华尔街奇才趁美国次贷危机大显身手把1.5亿变280亿

华尔街奇才趁美国次贷危机大显身手把1.5亿变280亿 新华网

次贷危机害人不浅，然而有一位与美国财长同姓的基金经理从中大赚了一笔，把1.5亿变成了280亿

在华尔街，房地产市场垮台产生了大批输家。但如今看来，最大的赢家是一位两年前还鲜为人知的美国对冲基金经理——约翰·保尔森。在纽约昆斯区长大的保尔森现年51岁。两年前，他就闻到了房市泡沫的味道。

由于美国房价大跌，2007年他成功下注做空楼市，他管理的基金狂赚150亿美元，年薪因此达到30多亿美元。这可能是华尔街史上最大的一笔个人收入。

不按常理出牌

同“股神”沃伦·巴菲特和“破产重组之王”威尔伯·罗斯一样，保尔森的成功靠的是非常规思维。

2006年初，人们普遍认为，房价决不会在全美国范围内下跌，楼市和住房抵押市场不该有大麻烦。华尔街许多“大腕”也持同样论调。但保尔森的独到见解是：房价不可能只涨不跌，不会有永远的牛市。

保尔森率领自己的团队追踪成千上万的房屋抵押，亲自分析个人贷款的情况并得出结论：债权人越来越难收回贷款。深夜，保尔森仍在办公室分析各种资料，深信投资者大大低估房屋抵押市场的风险。

楼市繁荣时，许多人都看不到风险，因而抵押贷款的违约保险价格非常低。2005年，保尔森坚定地认为，要尽可能利用这一点，创办专门针对房屋抵押风险的基金。

保尔森为新基金筹资1.5亿美元，并于2006年7月开始创建第一只信贷机遇基金。他的投资策略是，买入信贷违约掉期，做空房屋抵押贷款债务。

信贷违约掉期是一种新的金融衍生产品，类似保险合同。债权人通过这种合同将债务风险出售，合同价格就是保费。保尔森的基金买入信贷违约掉期合同被投资者定价太低，当次贷违约率上升时，这种“保费”就上涨，基金随之增值。

1.5亿变成280亿

但楼市行情一度依然看好，保尔森的基金因此在赔钱。当时，为减轻压力，保尔森每天在号称纽约“后花园”的中央公园跑步5英里，告诉妻子，自己在等待成功。

有经验的人会为减少损失全身而退，但亏损让保尔森意志坚定。2006年底，新开创的信贷机遇基金升值20％。接着，他开创了第二只同类基金。

2007年2月7日，一位交易商拿着一条新闻稿跑到保尔森的办公室，美国第二大次级抵押贷款企业新世纪金融公司预报季度亏损。后来，美国第五大投资银行贝尔斯登公司投资次贷的两只对冲基金也垮了。

去年一年，保尔森的第一只信贷基金升值590%，第二只基金也升值350%。现在，他的基金所管理的资产已达到280亿美元。

“金融大鳄”躬身请教

保尔森的成功在对冲基金业内广为流传。连号称“金融大鳄”的乔治·绍罗什都以请客吃饭的名义，想了解保尔森下赌做空楼市的细节，想知道他如何用几年前都不存在的金融工具来成功运作。

在楼市横空发财之前，身价已过亿的保尔森如今并没有改变自己的生活轨迹。跟不少对冲基金经理人不同，他依旧早早来到在曼哈顿的办公室，依旧西装革履，下午6点左右下班，坐巴士回到东区家中。

保尔森尽力保持低调——他不想在别人因为楼市下跌而痛苦的时候庆祝自己的成功。去年10月，他向美国致力于保护业主和家庭财产的负责任放贷研究中心捐赠了1500万美元，为面临房屋拍卖的家庭提供法律援助。

河北燕郊回应10万北京人购房：将严控房地产

河北燕郊回应10万北京人购房：将严控房地产http://www.sina.com.cn 2008年01月14日14:21 中国经济周刊
　　燕郊开发区管委会回应“10万北京人燕郊购房”：别把燕郊和房地产划等号

　　回应本刊报道，详解“供电难”，表态严控房产

　　燕郊开发区管委会：别把燕郊和房地产划等号

　　《中国经济周刊》记者 宋雪莲/河北燕郊报道

　　“这两年，很多媒体找到我们要采访燕郊房地产的问题，我们都回绝了。因为房地产并不是我们开发区发展的主导产业。可是没想到，燕郊的房地产还是那么惹眼。”2007年12月20日，河北省廊坊市燕郊开发区管委会副主任崔浩泉告诉《中国经济周刊》。

　　之前的12月10日，《中国经济周刊》发表的《十万北京人赌燕郊》，揭示了燕郊井喷式发展带来的诸多问题，引起了燕郊开发区的高度关注，开发区主要领导先后接受了《中国经济周刊》的专访。

