揭秘田亮亿万富翁之路：5栋别墅垫底炒房发家

揭秘田亮亿万富翁之路：5栋别墅垫底炒房发家 华商网

明星档案——田亮

籍贯：重庆

生日：1979年8月27日

身高：1.72米

体重：60公斤

运动项目：跳水

个人爱好：汽车

7岁进重庆市第一体校跳水队，10岁进四川省队，一年半后被送回市体校。

1991年，张挺将他招至陕西省跳水队训练。1993年入选国家队，主攻跳台。1996年首次参加奥运会，由于经验不足，只获第4名。2000年奥运会获10米跳台冠军。2004年奥运会获10米跳台双人冠军。

早在去年11月份，田亮和“超女”叶一茜叶一茜所有音乐专辑举行婚礼时，就有多家媒体曝光了他们的豪华婚宴菜单：每桌仅菜品的花费在5000元上下，仅吃饭一项的总花费就是30万元左右。如此阔绰的出手，其实并非年轻人固有的好讲排场、追求轰动效应，田亮的好友曾透露：田亮投资理财的本领不小，现在已经是亿万富翁了。生于重庆、长于西安、最后成名于北京的田亮，在这三个城市中都拥有自己的房产——从筒子楼、高级公寓到豪宅别墅应有尽有。


财富转折在2000年夺冠
2000年田亮在悉尼奥运会夺冠前，虽然在国内已经算是一位著名的运动员，但自身的商业价值还没有被开发出来，他经济收入上只有国家发给的运动员工资和津贴。当时田亮每月的工资、奖金加在一起也就1000多元钱，他的家庭在生活上也不是很富裕，那时田亮生活俭朴，甚至有些衣着土气。田亮非常喜欢汽车，他常跟别人说自己最大的梦想就是能开上一辆“帕萨特”。而现在的田亮已经有了三辆汽车，一辆是保时捷，还有一辆奥迪A4和一辆阳光尼桑。

在悉尼夺冠后，田亮的知名度顿时大涨，当时引发的社会关注不亚于如今夺得奥运金牌后的刘翔，加上田亮外形俊俏，一下子就成为了“广告宠儿”，各种广告、代言蜂拥而至。据不完全统计，仅从2000年至2003年，田亮就担任了十多家企业的形象代言人，代言的商品有食品、饮料、体育用品、箱包、手表、汽车和楼盘等等，其中包括宝马汽车、豪雅表、锐步等国际知名品牌。2002年底，田亮和郭晶晶以1000万元的广告费一同为“澳的利”饮料代言，据说除了一部分上交给了队里外，其余的广告费两人六、四分账。

2004年田亮在奥运会上继续夺冠，个人事业再上了一个高峰。虽然与英皇公司签约不久，田亮被开除出国家队，令他声誉受损，但并没有影响他在广告商心中的价值。而且，田亮更是少了很多羁绊，索性以娱乐明星的面目出现在公众面前——娱乐明星的头衔甚至盖过了他运动员的身份。

接下来，田亮代言的知名品牌有安利纽崔莱食品、莱茵河地板等等。据内部人士透露：田亮目前的代言费大概是300万元，而他为安利产品代言的费用已高达500万元。

除了广告代言外，参加各种商业活动、典礼、晚会也是田亮的一条生财之道，一般田亮的出场费在三、四十万元左右。据一项不完全统计，近6年来田亮代言的企业有二、三十家之多，如此算来，田亮仅广告一项就已坐拥至少几千万元身家。而与香港英皇公司签约，尽管田亮戏未拍一部，唱片未出一张，仅“签字费”他就已经从英皇公司那里拿到了1000万元。


房产投资得心应手

虽然田亮在退役后已经将职业生涯的重心从体育界转移到了娱乐圈，但实际是他目前真实的身份既不是运动员，也不是艺人，而是一位腰缠万贯的房地产投资“大亨”。

他名下的房产主要集中在西安、重庆和北京这三座城市中。

西安——5处房产

据知情人士透露，田亮在西安有5处房产，第一处面积近250平方米，与他的恩师张挺的房子挨着，是田亮在西安最大的房产。

第二处房产是一处酒店式公寓，也是田亮在2004年雅典奥运会夺得男子双人十米台冠军之后，商家赠给他的奖励之一，面积不大只有30多平方米，条件是请田亮为该公寓做了代言人。

第三处房产坐落在西安市二环以内的黄金地段，是一幢高层公寓楼，据说面积也不是很大，在50平方米到70平方米之间。

第四处房产是陕西省体育局家属院内一间普通的住宅，虽然这处房子是很多年前的老楼，但面积倒是不小，足有130多平方米。

第五处房产是田亮在紫薇城市花园买的一套房子，这里的房子通常都是140平方米以上的大房子。

虽然西安的房价在全国省会城市中算是比较低的，但田亮这5处房产价格累计起来也有至少500万元左右。

重庆——2处别墅

除了2004年代言某别墅山庄外，田亮又花费巨资购买了自己为其代言的重庆奥林匹克花园的一套临湖叠加别墅。据说这套房子是位居3楼、200平方米的别墅，位于奥园中的黄金位置，可谓依山傍水。当时田亮购置时才花了100万元，如今此房产至少已上涨两倍。

2007年6月，田亮和叶一茜还在重庆龙湖半山选中一栋独栋别墅。据介绍，蓝湖半山为纯独立别墅社区，居于半山之上，背山面水，而田亮所购买的别墅由国外设计师按客户需求设计，只开盘销售了十几栋，每栋售价上千万元。据内部人士透露，田亮在重庆购入的这套豪宅，并不想自己长期居住所用，因为他每年回重庆的时间并不多，主要还是为了投资。

北京——3处别墅+1处商铺

2004年田亮在北京拥有了自己的第一套豪宅。那是一处位于大兴亦庄经济技术开发区附近的一幢别墅。这幢别墅有三层，房顶安有一个硕大的顶窗，楼体安有超大弧形观景窗，楼外有一个小型的花园和车库，在别墅的自动门两边还立着两个造型精巧的小石狮子，整幢别墅显得别致舒适。田亮这套近300平米的别墅装修也是相当用心，据悉有点欧式风格，现代感很强。而这幢别墅当时价值1000多万元，现在已经涨到了至少两千多万元。

很快，田亮又把目光转移到北京商铺的投资上。2006年上半年，田亮在北京朝阳北路这个号称朝阳区的“财富大道”上又购置了一套商铺。据悉，田亮买的商铺每平方米是4万元，共购置了大约200平方米，价值近千万元人民币。而这里的商铺很多都是用来投资的，据称投资回报率可以达到8％左右。目前，田亮又在朝阳北路新近购置了新的居所。 最大的兴趣是经商

2006年3月，田亮的电影处女作《双子神偷》在开机不久，他便因病退出拍摄，还自掏40万元补偿剧组。

其实，田亮的心思并不在拍戏上，他的兴趣在于经商上。田亮曾多次对媒体透露：很希望自己今后能像李宁那样在商场取得巨大成功。

早在2004年，田亮就开始悄悄涉足商海了。他在重庆开了一家公司做科宝博洛尼厨具产品的代理，在西安则成立了一家保时捷汽车代理销售公司。

2006年，田亮成立了“陕西田亮体育发展产业公司”，自己担任董事长，正式标志着他开始进军商场，该公司的第一个项目是兴建一个大型网球馆。同时，田亮还与西安某房地产商一起买下了一块地皮，开发一处大型楼盘。虽然至今具体详情还不太清楚，但从一个跳水冠军成为一个亿万富豪，田亮只用了不到8年的时间，令人刮目。


专家解密：田亮聚财有道

中国体育界获得世界冠军的人越来越多，但能在短短几年内，便从月收入只有千元的“穷小子”变成了腰缠万贯的“亿万富翁”，恐怕就屈指可数了。田亮在国内体育圈里绝对算是一个创富奇迹了——“智慧创造财富”，用在田亮身上是一点都不为过。

田亮的智慧，在于他有着不是一般运动员所具有的经济头脑。悉尼奥运会和雅典奥运会的冠军头衔不仅让他赚足了人气和知名度，大把大把的钞票也是随之而来。

与一般奥运冠军不同，田亮很会利用自己的知名度和人气进行二次“创业”。一般现役运动员最忌讳的就是传“绯闻”，但田亮却很好地利用了他和郭晶晶之间扑朔迷离的关系，既不否认也不承认。因为田亮明白，越是没有定论的关系越能引起外界和媒体的好奇、猜测，这样他的新闻才会每天出现在各媒体的头条位置。而商家选择运动员代言，除了要看该运动员的知名度和美誉度外，更要看这个运动员的人气和媒体曝光量。

除了利用绯闻为自己聚拢财富外，而且还积极涉足娱乐圈，并顺利与香港英皇公司签约。但这也是田亮铤而走险的一步，正因为“签约事件”，最终导致田亮与中国跳水队彻底决裂。不过，现在回头看看，田亮虽然为这一“险招”付出了被跳水队开除的代价，但如果从长远角度考虑，他迈出的这一步未必不是未雨绸缪。

明星炒房前车之鉴

明星的一举一动总会成为人们关注的焦点。

近年来，明星们越来越热衷于投资，而新的投资渠道往往也非常大众化，房地产业就是他们大揽钱财的主要方向之一。但投资始终有风险，市场不会因为你是明星就对你网开一面，甚至有时明星会输的更惨。

钟镇涛：

在1996年香港楼市处于顶峰时，与前妻短期借款1.54亿港元，“炒买”港湾道会景阁 4607室等5处豪宅和其他项目。1997年亚洲金融危机，香港楼市下滑，其所购各项目大幅度贬值。由于部分贷款利率高达24％，其所余本息滚至2.5亿港元。最终法院裁定钟镇涛破产。

张卫健：

1997年，香港楼市最好的时候，张卫健将所有积蓄全部投入，购买房产。可没多久香港楼市大跌，原想靠房子养老的张卫健，所有的房子一下都变成了负资产。张卫健拍了六七年的戏，所得全都用来还债。所以，他到大陆拍戏多年，都再没有碰房地产，到现在没有在大陆买半栋房子。

王菲：

王菲这些年陆续对房地产投入了巨额资金，在香港、北京等地都拥有多处房产。2005年，王菲决定将自己1997年花4800万港元买入的宝松苑豪宅出售，但这几年香港房地产不景气，再加上王菲不许买家先看房，使得价格一降再降，最终降至2000万港元仍未能售出。

罗大佑：

过去罗大佑在经济方面很宽裕，曾经在11年内搬家9次，每次都是自己买的房子。但是不久前有消息称，罗大佑赔钱卖掉了台北近郊的一套豪宅。据了解，该豪宅前年因房贷纠纷而遭查封，此次房屋兑现的一部分现金将用来付清房贷，另一部分则拿来在市区买套小房子使用。

清华大学教授秦晖建议深圳率先兴建贫民区

清华大学教授秦晖建议深圳率先兴建贫民区(图)http://www.sina.com.cn 2008年04月14日02:18 南方都市报

　　1.4亿农民工进城，与1.8亿农村留守人口一起失去了基本的家庭生活，城市却希望他们不要在城市安家，35岁之后奉献完了回到农村去。——秦晖

　　“有贫民区的城市，并不就会比其他城市矮一头，相反却是尊重农民工等城市贫民的自由，给予城市贫民福利。我认为深圳完全可以率先兴建贫民区，在关外开辟一块土地专用。”昨日上午，知名学者清华大学教授秦晖，在深圳做客南都公众论坛，发表《城市化与贫民权利》的主题演讲，并与现场数百名读者进行了交流。

