任志强：别拿日本泡沫当镜子 中日房地产有差别
http://www.sina.com.cn 2007年01月29日08:49 人民网
任志强(任志强博客|任志强新闻)对中国房地产业的每次惊人之语，都会引发网络数以万计的热烈回应。其著名论调包括“中国住宅应分贫富分区”等，在网友列出的“全国人民最想打的十人”名单中，他排名第三。尽管网络上板砖横飞，他依然我行我素，“真理不辩不明。”
中国社科院发布了最新的《黄皮书》——《2007年世界经济形势分析与预测》，其中提到了要记取当年日本房地产泡沫的教训，避免在中国出现类似的情况。于是一些人就又开始用《日本房地产泡沫移师中国》来恐吓中国的民众。
我没有读社科院的《黄皮书》，但我认真地读了日本著名学者野口悠纪雄的《泡沫经济学》一书，以及盖伯尔(Peter Caber)《天下第一泡沫》(The Famous First Bubbles)，也希望更多的人在讨论泡沫问题之前先读读这两本书。尤其是如果讨论日本的泡沫问题，请先读读《泡沫经济学》，此书专门研究和讨论的恰恰是日本自80年代初到90年代初这段时间发生的事情。
2005年初一个读书栏目请我做《泡沫经济学》的读书有感，我曾列举了日本泡沫时的情况与中国现状的比较，并认为差别巨大，因此也得出中国房地产根本不可能出现日本式的泡沫的结论。
中日房地产最核心的差别在于几个方面：日本土地从家庭向机构与政府转移的过程中是买方价格形成的增长，家庭的收入增加。中国土地是从国家垄断向机构与家庭转移的过程中卖方价格形成的增长；
日本是宽松的金融政策与零首付的土地抵押信贷，以增加流动性为主。泡沫之后是政府与银行的坏账，企业与个人实际支付的自有资金风险极低。中国是双紧的金融政策与企业用自有资金支付土地全款后的开发信贷和二至三成首付基础建筑物封顶之后的个贷政策，企业与个人以自有资金支付为前提和基础，无资本市场的支持；
日本的股票市场与土地市场的融资互补，既可以发股票购买土地，也可以利用土地增发股票，两者之间的价格相互推动增长。中国的股票市场与土地市场隔离，能利用资本市场融资的地产公司不到企业总数的1%，地产上市公司的市场占有率不到 15%，股票市场的上涨有可能分流地产市场的资金；
日本是所有类型的土地与房屋价格均发生价格巨变(重点在东京和大阪)。中国只有部分城市的部分类型房屋价格增长，尤其是大量中低价位的房价变化不大，二三线城市的住房价格变化不大；
日本房地产增长中并非以住宅的自住需求为主，其非住宅类型的建筑所占比重远远大于中国，其城市化比重早已超过70%，房价增长与城市人口增长几乎无关。中国房地产需求增长中以住宅的自住需求为主，全国用于出租的住宅总量约为存量的 2%，住宅建筑占总建筑量中的比重占70%，目前的城市化率仅为42%，房价的增长与城市户数增加和城市人口增长引发的供求矛盾相关紧密。
如果基本经济背景与前提有重大差别，日本是不能当镜子的。 (北京华远集团总裁 任志强)
Monday, January 29, 2007
Sunday, January 28, 2007
浙江余姚政府大范围征地强制拆迁被判违法
浙江余姚政府大范围征地强制拆迁被判违法
http://www.sina.com.cn 2007年01月28日19:00 民主与法制时报
浙江余姚农民朱利峰家自建了一些房屋，被政府组织人员强拆了。他与政府及职能部门打起了官司，官司最终打赢了：法院认定政府无权组织强拆，终审判决余姚市政府败诉，此案被国内法学界称为“里程碑式”的判决。
□ 孔令泉 发自浙江宁波
浙江省余姚市政府大规模的常规拆迁中，像国内大多地方政府组织强拆一样，几乎没有遇到什么难以克服的麻烦。但这次他们遇到了一个给他们制造麻烦的人，而且，政府及有关部门最终在他面前败下阵来——宁波市中级法院认定政府组织强制性拆房违法。此案也开创了全国先河。
这个给当地政府制造麻烦的人叫朱利峰，是余姚市兰江街道西郊村农民，今年40岁。1月18日，在此案已被炒得沸沸扬扬时，朱利峰告诉《民主与法制时报》：“我虽然是个农民，但我是守法的，这近一年半里，我和母亲一直在依法维权。”
政府组织几百人强行拆除
朱利峰家位于余姚市西石山南路，他家两侧如今还残留着被政府强拆后留下的废墟。家里的正堂墙上贴着许多剪裁报，都是有关他打赢官司的报道及国家相关政策文件等。
朱利峰家是1995年建的二层楼，约376平方米。朱利峰一家三口和母亲陈雅仙一起居住。
在这些年城市的迅速扩张中，建房时他家只剩下一点口粮田维持生存。
