亲历美国次贷风暴轨迹

生活又将巨变:华人分析师亲历美国次贷风暴轨迹 第一财经日报

2007年8月15日，美国道琼斯工业指数，上午还在上升和下降之间反复挣扎，之后终于转头向下，跌破了13000点，以今年4月以来的最低点收盘。标普500指数也跌到使得今年收益全无的境地。 　　这一切，并不是因为美国经济大势——虽然很多人担心美国金融市场的恶化很可能把运行良好的美国经济带入萧条。造成如过山车一般的美国股市的元凶是美国房屋次级抵押贷款大量违约所带来的“流动性丧失”。 　　●美国房价最高地带的危机 　　大多数中国民众会觉得次级抵押贷款风暴离我们很遥远，毕竟，我们买房时没有什么次级抵押贷款，那些大量破产的美国房贷公司也从未听说过。 　　但对于处于这次风暴中心的美籍华人郑强来说，生活又将是一次巨大的转变。2007年8月15日这天，郑强所在的Impac Mortgage Holdings(上市公司，IMH)的股票逆市而行，反而略有回升，收于1.28美元。郑强是Impac的资深数量分析经理。Impac位于美国加州欧文市，是美国加州南部橘子郡的商业中心，2006年还曾经和上海市的徐汇区结成姐妹城市。 　　这两个姐妹城市有一个相同点，就是当地房地产的迅速升值上。2006年，欧文的平均房屋月租金高达1660美元，是美国10万人口以上城市的最高价。欧文的已建房屋中间价也高达71.2万美元，成为美国房地产增长最快，也是房地产价格最高的地区之一。 　　在这样房价天天涨的10年间，欧文也同时拥有了“美国房贷中心”的美誉。美国60%的房贷在位于欧文附近的房贷公司里得到加工处理。与Impac一样位于欧文市的其他房贷“巨无霸”有“新世纪” (New Century)、Countrywide、Ameriquest等。 　　现在这些巨无霸已经风光不再。Ameriquest在今年3月已经停业，4月，作为美国第二大房贷公司的新世纪申请破产保护，随即股票停市，其高管也开始接受有关部门的调查。 　　与新世纪仅隔一条马路的Impac也在挣扎，其股票价值已经失去了80%，公司市值目前仅有7000万美元。而两年前Impac的市值是现在的20倍。 　　●次贷公司Impac的崛起 　　Impac于1995年在纽交所，以“房地产投资信托”(REITs)的身份上市。Impac和新世纪一样，从事次级抵押贷款业务，其中主要是次A级贷款的购买、开发、打包、证券化，然后销售给相应的投资者。去年，Impac抵押贷款总额的90%是次A级贷款。 　　今年5月，Impac刚刚收购了一家位于佛罗里达州的房贷零售商Pinnacle Financial Corp.，这一收购使得Impac完成了上下游的整合，一举成为全国性的房贷公司。 　　Impac的次级抵押贷款业务在过去的10年中借助美国宏观经济的春风，得到了飞速的发展。自2001年1月起到2004年，美联储一直在减息，从6.5%一直降到1%。房价普遍上涨，而利率则降到了40年来的最低点，美国人买房热情不断升温。贷款人可以在没有资金的情况下买房；一旦买房，房价继续上涨，令贷款人可以用不断升值的房屋作抵押，进行再融资。次级抵押贷款市场日益繁荣。 　　1995年，Impac刚刚上市的时候，美国次级抵押贷款总量在650亿美元左右，仅占整个房贷总量的9%，此后，次级抵押贷款总量每年不断增长，只在亚洲金融危机时有所萎缩。到2006年左右，次级抵押贷款总量已经达到6000亿美元，占房贷总量的20%左右。一个足以反映当年次级房贷何等泛滥的故事是，同样位于欧文市的Innovative Mortgage公司的一个员工，就在他的Myspace网页上直接接受房贷申请，至今他在Myspace有104个房贷朋友。 　　Impac也乘势成为美国最大的次A级房贷中间商。每个月，Impac要买入20亿美元左右的房贷，2006年其购入的次A级房贷总量在220亿美元左右。“在我们最好的时候，我们平均每30天，就可以获得73%的回报。那时我们每天都兴致冲冲地来上班，感觉就像每天印钞票。”郑强对那些烈火烹油的年代还记忆犹新。●次贷赚钱公式 　　次级抵押贷款的迅速成长得益于二级市场的承认。