倒爷自曝炒房惊天内幕

倒爷自曝炒房惊天内幕
http://bj.house.sina.com.cn 2007年09月05日10:32 每日经济新闻
　　马应天(化名)，42岁，先前在武汉一家企业从事法律事务，后来辞去工作专业倒房，收益颇丰。这位如今已在武汉小有名气的“倒爷”，近日对记者讲述了一些倒房内幕，他想说，当“倒爷”，你也可能，只要在法律和道德的框架内。如果去踩红线，钻空子，无疑放大了房产投资的风险。
　　帮朋友倒房，小试身手
　　马应天看起来表情颇为严肃。他自我解释说，这是因为在武汉一家企业搞法律工作多年的原因。谈起投资房产，他说因为自己做事一向谨慎而周密，所以才和武汉的第一波“炒房热”失之交臂。
　　2000年初，马应天单位的很多同事都购买了汉口蔡家田一个小区的房子进行投资，1900元/平方米，有人劝他也买一套，他并不认可同事的眼光，觉得投资房产不如投资股票。
　　大半年时间过去了，同事的房子每平方米涨了到2600元/平方米，年底抛售时候，大家都赚了一笔。马应天有一些懊悔，“那时的我，投资的眼光上确实很欠缺。另外，一个月工资才2000元多一点，无钱一身寒啊，这也是不敢投资的原因。”
　　尝到了投资的甜头，2002年初，投资房产的同事又赚了几笔，有的干脆辞职，以投资房产为业。这让马应天心里痒痒的，他开始关注起房地产和相关金融信息。
　　在此后的一年内，马应天不断听到谁投资了几套房子，赚到了多少万元钱的消息。自觉入市不深的他还是不敢贸然投资。2003年2月，汉口江汉路的一个小户型出售。虽然他看准了会赚钱，但还是不敢买，恰好一个朋友准备买房，他力荐朋友买一套40多平方米主力户型，3450元/平方米。
　　朋友听了他的建议果断买了下来。接着又拿出两万元对房子进行了装修，之后便以1500元/月的价格将房子给租了出去。
　　朋友的这笔交易，令马应天后悔莫及，自己不敢大胆投资，“怂恿”朋友买房，哪知朋友买后就赚，投入14万，以租养房，每月能有几百元钱的收益。而且10年后，朋友手头就有了一套房子。
　　之后，马应天提起这事就后悔，他倒房的信念也从这次帮人试水中滋长。
　　炒号倒房，小赚一笔
　　2004年的武汉，无论大户型、小户型楼盘都异常紧俏，买房居然需要排队拿号。“其实，很多都是开发商搞的鬼，故意发送很多房号，炒高房价。”
　　那段时间，一些大的炒家，往往以每天200元的价格找人代排队。更直接的，就花几千上万元，从房地产开发公司工作人员手里拿号。这种方式有一个好处：可以买到好楼层以及附带的诸多优惠。
　　马应天也加入到拿号的行列，他开始请假买一些房号，然后卖给那些炒房人。但转手一个房号，只有一二百元的进账，最多的也才赚了1200元钱，减去因为请假而扣掉的工资，这样子赚的钱极其有限。于是他开始以低价雇了一些民工，帮忙自己买房号，然后倒卖给炒房者。
　　“2004年，武汉那些地段好、环境好的楼盘的房号，都十分好卖。”倒号3个多月，马应天赚了1万多元。要是继续投资下去，看准了就相当于上班一年，甚至几年时间。
　　2004年底，一个同事告诉他，汉口火车站旁一个楼盘开盘，有90-110平方米户型可选，2300元/平方米，首付20%。这个楼盘地段不错，升值潜力巨大。马应天看中了一个110平方米的户型，算下来才5万多元的首付，但马应天还是负担不起。他做出一个当时看来“大胆又冒险”的举动：从朋友手里借了两万元，将房子按揭了下来。房子买回后，房价一路攀升，马应天喜悦之余，还是惴惴不安，担心房价崩盘。但10个月后，房价涨到2850元/平方米，他瞅准时机将房子出手。卖出房子后，他算了一笔账，去掉交易的费用与银行利息，他用这套房子净赚4万元。
　　这次投资的成功，让马应天顿时有一种“出师了”的喜悦。随后，他乘胜追击，投资了3套房子，用同样的方式，一共赚了11万多元。