1997年夏，母亲陈雅仙患了直肠癌，住院花了10多万元，手术后定期化疗，巨大的医疗费用一下掏空了朱家家底。
“为了给母亲治病，我们就利用自己家房屋前后的一点口粮田建了200平方米的平房，用来出租挣些钱补贴家用。”朱利峰这样解释自己的行为，“当初建房是没有经过审批，但我们这里农村都这样建房。”
朱利峰所建的房子6间共200平方米平房，他除将这6间房出租开店外，还将自家一楼3间房作为门店经营，并取得了房管局颁发的房屋租赁登记证和工商营业执照，依法纳税。
1999年11月，余姚市城建委认定朱利峰自建的房屋是违法建筑，做出了罚款1800元的行政处罚。
“我们以为政府已经处罚过了，房子也就合法了。”朱利峰说。他继续将这6间自认为已经合法了的房屋出租营业。
2005年夏事情发生了变化。这一年，余姚市政府规划建设兰墅大桥和兰墅公园，决定大范围征用土地，朱利峰家被列入拆迁范围，并答应给予补偿。
朱利峰难以接受政府的补偿条件：“我们是商住用房，政府却按农村住房的标准来补偿。我们家这个地段商业用房已卖到每平方米1.6万元，政府补偿每平方米却是2110元，其中300元还是提前搬迁的奖金，我们当然不能接受。”
2005年8月2日，余姚市规划局对朱利峰下达行政处罚决定书，认定朱利峰自建的200平方米房子是违法建筑，责令在8月5前拆除。
朱利峰没有理睬，他认为自家搭建的房子在1999年就已经处罚过了，如果还要处罚，岂不是重复处罚？
一周后，余姚市政府组织有关部门、街道工作人员等数百人来到朱利峰家门前，用铲车将朱利峰家搭建的6间房推平。
这天的强拆不仅是朱利峰一家，据当地媒体报道，这一天，强拆战绩显著，共强拆近千平方米。
望着自家被强拆后的一片狼藉，本来病已有所好转的陈雅仙再次病倒。朱利峰气得发抖：“我是被处罚过的，一事不能两罚，我还是懂点法的，他们这样做是违法的。”
朱利峰决定打官司讨公道，他委托宁波市的浙江之星律师事务所专打行政官司的律师袁裕来代理他的案子。
浙江省国土厅查处非法征地
2005年8月10日，朱利峰首先起诉余姚市规划局，要求撤销8月2日该局做出的行政处罚决定。朱利峰认为，该被处罚的房屋已经在1999年由余姚市城建委处罚过，因而是合法建筑，只是应补办手续，没有责令其补办手续是余姚市城建委的过错。
由于余姚市规划局不让朱利峰和律师去查，陈雅仙和袁裕来起诉余姚市规划局和建设局，要求两局履行查阅、复制档案行政义务。
案件审理过程中，余姚市建设局称该档案材料在余姚市城管办。陈雅仙发现，余姚市城管办拿出档案材料是20多个案件订在一起的，且内容已有变动，又没有现场勘察照片。
余姚市法院认为，档案已经拿到了，诉讼目的也达到了，至于档案材料不足则是另一法律关系，判决驳回陈雅仙和袁裕来的起诉。陈、袁上诉后败诉。
于是陈雅仙又起诉余姚市规划局，要求提供真实完整的档案，但被法院驳回。
让陈雅仙母子更困惑的是，在这期间，起诉余姚市规划局要求撤销行政处罚决定书的官司，一审和二审均败诉。法院的理由是，1999年余姚市城建委的处罚决定没有载明具体的房屋位置及面积，朱利峰没有证据证明1999年的处罚包括了2005年8月2日余姚市规划局处罚所涉的200平方米的房屋。
“我们1999年被处罚时就是因为违章搭建房屋，2005年的处罚还是同一件事，难道我们还有其他建筑？”朱利峰哭笑不得。
房屋被强拆时，朱利峰只知道政府要建兰墅公园，打官司过程中，看到行政机关提供的一系列证据，朱利峰越发吃惊了。
朱利峰家房屋被拆是在2005年7月，拆迁许可证有效期是2004年1月20日至6月30日。拆迁人是余姚市水利局。
“余姚市政府是先拆迁后批地，前后竟相差两年。这个拆迁许可证是不合法的。”陈雅仙又把余姚市国土局告上法庭，要求撤销拆迁许可证。余姚市法院以超过诉讼时效为由，驳回起诉。之后，宁波市中级法院也维持了一审裁定。
按照浙江省政府的审批，批准征用(征收)土地约36亩，而兰墅园建设用地达70多亩，其中30多亩显然是没有经过审批的。
2005年12月15日，陈雅仙向浙江省国土资源厅举报这些情况，但没有结果。陈雅仙又向浙江省政府提起行政复议。在浙江省政府的督促下，浙江省国土厅决定立案调查。陈雅仙遂撤回了行政复议。
然而过了3个月，浙江省国土厅仍未做出处理决定，陈雅仙再次申请行政复议。2006年12月11日，浙江省国土厅做出土地违法案件行政处罚决定书，认定余姚市水利局未经依法批准，擅自占地。责令退还非法占地，由余姚市政府对退还的土地做出处理；罚款3.4641万元。
法院判决政府组织强拆违法