房贷公司之所以愿意从事这种高风险的贷款，是因为他们能很快地把许许多多的个人房贷放在一个“池子”里，证券化后再转卖给那些不同风险喜好等级的投资者。到2005年，至少60%的次级抵押贷款已被证券化，经过评级机构的评级“打分”后，由投行承销卖给对冲基金、退休基金、保险基金、教育基金甚至各种政府托管基金。 　　2004年郑强从另一个次级抵押贷款公司跳槽，加入Impac。他掌管一个十多人的数量分析部门，为公司建立数量模型，来预测借款人的违约、提前支付、损失等各种行为的可能性。他直接向公司的投资总监汇报。 　　郑强认为他的部门在公司内至关重要。在从零售商手上买进房贷之前，这些贷款要经过他们的模型，通过那些复杂的模型计算出这些房贷的买入价格。当成千上万的房贷买入后，还要经过他们的部门进行打包，变成房贷抵押债券(MBS)。郑强的团队和他的如“黑箱子”般的模型，会最终告诉你这样一个MBS值多少钱，应该以什么样的价格卖给投资者。 　　买低卖高，这是金融市场赚钱的不二法则。次级抵押贷款的赚钱秘密在哪里呢？郑强做了个简单的算术，当然对行外人来说，这个算术恐怕不那么简单。郑强说，房贷公司一般拿出2美元本金，然后从银行那儿借98美元，再加上2.5美元流动资本(也是借的)，一共102.5美元，再从零售商那儿以100美元买入房贷。然后打包、加工一下，转手以104美元卖给华尔街的投资者。整个买入到卖出的周期只有30~45天！“生活真的很美好啊！”郑强感叹。 　　如果2美元在30天内就赚了1.5元 (当然还有借贷成本)，这就是每月75%的回报率，每年800%的回报率！如此高的回报率的秘密隐藏于高达95%~98%的杠杆率(leverage)。当然，这是一切都美好的年代：房价高涨、利率低廉、华尔街大牛市、投资者热情高涨。 　　●加息终结“盛宴” 　　然而，盛宴总有曲终人散的时候。房贷公司的冬天骤然而至。 　　自2005年开始，市场环境发生了变化，随着美联储17次加息，美国房地产市场逐步出现降温迹象。在房价停止上涨、利息不断上升的双重打击下，市场出现了逆转。越来越多的次级抵押贷款借款者不堪重负，无力还贷。当这些贷款变成坏账时，危机爆发了。 　　成千上万与次级债相关联的家庭违约并失去抵押的房屋；大量房贷公司的资产受到了坏账的挤压，而由于资产负债表的恶化，他们的银行也收紧了贷款，造成全美超过80家发放次级债的机构现在已经歇业。一些大的贷款机构也陷入困境，比如美国住房抵押贷款投资公司AHM已经申请破产保护，表明延迟支付现象已扩大至信用良好的房屋持有人。美国房屋建筑商也传出巨额亏损的新闻。 　　自美国次级抵押贷款的危机逐渐爆发以来，Impac也举步维艰。7月，Impac裁员20%。8月初宣布不再从事次A级房贷的买卖业务。瑞银集团(UBS)分析师最近毫不留情地把Impac的目标股价降为0。Impac总裁不以为意，奋力做最后一搏。 　　Impac宣布公司有足够的现金，现在能够满足所有银行的保证金要求。Impac还宣布会对其优先股持有者正常分红。Impac还宣布卖出大约10亿美元左右的借款，以获得现金和更好看的资产负债表。不难看出，高杠杆率是把双刃剑，好年头是Impac的赚钱机器，坏年头就成为致命的弱点。 　　尽管Impac作出了多种救市行动，其股价还是不断下跌。郑强的团队已从10多人减为4人。Impac能躲过这次风暴吗？郑强体现了理性的乐观。“Impac的总裁坚信公司的价值，他所拥有的公司股票一股都没有卖。我们都希望公司能够生存下去。”郑强不是第一次身处金融危机和公司破产的边缘。他以前的雇主包括赫赫有名的美国安然公司。虽然在安然破产之前他就已经离开了，但是他对那种大厦将倾、风暴将至的市场恐慌还是有着切身的体会。 　　“大概是因为我在安然的经历，或是我自身的职业训练，因此我预感到了市场逆转的风险，而且早在2005年就在公司内部提了出来，可惜没有被采纳。”郑强很是惋惜。 　　风险，风险，风险！风险的意识可谓无处不在。但好年头的赚钱欲望可能更加强烈。郑强说Impac的房贷业务主要存在两个风险。首先是利率风险。在大宗房贷被打包加工的30~45天内，利率的变化会导致房贷价值的变化。这个风险有办法对付，房贷公司普遍采用利率互换来对冲。