武汉掀开房地产暴利一角

http://www.sina.com.cn 2008年03月25日 23:07 CCTV经济半小时


今年315前后，国内一家财经报纸曾经评选了年度十大暴利行业，其中房地产业名列榜首，其实，房地产业是否存在暴利，早就引起过很多争论，尤其最近两年，房价连番往上涨，房地产业的真实利润究竟有多高，广受社会质疑，而就在前不久，武汉一家房地业公司的降价行动，揭开了房地产利润的冰山一角。这家公司不仅公开宣称，房地产存在暴利，而且主动把自家楼盘的销售价下调了30%，这个举动，就像在房地产市场的火药桶里，扔进了一颗烟头。

　　那家房地产公司开发的楼盘位于武昌新兴的商业区内，离楼盘很远，就可以看到几条巨大的红色条幅，条幅上写着这样的字样：“江城地产第一炮，轰下武汉高房价”，“响应政府号召，平抑武汉房价”，条幅上还标出了具体的销售价格，住宅每平方米6000元起价，在售楼处里也清楚地贴出了具体的价格表，根据楼层和朝向的不同，销售价格也在6040元到6800元之间浮动。

　　东星集团东盛房地产公司销售部部长夏子猷说，这次拿出来降价销售的都是最好的楼层，最好的户型，购房者可以随意选择。

　　一位购房者用惊奇这个词来描述自己最初听说降价时的感受，这位购房者说，他已经和家人商量好，下午就交钱购房，在销售人员这里，记者看到了写满电话号码的来访纪录，在2月28号之前，平均每天来咨询的还不到一个人，而在这之后，电话突然多了起来，销售人员说，就是从这天起他们开始大幅度降价的，购房者中不仅有武汉人，还有来自邻近城市的，从2月28号到记者采访时，总共15天的时间里，已经销售出去了10多套房子，收款一千多万。

　　东盛房地产的售楼处可以说是气氛火热，看来他们的价格确实让不少购房者动心了，记者手里有这样一份数据，2007年武汉市商品房价格比2006年上涨了29.35%，特别是我们可以看一下这份统计图表，2006年12月武汉商品住宅均价还只有3953元，到2007年年底就攀升到了5663元。这么大的涨幅，业内人士说只能用跳涨这个词来形容，对开发商来说，房价越高当人利润越高，那这家东盛房地产为什么突然间打出了降价牌？来听听他们的说法。

　　中国东星集团董事局主席总裁兰世立：“那我认为这主要是购房者和房地产商一直在对峙，一直在对垒，就是看谁会先败下阵来，房地产商希望这些购房者退下来，主动投降去买房，那么购房者期望房地产商败下阵来，你降价，我来买，那么想要打破这个僵局，可能还是需要有一种非常的一些举动。”

　　兰世立，中国东星集团董事局主席，总裁，此次降价活动的总策划，连这些带有火药味的广告词都是他的原创，兰世立说，做为中国最早进军房地产的民营企业，十多年来他们一直有着良好的业绩，但是从今年初开始，房地产销售突然遭遇谷底，春节期间，一套都没有售，也就是一分钱收入都没有，对他们刺激很大。

　　兰世立的说法得到了武汉亿房网研究中心的认同，研究中心的明晶晶告诉记者，从武汉全市情况来看，今年春节期间，商品房销售量确实明显下降，春节期间，它的房子销售套数是在100(150)多套左右，那么到今年，它的房屋销售套数是在82套，所以说春节期间，整个来看，销量也是有大幅下降，基本上下降了50%。

　　那么销量下降的原因是什么呢？兰世立认为，武汉房价已经到了一个拐点，统计分析显示，2007年武汉商品住宅成交均价达到了创纪录的5663元，而这一年的销售面积也达到了破纪录的1021万平方米，兰世立说，过高的房价透支了武汉的购买力，要启动市场只能采取降价这种非常举动，在几经权衡后，最终把起价从8800元降到了现在的6000元。兰世立透露，即使降到目前这个价位，东星一样能有足够的利润空间。

　　兰世立：“15%左右，10%左右吧。”

　　兰世立说，以目前6000元的起价计算，每套房子他们的利润也会达到几百元，高的会达到一千元，兰世立还透露说，在做出降价决定前，他也曾和同行沟通过，结果是大多数人明确反对，公开宣布降价后，甚至有开发商在电话里对他进行谩骂。