　　朋友出险招：自己的房子卖给自己
　　从04年开始倒房到现在，马应天觉得自己只能算是小打小闹：“我算什么成功？赚的都是小钱。相比我的一个朋友，那是小巫见大巫。”他说，那位朋友姓李，是武汉倒房界一个十分厉害的角色。
　　2005年5月，李先生经多方考察，看中了江汉路附近一套26多万元的“极品房”。“所谓极品房，就是买了就会赚钱的房子。”但他手头仅3万元现金，买这套房子，还差得太远。而如果按揭，他还不具备资格，因为5套房子都还在还贷期内，没有一套能办理再次抵押手续。
　　李先生经常到楼盘处巡回查看，眼看着一套能赚大钱的房子从自己眼皮底下溜走，他十分着急，他思忖：5套房子中，有一套是3年前花21万元买入的，现在已升值到30万元，如果把这套房子卖给自己，利用房价的80%即24万元的银行贷款，就能把“极品房”买下来。但是，那套房子如今还欠银行贷款10万元，现在要贷款，必须把那套房子先卖掉。
　　于是，李先生找到一家熟悉的房产中介公司，与之达成协议：由中介公司帮忙先垫付他尚欠银行的10万元贷款，将房子的完全产权划归自己，然后，他将房子卖给自己，用房子做抵押，向银行贷款24万元。
　　拿到贷款，李先生立即买下了那套心仪的“极品房”，然后将其挂牌35万元出售。他的眼光没错，3个月后，有人买下了这套“极品房”。
　　李先生这次奇特的倒房经历，由看房到卖出房子，只花了4个月的时间，但他的资金已发生了很大的变化：现在，虽然还欠银行24万元贷款，但他倒卖房子后，除支付中介公司12万元，手头还有23万元。相比较之下，他从最初欠银行的10万元，到实际只欠1万元，除去各种花费，净赚了9万元左右。“更重要的是，我手上了有了一笔活动资金，我又可以进行下一次的投资了。”
　　马应天了解倒，从2005年9月，又用相同的手法，李先生倒卖了3套房子，赚取了12万元钱。
　　“李先生的收益让我眼红，但我通过咨询也了解到，他的操作过程中存在伙同中介公司骗取银行贷款的违规嫌疑，钻漏洞毕竟有风险。”马应天也以此告诫后来的入市者。

300名深圳人集体包车赴香港买房

300名深圳人集体包车赴香港买房
http://www.sina.com.cn 2007年09月04日09:27 南方都市报
　　跨过深圳河，到香港去买房——曾几何时，虽一河之隔却带有贫穷、落后色彩的内地形象在香港的楼市中开始被深圳买家颠覆。在深港西部通道香港一侧，于8月23开盘的栢慧豪园，一位斥资2200万豪爽购得13套房的深圳客，成为该香港楼盘的第一大买家。该楼盘开盘约10天，已有超过300名深圳看房客通过中介用集体包车的形式赴港看盘买房，楼价由开盘时的2500港元／呎迅速升到了3100港元／呎－3500港元／呎。有港媒评价，内地资金不但成为港股的“大水喉”，更成为香港楼市一路奇兵。
　　栢慧豪园位于香港靠深圳湾的一侧，处于天水围社区的中心，西部通道开通之后，从南山到达这一片区的时间不到20分钟。前日记者从深圳福田中心区出发，经过深圳湾大桥后搭乘专线巴士到达天水围，全部行程也不到40分钟。
　　300深圳客包车看楼
　　前日下午，记者来到位于香港新界天水围的栢慧豪园，有地产中介热情地迎上来，用流利的普通话向记者介绍该楼盘的情况，并邀请记者搭乘
开发商的免费班车到其位于红磡的售楼处去看楼，“昨天晚上我们卖楼一直到凌晨4点，从8月23日到现在，我已经做了5个深圳客人。”一销售人员告诉记者。
　　记者随后来到位于红磡渔人码头的楼盘售楼处，百余平方米的售楼处里，挤满了看房者，其中不少是说着普通话的内地客。
　　“8月23日开盘当天就从深圳带过来一个70人的看房客，29日又组织了一批，大概40个人。”前日傍晚6时，在栢慧豪园售楼处，香港置业地产工商铺的一位销售人员介绍。