但更大的风险是违约风险，如果在30~45天内，市场认为房贷的违约风险增大，那么向华尔街出售的债券价格就会大跌(这恰恰是目前危机爆发的原因)。郑强的模型估计，违约风险每增加1%，他们的房贷债券价值就会下跌12%。 　　可是市场还没有什么有效的工具来对冲违约风险，因为违约风险很难精确衡量。但是，郑强还是注意到了市场上的一种对冲工具，叫信用违约对冲(Credit Default Swap, CDS)。CDS是由一方向另一方提供的第三方信用违约的保险，实际上是个或许发生的卖空期权(contingent put)。郑强多次向管理层提出要注意违约风险，并提出利用CDS来对冲。他还邀请CDS的做市商，比如高盛，来公司作演讲宣传，但最终没有通过。郑强还清楚地记得当时公司里一位交易员极力反对时说的话：“公司不用CDS就赚了那么多钱，我们总应该做对了什么吧！” 　　虽然意识到了他们的次A级房贷的违约风险越来越大，Impac也希望能够投资更高资质的房贷。但是挣大钱的诱惑如此之大，Impac无法更快采取行动，也不愿进行对冲，因为这会导致利润率降低。Impac自此失去了在风暴来临之前，改善房贷结构的机会。 　　如今，风暴愈演愈烈，每天都有投资者遭受巨大损失的消息传出。股票市场似乎总在等着“另一只靴子的掉落”。在掉落之前，市场处于短暂的平静；一旦从世界的某个角落传出投资者受损的消息，整个股市就会剧烈震荡。 　　郑强认为目前公布的消息可能还只是全球损失的20%，因为那些更加复杂、多次打包的房贷债券被各种投资机构大量购买。私人对冲基金也贷款买入，进一步提高了杠杆率。这些私人基金的损失还有待公之于众。 　　没有公布受损消息的还有中国的商业银行。据报道，中行、工商银行、建设银行的投资账簿中都有美国次级抵押贷款的组合，虽然可能总量不大，但它们如何进行风险管理还是值得我们关注。 　　●警示房价下跌的风险 　　由于中国的资本市场还相对独立，次级抵押贷款对中国金融市场的影响可能还仅仅局限于中国商业银行的投资。美国次级抵押贷款的危机对我们中国的借鉴意义又有什么呢？郑强似乎对这个问题早就深思熟虑。 　　中国高速增长的房地产市场有可能从这次危机中学得一些东西。房屋是个很特殊的商品：非常具体、非常本地化、流动性很差、房价的波动性非常大。房价总有一天会停止上升，甚至会下跌。那时候，中国的银行会集聚很多坏账。 　　在美国，由于二级市场起到了信号作用，这样的危机可能被及时发现，投资者也能够和购房者共同承担损失，因此虽然调整的过程会很痛苦，但最后，市场会调整过来。而中国缺少许多市场的机构参与者，如果一旦房地产市场调整，泡沫破灭时的毁坏程度可能会更大、更集中、时间会更长。 　　作为一个职业风险管理者，又屡次亲身经历了市场的起伏和公司的辉煌和败落，郑强对于金融市场的风险采取一种哲学般、行而上的思考。 “我觉得东西方对于风险采取了不同的方式，但很可能殊途同归。” 　　在文化上，中国人讲究中庸之道，凡事左右权衡，渴望和谐和平衡。风险，从词的本义，意味着“凶险，危险”，因此，会尽量避之。而风险，在英语里是“risk”，是从意大利语“risicare”而来，意味着“挑战，胆敢”。所以美国人视风险为机会，因此勇往直前，尽可能地利用风险“机会”的一面，而往往把事情做过了头。不过美国的资本结构对风险的敏感程度很高，一旦风险暴露，美国资本会很快地逃离。 　　从对风险的思索回到现实，郑强不得不面对Impac惨淡的现实。“其实我真的希望有个中国投资者来收购我们公司。”郑强有点开玩笑，但同时又认为这具有可能性。Impac的市值目前只有7000万美元，但其资产要值钱得多。如果一个中国投资人买入，可以立刻获得一个完整的团队，很多的专业知识。一个经过了如此生死般风险考验的公司，一定能够凤凰涅盘，再创辉煌。 　　Impac公司前途未卜。美国房贷中心欧文市也遭受了创伤。房价在上涨多年之后，终于下跌了。多家房贷公司的破产裁员，使得房地产市场更受打击。郑强的上司刚刚离职，那么他的个人打算呢？郑强说他很可能会追随Impac走到最后一天，然后休息一段时间。“我打算回国待一段时间，看看父母，然后去浙江大学讲课，讲风险管理，讲一讲美国的次级抵押贷款危机，讲一讲Impac的辉煌和失败。”　