　　一边享受服务一边驱赶

　　“中国很多城市的管理者和市民，一边是希望尽可能多地享受农民工带来的服务，一边却想尽办法将农民工等贫民驱赶出城市。”秦晖教授指出了当今中国城市化和工业化进程中所普遍存在的这一社会现象。

　　秦晖首先介绍，在资本主义发展初期，穷人一般总是住在恶劣的、拥挤的、不卫生的住宅中，早在近200年前，马克思和恩格斯就发现了这一社会问题，并进行了专门的论述。

　　“所谓的城市贫民，并不是指原来城市中的既有居民，这一群人事实上几乎全部都成为城市化的受益者，那些由农村转移到城市的移民，才是构成城市贫民的主要部分。”秦晖认为，这在中国最近30年的改革开放进程中，体现得尤为明显。

　　秦晖认为，要保障农民工等城市贫民的权利，一方面要给他们迁徙和建房的自由，另一方面政府要改善他们的福利。

　　如何解决城市贫民的居住问题，秦晖认为，相对于法国和美国一些国家为城市贫民兴建福利房不同，中国的“福利房”性质基本上完全不同，成了造成社会“负福利”。

　　秦晖说，在中国，国家的住房建设资金都拨给单位，而各个单位实行的单位分配制，一般都是有特权的好单位收入高、建的房子更好、无特权的差单位收入低，建的住房差，甚至无房，形成了一种“负福利”的现象。

　　“最穷的农民和无单位者，不仅完全没有分房资格，自己盖个贫民窟也被指为私搭乱建，而要被惩处。”秦晖认为，中国的城市贫民即是处于典型的“无福利也无自由”状态。

　　城中村改造剥夺贫民居住权

　　“中国的城市贫民，没法分到福利房，也不允许自己搭建贫民窟，那就只有住工厂宿舍。”秦晖认为，在一些城市，政府部门甚至限制城市贫民租房，城管等部门更是对城市贫民搭建住房严加禁止。

　　而针对城市化过程中，政府强力推行的城中村改造计划，秦晖认为这是典型的剥夺城市贫民的居住权利。“处在城市里的城中村，地价往往较高，政府和开发商联手进行城中村改造，城市规划和面貌是发生了很大的改观，却往往是采取强制措施剥夺了城市贫民的居所。”

　　针对有市民质疑“深圳的人均GDP和发达国家相比还太低，没有经济实力为城市贫民兴建福利房”时，秦晖认为，如果政府认为兴建福利房花费太大，起码应该承认和保障农民工等城市贫民的居住自由，允许他们在城市的郊区等特定区域兴建贫民窟。

　　“我认为深圳完全可以率先兴建贫民区，在关外开辟一块土地专用。”秦晖认为，给城市贫民兴建贫民窟的权利，也是一种告别过去对贫民“既不给自由，又不给福利”的可取做法。

　　本报记者 姜锵

福州厦门地价大幅下降 楼市观望情绪可能加重

福州厦门地价大幅下降 楼市观望情绪可能加重http://www.sina.com.cn 2008年04月13日16:56 新华网

　　新华网福州4月13日电 (记者 来建强) 近一段时期，福州、厦门等城市用于房地产开发的土地价格出现大幅下降。专家分析，受地价下降的影响，楼市观望情绪将加重，可能会延长楼市的调整周期。

　　4月8日，厦门市挂牌出让10幅地块，结果仅成功出让6幅，其余均遭“流拍”。此次出让成功的位于厦门岛内中心城区的地块中，楼面地价最高的仅为7975元／平方米。这与去年厦门土地拍卖市场“地王”频出的热闹场景相去甚远。

　　去年9月上旬，厦门市挂牌出让岛内滨海的一地块，楼面地价竟高达17486元／平方米，该“地王”一诞生，厦门市岛内外各区域产生了一连串的“地王”，迅速推动房价上涨。但今年以来，厦门市土地市场的行情急转而下，2月18日挂牌出让的9幅地块因无人报价而全部惨遭“流拍”。

　　福州市的情况大致相同。3月下旬，该市两幅中心城区的土地挂牌出让，结果仅拍出一幅面积较小的地块，其成交价格低于去年同期同一地段的地价。去年9月中旬，远离福州市中心的一幅地块经过开发商230多轮的竞价后被成功拍出，其楼面地价超过7000元／平方米，远高于该地块附近现售楼盘的均价。

　　去年10月以来，福州土地市场刮起了一股“流拍”旋风，仅去年12月份，福州市共推出10幅地块，其中8幅地块遭“流拍”厄运，地价开始出现松动迹象。

　　一些业内人士认为，随着开发商的观望情绪日渐浓厚，各地土地出让起始价格可能还将出现进一步的松动，土地拍卖将更趋理性，地价也有望回归到其实际价值，这将有助于房地产市场的健康发展。

从十万到几千万 楼市小投资撬动大回报

从十万到几千万 楼市小投资撬动大回报http://www.sina.com.cn 2008年04月11日 01:50 第一财经日报
　

衡量投资是否成功的一个重要标准，就是看是否可以用小投资撬动大回报 “现在的房地产市场已经很难再达到每年20%的回报率，房价升到了一个高位，月租金甚至不足以付清月供。所以，房地产的投资要看机遇，也要看市场。”
　　“一般的小投资者在投资本金上总归不会特别宽裕，在这种情况下，更需要慎重选择项目，保证现金的快速流动，而非多年沉淀在一个项目上”。

　　老高在金桥别墅后面占地一亩的花园里种了上好品种的柿子树、柚子树。一到季节，老高把柿子在成熟之前摘回家捂着，家里人很快就可以吃到新鲜饱满的柿子。之后，在一次展览会上看到一个西式木制亭子，老高又立刻决定用7万元将亭子搬回别墅，于是，掩映在林木之下，院子里就有了一处可以喝茶的风景。

　　这处别墅现在达到了2.6万元的月租金，租客是一家跨国公司的CEO。按照5年前的投资，老高已经收回成本，这是他10年以来最满意的一处房地产投资。

　　“现在的房地产市场已经很难再达到每年20%的回报率，房价升到了一个高位，月租金甚至不足以付清月供。所以，房地产的投资要看机遇，也要看市场。”老高说。

　　老高是沪上一名资深媒体人，40多岁的年纪，在上海有10多年的房地产投资史，他说他的投资就是按照市场走，没有背景，也没有内部信息渠道，只要他判断合适的房子就会立即出手，房价上升到心理价位就立即抛售，最终小钱滚成“大雪球”。

　　小钱滚大钱

　　尽管在1996年即开始投资房地产，但老高认为这一时间并不算早。老高的岳母曾在1992年借助销售羽绒服所赚取的第一桶金，并用第一笔钱以3000元/平方米左右的价格购进了徐家汇的一套70平方米公寓房，当时的总价为20多万元。房价的激升改变了岳母买房自住的初衷，转而获取每月3000多元的租金。又过了两三年，该房的总价升到70多万元，翻了三番。

　　“那时上海的商品房还是新鲜玩意儿，很少有人会动买房的脑筋，也很少有人会想到通过买房而赚钱。”老高说岳母买房的经历对他的影响很大。当时月工资只有几百元的老高认定当时没有什么能赶得上房子升值的速度。在存够10万元之后，老高也开始买房。

　　那个年代买房有两种方式：“参建”或是“预售房”。所谓“参建”，是比炒楼花更早的一种买房方式，而“预售”，则是打桩即可开售，与炒楼花类似，和现在的预售是两码事。

　　老高的第一处房子是看着“规划图”买的预售房。100多平方米的公寓房，10万元的首付就完成了首次置业。他看着工地里的工人打地基，然后每天下班骑着自行车到工地看工程的进度，当时总希望房子能够盖得再快一点。

　　用所有的积蓄买下第一套房子之后，老高开始对类似的投资有些着迷。他在徐家汇又看中一套房子，也是在打桩的时候以2万元定金敲定。在几个月之后，二期总房价上升了4万元。这一次，老高尝试性地通过订单转让，以2万元的定金小赚了一笔。在与销售员对半分成之后，2万元定金迅速在几个月之内赚了1万元。这相当于老高当时1年的工资。

　　尝到了甜头之后，老高通过类似方式操作了3次，3套房子的订单转让赚了20万元。之后，老高也希望可以买套合适的房子养老。

　　九亭的一处房产被老高相中，在2001年，九亭还是一个交通不甚方便的区域，2500元/平方米的价位已经可以买到有湖景的景观房，出门就是园林景观。这套房子投资额为10万元首付款，2年后出手，老高净赚38万元。

　　10多年下来，老高还多次做过类似的小额房产投资。其中，浦东一套70平方米的小两房去年66万元出手，就在6年前，该房总价只有12万元。

　　“如同股市一样，只要赚钱，多赚一点少赚一点并不重要，不能每次都要等待最高点抛售，重要的是要钱动起来，达到‘钱滚钱’的目的。”老高在总结自己的投资经验时说。

　　所买别墅升值10倍

　　老高最得意的投资作品，是一栋浦东金桥(15.08,0.49,3.36%,吧)的别墅。5年期间，这一别墅升值10倍，租金回报率达到20%。无论从购买时机还是回报率来说，这项投资都让老高认为完美无缺。

　　在2002年，普通人还未把视线放在别墅上，老高已经开始在青浦和金桥挑选合适的别墅。相比来看，青浦有外国语学校；金桥则背靠加工区的诸多制造型外资企业。为了获取更稳定的租客，老高最终把钱投向了金桥，以5000多元/平方米的低价购进了一套带花园的独栋别墅，别墅占地1亩。当时，这项昂贵的投资价值143万元，老高仅用了28万，贷款114万左右撬动了这项投资。为此连续2年多，每个月的银行还款都在8000元以上。

　　“这种大比例贷款是要担风险的，但是投资就是如此，容不得投资者有太多的含糊和考虑。”老高开始用心打理自己的别墅，先是在别墅院子里种上香樟树，后来受苏州园林的启发又挖了一个鱼池，装上净水循环系统。柿子树，柚子树，加上茶屋，每月再雇上打理院子的工人，老高把自己的别墅经营得有声有色。

　　在坚持了2年多之后，老高找到了一家500强企业的租客，将房屋租给了该公司的CEO，租金2.6万元/月。按照一年30万元租金计算，年回报率超过20%。

　　现在再要找到这么合算的投资已经成为不可能。老高别墅的周边价格已经上升到5万元/平方米左右。一栋同样的别墅，现在的市场售价将近1500万。而几年下来，该板块的地价也从30万元/亩的价格上升为超过700万元/亩。这一价格仍在上升。粗略估计：即使按照每年30万元的租金，收回成本也需要50年。

　　“衡量投资是否成功的一个重要标准，就是看是否可以小钱撬动大回报。从九亭的投资经历来看，10万元的本金，最终的回报超过3倍。而由于占用的资金少，并不会影响投资人本身的现金流。”老高评价说。

　　其实，老高周围不乏在上世纪90年代入场的投资人，其中一些稍具资金实力的小老板将投资方向放在本金要求更高的商铺或是写字楼上，往往获得更高的回报。但是，在他看来，一般的小投资者在投资本金上总归不会特别宽裕，在这种情况下，更需要慎重选择项目，保证现金的快速流动，而非多年沉淀在一个项目上。

