部分开发商大量囤房对抗宏观调控 房价越炒越高

部分开发商大量囤房对抗宏观调控 房价越炒越高
http://www.sina.com.cn 2007年03月27日 10:38 经济参考报

　　本报记者：施勇峰 邓华宁

　　记者近日采访了解到，部分开发商利用增高土地储备量、增高商品房空置面积、频繁推高房价来操纵市场对抗宏观调控。有关专家认为，开发商利用“三高”操纵市场正在人为扩大供需矛盾，加速透支购房者未来收入，同时又遏制真实的住房需求，加大宏观调控的难度，应当引起高度重视。

　　房价直入“云端”夜晚却成“空城”

　　记者采访了解到，近两年，南京楼市供需矛盾逐步缓解，房价整体平稳。但南京重点发展的河西新区——奥体中心周边的房价却在一些开发商的助推下连年大幅攀升，引起许多市民的议论。

　　“奥体板块的
房价太高了！2006年，这里的房价从每平方米5100元，上涨到每平方米8000元左右，一年涨了2900元。目前，有的楼盘已经开到了9000元/平方米，大有赶超南京老城区的趋势。”一年前入住河西新城区的南京市民舒先生告诉记者。他说，虽然这里销售行情火爆，但有不少人属于投机炒房。奥体中心周边的楼盘入住率并不高，到了晚上像一座空城。

　　为了核实情况，记者日前数次到河西新城区采访。记者晚上8点以前乘地铁抵达奥体站时，本应是下班高峰期，但地铁上的乘客总数仅有10人。出了地铁口看到，除了街道两旁的路灯发出的光外，在地铁奥体站周边的金玛郦城、滨江奥城、紫鑫中华广场等小区内黑黝黝一片，一些多层住宅整栋整栋无人入住，有些 30多层的小高层，才仅有零星的几户亮灯。记者随机统计，发现这些楼盘入住率还达不到五分之一。

　　记者了解到，奥体新城区的楼盘许多都是建筑面积超过十万平方米的大盘，第一期早已销售一空，如今两三年过去了，还是没有人入住，造成大量资源的闲置。

　　“河西新城区入住率不高与这里投机性购房比例高有直接关系。这里的开发商大量囤房炒房的现象很普遍，各类违规手段无所不用其极。奥体板块的房价连年猛涨，吸引了大量的投资投机者，甚至有政府机关来团购炒房的事件”，一位在河西“滨江奥城”、“西堤国际”等项目先后担任销售经理数年的人士告诉记者。这位销售经理说，2006年10月前后，奥体板块的两个楼盘联手上调房价，每平方米一夜间增长了1000元，也促使周边房价竞相攀高。

　　部分开发商大量囤积土地和房源

　　据江苏省统计局统计，2005年，全省开发商购置的土地面积比当年开发的面积多出1000万平方米，而2006年前11个月的差额则为900万平方米。有业内人士认为，这是部分开发商在囤积土地。因为随着宏观调控不断深化，开发商担心自身利益受损，通过大量储备土地来对抗调控。土地掌握在开发企业手中，何时开发由他们自己决定，他们会根据市场行情来加速或者推迟开发进度，最终目的还是为了炒高房价以获取最大利润。

　　在土地储备大幅增长的同时，这个省商品房空置面积呈现持续大幅增长趋势。2004年，江苏省商品房的空置面积为490万平方米。到了2005 年，全年空置面积达721万平方米，同比增长47%。而2006年的空置增势则继续保持较高的“水准”，截止到11月底，空置面积为900万平方米，增幅达58.5%。

　　江苏省房地产经济学会副会长徐益民表示，目前，房地产市场上形成了空置房面积不断增加，老百姓购买称心如意的房子却日益困难的尴尬局面。造成空置面积增加这一局面有几个原因，一方面在于当前房地产市场供需之间的结构性矛盾十分突出。有的区域以120平方米的大
户型为主，再加上高企的房价，普通老百姓根本买不起。另一方面的原因是开发商留下不少朝向、户型好的房子等待涨价。