中国十个代表性城市房价走势分析

中国十个代表性城市房价走势分析
http://www.sina.com.cn 2007年08月14日14:52 东方网 （来源：《小康》杂志）
　
　预测房价是升或降，好像变成了“多此一举”的事情。
　　尽管国家一再出台相关政策，呼吁调控“发烧期”的房价。但随着中国经济的发展，人们对改善居住环境的刚性需求不断增强，投资者对中国经济长期看好，房价只涨不降，房源供不应求。
　　自上世纪90年代中期以来，伴随着经济的持续繁荣，世界上一些主要国家的房价开始大幅上涨。近5年多来，美国房价的累计涨幅更是达到了50%以上；在房价疯涨的俄罗斯，房产专家预测2006年全俄各地平均房价将上涨25%-30%，莫斯科甚至超过50%。此外，在一些房价涨幅“还算正常”的欧洲城市，比如比利时的布鲁塞尔，从2001年至2005年，房价的年均涨幅也在10%上下。
　　对照国际上的房产热，或许我们可以用十个中国代表性城市房地产的个性化上涨作为对这一现象的注释。
　　★采写/《小康》记者 蒋卫武

　　北京：有效土地供应不足

　　尽管房价飞涨，人们报怨“房奴”身份，但来自市场的信息显示，目前的供给速度仍远远赶不上需求。根据北京统计局的最新统计：1月—5月，房屋销售价格指数累计为109.2%，比去年同期提高1个百分点。自年初以来，各月房屋销售价格指数呈逐渐上扬趋势，5月份达到109.6%。其中，普通住宅价格增长最快。在新建商品房中，住宅销售价格指数累计为110.1%，在新建商品住宅中，普通住宅价格指数累计为111.4%，高档住宅价格指数累计为108.3%。
　　专家认为，造成北京房价上涨的根源是北京市有效土地供应不足。中科院研究员刘维新在接受《小康》采访时指出：“目前土地上市速度慢而导致的供应持续减少，是造成当前房地产供应不足的根源性因素。而且我们必须注意：土地是有限资源，不可能无限供给。”
　　由于土地资源的有限性，决定了供应上的紧张。另外，北京作为全国的政治文化中心，每年流入的人口众多，这些流入人口成为购房的主力之一；同时北京作为全国高校聚集度最高的城市，每年有许多毕业生留京，买房成为他们的必然的目标。 “大量的需求，加上供应不足，这就造成了北京房价的上涨。”刘维新指出。
　　也有人曾提出，2008年奥运会将成为北京房价的分水岭，但刘维新研究员并不认同，他说：“在奥运前，可能房子作为商品有一定的炒作价值，但是2008年之后，北京的首都身份并未改变，外来人口的流入局面也不可能改变，北京的土地资源还是供不应求，这就支撑了北京的房价不可能下降。”

　　深圳：香港房价约3倍于深圳，两地交通便利，深圳房价不可能不涨

　　深圳早两年的楼市还算是风平浪静。在2003年，深圳的房价为每平方米5000元左右，但是到了2005年底，房价开始上涨到10000元，2006年更是房价飙升的一年。眼下，关外成交的均价已经过万元，临近香港特区的普通住宅的单价约在10000元/平方米，部分高达14000元/平方米；关内普通住宅的单价约15000～20000元/平方米，关内高层豪宅约3.5万～4.5万/平方米。
　　“深圳房价的上涨主要是供求矛盾引起的。具体地说，是因为深圳毗邻香港，而深圳的房价相对香港还是便宜很多，所以不少香港人到深圳买房。”中国人民大学土地管理系主任叶剑平教授在接受《小康》采访时说，“这是香港联动，作为市场经济，价格高总有其理由。”
　　一般来说，普通香港市民住的是每平米2万到3万价格的小户型，大多是50～80平方米，100平方米的房子可谓豪宅。香港最便宜的房价大约是每平米1万五左右，但是这些房子都是地处元朗，紧邻深圳的低价房。而地理位置好，小区环境讲究的半山豪宅与山顶别墅，前者每平米10万以上，后者每平米单价则高于20万元。
　　对比2006年的人均GDP水平，香港人均GDP为38127美元，而深圳的人均GDP只有8619美元，仅为香港的22.6%。而目前，深圳房价已相当于香港的45%。
　　据业内人士介绍，由于南山区通往香港的西部通道即将开通，于是该地区的房价突飞猛涨，仅在一个星期里就涨到了2.2万／平方米。