　　兰世立：“他说如果这么做对房地产是个影响，有的甚至直接跟我讲，如果你这么做就造成了武汉的房地产地震、雪崩，你要负这个责任，你是对我们大家不负责任，对我们产业不负责任。”

　　面对节后房地产市场的低迷，武汉东星集团把房价把8800元降到了6000元，降幅高达30%，但即使是这样，东星的负责人面对记者的时候也承认，如此低价卖房，他们还能得到10%到15%的利润，面对东星公布的这些数字，我们不禁要问，那些动不动价格就上万，甚至十几万的楼盘，其中的利润又到底有多大呢？

　　兰世立：“你比如像武汉最高的房子卖到了一万五，一万八，而他们的综合成本，其实社会是最清楚的，那事实上应该说有比较大的利润空间，也可以说是暴利。”

　　兰世立说，对于业内人士来说，每一幢楼盘的成本和利润其实都是一本透明的帐，一般情况下，商品房的成本主要由三方面组成：楼面地价，也就是开发商取得土地的价格；建安成本，也就是每幢楼房的建筑安装成本；运营费用及税收，这部分一般占售价的10%左右。所以构成商品房成本的就是两大块：楼面地价和建安成本，以东星推出的这栋楼盘为例，土地是分两期拿到的，总的地价和(平均)楼面价格大概在两千多元每平方米。

　　那么这栋楼盘的建筑成本又是多少钱？记者找到了楼盘的建筑商，武汉新七建设集团的副总经理余进，他告诉记者，这个房子的建设成本大概就在1800块钱，统建部分的从升机根到住户，最后打桩，地下室，在到房屋的建造，这个建造成本大概就在一千七八百块钱。

　　余进说，在建筑成本里，人工要占20%，钢材、沙石等材料费占60到70%，同时根据楼盘高度的不同，建筑成本也会差距较大，东盛开发的楼盘属于十二层以上的高层，每平方米的成本不会超过2000块钱，十二层以下的小高层不会超过1500块钱，七层以下的低层不过超过1000块钱，由于各地人工成本不同，造价会略有变动，但幅度不大。

　　这样经过计算，我们就可以得出东盛楼盘的成本价。兰世立说，成本大概5000多块钱。

　　兰世立说，目前我国对土地开发实行公开招标拍卖，这样楼面地价也是透明的，另外建筑成本在全国来讲差距也不大，这样所有的商品房成本其实都能轻易计算出来。

　　对于兰世立的这种说法，武汉的开发商是否会认可？在采访期间，记者联系了多家房地产开发企业，但却始终没有开发商愿意就暴利问题接受采访，武汉市房地产交易管理中心的龙克虎在地产行业工作了十多年，他告诉记者，武汉楼盘降价的空间肯定是存在的。

　　那么事实是否如此？记者以购房者的身份随机进行了走访，在位于汉口区的一处高层住宅，楼盘的名字叫武汉天地，开发商是一家来自上海的企业。

　　销售人员说，每平方米售价一万二到一万九千五，均价是一万五千元，这还只是一期楼盘的销售价格，眼下开发的这些价格还会更高，那么楼盘的开发建设成本又是多少？亿房网的明晶晶帮记者找到了相关资料，信息显示，这家公司是2005年拿到眼前这块土地的，楼面地价为2339元每平方米，建筑成本即使以3000元计算，记者可以很容易计算出该楼盘的大概成本。

　　亿房网研究中心经理明晶晶告诉记者，这个是应该存在百分之百的利润的。

　　其实，房价的成本并不是什么秘密，甚至可以说，在内行人那里是一本很透明的帐，这些成本与高涨的房价一对比，房地产业的利润确实很高，而就在房价上涨的时候，武汉市的房地产市场上还出现了一个新现象，土地拍卖价格屡创新高，不断出现所谓的地王，这些地王和商品房的暴利又有什么联系？

兰世立告诉记者，事实上，在确定楼盘销售价格的时候，在房地产开发商中间存在着默契，而亿房网的明晶晶则证实，这种价格联盟确实存在，特别是在这个楼盘整体的市场比较看好，楼盘销量价格上涨时，那他们可能会共同来把它特别是同一片区的楼盘，可能会共同来炒作这个片区的价值，提升这个楼盘的一个价格。

　　明晶晶向记者透露，这种价格联盟可以说是普遍存在，在武汉一个是旧城区改造过程中，开发商们就成功地进行了一次炒作，开始是5500块钱每平方米，然后后进的几个楼盘都来炒作，把它炒作成为，包装成一个武汉的高档商品住宅区，现在价格就是八九千块钱，甚至到了一万二。