　　居住功能弱化住宅异化为高档
奢侈品

　　“开发商利用‘三高’操纵楼市遏制了市场真实需求，南京市一些区域的商品住宅已经异化为高档奢侈品，在什么地段拥有什么样的房子成为身份的一种标志，而住宅的居住功能正在弱化，”江苏省某大型国有房地产企业的一位高管告诉记者，随着房价不断走高，潜在购房者也普遍变得焦虑和急不可耐，开始提前透支购买力。

　　南京某房地产研究机构近日对5000名潜在购房者进行调查表明，66%的潜在购房者判断房价会上涨，72.3%的潜在购房者计划一年内买房。此外，潜在购房者半年收入涨幅保持在5%左右，而他们对房价的总承受能力半年内上涨了12个百分点。这表明房价持续上涨一方面使潜在购房者对楼市未来有信心，另一方面又迫使他们急于买房。

　　针对部分开发商操控楼市的做法，有关专家提出了两点建议：

　　首先，要严格规范开发企业的销售行为。房管、物价等部门要对部分开发企业公开违反国家规定联手涨价、囤积房源等现象要给予坚决惩处。

　　第二是增加“双竞双限”地块的供应。有关专家认为，一些开发企业热衷囤积土地是因为看好未来房价增幅，认为两三年之后仅卖土地就能赚钱。北京市国土部门近期推出了对房价和地价进行双竞双限的地块，既能够保证开发企业有一定利润，又能遏制周边房价，如果在流通环节加强管理，将能够为稳定房地产发挥积极作用。

二手房交易谨防三大陷阱

二手房交易谨防三大陷阱
http://www.sina.com.cn 2007年03月16日 01:02 信息时报

　　由于中介公司良莠不齐、鱼龙混杂，致使房产交易投诉日趋增多

　　又到一年“3·15”，房产交易的各类陷阱再次成为人们关注的焦点。据了解，近年来楼市快速趋热、房价不断走高，投诉也随之呈现增多趋势，其中尤以二手房交易最为明显，如房地产中介人员素质参差不齐、合同五花八门、中介费混乱等，让不少消费者一不小心便落入陷阱。

　　为此，时报记者结合去年惠州一些较有代表性的实际案例，从二手房买卖和租赁两方面，请有关专家进行具体剖析，希望能使消费者多一些经验，以免走进消费误区。

　　陷阱1 过户费未算清买家白付冤枉钱

　　丁小姐去年8月看中了一套房，三个月后便与业主办理完过户手续。没想到，当丁小姐兴冲冲地拿着新房产证准备开始新生活时，物业公司送来的单据却让她傻了眼。原来，该房屋原来的业主拖欠了近两年的供暖费和物业费，全部算下来将近7000元。丁小姐拒绝交费，并打电话与原先的业主联系，可是业主拒不接电话；打电话找中介公司要求解决，中介公司却称房屋交易已经完毕，交易过后所有的事情都与该公司无关。由于全部房款早已支付给原业主，无法从中扣除前业主所欠费用，而且房产现在也已变更为丁小姐名下的产业，因此丁小姐只好自己承担了全部的物业供暖费。

　　●破解招数：购买房屋一定要有正规的物业交验过程，并且最好不要一次性支付全款给业主。可先支付部分房款，在双方完成物业交验，保证物业交验的费用结清及房屋的验收工作后再支付剩余房款。物业交验时，购房者和业主双方最好一起到在房屋现场，并在交验当天一同填写《物业交验单》，确认签字无误后，购房者才向业主支付购房尾款。

　　陷阱2 现金抵押房被不法中介利用

　　去年12月初，方先生的母亲因病急需一笔钱来治疗，与家人商议后决定在网上发布信息，将自家暂不居住的一套住房出售。两天后，一个小伙子与方先生约定了见面时间，经双方进一步协商后，最终以23万元的价格成交，小伙子还主动提出要求作公证。