　　广州：作为一个经济活跃的省会城市，房价自然会升。

　　广州房价，曾一度被经济学家冠以“理性、成熟”，但是6月的广州楼价却创下了近年来的最大升幅。
　　今年年初，市长张广宁在各场所针对控制房价放出狠话，形成“安定购房者民心”的语录。2月2日，广东省“两会”期间，张市长说：“房价肯定会降下来,起码是小户型肯定要降,不降也要把房价稳定下来”；3月5日，全国“两会”期间，他再次强调：“政府会全力以赴压低房价。我以为广州的房价肯定会降下来。所以我提醒中低收入者,如果想买房,先不用着急”； 到了3月26日,张广宁针对房价问题更是加重语气，指出“住房问题已经不单纯是一个经济问题、社会问题,更是一个政治问题”。
　　但房价似乎与张市长较上了劲。6月，广州部分大户型新房价格大幅上升，全市均价继续保持在每平方米8千元以上，其中中心6区均价超过每平方米1万1千元，比5月每平方米上涨近千元，成为近年来广州楼价单月升幅最高的一次。
　　“房地产经济进入市场轨道，这一点已经不可置疑。对于广州的房价上涨，我认为是意料之中。中国经济形势长期看好，房地产经济也成为热点，而广州作为一个经济活跃的省会城市，房价自然会升。”中国人民大学公共管理学院的叶剑平教授在接受《小康》采访时表示：“政府的职能是做好保障工作，更应该注重经济适用房建设以及廉租房工程。”（来源：《小康》杂志）

　　北海：房价涨幅有可能继续保持全国第一

　　国家发改委发布的信息表明，今年以来，北海市同类地段经营性用地出让价比去年同期上涨了1倍以上，3月至5月新建商品住房价格涨幅分别达13.7%、23.6%和15.1%，连续3个月位居全国首位，超过深圳及北京等发达城市。
　　在中央抑制房价的风口浪尖上，北海连续3个月房价领涨，引起舆论的广泛关注和质疑。但是北海市市长连友农回答得理直气壮：“目前北海房价、地价的上涨，是经济增长的必然结果”。
　　连友农认为，北海的房价之所以今年上涨这么快，主要的原因就是北海市以前的房价太低造成的。他告诉记者，1993年北海市出现房地产泡沫以后，房价从每平米1万元一直跌到了400多元，由于没有后续资金，北海市形成了大量的烂尾楼工程，2006年底前,北海市销售的商品房大都是这些从前的烂尾楼，这些房子经过房地产
开发商重新翻新和包装后,多数按照每平米1200元左右的价格进行销售，而今年上市的楼盘，全部是新建的，仅成本就要达到了每平米1500元左右。
　　“现在北海一些房价升到每平方米3000多元，平均价格是2300元左右。” 连友农说，北海作为中国十大宜居城市之一，自然资源丰富，同时又是知名的旅游城市，随着经济的持续增长，以及今年以来北海引进的各重大项目建设的推进，其房地产价格还具相当幅度的上升空间。连市长预言：“我可以负责任地讲，北海房价涨幅还有可能继续保持全国第一。”
　　北海，作为滨海城市，不但具有旅游价值，同时也是全国十大宜居城市之一。这对于那些向往宁静、悠然的人来说，北海确实是个很好的选择。据北海市房地产交易中心副主任吴海燕介绍，近年来，前来北海购房的外地人不断增多，2005年外地人购房面积占北海个人购房比例为35%，2006年达43%，今年一季度达52%。
　　相对低的房价，宜人的居住环境，良好的旅游资源，使得北海的房产热销成为理所当然的现象。

　　上海：“世博效应”提高城市价值，也提升房价上涨空间

　　“感觉又回到了那个买房子像买白菜的时代，房市一下子就火了。”观望了两年之久的李静感叹说。
　　对于上海房价从冰点到沸点，从冷静到狂热的现象，房地产经济分析师薛建雄先生认为，近期购买力旺盛的一个重要原因来自供应量。目前，全市在建商品房6000万平方米，网上可售房源1657万平方米，其中可售住宅886万平方米。按照商品房开发周期3-4年和上海楼市往年每年供应2000万〜2500万平方米来算，未来3至4年内可供应的房源将远小于需求10%～25%。
　　上海易居房地产研究院发展研究所的李先生在接受记者采访时分析了上海房地产经济走热原因，他说“2010年世博会的承办权再次确定了上海作为国际性大都市的身份。有句话说，世界看中国，中国看上海。上海作为全国金融中心的形象，通过各种方式传达到国际上，这些推动了它的经济发展，同时也推动了它的房价上涨。”
　　美国《财富》杂志曾就上海经济地位作过调查，结果表示：全球4万多家跨国公司中，92%的企业将考虑在中国设立地区总部，而上海是首选，占45%的比例。而2010年，上海成功举办世界博览会之后，其知名度将再次得以提升，这将更为巩固上海作为新兴国际金融中心的地位。
　　作为投资商来说，2010年在上海召开的“世博”，犹如2008年在北京召开的“奥运”。 “奥运”概念是坚挺北京房价的原因之一，同样，“世博”也是坚挺上海房价的重要原因。戴上政治、经济色彩的“世博效应”，将大幅度提高城市的价值，从而也推动了房价上涨的空间。

　　杭州：谁在消费“万元房”

