时机。深圳《创富志》杂志社的主编张信东告诉我，那时及稍后买到房子的人，如今已是乐得合不上嘴。其他地方的反馈亦颇为乐 观。
从本文开始，我将再用4～5个篇幅专门讨论一下楼市。相关的问题是：哪里的房子最畅销？哪里的房子不好卖？哪里的平价房最稀缺？下半年哪里的房价上涨预期最大？房价上涨到底是谁的错？希望大家继续关注。
有两项指标可以用来回答哪里的房子最畅销这一问题。它们分别是商品房销售面积增长率和商品房销售额增长率。进一步说，考虑到销售额的增长可能涉及商品房类 别结构变化等因素，而销售面积的增长有着更直接的意义，因此，需要在计算这两项指标的基础上，做必要的加权平均处理。其中的权数分配是，销售额增长率占 40％，销售面积增长率占60％。由此得出的结果就是依据2006年数据计算的国内地区商品房畅销指数。
表：地区商品房畅销指排名
销售额增长率 销售面积增长率 畅销指数
全国平均 16.69% 9.27% 112.24
西藏 68.18% 31.66% 146.27
河南 50.19% 41.46% 144.96
内蒙古 44.17% 31.10% 136.33
陕西 49.54% 25.02% 134.83
河北 36.71% 21.22% 127.41
湖北 34.76% 19.35% 125.51
四川 35.91% 18.23% 125.30
新疆 26.88% 23.68% 124.96
安徽 26.57% 21.00% 123.23
辽宁 28.78% 17.22% 121.84
黑龙江 24.76% 19.30% 121.48
江苏 23.35% 15.45% 118.61
吉林 23.71% 15.15% 118.58
湖南 30.27% 9.74% 117.95
福建 33.45% 5.64% 116.76
重庆 17.39% 10.99% 113.55
云南 18.16% 9.06% 112.70
天津 21.92% 3.56% 110.91
浙江 18.62% 5.73% 110.89
广西 13.92% 4.42% 108.22
江西 15.54% 2.00% 107.42
山西 0.72% 11.46% 107.17
广东 11.25% 1.34% 105.30
山东 8.54% 1.13% 104.10
甘肃 -3.98% 4.52% 101.36
贵州 8.37% -3.58% 101.20
上海 0.73% -4.23% 97.75
宁夏 -7.22% 0.53% 97.43
青海 0.90% -6.20% 96.92
北京 1.83% -16.51% 90.82
海南 -2.74% -21.73% 85.86
数据来源：国家统计局
依据上表提供的数据，2006年国内商品房畅销指数平均水平为112.24，虽然比上年平均水平157.22有十分明显的大幅下降，但总体上依然保持畅销 状态。众所周知，2006年国内楼市所遭遇的政府干预，无论是政策出台的频率，还是政策本身对市场的影响程度以及政策的执行力度，都是前所未有的。应当 说，能够在这种情况下最终保持110以上的商品房畅销指数，充分说明国内楼市的需求面依旧十分旺盛。在我看来，这明显是一个受到压制的畅销指数，并为今年 以来出现的需求快速反弹以及房价的报复性上涨打下了基础。
在已披露相关统计数据的国内31个地区当中，有17个地区的商品房畅销指数高于全国平均水平，另有14个地区低于全国平均水平。其中，西藏、河南、内蒙 古、陕西、河北是2006年国内商品房畅销指数最高的5个地区，那里的房子一定很畅销；而海南、北京、青海、宁夏、上海为国内2006年商品房畅销指数最 低的5个地区，相比之下，那里的房子似乎不太好卖。
当然，以上商品房畅销指数是依据省级地区为单位计算的，尽管足以反映各地区主要城市的总体楼市销售情况，但不排除在各地所属城市之间、不同城区之间以及不同商品房类别之间，存在一定的差异。
那么，为什么地区间商品房畅销指数存在较大的差异呢？理由大致如下：首先是基础设施建设差异。那些商品房畅销指数较低的地区，大多存在着严重的基础设施建 设瓶颈现象，或者是由于长期缓慢的投资增长令当地基础设施供给不能随城市的快速发展而相应增长，或者说由于当地重要的基础设施建设处在在建状态，前者如北 京、上海，后者如海南。另一方面，那些商品房畅销指数较高的地区，可能是由于受到了重要的基础设施建设项目竣工的影响。显然，西藏的商品房畅销指数之所以 会在全国遥遥领先，与当年青藏铁路全线贯通并通车运行有关。
其次是地区经济增长差异。最近10年来，在地区经济增长排名当中，内蒙古总体保持第一。快速增长的地区经济显然为当地楼市注入了巨大的活力。河北的情况与此颇为类似。相反，青海的经济增长较不出色，对当地楼市的促进作用亦较为有限。
第三是供求关系差异。一般地讲，如果上一年楼市需求增长领先供给增长的幅度过大，并且远远大于最近几年的平均值，那么，当地楼市的销售情况可能会在本年出 现休整。例如，海南2005年商品房需求增长率为105.01%，而供给增长率为相对较低的57.17%，二者之间的差距为47.84个百分点，该等差距 是过去5年平均水平的8.5倍。类似的情况还有贵州。虽然河北上一年需求增长率也大幅领先供给增长率，但二者的当年差距仅仅是最近5年差距的2.16倍。 与此同时，如果上一年楼市供给增长率领先需求增长率，也可能会对需求增长构成一定的压力。在以上商品房较不畅销的地区当中，宁夏2005年的商品房供给增 长率高于需求增长率9.85个百分点，是当年国内惟一供给增长率领先需求增长率的地区。
第四是价格因素。作为商品房最畅销的地区之一，河南的商品房平均单价水平相对较低，其中2005年仅为每平方米1919.52元，2006年为 2803.8元。河北的情况与此类似。作为商品房较不畅销的地区之一，海南的商品房平均单价相对较高，其中2005年为2923.02元，2006年为 3632.17元。值得注意的是，论及商品房平均单价对当地当年城镇居民人均可支配收入的比率，河南最近两年分别为4.5倍和3.5倍，海南同期分别为 2.8倍和2.59倍。
本文旨在对最近一年国内各地区商品房销售情况作一个高度概括性的分析。我相信，该等分析有利于楼市参与者，从房地产开发企业到购房者，以及相关利益人，对 未来的市场走向做出判断。为丰富信息，开拓视野，增强判断的准确性，我希望有兴趣的读者一起来参与讨论，亦欢迎读者批评指正。我的体会是，这项工作太复杂 了，需要长期研究。
Tuesday, June 05, 2007
重庆直辖10年
重庆直辖10年：城市扩张带来生活空间的质变
http://www.sina.com.cn 2007年04月07日13:33 新周刊
编者按：在重庆，听到《京华时报》和《新京报》的记者说起一件小事。他们在路边擦皮鞋，开玩笑说，擦鞋说不定能占重庆GDP的1％。一个经过的人突然插话：“哪里可能？去年GDP3486亿元，1％就是34亿，绝对不可能。”
作为继北京、上海、广州、成都和香港后，登上《新周刊》封面的第六座城市，2005年，重庆被《新周刊》认为是第N城，试图展示这个城市未来充满的可能性。直辖10年，全国的媒体都关注重庆，但重庆人对城市命运的关注，亦让来自各地的这些记者感到惊讶。
在重庆5天的采访中，印象更深的却是这座城市的矛盾性——城市急行军中，人和人、城市的一部分和另一部分，正拉开了距离。重庆对整个中国经济发展的影响无需说明，为整个国家承担众多责任的这个城市，城市空间扩张是一种必然。这种急速的扩张，带来的是城市的分裂，还是以点带面的提升？城市的基本要素——人的生活变化，人的幸福问题，最终成为了我们的关注点。
重庆能不能更幸福？
导语：沿用一个比喻，把中国比作一本杂志，封面是北京，封底是上海，那么重庆和天津将是下一期的重要预告—— 它们同样在寻找定位，同样在贩售未来。10年过去，时钟被拨快的重庆，城市的扩张，带来了重庆生活空间的质变与裂变。
文/黄俊杰
站在城市的高处往下看，重庆是被分成两截的。一边是有灯光的、高楼林立的魔幻星球，另一边是没有灯光的、低矮的楼房的隐形城市。普遍的说法是，要考据这座城市的过去和未来，需要前后各10年的时间。
10年间，这座城市一直在寻找自己的定位，贩售的是自己的未来。时钟被拨快的重庆，城市空间的扩张按独自的规则运行。中间，产生了得利者和失利者，以及市民阶层和生活空间的裂变。重庆无疑是最快的成长之城，它是否也是一个乐活之城？
显规则：进化
“主人，欢迎回家！”中国第一家女仆咖啡店，3月8日出现在重庆的沙坪坝。200平米大小店内，壁炉、复古电话和座钟，被热衷享受的人评价为 “流露出了欧洲贵族家庭的气息”。在这里，可享受到穿着女仆制服的店员给你倒咖啡，还有10分钟100元的咖啡表演。这发生在2006年城镇居民人均可支 配收入月均964元的重庆，而不是北京、上海或广州。
变化也许在1997年前后就已经开始发生。不过当时和“第一家”在一起的是家乐福。1997年，重庆成为它在西部投资的第一个城市，家乐福成为 重庆最早的外资大卖场。当时，重庆人的生活已经或多或少地出现了变化，新生活方式已经在重庆萌芽。一个细节是，1996年3月，重庆电信数据局宣告成立， 重庆人上互联网充气不再需要拨长途电话。由于技术人员不足，电信数据局副局长尹远到大型企业中干了一事：亲自为客户安装Modem。
高岩是重庆一家著名房地产企业的总经理，属于对重庆的生活方式紧密注视的人之一。1996年，他的房地产公司推出重庆渝中区第一个花园小区。他 回忆道：“当时三峡工程已经开工，重庆市也即将成为直辖市。当时沿海经济发达地区的那种封闭式的、生活配套、设计完善的花园住宅小区正在成为一种住房时 尚。我们认为这种新的安居模式一定能被重庆的消费者接受，同时随着重庆市的经济高速发展，也一定会催生出一批这种花园住宅小区的消费群体。”
家乐福对了，高岩也对了——2000年，重庆成了西部最大的零售业中心，解放碑购物商圈年销售额超过100亿元，成为西部最大的购物中心； 2002年，重庆GDP增长率首次超过成都，高岩的公司又推出了重庆第一个低密度、低层的花园洋房，成为了重庆生活方式的引领者。重庆成就了他的事业： “GDP、人均收入较之直辖前都有了很大的提升，老百姓对于住房的需求也在银行的按揭政策推动下开始高涨。重庆人购房的群体在扩大，从一开始购房只是少数 富起来的人才可以承受的消费，逐渐扩展为公务员、白领阶层，现在已经扩展到了普通工薪阶层。”