　　据崔浩泉介绍，燕郊开发区新制定的发展规划已经把基础设施建设划归优先发展的范畴，2008年已经被确定为基础设施强化年，开发区管委会对开发区基础设施的建设投资计划将达到5—6亿元，“这还不包括华北电网对电力的投资。”

　　“燕郊开发区这两年发展的步伐太快了，目前我们除了以招商引资为主以外，承担着越来越重的城市管理任务，但是，小马拉大车的管理结构显然已经不再适应开发区的快速发展需要。”燕郊开发区管委会一位内部人士告诉记者，“面对急剧膨胀的人口和规模越来越大的城市，加强管理，有序发展是给燕郊开发区提出的新课题。”

　　“供电难”源于井喷式发展

　　“虽然外人都知道燕郊房产便宜吸引了大批北京人入住，但事实上，房地产在燕郊整个产业链里所占的比例很小，不足15%。而燕郊更多地是愿意吸引以信息电子、新型材料、食品、医药、汽车配件为代表的现代制造业和以旅游休闲、仓储物流、文化创意为代表的现代服务业入驻，这才是燕郊发展的生命力所在。”崔浩泉告诉《中国经济周刊》。他说，已经入区的一些产业基地甚至是全国最大的，比如全国最大的太阳能面板生产基地、最大的单晶硅产业基地，其集群化效应正在显现。

　　据崔浩泉介绍，燕郊开发区这几年年年都是高速发展，前几年还要四处去找项目的开发区渐渐地发现，很多项目开始自己找上门来，这让他们有了很多选择项目的自主权。据介绍，被居民们称作“大工地”的燕郊今年除了有十来个楼盘放量以外，其实更多的是入区企业工地的开工和竣工。在2006年3月28日集中举行的企业开竣工典礼上，就有52家企业开工，加上竣工的企业，2006年一年就有160多家企业开竣工。“很多投资一期就是几亿元的，带来的后续效益非房地产所能比。”

　　“用电紧张的原因其实和房地产没有多大关系，最主要的原因是入区的企业太多了，一方面供电能力不足，原来燕郊拥有的两个11万千伏的供电能力已经远远不能满足各行各业的需求。另一方面，每入住一家企业，都要给企业安装供电设备。由于燕郊是一个老城镇，很多小区和企业在一条供电线路上，所以会经常停电。”崔浩泉解释说，“2007年10月份燕郊用十几天轮流停电的方式抢出了一个11万千伏的变电站，可是企业一听说增容了，又扩大生产超负荷用电，所以临时造成负荷大而断电的情况仍然时有发生。不过现在的情况已经比以前好多了。”

　　燕郊用电紧张的问题不仅引起了开发区的关注，廊坊市和华北电网也非常重视，2007年12月17日，一座11万千伏的变电站项目通过了华北电网的批准，与不久前竣工的11万千伏变电站一起，将有望在明年解决燕郊企业和居民的用电紧张难题。据了解，到2020年之前，华北电网还将在燕郊再建两座22万千伏的变电站，“以保证燕郊开发区能够稳定发展。”

　　燕郊房地产将严控

　　虽然燕郊房地产并不是开发区的主导产业，但是热热闹闹的房地产开发却大大提升了燕郊开发区的知名度，这一点，燕郊开发区的领导们并不否认，但是，他们肯定地告诉记者，“房地产商炒作的那些概念，没有一个和政府有关。”

　　崔浩泉告诉《中国经济周刊》，燕郊房地产不是要不要发展的问题，而是怎么发展的问题，随着燕郊城市化和工业化进程的推进，房地产必须配套跟进。但是2007年以来，他们已经注意到了房地产发展“过快”问题，并采取了“严格控制、适度发展”的办法进行调控，即“所有国家批准的新增建设用地一律不批给房地产商，房地产开发只能通过旧城改造和城中村改造来进行。“旧城改造采取村街自主、村民自愿的形式决定改造与否，政府只起规划把关作用。”崔浩泉说，“另外，其他的入区企业我们都会提供相应的优惠措施，但是对于房地产，从他们进入开始，就一项优惠政策也没有给过。”

　　燕郊开发区管委会一直在控制房地产的发展规模，“除了燕顺路是我们重点开发的房地产项目集中地区以外，城中村和旧城的改造一直被严格控制，每年只搞两、三个村。而今后不见得都改，不具备条件的坚决不改。”

　　据悉，针对开发区发展过快，相应配套设施落后的问题，开发区政府已经拿出相应的意见，今年准备投资5-6亿元进行基础设施的改造和建设。 如果加上华北电网投资建设的变电站项目，“资金数目还要加大。”