　　与该地产中介相同，包括美联物业、中原地产等多家在深圳设有分店的栢慧豪园的代理商，自8月23日开始纷纷安排深圳准买家，通过一车车的旅游大巴，将深圳客拉到香港看房。据开发商长江实业的一位现场销售助理介绍，第一批深圳购房团在开盘当天下午就已经到达售楼现场，到傍晚的时候，已经有超过十辆深圳过境的看楼专车到达。
　　根据香港媒体报道，自栢慧豪园8月23日开盘以来，已有超过300名深圳看房客通过中介用集体包车的形式赴港看盘。
　　两成买家是深圳人
　　这些深圳购房者出手阔绰。据开发商表示，其中一名来自深圳的买家，豪爽出手2200万巨资一次买入13套房产。“到现在为止，是整个楼盘中最大的买家。”开发商长江实业一位营业经理说。
　　长江实业助理营业经理封先生表示，到目前为止，栢慧豪园楼盘中有近两成的买家是内地人，主要用于投资及收租。而内地投资者中则多“大手笔”。在开盘当天，有两位深圳买家在凌晨来到售楼处，其中一个仅用了15分钟，便敲定购入了总价值约1700万元的8套中高层房间，另一个也用近360万元的价格买入了2个可以看到公园池景的单位。他表示，这些深圳来的投资者普遍偏好高层单位以及景致向好的单位，“他们认为这样的房产升值的比例会更高。”
　　根据开发商长江实业9月1日的统计，目前销售的楼盘买家中，有两成为深圳人。就购楼用途来看，有22％的买家为投资客，其中来自内地的投资客就占了43％的比重。而深圳投资客又占了大多数，这些人多来自南山蛇口一带。另外也有来自杭州的投资客。
　　不少投资的买家在赴港之前已经做了准备工作。深圳南山的投资客姚先生说，自己在深圳时已经打算购买该楼盘，所以在来实地看盘之前，已经通过内地付款购买银行支票支付了首付。
　　大部分为投资
　　大部分赴港看楼的深圳人买房都是为了投资。据了解，在历经金融风暴后，原本高昂的
房价已经大为缩水，而天水围的房价更加低廉。但伴随经济的复苏，近年来香港楼市也在迅速升温，深圳人在天水围买楼，主要就是看好该片区的升值空间。
　　家住深圳罗湖的温小姐，表示自己目前预算了100万左右在香港买楼，“我打算买一个600呎的两房两厅单位，用作长线投资。”她认为，相比较目前的深圳楼价，该片区的楼价一定非常容易脱手。温小姐同时表示，看好该楼盘是考虑到西部通道因素。
　　而斥资近400万购买了两套相邻单位的深圳客罗先生则表示，希望用于长期收租或者做短线投资，“我相信这一片区的房子一定会涨，如果能够短期涨到理想价位，我会做短线，如果西部通道效应的显现需要时间，我会放租，做长线投资。”
　　中介江先生分析，“一个卖价100万港币的55平方米两房，每月租金就可以到4500港元左右，而且还很抢手，在深圳肯定租不到这个价。”许多深圳人买下楼后，就是先放在那出租赚钱，然后就等着房价涨起来后再卖掉。
　　但也有另外一些深圳买家，在天水围买楼是为了自住。江先生说，有一个在深圳做生意的客户主要做物流生意，每天都要通过西部通道往返深港两地，由于蛇口房价高涨，他觉得在蛇口买楼风险比较大，所以干脆把家安在了香港。

中介卖楼前培训普通话
http://www.sina.com.cn 2007年09月04日09:27 南方都市报
　　
　　与深圳买家大规模出现同时发生的是，栢慧豪园楼价由8月23日刚开盘时的2500港元／呎，升到了前日的3100港元－3500港元／平方尺。抛开先发售的单位位置欠佳等因素，楼价上涨幅度仍很惊人。
　　根据美联中国及美联物业资料显示，深圳楼价与香港新界西北区楼价差幅正在逐渐缩小，2003年香港新界西北区楼价是深圳楼价的2.98倍，到2007年6月前者只比后者高9％了。按照香港通常惯用的面积单位尺价计算，深圳楼价平均尺价约1801元人民币，而新界西北区平均尺价约1967元港币，两地楼价正逐步拉近。