2006年4月，朱利峰将余姚市政府告上法庭，要求法院确认2005年8月9日余姚市政府对他家的平房强拆行为违法。
“根据法律规定，对违法建筑的拆除，应由做出处罚决定的机关在当事人逾期不申请复议、也不起诉的情况下向法院申请强制执行，政府组织强拆是违法的。”朱利峰说，“即使我家房屋是违法建筑，但这也不意味着政府就可以强拆。”
余姚市政府称，《宁波市违反城市规划建设处理办法》规定：“规划行政主管部门应当依照有关法律、法规对违法建设工程进行查证和认定，并依法做出责令当事人限期拆除的决定。对不按期拆除的，市及各区、县人民政府可以依法组织强制拆除。”因此该具体行政为合法。
宁波市的那个规定，是宁波市政府2001年通过的一项地方行政规章。
同年7月4日，余姚市法院一审判决朱利峰败诉。朱利峰不服，上诉到宁波市中级法院。
宁波市中级法院认为，《宁波市违反城市规划建设处理办法》不能作为余姚市政府证明实施强制执行行为合法性的依据。
2006年12月26日，宁波市中级法院做出终审判决，撤销一审判决，确定余姚市政府强拆违法。
朱利峰拿到终审判决书很兴奋：“一家人都不敢相信这是真的。”
“在此之前，我代理的余姚市民告官案件从来没有赢过，这个结果很意外。”袁裕来律师抑制不住内心的喜悦。
“法院压力很大”
此案引起法学界的高度关注，称这是一“里程碑式”的判决。法律界人士认为，在本案中，政府的两点行为颇引人关注：第一,政府无权组织强拆违章建筑，政府不具备执行主体资格却强拆，这种做法在实践中十分普遍；第二,依法行政，必须注意上级规范性文件是否合法有效。目前，由强拆而引起的纠纷较为普遍，其中职能部门不依法行政是引起纠纷的重要原因之一。宁波中院的判决可谓是敲了警钟，对于促进政府机关依法行政具有警示意义。同时它还显示：法院如何坚持独立审判、依法审判，是一个值得重视的大问题。
有专家认为，法院的判决也彰显了程序正义的价值。程序正义的价值就在于它能够保证实体法的正确实施。我们强调依法行政、依法办事，首要的就是要尊重程序。
朱利峰似乎感受不到国内法学界对此案关注的热情，1月18日，朱利峰家与往常一样没有发生多大变化，在今年1月1日投入使用的穿过姚江的兰墅公园边，朱利峰家唯一的二层楼房十分显眼。据介绍，兰墅公园是余姚市目前最大的市民公园。
“名义上赢了官司，告倒了政府，但实际上没有得到一分钱的赔偿。接下来，我们自己住的房子也会保不住，早晚会被拆除。”朱利峰担忧着。
1月19日，宁波市中级法院有关负责人对《民主与法制时报》表示：“法院压力很大，不便发表意见。”
法院的判决也令余姚市政府十分尴尬。余姚市政府法制科负责人对《民主与法制时报》说：“法院的判决我们无话可说，但如何执行？房子已拆了，恢复原状不可能，执行什么？我们也没有头绪。”这位负责人接着说：“具体的问题可能是赔偿问题，可是判决书上没有明确如何操作，比如法院可以责令政府限期做出什么行为？否则我们不可能主动去做出什么行为。
最高人民法院曾于2003年公布《关于审理城市房屋拆迁行政案件若干问题的规定(征求意见稿)》，其中规定“行政机关或拆迁人违反法定程序拆除被拆迁人房屋的，除应当赔偿被拆迁人实际损失外，还应当支付被拆迁人实际损失1%以上3%以下的赔偿金”。
在几经征求意见之后，这一规定草案的第15次修改稿曾在2004年被送交全国人大法工委、国务院法制办、建设部三部门征求意见，但之后一直没有进展。
到目前为止，《宁波市违反城市规划建设处理办法》还在发挥着效力。但2006年3月29日宁波市人大通过的《宁波市征收集体所有土地房屋拆迁条例》中规定，除人民法院依法强制执行以外，任何单位和个人不得强行拆除被拆迁人的房屋。
1月18日，朱利峰告诉记者，他正向浙江省高院提起申诉，要求浙江省高院撤销余姚市规划局在2005年8月2日对其做出的行政处罚决定，撤销一审和二审判决。本版摄影 孔令泉
http://www.sina.com.cn 2007年01月28日19:00 民主与法制时报
浙江余姚农民朱利峰家自建了一些房屋，被政府组织人员强拆了。他与政府及职能部门打起了官司，官司最终打赢了：法院认定政府无权组织强拆，终审判决余姚市政府败诉，此案被国内法学界称为“里程碑式”的判决。
□ 孔令泉 发自浙江宁波
浙江省余姚市政府大规模的常规拆迁中，像国内大多地方政府组织强拆一样，几乎没有遇到什么难以克服的麻烦。但这次他们遇到了一个给他们制造麻烦的人，而且，政府及有关部门最终在他面前败下阵来——宁波市中级法院认定政府组织强制性拆房违法。此案也开创了全国先河。