　　“近两年来，燕郊城市发展非常快，城区人口急剧膨胀，社会管理任务日益加剧，出现了一系列新的问题和情况，对政府的服务工作提出了更高更新的要求，为此，我们制定了新的城市发展规划，并且已经于日前通过了省级的专家论证，其中，优先发展基础设施和优先发展工业及第三产业成为规划的主要内容。”崔浩泉说。

　　三年内燕郊要成为“中等城市”

　　“2010年，把燕郊开发区打造成为财政收入30亿元、人口40万、建成区面积50平方公里、GDP200亿元以上的中等城市。”崔浩泉告诉记者，这是燕郊开发区发展规划中提到的目标，“也是廊坊市为我们提出的发展目标。”不过，就目前燕郊的发展状况看，燕郊似乎已经开始步入中等城市行列。

　　这个面积相当于河北各县城的两倍，甚至是相邻的河北另一处“飞地”大厂县城4.5倍面积的燕郊开发区，“目前的常住人口就已经达到35万左右，还有8—9万在此务工的农民工，这些都给管理带来了很大的难度，比如治安、医疗、教育、卫生等。”燕郊开发区常委会一位内部人士表示，“但是一些政府的管理职能却不在开发区，比如教育问题、户籍问题、工商管理等。”崔浩泉介绍说，燕郊开发区的发展有其特殊之处，“与国内任何一家相同规模的开发区不同的是，燕郊并不是在城市的一边划出一块空地建开发区，企业建在区内，而所有的配套都在城里。燕郊开发区1992年建区的时候，其实就是在燕郊镇里划了一个圈，从地理位置上看，镇和开发区是混合在一起发展的。”

　　崔浩泉也对《中国经济周刊》表示：“燕郊始终都不是一个单纯的工业区，燕郊镇和开发区没有办法割裂开。这就要求燕郊开发区的发展模式和其他开发区不一样，一开始就要照顾到镇的发展。”

　　他表示，开发区发展到一定规模就是城市化，而燕郊的城市化进程是贯穿始终的，“从形势的发展来看，开发区发展越快，遇到的问题也就越多。比如管理理念和方法是否对路、硬件配套设施的不健全以及城市环卫、绿化、市政等任务加重等等。”

　　据燕郊开发区管委会内部人士介绍，目前，这个管理着30多万常住人口的开发区管委会，是副处级单位，主任的级别也不过是处级，“仅相当于北京市通州区宋庄镇的镇长。”这使得燕郊开发区在承担北京市的一部分功能，为北京分担压力以外，在两个区域之间的互通上，与北京并不能完全平等对话。

　　“交通问题的谈判就很难，”这位内部人士说，“不过近两年通州区也意识到了这个问题，情况在向好的方向发展，毕竟，一体化的趋势使得北京和燕郊的联系越来越紧密了。”

　　“小马拉大车，初期阶段还能够适应，可是发展到现在，燕郊开发区管委会已经有些力不从心了。”该内部人士对此有些无奈，他认为，燕郊城市化发展中滞后的问题，单凭开发区管委会100多人的管理和协调，的确有些跟不上发展的步伐。

　　面对管理一个“中等城市”的压力，燕郊开发区开始不断摸索新的管理经验。为此，他们四下撒出人马去各地取经，仅2007年12月15日到21日的一周内，开发区各路人马就到成都、武汉、重庆和宜昌等地进行了考察，“旨在取得把城市规划好建设好的真经。”

　　记者手记：

　　北京东扩给燕郊带来了什么？

　　燕郊的快速发展，几乎是和北京城市的东扩密切相关的。这甚至使燕郊原有的城市规划很快就落后于发展，毕竟，京津一体化在今天，已经超越了行政区域的划分，使得燕郊和河北的其他近京地区一样，“想分都分不开了。”也正因如此，燕郊新一期的发展规划，找的是北京的顶级规划专家设计，开发区管委的相关人士告诉记者，“这会让燕郊的发展和北京有很好的衔接。”

　　“北京摊大饼，给燕郊带来了人流、物流和信息流，促进了燕郊的发展，提升了燕郊的知名度。”这些，在燕郊开发区看来，都是有利的方面。但是毕竟河北和北京“不是一家人”，燕郊在实现变“近京”为“通京”的理想中，总是自己主动的多些，“很多事都得求人家。”

　　燕郊划归北京，对在燕郊置业的外地人来讲是奢望，而对于燕郊来讲，也许一直是梦想。

　　其实，经济的一体化相对于行政区域的划为一体，更容易实现。比如长三角地区，交通等基础设施近年来在一直持续完善，通讯也实现了本地化，加上各自分工的逐渐明晰，让怀揣成为世界级区域经济高地梦想的长三角，站在一体化的门口，逐步跨越着各自为政、无序竞争、基础设施重复、资源难以共享等一道道门槛而飞速发展。也许，以经济一体促行政一体，不失为一个“有中国特色”的发展之路。