　　明晶晶说，在卖到5500元的时候，开发商们已经是有利可图，而最后那片小区卖到了一万两千元，其中的利润可想而知，而这种暴利也吸引更多的资金进入房地产市场，反过来又推动了地价的上升，最终又分摊到房价上。

　　据业内人士介绍，近年来，随着武汉房地产市场升温，来自香港、东部沿海的房地产企业大批进入武汉市场，随之武汉开始接连出现地王，有的地块竟然创下全国单宗土地最高成交价拍卖纪录，数据显示，2007年，武汉出让土地每亩单价达到666.65万元，同比增幅竟达到143%，业内人士同时透露，就全国范围内来说，除了税收外的各项收费也是推动房价上涨的重要因素。在刚刚过去的两会期间，一批政协委员经过市场调研，拿出了一份“房价清单”，这份清单表明，各部门收取的各种费用占总房价的30%左右。

　　全国政协委员王超斌：“我认为最起码它收费会降一半以下，清理出来一多半以上，甚至会百分之六七十都应该清理出来。”

　　王超斌告诉记者，根据他的调查，目前政府部门对房地产行业所收取的费用多达五十几种，包括蓝图审查费、防雷检验费、施工合同鉴证费、绿化费、墙改费、施工放线费、规划咨询费、工程造价咨询费、质量监督费、散装水泥推广费、房屋面积界定费、房价审查服务费、管线综合竣工图设计费等等，涉及25个部门。王超斌委员认为，目前这些收费中不少项目都不具备合理性。

　　而这些名目繁多的收费也为腐败提供了温床。

　　全国政协委员金正新：“我举个例子，都知道有个人房费这一项，我们当时通过有关关系做作工作，就是报批有关人员就是简单的做个弊，给我们东西，他把他那个签字的笔给我们，让我们回来拿着他那个笔在后面画了个零，这样的话，我们的报批费用减了90%。”

　　委员们提供的资料还显示，各种税费加上税收，在有些地方占到了地方财政收入的30%至50%，最终，所有的这些费用全部转嫁到了房价上。在武汉采访期间，记者了解到，在东星集团推出降价举措后，部分楼盘也相应推出了一些赠送活动，但也有一些开发商采用这样的方式为销售造势。

　　明晶晶说，目前还没有一家开发商公开宣称要跟进东星，多数企业现在还处于观望阶段，对于这些开发商的心态，武汉天地的销售人员做出了这样的解释。

　　武汉天地售楼人员：“如果低下来的话，肯定后面没有人买的，我都不会买的，如果它太低的话，我会想可能后面会5000，我根本就不会看，房子肯定就不会低。”

　　记者：“如果是降价的话，反而会影响这栋楼？”

　　武汉天地售楼人员：“当然会影响，我整个项目是920亩，150万方，如果我第二期，这才卖了多少，我把它卖掉，降价了，那么后面的房子，根本就没有人敢买了。”

　　采访结束时，兰世立用叛逆这个词概括了他的这次举动，也许，现在的兰世立是孤独的，但对于自己的拮择，兰世立却充满信心。

　　兰世立：“这么讲吧，我们只能说先人一步，就在别人未走，我们先走了一步，我相信后面会有更多的楼盘，会采取这种行动。”

　　半小时观察：房地产暴利注定不能持久

　　开发商终于扛不住了，当万科开始主动调整商品楼开盘价格，当东星在武汉大幅度降价促销，当潘石屹话风倒转，开始主动“砸盘”的时候，一直死扛着的开发商在与消费者的博弈中败下阵来。

　　开发商的颓败是必然的，当东星的兰世立说降价1/3他们依旧可以获利15%的时候，他泄露出了房地产开发暴利的天机。谁主动泄露这个天机，谁主动打破这个天机，谁就赢得了主动，赢得了商机。

　　商品房不是奢侈品，它也是普通商品。没有任何一种普通商品的价格可以高到令大部分消费者望而生畏，也没有任何一种普通商品可以由提供商肆意定价。当市场上的供应远远超过需求，当谎言堆积出的高房价被戳破的时候，正是让价格回归价值的时候。

