房企破产揪出假合同骗贷案http://bj.house.sina.com.cn 2008年08月23日08:25 中国经营报
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房企破产揪出“假合同”骗贷案
◆本报记者 吴程涛广东报道
2008年8月11日，深圳漾日湾畔业主晓微(化名)经过长达3年提心吊胆的抗争，终于拿到了房产证。
随着清算小组的进入，深圳漾日湾畔“集体断供”事件背后的开发商制造“假合同”骗贷案，也开始由幕后逐步走向台前。
2006年3月31日，《深圳特区报》D5版刊登出了漾日湾畔开发商国基地产的破产公告，此时国基地产董事长李会斌已经神秘失踪。随后，深圳市中级人民法院指定的破产清算组在开发商的账目中发现，该小区有200多名业主没有向银行支付首付款。也就是说，这些业主是“零首付”供房。
这一发现直接揭开了国基地产利用“假合同”操作“假按揭”的骗贷黑幕。
漾日湾畔位于滨河大道和后海路交接处，站在楼盘内的高层阳台，可以看见远处深圳湾的海景。据晓微回忆：漾日湾畔于2004年开盘，均价约为7000元/平方米。当时卖得很混乱，首付款有5%、10%、20%，有些则是零首付。真正倒霉的是那些交了首付款的业主，一直拿不到房产证，而“零首付”的业主又全部失踪了。
“我在2004年交了两成首付款，但后来和很多业主一样，房产证一直都办不下来。由于房子无法在国土局备案，我们也无法正常在银行做按揭。”晓微说。
清算组负责人赵健在接受《南方日报》记者采访时透露：国基地产有可能与实际上并不存在的“消费者”或者国基地产内部人士签订所谓“购房合同”向银行贷款，之后国基地产拿着这些合同去银行贷款，并支付短期的银行按揭款以套取银行贷款。
“国基地产很有可能是虚构了购房合同和消费者，然后向银行骗取贷款，最后再把我们骗进来，私扣我们的首付款。这样一来就可以解释，为什么我们的房子无法办理房产证，因为这些房子在卖给我们之前，就已经给国基卖过一遍了。与此同时，由于我们的首付款已经给开发商私扣了，所以在开发商的账目中，也不会有我们的交费记录。”晓微说。
“如果国基地产可以持续为假合同制造的假业主集体还月供，那么银行就不会发生集体断供案件，我们也会一直被瞒下去。”晓微告诉记者：待资金回流充裕后，只要国基地产再把私扣的首付款替消费者补回，将房产重新转回到真正的消费者的名下，那么一切就可以全身而退，谁都不会发现最初的假合同、假按揭事件。
但是事态的发展，最后却逐渐脱离了国基地产的控制。由于资金周转乏力，国基地产开始无法为之前的假按揭继续供款，进而在贷款银行内部形成“集体断供”。2006年9月14日，背负9.06亿元巨额债务的国基地产，正式宣布破产，成为当时全国房地产最大的破产案。
“国基地产破产后，之前假按揭贷款的楼房，就要被查封、拍卖，但事实上，我们已经给了首付款并且入住了好几年。漾日湾畔的产权矛盾也正是在这时候才被激化并逐步公开。”晓微说。
“目前案件还在调查之中，但我们已经通过一次性补齐所有购房款拿到了房产证。”晓微告诉记者：按照清算小组的解决方案，所有业主必须一次性补齐所欠房款的尾数，才能拿到房产证，然后再拿房产证重新去银行办理按揭。现在很多业主都在到处借钱，目前，仍然有90多户没有拿到房产证。
晓微(晓微本人即从事按揭工作)告诉记者：漾日湾畔“集体断供”案或许只是极个别事件。但是，开发商利用假合同骗贷，开发商或者中介机构同购房者一起制造假合同，抬高交易价格，然后向银行骗取更高额度的贷款，进而实现“零首付”、“一成首付”促销或炒房，此类案例在深圳绝对不止一家。
曙光闲话
中国人能像美国人那样生活吗？
张曙光
要像美国人那样生活！一个美国老太太与一个中国老太太的故事曾广为传播：一个美国老太太住了一辈子大房子，临终时说，总算还完了住房贷款。一个中国老太太勤俭持家一辈子，临终时遗憾地说，总算攒够了买大房子的钱。这的确是一个非常有趣的比较。这两种完全不同的生活消费方式会产生什么样的经济结果呢？
摩根士丹利全球首席经济师史蒂芬#zhPoint#罗奇曾撰文写道：“节约的中国人储蓄过多，而挥霍的美国人已消费至负债程度”。“数据显示，中国(2002年)的储蓄额约占国内生产总值(GDP)的一半，与此同时，美国的储蓄额仅相当于其国民收入的13%。如果只看个人储蓄，两国之间的落差更为明显，2002年中国的个人储蓄率约占家庭收入的30%，而美国的储蓄率则降至负值水平。”
从信贷市场规模来看，中国与发达国家和地区信贷结构上也有着明显的差距。在发达国家，消费信贷余额一般占银行全部贷款余额的30%，美国商业银行所发放的消费信贷甚至占到全部贷款和租赁额的45%，而中国2000年之前仅占1%左右。2000年之后，这种状况才发生明显变化。
当然，中国人在向美国人生活方式学习方面是不遗余力(余力博客|余力新闻)的。2000年之后，中国的信贷消费市场高歌猛进，到2005年底，中国个人住房信贷规模已达2270亿美元，居亚洲之首，占当年GDP10%左右。但改变了消费方式是否就过上了美国式的“幸福生活”？似乎也不尽然。中国社科院的一项调查显示，98.09%负有房贷的人心理上会有焦虑、困惑、不安、悲观的情绪，“房奴”之累何谈快乐生活？而另一方面，房地产开发商与个别消费者的合谋，银行的不规范行为又使住房消费信贷蒙上欺骗的色彩。
因此，中国人要过上美国式的信贷消费生活并不是一件容易的事情。从大的方面说，中国目前还是一个缺乏保障的社会。教育、医疗、住房被人们称为“新三座大山”，一般工薪阶层要想过上信贷消费的生活方式无疑是在“戴着镣铐跳舞”。而从具体实行的角度看，中国的信贷消费与美国相比还有诸多缺陷：一是中国的信用征信体系还极不完善。在美国，一次信用查询时间不超过几秒钟。Trans Union、Equifax、Experian三大个人信用报告公司的数据库搜集了上亿消费者的信用档案。而中国在这方面还只是在北京、上海、深圳刚刚试点起步。为了使信贷消费有更可靠的法律保证，在上世纪60年代末开始，美国国会开始制定相关的信用管理法律并逐步完善，形成了一个完整的框架体系，解决了消费信贷发展中出现的诸如保护消费者隐私权、正确报告消费者信 用状况、公平授信等问题。对于个人失信问题，美国更是有完整的法律对应办法。据介绍：美国对失信者惩戒机制主要围绕三方面发挥作用：一是法律支持失信记录方便地在社会传播，把失信者对交易对方的失信转化为对全社会的失信，使失信者付出惨痛代价。二是明确规定对失信者进行经济处罚和劳动处罚。三是对严重失信行为根据相应的法律进行制裁。而中国在这方面则还是空白，用民事处罚，可能轻了些，用刑事处罚，似乎又重了些。所以目前一些消费者也不怕断供试法，不管吃的是螃蟹还是蜘蛛！
所以，中国人要像美国人那样生活还有许多事情要做。首先是较为完善的社会保障体系要建立，在没有完善的社会保障体系下去鼓励人们没有节制地实践信贷消费式生活是极不负责任的，是在用普通人的未来做赌注。其次要建立完善的信用法律体系，不能用没有法律保障的信贷消费引诱消费者作奸犯科。再次，要有多品种、多层次、更为丰富的信贷消费产品供人们选择，还要有可靠的科学技术手段做保障。最重要的一点，就是要有全社会都能认可的信用消费道德标准和价值观。就像电影《世界末日》美国总统最后关头所说的：欠钱还是要还的。如果能把这些事情做了，过美国人那样的信贷消费式生活，也许离我们并不遥远。
作者为《中国经营报》副总编辑
Saturday, August 23, 2008
楼市景气下滑 零首付向中西部蔓延
楼市景气下滑 零首付向中西部蔓延http://bj.house.sina.com.cn 2008年08月23日08:25 中国经营报
尽快回笼资金，已经成为众多房地产商所共同关注的问题
◆特约撰稿李碧 本报记者 吴程涛 广东报道
据8月18日国家统计局公布的最新国房景气指数显示：7月份，我国“国房景气指数”为102.36，比6月份回落0.72点。自去年12月份以来，这一指数已连续8个月出现环比回落。此外，7月份“国房景气指数”比去年同月回落1.64点，这也是自今年5月份以来连续第3个月出现同比回落。
市场环境的变化，不但增加了楼市趋冷的可能性，也刺激了全国各地个别房地产企业试水“零首付”促销的冲动。
楼市面临积压风险
5月28日，高华证券发表了一份名为《对开发商现金流、盈利和净资产价值的压力测试》的研究报告显示：万科2008年合同销售目标在842亿元，根据1~4月份万科完成销售额144亿元计算，今年以来，万科仅完成全年销售任务的17%。6月5日，万科发布5月销售情况简报，称5月实现销售额53.4亿元，以此计算，前5个月万科共销售全年任务的23%。
根据高华证券预计，雅居乐房产、首创置业、中国海外、华润置地(企业专区,旗下楼盘)等14家地产企业业内领军者2008年总的销售面积和合同销售额分别是2429万平方米和2693亿元，同比增长约38%和57%。但是上述地产企业至5月中旬，仅完成504亿元的销售额，占全年任务的19%左右。这其中，招商地产(企业专区,旗下楼盘)(13.26,-0.68,-4.88%,吧)至3月底完成了全年销售额的10%，华润置地至5月中旬仅完成12%，万科至4月底完成17%，表现较好的是中国海外、富力地产(企业专区,旗下楼盘)、绿城房产、雅居乐房产，至5月中旬，它们完成了全年任务的25%以上。相对于要销售的存货，房地产企业的销售速度似乎开始力不从心。
友邦华泰基金公司研究总监张净在接受媒体记者采访时曾表示：“未来25~34岁人口的数量将比30~39岁人口数量下降30%，刚性需求出现缺口。由此，人口断层将降温我国的地产业。”