　　北京，一直以来对周边尤其河北的辐射和带动作用不够大，相反，河北却对北京做出了巨大的贡献，如三北防护林、华北电力、蔬菜水果等等。而燕郊等河北各地与北京的区域合作是非常复杂的难题，涉及中央与地方的利益调整、地方与地方的利益协调。现行体制如不能有所突破，区域合作很难取得实质性进展。

　　如今，长三角地区的上海已不再局限于自己核心圈的发展，而上海的周边地区也发现，大上海的辐射效应业已体现出来，现在江浙沪三地均明确提出“经济一体化”，这已大大超出原先“加强经济协作”的境界。

　　北京东扩让燕郊等地离北京越来越近，也承接了北京扩张带来的巨大压力，经济一体化合作，将成为未来环渤海地区不得不面对的现实选择。

北京房价狂跌两成 新房二手房成交量惨不忍睹

北京房价狂跌两成 新房二手房成交量惨不忍睹 CCTV

CCTV经济半小时1月11日报道　中国房地产指数系统的数据显示，在2007年的最后几个星期，北京的房价已经开始出现了下降，而且降幅还不小。

北京房价07年年底出现下降现象，北京楼市是否遭遇寒流？

在中国房地产指数系统研究机构，记者看到了他们对2007年最后四个星期北京房价的走势分析，第一周北京房价下跌了10.09%，第二周下跌了0.75%，第三周上涨了12.88%，第四周下跌了20.25%，可以看出，北京房价在2007年的最后四周中，只有一周在上涨，其他三周都出现了不同程度的下跌，尤其是最后一周，跌幅超过了20%。那么究竟是什么原因使原本坚挺的北京房价也出现下跌的态势？

“大家确实对宏观调控，然后收紧银根，然后再加上出台一系列相关这种政策，然后第二套住房等等贷款受限，这些东西，可能大家不像原来那么看好，大家心里上可能会有一些影响，有了这些影响时，对价格的预期也会有一些影响，这样一旦影响的时候，消费永远都是这样，跟股市一样，股市看好的时候都是大家看好，然后一旦要是悲观的时候，它(价格)都是有一些影响的。”




在中国房地产指数系统研究机构，记者看到2007年最后四个星期北京房价的走势分析，第一周北京房价下跌了10.09%，第二周下跌了0.75%，第三周上涨了12.88%，第四周下跌了20.25%，北京房价在2007年的最后四周中只有一周在上涨，其他三周都出现了不同程度的下跌。

根据中国房地产指数系统提供的数据，2007年11月底，北京市的平均房价是每平方米15162元，而在12月底，每平方米的价格降为12180元，月环比降幅为19.67%，其中北京的东城、西城、崇文、宣武四个内城区在11月底的平均房价为每平方米23467元，而12月底则下降为18401元，跌幅高达21.59%，而朝阳、丰台、石景山、海淀四个外城区，在11底的平均房价为每平方米15829元，12月底降为14715元，降幅为7.04%。相反，北京通州、顺义、房山、怀柔等十一个郊区在12月房价却出现了较大幅度的上涨，让记者疑惑的是，在过去的一个月，许多北京的开发商宣称北京的房价绝不会下降，与此同时，北京城区的房价却出现了高达两位数的跌幅，那么中国房地产指数系统的统计是否科学？该系统的负责人黄瑜告诉记者，他们的数据来自于对北京所有在售楼盘的全样本统计，其科学性毋庸置疑。

“每个楼盘都有它的成交量，那每个楼盘它有它的价格，由他组成主要的成分就是属于一个市场的总量，还有这个楼盘在整个市场中的份额，还有就是它的这个价格，然后以这三个因素，我们来每一个组成的一个基本的元素，所有的再售楼盘做我们的全样本，然后进入我们这个系统模数里面进行测算，然后得出我们的那个指数。”

其实早在2007年的九、十月份，北京的楼市就开始遭遇寒流，开发商们发现，房子越来越不好卖了，这是位于北京朝阳区重要商业地段的华业玫瑰郡家苑，这个楼盘早在今年8月24号就拿到预售许可证，但是截止到12月，总共638套房源，签约销售出去的仅仅只有2套。

“有没有做过一些促销？”

“本来现在就有折扣，我们现在一次性付款9.5折，按揭9.6折，目前就这种折扣。”

尽管华业玫瑰郡家苑采取了打折等种种促销手段，但并不能改变无人问津的尴尬局面，与它相隔不远的另一座新楼盘--东岸楼盘，从10月开盘以来，准许销售面积为17008平米，而截止到12月份的签约面积也只有1780平米，仅为10%。

“应该是去年(2006年)的房子跟今年(2007年)相比的话，是不是去年(2006年)好卖一些。”