　　2007年，杭州普遍出现“万元房”，即每平方米都在万元以上。杭州市相关的统计数据表明，杭州楼市房源成交正在逐月增长：3月份杭州主城区预定1588套，成交2033套；4月份预定2611套，成交3064套；5月份预定5466套，成交5043套……由于供不应求，于是，一些新开的畅销楼盘在几个月内不得不数次调价。因为新开楼盘有限，市区的二手房也变得紧俏起来，一些在年初均价才8000元/平方米左右的二手房，也水涨船高，迅速晋级为“万元房”。
　　“‘万元房’在杭州已经见怪不怪了。”浙江中环置业副总经理李思同对记者表示，杭州房价已经进入新一轮的上升通道。
　　但到底是谁在消费杭州的“万元房”？是购楼自居还是热钱投资？
　　一个城市居民收入与购房能力的比例，如果按照国际房产市场的标准来说应该是：房价和可支配收入在3：1和6：1之间。但按目前杭州的房价与居民平均收入来看，这个比例已经高达10：1。房产策划专家王志刚认为“杭州的楼市大多是外地有钱人支撑起来的。他们在杭州购房，既可做为自己来杭州这个人间天堂旅游的居住点，又可以做为投资，市场被大家看好。”
　　一家公司的调查结果证实了王志刚的论断。杭州某公司曾就杭州房产的闲置率作过一项调查。他们派人到杭州各小区在晚上18：00～21：00进行蹲点，发现即使是一些成熟的社区，也有20%以上的房子没有亮灯，有些新建社区甚至高达70%。而在国际房产市场，普遍认同房产的闲置率为5.8%～6.2%，空置率应该控制在15%以内，但杭州的现象却显得特殊：房产商房产的闲置率几乎都在5.8%以下，有的房产商的楼盘售得甚至一套不剩，但房子的空置率呢？却达一半以上。
　　对于这一独特的“杭州现象”，王志刚解释称，这是由浙江这一独特的地理环境决定的。杭州市理想的人居环境和浙江经济发展的强劲势头是造成杭州楼市火热的主要原因。 “广州，市中心平均房价也曾超过8000元/平方米，但后来跌下来了，基本维持在5000～6000元/平方米，原因是广东人面对广州的房价，有更多的选择，比如到珠海、深圳、厦门等地购房。但杭州不一样，浙江就一个杭州，甚至于全国就一个杭州，每个浙江人、甚至全国的人，还有一些海外的人都向往杭州，这里面有大多人希望能在杭州定居。而且，杭州周边聚集了大批比杭州人更富有的人，像温州人、义乌人，他们帮自己的孩子在杭州买房子，希望自己的孩子成为一个杭州人。这都支撑了杭州的房产市场。”

　　南京：购房的刚性需求得到释放，供给量却未增加，房价必然还会上涨　　

　　有媒体称，南京在房地产方面属于经常能在全国“出新闻”的“典型城市”。例如，南京“新城区”江宁的一个楼盘，上午的价格为3900元/平方米，但到了下午就升到5100元/平方米。多家媒体报道了这则新闻，并称其“创造”了2小时每平方米房价暴涨1200元的记录，谓之“传奇”。
　　从3月至5月，住宅的成交量和成交均价一路走高。5月份的住宅成交量为9681套，基本与去年同期持平，但成交均价达到5800元／平方米，比去年同期上涨了22.5%，呈明显涨势。
　　对于南京的“抢房”现象，中房指数系统(南京)研究总监古尹认为，前二年，大部分老百姓对于购房还持观望态度，但进入2007年，婚房、搬迁房的需求开始得到释放，而市场上房屋的供给量却没有同时增加，因此造成房价的上涨。
　　对于南京房价未来走势，古尹分析：“就目前而言，全国的房价总体仍以上涨为主要趋势，二、三线城市更为明显。随着银根、地根的日益收紧，住房的成本必然会越来越高，再加上不断增长的购房需求，房价必然还会出现上涨的局面。”