　　2006年底，老高在股市向好的情况下，将自己的别墅再次抵押，根据银行当时所做出的500万元的估价，从银行贷款将近400万元，最终在股市中又赚了不少钱。

　　10年下来，老高的总资产从最初的10万元“滚”成了现在的几千万元。这其中，股市与楼市的投资相互交叉，现金一直在不断的滚动投资之中。目前，他还在上海楼市中寻找着机会。（记者 郝倩）

房产商开始自食囤地恶果 钱荒逼中小房企割肉

广东房产巨头遇融资困难

国内房地产商开始自食“囤房囤地”恶果，“地荒”正在演变为“钱荒”——


哪些房地产商的资金链会最先断裂



4月6日，伦敦警方逮捕了极少数企图干扰破坏圣火传递的“藏独”分子…
美议长提涉藏议案颠倒黑白
[德国画报比CNN更卑劣 视频][反分裂签名]
·马英九提出以“中华台北”名称加入WHO
·东航承认返航存在人为因素 负责人停职
·食用油价格连续上涨 月底各品牌再调价
·北京公交在廊坊载客连续3天遭围堵(图)
·广东一村主任被通缉3年后官复原职(图)

审判陈良宇:3宗罪受贿239万
[国家储备粮遭倒卖?][经济特区酝酿全程]


·金正日：朝鲜已成为铜墙铁壁般国家
·社会：青少年性行为调查报告触目惊心(图)
·博客：30年前"鸳鸯浴"(图) 李白下流公关
·军事：美称2014年前防不住中国先进导弹


近日，地产市场有几个数据倍受关注：


其一来自潘石屹：“国内房地产上市企业，速动比率（编者注：指速动资产对流动负债的比率，速动比率的高低能直接反映企业的短期偿债能力强弱）维持在健康水平的只有四家。”


其二来自武汉一家房地产公司，该公司主动下调房价幅度达30%。


其三来自地产企业的年报：从已经公布年报的上市公司业绩来看，只有华发股份等个别房地产企业的现金流为正数。保利地产每股现金流为-7.65元，招商地产每股现金流为-4.74元，金地集团的每股现金流为-7.52元，荣盛发展每股现金流为-2.53元，广宇集团每股现金流为-0.11元……


种种数据似乎表明，国内的房地产企业正在面临资金短缺的危机。


这多少让已受“拐点论”刺激的房地产行业变得更为恐慌。就连在去年肯定楼市“无拐论”的SOHO中国董事长潘石屹也放言，未来100天将是很多房地产公司发生剧变的100天。“受国际资本市场惨淡和国内宏观调控银根紧缩的双重夹击，中国很多房地产公司将在百天之内产生剧变反映，并进入前所未有的融资艰难期。”


为了与去年万科董事长王石提出房价会下降的“拐点论”区分开，潘石屹对他的“拐点论”作出进一步解释：“我说的拐点是针对房地产企业，而非房价。”


房价也好，企业也罢，几个月内的多个“拐点论”在地产市场掀起轩然大波，一场“拐”与“不拐”的争论此起彼伏。有旁观者质疑，地产巨头在这个时候抛出一个又一个拐点论，是否会让市场更为恐慌性的出现土地抛售和公司转让，而使地产巨头最终扮演中小地产的终结者？


银行只青睐“优质客户”


2007年，央行六次上调存贷款利率，十次上调存款准备金率至14.5%；同年12月5日闭幕的中央经济工作会议明确，货币政策由“稳健”转为“从紧”；日前，央行已明确要求各金融机构，今年新增贷款量不得超出各行2007年实际贷款量（3.63万亿元）。业内人士分析，今年贷款增速将不会超过13.86%。


有知情人士分析，在“从紧”新政之下，受伤害最大的莫过于中小企业。


北京联达四方房地产经纪公司董事总经理杨少锋向《中国经济周刊》介绍说：“房地产公司资金主要是从四个方面取得：银行信贷和销售按揭；房地产企业自有资金；占有资金（预销楼盘订金、建筑工程和材料的垫资）；其他各种融资渠道（短期拆借、信托机构）。目前房地产公司的自有资金绝大部分用来买地，其余开发项目的资金来源主要是银行信贷。”


同等条件下，银行发放贷款通常都会优先考虑那些资产良好、财务规范的大企业，而大部分中小企业显然不在银行的“优质客户”之列。


记者在采访中了解到，曾经开发过北京珠江骏景、珠江绿洲两大商品房项目的广州珠江地产今年从中国建设银行（北京朝阳支行）为旗下两个新项目贷款1.5亿元人民币，用于房地产开发资金。根据中国建设银行北京朝阳支行信贷部某相关人士介绍：广州珠江房地产在北京的大多数房地产开发项目的信贷来源于建设银行，“因为有长时间的合作关系和良好的信誉，所以即使是在‘从紧货币政策’的2008年，他们也会是建设银行信贷计划中的一份子。”


据记者了解，目前房地产信贷抵押有两种形式：一是抵押土地的使用权，二是抵押在建工程。房地产企业要在交付土地出让金拿到土地使用权证和建筑规划许可证后，由银行和合作的外部专业评估机构进行半个月左右的资格评定工作。银行根据房地产企业的所抵押的土地地段、未来发展情况、开发商资质、开发商信用等方面综合条件来放款。


有知情人士向《中国经济周刊》透露，有些银行在面对大客户的时候甚至不需要抵押等一整套繁琐的程序，而对于中小地产企业的贷款审核则甚为严格。


中珠置业房地产公司策划总监苑学斌表示，“由于各家房地产企业的规模及资信程度不同，所以各商业银行的信贷发放也会向资信度良好的大型企业倾斜。由于对企业自有土地资源和资金的审查严格程度都提高了很多，所以中小房地产企业从银行融资的难度会加大。”


中小房企“割肉”


大型房地产企业有比较系统的全年发展计划，遇到银根紧缩、股市低迷出现了资金周转的问题，为了不停止开发的进度，就只能选择降价销售。而对于中小房地产企业来讲，资金短缺就只能选择忍痛割肉甚至破产出局。


一位业内人士对《中国经济周刊》举了实例：北京通州的一个房地产商，原本打算去年9月份开盘，当时看到火爆的房地产市场，想存盘等到下季度的预售，所以没有着急去领预售许可证。但令这位地产商始料不及的事情发生了：不出一个月，当他想开盘的时候，市场骤然变冷。到2007年年底，该楼盘周边房价为8500元/平米，而此开发商的心理价位则是13000元/平米。该房地产商找到一家房地产经纪公司，希望能够代理销售，转嫁风险。而9300元/平米的代理价格让代理商望而却步。目前。该楼盘的开发商仍面临着极为窘迫的资金短缺局面。


另一个案例发生在福州。一家房地产商在去年年底开发一个楼盘中资金链断裂，全高18层的楼已经盖到12层，并且拿到了预售许可证，当时报给房管局和物价局的价格是8300元/平米，在市场上出售的打折价格为7800元/平米。要建设剩下的６层楼，开发商面临巨大的资金压力，当时找到杨少锋的北京联达四方房地产经纪公司，报出了6200元/平米的代理价格。


“这个楼盘一平米的价格只卖5500元，如果按照开发商的地价和成本来算的话，加上税收和管理成本，成本大概在5800元/平米，给我们的条件是6200的底价，这等于开发商并没有赚取多少利润。如此低价格的转让条件是我们一次性支付给开发商3000万的价格，也就是将近20%的预付款。如果不是因为他的资金链紧张快断了，那他会痛苦的作出这样的决定么？这个时候，开发商考虑的不是赚钱，而是怎么在短时间回流，不会导致破产。”杨少锋对《中国经济周刊》说。


“囤房囤地”种下恶果


分析人士认为，上述现象出现的原因，其根源在于过去一年中地产商近乎疯狂的囤房囤地。


去年下半年，中国出现罕见的楼市股市同时飙升的现象，同时出现的是“地王”现象。对中国楼市“明天会更好”的呼声让地产商四处“抢地”，等待再开发的利润。


在去年7、8、9三个月内，一些地产上市公司开始陆续在全国范围内圈地。重庆、成都、武汉、长沙、沈阳以及珠三角一些地区的二三线城市相继落入圈内。在上市公司强大资金支持下，全国各地不断有“地王”浮出水面。


在地价已经“炒翻”的状态下，很多中小房地产企业仍旧跟风“冒进”，把有限的资金投入购地，期待能够以此快速扩张。


而今年1月，国务院下发了《关于促进节约集约用地的通知》，《通知》规定，土地闲置两年的将无偿收回；土地闲置一年以上的按土地交易价格的20%收取闲置费。这无疑是给了期待囤房囤地赚取高额利润的房地产商一记沉重的打击。


杨少锋对《中国经济周刊》表示：“大部分企业在2007年都是超速扩张，因而导致绝大部分公司资金链都非常紧张。2007年前10个月是中国土地市场最疯狂的10个月，土地楼面价超越周边房价的情况比比皆是，许多开发商都卷入到疯狂圈地大潮中，投入了所有资金来圈地。而2008年房地产市场由于银行按揭政策、银根紧缩等政策的调整，重要特征是‘缺钱不缺地’，大肆疯狂圈地的开发商开始处于资金链吃紧的状态中。”


经历了“跑马圈地”和政府一系列宏观调控之后，曾经困扰房地产公司的“地荒”问题转为了“钱荒”。“一旦市场需求出现回落，这些后拿地开发商完全可能降低利润期望值，以较低的价格进入市场（甚至低于“天价地”开发商的成本价格），天价地将很可能成为这些开发商的滑铁卢之战，严重的，可能导致这些开发商资金链断裂，甚至于破产。”杨少锋分析。


谁能“不抛弃、不放弃”


面对吃紧的资金链，中小房企面临生死抉择。有分析认为，这正合了地产巨头们的心意，巨头们可借此大批收购中小房企实现扩张。而事实上，一位业内资深人士对《中国经济周刊》透露，这些地产商看上的并不是这些企业，真正的意图是这些中小地产商手中的土地。而且据知情人士透露，现阶段到2008年年底是外资进入内地楼市“抄底”的好机会。事实上，持有这样观点的境内外投资者并不在少数。


今年2月底，瑞银集团就与金地集团共同成立了房地产投资合伙企业，在内地房地产市场投资10亿美元资金。


“目前国家的宏观政策就是在规范市场，资力不够的小企业就自然会被市场淘汰出局，这很正常。这种现象会在2008年更加明显，房地产行业会有更明显的两极分化现象呈现。”北京四达房地产经济公司董事总经理杨少锋分析说。


潘石屹也表示，在去年和前年经济高潮时期大家喜欢用土地储备的数量来衡量房地产公司的实力和规模,但今天在全球经济衰退和国内货币从紧的双重压力下,则需要做好过冬的准备,评价一家房地产公司的指标也随之要发生变化,“大家对一个企业更看重的应该是它的现金量和存款量有多大,负债率有多高,以及速动比率等指标。”


资料:(每股现金流：现金流是指某一段时间内企业现金流入和流出的数量。用现金流量金额除以发行的股票的数量就能得出每股现金流。每个房地产公司在具体的房地产项目上都会表现为一定的现金流量，也就是说每个项目的投入资金和收益在项目开发上的不同时间段表现为现金流——流入和流出。流入为正，流出为负，加和就是现金流，如果现金流为负说明在考察项目时间点上项目没有净的收益，这个数值除以流通股数量就是每股的现金流。)