“对，那是肯定的，包括今年(2007年)年初，都好卖，都特别好，就是最近这几个月不好卖了。”


北京楼市从火爆到萧条的快速转换，也让楼盘的销售员们感受到了深深寒意，一位在北京做了四年多的售楼工作的小刘告诉记者，现在是他售楼生涯最难过的时刻，因为卖一套房子实在太难了。

小刘：“主要是房价太高了，还有别的城市房价，受降价的影响，现在很多购房者都持着观望的态度，都不愿意下手买房，等着呢。”

房子不好卖，售楼人员也一下子从都市白领变成了低收入者，小刘告诉记者，售楼人员的工资结构是底薪加提成，底薪大致在1000元左右，提成则通常是房价的千分之一到千分之三，过去楼市火爆的时候，他们一个月能拿好几万的提成，现在连续好几个月没有卖出一套房，小刘每月只能拿1000元的底薪，这给他生活带来了巨大的压力。

小刘：“现在楼房卖不出去，工资也很低，现在准备再换一个楼盘。”

记者：“找到合适的楼盘了吗？”

小刘：“没有，楼盘都差不多，现在都不好找，都不好卖。”

不仅新楼盘不好卖，北京的二手房交易也经营惨淡，这是记者前不久在北京21世纪不动产北区门店前所看到的景象，岁末年初的北京，气温已低于零度，但是这家二手房是价的工作人员却不得不站在瑟瑟寒风中招徕生意。

21世纪不动产工作人员：“聚点人气。”

21世纪不动产区域经理王飞勤：“你现在看了我们这边，门口都有人接待，很冷就在外面站着，这是一个客户市场反映出来的东西。”

对于这些站在寒风中的房产中介人员来说，天气寒冷并不可怕，可怕的是当前楼市的寒冷，可能会让他们失去饭碗。

21世纪不动产中国区域市场总监林蕾：“从我们实际门店的成交情况来看，下降比例还是比较明显的，整个北京我们现在的得到的平均数据，下降20%到30左右。”

通过调查走访记者发现，成交量的急剧萎缩，已经成了近期北京二手楼市的最典型特征。

北京房产中介：“成交量下降了。”

北京房产中介：“就是成交量下降的非常厉害。”

记者：“下降的有多厉害？这个月还没开单是不是？”

北京房产中介：“差不多。”

北京房产中介：“成交量现在下降的比较厉害，一个月也就是业绩为零。”

央行发布的《2007年第4季度全国城镇储户问卷调查》显示，北京居民购房意愿较第三季度下跌了7个百分点，降幅位于全国七大城市之首，而王飞勤也告诉记者，正是由于持币观望的购房人显著增加了，这段时期，想要促成一笔买卖，越来越难了。

“我们以前做这种生意，做中介生意的话，一笔基本上两天就搞定了，现在不是，带客户看房子我们最近发现非常的困难，基本上你带他去，不看个十套、八套他根本不会下结论的，就硬到这种程度，看半个月然后最后告诉你结论不买，这正常，他现在怕自己买亏了，总是在犹豫，怕自己买了后悔。”

21世纪不动产的工作人员告诉记者，越来越多的迹象表明，北京二手房产市场中买方和卖方的博弈，近期已经发生了显著变化，买方已经完全占据在主导地位，他们的态度直接决定了北京楼市的成交量和价格走势。

“两个月以前，你说他(看房人)出来看房不带钱，不带卡的几乎很少，他就害怕自己什么，害怕自己看中了一套好房子，当时没有订，过半个小时被别人订了，这种心理起码是有的，他现在不用带钱出来看房了，不带卡出来看房了，他心里很踏实了，他知道就是说时间的天平是倾向于他的，他的筹码比较多。”

那么市场中买卖双方位置的变化，又将会把北京房价引向何方？

王飞勤：“目前市场上北京房价大家都觉得好像，心里每个人都期望跌，现在是大家心态变了，心态转换了，就是说已经变得就是说我再等等看，既然你一万七能降到一万五，说不定还能降得多，这么一种期望值。”

当前北京的房价有多少合理性？从事了14年房地产价格研究的黄瑜给记者打了这样一个比方，如果在北京买一套九十平方米的普通住房，至少需要花一百万，而这笔钱可以让你在北京的五星级酒店包十年的房，可以让你在同等位置租二十年的房，那么你是不是应该在现在这个价位上买房，每个购房者似乎都该慎重。

“这有些看你怎么算这个帐，怎么看这个市场了，那也许经过几年房子这种就是包括随着你自己财富的增长，你自己购买能力的增强，过几年的话，你再拿出一百多万来买房子可能就不是个事了。”