10年前，重庆的高尔夫球 只有个别练习场。2000年后，开始出现不到18洞的球场，但至今重庆已拥有5座1 8洞或18洞以上的标准场地，一座新的球场也即将开业。“重庆刚有球场时，球场的品质也不好，球道、果岭都不到位，还常常可见附近农家的鸡犬在球道卡乱 跑，在这种球场上打球，常被球友戏称为农家乐，但是经过这几年的发展，球场的品质也都有了很大提升。”在重庆吃螃蟹的高岩，也属于在重庆最早打高尔夫球的 人之一。
在重庆，打一场18洞的高尔夫球，最低价格曾经是339元。网络有一个帖子，问：“拿一个在北京月薪为500 0元的人，可以达到的生活水平作为参照点，那么达到同等的生活水平在其他城市需要多少的月薪来维持？”然后根据物价水平、居住成本、交通成本、城市现代化 等因素计算，得出上海是5350元，广州是4750元，重庆是2250元。
100个网球场和6个高尔夫球场，不代表一座城市的市民就此享有了优质生活，但更多的数字可以证明重庆人生活的质变。10年过去，有数据显示， 重庆平均每百户城市居民家庭拥有家用电脑和移动电话分别增长了16.5倍和92.5 倍。重庆不再只出产摩托车，还有福特嘉年华和蒙迪欧；有高尔夫球俱乐部甚至打出了重庆地区高尔夫球全民化的口号。重庆的广场、大剧院、20层以上的写字楼 构建着新的城市空间，而“由长江、嘉陵江交汇环绕而成的狭长的舌状半岛的舌尖，商场和写字楼崛起的速度和密度几乎赶得上当年的深圳”，则是一种常在媒体出 现的，对重庆的描述。
显规则：消失
重庆吸引镜头。试举如下：《疯狂的石头》、《满城尽带黄金甲》、《三峡好人》、《好奇害死猫》、《门》，20 06年最让人关注的几部电影。包世宏、杰王子和韩三明之间并没有相同之处，但可以从几部电影中发现共同秘密：每部电影都在重庆取景或全程拍摄。
有重庆人抗议《疯狂的石头》把重庆拍丑了，但无损重庆那种“混乱”带来的吸引力。从机场出来，遇到的中央电视台采访直辖十周年的记者，他表达的 心愿就是要坐一坐《疯狂的石头》说的那个索道，语气间充满了兴奋。和他有相同心情的人不少。在重庆的融侨半岛，某个楼盘的看楼客走到高台，注意到一条弹簧 般的高架桥，然后用几乎同样兴奋的语调要求旁边的人掏出相机，拍他和身后的这条路：“这是《疯狂的石头》的那条路！”然后模仿者众。
其实这条路叫融侨路——一条螺旋式上升的三层高架桥。背后故事是：这条路花费了6000万，是房地产界一个“ 要卖楼先修路”的例子。可以发现，这个号称可以容纳10万人居住的楼盘，根本就是一个“造城运动”。
2003年，重庆房产界喊出“重庆进入大盘时代”的口号，这个原来交通和基础设施都几乎没有的小半岛，是地产商在完成楼盘所在地的大部分基础设 施建设，引进中学、小学、幼儿园，建成温泉会所，直到出现空地上出现“高楼林立”的景象。根据重庆的业内人士的透露，和这个楼盘媲美的、属于另一国有大企 业的大楼盘，重庆也采取这样的方法：开发商负责修一条路，你可以取得路旁的那一块地。
这是让荒废土地生长出大厦群的快捷方式。但重庆社科院经济区域研究所所长李勇也指出了方式的弊病：“把城市看作一个经济体，政府成了董事长，与 民争利。政府利用土地的一级垄断、二级垄断，卖给商人；商人就寸金寸土，寸土寸金，建一些容积率很高的房子。老百姓喜欢买江景房，于是商人就把高楼都修在 一个地方。现在，重庆还没有一个限高区，而那些长在岸边的高楼，已经吞吃了我们的天际线和岸际线。”
《疯狂的石头》中城乡结合部的混乱景象加速消失。“大城市和大农村相互交融是重庆的特点。重庆要规划的不是一个城市，而是一个城市群。”重庆规 划局副局长邱建林说。根据政府的展望，2020年，重庆城市人口会超过2200万，农村人口会下降到1000万，城市化率会达到70%以上——要规划的， 是“一个城市群”的城市进化方向。
重庆政府正在倡导“一小时经济圈”，以主城为核心，由23个区县组成，在交通1小时可通达的范围内，形成西部地区最大城市群，经济圈的GDP产 出将占全市的90%。在1小时的这个圈内，包含重庆工业五大产业集群，建筑、交通等一切都按城市的标准建设——也就是说，在1小时的圈子内，需要吸引更多 的投资，让城市化加速进行。
这样的城市化进程，并非毫无风险。很多城市模式值得重庆反思，包括过去的青岛、苏州，和已经有企业开始离开的长三角。李勇说：“重庆现在通过零 地价招商引资，开发园区土地都很便宜，但这会把整个城市的地价拉高，来弥补园区的那一块。结果是，老百姓生活水准下降，外来投资者占了便宜，政府得到了虚 假的GDP——但部分企业将来可能还会走，因为这座城市房价贵了、生活条件贵了。企业等的是土地通过调规以后，成为城市化土地。例如工业地产当初5万一 亩，但资产属于企业，今后可以买几百万一亩；然后，企业又可到新的地方，故伎重演。有的品牌的企业，虚晃一枪就可以蓄积上千亩土地，甚至和房地产商联手开 发，做其他名堂。”
潜规则：差距
杨澜访问重庆的副市长黄奇帆房价问题，黄奇帆有一个回答流传甚广：“北京、上海购房指数没有重庆那么幸福”。他的表述是：“去年重庆主城区商品 房平均价格为2700元每平方米，主城区居民月均收入也在2700元左右，基本实现了一比一。”有报道说重庆人月均收入只有900多元，杨澜用这个数据反 驳。“这里边有一种是按照人均GDP算的，包括老人小孩。职业人群的月收入相对较高，是2600多元。”
房地产创造的200亿元税费，占重庆财政1/3以上。“重庆市目前的房价不要说与其他直辖市比，就是与一般省会城市相比也偏低。”不过，作为房地产开发商，高岩认为目前的房价并不高。
房价不高，很多人还是买不起。“重庆是10年前的上海”，黄奇帆的话，让人思索重庆会否陷入上海式的发展逻辑中。重庆难以模仿上海——700万 农民离开农村到城里打工，400万左右是到沿海打工，300万左右是在重庆各个区县的城市和主城打工。重庆地区广大，“人均”包括更多偏远地区，所有的根 据数据分析都变得复杂。
“说老实话，老百姓口袋里其实没有多少钱。”李勇说，“重庆修的高楼非常多，很多空空如也。这是一个产业工人比较聚集的地方，产业工人靠的是工资，工资也就800到1000元工资的水平。”
“重庆的中产阶级还没有培养起来。”当李勇发出感叹，“重庆向北”这句开发商的广告词已经成为重庆北部新城的口号。《地产新闻》杂志有一个概括，从2001年挂牌到现在，重庆北部新区驶入快车道，“成为重庆中产阶级、富有者的住区，则是它的社区定位。”
潜规则：裂变
对重庆的加速城市化和正在倡导的“一小时经济圈”，有城市专家担心会分裂城市的空间。“渝中区2005年年底到2006年，人均GDP4333 美元，达到了东部的水平；可是在三峡库区的巫溪县，人均连3000人民币都没有达到。1小时经济圈一划，很凑巧，圈里所有的区县都达到1000美元；而过 了这条线，却没有一个区县能达到1000美元，包括计划要成为重庆第二大城市的万州。”重庆大学可持续发展研究院专家委员会主任雷亨顺说。作为全国人大代 表，他参加过两次关于重庆的重要表决，一次是修建三峡水库、一次是让重庆成为直辖市，属于最关注重庆发展的人之一。
“单看主城这一块，变化翻天覆地。但就在沙坪坝区的一个小山包，马路漂亮，车子平时就绕着山包跑。但到今天为止，山包上的一部分人连公共厕所都 没有。因为，那个地方是孤立的山包，计划彻底改造，所以投资商谁也不愿意出这个钱，而完全靠政府，政府也拿不出那么多的钱。”这是雷亨顺举的第一例子。
“万州的城市移民，包括库区移民都安排得很好。住房、生活条件、交通都很好，每家每户都有电灯、电话，原来老百姓想得很天真，还要求在每家楼下 都留个铺位，房子下整一排都是卷铁门。问题是，如果在闹市里，他们搭个帐篷卖面条都有收入，但现在，东西买来买去的就是自己的邻居，他们根本没有收入。住 在城市里，没有收入怎么办？政府花了钱，房子盖得也很好，但城市建设不能用把他们集中起来的办法，需要改变城市发展的思想。”这是雷亨顺举的第二例子。
雷亨顺是一路看着重庆发展过来的人，既理解重庆对发展的欲望，也看到急速发展带来的问题。在他看来，重庆是独一无二的城市，在全世界，找不到一 个和巨型水利工程如此密切相关的、人口稠密的城市。也因为如此，重庆更应该关注生态环境和市民福利，关注城市低收入者和库区移民的问题。
“重庆只能吃补药，不能吃泻药。”他说。
重庆新规则
新规则：责任之城 乐活之城
http://www.sina.com.cn 2007年04月07日13:33 新周刊
多瑙河有74座港口，建立了74座城市，其中72座城市都因为港口而一直繁荣至今。重庆也以港口著名——以前朝天门以人为主，一个集装箱都没有，只有拖舶；现在，寸滩港、九龙港都已经达到了70万标箱的标准。
直辖十年，重庆人均GDP增长两倍；地产市场步入成熟期；超市高速发展，连续两年销售超60亿；渝西地区最大文化艺术中心在永川落成；世界 500强企业有69家在重庆投资发展；库区首座长江铁路桥已经合龙；三峡移民“零就业” 家庭有望全面消除。这里有定期收到来自国际上的免费书籍的罗斯福图书馆，有荷兰银行在中国的第五家分行，有号称“产学研”的动漫产业链，是中国动漫之都的 有力争夺者。
一切都在证明这座城市的活力——1997年，重庆的永川只有一个城区农贸市场；2007年，永川1万平方米以上的大型交易市场就有12个。 1997年，重庆成为中国第四个直辖市时，从最北边的城口县到市中心，汽车要开3天；2 007年，西南最长高速路隧道贯通，重庆市1200公里在建高速路将于2010年完工。
一切都在证明这座城市的关键性——1980年代开发深圳、1990年代开发浦东，珠三角、长三角跃升为中国经济最活跃的“两极”。如今，天津是 中国未来经济增长的“第三极”，重庆和成都的合作成为“第四极”的观点，亦被更多的人迅速认同。重庆对中国经济的关键作用逐步体现了出来，直接面对中部代 表武汉、广西代表南宁、东北代表沈阳等城市的竞争。