据WIND资讯的统计，截至8月15日，100多家房地产公司中有43家公司披露半年报。统计显示，43家公司经营活动产生的现金流净额总计为-188亿元，而去年同期为-65亿元，同比下降189%；筹资活动产生的现金流净额总计为235亿元，去年同期为154亿元，同比增加53.6%。
缺钱，已成为房地产公司的普遍现象。
在此背景下，如何尽快回笼资金，已经成为了众多房地产商所共同关注的问题。
“零首付”逐步蔓延
目前国内的“零首付”之风正在呈现出从深圳、上海、广州等沿海城市，逐步刮到中西部城市的迹象。
有深圳房地产界人士提醒记者：目前国内大部分城市的“零首付”还处于开发商或中介机构为购房者垫资的阶段。但是，如果房地产行业资金继续紧张，万一有机构紧张到连垫资款都给不起呢？如果不控制“零首付”现象，很难排除有机构不会复制深圳在购房合同上抬高成交价，然后伪造首付款收据的骗贷方法。
今年上半年，在中部城市长沙，新地#zhPoint#东方明珠(6.92,0.25,3.75%,吧)已经在当地第一个打出了“分期首付”的户外广告。据开发商解释，首次置业客户最高可享受七成30年贷款，首付仅交一成，另外两成由开发商不计息垫付，在约定的交房期限之前交清欠款。据此，“40万元的房子，首付只要4万元”，普通平民拥有一套房子的梦想似乎触手可及。
今年8月，成都的欣宇都市港湾也公开打出了“买好房从零首付开始”的广告牌。据当地媒体报道，欣宇都市港湾的零首付，实质上是首付款缓付，即购房人今年年底前付一成，明年年底前付余下的两成。
与此同时，与欣宇都市港湾项目相邻的成都双华麓港，其售楼部门口也同样打出了“首次置业零首付”的广告。不同的是，该公司的“零首付”模式为，指定一家企业为购房者提供一定期限的无息借款作为首付款，购房者不需付借款利息，借款所产生的利息由该公司承担。除此之外，成都的慕和南道、中铁#zhPoint#西子香荷，也分别打出了“置业零首付计划”。
“最大问题是对市场心理的影响”
资深房地产专家韩世同(韩世同博客|韩世同新闻)提醒：零首付最大的危害在于，导致很多不具备供房能力的人进入楼市，一旦市场发生变化，价格出现大幅下跌，那么这些投机买楼的人就很危险。由于断供的代价不大，一些投机者看到市场风向稍有转变，就很可能就会选择断供。对开发商而言，零首付的风险也不大，最大的风险就在银行，一旦在全国形成规模，整体的金融风险银行很难防范。
据了解，一般而言，假按揭是指开发商利用借来的身份证，制造假的成交合同，自己垫支首付款，然后从银行套回房子的全额款。虽然购房者的身份是假的，但是购房合同要拿到房管局备案，从流程上来说，房子已经是卖出去了，所以，假按揭的房子就属于二手房。
“按揭和抵押的不同就在这里，抵押给银行的房子，再拿出去卖，还是新房，并且是很正常的。”韩世同说，抵押的房子拿给银行评估价格，然后按照7~8成比例获得贷款，这样的房子不能出售，也不用到房管局备案。由于房子没有交易过，开发商将来还贷之后，房子还可以按照一手房来销售。
现在很多的所谓零首付、低首付，都是开发商来帮业主垫首付款，然后由业主分期还给开发商。这样做的结果就是，假按揭业主的购房门槛很低，几乎所有的风险都在银行的身上了。因为零首付意味着购房门槛很低，基本上只要房价跌了10%或以上，“业主”就开始断供了，他们亏的可能只是每月的少量还款，不像正常的购房者有首付。
事实上，在正常手续购房的情况下，业主如果断供，首先是房子没了，其次首付也没了，并且还留下不好的信誉，很不划算。
“对于断供，现在外界比较强调的是会‘丧失在银行的信用’。但对这个问题，我觉得在我们国家还不重要。我国的现状是，这个银行贷不了，另一家银行还能贷。一个炒楼客真到了继续供楼‘无能为力’的时候，考虑的就不是信用的问题。”韩认为，现在断供对信用上的影响并不被人重视，这不同于在香港：如果购房者要断供，必须要申请个人破产才行，不然银行肯定和你追究到底，不是简单地“不还钱”就可以解决的。
“‘断供’很容易在心理上引起恐慌。现在深圳的‘断供’应该还只是个别的现象，但是造成的影响面就很广，对现行的房价、市场的走向都会产生很大的冲击。‘断供’问题的关键在这里。”韩世同警告说。
链接
房贷断供苗头可能已在兴业银行出现
8月20日，兴业银行发布2008年度上半年业绩报告。半年报显示，公司营业收入、净利润、净资产收益率均有增长，其中净利润同比增长79.65%。尽管如此，不少分析师却认为，兴业银行目前存在着风险，其中逾期贷款和关注类贷款双升、贷款组合的行业结构以及吸存成本高这三个问题最受关注。令人关心的是，前期热炒的深圳房地产断供情况可能已经在兴业银行出现。分析师推测，关注类贷款和逾期贷款双双升高的原因很可能就是个人按揭出了问题。
兴业银行半年报中称，截至报告期末，公司不良贷款余额为46.02亿元，比年初增加0.19亿元；不良贷款率为1.04%，比年初下降0.11个百分点；其中主要是可疑类贷款占比较年初略升0.07个百分点。同时关注类贷款占比由年初的2.79%升至2.92%。而逾期贷款反弹更为明显，逾期余额约58.46亿元人民币，2007年12月31日的逾期贷款余额约为42.90亿元(逾期贷款是指所有或部分本金已逾期1天)，逾期贷款相比去年年底增加了15.56亿元。
中金公司分析师发布研究报告称，兴业银行关注类贷款和逾期贷款双双升高，未来兴业银行或会受到持续的资产质量压力，并推测逾期贷款可能主要是个人按揭贷款。该公司分析师认为，应关注银行的资产质量预警信号。
《每日经济新闻》黄惠敏
尽快回笼资金，已经成为众多房地产商所共同关注的问题
◆特约撰稿李碧 本报记者 吴程涛 广东报道
据8月18日国家统计局公布的最新国房景气指数显示：7月份，我国“国房景气指数”为102.36，比6月份回落0.72点。自去年12月份以来，这一指数已连续8个月出现环比回落。此外，7月份“国房景气指数”比去年同月回落1.64点，这也是自今年5月份以来连续第3个月出现同比回落。
市场环境的变化，不但增加了楼市趋冷的可能性，也刺激了全国各地个别房地产企业试水“零首付”促销的冲动。
楼市面临积压风险
5月28日，高华证券发表了一份名为《对开发商现金流、盈利和净资产价值的压力测试》的研究报告显示：万科2008年合同销售目标在842亿元，根据1~4月份万科完成销售额144亿元计算，今年以来，万科仅完成全年销售任务的17%。6月5日，万科发布5月销售情况简报，称5月实现销售额53.4亿元，以此计算，前5个月万科共销售全年任务的23%。
根据高华证券预计，雅居乐房产、首创置业、中国海外、华润置地(企业专区,旗下楼盘)等14家地产企业业内领军者2008年总的销售面积和合同销售额分别是2429万平方米和2693亿元，同比增长约38%和57%。但是上述地产企业至5月中旬，仅完成504亿元的销售额，占全年任务的19%左右。这其中，招商地产(企业专区,旗下楼盘)(13.26,-0.68,-4.88%,吧)至3月底完成了全年销售额的10%，华润置地至5月中旬仅完成12%，万科至4月底完成17%，表现较好的是中国海外、富力地产(企业专区,旗下楼盘)、绿城房产、雅居乐房产，至5月中旬，它们完成了全年任务的25%以上。相对于要销售的存货，房地产企业的销售速度似乎开始力不从心。
友邦华泰基金公司研究总监张净在接受媒体记者采访时曾表示：“未来25~34岁人口的数量将比30~39岁人口数量下降30%，刚性需求出现缺口。由此，人口断层将降温我国的地产业。”
据WIND资讯的统计，截至8月15日，100多家房地产公司中有43家公司披露半年报。统计显示，43家公司经营活动产生的现金流净额总计为-188亿元，而去年同期为-65亿元，同比下降189%；筹资活动产生的现金流净额总计为235亿元，去年同期为154亿元，同比增加53.6%。
缺钱，已成为房地产公司的普遍现象。
在此背景下，如何尽快回笼资金，已经成为了众多房地产商所共同关注的问题。
“零首付”逐步蔓延
目前国内的“零首付”之风正在呈现出从深圳、上海、广州等沿海城市，逐步刮到中西部城市的迹象。
有深圳房地产界人士提醒记者：目前国内大部分城市的“零首付”还处于开发商或中介机构为购房者垫资的阶段。但是，如果房地产行业资金继续紧张，万一有机构紧张到连垫资款都给不起呢？如果不控制“零首付”现象，很难排除有机构不会复制深圳在购房合同上抬高成交价，然后伪造首付款收据的骗贷方法。
今年上半年，在中部城市长沙，新地#zhPoint#东方明珠(6.92,0.25,3.75%,吧)已经在当地第一个打出了“分期首付”的户外广告。据开发商解释，首次置业客户最高可享受七成30年贷款，首付仅交一成，另外两成由开发商不计息垫付，在约定的交房期限之前交清欠款。据此，“40万元的房子，首付只要4万元”，普通平民拥有一套房子的梦想似乎触手可及。
今年8月，成都的欣宇都市港湾也公开打出了“买好房从零首付开始”的广告牌。据当地媒体报道，欣宇都市港湾的零首付，实质上是首付款缓付，即购房人今年年底前付一成，明年年底前付余下的两成。
与此同时，与欣宇都市港湾项目相邻的成都双华麓港，其售楼部门口也同样打出了“首次置业零首付”的广告。不同的是，该公司的“零首付”模式为，指定一家企业为购房者提供一定期限的无息借款作为首付款，购房者不需付借款利息，借款所产生的利息由该公司承担。除此之外，成都的慕和南道、中铁#zhPoint#西子香荷，也分别打出了“置业零首付计划”。
“最大问题是对市场心理的影响”
资深房地产专家韩世同(韩世同博客|韩世同新闻)提醒：零首付最大的危害在于，导致很多不具备供房能力的人进入楼市，一旦市场发生变化，价格出现大幅下跌，那么这些投机买楼的人就很危险。由于断供的代价不大，一些投机者看到市场风向稍有转变，就很可能就会选择断供。对开发商而言，零首付的风险也不大，最大的风险就在银行，一旦在全国形成规模，整体的金融风险银行很难防范。