这个给当地政府制造麻烦的人叫朱利峰，是余姚市兰江街道西郊村农民，今年40岁。1月18日，在此案已被炒得沸沸扬扬时，朱利峰告诉《民主与法制时报》：“我虽然是个农民，但我是守法的，这近一年半里，我和母亲一直在依法维权。”
政府组织几百人强行拆除
朱利峰家位于余姚市西石山南路，他家两侧如今还残留着被政府强拆后留下的废墟。家里的正堂墙上贴着许多剪裁报，都是有关他打赢官司的报道及国家相关政策文件等。
朱利峰家是1995年建的二层楼，约376平方米。朱利峰一家三口和母亲陈雅仙一起居住。
在这些年城市的迅速扩张中，建房时他家只剩下一点口粮田维持生存。
1997年夏，母亲陈雅仙患了直肠癌，住院花了10多万元，手术后定期化疗，巨大的医疗费用一下掏空了朱家家底。
“为了给母亲治病，我们就利用自己家房屋前后的一点口粮田建了200平方米的平房，用来出租挣些钱补贴家用。”朱利峰这样解释自己的行为，“当初建房是没有经过审批，但我们这里农村都这样建房。”
朱利峰所建的房子6间共200平方米平房，他除将这6间房出租开店外，还将自家一楼3间房作为门店经营，并取得了房管局颁发的房屋租赁登记证和工商营业执照，依法纳税。
1999年11月，余姚市城建委认定朱利峰自建的房屋是违法建筑，做出了罚款1800元的行政处罚。
“我们以为政府已经处罚过了，房子也就合法了。”朱利峰说。他继续将这6间自认为已经合法了的房屋出租营业。
2005年夏事情发生了变化。这一年，余姚市政府规划建设兰墅大桥和兰墅公园，决定大范围征用土地，朱利峰家被列入拆迁范围，并答应给予补偿。
朱利峰难以接受政府的补偿条件：“我们是商住用房，政府却按农村住房的标准来补偿。我们家这个地段商业用房已卖到每平方米1.6万元，政府补偿每平方米却是2110元，其中300元还是提前搬迁的奖金，我们当然不能接受。”
2005年8月2日，余姚市规划局对朱利峰下达行政处罚决定书，认定朱利峰自建的200平方米房子是违法建筑，责令在8月5前拆除。
朱利峰没有理睬，他认为自家搭建的房子在1999年就已经处罚过了，如果还要处罚，岂不是重复处罚？
一周后，余姚市政府组织有关部门、街道工作人员等数百人来到朱利峰家门前，用铲车将朱利峰家搭建的6间房推平。
这天的强拆不仅是朱利峰一家，据当地媒体报道，这一天，强拆战绩显著，共强拆近千平方米。
望着自家被强拆后的一片狼藉，本来病已有所好转的陈雅仙再次病倒。朱利峰气得发抖：“我是被处罚过的，一事不能两罚，我还是懂点法的，他们这样做是违法的。”
朱利峰决定打官司讨公道，他委托宁波市的浙江之星律师事务所专打行政官司的律师袁裕来代理他的案子。
浙江省国土厅查处非法征地
2005年8月10日，朱利峰首先起诉余姚市规划局，要求撤销8月2日该局做出的行政处罚决定。朱利峰认为，该被处罚的房屋已经在1999年由余姚市城建委处罚过，因而是合法建筑，只是应补办手续，没有责令其补办手续是余姚市城建委的过错。
由于余姚市规划局不让朱利峰和律师去查，陈雅仙和袁裕来起诉余姚市规划局和建设局，要求两局履行查阅、复制档案行政义务。
案件审理过程中，余姚市建设局称该档案材料在余姚市城管办。陈雅仙发现，余姚市城管办拿出档案材料是20多个案件订在一起的，且内容已有变动，又没有现场勘察照片。
余姚市法院认为，档案已经拿到了，诉讼目的也达到了，至于档案材料不足则是另一法律关系，判决驳回陈雅仙和袁裕来的起诉。陈、袁上诉后败诉。
于是陈雅仙又起诉余姚市规划局，要求提供真实完整的档案，但被法院驳回。
让陈雅仙母子更困惑的是，在这期间，起诉余姚市规划局要求撤销行政处罚决定书的官司，一审和二审均败诉。法院的理由是，1999年余姚市城建委的处罚决定没有载明具体的房屋位置及面积，朱利峰没有证据证明1999年的处罚包括了2005年8月2日余姚市规划局处罚所涉的200平方米的房屋。
“我们1999年被处罚时就是因为违章搭建房屋，2005年的处罚还是同一件事，难道我们还有其他建筑？”朱利峰哭笑不得。
房屋被强拆时，朱利峰只知道政府要建兰墅公园，打官司过程中，看到行政机关提供的一系列证据，朱利峰越发吃惊了。
朱利峰家房屋被拆是在2005年7月，拆迁许可证有效期是2004年1月20日至6月30日。拆迁人是余姚市水利局。
“余姚市政府是先拆迁后批地，前后竟相差两年。这个拆迁许可证是不合法的。”陈雅仙又把余姚市国土局告上法庭，要求撤销拆迁许可证。余姚市法院以超过诉讼时效为由，驳回起诉。之后，宁波市中级法院也维持了一审裁定。
按照浙江省政府的审批，批准征用(征收)土地约36亩，而兰墅园建设用地达70多亩，其中30多亩显然是没有经过审批的。