三峡库区、第四极，一个国家赋予了这个城市诸多使命，重庆的城市扩张理直气壮。“重庆没有什么可卖的，都在卖未来。”在李勇看来，这样步伐急速 的重庆，在2010年以后再冲刺几年，到十二五规划时，就要重视更多“人”的问题。 “在发展初期，政府集中足够的财力，解决基础设施问题，快速推进城市化、工业化，是可以的。但有了一定积累以后，就面临一个让老百姓致富的问题。要把城市 看作一个社会的整体，既是经济的，也是社会的，首先是社会的。重庆的成果，要让弱势群体也能享受；要修更多公共的平台，不要让老百姓逃离你的城市，要让老 百姓也在城市里有一个栖息的空间。”
重庆人的意识也在改变。邱建林发现，重庆人越来越明白到城市和个人的微妙关系：“全民规划意识提高了。越来越多的人大代表、政协委员提出建议， 深度越来越深，从以前到个案，到现在的规划问题；以前老百姓的来信，比较关心的是这个房子拆不拆的问题。现在比较关心的是基础设施和整个城市的布局变化的 问题。”
重庆媒体在直辖十周年的时候，已经重新思考首钢搬 迁给重庆的“城市宜居”带来了怎样的启示，上海和天津又可以给予重庆城市开发和城市竞争怎样的经验——10年前薄弱的基础和城市面貌的快速刷新，为重庆带 来戏剧性。虽有人抱怨个人并未享有直辖的直接实惠，但有人发现，自己获得的，是另一个“隐形的城市”——享受城市景观、道路、各种资源带来的生活方式的整 体变化。
在美国芝加哥大学社会学教授奚恺元设计的一项全国31城市幸福感调查中，上海、北京的文明幸福感进入了前十强，重庆和天津则未进入前二十名。重 庆被期待“率先小康”，但一个省的体型和三峡带来的责任，让这个城市在扩大它的城市时，无法回避环境、人的幸福感等最基本的城市问题。毕竟，在最开始的时 候，重庆的出现，不是为了让低收入居民逃离这座城市，不是为了建设高楼大厦，甚至也不是为了成为名扬世界的国际大都市，而是为了解决3000多万人的幸福 问题。
Tips
重庆的17个城市生活规则
1.抛弃地理常识。这是世界上最大的城市，甚至大于一个省；它有城市里的农村人，有农村包围城市。
2.避免被物价欺骗。2700元可以买花园洋房的一平方米，或只能买一张八只眼合唱团的演唱会门票。
3.避免给这个城市排行。因为这里有N种可能，又经常独一无二，何况还有为捍卫城市荣耀和你抵抗到底的市民。
4.理解“时间就是生命”的道路哲学。重庆人为修一条路，不介意打穿一座山——这里3个月就要更新一版地图。
5.理解每个城市都是一样的。这里景色像香港，楼房密度像深圳，机场像丹佛，夜景像曼哈顿。
6.接受名片的重要性。这里有诸多城市名片，有时会为无法选出X个城市名片或地标而烦恼。
7.接受艺术和创意来自于冲突性和意外性。棒棒和汽车电影院处得相安无事，四川美院的人到四川填到外省出差— —有人怀疑，这种戏剧性造成了川美的成就。
8.接受经验主义。这里最成功的经验是，可以吸收众多城市的经验。
9.接受直率的可爱思维。酒店叫餐时，服务员会提醒你，这里比外面贵，然后告诉你外买号码。
10.更新对山城的理解。过去指城市被山包围，以后指的是城市包围山。
11.更新消费观。这里有消费的胆量，名牌店爱这里；这里一定是欲望城市，可能是乐活城。
12.更新城市立体观。这里以上下而不是南北表达方位，交通工具全方位：轻轨、公车、出租车、索道和电梯，所以有人楼房的屋顶需要注重设计。
13.更新城市后缀的使用法。这里有山、江、温泉、库区，可以全都可以变成“XX之都”为后缀，作为城市营销。
14.明白城市的阵营。这里不是四川，不是CEPA，在是别人是自己经济腹地，还是自己是别人是别人的经济腹地问题上纠缠不清。
15.明白自我才是中心。由于环境的隔绝，这里的人有中心的心态，城市中心和商业中心数量够多；如果说四川的重庆会引起恼怒。
16.知道站在路边打不到车，和出租车数量无关。重庆有7000辆以上出租车，但出租车司机却告诉你，1/3 的出租车日间在气站排队加气，其余的可能在塞车。
17.知道什么叫青春期。可找到《疯狂的石头》里的混乱，也可找到《门》的都市感——两种差异场景经常不超过 50米。
(文/黄俊杰)
Tips
重庆的城市期待
2000年巴蜀中学初中一年级学生刘晨晨关于进一步美化和规范出租车窗口行业服务的建议引起市政府的重视。市交委采纳了她的建议，后全市实施了统一出租车颜色的行动。
2003年余明阳、傅崇兰两位专家在重庆市委宣传部、市政府新闻办公室联合举行的城市形象报告会上建议：培育名牌、名人和名城，形成“‘三名’支撑重庆”的格局。
2004年市人大代表黄春燕提议取消农业税，让农民休养生息。次年，重庆免征农业税。全市2000多万农民，因此每年少交5亿多元。
2004年市人大代表武中全提议上调养老金。同年7月1日，全市开始上调养老金。
2004年市人大代表唐玉平建议有关学校少收一些费，搞一费制。同年8月，市教委正式公布“一费制”标准，并于9月1日起开始实施。
2005年市长王鸿举呼吁别再叫民工为棒棒。市劳务办表示会在适当的时候考虑给棒棒改名，从而形成重庆又一特有的劳务品牌。
2005年市民吕祖铭提出“改造两路口交通枢纽”的建议。市规划局表示充分考虑建议，在两路口环道地区布局一级交通换乘枢纽，最大程度解决渝中半岛的交通瓶颈问题。
2006年由日本野村综合研究所推出的“交通物流枢纽战略方案”出炉，方案建议把重庆打造成为一个“国际临空技术产业城市”。
2006年重庆市民建议公务员电脑禁用QQ。
2006年云南大学副校长、北京大学教授曹和平教授建议重庆经济走瑞士模式。
2007年重庆人大代表在京建议增加对渝天然气供应。重庆是我国四大陆上气田之一，但重庆却是坐在气桶上没气用。
2007年网友渡津给书记汪洋的一封建议信向市政管理委员会关于提出夜景灯饰建议得到回复和采纳。
2007年全国政协委员、重庆市作协主席黄济人表示，他将在两会上提出建议：“重庆应该有自己的制片厂。”
2007年重庆交通大学校长唐伯明建议政府相关部门尽快申请注册,把“桥都”作为该市的一张名片进行打造。
2007年全国政协委员尹明善在全国政协十届五次大会上提交提案，呼吁国家相关部门尽快编制规划，将渝蓉打造成为中国经济增长第四极。
2007年政协委员刘长安建议政府为“夹心层”修租赁房。“夹心层”就是家庭收入比低保保障标准高一点，却依然贫困的家庭。
Monday, April 23, 2007
深圳房价暴涨令官员不安 谁在推波助澜
深圳房价暴涨令官员不安 谁在推波助澜 http://bj.house.sina.com.cn 2007年04月23日08:26 中华工商时报
本报记者胡嘉莉
深圳市房地产市场在调控下依然一路暴涨，4月16日，国家发改委固定资产投资司公布的一季度房地产市场运行情况显示，深圳一季度房价涨幅依然在全国“名列前茅”，这一数字的公布，再次令深圳有关部门的官员们不安。
有市场人士认为，深圳房价同比涨12.3%，其中商品房中别墅涨幅最高，如此一来就有可能“掩盖”了普通住宅涨幅并未达到12.3%的事实。
谁在为高房价推波助澜
4月刚来临，深圳商品房就像深圳的天气一样升温。均价在10000-12000多元的房子就出现排队抢购的状况，炒房团仍然是不可忽视的因素之一，尽管深圳外来人口对住房的刚性需求很大，但是市场所体现出来的火爆让人担忧，新盘遭抢，价位高走，深圳关外房价呈明显上涨趋势。
记者在采访中了解到，在深圳，目前除了离市中心较远的郊区地段能见到每平方米售价在万元以下的新楼盘，特区内一般高级住宅每平方米售价在16000元至20000元之间，豪华住宅售价在每平方米三万元以上，如侨城东方华园，以均价五万元／平方米发售。而今年3月在深圳推出的阳光华艺大厦(均价14500元／平方米)和橄榄绿洲家园(均价18000元／平方米)等新楼盘，在没有通过任何媒体做发售广告的情况下就销售一空。近段时期深圳高档住宅，涨幅最大销售最旺。
据一些商业银行专业人士介绍，办理买房按揭手续的多为企业白领、公务员及事业单位工作人员，他们月薪在万元上下，收入稳定，信用较好，受银行欢迎。深圳一家公司部门经理李先生告诉记者，他今年是二次置业，买了两套房，自己住一套，出租一套，还银行房贷压力不算大，房子买下来就马上升值了，感觉很好。在深圳做了多年生意的一位小姐向记者透露，她几年先后在深圳买了3套房，主要目的是投资，买下的几套房子平均升值近50%，每月还能收租，比自己做生意强多了。
人均住房水平接近新加坡
深圳市国土资源和房产管理局调查显示，深圳市常住人口人均住房面积已达29.6平方米，住房水平高于全国人均标准，接近新加坡住房水平。据市国土资源和房产管理局局长张士明介绍，至2005年底，深圳全市住房建筑总面积已达到2.45亿平方米。按全市827.75万常住人口计算，深圳市人均住房建筑面积达到29.6平方米，住房水平高于全国人均26平方米的标准。据统计，目前全市已有131万户籍城市移民、41万个家庭拥有自有产权住房，住房自有率高达90%。然而，非户籍人口住房主要采取“以租为主”。在深圳市常住人口中，共有645.82万非户籍常住人口，占全市常住人口的78%，其中175万人、约51万个家庭拥有自有产权住房，另外约470万人主要通过租赁解决住房问题。此外，全市未纳入常住人口统计范围的流动人口近400万人，主要通过租赁方式(如租住集体宿舍、临时住房、“城中村”私宅等)解决住房问题。
本报记者胡嘉莉
深圳市房地产市场在调控下依然一路暴涨，4月16日，国家发改委固定资产投资司公布的一季度房地产市场运行情况显示，深圳一季度房价涨幅依然在全国“名列前茅”，这一数字的公布，再次令深圳有关部门的官员们不安。
有市场人士认为，深圳房价同比涨12.3%，其中商品房中别墅涨幅最高，如此一来就有可能“掩盖”了普通住宅涨幅并未达到12.3%的事实。
谁在为高房价推波助澜
4月刚来临，深圳商品房就像深圳的天气一样升温。均价在10000-12000多元的房子就出现排队抢购的状况，炒房团仍然是不可忽视的因素之一，尽管深圳外来人口对住房的刚性需求很大，但是市场所体现出来的火爆让人担忧，新盘遭抢，价位高走，深圳关外房价呈明显上涨趋势。
记者在采访中了解到，在深圳，目前除了离市中心较远的郊区地段能见到每平方米售价在万元以下的新楼盘，特区内一般高级住宅每平方米售价在16000元至20000元之间，豪华住宅售价在每平方米三万元以上，如侨城东方华园，以均价五万元／平方米发售。而今年3月在深圳推出的阳光华艺大厦(均价14500元／平方米)和橄榄绿洲家园(均价18000元／平方米)等新楼盘，在没有通过任何媒体做发售广告的情况下就销售一空。近段时期深圳高档住宅，涨幅最大销售最旺。