重庆：直辖市比价效应提升房价空间

　　正想买婚房的孙刚非常恼怒，他对记者说，看中的一套70多平方米的二手房，在谈判期间，业主却连续三次提高报价，由最初的30万元涨到了32万元，并且放话说，买不买随便，反正还有人等着呢。“不是说重庆的购房者是最幸福的吗？现在怎么成了这个情形了？”孙刚最后对重庆房价的“飞涨”发难。
　　重庆副市长黄奇帆曾在年初做出承诺：重庆人一个月收入能买一平方米。黄厅帆即时算帐说：“2006年，重庆主城区商品房平均价格为2700元/米，主城区居民的月均收入就是2700元左右，基本实现了1:1。而北京和上海的比例大体是1:2到1:3”。由此，重庆人是最幸福的购房者成为全国各城市的佳话。
　　但这些已成历史。据重庆国土局的监测数据统计，6月17日～25日，9天时间里，主城区商品住房共成交4524套，面积41.33万平方米，与国务院公布重庆成为试验区之前的地价相比，每平方米价格由原来的2800多元上涨到3055元，均价上涨7.6%。
　　9天上涨7.6%，引起一片惊呼，但重庆的房价上升势头并未就此打住，继续发挥“牛气冲天”的效应。
　　“早上刚挂牌，下午就急着改价格。”重庆钢运置业董事长代育松说，个别优质
二手房的价格一天改一两次已不算稀奇。曾有媒体于6月22日、23日对重庆市房地产界进行实地调查，报告显示：在过去几天中，这几家新楼盘的价格，每平方米售价上涨幅度多在200～700元之间，其中一个楼盘近期的价格上涨900元，上升幅度超过20%。
　　对于重庆房价由温转热，重庆市规划学会副理事长何智亚先生认为：这是一个价格上升的拐点，主要是受直辖十周年各类利好消息影响。他说：“我们可以回头看看2003年之前，重庆的房价，那时一直是不冷不热。但到了2003年重庆召开‘两会’后，房价立即从每平方米2000多元提高到3000元。现在重庆正处于直辖十年的时机，各类利好消息不断，增强了人们对重庆经济社会发展的信心，加之城市土地价格上涨，重庆房价出现上扬并不奇怪。”
　　据何智亚先生分析，此次重庆房价的快速上涨，主要得益于直辖十年庆典充分展现了重庆的经济实力，再加上以前的房价处于洼地，使得重庆房市“补涨”需求强劲。
　　房地产经济专家王志在接受记者采访时就重庆房价表示：“对比北京、上海、深圳、杭州这些城市的房价都在1万左右，重庆仅仅3000元/平方米的房价仍然具备上涨动力。”
　
　成都：“城市中心论” 引发房产升值浪潮

　　5月中旬，地处成都市中心的一个新盘“皇后国际”首次亮相，总共700套房子，竟引来里三层外三层水泄不通的人群，以致于警察不得不到现场维持秩序。
　　自年初以来，市中心的新盘亮相，几乎都迎来了类似的疯狂，业内人士认为，这主要是城市中心论的价值投资理念让人们再次对城市中心区域房屋的投资价值看好，致使中心城区的楼盘开发量猛增，而价格涨幅也最大。投资机构预测，城市中心居家价值和投资价值的回升，可能进一步激发人们对市中心房产的购买欲。
　　成都万源房地产公司的罗先生指出，市中心土地资源的稀缺造成了地价必然不断翻番。据刘先生介绍说，从2000年以来，城市中心住宅物业出现了三个较大的拐点：2002年之前基本在3000元/平方米以下；2002年突破3000元/平方米，部分物业达到了4000元/平方米以上的价格。到2006年，市中心住宅物业出现了猛涨，突破了6000元/平方米，以财富中心为例，其三期推出的均价达到了6900元/平方米。2007年，成都市中心甚至出现了壹号公馆上万元/平方米的住宅。
　　“市中心的房价是看着涨起来的。”一位刘姓投资者称，这两年来他一直关注楼市，并举例说：“2006年初，东渡时代凯悦的价格是5300元/平方米，而今年初开盘的正成财富ID，已经涨至6200元/平方米。近日锦兴路一个新盘的价格已经突破7000元/平方米。这三个楼盘的地理位置和品质是相当的。这几年市中心房价最少也有15%左右的涨幅，有的已经超过了20%。”
　　成都作为“新特区”的身份得以确定，其经济发展后劲充足；再加上成都良好的人文环境，使得在成都进行投资成为热点，这带动了成都的房价上涨。
　　“在《2007成都城市中心物业投资增值报告》中有数据表明，购买成都的房子有一半是外地人，他们普遍看好成都的经济发展；而且成都人讲究休闲，舒适，市民本身就有改善居住环境的要求，这就加强了购房的刚性需求。”罗先生称：“再加上成都刚刚被国家批准为新特区，城市魅力不断扩散，成都房价上涨就是自然而然的事了。”
　　罗先生预测，随着地铁1号线的建设与贯通，2号线的正式开工，成都市中心物业还可能迎来更大规模的升值浪潮。