成交量萎缩，开发商暗降，房屋市价下跌三部曲同样在深圳、广洲上演

刚才我们看了北京的房价走势，现在再来看看深圳和广州，它们的楼市情况又怎么样？

根据中国房地产指数系统对中国十大城市的研究分析，深圳和广州使最早出现房价下跌的两个城市，记者看到，在今年的十月份，深圳和广州两地的房价都出现了下降的拐点，这种下跌的趋势一直持续到12月份。

“广州、深圳这是9月份的线在这，然后10、11、12，你可以看到，深圳已经明显有一些下滑这种趋势，广州是这条线，这个是9月在这，他可能比深圳稍微缓了一下，到10、11、12也是有下滑的趋势。”

和北京一样，深圳的房价在下跌之前，首先经历的是交易量的急剧萎缩，深圳市10月份新房销售面积只有9月份的一半，房价涨速也比9月份下降了10.35%，随着成交量大幅萎缩，呈现出有价无市的局面，位于深圳布吉的楼盘——东方盛世，去年3月份时一期开盘价只有7000元，到了7月份，二期开盘价格翻了一翻，涨到了14000多元，那么，12月份开盘的三期的价格又是多少？

“你现在卖的怎么样？”

“都一样，均价1万2。”

在深圳，一些楼盘开始直接降价销售，而另一些楼盘则在声称不降价的同时通过各种优惠促进销售，位于深圳南山的后海公馆，因为紧靠着深圳连通香港的跨海大桥，有着很大的升值潜力。

“我们当时定价的时候，假使说定到3万块钱每平米，开发商看了之后，价格都没有报，还没有报价，他就把这个价位全部砍了3千。”

尽管地理位置非常优越，房子的户型也很好，但为了吸引客户，这个楼盘的开发商还决定免费赠送每平米送3000元装修，来吸引人买房。

“地板、墙纸、开关，包括这个门，智能密码防盗防火的，都是赠送的一个标准，然后电器全部赠送，像46寸三星液晶电视机，松下的空调，每个房间都有，包括客厅，然后冰箱、洗衣机，西门子的，热水器林菱的。”

“这是算在装修之内吗？”


“这些全部都是装修。”

售楼小姐告诉记者，为了卖房，开发商不仅降价、送装修，同时，他们还会送上一份让人想不到的大礼。

“面积进屋门这一块，入户花园送一半，这个书房的面积全部赠送的，里边有一个书房，130有30平米左右，像这一两块的话，送的非常的实在，就等于是您室内的一个房间。”

记者以130平米的房屋计算了一下，仅仅是送出的30平米的住房面积以及每平米3000元的装修，降价的幅度已经高达33%以上，如果计算开发商每平米主动降低的3000元，降价幅度将高达43%，而在深圳的采访中，像这样的现象并不少见。

“其实是降价销售了已经，这个局面已经出现了。”

深圳新楼盘遭遇的这场寒流，在深圳的二手楼市来得更早，早在今年8月份就已经出现了征兆，在深圳最大的地产中介公司——中原地产，记者看到了这样一个表格，这些表格记录的是中原地产在深圳福田区每个月二手房的交易量。

“我们的成交业绩6月是2440多万，然后到了上个月10月份，就掉到了504万9千多，那这个降幅是非常的惊人。”

在广州，同样从10月份就开始出现成交量萎缩的现象，由广东省房地产协会主办的2007年珠三角(广州)名优楼盘展期间，正好是双休日，但整个会场冷冷清清，门口除了几个保安站岗，很少有人从此进出，一些房地产工作人员在展览中心门前给过路的市民发放宣传册，不少人看都不看，而刚刚从展厅里出来的市民也对如此冷清的房展会不太满意。

“房价没跌，人气跌了。”

“那你现在情况下你会马上拿钱出来买吗？”

“不可能，在短期内肯定不会买。”

记者在一个名叫“时代花生”楼盘看到，尽管开发商在售楼处外想尽办法，吸引了不少小朋友来聚集人气，但售楼处里面仍然空空荡荡，很少有人问津。

“我们现在一个折扣是有一个九五折和九九折的优惠的，那他的价钱大概是一万三到一万六。”

“周末的成交量，上周或者说这两天达到多少？”

“肯定是没达到我们目标。”

冷淡的市场迫使广州市一半左右的楼盘开始实质性降价，平均降价幅度达到20%，位于广州金沙洲的万科金域蓝湾11个月开盘均价才1万元，比附近的同类楼盘下调2000到3000远，位于天河核心区的翠拥华庭锋尚在12月初更是率先将房价跌破天河区万元大关，均价每平米9000左右，翠拥华庭项目总监黄峰告诉记者，他们11月初还在以1万3的价格销售他们其中一幢精装小户型，那时候也不愁销量，然而没想到市场寒冬会来的如此之快。

“压力应该是比较大，应该是有点压力，毕竟一个楼盘放在那卖不出去心里肯定着急。”