据一些商业银行专业人士介绍，办理买房按揭手续的多为企业白领、公务员及事业单位工作人员，他们月薪在万元上下，收入稳定，信用较好，受银行欢迎。深圳一家公司部门经理李先生告诉记者，他今年是二次置业，买了两套房，自己住一套，出租一套，还银行房贷压力不算大，房子买下来就马上升值了，感觉很好。在深圳做了多年生意的一位小姐向记者透露，她几年先后在深圳买了3套房，主要目的是投资，买下的几套房子平均升值近50%，每月还能收租，比自己做生意强多了。
人均住房水平接近新加坡
深圳市国土资源和房产管理局调查显示，深圳市常住人口人均住房面积已达29.6平方米，住房水平高于全国人均标准，接近新加坡住房水平。据市国土资源和房产管理局局长张士明介绍，至2005年底，深圳全市住房建筑总面积已达到2.45亿平方米。按全市827.75万常住人口计算，深圳市人均住房建筑面积达到29.6平方米，住房水平高于全国人均26平方米的标准。据统计，目前全市已有131万户籍城市移民、41万个家庭拥有自有产权住房，住房自有率高达90%。然而，非户籍人口住房主要采取“以租为主”。在深圳市常住人口中，共有645.82万非户籍常住人口，占全市常住人口的78%，其中175万人、约51万个家庭拥有自有产权住房，另外约470万人主要通过租赁解决住房问题。此外，全市未纳入常住人口统计范围的流动人口近400万人，主要通过租赁方式(如租住集体宿舍、临时住房、“城中村”私宅等)解决住房问题。
Wednesday, April 04, 2007
廊坊市的房子
购买燕郊的房子还不如买廊坊市的房子,廊坊市无论从哪个方面都比燕郊强百倍.廊坊是地辖市,从长远发展来看,从交通发展,从城市位置都比燕郊强百倍.京沪高铁3年后开通,北京到廊坊20分钟,廊坊到天津20分钟,北京开车到廊坊30分钟,廊坊的得天独厚的地理位置,决定廊坊的未来.廊坊市目前商品房的价格:小户型4000/平方米左右,200平方米以上的低密度大户型豪宅7000/平方米左右,别墅9000/平方米左右,都是现房.廊坊市和平路两侧的大户型豪宅,别墅50%被北京人抢购.2007-04-04 19:54:03
准女首富碧桂园发家模式：像卖白菜一样卖房子
准女首富碧桂园发家模式：像卖白菜一样卖房子 第一财经日报
在房地产开发的链条上，碧桂园几乎亲自扮演了上下游各个产业的所有角色。确保该集团能够长期赚取开发链条中的每一笔利润
策划家王志刚谈到碧桂园的成功经验时指出，碧桂园的特点在于低价、快速。广州碧桂园的运营无疑将这两个特点发挥到极致，并且出人意料地获得空前回报。碧桂园几乎用同样的模式快速扩张，缔造了一个市值有望超过600亿元的地产帝国。
从土地升值中获利
土地价格低，一向是碧桂园集团引以为傲的竞争优势。有未经过证实的坊间传言指称，碧桂园集团在广州增城的项目凤凰城一期土地地价低廉到每亩3万元，而华南碧桂园的地价则是每亩6.8万元。
在昨日公布的碧桂园招股书中，该集团再次将其土地方面的优势予以重申：“我们是中国拥有最庞大和低成本土地储备的房地产开发商之一，此等储备为我们未来的增长和盈利能力提供了强有力的支持。”
目前碧桂园集团的土地储备颇为丰厚，截至2007年1月31日，该集团已取得土地使用权证的土地储备约1800万平方米，按照当前开发的速度，可供未来 5年或以上时间发展需要。此外，还有550万平方米土地已经签订了土地出让协议，正在办理土地使用权证。而这些土地的取得，都有一个共同的特点，即地价较低。
碧桂园方面透露，该集团所开发项目的土地成本，低于2006年房屋平均售价的10%。“相比较于其他在香港上市的内地房地产开发商，拥有较低成本的土地储备。”
根据行业惯例，土地成本往往是房地产开发企业最主要的成本构成。在过去土地未通过公开途径招拍挂之前，广州一些大型开发企业的土地成本大约20%左右；而近年实行土地公开出让之后，土地成本往往占据整个开发成本的30%~40%。最近两年，广州市区拍出的部分住宅地块，其土地成本甚至达到总成本的 50%。
因此，对于能够将土地成本控制在总成本的10%以内的碧桂园而言，其竞争优势不言而喻。因此有广州开发商戏称：碧桂园不是准确的“房产商”，说成是“地产商”更加合适，因为其赚钱方式是“零售土地”。
低成本低价格策略
碧桂园发家于顺德，但其壮大却离不开广州。已小具规模的顺德碧桂园悄悄潜入广州，刚开始不做宣传，不做广告，70栋楼同时起建，几百台吊车同时操作，像流水线一样，碧桂园用生产商品的方式来盖房子。
2000年春节，广州碧桂园开盘，人们期待已久的碧桂园揭开神秘面纱。它以每平方米3000多元的均价推出自带花园的洋房，这个价格甚至比同一地段的毛坯房还便宜，超低价格令业界感受到了巨大的冲击和震撼，创造了两个多月销售一空的奇迹。王志刚对此有一句很形象的比喻：“就像是一头大象闯进了瓷器店。”
在房地产开发的链条上，碧桂园几乎亲自扮演了上下游各个产业的所有角色。设计、建筑、装修，甚至于曾经还有自己的沙场、自己的水泥厂，连砖都是自己产的。这确保该集团能够长期赚取开发链条中的每一笔利润。
碧桂园擅长开发低密度住宅，其产品以别墅和多层洋房为主。有开发经验的人都知道，别墅以及多层住宅的建筑成本，相对于市区高层电梯住宅而言，其成本低出很多。一般而言，在广州高层住宅的建筑成本在每平方米2000元上下，多层住宅则在每平方米1000元上下，而别墅，由于往往以毛胚标准交楼，其建筑成本有时候不足每平方米500元。
鉴于多方面的成本控制，碧桂园才能够以超乎市场想象的低价格冲击市场，并赢得市场。2001年，碧桂园凤凰城项目公开销售，尽管该楼盘离广州市区有将近1个小时车程，但由于碧桂园以“价廉物美”为口号大卖别墅，当时“50万元就可以住别墅”的口号使众多客户趋之若鹜。开盘当日，“像卖白菜一样卖房子”使碧桂园增城凤凰城项目一天之内创造了销售7.5亿元的销售神话，至今这一纪录仍无开发商可以打破。
在房地产开发的链条上，碧桂园几乎亲自扮演了上下游各个产业的所有角色。确保该集团能够长期赚取开发链条中的每一笔利润
策划家王志刚谈到碧桂园的成功经验时指出，碧桂园的特点在于低价、快速。广州碧桂园的运营无疑将这两个特点发挥到极致，并且出人意料地获得空前回报。碧桂园几乎用同样的模式快速扩张，缔造了一个市值有望超过600亿元的地产帝国。
从土地升值中获利
土地价格低，一向是碧桂园集团引以为傲的竞争优势。有未经过证实的坊间传言指称，碧桂园集团在广州增城的项目凤凰城一期土地地价低廉到每亩3万元，而华南碧桂园的地价则是每亩6.8万元。
在昨日公布的碧桂园招股书中，该集团再次将其土地方面的优势予以重申：“我们是中国拥有最庞大和低成本土地储备的房地产开发商之一，此等储备为我们未来的增长和盈利能力提供了强有力的支持。”
目前碧桂园集团的土地储备颇为丰厚，截至2007年1月31日，该集团已取得土地使用权证的土地储备约1800万平方米，按照当前开发的速度，可供未来 5年或以上时间发展需要。此外，还有550万平方米土地已经签订了土地出让协议，正在办理土地使用权证。而这些土地的取得，都有一个共同的特点，即地价较低。
碧桂园方面透露，该集团所开发项目的土地成本，低于2006年房屋平均售价的10%。“相比较于其他在香港上市的内地房地产开发商，拥有较低成本的土地储备。”
根据行业惯例，土地成本往往是房地产开发企业最主要的成本构成。在过去土地未通过公开途径招拍挂之前，广州一些大型开发企业的土地成本大约20%左右；而近年实行土地公开出让之后，土地成本往往占据整个开发成本的30%~40%。最近两年，广州市区拍出的部分住宅地块，其土地成本甚至达到总成本的 50%。
因此，对于能够将土地成本控制在总成本的10%以内的碧桂园而言，其竞争优势不言而喻。因此有广州开发商戏称：碧桂园不是准确的“房产商”，说成是“地产商”更加合适，因为其赚钱方式是“零售土地”。
低成本低价格策略
碧桂园发家于顺德，但其壮大却离不开广州。已小具规模的顺德碧桂园悄悄潜入广州，刚开始不做宣传，不做广告，70栋楼同时起建，几百台吊车同时操作，像流水线一样，碧桂园用生产商品的方式来盖房子。
2000年春节，广州碧桂园开盘，人们期待已久的碧桂园揭开神秘面纱。它以每平方米3000多元的均价推出自带花园的洋房，这个价格甚至比同一地段的毛坯房还便宜，超低价格令业界感受到了巨大的冲击和震撼，创造了两个多月销售一空的奇迹。王志刚对此有一句很形象的比喻：“就像是一头大象闯进了瓷器店。”
在房地产开发的链条上，碧桂园几乎亲自扮演了上下游各个产业的所有角色。设计、建筑、装修，甚至于曾经还有自己的沙场、自己的水泥厂，连砖都是自己产的。这确保该集团能够长期赚取开发链条中的每一笔利润。
碧桂园擅长开发低密度住宅，其产品以别墅和多层洋房为主。有开发经验的人都知道，别墅以及多层住宅的建筑成本，相对于市区高层电梯住宅而言，其成本低出很多。一般而言，在广州高层住宅的建筑成本在每平方米2000元上下，多层住宅则在每平方米1000元上下，而别墅，由于往往以毛胚标准交楼，其建筑成本有时候不足每平方米500元。
鉴于多方面的成本控制，碧桂园才能够以超乎市场想象的低价格冲击市场，并赢得市场。2001年，碧桂园凤凰城项目公开销售，尽管该楼盘离广州市区有将近1个小时车程，但由于碧桂园以“价廉物美”为口号大卖别墅，当时“50万元就可以住别墅”的口号使众多客户趋之若鹜。开盘当日，“像卖白菜一样卖房子”使碧桂园增城凤凰城项目一天之内创造了销售7.5亿元的销售神话，至今这一纪录仍无开发商可以打破。
Sunday, April 01, 2007
房贷与楼市命运悲惨！看美国"房奴"的生活
房贷与楼市命运悲惨！看美国"房奴"的生活 新京报
为自己买一个家是几乎所有美国人的梦想，而大约70%的美国人正在这么做。
不过，如果不是过去10年中出现的一种新的贷款形式———次级抵押贷款，可能很多美国家庭这辈子都不太可能拥有自己的房子。在很长时间里，次级抵押贷款似乎成为了一个各方多赢的选择。
次级抵押贷款指银行或贷款机构提供给那些信用等级或收入较低、无法达到普通信贷标准的客户的一种贷款。这种贷款通常不需要首付，只是利息会不断提高。在美国房地产繁荣时期，为了鼓励更多低收入者买房赚取高额利润，许多抵押放款公司不查客户收入、资产，甚至允许客户编造虚假信息。