据了解，一般而言，假按揭是指开发商利用借来的身份证，制造假的成交合同，自己垫支首付款，然后从银行套回房子的全额款。虽然购房者的身份是假的，但是购房合同要拿到房管局备案，从流程上来说，房子已经是卖出去了，所以，假按揭的房子就属于二手房。
“按揭和抵押的不同就在这里，抵押给银行的房子，再拿出去卖，还是新房，并且是很正常的。”韩世同说，抵押的房子拿给银行评估价格，然后按照7~8成比例获得贷款，这样的房子不能出售，也不用到房管局备案。由于房子没有交易过，开发商将来还贷之后，房子还可以按照一手房来销售。
现在很多的所谓零首付、低首付，都是开发商来帮业主垫首付款，然后由业主分期还给开发商。这样做的结果就是，假按揭业主的购房门槛很低，几乎所有的风险都在银行的身上了。因为零首付意味着购房门槛很低，基本上只要房价跌了10%或以上，“业主”就开始断供了，他们亏的可能只是每月的少量还款，不像正常的购房者有首付。
事实上，在正常手续购房的情况下，业主如果断供，首先是房子没了，其次首付也没了，并且还留下不好的信誉，很不划算。
“对于断供，现在外界比较强调的是会‘丧失在银行的信用’。但对这个问题，我觉得在我们国家还不重要。我国的现状是，这个银行贷不了，另一家银行还能贷。一个炒楼客真到了继续供楼‘无能为力’的时候，考虑的就不是信用的问题。”韩认为，现在断供对信用上的影响并不被人重视，这不同于在香港：如果购房者要断供，必须要申请个人破产才行，不然银行肯定和你追究到底，不是简单地“不还钱”就可以解决的。
“‘断供’很容易在心理上引起恐慌。现在深圳的‘断供’应该还只是个别的现象，但是造成的影响面就很广，对现行的房价、市场的走向都会产生很大的冲击。‘断供’问题的关键在这里。”韩世同警告说。
链接
房贷断供苗头可能已在兴业银行出现
8月20日，兴业银行发布2008年度上半年业绩报告。半年报显示，公司营业收入、净利润、净资产收益率均有增长，其中净利润同比增长79.65%。尽管如此，不少分析师却认为，兴业银行目前存在着风险，其中逾期贷款和关注类贷款双升、贷款组合的行业结构以及吸存成本高这三个问题最受关注。令人关心的是，前期热炒的深圳房地产断供情况可能已经在兴业银行出现。分析师推测，关注类贷款和逾期贷款双双升高的原因很可能就是个人按揭出了问题。
兴业银行半年报中称，截至报告期末，公司不良贷款余额为46.02亿元，比年初增加0.19亿元；不良贷款率为1.04%，比年初下降0.11个百分点；其中主要是可疑类贷款占比较年初略升0.07个百分点。同时关注类贷款占比由年初的2.79%升至2.92%。而逾期贷款反弹更为明显，逾期余额约58.46亿元人民币，2007年12月31日的逾期贷款余额约为42.90亿元(逾期贷款是指所有或部分本金已逾期1天)，逾期贷款相比去年年底增加了15.56亿元。
中金公司分析师发布研究报告称，兴业银行关注类贷款和逾期贷款双双升高，未来兴业银行或会受到持续的资产质量压力，并推测逾期贷款可能主要是个人按揭贷款。该公司分析师认为，应关注银行的资产质量预警信号。
《每日经济新闻》黄惠敏
假合同骗贷引发深圳楼市断供
假合同骗贷引发深圳楼市断供http://bj.house.sina.com.cn 2008年08月23日08:25 中国经营报
深圳楼市假合同骗贷黑幕曝光
作者：吴程涛、巫燕玲、李碧
编者按
潜藏在深圳楼市断供事件背后的“元凶”竟是“假首付”、“假价格”、“假身份证”！
本报记者调查发现，目前国内的“假合同”骗贷买房现象，不仅出现在深圳等沿海城市，而且逐步向中西部城市蔓延。这其中，银行业的监管漏洞是开发商作假的重要因素。
这些欺骗性操作，实质上就是架空了“房贷首付至少二成”的政策，使得本为优质资产的住房信贷出现了“次贷化”的倾向。
专家警告说，深圳爆发出来集体断供、假按揭等虽然只是个案，但如果骗贷所利用的制度性漏洞没堵住的话，其对现行的房价、市场的走向都会产生重大的冲击。
一线调查
“假合同”骗贷：深圳断供事件揭出“真凶”
“在深圳，要买下类似南山区御景华城单身公寓这样黄金地段的房子，你只需支付2万元首付，并在签订购房合同时将总价34万元抬高些，比如写40万元，就能从银行获得32万元的贷款。”8月11日，深圳某地产中介的工作人员向记者透露了“2万首付就能购房”的秘密。
这位工作人员向记者介绍的是深圳市南山区的御景华城单身公寓，该楼盘位于华强南路与滨河路的交界处，站在阳台上就可以远眺香港米铺(地名)和深圳市中心的地王大厦。由于地理位置几乎与香港接壤，在屋内还可以接收到香港的移动信号，拨香港电话不需付国际长途费用。这里房价是12143 元/平方米，一套面积为28 平方米的房子总价是34万元。按照正常手续，购房首付应该是将近7万元，最高贷款额度为 26万元。
见记者犹豫，该地产中介的工作人员拍拍胸脯说：“如果你有诚意，我们还可以帮你做成零首付，你只需在合同上签个字，剩下的手续我们办，成功了再收钱，你不必担心。一些人只有几十万元，却炒起了数百万元的豪宅，就是这么发财的。”
“假合同”豪赌楼市
“利用虚假的购房合同向银行骗取更高额度的贷款，同时实现‘零首付’或者‘低首付’的目的，是深圳一些‘大胆’人士实现大规模促销楼盘、或银行完成信贷指标的重要手段。”有深圳房地产界人士告诉记者：利用“假合同”骗贷，起步时间大约在2003年。
上述房地产界人士透露，2003年时房地产市场不景气，开发商为了加快资金回笼便想出了上述骗贷招数；后来，房地产市场开始火爆，一些银行机构为了抢贷款额、完成指标，对假合同现象睁一只眼闭一只眼；炒房客和中介公司也看上了这个可以白白使用的资金“资源”，于是大家一起上……现在谁也说不清，深圳到底有多少房子是按照低于2成首付的价格卖出去的。
据透露，“假合同”骗贷的类型主要有三种。最常见的是“假首付”，即开发商为消费者垫资首付款，帮助消费者以“零首付”方式从银行获得房贷。由于政府部门禁止开发商为消费者垫资，所以，在开发商与消费者签订的购房合同和首付款收据中，其首付款的资金来源有“虚假”成分，向银行隐瞒了首付款是开发商而不是消费者。
其次是“假价格”。开发商或中介机构不为消费者垫资首付款，但是在购房合同上为炒房客提高成交金额，承诺炒房客可以“零首付”供房，从而使开发商等获得相当于房产全款的贷款。在这一过程中，购房合同的成交数据是假的。
还有一种类型是利用“假身份”。开发商为尽快回笼资金，借假身份证，虚构人物与开发商签订购房合同，开发商垫支首付款，然后向银行套取房贷。在这一过程中，购房合同上的购房者是假的，实际上并不存在。
在上述假按揭过程中，“购房者”提供首付收据和假合同后，银行往往只要根据这些材料，就可审核通过其交易。而对于购房者的考察，诸如收入证明等，很多时候，只是一个例行的过程。购房者随便找个单位盖个章就行了，银行审核申贷人的还款能力的过程存在较大缺陷。
“从2005年起，随着深圳楼价逐步暴涨，房子不愁卖了，许多开发商也不愿意再搞‘零首付’，甚至搞一个挑房的VIP号都要另外收钱。但是，这一时期，许多中介机构为了佣金和业务量，炒房客为了扩大利润，又都希望做‘零首付’、‘一成首付’，而银行也愿意配合，目的是为了抢夺贷款资源，完成内部指标。”上述人士告诉记者：2004年，深圳特区内的商品房均价约每平方米5000多元，特区外约每平方米3500元左右。随后深圳房价连续3年暴涨，上涨超过300%。
3年3倍，意味着投入100元，三年后就变300元。在这种情况下，“零首付”、“一成首付”对众多苦于追求资本利润最大化的炒房者来说，无疑是一次财富豪赌。
按照正常的购房按揭流程，消费者向开发商签署购房合同并支付首付款后，开发商就会给购房者开一个首付款的发票或收据，然后，消费者凭借这个首付款发票和购房合同，去向银行申请贷款。
而要操作“零首付”或“一成首付”，消费者就要与开发商或者中介机构联手，默许将购房合同的交易价格抬高至原价的120%以上。这样一来，按照抬高后的价格，开发商或中介机构，就可以开给消费者一个假的首付款发票(消费者实际上不用付钱)，然后消费者凭借假的首付款发票和购房合同，去向银行申请相当于房子全价的贷款。
深圳某中介公司员工告诉记者，银行在核对消费者的首付款发票后，如果是二手房交易的话，则需要查看首付款收据，在确认收到首付款后，银行才有可能正式核发贷款。这就意味着，理论上讲，开发商或者中介机构必须先为“零首付”的消费者垫资。这一做法对于开发商或其他的垫资机构来说，只要消费者成功获得贷款，全部款项包括之前的首付费都可以收回，垫资只是一个周转，真正的风险全部留在了消费者和银行那里。
“事实上，有时候‘零首付’连垫资都不用。因为有个别银行一般只看首付款收据，不会监控首付款的划转，也就是说，不用将首付款转到银行，贷款也能拿下来。”上述员工说道，“但为什么银行不按照规定执行，其原因就多种多样了。”
那么，合同上的房价抬高后会不会影响政府部门对楼市价格的统计数据？
对此，上述员工告诉记者：在这一操作过程中，除了“假合同”外，还要签一份真合同。交给银行的是抬高房价后的合同，原价的真合同交给房管局。
“这么做并不是为了防止政府统计的楼价数据时失真，而是为了减少税费。因为抬高合同房价后，如果将银行的合同版本提供给房管局，就要付出更多的交易税。目前的额度是普通住房为房价总额的1.5%，豪宅为3%。”该工作人员说。
“如果‘零首付’的消费者只是为了自住，那发生断供的风险还不大；如果是用这种方式炒房，那么楼价下跌、交易量萎缩最终导致炒房者资金周转不灵甚至资金链断裂，这种‘断供’的风险就不是银行的信用记录所能控制得了的，因为他们已经失去了还款的能力，而不是不愿意还款。”该员工说。
“断供”规模有多大？
深圳楼市的“断供”规模到底有多大，至今没有权威的统计数据能说清。但是记者调查发现，各种不同来源的公开数据，能够从侧面描述出一些“断供”规模的概貌。