上海外环以外房价07年末出现下跌，内环房价上涨出现停滞

刚才我们看到，北京、深圳、广州，都是成交量先大幅萎缩，市场转冷，开发商开始暗地里打折优惠，紧接着房屋市价快速下落，房价下跌似乎都会演出这样一个三步曲，那房价也曾领涨全国的上海，它的最新情况又怎样？

中国房地产指数系统的研究数据表明，上海的房价也开始出现了下降的迹象，在2007年的最后两个星期，上海市外环以外的房价持续下跌，而内环房价上涨的势头则出现了停滞的趋势。

“这条线可以看到，它这几个月的涨幅是比较平稳的，所以相对于它的涨幅有些下降。”

万里城小区是地处上海中外环线之间的中档住宅区，从今年五月开始，尽管每期开盘价格都会上涨壹千元左右，但是每到一开盘，售楼处都会排长队，万里城的均价也从年初的一万元涨到了现在的近一万五千元，但是进入11月份，情况开始了变化。

许先生：“来了三、四次，现在有合适的房子，我还是想买的，我现在在等看看国家政策又没有什么大的影响，如果没有，我还是会买的。”

记者发现，即使购房人是有明确的购房意向，但是也会反复看房，迟迟不签合同，同很多一线城市相似，观望状态导致了成交量的下滑。

“销量是有所降低。”

销售人员告诉记者，现在，无论是成交量还是来看房的人，都远不如二三季度的情况。

“举个简单的例子，上半年周末双休日，平均来客量大概70批左右，目前15批左右，相当于1/5。”

半小时观察：房价这块石头砸了谁的脚？

价格一降再降，但是新开盘的房子还是不好卖；折扣一低再低，二手房依旧压在手里出不了货。开发商心惊胆战，中介商垂头丧气，炒房客更是恨不得找个地洞藏进去。全国主要城市的房价都在下降，就连大家以为最坚挺的北京和上海的房价也呈现出下跌现象。这就是房地产市场的现状。

房地产市场的这堂风险教育课，来的有些突然，但并不出人意料。这就像往山顶上推大石头，大家明明都知道，这块石头一定会在某个撑不住的时刻，滚落下来砸倒一片人，但只要看到有新人不断加入，推石头的队伍就不会住手，埋头往上走，直到石头滚下来，砸到脑袋。

问题是，如果这就是故事的结局，我们并不值得叫好。因为，万一房价这块大石头轰隆隆冲下来，不仅会砸伤众多站在山坡上的投资者，对已经被CPI烤的有点发烫的中国经济，也是一个不小的冲击。

病来如山倒，病去如抽丝，一个真正完善的市场，不会给房价揣一脚就完事，而一定想法找个平缓的地方，把房价这块大石头放稳当。否则，推石头这种老套的故事恐怕会一遍遍重演。

小产权房泛滥调查

小产权房泛滥调查：个别城市近半房屋为小产权http://www.sina.com.cn 2008年01月05日23:04 央视-经济半小时
　　上周，国家六部委召开了全国县市、乡镇、村级干部国土资源法律知识电视电话会议，在会上，国土资源部部长徐绍史公布了这样一个数字，截止到2006年，全国的耕地面积为18亿2700万亩，人均只有1.39亩，其中北京、天津、上海、浙江、福建、广东六省市人均拥有的耕地比联合国粮农组织确定的0.8亩的警戒线还要低。

　　而就在耕地面积不断减少的同时，2007年，房地产市场上有个热门，小产权，这两者之间究竟有着什么样的关系？先来听一下国土资源部部长徐绍史的说法。

　　国土资源部部长徐绍史：“这十几亿人口基本做到粮食自给，耕地绝对不能少于18亿亩，所以违规违法用地确实危害了粮食安全。”

　　18亿亩耕地的底限不能突破，但是徐绍史部长表示目前耕地保护的现状却不容乐观，2007年9月中旬到年底，国土资源部专门部署了全国土地执法的百日行动，结果发现，违法违规侵占土地的数量惊人。

　　徐绍史：“清理出来的违法违规的案件宗数是32000件，涉及到的土地是数百万亩。”

　　会议中，记者了解到，几百万亩被侵占的土地中，大量农业用地被用来开发成了小产权房。

　　徐绍史：“利用农用地或集体建设用地搞非农建设，搞住宅，搞标准厂房，搞配套设施出租，甚至出售，这种情况非常突出。”

　　徐绍史部长透露：18亿亩耕地保障了中国85%的食品需求，但是截止到2006年，耕地面积距离18亿亩的警戒线却只差2700万亩，也就是说，在2006年的基础上，耕地面积如果再损失1.5%，18亿亩耕地的底限就将失守。

　　徐绍史：“国务院明确要求我们一定要坚守18亿亩耕地这条红线，那么到去年(2006年)为止，就(多出)2700万亩，今年的变更调查数据正在汇总，我还不清楚到今年(2007年)10月份，到底还剩多少地。”