随着利率上涨，次级抵押贷款市场违约率不断攀升，许多人无力支付高额月供不得不将房屋交还银行。
预计今年约有120万美国人由于无力偿还贷款，面临房屋遭收回的危机。而次级抵押贷款公司自身也受到重创，目前已有30多家公司停业，而据美联储预测，如果这种不景气持续下去，还可能导致100家次级抵押贷款公司关闭。
显然，美国梦不应这样发展，但是应该怪谁呢？
现状篇
斯尼尔利夫妇的“房奴”生活
美国科罗拉多州桑顿市，第A200642668号抵债没收房屋里的灯还亮着。这里很快就不再是安吉拉·斯尼尔利和蒂姆·斯尼尔利夫妇的家了。
小家庭实现购房梦
为了这幢房子，他们先是花完了钱，浪费了时间。现在，他们几乎肯定要被逐出这里了。
38岁的蒂姆和33岁的安吉拉是一对青梅竹马的夫妻，他们20出头就结了婚，并在5年之内添了3个孩子。从海军退伍后，蒂姆在丹佛发展迅速的郊区找到了一份景观美化的工作，而安吉拉则就职于一家保险公司，他们每年的收入加起来大约有5.5万美元。
10年中，这个小家庭不断从一个租来的房子搬到另一个租来的房子，想拥有自己的房子的想法也越来越强烈。到2004年蒂姆35岁时，夫妻俩开始在距离丹佛20分钟车程的桑顿寻觅可以购买的房子。这个地区主要居住的都是工人阶层。
安吉拉和蒂姆一下就爱上了中介推荐的一幢二手房。这幢鲜艳的粉色房子坐落在一片70年代建成的街区中，门前有一棵大树，宽大的卧室可以让每个孩子拥有自己的房间，3只狗和6只猫也都有了足够的活动空间。
而这幢房子只需要花费20万4000美元。蒂姆和安吉拉觉得挺划算的。中介马上又补充说，可以为他们找到不需要首付的贷款。于是斯尼尔利夫妇立即决定成交、不再看别的房子了。
签下两份贷款合约
2年后的今天，又卖掉了100多幢房子的房产中介人肯特·威德玛已经不记得他曾经的客户斯尼尔利夫妇了。他只是对这类客户非常了解，次级抵押贷款基本上是他们中的多数人唯一能够得到的贷款。
斯尼尔利夫妇说，他们本来希望以6.5%的固定利率贷款，那样的话，他们每个月只需要还1290美元，只比之前租房的费用稍微多一点。
但是2004年8月末，所有的数字都变得更高。提供给斯尼尔利夫妇的是2份贷款，由同一家得克萨斯信贷机构赛布林资产合伙公司提供。第一份贷款金额用于支付房价的90%，当时的利率是8.31%，但是会在2年后调高。第二份贷款用于支付剩下的房款，利息是13.69%。每个月的月供从1623.80美元开始，以后逐渐增加。
现在再回想2年前签下贷款的情形，蒂姆认为他们本应该多问一下或者直接离开。但是当时所有的事都没有跟他们说明。于是蒂姆和安吉拉紧张地互相看了看，然后决定为了房子每天工作更长的时间。
接着，他们签下了贷款文件。
艰难月供在他们成为房子主人的第二天，他们开始把这里装饰出家的样子，重新用深蓝色粉刷外墙。但是在油漆不够用的时候，他们停了下来。2年后，房子的东墙上仍然留着一块尚未用蓝色盖掉的粉红。
有几个月时间，他们还能够应付月供和日常开销。但是2004年结束了，蒂姆的老板解雇了他。由于斯尼尔利夫妇几乎没有积蓄，他们很快就入不敷出，有2期月供没有付出来。
到这时候，斯尼尔利家的贷款已经被转手卖掉了。新接手的贷款服务机构叫做回家金融公司。这家公司为斯尼尔利夫妇制定了新的还贷计划并要求他们按时还贷，之前没有付出来的月供将转为本金重新计算利息，他们的月供增加到了1920美元。
又过了3个月，蒂姆找到了新工作，薪水只有之前的2/3。申请低收入者退税本来应该让他们日子好过一点。但是，用蒂姆的话来说，越来越高的月供“紧紧地捆住了”他们。安吉拉也不得不延长工作时间。
屋漏偏逢连夜雨，2005年7月，安吉拉在驾车上班途中出了车祸。医生说安吉拉伤势不重，但是车祸造成的头痛让她被迫在家休息了3个星期，并且使之后的工作也受到了影响。斯尼尔利家的月供越欠越多。
不断高涨的利息
贷款机构又重新制定了还贷计划，每个月的月供增加到了2100美元。安吉拉开始提取她为数不多的养老金用于还贷。如果他们能撑过2006年，也许就能够再申请到贷款或者想出其他的办法。
但是他们又遇到了另一个问题。
斯尼尔利家的贷款几乎才刚刚还了一点点，然而由于经济不稳造成的房地产市场冷却以及受到新房竞争等因素，这幢房子在市场上的价格反而比他们买下的时候降低了。过去深信房子会增值的斯尼尔利夫妇不得不接受一个事实，他们无法再次获得贷款，也不可能把房子用更高的价格卖掉了。
另一方面，2年将满，他们的贷款利率要提高了。
贷款机构告诉蒂姆和安吉拉，他们要么必须还贷，要么房子就将被作为抵债品拍卖。蒂姆说：“我猜我必须用房子抵债了，因为我已经给出了我能给的一切。你不可能从萝卜里挤出血来吧。”房屋没收抵债通知在2006年10月寄到了斯尼尔利家，从那之后，他们就一次都没再交过月供。
2007年初，回家金融公司寄来了一封信。如果他们继续住在这所房子里，利率将提高到12.8%。累计没有偿还的月供也越来越多，滚雪球似的计入了本金。从理论上说，如果他们继续交月供，他们可能继续拥有这所房子。但是他们既没钱，也不想这么做。
无人竞价的拍卖
现在问题在于，还有多少像斯尼尔利夫妇那样的不良贷款存在着，而谁又将最终为此承担责任？表面上，没收抵债的房屋可以拍卖。然而事实上，在斯尼尔利夫妇的房子所在的亚当斯县，每周举行的抵债房屋拍卖似乎很少听到成交落槌的声音。这些房子便宜是便宜，但是似乎总令人心存疑虑，所以没有竞价者出现。每周例行的拍卖会基本上成了走过场，一般开场几分钟后就由于缺少竞价者而宣告结束。
这也是3月的某个星期三上午斯尼尔利家的房子拍卖时出现的情况。令蒂姆和安吉拉感到幸运的是，无人竞拍使他们在搬出房子前又多了75天的时间。他们希望在这段时间里能够为房子找到一个令贷款方满意的买主，然后他们信用记录上的抵债记录就可以被撤销。
不过即使他们没找到买主，蒂姆和安吉拉对于他们的失败也有种意外的坦然，甚至还松了口气。在经过2年的艰难努力试图保有这座房子之后，失去它反而是种解脱。现在，他们终于有机会休息了，有机会从日复一日的还贷压力中走出来了。他们可以停止为了钱争吵，他们可以把过去花在加班赚钱上的时间用来和孩子们相处，他们会找到新工作、租一个房子，试着存钱。
影响篇
房贷机构破产楼市价格大跌
最近几个月以来，将近30家次级抵押贷款公司相继倒闭或步履维艰。而次级房贷市场恶化对美国经济的影响正在逐渐显现。加州的埃尔文市住宅和公寓价格从去年6 月份至今下降了17%，该市房屋空置率从目前的11.2%上升到22%。更为直观的影响体现在消费行业。从打印纸供应商到办公设备维修公司，再到那些依赖于消费的零售商，无一不受到波及。
房贷机构自食恶果
令斯尼尔利夫妇惊讶的是，2006年底，居然又有一封来自最初的贷款机构赛布林资产公司的信寄到了斯尼尔利家的信箱里，这家公司邀请斯尼尔利夫妇再申请新的贷款。
“我认为它疯了，”蒂姆说。他们把那封信扔进了垃圾箱。幸好如此。就在蒂姆收到那封信的几周之后，赛布林资产公司宣布倒闭，成为了次级抵押贷款神话迅速破灭的一个生动例子。
作为一家中等规模的信贷机构，赛布林公司并不是缓慢衰落的。赛布林公司副总裁迈克尔·沃尔德伦说，到倒闭前夕，公司的业务规模已经扩展到每月发放2亿美元的新贷款了。但是该公司却没有足够的现金，特别是在市场发生变化时。赛布林公司必须不停寻找购买贷款的下家。
当次级贷款机构卖出贷款时，他们必须签订合同承诺贷款可以满足某种标准和工作指标。否则，贷款机构就有义务收回贷款。
赛布林公司找到了一个买家，然而此时华尔街已经开始注意到了大量房屋没收抵债的情况，最终赛布林公司的这笔生意没有做成。在成交失败的第二天早上，赛布林公司的管理层把325名雇员召集到一起，告诉他们，这家达拉斯发展最快的公司之一倒闭了。
如果只有赛布林一家公司是这样的话，本来也算不上什么大事。但是赛布林并非特例，最近几个月以来，将近30家次级抵押贷款公司相继倒闭或步履维艰。而次级房贷市场恶化对美国经济的影响正在逐渐显现。
褪色的地产经济
美国加州埃尔文市的塔里奥墨西哥烧烤餐厅不久以前还生意兴隆，这里距离美国第二大次级抵押贷款机构新世纪金融公司总部仅有两条街，过去这家豪华餐厅午餐客人中每天大约有600人是新世纪公司的员工。但是现在午餐生意冷落到每周只有60位顾客。老板尼克·维拉里尔说：“我们现在一个订座预约都没有。”作为埃尔文市第二大雇主的新世纪金融公司可能将被迫寻求破产保护。有消息称，摩根斯坦利和苏黎世瑞士联合银行等已经切断了该公司对1740亿美元信贷额度的使用权。新世纪公司发言人罗拉·奥博赫尔曼说：“我们对于任何业内传言或猜测不予评论。目前公司还没有申请破产。”在埃尔文，9个月以前，办公楼空置率达到了历史最低水平，而住房价格却涨到了有史以来最高，失业率比美国平均水平还低，只有3.6%。但是现在，次级抵押贷款市场的崩溃毁掉了当地经济的繁荣。
埃尔文的19万名居民注意到，今年2月时，埃尔文市新建和二手住宅及公寓房的中间价格为64.15万美元，这比去年6月时的77.5万美元足足下跌了17%。
埃尔文市商会主席杰基·艾利斯说，次级抵押贷款市场的崩溃将影响到方方面面，从打印纸供应商到办公设备维修公司，再到那些依赖于消费的零售商，无一不受到波及。
在鼎盛时期，新世纪公司拥有7400名雇员，仅次于加州大学埃尔文分校的8600名雇员。艾利斯解释说：“即将出现的是大规模的裁员，或者比那更糟。
包括新世纪公司和亚美利家抵押贷款公司在内的几家借贷机构已经解雇了超过3000名雇员，住宅和公寓价格从去年6月份至今下降了17%。另外，由于今年埃尔文市还将新增250万平方英尺的新建筑，这将使该市房屋空置率从目前的11.2%上升到22%。就在几个月前的2006年第三季度，埃尔文市的房屋空置率还只有7.9%，是三年来的最低水平。
消费业受池鱼之殃
更为直观的影响体现在消费行业。在离埃尔文不远的加州新港滩市菲利普斯汽车经销公司，这些日子以来也没有从事抵押贷款行业的客户购买保时捷跑车了。与之相反的是，过去的那些客户现在把他们的保时捷跑车送到这里来委托寄卖。这家当地最大的汽车经销商的销售总经理特蕾莎·塞拉德斯基说：“两年前，我们每天都有新的购车客户，而过去两周里，我们一个客户都没有。”与塔里奥餐厅只隔着一个停车场的法国时光面包店最近几周的销售下降了10%。