观点：中小房地产商还有出路吗


北京联达四方房地产经纪有限公司董事长 杨少锋：地下钱庄或成救命稻草



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去年房地产行业的主要特征一是买地，二是捂盘，实际上就是囤房囤地。而现在国家的政策是囤地企业必须在两年之内完成地块开发。与此同时，去年所拍卖取得的土地，按行业惯例，今年需要把余下的土地出让金交齐，去年盲目扩张囤地的企业必然面临巨大的资金链压力。


在宏观调控政策频频下落、金融信贷一再紧缩、需求锐减的情况下，土地储备可能转变成为企业的包袱。如果说上市房地产公司能够通过股市融资将风险转嫁股民，大型国有开发商能够得到银行倾向性的资金支持。那么那些资本原始积累较少，盲目跟随上市房企囤房囤地的开发商，或许就将成为这一轮宏观调控的“祭品”。


在其他融资渠道受阻下，目前，中小房地产企业依靠典当行和地下钱庄解决资金困境的情况很常见，中国去年开发贷及房贷余额增加1.18万亿，达到4.8万个亿。浙、闽一带的通过各种渠道流入房地产市场的资金至少几千个亿，将近金融机构提供资金的10%。几千亿的资金量对全国范围不算什么，但是对于一、两个省还是很充裕的。因此，这些资金成了目前许多房地产公司的救命稻草。


中珠置业房地产公司策划总监


苑学斌：


优胜劣汰已是定局


房地产行业是一个资金密集性的企业，从贷款到房子卖出去又需要一个很长的过程，所以资金短缺是一个长期的状态。信托可以给房地产企业提供可靠、有效的融资渠道。但是我国目前房地产信托还没有变成一个成熟的体系，一直处于一个无序的状态之中。


房地产企业出现资金问题，轰然倒塌，在这个行业内并不稀奇，也并不是在目前国家宏观经济政策趋紧的形式下才出现的，早年著名的“顺弛”的案例距离现在其实并不遥远。


所以，企业出现资金链断裂或者叫现金流危机，并不在于企业是大还是小，任何企业经营不善都会遇到这样的问题；也不在于政策的控制有多么严格，真正成熟的企业都会有完善的抗风险能力和预警措施。


另外，目前国内房地产行业的集中度还不够，会出现优胜劣汰的局面。以后房地产行业的发展趋势是：由野蛮的粗放的生产开发模式，变为精细化、深层挖掘价值的开发模式；投资商的背景越来越国际化；由原本粗线条的开发流程设计，转变为符合“国际投资人”要求的投资分析、财务报告、工程管理系统、营销系统；由原来相对单一的融资渠道，变成能够根据国际惯例而制定出多层次多渠道的融资手段，因为市场竞争越来越积累，客户越来越理性，项目前期的投入会加大，资金的压力越来越突出。


中国人民大学土地管理系教授 曲卫东：


被海外收购也未尝不可


房地产的资金来源从传统来说，主要依赖于信贷和抵押贷款、商品房和写字楼预售——通过预售提前回笼资金，投入房地产后期开发。这两种方式实际上是前几年一些房地产公司主要的资金来源渠道。现在国家进一步规范房地产的开发和销售条件，贷款制度更加严格，金融部门发放贷款的审核也更加严格，这两条路对于资质不够的中小企业来说基本上堵死了。


那么剩下的就是基金和上市。基金也不可能，国内法律环境不健全；上市又受到证监会严格审批和限制，国家在进行调控，当然会控制上市的规模和速度。所以，业绩和规模都不够的企业就不可能成功上市。


现有正常情况下，中小房地产企业的资金不足问题解决不了。但是现在很多海外基金已经瞄准中国房地产市场，正准备大规模收购国内的项目。所以，这些面临资金紧张的企业可以将自己卖出去。

北京宋庄艺术家因房价上涨被诉腾房

北京宋庄艺术家因房价上涨被诉腾房(组图)http://www.sina.com.cn 2008年04月06日14:48 CCTV《新闻调查》

　　央视《新闻调查》2008年3月29日播出：没有赢家的官司，以下为节目内容。

　　演播室

　　10多年前，有一批来自各地的画家看中了北京城郊的宋庄镇，买下了村民宅基地上建的农民房，从此安居乐业。十几年的发展，画家成名了，村民也富了，当年接纳这些画家的偏远小镇也打出了中国宋庄的文化名片。可就在这时候，当初卖房的村民反悔了，他们把这些画家告上了法庭，要求收回当年卖出去的老房子，那么法律会支持农民的反悔吗？一连串的农民讨房案会带来怎样的连锁反应？画家们又将何去何从？宋庄的未来会不会从此改变呢？

　　采访对象：

　　李玉兰 宋庄画家

　　崔大柏 宋庄镇小堡村村支部书记

　　谭小勋 李玉兰的丈夫

　　杨卫 艺术评论家

　　王秋人 宋庄画家

　　王立则 宋庄画家

　　李静 宋庄当代美术馆执行馆长

　　靳栩 宋庄镇小堡村村民

　　胡介报 宋庄镇党委书记

　　陈汉东 北京通州区法院宋庄法庭

　　蔡继明 清华大学教授

　　片山 宋庄画家

　　李学义 宋庄镇小堡村村民

　　董秀梅 马海涛的妻子

　　马海泉 宋庄镇辛店村村民

　　陈旭 李玉兰的辩护律师

　　李静 北京市第二中级人民法院法官

　　北京通州区宋庄镇小堡村村民

　　第一段

　　记者：这个院子挺宽敞的，有多大面积？

　　李玉兰：300多平米，将近400平米吧。

　　记者：400平米。这在周围的家户里，我看还算是不小的一个院子了。

　　李玉兰：是 。

　　记者：刚来的时候，是一个什么样的样子？

　　李玉兰：刚来的时候，这块整个就是空的。然后那个地方没有门。

　　记者：没有门啊，这是后来翻建的门啊？

　　李玉兰：对。

　　解说：这个农家小院在北京市通州区的宋庄镇辛店村，六年前，画家李玉兰花了四万五千元买了下来。对于李玉兰来说，用这样的价格买下一个农家院，是比较合算的。可是，她并没有想到自己会因为这个房子惹上麻烦，甚至成了新闻人物。她以为，从此，她就可以安居乐业了。

　　记者：其乐融融，何处无妙境，何处无净土。谁写的？

　　李玉兰：我先生写的。我们觉得在这里的话，自己生活感到很安逸。这个对联能够表达

　　我们当时那种心情。

　　解说：李玉兰是河北邯郸人，从小就喜欢画画，但是家庭条件的限制和职业画家的收入不稳定性使她的画家梦遭到全家人的反对。在做了十几年的服装设计之后，李玉兰发现，自己仍然无法割舍做一名职业画家的情结。

　　李玉兰：想得就是很简单。我这一生当中的话，如果我不能够从事绘画，就作为一种职业，至少我要在我的一生当中，实现一下自己的这么一个愿望，所以就做了这么一个决定。

　　解说：为了心中的绘画梦，2002年李玉兰离开了她曾经生活了三十多年的城市，搬到北京郊区的宋庄镇，正巧，农民马海涛这时已经进城工作要卖掉家里的老房子。但是，房子是建在马家宅基地上的农民房，这让李玉兰犯了犹豫。

　　李玉兰：因为我以前买过商品房，所以知道有什么房产证这类的手续，到农村以后他们没有，所以我也就比较担心。尽管当时看那个院子我比较喜欢，可是我还是很犹豫。

　　记者：犹豫什么呢？

　　李玉兰：要是没有房证的话，会不会有麻烦？但是当时他们卖房子的时候，就说得很确定。

　　我们卖自己家的房子，谁也管不着，卖给你的话这就是你的房子了，你就可以踏踏实实地住着。以后这里再怎么样，我都不会去找你。他说的就是说让你感觉到一点点后顾之忧都没有。

　　记者：像农村的一些闲置的农民房，在当时而言的话，它们处置的方式是怎么样？是流转还是转让？或者是出售？

　　崔大柏：由于价格问题，农民就愿意把这个房子卖一个比较好的价格。

　　记者：价格的差距有多大？

　　崔大柏：起码五倍以上吧。

　　记者：也就是说当时很多村里人愿意把这个房子卖给城里人？

　　崔大柏：对。

　　记者：图个高价？

　　崔大柏：对啊。

　　记者：村里面没有干涉？

　　崔大柏：村里没有干涉。我们觉得，把那些破烂的房子全盘成钱了。对农民当时的生活费可以给予支持，可以补偿，认为是还是比较不错的。

　　解说：为了消除李玉兰的疑虑，马海涛还请来了村委会主任从中担保，并且盖上了村委会的大印。

　　崔大柏：就那么个习惯。就像过去那种搞对象一样，中间得有介绍人。

　　记者：是一种保障？

　　崔大柏：是一种保障。在村里面不管是有威望的，或者有岁数大的、有文化的，给我做个中证，我心里就算踏实了，这是很普遍的情况

　　记者：这份契约会不会从内心来讲会感觉踏实一些

　　崔大柏：对 是。我就觉得，除了我的户口不在这个地方，我感觉自己就是这个村子里的一个成员。

　　解说：在村委会办了房产变更手续后，李玉兰成了这座房子的新主人，她并不知道她签下的这纸买房协议如同一片乌云会给未来的生活带来一场风雨。当时的李玉兰似乎沐浴在阳光灿烂之中，她不仅有了自己的房子、有了自己热爱的事业，还收获了爱情，来自湖南的画家谭小勋与她结成连理，一家人的生活其乐融融。

　　解说：李玉兰一家的平静生活在这个农家小院维持了四年，当年买房时那个看不见的麻烦就找上门来了，原先卖房给她的农民马海涛出价七万元要求收回已经卖出的这个农家小院。

　　李玉兰：他当时给我开的价钱是7万块钱，我说太不可能了。我说当时你卖房子是你主动要卖，然后你现在想把它收回去 就是感觉到很生气嘛

　　记者：你回绝了？

　　李玉兰：对 所以我就说我这房子不卖。再加之我那会儿怀孕，我很需要一个居住的场所，我不可能再去像以前一样去流浪，到处去搬家什么的。所以我就没有答应他，然后我们所接到的就是一纸法院的传票。

　　解说：2006年12月，马海涛以当年房屋买卖不符合法律规定为由，把李玉兰告上了法庭，请求收回已经卖出去的房屋。李玉兰觉得非常不可思议。

　　李玉兰：这种买卖毕竟它已经是完成了的，那么法院还要接这样的案子的话，让我也感觉到很诧异

　　记者串场：其实在宋庄，李玉兰并不是第一个收到房屋诉讼传票的画家，从2006年下半年开始，陆陆续续有13名画家被告上法庭，原告无一例外的都是原先卖房的农民，诉讼请求都是收回已经卖出去的房屋。我们不禁要问，宋庄怎么会集中了这么多的画家呢？他们怎么都会购买农民盖在宅基地上的房子呢？

　　第二段

　　解说：宋庄镇位于北京市通州区，从天安门出发一直往东，沿着京通高速和京哈高速公路行驶40公里可以到达，是东北及环渤海地区进京的交通要塞。穿过村口画框形状的牌楼就是宋庄镇的中心区小堡村，村里村外散居了两千多名艺术家，尤其以画家居多，于是，宋庄便有了画家村的雅号。

　　记者：宋庄对你的吸引力是什么

　　李玉兰：对我的吸引力，就是因为我喜欢画画，然后这边又聚集了这么一拨人。平时在这里

　　可以有一个相互交流的场所

　　(字幕：圆明园画家合影)