　　消费者不是羔羊，消费者不是冤大头，不能不但当不成上帝反而当奴隶。谁不拿消费者当回事，市场就会给谁最响亮的耳光。

　　主编：张凯华 记者：袁柏欣 彭一恪 摄像：张明(小) 樊建恩 www.eCargocontrol.com

武汉未来五年将投资千亿元建临空经济区

武汉未来五年将投资千亿元建临空经济区
时间： 2008-03-12 16:48:27 来源：中国新闻网 【关闭】
中新社3月11日消息 (徐金波 李建勋)记者今日从此间政府部门获悉，武汉市将在未来的五年内投资一千多亿元人民币，建设占地面积达九十四平方公里的临空经济区，从而构筑新的经济增长极。
二00六年十月，湖北省政府与中国国家民航总局签署合作备忘录，将武汉作为全国航空运输综合改革的试点，力争“十一五”期末，将位于武汉黄陂区的天河国际机场建设成连接东西、纵贯南北的现代立体综合交通枢纽。

不到两年时间，海南航空、四川航空、吴哥航空等二十多家航空公司相继落户武汉天河机场。机场年旅客吞吐量和货邮吞吐量增长迅猛，分别达到八百三十六万人次和八点九六万吨，居中部地区机场之首，现有设施不能满足市场需要。尽管即将投入使用的第二航站楼，使机场年旅客吞吐能力提升至一千三百万人次，仍将面临饱和之虞。

为此，由国家民航总局、首都机场和武汉市政府共同投资一百多亿元人民币，新建天河机场第二跑道、第三航站楼、配套站坪、陆侧交通体系及配套设施等，工期建设三至四年，拟开通十至十五条国际航线及一百条国内航线。特别是第三航站楼完工后，天河机场设计年旅客吞吐量可达三千五百至四千万人次，可与北京、上海、广州的机场媲美，跻身中国四大门户枢纽机场之列。

随着武汉航空活力倍增，机场周边服务业及依托航空运输业相关产业发展迅速。根据国际民航组委会的测算，每一百万航空旅客，可为周边区域创造一点三亿美元的经济收益，带来一千个直接和三千七百个间接工作岗位;每新增十万吨航空货物将直接创造出八百个工作岗位;每新增一个航班将直接增加七百五十个工作岗位。鉴于航空领域的巨大商机，武汉市政府决定在未来五年内投资一千多亿元人民币，建设临空经济区。

根据总体规划，武汉临空经济区将以天河国际机场为中心，涵盖周边九十四点一平方公里的区域，集聚相关的航空物流企业、航空加工业、高新技术产业和现代服务业等。

目前，该区域已汇集了六十八家航空及相关企业，并吸引了诸多海内外企业的目光。总投资一百二十亿元人民币的佳海德国航空城、友和道通航空货运基地和航空物流园、香港纵横集团五星级大酒店等项目相继落户于此，世界五百强企业沃尔沃、数家国际快递公司等企业，正在与武汉黄陂区积极洽谈。(完)
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武汉地铁线 地产商业“黄金线”

武汉地铁线 地产商业“黄金线”

2006年11月17日 15:21:13 来源：武汉晨报 【字号：大 中 小】 【背景色
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紧盯地铁商圈

“我们正紧盯着地铁相关规划方案出台，一旦机会成熟，我们肯定会介入这一商圈的。地铁商圈是快餐业不可忽视的大市场。”昨日，百胜武汉公司公关经理胡丽萍得知过江地铁范湖站开工的消息，着实兴奋了一把。

据了解，百胜餐饮在地铁站附近开店已不少，即使在国内也有先例，如深圳彩田站、上海徐汇站等。“地铁是流动人口非常多的地方，自然也是快餐、商业、服务等行业的黄金宝地。”胡认为。

麦当劳武汉公司公关经理任媛也表示，该公司非常关注地铁工程的进展。

除洋快餐外，本地中餐企业也对地铁工程兴趣颇浓。三五醇酒店董事长孙桃香说：“等二号线通车时，大家将会看到一个新形象的三五醇面市。”她解释说，因三五醇北湖店、凤凰山店与地铁的常青站、螃蟹甲站相距都在一站路左右，“这是天赐的好机遇，我们会抢在地铁通车前，将两店经营布局作相应调整”。

[ 房地产] “把我们的家安在地铁边”

记者胡继权 实习生张培文付娟

在过江地铁的第三站——汉口杨汊湖金色雅园C区旁，日用品店老板孙先生欣喜地对记者说：“有了地铁站，我的生意就更好做了。”他认为，杨汊湖到汉兴街接近地铁一带的房产，以后肯定会卖得更好。