2005年12月15日，陈雅仙向浙江省国土资源厅举报这些情况，但没有结果。陈雅仙又向浙江省政府提起行政复议。在浙江省政府的督促下，浙江省国土厅决定立案调查。陈雅仙遂撤回了行政复议。
然而过了3个月，浙江省国土厅仍未做出处理决定，陈雅仙再次申请行政复议。2006年12月11日，浙江省国土厅做出土地违法案件行政处罚决定书，认定余姚市水利局未经依法批准，擅自占地。责令退还非法占地，由余姚市政府对退还的土地做出处理；罚款3.4641万元。
法院判决政府组织强拆违法
2006年4月，朱利峰将余姚市政府告上法庭，要求法院确认2005年8月9日余姚市政府对他家的平房强拆行为违法。
“根据法律规定，对违法建筑的拆除，应由做出处罚决定的机关在当事人逾期不申请复议、也不起诉的情况下向法院申请强制执行，政府组织强拆是违法的。”朱利峰说，“即使我家房屋是违法建筑，但这也不意味着政府就可以强拆。”
余姚市政府称，《宁波市违反城市规划建设处理办法》规定：“规划行政主管部门应当依照有关法律、法规对违法建设工程进行查证和认定，并依法做出责令当事人限期拆除的决定。对不按期拆除的，市及各区、县人民政府可以依法组织强制拆除。”因此该具体行政为合法。
宁波市的那个规定，是宁波市政府2001年通过的一项地方行政规章。
同年7月4日，余姚市法院一审判决朱利峰败诉。朱利峰不服，上诉到宁波市中级法院。
宁波市中级法院认为，《宁波市违反城市规划建设处理办法》不能作为余姚市政府证明实施强制执行行为合法性的依据。
2006年12月26日，宁波市中级法院做出终审判决，撤销一审判决，确定余姚市政府强拆违法。
朱利峰拿到终审判决书很兴奋：“一家人都不敢相信这是真的。”
“在此之前，我代理的余姚市民告官案件从来没有赢过，这个结果很意外。”袁裕来律师抑制不住内心的喜悦。
“法院压力很大”
此案引起法学界的高度关注，称这是一“里程碑式”的判决。法律界人士认为，在本案中，政府的两点行为颇引人关注：第一,政府无权组织强拆违章建筑，政府不具备执行主体资格却强拆，这种做法在实践中十分普遍；第二,依法行政，必须注意上级规范性文件是否合法有效。目前，由强拆而引起的纠纷较为普遍，其中职能部门不依法行政是引起纠纷的重要原因之一。宁波中院的判决可谓是敲了警钟，对于促进政府机关依法行政具有警示意义。同时它还显示：法院如何坚持独立审判、依法审判，是一个值得重视的大问题。
有专家认为，法院的判决也彰显了程序正义的价值。程序正义的价值就在于它能够保证实体法的正确实施。我们强调依法行政、依法办事，首要的就是要尊重程序。
朱利峰似乎感受不到国内法学界对此案关注的热情，1月18日，朱利峰家与往常一样没有发生多大变化，在今年1月1日投入使用的穿过姚江的兰墅公园边，朱利峰家唯一的二层楼房十分显眼。据介绍，兰墅公园是余姚市目前最大的市民公园。
“名义上赢了官司，告倒了政府，但实际上没有得到一分钱的赔偿。接下来，我们自己住的房子也会保不住，早晚会被拆除。”朱利峰担忧着。
1月19日，宁波市中级法院有关负责人对《民主与法制时报》表示：“法院压力很大，不便发表意见。”
法院的判决也令余姚市政府十分尴尬。余姚市政府法制科负责人对《民主与法制时报》说：“法院的判决我们无话可说，但如何执行？房子已拆了，恢复原状不可能，执行什么？我们也没有头绪。”这位负责人接着说：“具体的问题可能是赔偿问题，可是判决书上没有明确如何操作，比如法院可以责令政府限期做出什么行为？否则我们不可能主动去做出什么行为。
最高人民法院曾于2003年公布《关于审理城市房屋拆迁行政案件若干问题的规定(征求意见稿)》，其中规定“行政机关或拆迁人违反法定程序拆除被拆迁人房屋的，除应当赔偿被拆迁人实际损失外，还应当支付被拆迁人实际损失1%以上3%以下的赔偿金”。
在几经征求意见之后，这一规定草案的第15次修改稿曾在2004年被送交全国人大法工委、国务院法制办、建设部三部门征求意见，但之后一直没有进展。
到目前为止，《宁波市违反城市规划建设处理办法》还在发挥着效力。但2006年3月29日宁波市人大通过的《宁波市征收集体所有土地房屋拆迁条例》中规定，除人民法院依法强制执行以外，任何单位和个人不得强行拆除被拆迁人的房屋。
1月18日，朱利峰告诉记者，他正向浙江省高院提起申诉，要求浙江省高院撤销余姚市规划局在2005年8月2日对其做出的行政处罚决定，撤销一审和二审判决。本版摄影 孔令泉
京郊村庄土地置换调查：村民十多年失千亩耕地
京郊村庄土地置换调查：村民十多年失千亩耕地