　　解说：原先聚积在圆明园附近的画家们，最早掀起了画家村的面纱。当年，一群追求独立和前卫的艺术青年，手持画笔组成了一个艺术理想的乌托邦。1994年，艺术批评家栗宪庭、艺术家方力钧、岳敏君等中国当代艺术的大腕们开始撤离圆明园，来到远郊的宋庄购房置业，而选择宋庄的原因，则是缘于一个不经意间的偶然。

　　杨卫：第一个原因是便宜

　　解说：杨卫，湖南人，艺术评论家，1996年从圆明园画家村迁入宋庄居住。

　　杨卫：那么更直接的原因，就是当时圆明园有一个画家叫张惠平，他的一个学生是宋庄的，是这样子。然后说大家要到处找地方，张惠平就推荐到了宋庄。

　　记者：对宋庄最初的印象是怎么样的？

　　杨卫：典型的北方农村那样子，还是那种土路 沙土路，然后也没有车。我们是坐着去天津的一个长途车，然后到中间下车然后再找。

　　王秋人：最初这个地方，像一个河北的自然农村，一个田园风光。很安静，可以安心地在这里创作，不会受干扰。

　　解说：王秋人，上海人，他是第一批在宋庄定居的十六名画家之一。1994年，他离开圆明园画家村花了四万八千元在宋庄镇的小堡村买下了这个农家院子。

　　记者：你那时候自己种菜啊

　　王秋人：第一年来自己种菜嘛，种了十几种菜。等于自己还种菜，然后画画，夏天种种菜。

　　种完菜，一个夏天到秋天就不用买菜了，当时就是这种生存状态。

　　记者：那就是创作，还有生活，全部在这院子里了？

　　王秋人：对

　　解说：后来，王秋人把这个农家院修葺一新，并在这里结婚生子。

　　王秋人：等于是我第二个故乡吧，我如果生活没有变动，我肯定要在这一直住下去，肯定要一直住下去，因为我不太喜欢城市的生活。

　　解说：不过，现在的王秋人已经无法确定他们一家人能否在这里继续生活住下去了，因为，原先的房主已经向法院提起诉讼要收回这所院子。

　　王秋人：我简直疯了，那个时候我想我快疯了。如果说我要走，我要搬家，我城里的房子也买不起，对吧？我还要去找另外一个地方盖房子，那你说我还工作嘛。这两年我孩子那么小，我要怎么办？快疯了，那整个不可想象，整个生活就彻底给搞乱了。

解说：宋庄白庙村的画家王立则同样不能逃离被告的命运，他在2006年的10月就接到农民的起诉书，要求归还他在2003年买下的这个农家院子。这让他成为画家村里第一个因为房屋诉讼成为被告的画家。

　　王力则：我还是有点出乎意料。农民这个事，也还不是像我想象的那样，他一旦卖出去他就不反悔，他就说过的话算数。

　　解说：王立则是陕西人，当过大学教师、公务员、报社总编。为了能够继续绘画创作，他在50岁那年提前办理了退休手续来到宋庄。

　　王力则：主要是觉得这人多，有一个交流的机会。我就觉得我们这一代人，画画都是观念比较传统。在宋庄看到的，不同于苏俄油画传统的另外一套画法和另外一套理念，对我来讲冲击很大。我觉得在这里可能会有收获的，下决心来了。

　　记者：其实你们刚来的时候，就像宋庄本地的居民接受你们吗？

　　李静：不太接受。因为当时可能大家的打扮应该说很另类，农民看不惯。

　　靳栩：当时他们来的时候都挺奇怪的。有的都是大秃瓢，有的留着长辫子，当时一看怎么还有这样的人啊。因为毕竟看见这样的人，比较少吧。

　　记者：他们的穿着打扮好像和你们的思维观念冲突很大？

　　靳栩：很大。这以后接触的时间也长了，也开始聊天了嘛，这一聊以后，还不是想象得那样的。都挺好的。

　　李静：有这样一句话。刚来的时候艺术家都是长头发，农民都是短头发。那么现在艺术家都理光头了，而农民都留了长头发。

　　解说：人们说，到了宋庄，就接近了中国当代绘画艺术的前沿。越来越多的艺术家来到了这个远离城市的乡村，然而，纯朴的乡民们是否能够接受这些特立独行的艺术家呢？

　　(字幕：宋庄画家方力钧作品)

　　(一组方力钧的画)

　　串场：从1994年到2003年的10年间，宋庄逐渐成为先锋艺术家们新的精神家园，他们在这里生活、创作。虽然此时的宋庄画家在国外已经声名远扬，被媒体与世界一流的当代艺术家群体相提并论，成为中国当代艺术的标志。然而，他们在国内并不为众人知晓，当地政府仍然热衷于办乡镇企业来发展民生，艺术家与宋庄也只是居住者和居住地的关系，彼此之间相安无事。那么，是什么原因让宋庄变成了我们现在看到的模样呢？

　　第三段

　　解说：2004年4月，宋庄镇更换了党委书记，这名叫胡介报的新书记给宋庄发展带来了新思维，新思维的理论基础来自胡介报曾经读过的两篇文章。

　　胡介报：这两篇文章，一个是理论分析层面的，一个是实践层面的。那么实践层面的是什么呢？苏荷，这篇文章名字就叫《苏荷》。苏荷它介绍了美国苏荷区是怎么形成的。

　　解说：二战以后，纽约取代巴黎成为西方乃至世界的艺术中心，其中关键原因就是曼哈顿的“苏荷区”。上世纪五六十年代，这里原先废弃的高大厂房被改造成前卫艺术家的工作室，各方艺术家以低廉租金入住该区，随着他们的画作受到画商的承认，苏荷区成为世界著名艺术区，极大地促进当地经济的发展。

　　胡介报：我又看了一篇理论的文章支撑了我。那么，就是《大文化》，分析了当时国际上文化产业发展的影响，尤其列举了美国、日本等发达国家文化产业在国民经济在GDP当中的贡献率。那个时候给我一个巨大的启发，我好像发现了一个巨大的金矿。宋庄完全可以通过艺术家、艺术作品，通过这个资源，来把这个地区打造成一个颇有特色的经济城市。

　　杨卫：宋庄这个地方，已经形成十多年画画的历史。这些艺术家跟艺术家之间已经构成一种精神纽带，这个东西是一个无限延伸的东西，是给胡介报提出文化造镇最有信心的一个基础。这个东西别的地方没有，所以我当时写了一篇文章，里面明确了提了一个概念：宋庄没有风景，但是人是宋庄最好的风景。

　　记者：你指的这个人是？

　　杨卫：当然主要是艺术家。是这些人，是这些有创造力的、有灵性的人在这个地方。

　　解说：通过走访调研，胡介报意识到艺术家也可以成为经济发展的资源，而这个罕见的资源正是宋庄的最大优势。到任的下半年，胡介报提出了“文化造镇”的战略，全力打造中国宋庄品牌。

　　记者：也是从那个时候，打造这张文化名片成为了你一直想执著去实现的一个梦想

　　胡介报：对 压力非常大。为什么？当时很多的人并不认识，你怎么能弄出一个中国宋庄呢你口气太大了。你把北京市也不要了，你把通州区也不要了，你弄出一中国宋庄了。大会小会我们开若干的会议，一见着我，中国宋庄的胡书记来了。我能感觉到，这里有玩笑，但是有一个大家并不认知。认知一个地区可以打造一张名片，可以打造一张品牌。

　　解说:宋庄众多的艺术家、活跃的艺术氛围，引起了国内外和文化界的极大关注。胡介报对宋庄的文化产业发展雄心勃勃。

　　胡：这就是我们的艺术馆区。下一步按照我们的规划，这边会有国际艺术馆区，将来办展会经济。

　　记者：那么南边呢

　　胡：南边是这么几块。这边是动漫产业区，那边是生活配套区。那么这条亮丽的线，这是我们的城市景观线，将来公共的一些建筑、总部、银行、酒店等等服务设施，那就完全是一个城市的概念了，整个的一个当代艺术城的概念。

　　串场：在政府的引领推动下，宋庄吸引了两千多名艺术家，其中有将近三百人在宋庄买房置业，宋庄逐渐形成了目前中国乃至世界规模最大的当代艺术大本营——宋庄艺术家群落。在2006年，宋庄还被北京市规划为十大文化产业集聚区之一。在这样的背景下，农民状告画家索回房产案的判决就显得特别惹人注目。在13件已经立案的诉讼中，李玉兰案将是最先有判决结果的一宗，李玉兰能够守住她的艺术家园吗？

　　解说：不仅仅是李玉兰一个人在等待法院的判决，生活在宋庄的那些被告和没被告的画家们都在等待着法院的判决。而定期聚会了解案情的发展，成了他们生活中的新内容。

　　画家A：如果她那个案子判得，如果要是对艺术家不利的话，这就一下子就完了。法律还是公正的。

　　画家B：你也被告了

　　画家C：我没有被告，但是很危险，我是危险人物。

　　画家B：那没事，现在就是李玉兰这个官司一打，就等于把整个规矩立下来了

　　这个你也不要操很大的心。

　　解说：2007年7月10日，通州区法院对马海涛诉李玉兰案一审结案：判决李玉兰和马海涛签订的买卖房屋协议无效，李玉兰在九十天内腾退房屋，依据评估马海涛支付给李玉兰房屋修缮补偿款九万多元。

　　记者：一审的判决结果，在你的意料之中吗？

　　李玉兰：那是我们的最坏的一个预料，最坏的打算。

　　李玉兰：那么这么多年，我们认为这是我们自己的家，我们才会在这里再投入新的金钱。那么当我们把这些都搞好了，你轻而易举就可以要走的话，无论是谁都是不能接受的。而且你可以通过合理合法的一个手段来要这个房子的话，而不受到任何的制约，这个显然是有失公平的一个现象。

　　陈汉东：我们主要依据合同法第52条的规定第五项违反法律法规的合同是无效的。按照咱们国家土地法规的规定，(城镇居民)不得允许买卖农村集体的房屋，所以依照这一条，就确认了双方买卖合同无效。

　　解说：《土地管理法》规定：我国土地制度实行社会主义公有制，城市市区的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地属于农民集体所有，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。近年来，国务院也接连下发通知，明令禁止城市居民购买农民宅基地、农民住宅。

　　记者：从1999年国家严令禁止，这样的一个城市居民到农村购买宅基地小产权房。开始到近一阶段，国务院还依然在强调，这样一个强制性的规定。你觉得政府的这样一个初衷和背景是什么？

　　蔡继明：为了满足我们粮食，基本上的这种自给自足，或者叫做粮食安全。我们有一条警戒线，18亿亩耕地是最低限度。

　　解说：蔡继明，全国政协委员，清华大学人文学院经济研究所副所长。

　　蔡继明：如果再低于18亿亩耕地的话，可能这个缺口过大。那么对国际粮食市场会产生过大的压力，那么不仅是对中国有一种威胁，也会让国际社会感觉到这种威胁。所以中央政府下了决心，就是一定要保护这18亿亩耕地，进一步强调了禁止城市居民去(农村)买房子，这是一个考虑。