根据人民银行深圳中心支行发布的消息：截止到今年3月末，深圳全市个人住房不良贷款余额为13.36亿元，比去年末增加了0.81亿元。房贷不良率为0.58%，仅比去年末上升了0.04个百分点。
不过官方的权威数据，在一些深圳地产界人士的眼里，却并不能全面判断未来深圳房地产市场的“断供”风险。这些人士的理论依据是：深圳绝大部分供楼业主的首付款均在20%~30%之间，在这种情况下，一旦深圳楼价跌破30%，那么相当一部分业主就会出现负资产。从经济利益上来说，业主此时供房已经没有意义，即使放弃首付和房产，业主还是无法抵扣个人在银行的欠款，还不如直接断供。
据深圳市国土资源和房产管理局的统计显示：深圳商品房销售均价于2007年10月达到了17350元/平方米的历史性高位后，目前已经下降至今年6月的11159元/平方米，房价调整幅度达到36%。这意味着，在2007年10月后入市供楼的绝大部分业主，已经出现负资产。
“随着深圳房地产跌破30%，当初依靠‘假合同’骗贷炒楼的客户，迫于资金压力而‘断供’的案例肯定正在上升，只是基于银行统计方式的区别，而没有及时在统计数据中显示出来。” 一位深圳地产界人士说：目前深圳二手房价还没有跌到2003~2005年的水平，因此，这批当年“零首付”的客户，没有断供的必要，并且很多不是自住的话，早就转手了。但2006~2007年按照此类方式操作的“零首付”客户，现在房子还没卖出去的话，其断供的风险就大多了。
据悉，按照中国人民银行的规定，银行以正常、关注、次级、可疑、损失5级分类制度来评估信贷资产质量。其中，本金或利息逾期90天以内的贷款，会被划入关注类；贷款逾期及本笔贷款欠息90天以上至180天将被列入次级类；本金或利息逾期181天以上的贷款一般划入可疑类；借款人最终无力到期偿还贷款，甚至经过法律程序追偿仍无法收回的贷款余额，才会被列入损失类。
“贷款人必须连续3个月内没有按期偿还利息和本金，这笔贷款才会被列入关注类，届时，银行一般会通过短信、催收函、律师函甚至起诉等方式来向贷款人进行催缴(个别银行断供3个月便直接到法院起诉)，但这不代表银行就要将贷款余额立即计入坏账，因为这并不能代表业主已经从主观上决定彻底放弃对房产的所有权。”上述地产界人士说。
有深圳房地产观察人士相信：“如果将只有一月的断供案例也计算在内，那么深圳‘断供’所涉及的资金规模肯定已经远超13.36亿元。”与此同时，有中介人士向记者透露：目前个别炒楼客撑得很辛苦，在还贷上已经是由“一月一还”改为“两月一还”、甚至“三月一还”，处于“拆东墙补西墙”的状态，只期望政府尽早出手救市。
“假合同”难绝
记者调查发现，面对深圳楼市价格和成交量的“萎缩”，一些急于促销的开发商目前正在通过垫资的方式，再度参与到“零首付”的行列中来。
让业界人士担心的是：从2003年开始就存在的利用“假合同”骗贷，一直到现在都存在一定的监管难度。在此背景下，如果政府不加强检查强度，随着开发商的资金链条紧张，再加上中介机构的推波助澜，“假合同”骗贷再度“暗流”兴起，就会对深圳楼市的未来，埋下更多“集体断供”的风险。
今年4月，深圳航程国际公寓便打出了“2万元一个家”的宣传语，即日起购买该盘单身公寓的客户，只需要首付一成就可以办理按揭供楼手续，另外一成首付由开发商先期垫付。与此同时，深圳的龙翔花园也挂出了“送五成首期装修款”的条幅，购买该楼盘的客户只需支付一半的首期款，另一半首期款开发商将以送装修款的名义赠送。
目前，深圳市国土房管局已经紧急叫停了两家房地产商的分期首付行为，并向全市房地产开发企业发文，禁止分期首付。但是，有业界人士还是担心：在政府的打压下，此类活动会不会从地面转至地下，比如利用VIP客户传播。
记者通过互联网搜索和走访深圳的地产中介发现，随着楼价的下滑，炒房客压力的增加，为加速离场，“零首付”、“一成首付”在二手市场上，同样没有偃旗息鼓。
例如，在“房老大”网上，记者看到一则《炒家扛不住了，出售价低于原购价》的二手楼信息。该信息出售的是位于蛇口的蓝海上城一套4室2厅2卫的房子，建筑面积132平方米，售130万元，文内注明“亏本出售、零首付”。
在“易居网”上，记者看到由深圳市广天地房地产有限公司提供的二手房信息称：“依山郡，龙平西路，6室3厅3卫，建筑面积274平方米，交易价格235万元，零首付!”
在深圳采访的过程中，提及对深圳未来房地产市场走势的看法，几乎所有有房地产投资的业主都认为：深圳楼市中、长期非常看好，深圳楼价迟早要跟香港持平。但当记者问到当前深圳地产是否需要政府救市时，几乎所有有房地产投资的业主却又认为：现在深圳楼市引发经济衰退的可能性已经非常大，政府应该直接干预救市。
有业内人士告诉记者，深圳爆发出来集体断供、假按揭等虽然只是个案，但问题是，假合同骗贷所利用的制度性漏洞没堵住的话，将会有大量没被发现的风险威胁楼市安全。
深圳楼市假合同骗贷黑幕曝光
作者：吴程涛、巫燕玲、李碧
编者按
潜藏在深圳楼市断供事件背后的“元凶”竟是“假首付”、“假价格”、“假身份证”！
本报记者调查发现，目前国内的“假合同”骗贷买房现象，不仅出现在深圳等沿海城市，而且逐步向中西部城市蔓延。这其中，银行业的监管漏洞是开发商作假的重要因素。
这些欺骗性操作，实质上就是架空了“房贷首付至少二成”的政策，使得本为优质资产的住房信贷出现了“次贷化”的倾向。
专家警告说，深圳爆发出来集体断供、假按揭等虽然只是个案，但如果骗贷所利用的制度性漏洞没堵住的话，其对现行的房价、市场的走向都会产生重大的冲击。
一线调查
“假合同”骗贷：深圳断供事件揭出“真凶”
“在深圳，要买下类似南山区御景华城单身公寓这样黄金地段的房子，你只需支付2万元首付，并在签订购房合同时将总价34万元抬高些，比如写40万元，就能从银行获得32万元的贷款。”8月11日，深圳某地产中介的工作人员向记者透露了“2万首付就能购房”的秘密。
这位工作人员向记者介绍的是深圳市南山区的御景华城单身公寓，该楼盘位于华强南路与滨河路的交界处，站在阳台上就可以远眺香港米铺(地名)和深圳市中心的地王大厦。由于地理位置几乎与香港接壤，在屋内还可以接收到香港的移动信号，拨香港电话不需付国际长途费用。这里房价是12143 元/平方米，一套面积为28 平方米的房子总价是34万元。按照正常手续，购房首付应该是将近7万元，最高贷款额度为 26万元。
见记者犹豫，该地产中介的工作人员拍拍胸脯说：“如果你有诚意，我们还可以帮你做成零首付，你只需在合同上签个字，剩下的手续我们办，成功了再收钱，你不必担心。一些人只有几十万元，却炒起了数百万元的豪宅，就是这么发财的。”
“假合同”豪赌楼市
“利用虚假的购房合同向银行骗取更高额度的贷款，同时实现‘零首付’或者‘低首付’的目的，是深圳一些‘大胆’人士实现大规模促销楼盘、或银行完成信贷指标的重要手段。”有深圳房地产界人士告诉记者：利用“假合同”骗贷，起步时间大约在2003年。
上述房地产界人士透露，2003年时房地产市场不景气，开发商为了加快资金回笼便想出了上述骗贷招数；后来，房地产市场开始火爆，一些银行机构为了抢贷款额、完成指标，对假合同现象睁一只眼闭一只眼；炒房客和中介公司也看上了这个可以白白使用的资金“资源”，于是大家一起上……现在谁也说不清，深圳到底有多少房子是按照低于2成首付的价格卖出去的。
据透露，“假合同”骗贷的类型主要有三种。最常见的是“假首付”，即开发商为消费者垫资首付款，帮助消费者以“零首付”方式从银行获得房贷。由于政府部门禁止开发商为消费者垫资，所以，在开发商与消费者签订的购房合同和首付款收据中，其首付款的资金来源有“虚假”成分，向银行隐瞒了首付款是开发商而不是消费者。
其次是“假价格”。开发商或中介机构不为消费者垫资首付款，但是在购房合同上为炒房客提高成交金额，承诺炒房客可以“零首付”供房，从而使开发商等获得相当于房产全款的贷款。在这一过程中，购房合同的成交数据是假的。
还有一种类型是利用“假身份”。开发商为尽快回笼资金，借假身份证，虚构人物与开发商签订购房合同，开发商垫支首付款，然后向银行套取房贷。在这一过程中，购房合同上的购房者是假的，实际上并不存在。
在上述假按揭过程中，“购房者”提供首付收据和假合同后，银行往往只要根据这些材料，就可审核通过其交易。而对于购房者的考察，诸如收入证明等，很多时候，只是一个例行的过程。购房者随便找个单位盖个章就行了，银行审核申贷人的还款能力的过程存在较大缺陷。
“从2005年起，随着深圳楼价逐步暴涨，房子不愁卖了，许多开发商也不愿意再搞‘零首付’，甚至搞一个挑房的VIP号都要另外收钱。但是，这一时期，许多中介机构为了佣金和业务量，炒房客为了扩大利润，又都希望做‘零首付’、‘一成首付’，而银行也愿意配合，目的是为了抢夺贷款资源，完成内部指标。”上述人士告诉记者：2004年，深圳特区内的商品房均价约每平方米5000多元，特区外约每平方米3500元左右。随后深圳房价连续3年暴涨，上涨超过300%。
3年3倍，意味着投入100元，三年后就变300元。在这种情况下，“零首付”、“一成首付”对众多苦于追求资本利润最大化的炒房者来说，无疑是一次财富豪赌。
按照正常的购房按揭流程，消费者向开发商签署购房合同并支付首付款后，开发商就会给购房者开一个首付款的发票或收据，然后，消费者凭借这个首付款发票和购房合同，去向银行申请贷款。
而要操作“零首付”或“一成首付”，消费者就要与开发商或者中介机构联手，默许将购房合同的交易价格抬高至原价的120%以上。这样一来，按照抬高后的价格，开发商或中介机构，就可以开给消费者一个假的首付款发票(消费者实际上不用付钱)，然后消费者凭借假的首付款发票和购房合同，去向银行申请相当于房子全价的贷款。