店主莫·卡托回忆说，以前除了有到店里买东西的客人之外，每周他还有一两次送往新世纪公司的大宗外卖。
卡托哀叹说：“我们都是小人物，因此即使每天只少赚100、200美元，那也是很多钱了。”曾经属于高薪一族的地产经理人们日子也不大好过。
查林·库柏曾是埃尔文附近的科斯塔梅萨市安心投资公司的次级贷款经理，他说，2006年，信贷员最高年薪可以达到20万美元，但现在他只能在一些客户呼叫中心找到薪水很低的工作。
美国SperryVanNess商业地产投资有限公司负责该地区业务的地区经理约翰·麦克德莫特说：“一个巨大的引擎已经被关掉了。如果把借贷市场剔除，我不知道哪里还能涌现大量新工作机会。”
争议篇
新“.com”泡沫再次来临？
摩根斯坦利公司首席经济学家斯蒂芬·罗彻最近就把次级抵押贷款比作新的“. com”，他断言，房地产市场降温将使美国明年的GDP减少两个百分点，使美国经济接近衰退的边缘。而另一种观点认为，虽然目前的次级抵押贷款风波可能影响到每个人，但是它不会进一步蔓延和扩展，因为出现问题的抵押贷款数字并不算大。
那么，近来的次级抵押贷款风波只是美国经济的一次不安波动吗？或者是某种更加糟糕情况的前兆？华尔街里的观点分成了截然相反的两派。
持悲观论调的人近来有所增加。他们认为，次级抵押贷款体系的崩溃标志着范围更广的信贷危机的开始，而美国整体经济也很可能被拖入衰退。摩根斯坦利公司首席经济学家斯蒂芬·罗彻最近就把次级抵押贷款比作新的“. com”泡沫，他断言，房地产市场降温将使美国明年的GDP减少两个百分点，使美国经济接近衰退的边缘。而资本大鳄级人物索罗斯更语出惊人，他在不久前发表演说时称，2007年美国将因楼市降温出现经济衰退，全球陷入衰退的几率“相当大”。
而另一部分观点认为，虽然目前的次级抵押贷款风波可能影响到每个人，但是它不会进一步蔓延和扩展，因为出现问题的抵押贷款数字并不算大。即使总额6500亿美元的可调整利率次级贷款中的1/5都出现问题，那在整个400万亿信贷市场中也激不起太大水花。如果失业率继续保持在4.5%、就业稳定，整体经济形势还是可以保持健康发展。而房地产市场如果能在降息后复苏，则有助于次级抵押贷款市场的恢复。
美国财政部副部长罗伯特·斯蒂尔已经表示，美国政府正在密切关注次级抵押贷款行业出现的问题，并相信目前的局势是“可以控制的”。
问题篇
次级贷款市场的巨大隐患
美国的住房贷款和过去已经大不相同了。“当我们还是孩子时，贷款商是存贷机构———就像1947年的老电影《美好人生》中演的一样，贷款商借出的是他们自己的钱，因此他们对借出钱的方式非常小心，”奥利弗·弗拉斯科纳说，他是科罗拉多的一名律师，他所在的事务所代表许多贷款机构处理没收房屋抵债的事务，这其中也包括了斯尼尔利夫妇的房子。存款和贷款业务有着它们各自深刻的缺点，而它们的这些缺点使得这项生意出现了竞争的机会。
“零首付”“零文件”埋下危机
几年前，美国抵押贷款市场由政府支持的联邦全国抵押贷款协会和联邦住房抵押贷款公司主宰，其主要职能是购买抵押贷款资产，将它们重新打包为债券出售给投资者。
这两家公司后来均因财务问题受到政府部门调查，其他机构便趁机进入这一市场。
今天，许多美国的购房者实际上是在通过抵押贷款经纪公司寻找贷款。多数这些贷款———当然肯定是次级贷款———不是来自当地银行，而是来自按揭贷款发放机构。在贷款成立后，抵押贷款经纪公司短暂持有这些贷款，然后再转手把它们卖掉，获取利润并转移风险。这些贷款通常被银行或者华尔街公司买下。
这种新的体系在许多方面运转良好，但是整个链条中的参与者的动机是不同的。次级贷款的利率高于优惠贷款利率，这对放贷机构来说是一项高回报业务。但由于次级贷款的逾期还款比例较高，因此次级市场放贷机构面临的风险也更大。
很多放贷机构受利益驱使，只求利用美国住房市场持续繁荣的大好时机多发贷款，放贷时不按规定要求借款人预付定金，不认真核实借款人的收入状况，在房屋评估时也更多地依赖计算机程序而不是评估师的结论。一些贷款机构甚至推出了“零首付”、“零文件”的贷款方式，贷款人可以在没有资金的情况下购房，仅需声明其收入情况，无需提供任何有关偿还能力的证明。宽松的贷款资格审核活跃了房地产交易，但也埋下了危机的种子。
而华尔街的投资者急于购买高收益资产，银行和中间商则希望通过倒手这些贷款赚取高额费用，因此华尔街热切地为更多的贷款提供现金，间接对贷款机构的上述行为予以了鼓励。
机构和个人的双重赌博
但是这种热切忽视了风险，次级抵押贷款从拍卖生意变成了双重赌博。一方面是住房市场持续繁荣使很多借款人低估潜在的风险；另一方面是放贷机构极力推广这类产品，并有意忽视向借款人说明风险和确认其偿还能力的工作。
经常出现的情况是，购房者符合获得这种贷款的资格，仅仅是因为他们付担得起最初的利率。但是这些购房者却并没有考虑一旦利率上升，他们怎么办。
美国消费金融数据分析网站Bankrate.com在3月底发布的一项调查显示，每10名美国购房者中就有3名对他们拥有的贷款类型毫无概念。另外，拥有可调整利率贷款的美国购房者中有34%的人表示，一旦贷款利率提高，他们将不知道该怎么办。
当房价持续上升时，这似乎并不是赌博，贷款发放机构和投资者享受着次级抵押贷款带来的高额回报；而对那些信用不佳的消费者，这也是最容易的购房方式，既容易借到钱买房，付不起利息的时候又可以很容易地卖掉房子获利。
然而，房地产市场发生了变化，对许多购房者来说，这就像是逃生出口被关闭了。购房者最大的威胁是房价下跌。由于美国房地产市场自2005年以来一直低迷，增长放缓，许多陷入困境的购房者所住房子的价格可能比他们买的时候低。他们无法将其再次卖掉，也不可能再筹到钱或获得贷款。
高月供和负资产的剧毒组合
高月供和负资产形成了剧毒的组合。购房者不得不在房产价值下降的情况下偿还利息节节攀升的贷款。这就像是难以逃脱的漩涡一样把他们吞没。
第一美国不动产经纪公司经济学家克里斯托弗·卡根进行的一项研究显示，到2006年12月底，美国购房者中只有7%以下的人是负资产，但是最近这一比例增加到了18%。“房价不再像市场好的时候那样是人们的救生圈了，”责任借贷中心工作人员艾伦·施罗默说。
逐月增长的月供带来的沉重负担已经开始产生后果，也在经济学家和金融市场上引起了担忧。有多少美国人深陷在他们无法负担的贷款中、岌岌可危地努力保有价格正在下跌中的房子呢？这个答案对那些买入了抵押贷款有价证券的人们非常重要。
这个答案对于投资银行也很重要。
美国抵押贷款银行联合会的一份报告指出，去年第四季度，抵押贷款利率达到了4年来最高水平，美国的次级贷款者开始无力偿还贷款，当季度没收抵债房屋的比例增长了0.54%，这一增长创下了纪录。而情况可能更加恶化。
在线房地产数据提供商RealtyTrac公司认为，2007年，没收抵债房屋可能会比2006年增加33%。随着次级抵押贷款体系的进一步崩溃，预计全美今年将有120万购房者失去他们的住房。
对策篇
三大措施共治信贷困局
面对这一危机，一些社会和经济人士认为，贷款者缺乏基本的金融知识、应该为最近出现的次级抵押贷款风波承担责任。此外，法律界人士也对此提出了立法方面的补救措施，而有如惊弓之鸟的美国信贷机构已经开始执行更严格的信贷标准。
加强对贷款者的教育
社会和经济人士指出，解决这一危机的起点应该是对贷款者进行金融知识方面的教育。金融知识教育可以预防贷款者受到具有欺骗性和广告性的说服的影响。
美国参议员帕特里克·麦克亨利认为，一些贷款者本身也应该为最近出现的次级抵押贷款风波承担责任。很多购房者为了申请贷款对收入撒了谎，信贷机构也没有要求购房者提供任何收入证明或存款证明。
今年是美国《社区再投资法案》通过50周年纪念。
这一法案所鼓励的正是负责任的借贷行为。在次级抵押贷款风波爆发的今天，有识之士指出，重提这一话题非常具有现实意义。
将立法严惩信贷圈套
此外，法律和立法方面的补救措施也开始浮出水面。一些人建议，应该对次级抵押贷款机构进行调查，有关立法机构也应该讨论包括打击欺骗性贷款广告、为贷款机构颁发执照以及帮助陷入房屋没收抵债困境的消费者等等内容在内的解决方案。
一些美国国会议员正在准备提出一项法案，允许借款者起诉那些使他们陷入无力还款困境的贷款机构。对此，信贷机构声称，他们并不希望没收无力还贷者的房屋来抵债，这种做法是他们最为万不得已的办法。AmNet抵押贷款公司总裁、抵押贷款银行联合会主席约翰·罗宾斯说，每一次没收一个购房者的房屋用于抵债，他的银行平均要为此花费4万美元。
因此，信贷机构更愿意重新引导贷款者回到正常还款的轨道上来。
信贷机构收紧贷款标准
有如惊弓之鸟的美国信贷机构已经开始紧缩贷款标准。美国最大的住房按揭机构Countrywide公司宣布停止发放无首付贷款。
汇丰银行也削减了第二留置权贷款。联邦住房贷款抵押公司宣布将不再购买次级抵押贷款。瑞士信贷第一波士顿公司估计，次级抵押贷款市场上的贷款源将在未来数年中减少50%。
次级抵押贷款危机也影响到了传统的A级优良信用借款者。贷款机构在审批无首付房屋贷款时执行了更严格的标准，只有那些核实了收入、资产、工作的购买主要居所的贷款申请者才有可能获得无首付贷款，而且还要严格考虑该申请人的负债与收入比率。
在过去，首次购房者只要有40分的最低信用记录就可以申请无首付贷款。但是现在贷款机构也调高了对最低信用记录的要求。买第二套房子或者购买用于投资的房产必须缴纳首付，首付不足20%的购房者，第二贷款的利率就会更高。
对于已经出现问题的贷款购房者，抵押贷款缓解服务公司负责人多尼·肖茨认为，信贷机构有许多办法可以帮助陷入困境的贷款者。肖茨指出，信贷机构对没有按时还款的行为做出什么样的反应主要有几个影响因素，例如购房者拥有房屋的时间长短、资产的多少、当地市场状况以及当地经济等。他建议，当购房者出现无力还款的情况时，第一步应当是尽快联系为其提供贷款的公司。问题提出得越早，处理起来也就越容易。
为自己买一个家是几乎所有美国人的梦想，而大约70%的美国人正在这么做。
不过，如果不是过去10年中出现的一种新的贷款形式———次级抵押贷款，可能很多美国家庭这辈子都不太可能拥有自己的房子。在很长时间里，次级抵押贷款似乎成为了一个各方多赢的选择。