　　解说：一审判决后，李玉兰不服，向北京市第二中级人民法院提起上诉。

　　第四段

　　解说：马海涛要把李玉兰告上法庭，要求收回已经卖出了几年的房子。显而易见的原因是背后的利益之争，而利益产生正是由于城市的扩张和画家聚集带来的土地升值

　　李玉兰：因为现在这个房子，大家都知道涨价涨得非常厉害。我们住在这里也了解到，就是说有一些马路什么的，就是说公路要修过来，城铁要修过来。加之就是说，宋庄好像被批准为文化产业园区，那么这边的房价就涨上来了，包括租房的价钱都涨上来了。

　　崔大柏：他无非就觉得虽然说那时我卖得高了，但是随着画家的陆续进入，随着经济的发展和这个地区的地皮的增值，反过来就觉得，我可能那时候卖房子低了。跟现在比，

　　记者：还是利益？

　　崔大柏：还是利益，还是低了，可能还不如一年的租金钱，二年的租金钱。

　　靳栩：那会儿还想着是个包袱，说句不好听的，反正撇着也是撇着，还不如卖给他们。

　　当时画家买的时候就算贵的。可是现在翻过来看，经过十年的发展以后，现在的租房价格，可能就是当时买一幢房子的价格。随着经济一发生变化，好多人觉得亏了。

　　解说：我们在采访中了解到，随着几年来北京房价的不断上涨，宋庄一带三四间的农民房年租金也由3年前的3000元攀升到1.5万元以上，而当初卖出的房子，如果现在拆迁将会获得几十万甚至上百万的补偿。马海涛果真是出于利益的需求才要收回房子的吗？记者试图与马海涛的代理人、他的妻子董秀梅取得联系。


法院终审判决李玉兰房产买卖协议无效http://www.sina.com.cn 2008年04月06日14:48 CCTV《新闻调查》
　　记者：您好

　　马妻：您好

　　记者：您是马海涛的妻子吗

　　马妻：对

　　记者：你好，我是中央电视台《新闻调查》的记者。喂……

　　马妻：您好 您所拨打的电话已关机

　　串场：走在这样一条两边都是画廊、艺术家沙龙以及随处可见的出租画室的信息的街道上，我很难把这里与宋庄这样一个非常乡土的地名联系在一起。从外观上我能够感觉到文化造镇给宋庄带来的变化，那么，村民们也因为这些艺术家的到来有了收益吗？

　　记者：这村里有多少画家呢？

　　农民：那可不少

　　记者：每家基本都有吗？

　　农民：每家基本上都有，这还老天天找呢，大妈您家有房子租出去吗

　　记者：你家有房子吗？

　　农民：我说我们家没房子

　　记者：全租了？

　　农民：全租了。这房后头有个地方还盖房，盖房都准备着后门，家里有房子九间呢

　　记者：九间啊？

　　农民：九间 前面盖了平房就五间

　　记者：都住着？

　　农民：都是画画的住着

　　记者：全是画画的？

　　农民：是

　　记者：那租金能有多少呢？

　　农民：租金一年是两万六

　　片山：这一排，像我们这条街，这一排几乎全部都租出去，全是画家在住了。几乎全是画家。你看哪一家的村民，他的房子几乎都是分成两半，他们住后面，前面的都租给画家了。

　　记者：他们也有收入了，你们也有地方了？　

　　片山：对。老房我们住，新房都给他们住

　　记者：你的房子现在租了吗？

　　农民：租了，也租了

　　记者：租给谁了？

　　农民：租给画画的

　　记者：画画的呀 那挺好的

　　农民：不错 挺好。不改革开放能租房子吗，上哪租去啊，谁租啊

　　记者：画家也不来？

　　农民：画家也不来，我们也发不了财了

　　解说：小堡村村支书崔大柏给我们算了一笔帐：小堡村有1300多人，每年仅仅房屋的租金就可以得到七百五十万元，人均五千多元，而在十几年前，村里的年人均收入只有二三百元。

　　崔大柏：这个变化很大啊。从最初的两百块钱到现在的人均能达到五六千元。这光是一项，租房收入，再加上咱的就业呢，就是这村的平均的农民的人均收入是一万二到一万三。就(租房)这一块 它已经占到了50%

　　胡介报：原来小堡村只有一小卖部，一共一百平米。也就一百平米的小卖部，那么现在是什么概念？这几年的发展，他们有上百家的服务店，那么在这个基础上，又出现了画框生产、画布的经营、颜料的经营，什么装裱、布展……

　　解说：在第一批画家们来到宋庄时，精明的农民就已经做起画材生意了。

　　李学义：画家陆续越来越多，他们都去北京去买一些画材、画具

　　记者：到城区去买啊？

　　李学义：对 都是进城里去买。这里边就是说，有一个画家他就跟我说，你开一个商店吧。本身我那时候有一个店

　　记者：是做什么的？

　　李学义：茶叶跟通讯器材，我再加这么一项也很容易，但是对画材这一块确实不懂，颜料用什么样的颜料合适，笔用什么样的笔更好，这些都要学。画布，什么样的画布好。现在跟画家接触了这么长时间，全明白了。但是在刚接触那时候，我们不明白。

　　记者：那做这样的美术用品商店，当时的效益怎么样啊？

　　李学义：一个人的工资是没问题的。

　　解说：1996年，农民李学义在宋庄开办了第一家美术用品商店。

　　李学义：我走市场我没少走。我看看人家的价格，相应的比人家的价格往下调。我让你别走出宋庄

　　记者：那你应该是画家村里面最直接受益的一个农民了？

　　李学义：对。得到最大的受益就是，应该他的文化层次都上去了，孩子接触这个东西比较多这是无形中，应该是在宋庄之外，这是孩子们学不到的东西。

　　解说：文化素质的提高也激发了农民的艺术鉴赏力，就在2005年，小堡村村民靳栩结束城里推销员的生活，回到小堡村开了一家画廊。

　　靳栩：在2004年的时候，就认识了我们现在的画廊的艺术总监李伦老师。当时认识他也挺偶然的，他到我这来租房，认识一聊还挺投脾气，完了以后我们就成了好朋友了。好朋友就有个想法，老想着说和画家之间做点什么事情，结果李老师就说，不行做个画廊吧，说你这位置也挺好的，就这样把这个画廊做起来了。

　　解说：靳栩把画廊起名为韩燕画廊，韩燕是他爱人的名字，夫妻俩创办了宋庄第一家农民画廊。

　　靳栩：从开画廊之前什么都不懂，经过一年多到二年的熏陶，现在对这个行业是充满信心。我们的生活不用发愁

　　记者：就靠这样一个画廊就能够支撑吗？

　　靳栩：就靠这个画廊，我们现在谈的还是一个小的效益

　　记者：为什么这么说呢？

　　靳栩：因为现在像我画廊里面，我也收藏了不少画。如果说这些画里面，经过十年或者二十年，或者是时间更长的话，可能要出现一些好的领军人物。如果是那样的话，我们这些藏画就非常值钱了。

　　串场：很显然，艺术家和宋庄农民形成了一种互利互惠的社会经济结构，艺术家群落成为宋庄一种社会和经济资源，无疑，提供这片艺术群落土壤的宋庄成为最大赢家，无论是精神还是物质、文化还是经济。然而，法律毕竟是严肃公正的，它不会为了利益而向一方倾斜。去年12月17日，是李玉兰案的终审判决，这一次，法院将作如何判决呢？

　　第五段

　　解说：2007年12月17日，画家李玉兰买房纠纷案终于等来了北京市第二中级人民法院的终审宣判，法院判决房产买卖协议无效。

　　(资料)字幕同期声：维持北京市通州区人民法院，民事判决书第一项、第二项，马海涛与李玉兰于2002年7月1日所签之《买卖房协议书》无效

　　解说：虽然法院判决李玉兰当年的买房协议无效，但是同时认定造成合同无效的主要责任在于马海涛的反悔，李玉兰可就赔偿另行主张。

　　李馨：我们这个吧，判决处理的过程中，我们是要告诉大家两点。一点是，法律禁止买卖的房屋和土地，你是不能买的，这一点是我们通过判决不断重申的一点。另外我们要告诉大家，

　　通过这个判决，违反诚信，不诚信履约的一方也要受到法律的制裁。

　　王立则：我觉得就是在目前国家政策不允许宅基地使用权流转的情况下，判合同无效它是有道理的。但是第二中级人民法院能够要求艺术家在赔偿问题上重新主张自己的权利，我觉得这个就是从法律、司法公正的角度，给了一次实现司法公正的机会

　　解说：李玉兰案的终审判决在警醒城市居民不得购买农民房的同时，也引起了人们对于农民不诚信履约的议论。

　　王秋人：如果你要是这个都不具备的话，人和人之间根本没有信任可言的话，我简直不可想象那是一个什么样的状态。在宋庄这个官司案，就是个诚信问题。简单来讲，己所不欲勿施于人嘛。你自己不愿意承担，你还要强加到别人的头上，就是说现在连做人的这种基本观念都没有了

　　马海泉：你别看那卖房的是我兄弟，我也不是向着他，我就说你卖完了就卖了，不能再找人家麻烦了，对不?这什么事都一样,没有来回来去的 ,干什么事都那样,不讲信用了,是吧?卖完东西还跟人家要,说这时候这东西涨钱了,我得重新再卖,是不是?

　　陈旭：这房价地价一升，农民卖完以后后悔了。我当年才卖几万块钱，我现在能值几十万。那我就利用国家法律，我要进行这个反悔。可是我们从做人做事的原则来讲，要不要讲诚信？法院要不要保护公民的正常的交易秩序和交易行为？

　　胡介报：既然你已经卖出这个东西，你已经给出这个东西，不应该再反悔，这是普遍朴素的一个道理。一个地区一个社会，如果没有诚信，就失去了一种制度。

　　记者：但是当诚信和法律之间，有冲突的时候呢？

　　陈旭：法律为大。所以一方面，我们谴责那些背信弃义的人。但另一方面，我们又不得不服从法律的规定，那我作为一个守法公民，我们只能是这样无奈地接受这个事实

　　记者：就这起官司而言的话，谁是这起官司的胜利者？

　　李馨：这个案子看不出胜与负来。因为合同无效的法律后果处理，实际上不能看出谁胜谁负来，双方实际上都是败诉者

　　记者：怎么讲？

　　李馨：你买房的人，本身是想买这房子你要想住的，但是你现在住不进去了

　　记者：为什么？

　　李馨：就是因为你当时买了不符合法律规定的房子。那么对于出卖人来说，因为这个合同无效的官司，又拿回了这房子，但是你丧失了诚信。诚信是人在一生中最需要具备的道德品质。你丧失了诚信，对你今后的人生一定会有很大的影响，所以说没有赢家。

　　解说：对于宋庄来说，这场讨房官司会不会使中国宋庄这张还没有来得及完成的文化名片受到影响呢？

　　李静：不仅仅是他一个人的事情，也关系到所有的在宋庄的这些艺术家将来的发展。所以说，所有的人都很关注这件事情

　　记者：一个案子会带来这么大的影响吗？

　　李静：对啊。因为这里有将近三百个人，在这里买了农民的房子。那么这些人，如果说李玉兰的案子一旦有什么不好的结果的话，就会牵扯到所有的这些人。在宋庄买房的艺术家，那么也会对在这里租住的艺术家，也会产生很多影响。

　　解说：两百多名买农民房的画家，都是早期来到宋庄的中坚画家，李玉兰案的判决动摇了他们早已习惯了的生活方式。

　　杨卫：对买房的人来说，只不过是面临着，一个走与不走的一个问题。那么对于没有来的或正准备来的或者刚刚来的这些人，他就会有一种紧张。如果万一不行怎么办？无论是他的经济的资本投入方面，还是他精神资本的投放来看，如果这个地方没有安定感，那谁愿意在这个地方做事的。照这样判下去，后果马上就出来了。也就是她这个判决刚一下，后边就有好多农民就打算要告状。