深圳某中介公司员工告诉记者，银行在核对消费者的首付款发票后，如果是二手房交易的话，则需要查看首付款收据，在确认收到首付款后，银行才有可能正式核发贷款。这就意味着，理论上讲，开发商或者中介机构必须先为“零首付”的消费者垫资。这一做法对于开发商或其他的垫资机构来说，只要消费者成功获得贷款，全部款项包括之前的首付费都可以收回，垫资只是一个周转，真正的风险全部留在了消费者和银行那里。
“事实上，有时候‘零首付’连垫资都不用。因为有个别银行一般只看首付款收据，不会监控首付款的划转，也就是说，不用将首付款转到银行，贷款也能拿下来。”上述员工说道，“但为什么银行不按照规定执行，其原因就多种多样了。”
那么，合同上的房价抬高后会不会影响政府部门对楼市价格的统计数据？
对此，上述员工告诉记者：在这一操作过程中，除了“假合同”外，还要签一份真合同。交给银行的是抬高房价后的合同，原价的真合同交给房管局。
“这么做并不是为了防止政府统计的楼价数据时失真，而是为了减少税费。因为抬高合同房价后，如果将银行的合同版本提供给房管局，就要付出更多的交易税。目前的额度是普通住房为房价总额的1.5%，豪宅为3%。”该工作人员说。
“如果‘零首付’的消费者只是为了自住，那发生断供的风险还不大；如果是用这种方式炒房，那么楼价下跌、交易量萎缩最终导致炒房者资金周转不灵甚至资金链断裂，这种‘断供’的风险就不是银行的信用记录所能控制得了的，因为他们已经失去了还款的能力，而不是不愿意还款。”该员工说。
“断供”规模有多大？
深圳楼市的“断供”规模到底有多大，至今没有权威的统计数据能说清。但是记者调查发现，各种不同来源的公开数据，能够从侧面描述出一些“断供”规模的概貌。
根据人民银行深圳中心支行发布的消息：截止到今年3月末，深圳全市个人住房不良贷款余额为13.36亿元，比去年末增加了0.81亿元。房贷不良率为0.58%，仅比去年末上升了0.04个百分点。
不过官方的权威数据，在一些深圳地产界人士的眼里，却并不能全面判断未来深圳房地产市场的“断供”风险。这些人士的理论依据是：深圳绝大部分供楼业主的首付款均在20%~30%之间，在这种情况下，一旦深圳楼价跌破30%，那么相当一部分业主就会出现负资产。从经济利益上来说，业主此时供房已经没有意义，即使放弃首付和房产，业主还是无法抵扣个人在银行的欠款，还不如直接断供。
据深圳市国土资源和房产管理局的统计显示：深圳商品房销售均价于2007年10月达到了17350元/平方米的历史性高位后，目前已经下降至今年6月的11159元/平方米，房价调整幅度达到36%。这意味着，在2007年10月后入市供楼的绝大部分业主，已经出现负资产。
“随着深圳房地产跌破30%，当初依靠‘假合同’骗贷炒楼的客户，迫于资金压力而‘断供’的案例肯定正在上升，只是基于银行统计方式的区别，而没有及时在统计数据中显示出来。” 一位深圳地产界人士说：目前深圳二手房价还没有跌到2003~2005年的水平，因此，这批当年“零首付”的客户，没有断供的必要，并且很多不是自住的话，早就转手了。但2006~2007年按照此类方式操作的“零首付”客户，现在房子还没卖出去的话，其断供的风险就大多了。
据悉，按照中国人民银行的规定，银行以正常、关注、次级、可疑、损失5级分类制度来评估信贷资产质量。其中，本金或利息逾期90天以内的贷款，会被划入关注类；贷款逾期及本笔贷款欠息90天以上至180天将被列入次级类；本金或利息逾期181天以上的贷款一般划入可疑类；借款人最终无力到期偿还贷款，甚至经过法律程序追偿仍无法收回的贷款余额，才会被列入损失类。
“贷款人必须连续3个月内没有按期偿还利息和本金，这笔贷款才会被列入关注类，届时，银行一般会通过短信、催收函、律师函甚至起诉等方式来向贷款人进行催缴(个别银行断供3个月便直接到法院起诉)，但这不代表银行就要将贷款余额立即计入坏账，因为这并不能代表业主已经从主观上决定彻底放弃对房产的所有权。”上述地产界人士说。
有深圳房地产观察人士相信：“如果将只有一月的断供案例也计算在内，那么深圳‘断供’所涉及的资金规模肯定已经远超13.36亿元。”与此同时，有中介人士向记者透露：目前个别炒楼客撑得很辛苦，在还贷上已经是由“一月一还”改为“两月一还”、甚至“三月一还”，处于“拆东墙补西墙”的状态，只期望政府尽早出手救市。
“假合同”难绝
记者调查发现，面对深圳楼市价格和成交量的“萎缩”，一些急于促销的开发商目前正在通过垫资的方式，再度参与到“零首付”的行列中来。
让业界人士担心的是：从2003年开始就存在的利用“假合同”骗贷，一直到现在都存在一定的监管难度。在此背景下，如果政府不加强检查强度，随着开发商的资金链条紧张，再加上中介机构的推波助澜，“假合同”骗贷再度“暗流”兴起，就会对深圳楼市的未来，埋下更多“集体断供”的风险。
今年4月，深圳航程国际公寓便打出了“2万元一个家”的宣传语，即日起购买该盘单身公寓的客户，只需要首付一成就可以办理按揭供楼手续，另外一成首付由开发商先期垫付。与此同时，深圳的龙翔花园也挂出了“送五成首期装修款”的条幅，购买该楼盘的客户只需支付一半的首期款，另一半首期款开发商将以送装修款的名义赠送。
目前，深圳市国土房管局已经紧急叫停了两家房地产商的分期首付行为，并向全市房地产开发企业发文，禁止分期首付。但是，有业界人士还是担心：在政府的打压下，此类活动会不会从地面转至地下，比如利用VIP客户传播。
记者通过互联网搜索和走访深圳的地产中介发现，随着楼价的下滑，炒房客压力的增加，为加速离场，“零首付”、“一成首付”在二手市场上，同样没有偃旗息鼓。
例如，在“房老大”网上，记者看到一则《炒家扛不住了，出售价低于原购价》的二手楼信息。该信息出售的是位于蛇口的蓝海上城一套4室2厅2卫的房子，建筑面积132平方米，售130万元，文内注明“亏本出售、零首付”。
在“易居网”上，记者看到由深圳市广天地房地产有限公司提供的二手房信息称：“依山郡，龙平西路，6室3厅3卫，建筑面积274平方米，交易价格235万元，零首付!”
在深圳采访的过程中，提及对深圳未来房地产市场走势的看法，几乎所有有房地产投资的业主都认为：深圳楼市中、长期非常看好，深圳楼价迟早要跟香港持平。但当记者问到当前深圳地产是否需要政府救市时，几乎所有有房地产投资的业主却又认为：现在深圳楼市引发经济衰退的可能性已经非常大，政府应该直接干预救市。
有业内人士告诉记者，深圳爆发出来集体断供、假按揭等虽然只是个案，但问题是，假合同骗贷所利用的制度性漏洞没堵住的话，将会有大量没被发现的风险威胁楼市安全。
Wednesday, July 16, 2008
现在只是初冬 明年楼市更艰难
现在只是初冬 明年楼市更艰难
星岛环球网 www.stnn.cc
数据正一步步向人们展示，深圳楼市正步入冬天，大幅度的调整将要来到。
以6月份数据为例，如果仅仅简单地看成交价格，很可能对深圳楼市的走向做出错误的判断：6月份深圳房价为14574元/平方米，环比上涨30.79%，与 2007年同期基本持平，似乎楼市有回暖之喜。然而，剔除6月份新增入市的别墅，6月份深圳的成交均价大致为11342元/平方米，相对于5月份 11014元/平方米的价格，处于基本持平这样一个水平。由此可见，最近3个月深圳房价基本僵持在11000-12000元/平方米（1-6月份成交价格分别为15080元/平方米、16314元/平方米、13618元/平方米、11962元/平方米、11014元/平方米、11342元/平方米）。
《南方都市报》分析，与成交价格相比，用成交量来判断市场将更为真实可靠。上个月深圳成交套数和成交面积分别为2905套和28.3万平方米，环比下降了38.61%和 30.29%.市场没有延续前5个月总体呈现的成交量逐步增长的趋势（1-5月份成交面积分别为26.35万、6.44万、18.97万、33.37万、 45万平方米）。
回顾2008年上半年，整个半年才销售新房132.8万平方米，按照这一销售水平预测深圳全年销量将达不到300万平方米。这一销量仅仅相当于最近几年年销量的1/3左右，由此来看，楼市的价格调整仍未到位，市场形势的严峻性可能远远超过许多开发商的估计。基于错误的估计而未能适时适当地做出调整销售策略，滞销将成为必然的结果。
调整是否因已经到位抑或仅仅还是开始仍将继续，这是一个非常值得关注的问题。部分业内人士认为，当前房价已经回归理性，价格与内在价值比较接近，但是这一判断过于主观和乐观。首先，价格是否已经回归价值是一个很复杂的问题，很难简单判断。如果一定要寻找一个尺度来测量的话，租金房价比是比较合适的。出租回报率至少要高于存款利率，按照4%回报率来计算，一套80平方米、市值100万的房子租金，月租金至少要达到3600元（考虑一个月的空置期）。而目前相当多的片区，房租水平是低于4%.从这一角度来看，房价还有一定的泡沫。其次，调整的必然过渡，也就是说在调整的过程会有一个阶段价格低于价值。尽管深圳房价已经从最高峰下降了百分之二三十，但是如果我们对比观察股市缩水超过一半来看，这样一个幅度还算不上深度调整。
考虑到国际国内经济形势，楼市调整很可能在未来2-3年内完成，而2009年很有可能成为楼市最艰难时期。因为从整体经济形势来看，2009年将比2008年的情况更不容乐观，由工资上涨带动的第二轮通胀可能高达两位数，国家反通胀的任务非常艰巨，从紧的货币政策不会有松动的可能。尽管存款准备金率已经攀升至17.5%的历史高位，不排除其继续上升的可能。
当前“房价僵持，成交量萎缩”的局面难以维持。从供给来看，已经获批预售而尚未售出的新房已经积累了450万平方米，下半年还有大量项目入市，将市场的供给量推向高峰；从需求来看，月均销量不足30万平方米，消化速度极慢，市场供需格局将进一步失衡。对于开发商来说，来自银行贷款收紧和销售速度放缓两方面作用的资金压力之大将是空前的。比较流行的说法认为，房地产已经进入了冬天。如此说来，当前阶段还只能算是初冬，刚刚经过盛夏的丰收，储备了不少粮食，开发商暂时无忧；明年却可能就是寒冬。能否捱过这个可能长达2-3年的长冬，开发商就该考虑采取怎样的过冬策略了。