　　此外，由于深圳物业的租金升幅落后楼价，租金回报率远低于香港物业，以放租来说，香港物业的投资回报率明显高于深圳。据资料显示，目前深圳物业的租金回报率仅为3.1厘，而香港却保持着5厘的水平。
　　香港
地产界对近期深圳对楼市的相关调控也非常熟悉。香港置业执行董事胡日发表示，深圳
房价的飙升和房贷、税收等宏调措施开始使投资深圳楼市出现隐忧，因此香港地产开发商及代理中介纷纷将目光瞄准以深圳买家为主力的内地客。
　　长江实业在推出栢慧豪园时，已经明确将深圳购房者定位为重要目标客户群。而美联物业、香港置业等机构，也表示早在楼盘开售之前，便已经在深圳进行了大量宣传，“我们还特别派出了培训人员，对一些香港员工培训普通话。”美联物业一位销售负责人表示。
　　当地楼价升值约10％
　　自今年西部通道开通前起，天水围的房价突然发力，涨幅超过10％，成交量也在持续增加。香港多家地产中介公司的业务员说，天水围片区房价猛升，深圳客户贡献不小。
　　“就在今天，一个深圳的老客户还带着朋友在那个楼盘看呢，他们买上瘾了。”香港祥益地产代理公司的中介江先生说。他所指的是天水围嘉湖山庄。江先生乐不可支地说，那个客户是深圳南山一家物流公司的老板，前两个月，那个老板通过他的介绍，一共在天水围买了20套房子。
　　天水围相对香港市区而言，房价要便宜很多。地产中介称，在香港市区房价1呎过万的情况下，天水围房价却长期维持在2000港元／呎。
　　元朗区议会议员冯彩玉分析，香港政府开发天水围片区，主要是用于建设公屋和廉租房，以提供给低收入人士使用。但在近年来，由于政府在开发就业机会上用力不够，该片区居民无法就近找到工作，但香港市区又远离天水围，失业人士宁可拿综援也不愿去工作，以至于该片区长期处于恶性循环状态，被香港分析人士喻为“死城”。
　　香港中联地产公司的工作人员吴先生说：“这就好像原本不相干的两潭水，突然被水管连通了，水位高的水自然就会流向低处。”
　　吴先生说，在深圳蛇口片区，靠海新楼的房价在短短半年时间已经上升到两万元／平方米以上，这个价格已经超过了天水围普通住宅的价格。“以前不敢想香港住宅的深圳人，突然找到了投资方向。”吴先生告诉记者说，以他的客户而言，近期深圳客户占到了20％。
　　■专家看法
　　深圳客香港买房或成趋势
　　百仕达地产董事副总经理罗雷表示，深圳人前往香港买房去年底今年初就已经开始“成气候”，范围也并不仅仅局限于天水围和元朗，“只不过此处楼盘的香港开发商以内地买家作为卖点拼命宣传，进一步引发大众关注而已。”
　　罗雷认为，港人无需将深圳买家看作“洪水猛兽”。随着深圳经济的进一步发展与深港一体化步伐的加快，深圳人前往香港买房的趋势会延续下去，甚至可能进一步加强。
　　■港人看法
　　会炒高香港房价吗？
　　记者昨日采访的几位香港市民听闻这样的消息，都首先反问记者，这是真的吗？
　　从事影视行业的何小姐在香港可算是中产阶级，但她至今没有置业，而是在中环租了一套房子，她不太相信会有那么多深圳人来香港买房，“我们香港人都要考虑考虑花几百万买套房子值不值！”另一位在香港经营广告公司的周先生也表示很惊愕。
　　得知是实情后，何小姐担心深圳人带来的这拨炒房热潮会波及到其他地区。周先生也对此有些担忧，他自己也时常去北京、上海出差，那都是“藏龙卧虎”之地，如果深圳人来了，其他地区的有钱人会不会也来炒呢？
　　近期深圳客香港买房简况
　　交通
　　深圳客近期主要投资热点在香港天水围的楼盘，该地位于香港靠深圳湾的一侧。西部通道开通之后，从南山到达这一片区的时间不到20分钟。
　　价钱
　　8月23日该地一楼盘开盘时，均价为2500港元／平方尺，前日涨至3100港元／呎－3500港元／呎。天水围片区楼市均价为2000港元／呎。
　　Ａ04－Ａ05版 采写：本报记者 王莹 付可 樊卿 实习生 周琼
　　（南方都市报）