　　记者：感觉到压力了吗

　　胡介报：最担心的就是，有很多的效仿的案例，也就是多米诺骨牌效应，其实我最担心的是这些。

　　王立则：当时我记得我进他们村子时，村里干部跟我说，召集各村委会的主任、村里党支部书记在镇上开过一次会。就是说一定要给村民做工作，不要再就这事这么继续闹下去，再闹下去就把我们宋庄搞垮了，对咱们农民有什么好处，没有一点好处。

　　胡介报：我们政府在这一方面，我们做了三件事。第一件事我们把我们所有地区的闲置的房屋进行了一次统计，包括能够给艺术家提供的廉租的农民的闲置住宅集体的闲置房产都给做了登记，然后提供给所有的艺术家。另外一个就是从如何教育农民讲点诚信。从大局出发，从地区文化产业出发，从地区的形象、农民的形象出发，劝导他们撤销起诉。

　　记者：有作用吗

　　胡介报：或者通过和谐的方法去商量。有作用啊

　　解说：胡介报告诉我们，在他们的说服疏导工作之后，已经有两户农民撤销了对画家的起诉，但如何处置农村闲置宅基地，所引发的思考还远没有结束。

　　陈旭：现在我们农村宅基地的管理是非常混乱的。现在看到的案例是，只审批给你使用，没有看到收回，这个是不对的。你需要的时候我可以审批给你，但你不需要的时候，我该收回要收回，你光有审批给人家使用，没有收回来。现在我们很多的原告，根本不在这个村里住，这个地你为什么不收回。

　　胡介报：起诉的这些户当中，据我们现在的调查，都是已经进入到城市化的居民。那么这些宅基地的房主，应该说十几年前已经变成了城市人，他们已经不是纯粹我们现在意义上的农民。但是这个宅子是在农村。另外一个我们还做过调查，就是我们目前农村的闲置用房，闲置的村民住房已经达到了30%左右。那么这些闲置住宅怎么做？这就是我们现在要考虑的一个问题。如何把它盘活，那么按照国务院的通知精神，那就是说你只能卖给农民。可是我们现在的农民并没有这个需求去买那些闲置住房

　　记者：这是一对矛盾

　　胡介报: 这就是一对矛盾.农民自己有自己的宅基地,何苦要买别人的住房呢,他不需要

　　这是一个目前在农村集体建设用地管理当中的一个很突出的问题.

　　解说：3月3日，李玉兰和马海涛的爱人又一次在法庭相见，这一次，他们在原被告席上换了个位置，李玉兰以信赖利益损失为主要诉讼理由，起诉马海涛，要求赔偿48万元。法庭没有当庭宣判，李玉兰仍然居住在当年买下的农民房里。

　　李玉兰：我冬天的时候，不是为了省一点煤钱，我们搬到一个朋友的工作室，我每次回来我都有那种亲切感，我说这是我的家。可是一想到这个官司在这里打着，这已经不再是你的家了，我心里就莫名地有一种悲凉从中升起来。但是你是没有办法去改变这一切的

　　记者：你很失落是吗

　　李玉兰;是

　　记者：你希望通过这样一个案子带给这个社会什么样的影响

　　李玉兰：希望能早点结束吧。因为我毕竟是一个女同志，我对社会问题也不是很关心，所以尽早结束的话，可以平平淡淡地过日子，我觉得很好

　　记者: 再去画画?

　　李玉兰：肯定要画画

　　演播室

　　这场没有赢家，全是输家的农民讨房案发人深思：画家缺乏法律意识买了农民房自然要输掉官司，而农民，虽然赢了官司却要付出不守诚信的代价。而最让人们关注的是，由于缺乏法律依据的买卖合同无法得到司法支持，宋庄艺术区的前景似乎飘忽不定了。看来，要保住这片艺术热土更需要智慧和魄力，在行政、财政、规划等方面人们还有更多的工作要做，同时，我们更需要一个有利于文化事业发展的法律环境。我们希望，宋庄今后再成为焦点的时候，不是因为它的官司，而是因为它的艺术成就和魅力。

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深圳福田区新楼开盘跌破万元

深圳福田区新楼开盘跌破万元(图)http://www.sina.com.cn 2008年04月07日02:48 南方都市报

“降价”已经成了深圳楼市的“硬道理”。漫画/邝飚


　　本报讯（记者 王莹）“降价”已经成了深圳楼市的“硬道理”。昨日开盘的深圳中心区福田区的某楼盘，低价开盘并加送大面积空间，计算赠送面积折算后，该楼盘开盘实际最低价格已经跌破万元，创深圳关内楼市新盘“新低”。

　　开盘最低实价跌破万元

　　“算上赠送的十平米六米高双层空间，这套53平米的房子实际价格也就是1.1万元每平米。”清明节假期中，位于深圳福田景田片区的一处新楼低价开盘，由于价格较片区内其它楼盘低出不少，受到了不少深圳看房者的关注。

　　昨日，记者来到位于深圳景田北的该处楼盘，销售人员告诉记者，开盘价格在1万3到1万6不等，相比福田区同一片区的其它楼盘，这一开盘价格已经属于低位。据售楼人员介绍，新盘开盘即推出了13000元/平米的“特价房”，而发售的均价则在16000元/平米。并且该楼盘每一户都赠送一个面积近十平米的六米高入户阳台，而在改装后，六米高的入户阳台完全可以改造出一个带跃层的两间新房。

　　记者在“踩楼”后计算了一下，以该楼盘60平米的主力户型均价1.6万元计算，算上赠送的面积，实际价格仅为1.2万元，而以该楼盘多套房屋1.5万元的价格计算，则实际价格在1.1万元。如果购买其推出的53平米均价1.3万元的特价房，算上赠送面积，实际价格每平米已经不到1万元。

　　买房者称价格是“硬指标”

　　“这个楼盘的位置和交通都不错，就是朝向和楼层不是很理想，不过考虑到价格还能接受，所以我们还是订了一套。”昨日下午，在新开盘的该楼盘售楼处门口，市民姚先生告诉记者，自己决定购买这个楼盘，最终还是价格起了决定因素。

　　不少购房者告诉记者，虽然昨天是开发商对外公开开盘的第一天，但是当大家到达售楼处时，该楼盘所有南向的单位已经全部售完。而开发商销售处工作人员坚决否认存在内部认购，他说不少关注楼盘的买家和他们的“尊贵客户”，已经提前进行了购房。

　　记者昨日下午从该楼盘销售现场了解到，不少市民在较低的价格吸引下敲定买楼，使得该楼盘的销售成绩不错，根据深圳国房局资料显示，昨日深圳全市一手楼盘共成交56套，其中，仅该楼盘一处就成交了17套。而在4月2日的国房局资料中，全市售出的122套房屋中，有50套都是来自这一楼盘。

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　　福田一手楼 最高降三成

　　业内人士称，全面下跌还需一定时间

　　实际上，作为福田区新开盘的楼盘，该楼盘1.6万的均价已经是福田新盘中的较低价格，不过即使这一价格，有购房者认为，如果不是有赠送面积，“还是太高了。”记者了解到，与该楼盘同样处于景田片区的一处楼盘，靠近深南路，交通位置和楼盘配套都不错，但价格自去年10月份的2.3万调整到1.8万，再到最近报出1.68万的价格，依然没有承接。

　　在福田区多个曾经“高价”发售的楼盘，记者发现，通过推出特价房等方式进行降价出售，已经成为开发商的普遍行为。在皇岗口岸附近的一处新盘，开发商推出的20套特价房，报价在1.4万左右，与其均价1.8万-1.9万相比，降幅已经达到了30%，其他部分楼盘推出的特价房，降价幅度也在15%以上。不过，降价多以特价房的方式推出，这些在售新盘的均价依旧在1.9万到2万每平米。不过在这些楼盘的销售处，记者连续两天采访发现，虽然是假日，前来问询和看房的人却寥寥无几。

　　而据房地产业内人士表示，深圳楼盘目前虽然有一定下跌，但全面下跌还需一定时间，但这些看似“低价”的房子都长期无人承接，显示出深圳楼盘整体下跌的趋势已露端倪。

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经济开发区里种小麦

经济开发区里种小麦http://www.sina.com.cn 2008年04月03日11:37 南方周末
　　经济开发区里种小麦

　　广饶县国土资源局却对商务中心闭口不谈，讳莫如深。县建设局一位干部则告诉记者，广饶的商业规模已基本饱和。采访期间，记者尚未见到任何关于大型商务中心的项目评估报告，该项目的市场消化能力尚不得而知。

　　事实上，类似大型商务中心的规划在广饶并非首次出现。

　　2005年5月，广饶县“义乌小商品批发市场”正式营业。这个被称为“黄河三角洲第一招商项目”的工程，总规划面积达180万平方米，拥有一栋大型主体交易市场和50栋商业楼。

　　当地政府希望，这个市场能成为对周边区域形成辐射作用的小商品批发集散地，预计年营业额达到10亿元。然而理想与现实却南辕北辙，如今，来这个市场交易的大多是广饶本县的乡镇，远未达到期望的规模。

　　一家内衣店的老板形容自己的生意是“凑合”。在这一市场的几十栋商业楼中，有至少3/4的房子空置，甚至还有几栋没有完工的烂尾楼。三年前开业时的锣鼓喧天、彩旗招展已成明日黄花。

　　与这一批发市场形成南北呼应的，是在当地颇负盛名的广饶经济开发区。该区总规划面积20平方公里(3万亩)，已建成9.5平方公里。

　　关于这个经济开发区的设想，也连年出现在政府工作总结中，它的运营情况亦不如外表那么光鲜。

　　位于开发区西北角的“渤海工业园”，四年前通过招商引资进入，圈地70亩。仅在工业园的左半区建了4排厂房，开工两年后即告停产，之后一直荒废，两年始终招租而无人问津。

　　工业园右半区的大量土地，则已经荒废超过4年。

　　园区内部分围墙已经倒塌，除了一名护院的老年人以外，偌大的厂区内空无一人。园内唯一的生机是这位老年人在院内的一块荒地上种的小麦和大蒜，看着一片荒地，他一声叹息：“这些原来都是好的庄稼地，可惜了。”

　　与工业园一路之隔的圣光化工集团，效益要可观得多，不过太低的土地使用率仍然让人费解。这个现有一亿总资产的高科技产业集团，光土地就占了200亩。厂房和土地的实际利用率很低，记者看到建筑涂料一号车间的实际利用面积不到1/4，材料保管仓库更是显得空空荡荡。

　　在厂区的北侧，南方周末记者看到至少有50亩的土地种上了小麦，保安告诉记者：这是老板租给别人种的。

　　记者在广饶县经济开发区走访发现，开发区内没有任何一家企业足额用地，大量的土地被圈进企业的围墙里荒废着，而开发区所辖的15个村社都曾是粮食生产大村。当地村民告诉记者，这里曾是广饶最好的耕地。

　　接受南方周末采访的广饶县干部并不讳言开发区内的土地利用率不高的问题，然而，招商引资依然是这个县经济工作的重中之重。

　　现有的9.5平方公里的园区规模，距离广饶县提出的20平方公里的目标，显然还有较大的加码空间。

　　近几年，广饶县频频吹响招商引资的号角，经济开发区无疑是这个县城里的新贵。和它在这个县城里的地位相匹配的，是一栋即将竣工的二十层豪华办公楼，将创造广饶县的建筑高度新记录。