http://www.sina.com.cn 2007年01月28日09:18 南方新闻网
丢失的土地
千亩耕地被“置换”成别墅区——一个京郊村庄的“土地位移”
法院两次判决换地协议无效，村民依然无法收回耕地
“据国土资源部的资料显示:1999年至2005年，全国共发现土地违法行为100多万件，也就是说，在不到六年时间内平均每个县、市就发现500件土地违法案件，涉及土地面积500多万亩。
国土部执法监察局负责人认为，严重的土地违法问题几乎都与地方政府有关，根源在于地方政府的用地冲动。”
上面说的都是没意义的。
宋庄白庙村的村委会和村民代表们在1月8日拿到北京通州区土地局的信访答复后，很快得出这样的结论。他们表达着激动和失望之情，虽然，很长时间以来，他们并不指望通州土地部门能在一份信访答复中解决问题。
“这是一个时间久远、情况复杂的问题。”和这个问题相关的所有人都这样想。自然，这也是一个很难解决的问题。于于是相关的人似乎都不愿去积极厘清其中的是非，除了白庙村村民，因为他们是其中利益受损的一方。
他们在十多年前丢失了1000亩的耕地。
那块土地如今是一片
别墅区，每套以210万元的标价出售。把那块地从耕地征用为建设用地的河北燕郊开发区，十几年的时间，也从一个小镇变为一座有20万人口的欣欣向荣的城镇。
地是以“换地”的形式被置换的，新上任的村委会在接受上届“遗产”过程中发现了4份换段协议。而1200余万元的所谓补偿款村民并未见到。
在上访无果后，村民们想到了用法律来解决。
虽然法院的一审判决和二审判决均认为4份土地换段协议无效，然而问题仍然无法解决。“有可能通过诉讼获得解决，但最后可能的还是行政。”
不存在的换地
“枣林村在河南岸根本就没有地，说是换，其实是卖。”
至少，引发这场土地纠纷的几个人拒绝谈论这件事。已经是十多年的事情了，他们都希望纠纷湮没于历史之中。
但白庙村却有较真的人，68岁的宋学明就是其中之一，他也是白庙村在“河北土地”一事中的村民代表。为了讲述这一事件的来龙去脉，他先介绍了地形:潮白河是南北流向，来到白庙村改为东西流向，然后又是南北流向。河的南面是白庙村，白庙村在河岸对面有一块1000余亩的土地，白庙村把这块地称为 “河北地”，意思是在潮白河的北面的地。这块地和枣林村接壤，枣林村属于河北省三河市燕郊开发区。
1993年到1999年，白庙村和枣林村先后签订了4份土地换段协议，“长期以来不便于耕作与管理，为满足两村群众多年的心愿，两村委会本着方便生产、互惠互利的原则”，白庙把“河北地”与枣林村在河南的地互换，因“河北地”土质较好，枣林村给白庙村共补偿了1200余万元。
“枣林村在河南岸根本就没有地，说是换，其实是卖。”宋学明说，他曾在一次村里的党员大会上质问当时的村支书张树奉:“你和枣林签多少年的协议？”张回答:“我就是假协议，真卖地。”得知土地是无期限地出卖，宋学明说:“你比西太后还厉害，香港也才99年。”
宋学明说，1000亩的土地是很大的一块，不像其他的东西，比如电视机，可以放在家里藏着:枣林村在河南岸有没有土地来和白庙村换，是明摆着的事。那当初的“换地”，何以能以两村村委会的名义进行呢？
作为白庙村的“法人代表”，时任白庙村村主任的王德林拒绝谈论这件事，虽然他作为白庙村的法人代表在“换段”、收款协议上签了字，他说:“这个事情我不明白，好多年了记不清楚了，你要去问书记。”并“哐”的一声把门关上，将前去求证的记者阻在门外。
王德林所说的书记张树奉，在白庙村还留有一座院子，重重大门紧闭着。村民们说，很少看见他在村里出现，而他在家的时候，即使是本村的人去敲门，也是不能得见的。
白庙村村委会的人说，最有可能知道其中原委的，还有当时的大队长张殿起。然而张殿起说当时两村之间的换地事宜，“有多少地，卖多少钱”，并没有拿到支部会和村委会来讨论，其间的来龙去脉，只有村支书和村主任清楚，就连他这个大队长也没有参与讨论和决策。
在1993年9月的第一份换段协议和1997年6月的付款协议上，张殿起作为白庙村的法人代表之一是签了字的。“付款协议上的字是书记张树奉一定要让我签我才签的。”但他坚决否认他在换段协议上签字，他认为那是别人冒充他签的——他也认为，白庙村的“换地”行为，“按道理其实是卖”，和西太后向列强割让土地相比，甚至有过之而无不及，因为白庙这个近2000人的村子，总共耕地也才3000亩。
“前有车后有辙。”张殿起说，邻村的小羊庄也是这样把地卖给开发区的，没什么不良后果，于是白庙也开始卖了。卖地的所得款中，有100万没有入账，“大伙都怀疑是镇里提留了。”张殿起的怀疑后来被宋庄镇信访办的人所证实，因为提留了100万而让宋庄镇在面对这个问题时感到难办。