次级抵押贷款指银行或贷款机构提供给那些信用等级或收入较低、无法达到普通信贷标准的客户的一种贷款。这种贷款通常不需要首付，只是利息会不断提高。在美国房地产繁荣时期，为了鼓励更多低收入者买房赚取高额利润，许多抵押放款公司不查客户收入、资产，甚至允许客户编造虚假信息。
随着利率上涨，次级抵押贷款市场违约率不断攀升，许多人无力支付高额月供不得不将房屋交还银行。
预计今年约有120万美国人由于无力偿还贷款，面临房屋遭收回的危机。而次级抵押贷款公司自身也受到重创，目前已有30多家公司停业，而据美联储预测，如果这种不景气持续下去，还可能导致100家次级抵押贷款公司关闭。
显然，美国梦不应这样发展，但是应该怪谁呢？
现状篇
斯尼尔利夫妇的“房奴”生活
美国科罗拉多州桑顿市，第A200642668号抵债没收房屋里的灯还亮着。这里很快就不再是安吉拉·斯尼尔利和蒂姆·斯尼尔利夫妇的家了。
小家庭实现购房梦
为了这幢房子，他们先是花完了钱，浪费了时间。现在，他们几乎肯定要被逐出这里了。
38岁的蒂姆和33岁的安吉拉是一对青梅竹马的夫妻，他们20出头就结了婚，并在5年之内添了3个孩子。从海军退伍后，蒂姆在丹佛发展迅速的郊区找到了一份景观美化的工作，而安吉拉则就职于一家保险公司，他们每年的收入加起来大约有5.5万美元。
10年中，这个小家庭不断从一个租来的房子搬到另一个租来的房子，想拥有自己的房子的想法也越来越强烈。到2004年蒂姆35岁时，夫妻俩开始在距离丹佛20分钟车程的桑顿寻觅可以购买的房子。这个地区主要居住的都是工人阶层。
安吉拉和蒂姆一下就爱上了中介推荐的一幢二手房。这幢鲜艳的粉色房子坐落在一片70年代建成的街区中，门前有一棵大树，宽大的卧室可以让每个孩子拥有自己的房间，3只狗和6只猫也都有了足够的活动空间。
而这幢房子只需要花费20万4000美元。蒂姆和安吉拉觉得挺划算的。中介马上又补充说，可以为他们找到不需要首付的贷款。于是斯尼尔利夫妇立即决定成交、不再看别的房子了。
签下两份贷款合约
2年后的今天，又卖掉了100多幢房子的房产中介人肯特·威德玛已经不记得他曾经的客户斯尼尔利夫妇了。他只是对这类客户非常了解，次级抵押贷款基本上是他们中的多数人唯一能够得到的贷款。
斯尼尔利夫妇说，他们本来希望以6.5%的固定利率贷款，那样的话，他们每个月只需要还1290美元，只比之前租房的费用稍微多一点。
但是2004年8月末，所有的数字都变得更高。提供给斯尼尔利夫妇的是2份贷款，由同一家得克萨斯信贷机构赛布林资产合伙公司提供。第一份贷款金额用于支付房价的90%，当时的利率是8.31%，但是会在2年后调高。第二份贷款用于支付剩下的房款，利息是13.69%。每个月的月供从1623.80美元开始，以后逐渐增加。
现在再回想2年前签下贷款的情形，蒂姆认为他们本应该多问一下或者直接离开。但是当时所有的事都没有跟他们说明。于是蒂姆和安吉拉紧张地互相看了看，然后决定为了房子每天工作更长的时间。
接着，他们签下了贷款文件。
艰难月供在他们成为房子主人的第二天，他们开始把这里装饰出家的样子，重新用深蓝色粉刷外墙。但是在油漆不够用的时候，他们停了下来。2年后，房子的东墙上仍然留着一块尚未用蓝色盖掉的粉红。
有几个月时间，他们还能够应付月供和日常开销。但是2004年结束了，蒂姆的老板解雇了他。由于斯尼尔利夫妇几乎没有积蓄，他们很快就入不敷出，有2期月供没有付出来。
到这时候，斯尼尔利家的贷款已经被转手卖掉了。新接手的贷款服务机构叫做回家金融公司。这家公司为斯尼尔利夫妇制定了新的还贷计划并要求他们按时还贷，之前没有付出来的月供将转为本金重新计算利息，他们的月供增加到了1920美元。
又过了3个月，蒂姆找到了新工作，薪水只有之前的2/3。申请低收入者退税本来应该让他们日子好过一点。但是，用蒂姆的话来说，越来越高的月供“紧紧地捆住了”他们。安吉拉也不得不延长工作时间。
屋漏偏逢连夜雨，2005年7月，安吉拉在驾车上班途中出了车祸。医生说安吉拉伤势不重，但是车祸造成的头痛让她被迫在家休息了3个星期，并且使之后的工作也受到了影响。斯尼尔利家的月供越欠越多。
不断高涨的利息
贷款机构又重新制定了还贷计划，每个月的月供增加到了2100美元。安吉拉开始提取她为数不多的养老金用于还贷。如果他们能撑过2006年，也许就能够再申请到贷款或者想出其他的办法。
但是他们又遇到了另一个问题。
斯尼尔利家的贷款几乎才刚刚还了一点点，然而由于经济不稳造成的房地产市场冷却以及受到新房竞争等因素，这幢房子在市场上的价格反而比他们买下的时候降低了。过去深信房子会增值的斯尼尔利夫妇不得不接受一个事实，他们无法再次获得贷款，也不可能把房子用更高的价格卖掉了。
另一方面，2年将满，他们的贷款利率要提高了。
贷款机构告诉蒂姆和安吉拉，他们要么必须还贷，要么房子就将被作为抵债品拍卖。蒂姆说：“我猜我必须用房子抵债了，因为我已经给出了我能给的一切。你不可能从萝卜里挤出血来吧。”房屋没收抵债通知在2006年10月寄到了斯尼尔利家，从那之后，他们就一次都没再交过月供。
2007年初，回家金融公司寄来了一封信。如果他们继续住在这所房子里，利率将提高到12.8%。累计没有偿还的月供也越来越多，滚雪球似的计入了本金。从理论上说，如果他们继续交月供，他们可能继续拥有这所房子。但是他们既没钱，也不想这么做。
无人竞价的拍卖
现在问题在于，还有多少像斯尼尔利夫妇那样的不良贷款存在着，而谁又将最终为此承担责任？表面上，没收抵债的房屋可以拍卖。然而事实上，在斯尼尔利夫妇的房子所在的亚当斯县，每周举行的抵债房屋拍卖似乎很少听到成交落槌的声音。这些房子便宜是便宜，但是似乎总令人心存疑虑，所以没有竞价者出现。每周例行的拍卖会基本上成了走过场，一般开场几分钟后就由于缺少竞价者而宣告结束。
这也是3月的某个星期三上午斯尼尔利家的房子拍卖时出现的情况。令蒂姆和安吉拉感到幸运的是，无人竞拍使他们在搬出房子前又多了75天的时间。他们希望在这段时间里能够为房子找到一个令贷款方满意的买主，然后他们信用记录上的抵债记录就可以被撤销。
不过即使他们没找到买主，蒂姆和安吉拉对于他们的失败也有种意外的坦然，甚至还松了口气。在经过2年的艰难努力试图保有这座房子之后，失去它反而是种解脱。现在，他们终于有机会休息了，有机会从日复一日的还贷压力中走出来了。他们可以停止为了钱争吵，他们可以把过去花在加班赚钱上的时间用来和孩子们相处，他们会找到新工作、租一个房子，试着存钱。
影响篇
房贷机构破产楼市价格大跌
最近几个月以来，将近30家次级抵押贷款公司相继倒闭或步履维艰。而次级房贷市场恶化对美国经济的影响正在逐渐显现。加州的埃尔文市住宅和公寓价格从去年6 月份至今下降了17%，该市房屋空置率从目前的11.2%上升到22%。更为直观的影响体现在消费行业。从打印纸供应商到办公设备维修公司，再到那些依赖于消费的零售商，无一不受到波及。
房贷机构自食恶果
令斯尼尔利夫妇惊讶的是，2006年底，居然又有一封来自最初的贷款机构赛布林资产公司的信寄到了斯尼尔利家的信箱里，这家公司邀请斯尼尔利夫妇再申请新的贷款。
“我认为它疯了，”蒂姆说。他们把那封信扔进了垃圾箱。幸好如此。就在蒂姆收到那封信的几周之后，赛布林资产公司宣布倒闭，成为了次级抵押贷款神话迅速破灭的一个生动例子。
作为一家中等规模的信贷机构，赛布林公司并不是缓慢衰落的。赛布林公司副总裁迈克尔·沃尔德伦说，到倒闭前夕，公司的业务规模已经扩展到每月发放2亿美元的新贷款了。但是该公司却没有足够的现金，特别是在市场发生变化时。赛布林公司必须不停寻找购买贷款的下家。
当次级贷款机构卖出贷款时，他们必须签订合同承诺贷款可以满足某种标准和工作指标。否则，贷款机构就有义务收回贷款。
赛布林公司找到了一个买家，然而此时华尔街已经开始注意到了大量房屋没收抵债的情况，最终赛布林公司的这笔生意没有做成。在成交失败的第二天早上，赛布林公司的管理层把325名雇员召集到一起，告诉他们，这家达拉斯发展最快的公司之一倒闭了。
如果只有赛布林一家公司是这样的话，本来也算不上什么大事。但是赛布林并非特例，最近几个月以来，将近30家次级抵押贷款公司相继倒闭或步履维艰。而次级房贷市场恶化对美国经济的影响正在逐渐显现。
褪色的地产经济
美国加州埃尔文市的塔里奥墨西哥烧烤餐厅不久以前还生意兴隆，这里距离美国第二大次级抵押贷款机构新世纪金融公司总部仅有两条街，过去这家豪华餐厅午餐客人中每天大约有600人是新世纪公司的员工。但是现在午餐生意冷落到每周只有60位顾客。老板尼克·维拉里尔说：“我们现在一个订座预约都没有。”作为埃尔文市第二大雇主的新世纪金融公司可能将被迫寻求破产保护。有消息称，摩根斯坦利和苏黎世瑞士联合银行等已经切断了该公司对1740亿美元信贷额度的使用权。新世纪公司发言人罗拉·奥博赫尔曼说：“我们对于任何业内传言或猜测不予评论。目前公司还没有申请破产。”在埃尔文，9个月以前，办公楼空置率达到了历史最低水平，而住房价格却涨到了有史以来最高，失业率比美国平均水平还低，只有3.6%。但是现在，次级抵押贷款市场的崩溃毁掉了当地经济的繁荣。
埃尔文的19万名居民注意到，今年2月时，埃尔文市新建和二手住宅及公寓房的中间价格为64.15万美元，这比去年6月时的77.5万美元足足下跌了17%。
埃尔文市商会主席杰基·艾利斯说，次级抵押贷款市场的崩溃将影响到方方面面，从打印纸供应商到办公设备维修公司，再到那些依赖于消费的零售商，无一不受到波及。
在鼎盛时期，新世纪公司拥有7400名雇员，仅次于加州大学埃尔文分校的8600名雇员。艾利斯解释说：“即将出现的是大规模的裁员，或者比那更糟。
包括新世纪公司和亚美利家抵押贷款公司在内的几家借贷机构已经解雇了超过3000名雇员，住宅和公寓价格从去年6月份至今下降了17%。另外，由于今年埃尔文市还将新增250万平方英尺的新建筑，这将使该市房屋空置率从目前的11.2%上升到22%。就在几个月前的2006年第三季度，埃尔文市的房屋空置率还只有7.9%，是三年来的最低水平。
消费业受池鱼之殃