　　天津：京津两市“同城”助推天津房价上涨

　　今年1～6月，天津全市商品房销售421万平方米，销售均价为5819元/平方米，比去年上半年上涨了16%以上。其中商品住宅成交362万平方米，均价为5552元/平方米，上涨16.6%。商品住宅均价比去年全年上涨16.4%。
　　对于天津房价的持续走高，南开大学经济学博士刘玉录分析说：“天津作为北方经济中心，与北京之间的交通建设得以加强，这不但吸引投资方的资金，同时还为一些在北京工作的人员于天津购房提供了选择。”
　　据消息报道，京津高速公路(天津段)、津蓟高速公路延长线工程主线将在今年年底贯通。这无异为天津地产带来一股强劲的推动力。“京津同城”概念的推出首先挑动了沿线房地产开发商的敏感神经，吸引了他们的投资热情。统计数据显示，一季度，天津市房地产开发投资开局利好，继续保持平稳增长，累计完成投资75.14亿元，同比增长22.3%，保持了2006年22%的增速。房地产投资开发指数为118.45，比上年同期提高14.85点。
　　在这些路段附近开发的楼盘，受到来自北京市民的追捧。
　　“如果驾车从天津市宜兴埠上高速开往北京，到北京大羊坊收费站只需45分钟，再到分钟寺桥，最后开到王府井，全程只用65分钟。”刘玉录说：“京津交通变得如此快捷、便利，而北京的房价已直上万元/平方米，这就让很多在北京工作的人考虑在天津购房”。众所周知，因为交通堵塞，路途较远，在北京工作的人上班花费1小时是非常普遍现象。
　　刘玉录认为，北京是中国的政治文化中心，天津即将成为中国最具活力经济中心之一。从地理位置上看，天津是离北京最近的一线城市，京津通道的增加节省了两地通行的时间，京津两市的“同城”感越来越明显，这为相对北京有着巨大价格优势的天津地产行业提供了极大的机遇。

　　专家观点
　　赵晓：住房问题不能单靠市场化
　　“政策不能单单停留在房价问题上，还要深入到收入分配层面上，深入到住房供应制度上。从住房供应制度上，很明显，解决穷人住房问题不能单靠市场化，同时也要靠政府的住房保障。”
　　房价太高，有可能是房价背离了价值，有泡沫，不合理；但也有另一种可能，即房价其实是合理的或者基本合理，房价的上涨中并没有很大的泡沫，但老百姓还是买不起房子。这就意味着老百姓的收入太低，就算房价下降，可能还是买不起。
　　其实，反映出房价不合理的背后是国民经济的一个更深层次的问题：国民经济分配结构可能出现了畸形。
　　众所周知，我国过去几年已经形成了相当严重的收入分配两极分化格局。在这样的情况下，你能指望房地产消费有一个健康格局吗？你能指望通过房价稳定让一般人买得起房吗？很难。如果收入分配格局出现问题，那么，整个住房购买肯定也是畸形的，而住房供应也必定是畸形的。所以政府的政策却不能单单停留在房价问题上，还要深入到收入分配层面上，深入到住房供应制度上。
　　从住房供应制度上，很明显，解决穷人住房问题不能单靠市场化，同时也要靠政府的住房保障。老百姓收入低，不仅买不起房，也享受不起高等教育，甚至看不起病。如果所有这些问题都同时发生在今天的中国，那么背后除了收入分配问题，政府的公共服务和社会保障也出了问题。
　　1997年以来，政府只想通过住房发展来拉动经济增长，所以整个方向就是住房市场化，完全忽视了住房的社会保障(也忽视了政府在其他领域的公共产品和服务的供应)。尽管2006年是一个重大的转折点，政府终于开始重视住房保障体系的建设了，但直到今日，住房保障体系的建立仍不乐观，这里面又牵涉到更加复杂的中央和地方关系，特别是财权与事权对称的问题了。
　　我相信，政府对住房供应结构的管制、想让市场来买单的思路在这个阶段有一定合理性。但政府必须从每年两位数增长的财政收入中拿出钱来，去下决心构建一个社会住房保障体系才是真正的解决之道。
　　赵晓：经济学博士，北京科技大学经济管理学院教授。
　　左小蕾：政策应更多满足实际需求
　　判断房地产市场的时候，不能只看到对房地产投资需求的“钱势汹汹”，就以为需求旺盛，大力推动“高档”房屋的发展，也要看到短期逐利资本的潜在风险。还要注意实际需求是否得到满足和改善。
　　实际需求是不可能用巨大的钱的流向来宣示自己的存在的，充其量只能对着“空置”的高楼大厦兴叹“我买不起”而让其闲置的方式来争取社会的关注，我们毕竟存在收入的差距。
　　房子是要建的，房地产业在中国相当长的时期内会有很大的发展空间。但是政策应该更多地关注中低档房屋的建设。发展商追求利润要发展高档房无可厚非，但是应该主要利用自有资金去发展。
　　争论“房地产业有没有泡沫，应不应该发展”、“房地产价格应不应该大幅下降”这些问题，需要先把利益格局搞清楚，然后把利弊搞清楚，否则似是而非误导市场、误导政策取向，也破坏和谐。
　　左小蕾，银河证券首席经济学家