这知晓内情的几个人中，自然包括当时燕郊开发区枣林村的法人代表、村主任李凤恒。但李凤恒同样拒绝说起这件事，理由除了年代久远之外，还有一个是“我的上级政府，也就是开发区让我说我才说，开发区说了他们知道的，需要我补充的，我再补充”。
河北省三河市燕郊开发区党政办公室主任扈大勇说了他所知道的:“两村的土地置换是在历史上自愿进行的，而且由于时间的发展，已经成为了现实。之所以产生纠纷，是由于有人想借此达到个人目的。”
法庭不能解决的
“白庙和枣林的置换协议实际上是土地买卖行为，违反了国家法律的相关规定。”
这已成为现实。很多人都这样认为。
白庙村已经收了河北省方面的1200多万元，并且这些钱大部分已经不见了，至少白庙村的村民们并没有看到——一个子也没有看到，而交换过去的那块土地，从1995年开始相继被燕郊开发区征为国有土地，然后转让给“和安花园”的开发商。而今，在那块土地上，别墅一排一排像小麦一样生机盎然，最高价格的一套以230万元出售。
白庙村的人自然也明白这个事实。拿回土地不在他们的考虑选项内，这不现实。拿到该有的赔偿、查清相关责任人才是他们要达到的目的。
白庙村的一份举报材料说:枣林村以廉价的所谓补偿费，攫取了我们村在河北全部土地的产权和地上附着物的所有权，并且转手倒卖给了燕郊开发区，取得了巨大的经济利益。如此不平等的合同，难道我们村的干部都是白痴吗？如果不是，他们为什么要违法违规，暗箱操作，捏造虚假合同，出卖集体利益呢？
作为集体财产的真正主人，如何维护自己的利益？白庙村的人首先考虑到的是上访。
2003年，前任村委会在村民的强烈不满中被免职，新上任的村委会在接受上届“遗产”过程中发现了那4份换段协议。“我们开始到宋庄镇，去通州区政府、人大请青天大老爷帮我们解决，但没有音信。”现任村主任高树全说。
2003年7月，白庙村近200人在北京建国门下车后，步行到台基厂北京市委去反映情况。高树全记得当时一个信访办的处长接待他们，说会把情况及时反馈到市政府，15日内会给一个答复。
他们还去过北京市土地局、五部委联合查处土地案件的办公现场，得到的结果是上访不会有结果，他们想到用法律途径来解决。
“以前所用的方式是一切找政府。现在只能运用法律武器，因为法律是国家制定的，能够信任。”高树全说，他们早期的目标是告倒前村支书张树奉。
他们以村民的名义，以两个村委会为被告，说双方侵害了村民的利益。但通州区法院认为这应该是行政部门受理的事情，经过商量，最终以白庙村委会为原告，枣林村委会为被告，诉请4份换地协议无效。
2005年11月，通州区人民法院作了一审判决。判决说，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。被告枣林村在潮白河南岸并无土地。至此，双方签订的土地换段协议违法了法律及行政法规的强制性规定，应属无效。
2006年9月，北京第二中级人民法院的二审维持了一审的判决。二审审判员张振越做了很多工作，他查明了白庙和枣林签订《土地换段协议》后双方均未报有关部门审批，而省、自治区、直辖市行政区划界线的变更由国务院审批，白庙和枣林的置换协议实际上是土地买卖行为，违反了国家法律的相关规定。
张振越试图把白庙和枣林的事了结在二审，他找了通州的各个部门座谈，做了很多协调工作，但最终他发现根本行不通。“有可能通过诉讼获得解决，但最后可能的还是行政。”
这样的事情足够让他伤脑筋，而整个中国的类似事情，也足以让法院、行政等部门头疼。
据
国土资源部的资料显示:1999年至2005年，全国共发现土地违法行为100多万件，也就是说，在不到六年时间内平均每个县、市就发现500件土地违法案件，涉及土地面积500多万亩。一些城市的违法用地少的在60％左右，多的甚至在90％以上，目前群众反映征地纠纷、违法占地等问题占信访接待部门受理总量的70％左右。
国土部执法监察局负责人认为，严重的土地违法问题几乎都与地方政府有关，根源在于地方政府的用地冲动。
理想的解决方式
“河北方面退还土地出让所得，而白庙村，则得到北京市的土地征用标准赔偿。”
“这个事情，最终还是需要政府来解决。”白庙村的代理律师郭建萍说。
在她的计划中，法庭的判决只是第一步，有了这份判决，走到哪说话都有了依据:当年的4份土地换段协议无效，那块土地还是我们的。
但，无效归无效，那块地现在已经盖起了