更为直观的影响体现在消费行业。在离埃尔文不远的加州新港滩市菲利普斯汽车经销公司，这些日子以来也没有从事抵押贷款行业的客户购买保时捷跑车了。与之相反的是，过去的那些客户现在把他们的保时捷跑车送到这里来委托寄卖。这家当地最大的汽车经销商的销售总经理特蕾莎·塞拉德斯基说：“两年前，我们每天都有新的购车客户，而过去两周里，我们一个客户都没有。”与塔里奥餐厅只隔着一个停车场的法国时光面包店最近几周的销售下降了10%。
店主莫·卡托回忆说，以前除了有到店里买东西的客人之外，每周他还有一两次送往新世纪公司的大宗外卖。
卡托哀叹说：“我们都是小人物，因此即使每天只少赚100、200美元，那也是很多钱了。”曾经属于高薪一族的地产经理人们日子也不大好过。
查林·库柏曾是埃尔文附近的科斯塔梅萨市安心投资公司的次级贷款经理，他说，2006年，信贷员最高年薪可以达到20万美元，但现在他只能在一些客户呼叫中心找到薪水很低的工作。
美国SperryVanNess商业地产投资有限公司负责该地区业务的地区经理约翰·麦克德莫特说：“一个巨大的引擎已经被关掉了。如果把借贷市场剔除，我不知道哪里还能涌现大量新工作机会。”
争议篇
新“.com”泡沫再次来临？
摩根斯坦利公司首席经济学家斯蒂芬·罗彻最近就把次级抵押贷款比作新的“. com”，他断言，房地产市场降温将使美国明年的GDP减少两个百分点，使美国经济接近衰退的边缘。而另一种观点认为，虽然目前的次级抵押贷款风波可能影响到每个人，但是它不会进一步蔓延和扩展，因为出现问题的抵押贷款数字并不算大。
那么，近来的次级抵押贷款风波只是美国经济的一次不安波动吗？或者是某种更加糟糕情况的前兆？华尔街里的观点分成了截然相反的两派。
持悲观论调的人近来有所增加。他们认为，次级抵押贷款体系的崩溃标志着范围更广的信贷危机的开始，而美国整体经济也很可能被拖入衰退。摩根斯坦利公司首席经济学家斯蒂芬·罗彻最近就把次级抵押贷款比作新的“. com”泡沫，他断言，房地产市场降温将使美国明年的GDP减少两个百分点，使美国经济接近衰退的边缘。而资本大鳄级人物索罗斯更语出惊人，他在不久前发表演说时称，2007年美国将因楼市降温出现经济衰退，全球陷入衰退的几率“相当大”。
而另一部分观点认为，虽然目前的次级抵押贷款风波可能影响到每个人，但是它不会进一步蔓延和扩展，因为出现问题的抵押贷款数字并不算大。即使总额6500亿美元的可调整利率次级贷款中的1/5都出现问题，那在整个400万亿信贷市场中也激不起太大水花。如果失业率继续保持在4.5%、就业稳定，整体经济形势还是可以保持健康发展。而房地产市场如果能在降息后复苏，则有助于次级抵押贷款市场的恢复。
美国财政部副部长罗伯特·斯蒂尔已经表示，美国政府正在密切关注次级抵押贷款行业出现的问题，并相信目前的局势是“可以控制的”。
问题篇
次级贷款市场的巨大隐患
美国的住房贷款和过去已经大不相同了。“当我们还是孩子时，贷款商是存贷机构———就像1947年的老电影《美好人生》中演的一样，贷款商借出的是他们自己的钱，因此他们对借出钱的方式非常小心，”奥利弗·弗拉斯科纳说，他是科罗拉多的一名律师，他所在的事务所代表许多贷款机构处理没收房屋抵债的事务，这其中也包括了斯尼尔利夫妇的房子。存款和贷款业务有着它们各自深刻的缺点，而它们的这些缺点使得这项生意出现了竞争的机会。
“零首付”“零文件”埋下危机
几年前，美国抵押贷款市场由政府支持的联邦全国抵押贷款协会和联邦住房抵押贷款公司主宰，其主要职能是购买抵押贷款资产，将它们重新打包为债券出售给投资者。
这两家公司后来均因财务问题受到政府部门调查，其他机构便趁机进入这一市场。
今天，许多美国的购房者实际上是在通过抵押贷款经纪公司寻找贷款。多数这些贷款———当然肯定是次级贷款———不是来自当地银行，而是来自按揭贷款发放机构。在贷款成立后，抵押贷款经纪公司短暂持有这些贷款，然后再转手把它们卖掉，获取利润并转移风险。这些贷款通常被银行或者华尔街公司买下。
这种新的体系在许多方面运转良好，但是整个链条中的参与者的动机是不同的。次级贷款的利率高于优惠贷款利率，这对放贷机构来说是一项高回报业务。但由于次级贷款的逾期还款比例较高，因此次级市场放贷机构面临的风险也更大。
很多放贷机构受利益驱使，只求利用美国住房市场持续繁荣的大好时机多发贷款，放贷时不按规定要求借款人预付定金，不认真核实借款人的收入状况，在房屋评估时也更多地依赖计算机程序而不是评估师的结论。一些贷款机构甚至推出了“零首付”、“零文件”的贷款方式，贷款人可以在没有资金的情况下购房，仅需声明其收入情况，无需提供任何有关偿还能力的证明。宽松的贷款资格审核活跃了房地产交易，但也埋下了危机的种子。
而华尔街的投资者急于购买高收益资产，银行和中间商则希望通过倒手这些贷款赚取高额费用，因此华尔街热切地为更多的贷款提供现金，间接对贷款机构的上述行为予以了鼓励。
机构和个人的双重赌博
但是这种热切忽视了风险，次级抵押贷款从拍卖生意变成了双重赌博。一方面是住房市场持续繁荣使很多借款人低估潜在的风险；另一方面是放贷机构极力推广这类产品，并有意忽视向借款人说明风险和确认其偿还能力的工作。
经常出现的情况是，购房者符合获得这种贷款的资格，仅仅是因为他们付担得起最初的利率。但是这些购房者却并没有考虑一旦利率上升，他们怎么办。
美国消费金融数据分析网站Bankrate.com在3月底发布的一项调查显示，每10名美国购房者中就有3名对他们拥有的贷款类型毫无概念。另外，拥有可调整利率贷款的美国购房者中有34%的人表示，一旦贷款利率提高，他们将不知道该怎么办。
当房价持续上升时，这似乎并不是赌博，贷款发放机构和投资者享受着次级抵押贷款带来的高额回报；而对那些信用不佳的消费者，这也是最容易的购房方式，既容易借到钱买房，付不起利息的时候又可以很容易地卖掉房子获利。
然而，房地产市场发生了变化，对许多购房者来说，这就像是逃生出口被关闭了。购房者最大的威胁是房价下跌。由于美国房地产市场自2005年以来一直低迷，增长放缓，许多陷入困境的购房者所住房子的价格可能比他们买的时候低。他们无法将其再次卖掉，也不可能再筹到钱或获得贷款。
高月供和负资产的剧毒组合
高月供和负资产形成了剧毒的组合。购房者不得不在房产价值下降的情况下偿还利息节节攀升的贷款。这就像是难以逃脱的漩涡一样把他们吞没。
第一美国不动产经纪公司经济学家克里斯托弗·卡根进行的一项研究显示，到2006年12月底，美国购房者中只有7%以下的人是负资产，但是最近这一比例增加到了18%。“房价不再像市场好的时候那样是人们的救生圈了，”责任借贷中心工作人员艾伦·施罗默说。
逐月增长的月供带来的沉重负担已经开始产生后果，也在经济学家和金融市场上引起了担忧。有多少美国人深陷在他们无法负担的贷款中、岌岌可危地努力保有价格正在下跌中的房子呢？这个答案对那些买入了抵押贷款有价证券的人们非常重要。
这个答案对于投资银行也很重要。
美国抵押贷款银行联合会的一份报告指出，去年第四季度，抵押贷款利率达到了4年来最高水平，美国的次级贷款者开始无力偿还贷款，当季度没收抵债房屋的比例增长了0.54%，这一增长创下了纪录。而情况可能更加恶化。
在线房地产数据提供商RealtyTrac公司认为，2007年，没收抵债房屋可能会比2006年增加33%。随着次级抵押贷款体系的进一步崩溃，预计全美今年将有120万购房者失去他们的住房。
对策篇
三大措施共治信贷困局
面对这一危机，一些社会和经济人士认为，贷款者缺乏基本的金融知识、应该为最近出现的次级抵押贷款风波承担责任。此外，法律界人士也对此提出了立法方面的补救措施，而有如惊弓之鸟的美国信贷机构已经开始执行更严格的信贷标准。
加强对贷款者的教育
社会和经济人士指出，解决这一危机的起点应该是对贷款者进行金融知识方面的教育。金融知识教育可以预防贷款者受到具有欺骗性和广告性的说服的影响。
美国参议员帕特里克·麦克亨利认为，一些贷款者本身也应该为最近出现的次级抵押贷款风波承担责任。很多购房者为了申请贷款对收入撒了谎，信贷机构也没有要求购房者提供任何收入证明或存款证明。
今年是美国《社区再投资法案》通过50周年纪念。
这一法案所鼓励的正是负责任的借贷行为。在次级抵押贷款风波爆发的今天，有识之士指出，重提这一话题非常具有现实意义。
将立法严惩信贷圈套
此外，法律和立法方面的补救措施也开始浮出水面。一些人建议，应该对次级抵押贷款机构进行调查，有关立法机构也应该讨论包括打击欺骗性贷款广告、为贷款机构颁发执照以及帮助陷入房屋没收抵债困境的消费者等等内容在内的解决方案。
一些美国国会议员正在准备提出一项法案，允许借款者起诉那些使他们陷入无力还款困境的贷款机构。对此，信贷机构声称，他们并不希望没收无力还贷者的房屋来抵债，这种做法是他们最为万不得已的办法。AmNet抵押贷款公司总裁、抵押贷款银行联合会主席约翰·罗宾斯说，每一次没收一个购房者的房屋用于抵债，他的银行平均要为此花费4万美元。
因此，信贷机构更愿意重新引导贷款者回到正常还款的轨道上来。
信贷机构收紧贷款标准
有如惊弓之鸟的美国信贷机构已经开始紧缩贷款标准。美国最大的住房按揭机构Countrywide公司宣布停止发放无首付贷款。
汇丰银行也削减了第二留置权贷款。联邦住房贷款抵押公司宣布将不再购买次级抵押贷款。瑞士信贷第一波士顿公司估计，次级抵押贷款市场上的贷款源将在未来数年中减少50%。
次级抵押贷款危机也影响到了传统的A级优良信用借款者。贷款机构在审批无首付房屋贷款时执行了更严格的标准，只有那些核实了收入、资产、工作的购买主要居所的贷款申请者才有可能获得无首付贷款，而且还要严格考虑该申请人的负债与收入比率。
在过去，首次购房者只要有40分的最低信用记录就可以申请无首付贷款。但是现在贷款机构也调高了对最低信用记录的要求。买第二套房子或者购买用于投资的房产必须缴纳首付，首付不足20%的购房者，第二贷款的利率就会更高。
对于已经出现问题的贷款购房者，抵押贷款缓解服务公司负责人多尼·肖茨认为，信贷机构有许多办法可以帮助陷入困境的贷款者。肖茨指出，信贷机构对没有按时还款的行为做出什么样的反应主要有几个影响因素，例如购房者拥有房屋的时间长短、资产的多少、当地市场状况以及当地经济等。他建议，当购房者出现无力还款的情况时，第一步应当是尽快联系为其提供贷款的公司。问题提出得越早，处理起来也就越容易。
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