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数据正一步步向人们展示，深圳楼市正步入冬天，大幅度的调整将要来到。
以6月份数据为例，如果仅仅简单地看成交价格，很可能对深圳楼市的走向做出错误的判断：6月份深圳房价为14574元/平方米，环比上涨30.79%，与 2007年同期基本持平，似乎楼市有回暖之喜。然而，剔除6月份新增入市的别墅，6月份深圳的成交均价大致为11342元/平方米，相对于5月份 11014元/平方米的价格，处于基本持平这样一个水平。由此可见，最近3个月深圳房价基本僵持在11000-12000元/平方米（1-6月份成交价格分别为15080元/平方米、16314元/平方米、13618元/平方米、11962元/平方米、11014元/平方米、11342元/平方米）。
《南方都市报》分析，与成交价格相比，用成交量来判断市场将更为真实可靠。上个月深圳成交套数和成交面积分别为2905套和28.3万平方米，环比下降了38.61%和 30.29%.市场没有延续前5个月总体呈现的成交量逐步增长的趋势（1-5月份成交面积分别为26.35万、6.44万、18.97万、33.37万、 45万平方米）。
回顾2008年上半年，整个半年才销售新房132.8万平方米，按照这一销售水平预测深圳全年销量将达不到300万平方米。这一销量仅仅相当于最近几年年销量的1/3左右，由此来看，楼市的价格调整仍未到位，市场形势的严峻性可能远远超过许多开发商的估计。基于错误的估计而未能适时适当地做出调整销售策略，滞销将成为必然的结果。
调整是否因已经到位抑或仅仅还是开始仍将继续，这是一个非常值得关注的问题。部分业内人士认为，当前房价已经回归理性，价格与内在价值比较接近，但是这一判断过于主观和乐观。首先，价格是否已经回归价值是一个很复杂的问题，很难简单判断。如果一定要寻找一个尺度来测量的话，租金房价比是比较合适的。出租回报率至少要高于存款利率，按照4%回报率来计算，一套80平方米、市值100万的房子租金，月租金至少要达到3600元（考虑一个月的空置期）。而目前相当多的片区，房租水平是低于4%.从这一角度来看，房价还有一定的泡沫。其次，调整的必然过渡，也就是说在调整的过程会有一个阶段价格低于价值。尽管深圳房价已经从最高峰下降了百分之二三十，但是如果我们对比观察股市缩水超过一半来看，这样一个幅度还算不上深度调整。
考虑到国际国内经济形势，楼市调整很可能在未来2-3年内完成，而2009年很有可能成为楼市最艰难时期。因为从整体经济形势来看，2009年将比2008年的情况更不容乐观，由工资上涨带动的第二轮通胀可能高达两位数，国家反通胀的任务非常艰巨，从紧的货币政策不会有松动的可能。尽管存款准备金率已经攀升至17.5%的历史高位，不排除其继续上升的可能。
当前“房价僵持，成交量萎缩”的局面难以维持。从供给来看，已经获批预售而尚未售出的新房已经积累了450万平方米，下半年还有大量项目入市，将市场的供给量推向高峰；从需求来看，月均销量不足30万平方米，消化速度极慢，市场供需格局将进一步失衡。对于开发商来说，来自银行贷款收紧和销售速度放缓两方面作用的资金压力之大将是空前的。比较流行的说法认为，房地产已经进入了冬天。如此说来，当前阶段还只能算是初冬，刚刚经过盛夏的丰收，储备了不少粮食，开发商暂时无忧；明年却可能就是寒冬。能否捱过这个可能长达2-3年的长冬，开发商就该考虑采取怎样的过冬策略了。
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Sunday, June 29, 2008
温州炒房团猝死:巅峰时日赚百万 炒作空间不复存在
温州炒房团猝死:巅峰时日赚百万 炒作空间不复存在 华夏时报
现在想起来，许同依然清楚风险在哪里，他不明白的是当时胆子怎么那么大！货币政策步步从紧，民间借贷利息高企，调控风向越来越严厉。
脸上的血道隐隐发红。
这让身材瘦弱的许同（化名）看起来多少有些凶悍。
他是温州瑞安一个地道的农民，3年间他呼朋唤友，携上亿资金闯荡了国内大部分一线城市，不停地批量买卖房子，所到之处房价飙升，离开时已是获利丰厚。
如今，他似乎又回到了起点，炒房挣的钱悉数被套，分崩离析的炒房团则恩怨纠缠。曾把600万交给许同代为炒房的表弟因分不到红成了仇人，一周前还遣弟媳来兴师问罪，并顺便挠了他的脸。
记者6月25日能听到许同讲他近乎传奇的故事非常不容易：经一位浸淫业内多年的人士介绍，保证隐藏一切真实身份。
尽管这可能只是千百个温州炒房团中平常的一件，揭露的恰是温州炒房团猝死的一个完整样本，背后则是无数人财富合谋的游戏。
“你是坐火车来的吧！从丽水到温州路上需要穿过无数隧道。我曾经钻了很多隧道，但那时知道阳光就在不远的前面。现在却进入了一个漫长的黑暗，说不定没有终点。”许同见到记者这样开场。
29套房砸在手里
许同的家在瑞安一个镇的城边上，三层小楼，破旧缺少维修，和周围的房子比起来显得寒酸，唯有门前的一片水域稍微光鲜。
“我在外面买的房子哪个都比这个好，但从来没住过。”许同在家里和记者接上头后只说了几句话，就急忙“转移”，“不能让邻居看到记者，也不能让他们堵住我。”
他们指的是许同曾经的亲朋，如今的债权人。
地点转移到了5里开外的一条采沙船上。许同说除了种几亩菜地，这是他惟一的实业。
先点了颗烟，没抽几口就狠狠地掐灭，重新点燃后，许同语气无力。
现在他手上的欠款有3000万。
先不说曾经跟随他四处炒房，但盈亏自负的20多户乡邻在6000余万元的生意惨淡被套后，经常找他诉苦的琐事，单从别人手上借的现金就是3000万。
他抽着烟一笔笔数：5个亲戚共借了1800万，形式拆借，按时间长短，2分、3分、5分利都有；一个朋友处借了1200万，月利5分，而这个朋友的钱是单位十多个同事集的资。
加上自有资金1200万，砸在房子上的钱有4000多万。
怎么砸的？许同换了颗烟才讲了下来。
2007年8月之后进的20套房子全在手里出不了货。之前存放的9套，也压下来了。许同不得不关心的是：那时调控空前严厉，保障住房、二套房贷、货币从紧，道道都是必杀令。
原本在去年5月，许同已感受到了房价飞涨背后的风险，卖出了大部分房子，可观察3个月后看到房价依然坚挺，又花高价再次买进，谁知这次却接了市场接力的最后一棒，没有人接棒，他一直跑到现在仍看不到结束。
代价是，本金全在里面，连以前的盈利也在里面。
日赚百万的幸福时光
许同更愿意回忆过往，仍烟不离口。
相比之下，他2005年开始炒房时，已晚了周围人很多步。而此时，针对房地产的调控正层层加码，房价却越调越高。
先是拿出200万积蓄在不远的杭州试了一把，半年就赚了50万，钱比辛苦采沙好赚多了。回到村里就引来了许多羡慕，同时还引来了入伙资金。
之后他与同乡8个人携2000万本金杀入上海楼市，看好浦东一处刚开盘的高档公寓后，全资进入，两个月后转手，盈利就高达25%。
接下来，南下广州、深圳，北上北京、大连，本金加上盈利滚加最大时资产上亿，炒房团也有20多人，几乎像所有炒房团一样，看中的楼盘则批量买入，接着一面简单考察下一个项目，一面观察行情，一旦有利可图，就开始到中介挂牌出售。
许同最深的记忆是，在2007年5月他一口气卖出十几套房子之前，是真的不愁卖，且价格不断加码，连中介都主动要求提价。
他在北京美景东方的6套房子出售时价格是14000元，而6个月前买入价仅9900元。就在挂牌的3天里，他就连提了两次价。
那时，许同一天就卖几套房子，细数下来，盈利就有几百万。亲朋好友主动找上门来给他钱的人一天就有几拨。他像所有炒房团一样在享受炒房暴利的同时，获得信任和尊重。
他同时也在羡慕比他赚钱更多的大户，他们的资金动不动就几个亿，甚至还有数百亿的财团。
大胃口让许同对于风险置若罔闻。
炒作空间不复存在
现在想起来，许同依然清楚风(博客)险在哪里，他不明白的是当时胆子怎么那么大！货币政策步步从紧，民间借贷利息高企，调控风向越来越严厉。
暴利冲昏了头脑，去年9月，当他把原本赚得盆满钵满的所有资金再次换成房子后，才突然感觉到就没了底气。
事实上，在广州富力又一城的房子拿到还不满一个月，房本还没到手他就有些反悔地找买家了，价格当然定得要高，结果第一次尝到了失败。
这时他忽然发现，自己的周围，老乡、同行，甚至开发商都在准备把房子出手，而愿意买房的人一下子开始了观望。
他隐隐地感到事情不妙，就在那时他愁得抽起了烟，且烟瘾一发不可收拾。同时，炒房团有的成员已开始单独行动，抛售房源。
赶紧卖。第一个月提价，一套没卖。第二个月原价，卖了一套。之后连续两个月原价，零成交。从今年3月开始，他完全被恐慌笼罩，挂牌的房子价格多次下调，仍是零成交。
今年5月，当他手里的房子已贬值20%以上时，他以30%的损失价出售，仍全部压在手里，他这才彻底绝望。
绝望之后才通彻地感受到了压力：高息借款集资，要付的利息一分不能少，一天就3万。而自己的全部家当都在房子里。
如果许同想寻找安慰，那就是他所知道的炒房团大多都被深套了，提前离场的也损失惨重；而接下来，他们对楼市已不抱希望，经过本*调整后，即便楼市有所恢复，也不具备太多炒作空间了，观察并迅速离场是关键。
听说有炒房团将考察二、三线城市楼市，许同只是笑笑，味道像烟丝一样苦涩。他说他已经死了。惟一活下来的理由是，种好地，采好沙，尽量还利息。
许同在记者面前抽的最后一颗烟只带出了一句话：“现在比起点差多了。”