与孙老板有类似想法的，还有中南财经政法大学的刘丽同学。她告诉记者，打算毕业后在鲁巷附近买房，“这里有地铁终点站，房价肯定会涨起来，而且以后不管到哪都方便”。

“以广州、上海的经验来看，地铁开通能给附近的商业及地产带来至少40%%的增值。”昨日，“光谷世界城”营销负责人认为，过江地铁将让鲁巷成为武昌又一核心商业区，“长江大桥、二桥催生了中南和徐东商圈，武汉地铁的建设将拉近武昌和汉口的距离，并推动武昌的商业核心进一步向东延伸，这也是我们开发120万平米商业及住宅地产的信心之一”。

常青花园：

十余栋楼为地铁让路

昨日15时，听说过江地铁已经开工，牵着孙子在汉口常青花园中央公园散步的陈爹爹高兴地给记者指路：“我们14小区北门口就可能有一个出口。”

常青花园多个在建组团的围墙上，都有“地铁始发站”的大幅宣传标语。据了解，地铁线上的金银潭站和常青花园站，在常青花园内设有出口，分别初步定位于马池路与5号小区交界处、8号小区规划用地处。这也使常青花园成为过江地铁线上惟一拥有两个站点的住宅小区。

“为给地铁建设预留用地，我们把两个地块的开发建设推迟了，其中仅5号小区涉及的规划建筑面积就达15万平米，可以建十几栋楼了。”昨日，武汉新世界康居发展有限公司有关人士介绍，过江地铁的正式动工建设，让常青花园的后续建设有了新方向，“在常青花园站出口附近，我们打算修建一条长700米、总建筑面积达六七十万平米的商业街，可以集中利用地铁建好后带来的人流量”。

据介绍，自1994年常青花园片开发伊始，市政工程设施的发展就对其诸多楼盘有着举足轻重的作用。其中，2000年前后常青路拓宽工程完工后，常青花园房价由最初的1000元/平米上涨到现在的近4000元/平米。预计地铁的开工建设，将进一步刺激该片区的房价上涨。

业内人士：

地铁开建不会让房价暴涨

尽管地铁开建让近期波澜不惊的武汉楼市又多了一个可以炒作的亮点，但业内人士普遍认为，地铁效应在最近几年对房价的影响仍十分有限，预计短期内不会出现地铁沿线地产暴涨的情况。

市房产局有关人士认为，目前武汉房价已进入平稳增长期，加上过江地铁的建成时间要到2012年，因此此前沿线地产价格不会出现跳涨。

武汉新世界康居发展有限公司有关人士介绍，常青花园并未把地铁概念作为营销的重要卖点，“客户对小区的环境、配套和现有交通最看重，地铁这一远景交通设施在购房决定因素中所占的分量并不重”。

亿房网总经理助理吴卫东认为，长期来看，地铁物业是具有较大升值潜力的，但目前武汉楼市中炒作地铁概念的楼盘并不多，“从北京、上海等城市的经验来看，地铁正式通车并形成网络后，才会真正带涨相关物业的价格，短期内地铁对楼市的正面作用并不明显”。

[商业] 商场超市“垂涎”地铁站

中百仓储总经理程军昨日在外地出差，但仍留意到了地铁开工的相关内容。他断言，地铁沿线将成为一条“黄金商业线”，每个站点旁的商业价值都会大幅提升，地价、商业网点租金也将不可避免地提高。程军说：“如果发现地铁站点旁有合适地址，我们肯定会积极参与竞争。我们曾进行过‘影响顾客忠诚度的因素’调查，网点是否便利被列为第一位。地铁站旁肯定算得上最便利的地方。”

昨日一大早，武汉国美连锁发展部经理把所有关于地铁开工的报道各买了几份，要负责选址的下属们仔细研究并留做资料，国美表示：“以后选址，离地铁站点近，与地铁沿线垂直的主干道，将成为优先考虑对象。”

武商、工贸、苏宁、家乐福、沃尔玛等众多商家也都表示，地铁肯定会成为选址重要参考条件，现在选址竞争非常激烈，周边物业肯定会成为争抢对象。

武汉广场、新世界百货中心店负责人也表示，虽然所处地段已是主力商业区，但地铁通车后肯定会带来更多客流。

武汉市商业局负责人认为，商业网点规划与交通规划一样，都是随武汉市发展进程做出的，因此在做“十一五”网点布局规划时，已参考了地铁路线等因素，两者多有重合之处，如地铁沿线的王家墩商务区和光谷沿线，都是未来商业中心。（完）（记者汪健 宋雪飞）（责任编辑：石磊）