　　一周后，方先生与小伙子同去公证处办理公证，由于买卖公证费用较高，方先生经小伙子建议，与小伙子的朋友办理了《全权委托公证》，商定由小伙子与其朋友办理其它的相关事宜，并在收取了小伙子全额房款后，将房产证交到后者手中。

　　没想到3个月后，方先生却接到了银行催款电话及公安机关的询问电话。经了解才得知，原来不法中介公司利用小伙子伪装成个人骗取方先生的信任，以低价拿到房产证后本想高价转手卖掉。但因无法如愿，便拿着方先生签字的《全权委托公证》及房产证到银行进行抵押变现，并且同时以极低的价格冒充房东的代理，出租给一些大学生。这家不法中介携款逃跑后，收不到还贷月供的银行只好来找方先生。

　　●破解招数：1.对于不太急于用钱的业主，最好不要选择“现金押房”或“现金收购”的卖房方式。不管是公司收购还是个人收购，都是利用不透明交易来吃差价牟取暴利；

　　2.交易时买卖双方一定要见面，谈好价格后签订正规的《房屋买卖合同》，并到房管局过完户才能算交易完成，切记不要图省事，只管给对方房产证然后拿钱了事，仅仅是做公证并不能算是法律意义上的房产买卖。

　　陷阱3 不透明“全包价”虚高房价

　　去年11月初，贾先生在报纸上看到一套40万元的两居室，打广告的中介公司称这40万元的费用包含了所有需缴纳的税费及中介费等杂费。由于感觉不错，贾先生很快便与中介公司签订合同并办理了相关手续。没想到，房屋过户手续办理完的那一天，贾先生却了解到，他所买房子的原业主与中介公司签订过合同，出售价格其实只有36万元。即使加上各种费用总共也不过37.3万多元，而中介公司却收取了他40万元的费用。

　　当贾先生拿着合同要对方退回多收的费用时，该中介却指出该合同中讲明用40万元购买该套二手房，40万元的价格里包括了所有的费用，并未多收取费用，不能退款。贾先生仔细查看合同后发现，合同中并未列出费用的明细。

　　●破解招数：1.将中介公司收取的费用及需要向相关部门缴纳的费用了解清楚；

　　2.最好在合同后附上《费用清单》，详细计算相关收费；

　　3.一定要同业主见面签订《房屋买卖合同》，明确买卖双方购房价格与售房价格是否相同，避免中介公司从中渔利，产生不正当差价。

　　精明提醒 买房前五项注意避免交易纠纷

　　近年来，房地产市场还不十分规范，一些问题较为突出，如广告虚假、面积“短斤少两”、中介市场混乱及物业管理不规范等问题时有发生。惠州市消委会近日提醒广大市民，房产交易纠纷可从五方面进行维权。

　　1.核实广告内容。消费者在看广告的同时，应进行详细的实地考察，多向有关管理部门咨询，核实广告真实性。如现在很多广告打出“就读某某学校”的承诺，在购房时应向开发商索取与学校签订的协议，看是否有入学名额等方面的限制。

　　2.了解附加信息。消费者应多了解楼盘、小区配套情况，包括学校、幼儿园、会所等综合设施情况，并应了解楼盘、小区建设密度(容积率)，以判断楼盘、小区环境标准是否符合您的要求。

　　3.关注补充合同条款。第一次购房的人，最好与开发商约定一个退订的有效期限，以免订金被“吞”。此外，消费者应提前拿到统一印发的预售合同示范文本(或复印件)，仔细研究各项条款。在洽谈合同时，房屋交付时间、面积误差的处理、规划设计变更的处理、房屋交付标准的约定及双方违反合同约定的违约责任等，应写入合同文本。

　　4.约定房产证办理时间。房产证是购房者证明自己对房屋具有所有权的凭证。购房者在签订
商品房买卖合同时要注意合同中是否有开发商设置的陷阱，将办证的条件和期限进行额外的约定，将办理条件提高、办理期限延长等。

　　5.提前签订物业协议。消费者在购房之初，就对开发商提供的物业公司进行了解，并问清收费及相应的服务内容，以及该公司的品牌及市场口碑，这一点对投资性消费者尤为重要。