现在想起来，许同依然清楚风险在哪里，他不明白的是当时胆子怎么那么大！货币政策步步从紧，民间借贷利息高企，调控风向越来越严厉。
脸上的血道隐隐发红。
这让身材瘦弱的许同（化名）看起来多少有些凶悍。
他是温州瑞安一个地道的农民，3年间他呼朋唤友，携上亿资金闯荡了国内大部分一线城市，不停地批量买卖房子，所到之处房价飙升，离开时已是获利丰厚。
如今，他似乎又回到了起点，炒房挣的钱悉数被套，分崩离析的炒房团则恩怨纠缠。曾把600万交给许同代为炒房的表弟因分不到红成了仇人，一周前还遣弟媳来兴师问罪，并顺便挠了他的脸。
记者6月25日能听到许同讲他近乎传奇的故事非常不容易：经一位浸淫业内多年的人士介绍，保证隐藏一切真实身份。
尽管这可能只是千百个温州炒房团中平常的一件，揭露的恰是温州炒房团猝死的一个完整样本，背后则是无数人财富合谋的游戏。
“你是坐火车来的吧！从丽水到温州路上需要穿过无数隧道。我曾经钻了很多隧道，但那时知道阳光就在不远的前面。现在却进入了一个漫长的黑暗，说不定没有终点。”许同见到记者这样开场。
29套房砸在手里
许同的家在瑞安一个镇的城边上，三层小楼，破旧缺少维修，和周围的房子比起来显得寒酸，唯有门前的一片水域稍微光鲜。
“我在外面买的房子哪个都比这个好，但从来没住过。”许同在家里和记者接上头后只说了几句话，就急忙“转移”，“不能让邻居看到记者，也不能让他们堵住我。”
他们指的是许同曾经的亲朋，如今的债权人。
地点转移到了5里开外的一条采沙船上。许同说除了种几亩菜地，这是他惟一的实业。
先点了颗烟，没抽几口就狠狠地掐灭，重新点燃后，许同语气无力。
现在他手上的欠款有3000万。
先不说曾经跟随他四处炒房，但盈亏自负的20多户乡邻在6000余万元的生意惨淡被套后，经常找他诉苦的琐事，单从别人手上借的现金就是3000万。
他抽着烟一笔笔数：5个亲戚共借了1800万，形式拆借，按时间长短，2分、3分、5分利都有；一个朋友处借了1200万，月利5分，而这个朋友的钱是单位十多个同事集的资。
加上自有资金1200万，砸在房子上的钱有4000多万。
怎么砸的？许同换了颗烟才讲了下来。
2007年8月之后进的20套房子全在手里出不了货。之前存放的9套，也压下来了。许同不得不关心的是：那时调控空前严厉，保障住房、二套房贷、货币从紧，道道都是必杀令。
原本在去年5月，许同已感受到了房价飞涨背后的风险，卖出了大部分房子，可观察3个月后看到房价依然坚挺，又花高价再次买进，谁知这次却接了市场接力的最后一棒，没有人接棒，他一直跑到现在仍看不到结束。
代价是，本金全在里面，连以前的盈利也在里面。
日赚百万的幸福时光
许同更愿意回忆过往，仍烟不离口。
相比之下，他2005年开始炒房时，已晚了周围人很多步。而此时，针对房地产的调控正层层加码，房价却越调越高。
先是拿出200万积蓄在不远的杭州试了一把，半年就赚了50万，钱比辛苦采沙好赚多了。回到村里就引来了许多羡慕，同时还引来了入伙资金。
之后他与同乡8个人携2000万本金杀入上海楼市，看好浦东一处刚开盘的高档公寓后，全资进入，两个月后转手，盈利就高达25%。
接下来，南下广州、深圳，北上北京、大连，本金加上盈利滚加最大时资产上亿，炒房团也有20多人，几乎像所有炒房团一样，看中的楼盘则批量买入，接着一面简单考察下一个项目，一面观察行情，一旦有利可图，就开始到中介挂牌出售。
许同最深的记忆是，在2007年5月他一口气卖出十几套房子之前，是真的不愁卖，且价格不断加码，连中介都主动要求提价。
他在北京美景东方的6套房子出售时价格是14000元，而6个月前买入价仅9900元。就在挂牌的3天里，他就连提了两次价。
那时，许同一天就卖几套房子，细数下来，盈利就有几百万。亲朋好友主动找上门来给他钱的人一天就有几拨。他像所有炒房团一样在享受炒房暴利的同时，获得信任和尊重。
他同时也在羡慕比他赚钱更多的大户，他们的资金动不动就几个亿，甚至还有数百亿的财团。
大胃口让许同对于风险置若罔闻。
炒作空间不复存在
现在想起来，许同依然清楚风(博客)险在哪里，他不明白的是当时胆子怎么那么大！货币政策步步从紧，民间借贷利息高企，调控风向越来越严厉。
暴利冲昏了头脑，去年9月，当他把原本赚得盆满钵满的所有资金再次换成房子后，才突然感觉到就没了底气。
事实上，在广州富力又一城的房子拿到还不满一个月，房本还没到手他就有些反悔地找买家了，价格当然定得要高，结果第一次尝到了失败。
这时他忽然发现，自己的周围，老乡、同行，甚至开发商都在准备把房子出手，而愿意买房的人一下子开始了观望。
他隐隐地感到事情不妙，就在那时他愁得抽起了烟，且烟瘾一发不可收拾。同时，炒房团有的成员已开始单独行动，抛售房源。
赶紧卖。第一个月提价，一套没卖。第二个月原价，卖了一套。之后连续两个月原价，零成交。从今年3月开始，他完全被恐慌笼罩，挂牌的房子价格多次下调，仍是零成交。
今年5月，当他手里的房子已贬值20%以上时，他以30%的损失价出售，仍全部压在手里，他这才彻底绝望。
绝望之后才通彻地感受到了压力：高息借款集资，要付的利息一分不能少，一天就3万。而自己的全部家当都在房子里。
如果许同想寻找安慰，那就是他所知道的炒房团大多都被深套了，提前离场的也损失惨重；而接下来，他们对楼市已不抱希望，经过本*调整后，即便楼市有所恢复，也不具备太多炒作空间了，观察并迅速离场是关键。
听说有炒房团将考察二、三线城市楼市，许同只是笑笑，味道像烟丝一样苦涩。他说他已经死了。惟一活下来的理由是，种好地，采好沙，尽量还利息。
许同在记者面前抽的最后一颗烟只带出了一句话：“现在比起点差多了。”
Tuesday, June 24, 2008
农村集体土地财产权制度变革或破题
农村集体土地财产权制度变革或破题http://bj.house.sina.com.cn 2008年06月24日08:19 第一财经日报
国研中心党组成员蒋省三称，如果不着力从物权制度上对农民土地财产权提供全面、完整的保护，土地作为基本的生产要素配置时就会背离市场
孙荣飞
新一轮《土地管理法》修订，核心将锁定农村集体土地财产权制度改革。
明天(6月25日)为全国第18个土地日，其主题是构建保障和促进科学发展的新机制。
在这一背景下，国土资源部政策法规司司长王守智近日在中国土地学会举办的“土地管理与科学发展”座谈会上表示，国土部在对《土地管理法》进行修改的时候，最核心的改革可能是在农村集体土地财产权实现的形式和制度上的改革，其次是建立土地使用的责任体系。
早在上世纪80年代出台的《土地管理法》，就提出我国实行最严格的土地管理制度。不过王守智表示，目前我们还没有建立起一套非常完善、跟市场经济完全接轨的土地管理制度。其中有三个制度基本没有建立起来：一个非常明晰的产权制度，无论从国有土地来讲还是集体土地；一个利用经济手段对调整土地资源的补偿制度；一个对土地资源使用管理的责任体系。
在这三个制度中，处于逻辑起点的是土地产权制度。国务院发展研究中心党组成员蒋省三在同一论坛上表示，即使《物权法》出台以后，农民土地财产权利还是很薄弱、很不完善。蒋省三称，如果不着力从物权制度上对农民土地财产权提供全面、完整的保护，土地作为基本的生产要素配置时就会背离市场，要素的价格就不能客观地反映其稀缺性，便可能加剧土地利用的粗放，不节约、不集约的情况会更加严重。
昨天国土部部长徐绍史发文称，目前，我国建设用地盲目扩张，土地利用效率低下，节约、集约用地潜力巨大。其中，建设用地中闲置土地、空闲土地、批而未供土地大约有400万亩，各种人为因素造成的废弃地2亿亩，未利用地39亿亩。
国务院发展研究中心农村部部长韩俊近期通过农村调研发现存在“三个倾向”：第一个倾向是把整个农村纳入城市建设规划区，个别地方把整个农村的集体土地全部转为国有土地；第二个倾向是村委会改为居委会，集体土地也随势改为国有土地；第三个倾向是随意改变产权关系，即所谓“拿土地换身份”、“拿土地换社保”。
正由于集体土地财产权利不明晰，导致土地成本过低，保有环节没有相应的补偿，地方政府通过开发土地来获得巨大收益。
全国政协人口资源环境委员会副主任委员、国土资源部原副部长李元回顾历史上几次大的土地供应失控，发现都与金融货币供应失控密切相关。其内在逻辑是，地方政府因征地成本低而多供地，供地之后把钱存到银行，银行觉得钱很多就又把钱贷出去，企业贷了钱再去买地。
“1996年、1997年间，和2003年、2004年间，土地供应上的问题基本上都和金融闸门有密切关系。而土地供应的失控，反过来又加剧了货币供应的失控。”李元说道。
韩俊分析，现在有1.5亿农民进城了，今后还可能有3亿多农民进城。“那怎样让农民有进城的资本？强化农民的土地财产权是一个好的办法。”韩俊建议，强制性的征地，一定要降到最低限；承包地要物权化；宅基地要成为一个真正的产权，“这些都是大势所趋。”
对于土地问题的复杂性，王守智表示，现在来看，土地上遇到的问题，不单纯是法律上的问题，更主要的是体制和机制上的问题。“从根本上解决农村土地权利制度问题，需要通过《宪法》以及很多法律、经济制度的安排才能实现。”王守智说。
国研中心党组成员蒋省三称，如果不着力从物权制度上对农民土地财产权提供全面、完整的保护，土地作为基本的生产要素配置时就会背离市场
孙荣飞
新一轮《土地管理法》修订，核心将锁定农村集体土地财产权制度改革。
明天(6月25日)为全国第18个土地日，其主题是构建保障和促进科学发展的新机制。
在这一背景下，国土资源部政策法规司司长王守智近日在中国土地学会举办的“土地管理与科学发展”座谈会上表示，国土部在对《土地管理法》进行修改的时候，最核心的改革可能是在农村集体土地财产权实现的形式和制度上的改革，其次是建立土地使用的责任体系。