　　徐绍史部长表示，一旦18亿亩耕地的底限被突破，国内粮食不能自给自足，那么只能被动接受国际较高的粮价，如此一来，不仅国内的物价水平还将上涨，同时，中国也将在粮食问题上面临着受制于人的风险。

　　徐绍史：“我们不能吃了祖宗的饭断了子孙的路，把地都给占了，都给用了。”

　　大量占用农村耕地、宅基地建起来的小产权房凭着低廉的价格，虽然吸引不少城镇居民前来购买，但它也对中国的粮食安全造成威胁，面对大量的小产权房，徐绍史部长也坦言，一些地方政府应该有足够的重视。

　　徐绍史：“大量的违规违法用地没有受到应有的处理，也就有法不依，执法不严，违法不究，姑息迁就，造成了严重的负面影响，谁都敢干，法不责众，影响了法律的严肃性和权威性，造成了法律的虚置。”

　　小产权火爆，就因为它比城里的商品房便宜很多，但在便宜的背后，小产权麻烦也不少，它盖在耕地或者宅基地上、没有缴纳土地出让金、没有合法手续，换句话说，它不受法律保护。

　　前不久，国务院叫停了小产权房，明令禁止城镇居民购买小产权住房，这个规定刚刚宣布，北京市第二中级人民法院就对一起小产权官司做出了终审判决。

　　5年前，北京宋庄一个名叫马海涛的农民，自愿把自家宅基地的使用权和8间房以4.5万元的价格卖给一个名叫李玉兰的画家，5年后，当宋庄发展成了知名的艺术家聚居区之后，当地的房价也是一个劲的往上涨，于是农民马海涛开始反悔，向法院起诉要求要回房屋，结果法院判令双方的买卖协议无效，马海涛向画家支付93808元房屋补偿，画家90天以内腾退房屋。

　　李玉兰认为这套房子以前是属于农民的私有财产，农民有权出售自己的房屋，因此合同应该是有效的，于是李玉兰向北京市第二中级人民法院提起了上诉，没想到再次败诉，那法院为什么认为农民把自己的私有财产卖给李玉兰违法？

　　法院认为，农民的私房盖在属于集体所有的宅基地上，对宅基地，农民只拥有使用权，所以，他们只能把自己的私房卖给本集体的农民，而不能把私房卖给这个集体以外的任何人，哪怕对方是另外一个集体的农民也不行。

　　李玉兰官司的这个判决一出来，相信不只这些画家们心里悬了起来，不少小产权房的业主，心里也会直打鼓，禁止买小产权房，现在已经不是光说说而已，一旦到了法庭上，小产权就像纸糊的房子一样经不起推敲，国务院的禁令、法院的判决，都告诉我们，小产权的风险正在不断加大，这个时候，那些小产权房还卖的出去吗？

　　我们的记者在北京郊区做了调查，发现，在北京怀柔区北宅村一个名叫溪湖北宅的楼盘正在销售，中介人员告诉记者，这些房子都是在宅基地上建起的小产权房，一期70多套，如今已经卖出近40套，不仅如此，为了说服买房人，中介人员告诉记者这些房屋都有正规的规划。

　　虽然记者反复追问，但中介人员始终不肯透露规划是哪一级政府审批的。在记者准备离开时，在经过得村口意外地发现北宅村的规划图上还标着一片四合院，那么，这片四合院是准备用于村民居住还是用于出售？

　　记者了解到，这一片四合院分为1000平米和850平米两种户型，气派非常的四合院的价格分别为230万和200万，那么，这些占地惊人的四合院是不是小产权房屋？中介人员告诉记者，买房人得到的只是70年的土地使用权和地面建筑，中介人员还是告诉记者，像这样占地1000平米、850平米的四合院已经被城里人买走了好几套，同时他们还一再强调这些小产权的四合院能够转成大产权。

　　在北宅村的调查中，记者发现大量的宅基地被用来建成小产权的房屋出售，那么这会给当地农民带来什么影响？在北宅村，小产权房大量侵占农民的宅基地，虽然中介人员不知道那些要分家的农民，以及他们的下一代，会不会因为没有宅基地而去占用耕地，但中介人员知道的是，在怀柔，小产权房十分普遍。

　　在北京不止怀柔小产权房屋迅速膨胀，在通州和房山，小产权房的建设和销售更是成了公开的秘密。

　　小产权房在北京迅速蔓延，那么全国范围内它究竟占了多少比例？采访中记者了解到，小产权的房屋由于没有完善的销售手续，因此数量很难统计，但一些机构、专家的抽样调查却显示，小产权房屋的数量惊人，北京有人估计大概占了20%左右，深圳这样的城市占的比重就更高，有的可能高达40%、近50%。