　　马路的另一边，是即将被淘汰的开发区管委会大楼，依然崭新。

　　人均5.7间办公室

　　今天的广饶，已然成为一个热火朝天的大工地，数不清的大吊车装载着这个县城正在和即将的繁荣。

　　记者试图数清楚这个县城到底有多少台大吊车，然而数不胜数。这是一个到处都是工地的县城。

　　这一切显然并非民间经济活力所致，而是来自政府投资。广饶县政府在2007年的城建工作意见中提出，“高水平、大手笔搞好城市规划设计”，“着力打造精品建筑、区域性知名风景区、景观大道、园林城市”。

　　近几年，广饶县提出“开发东区新城”。府前大街宽阔气派，双向六车道，两边有至少20米宽的绿化带，大街的两侧，几乎是一夜之间，一座座崭新的政府大楼拔地而起：广饶县公安消防局、公路局、交通局、公安局、教育局、财政局……不过，作为城市消费活力指标的饭店、娱乐城等等却并不多见。当地居民多表示自己“没什么钱”。

　　在建的广饶县人民检察院新大楼即将成为城东新区一个新的“精品工程”，气势恢宏的大楼建筑面积9800平方米，工程造价达 1830万元——这还不包括使用几十亩土地的所需资金。而据县检察院看门人介绍，该院只有40名在编人员。

　　县人民法院也将挨着检察院“配套着建”，即将破土动工。记者了解到，“旧”的人民法院大楼系2000年竣工。

　　广饶房产局办公楼扩建小高层工程正在如火如荼。原有的11层大楼已经满足不了这个2005年刚独立出县建设局、仅有二十多名事业编制的正科级单位，扩建面积达1万多平方米。

　　政府大楼“攀比着建”。广饶县广饶镇国土资源管理所，2007年建成了一栋5层楼、40间办公室的大楼，这个崭新的大楼里，只有7名工作人员，平均每名工作人员有至少5.7间办公室。该所所长的办公室里有3米多长的豪华办公桌。

　　让广饶县政府引以为自豪的孙武湖旅游度假区，则是又一个浩大的工程，县国土资源局土地储备中心的负责人称，“具体面积尚不清楚”，而当地人称，孙武湖项目占地至少4万亩。

　　在竖立在马路边的度假区总规划图上，仅占很小一块的温泉度假村项目，建筑面积就不少于4万平方米。

　　这所有的大手笔，都是最近三五年的事。

　　广饶仅仅是一个48万总人口、城区人口不足8万的小县城，这个传统的农业县如今志在工业立县。几年来，该县的经济发展“突飞猛进”，2006年，该县国民生产收入200亿，可支配财政收入14亿。

　　短短几年，它的头上就拥有了数不清的光环：山东省20强县，入围全国最具投资潜力中小城市百强县，县域经济基本竞争力百强县，最具竞争力百强县，和谐中小城市示范县……如今，这个位列全国百强县第80位的县城正在为创卫城市、文明城市而建设绿化工程、景观工程。

　　面对南方周末记者的采访，当地有关官员并不否认在“史上最牛幼儿园”等四大工程上对土地用途进行了“修改”，对于政府楼堂馆所的豪华、开发区土地闲置、批发市场的预期过高等问题，同样没有否认。

　　这名官员解释说，这是出于发展经济的目的。他坦率地说：“我们在发展中犯了一些错误，以后会改正。”

　　广饶县位列全国“百强”县之一。不过南方周末记者在当地调查得知，当地民间经济并不活跃。和广饶县城府前路上一幢幢崭新的政府大楼相比，农村的土房显得尤为寒酸，一排排的土房是广饶县另一面。

　　位于广饶县城北边20公里的前勤村，至少三分之一的房子还是五六十年前修成的土屋。来大妈家里正在盖新房，借了1万元钱，为了节省，只在房子的底部用了方砖，其余都用了空心砖。

　　广饶县的老百姓并不富裕。小清河穿过这里，河以北要解决的是脱贫致富问题，以南遇到的则是如何保住耕地的难题。8万城区人口的广饶县城，只有80辆出租车，起步价是1.4公里两块钱。

　　县城最繁华的地段是佳乐购物中心和人民商场。最近几天，人民商场打出的广告是：今晚在人民广场门前放映电视剧《神医喜来乐》，敬请到时收看。在这个没有一家咖啡馆的小县城，看露天电视是一些附近居民的惟一消闲方式。

　　露天的放映场就设在人民商场的门口，放映结束后，商场的营业员收拾东西下班，稍显热闹的人群一哄而散。才19点35分，广饶县最繁华的商业街逐渐冷清。

深圳炒房调查：每平米6千元楼盘被炒到每平3万

深圳炒房调查：每平米6千元楼盘被炒到每平3万http://www.sina.com.cn 2008年02月01日03:02 东方网
　　跟眼下的天气一样，阴冷是原本温暖甚至火热的深圳楼市目前的主题。

　　深圳本土最大的中介世华地产市场研究中心最新发布的一份分析报告指出，2007年12月，深圳二手住宅市场依旧低迷，成交量、成交均价继续下滑，迎来了下半年的最低点。根据该市国土部门的统计，去年12月全市共成交二手住宅3966套，环比下降12.1%，成交面积36.59万平方米，环比下降10.3%。

　　此情此景，令有“深圳民间投资炒楼鼻祖”之称的邹建民亦感担忧。“大家还在为‘拐点’争论，现在应该讨论大概会跌多少，跌到什么时候才能止住。”近日接受《第一财经日报》采访时，邹建民说。

　　“这个市场太危险”

　　“上帝叫你死亡，必先让你疯狂。”即使在邹建民看来，2007年上半年的深圳楼市也已经是“疯掉了”。

　　讲起那个时候的楼市，邹建民“心有余悸”，“市场上到处都是挥着钞票要买楼的人，买者当中十有八九是投资客，而投资客的下家也主要是投资客。”

　　用邹建民的话来说，当时自住型的客户是“恐慌性”买入，投资型的客户是“疯狂性”买入，整个市场已经“失去理性”了。

　　世华地产的交易统计数据显示，上半年深圳房地产市场火爆的时候，投资性购房比例约占总成交量的八成。一手住宅的数据同样显示，买家多数是投资客。保守估计，上半年一手住宅市场整体投资比例超过50%，部分楼盘投资比例甚至可达到80%以上。

　　“这种行情之下，肯定很危险。我告诉自己只卖出，不买进，坚决不买入。”邹建民异常坚定当时自己的判断，他说按照市场的购买力估计，在他投资最为集中、也是当时投资气氛最为浓厚的南山片区，“每一套房子的价格都有虚高(成分)。”

　　他列举了南山区的“滨海之窗”和“南山玫瑰园”为例。前者在2004年的时候，5000元/平方米往外卖，一套只赚个2万～3万元，“都卖不掉。”而到了2007年，“炒到了2.2万～2.3万/平方米，好多人都还不愿意卖。”后者更加离谱，最先6000元/平方米的楼盘，最后竟然炒到3万元/平方米。

　　“这个市场太危险。”邹建民一言以蔽之。

　　而下半年热潮退去之后，真实的市场显现出来了。在上述两项统计当中，投资性购买一下子下降到了只占成交比例的10%左右。

　　“炒房炒成房东”

　　2007年下半年，形势果然验证了邹建民的判断，楼市急转直下。整个“十一”黄金周七天之内，曾经威力无穷的深圳房地产市场竟然只有82套的成交量。

　　深圳中原地产的月度交易数据显示，去年6月开始，各月新房成交量就逐月下降。住房销售面积也是逐月下降，从6月份的56万平方米，下降到了12月份的17万平方米。

　　二手房成交量的下滑更是厉害。世华地产在2007年8～10月间的二手住宅成交量大幅下挫，环比降幅分别为26.3%、43%和36.8%；成交套数的环比降幅分别为24.8%、45.2%和36.8%。最低的10月份成交只有4252套，不及最高月份的四分之一。

　　“大部分人被套得很惨。”邹建民介绍，成交量的下滑，使得许多资金不很雄厚的短线投资客一下子被套住，无法脱身。这真应验了那句玩笑话，“炒房炒成了房东”。而此前频频出台的楼市调控政策，也已开始彰显威力。

　　回头来看，在刚刚过去的2007年，央行六次加息，5年以上贷款利率上升到了7.83%，并且有继续加息的压力。这直接导致已贷款投资者们的还款压力越来越大，资金链日益绷紧，产生了提前还贷和断供的现象。

　　邹建民告诉记者，现实可能比数字上体现的还要严重。“限贷惜贷的气氛之下，由于银行评估系统价格普遍低于实际成交价格，实际上，很多投资气氛高的楼盘，首付款已经要达到五成左右了。”这无疑让投资客手中的物业变得极难出售，投资的成本已经大大提高了。

　　“我们来看投资、收益比，深圳的许多楼盘已经明显超出了可投资范围，已经没有投资价值了。”邹建民举例说，在深圳，一套价值100万元的房子，租金大概是2000多元/月，如果买的话，就要给银行6000多元/月。

　　“现在深圳的楼价，已经明显超出了大家的收入水平。”在邹建民看来，“深圳房价只有下降50%，大家才有可能买得起房子——那才是合理的投资价位。”(来源：第一财经日报)

“拐点”到来？

　　邹建民认识的一位投资者，向银行借了200万元买房，而房子现在只值150万元，“已经是负资产了。”据他介绍，有一些投资客专门从其他地方赶来深圳，“买了两套豪宅，按照现在的市价，基本上首期款是亏完了。”

　　“特别是6、7月份，最疯狂的时候，很多中介业务员忍不住，自己也进去了。”据邹建民称，他接触的很多业务员最后都参与“炒楼”，接着就有很多人被套。

　　楼市急转很快带来更多的问题，比如中介公司关门事件。去年10月底，投资客秋先生和三个朋友凑齐227万元作为首付款，买下了位于深圳八卦岭的整整一层单身公寓，面积825平方米。交钱近一个月后，他们发现资金竟然还没有到达卖家手中。其中的110万元划到了中介长河地产的公司账户上，另外106万元划到了长河地产总经理皮锦洲的个人账户上。随后他们找到长河地产公司，后者承认了这一事实，并且承诺在11月30日之前退还购房款。但到了12月初，长河地产陷入“倒闭风波”，那227万元购房款的问题，“到现在还没有解决。”

　　除此之外，更广为人知的便是中天置业一夜倒闭、总裁蒋飞涉嫌卷款数千万元潜逃事件。随后，创辉租售在上海的多家门店也关门大吉，房产中介业似乎“哀鸿遍野”，王石等业界巨头纷纷加入了所谓“拐点”论争。

　　“拐点”是否已经到来，短期内还是个见仁见智的问题。近日世华地产发布的《2008年1月买卖双方心态分析》指出，部分短期小型投资客经受了数月的房价下跌后，目前出手意愿非常强烈。分析称，一方面是租金回报率低、不能抵供，另一方面是目前租赁市场涌现大量盘源，连稳定的租赁都无法保障，这刺激了投资客尽快脱手的意愿。

　　不管如何，深圳楼市不再像以前那样飞速上涨已是不争的事实，而这也堪称一个合理的改变。毕竟，一个理性、健康的市场，无论对投资者还是整个经济运行，都是十分重要的。(来源：第一财经日报)骆乐