早在上世纪80年代出台的《土地管理法》，就提出我国实行最严格的土地管理制度。不过王守智表示，目前我们还没有建立起一套非常完善、跟市场经济完全接轨的土地管理制度。其中有三个制度基本没有建立起来：一个非常明晰的产权制度，无论从国有土地来讲还是集体土地；一个利用经济手段对调整土地资源的补偿制度；一个对土地资源使用管理的责任体系。
在这三个制度中，处于逻辑起点的是土地产权制度。国务院发展研究中心党组成员蒋省三在同一论坛上表示，即使《物权法》出台以后，农民土地财产权利还是很薄弱、很不完善。蒋省三称，如果不着力从物权制度上对农民土地财产权提供全面、完整的保护，土地作为基本的生产要素配置时就会背离市场，要素的价格就不能客观地反映其稀缺性，便可能加剧土地利用的粗放，不节约、不集约的情况会更加严重。
昨天国土部部长徐绍史发文称，目前，我国建设用地盲目扩张，土地利用效率低下，节约、集约用地潜力巨大。其中，建设用地中闲置土地、空闲土地、批而未供土地大约有400万亩，各种人为因素造成的废弃地2亿亩，未利用地39亿亩。
国务院发展研究中心农村部部长韩俊近期通过农村调研发现存在“三个倾向”：第一个倾向是把整个农村纳入城市建设规划区，个别地方把整个农村的集体土地全部转为国有土地；第二个倾向是村委会改为居委会，集体土地也随势改为国有土地；第三个倾向是随意改变产权关系，即所谓“拿土地换身份”、“拿土地换社保”。
正由于集体土地财产权利不明晰，导致土地成本过低，保有环节没有相应的补偿，地方政府通过开发土地来获得巨大收益。
全国政协人口资源环境委员会副主任委员、国土资源部原副部长李元回顾历史上几次大的土地供应失控，发现都与金融货币供应失控密切相关。其内在逻辑是，地方政府因征地成本低而多供地，供地之后把钱存到银行，银行觉得钱很多就又把钱贷出去，企业贷了钱再去买地。
“1996年、1997年间，和2003年、2004年间，土地供应上的问题基本上都和金融闸门有密切关系。而土地供应的失控，反过来又加剧了货币供应的失控。”李元说道。
韩俊分析，现在有1.5亿农民进城了，今后还可能有3亿多农民进城。“那怎样让农民有进城的资本？强化农民的土地财产权是一个好的办法。”韩俊建议，强制性的征地，一定要降到最低限；承包地要物权化；宅基地要成为一个真正的产权，“这些都是大势所趋。”
对于土地问题的复杂性，王守智表示，现在来看，土地上遇到的问题，不单纯是法律上的问题，更主要的是体制和机制上的问题。“从根本上解决农村土地权利制度问题，需要通过《宪法》以及很多法律、经济制度的安排才能实现。”王守智说。
浙江义乌男子炒房8年 身家如何从5万增至500万
浙江义乌男子炒房8年 身家如何从5万增至500万 新华网
核心提示:义乌人何群原为公务员，从5万身家起步，目前固定资产已在500万以上。在炒房之前，何群炒股11年，只是赚得很少。去年10月，他最终从股市抽身。
“这个市场是少数人挣多数人的钱，要成为少数人就要做足功课，知道利润从哪里来。”这是何群(化名)对导报记者说的第一句话。
何群，义乌人，原为公务员，2000年下海做投资，从5万身家起步，目前固定资产已在500万以上。
在炒房之前，何群炒股11年，只是赚得很少。去年10月，他最终从股市抽身。而何群炒房，很有一套。
第一次出手异常顺利
1998年，何群还在义乌财税局工作，收入稳定、福利不错。有次看房，碰到一小学同学也在看房。同学对他说：“好买房子了。”看完房，这个同学当场定了2套。
看完楼盘，何群凭经验认为值得投资。他认为，在义乌这个商贸发达的城市，写字楼必有租赁市场，且这个楼盘规模很大。
同学的举动，促使何群决定，无论如何也要买套这个楼盘的房子。
那时候，何群有套单位分的房改房，60平米左右。由于在顶层，何群把上面改造了一下，以18万元的价格出售。加上自己原来的积蓄5万元，凑成了23万，买下了这个叫时代广场的写字楼中的一套。
由于是期房，等了两年。到2000年，何群顺利拿到钥匙，只花了几个月的时间就把新房装修好了。
“我当时运气特别好，一挂单出租，就引来了老外。”他笑着对导报记者说，“这是我赚的第一桶金。那个老外看上我的房子，一口气连租3年，一共11万元。这个价格无论是在义乌哪里，都算比较高的。”
第二套房瞄准高档公寓
2003年，何群一边在寻找新的投资房源，一边拿出11万元房租里的5万元，让老婆在义乌市中心买下车站里的报刊亭，做起报刊零售生意。
他回忆道，做投资，就像做股票，是因人而异的，不是每个人都可以赚钱的。做股票不顺，就不如做实业投资，比如房产。“当然，也要看时机，现在就要谨慎了。”他说。
报刊亭的生意非常好，这出乎他的意料。为此，何群笑夸自己娶了个又漂亮又会赚钱的老婆。短短两年间，小小报刊亭就赚了10万元。
2005年春，何群又看中了义乌的大都国际名苑。当时房价是每平米5600元，140平米左右，80万元的房价。何群把报刊亭以14万的价格转让，加上赚的10万元和积蓄，再把时代广场那套写字楼房以50万元的价格出售，凑齐了80万元，买下了这个高档房，和老婆搬了进去，大大改善了生活水平。
这个楼盘下面就是商铺，居住环境很有人气。而这时，何群夫妻俩的储蓄还有近20万元。
连续翻番买对房产
前年，股市开始好转，何群小赚了一点。而这时义乌市区高档房已经涨到了8000-10000元/平方米。这时，何群又看中了在义乌北苑商贸区的一套房子。
他分析，这套房的顶层设计非常特别，是楼中楼的跃层，有阁楼，环境也不错。
该楼盘的开盘价8000元/平方米，200多方的面积，加上2.8米高的阁楼，总价近200万元。而此时，何群自住的公寓也水涨船高，此时房价已近翻番，达150万元。他毅然把自住房卖掉，150万元加上积蓄和股市赚得利润，凑足了200万元一次性付清。
去年，北苑的房子经历了一段时间猛涨行情。原因嘛，一是楼盘旁就是北苑的行政中心，很多在此上班的人为了上班便利都把房子买在了北苑。二是去年底的时候，义乌市政府拍卖北苑旁一块地，拍卖价达到了15000元/平方米，计划造一批高档房产。于是，周边的楼盘价格跟风上涨。何群估算了一下，自己的房子已值380万元了。
到了今年，房价依然在涨，但何群笑着说，“我不卖了，要自住的嘛。”
比照周边的价格，此时，何群的房子已值500万元了。
核心提示:义乌人何群原为公务员，从5万身家起步，目前固定资产已在500万以上。在炒房之前，何群炒股11年，只是赚得很少。去年10月，他最终从股市抽身。
“这个市场是少数人挣多数人的钱，要成为少数人就要做足功课，知道利润从哪里来。”这是何群(化名)对导报记者说的第一句话。
何群，义乌人，原为公务员，2000年下海做投资，从5万身家起步，目前固定资产已在500万以上。
在炒房之前，何群炒股11年，只是赚得很少。去年10月，他最终从股市抽身。而何群炒房，很有一套。
第一次出手异常顺利
1998年，何群还在义乌财税局工作，收入稳定、福利不错。有次看房，碰到一小学同学也在看房。同学对他说：“好买房子了。”看完房，这个同学当场定了2套。
看完楼盘，何群凭经验认为值得投资。他认为，在义乌这个商贸发达的城市，写字楼必有租赁市场，且这个楼盘规模很大。
同学的举动，促使何群决定，无论如何也要买套这个楼盘的房子。
那时候，何群有套单位分的房改房，60平米左右。由于在顶层，何群把上面改造了一下，以18万元的价格出售。加上自己原来的积蓄5万元，凑成了23万，买下了这个叫时代广场的写字楼中的一套。
由于是期房，等了两年。到2000年，何群顺利拿到钥匙，只花了几个月的时间就把新房装修好了。
“我当时运气特别好，一挂单出租，就引来了老外。”他笑着对导报记者说，“这是我赚的第一桶金。那个老外看上我的房子，一口气连租3年，一共11万元。这个价格无论是在义乌哪里，都算比较高的。”
第二套房瞄准高档公寓
2003年，何群一边在寻找新的投资房源，一边拿出11万元房租里的5万元，让老婆在义乌市中心买下车站里的报刊亭，做起报刊零售生意。
他回忆道，做投资，就像做股票，是因人而异的，不是每个人都可以赚钱的。做股票不顺，就不如做实业投资，比如房产。“当然，也要看时机，现在就要谨慎了。”他说。
报刊亭的生意非常好，这出乎他的意料。为此，何群笑夸自己娶了个又漂亮又会赚钱的老婆。短短两年间，小小报刊亭就赚了10万元。
2005年春，何群又看中了义乌的大都国际名苑。当时房价是每平米5600元，140平米左右，80万元的房价。何群把报刊亭以14万的价格转让，加上赚的10万元和积蓄，再把时代广场那套写字楼房以50万元的价格出售，凑齐了80万元，买下了这个高档房，和老婆搬了进去，大大改善了生活水平。
这个楼盘下面就是商铺，居住环境很有人气。而这时，何群夫妻俩的储蓄还有近20万元。
连续翻番买对房产
前年，股市开始好转，何群小赚了一点。而这时义乌市区高档房已经涨到了8000-10000元/平方米。这时，何群又看中了在义乌北苑商贸区的一套房子。
他分析，这套房的顶层设计非常特别，是楼中楼的跃层，有阁楼，环境也不错。
该楼盘的开盘价8000元/平方米，200多方的面积，加上2.8米高的阁楼，总价近200万元。而此时，何群自住的公寓也水涨船高，此时房价已近翻番，达150万元。他毅然把自住房卖掉，150万元加上积蓄和股市赚得利润，凑足了200万元一次性付清。
去年，北苑的房子经历了一段时间猛涨行情。原因嘛，一是楼盘旁就是北苑的行政中心，很多在此上班的人为了上班便利都把房子买在了北苑。二是去年底的时候，义乌市政府拍卖北苑旁一块地，拍卖价达到了15000元/平方米，计划造一批高档房产。于是，周边的楼盘价格跟风上涨。何群估算了一下，自己的房子已值380万元了。
到了今年，房价依然在涨，但何群笑着说，“我不卖了，要自住的嘛。”
比照周边的价格，此时，何群的房子已值500万元了。
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