别墅，总不至于去把人家的房子拆了来耕种吧？何况和安花园还有保安呢。虽然，按照法律，对非法买卖的土地的处理方式是:没收非法所得，土地恢复原貌。“这不可能。”郭建萍说。
她还是期待政府的协调。1月初，北京通州区土地局邀请白庙村村民代表和代理律师进行座谈，以期寻找一个解决问题的思路。他们除了认定潮白河北岸那块土地是属于北京的外，没有达成其他共识。就连白庙村内部的意见也不统一，村民代表宋学明要求的是燕郊开发区承担村民的最低生活保障直到土地使用权70 年期满后返还白庙村，但村委会主任说这行不通。
没有一个成功的案例可供借鉴，怎么解决，大家都想不明白，即使知道这件事应该去解决。1月8日，通州区土地局给出了一份信访答复，答复重申了法庭的判决，说“鉴于以上换地行为已进入司法程序，我局下一步将协助并配合法院做好相关工作”。
白庙村的人失望了。这份答复等于什么都没说，他们表达着自己激动和失望的情绪。2005年5月通州土地局曾立案调查此事，2006年10月又立案一次，“一年多时间他们什么事都没做，就是抄了一下法院的判决。”宋玉明说。
“通州土地局并没有根据法律和村民的要求来回答，他们的态度从头到尾都没有变过:已经卖了，还说什么呢？”但郭建萍还是看到了其中的积极意义:通州土地局重申了协议无效和地是白庙村的法庭判决。并且有了这份答复，就可向上一级行政机关申请复核。
她并不指望区级土地局能解决问题，她认为必须由北京市土地局和河北省土地局协商才能解决，1000亩土地的纠纷也足以引起国务院国土部的重视——级别越高，越容易解决。
郭建萍的如意算盘是:土地征为北京的国有土地，河北方面退还土地出让所得，而白庙村，则得到北京市的土地征用标准赔偿。
但事情并非想象中的那么简单和顺利。25日，在和北京市土地局的沟通中，土地局说他们支持她用法律的方式解决。
郭建萍准备的一下个官司，是把燕郊开发区所在的河北三河市土地局、和安花园以及正在使用那块土地的另两家公司作被告，请求撤销他们的土地使用权证。
她认为受损方越多，其解决的态度也就越积极。“但法院所在地将在三河市，官司就不会像在北京一样顺利。”郭建萍说，这又将是一段很长的时间。
未来将要发生什么呢？最终该怎么解决呢？至少在现在，法院、行政部门都没有找到一个好办法。
失去的土地
白庙村委把土地收上来后，就以“换地”的方式“卖”给河北省的枣林村了。人们把这种方式叫“土地位移式”
未来的事情难以预料，但在那块土地上曾经发生过的事情却是清晰的。
“那时候潮白河还有水，要去耕种需要坐船过河，有一大船两小船。”王玉宽，土地承包之前知青生产队的最后一任队长对过去的事情历历在目。那时候有80多个知青，每人工作一年合200多块钱，土地上种植玉米、小麦、水稻，还有无数桃树苹果树杨树柳树。
“我们祖祖辈辈就是在那种地的。”王玉宽说。
1982年，白庙村开始实行承包责任制，一等地每亩12元，二等地11元，三等地10元。王玉宽向生产队承包的100亩土地，就是按这个价格向生产队缴纳税金的，承包期从1985年到1994年。
“1988年承包费开始涨，涨到每亩100多元，果园涨到200多元，还要交水电费。”王玉宽说，涨价超出了承包者的承受范围，那几年，一筐桃也才卖一两块钱。
“大约在1990年，大队干部找我，让我增加承包费和水电费。我交不起，我的70亩桃园就被大队收回了。”村民肖宝常说。
很多人和肖宝常一样，因费用在合同期内涨价便放弃了对土地的耕种、经营，他们也没有闲心以及渠道去关心土地流转。
但也有坚持留在河北岸土地上的人。在涨价后宋学增继续耕种他的承包地。“我和老伴一直吃住在那里，劳动在那里，经历了联产承包、包产到户、分田到户各个阶段，我是种了一辈子地的农民，离不开我多年耕种的土地。”宋学增说。
1996年，他的麻烦来了。村委会干部强行让他搬家，不许他在潮白河种地。宋学增不妥协，因为他除了种地没有别的生路。他的电被断了，家里没有灯照明，水也断了，地没法浇了。推土机开了过来，把生产队留下的一大片房子铲平了。宋学增说:“我不怕，我来了就准备死在这里。”
后来，村里给了他几千块钱的搬家费，当年已66岁的农民宋学增，与其他在潮白河北岸耕种的村民们，被从祖祖辈辈耕种的那片土地上赶了出来。
离开土地的宋学增没有地种，不能打工，只能靠捡拾垃圾为生。
白庙村委把土地收上来后，就以“换地”的方式“卖”给河北省的枣林村了。在非法圈地名目繁多的方式中，人们把这种方式叫“土地位移式”，也就是北京的土地自己长了脚位置移动到河北，河北三河市
燕郊开发区用它的手续把这块北京的地给征了。
白庙村的人怀疑燕郊开发区参与了“换地”的把戏。枣林村没有理由花费巨资得到这块土地，土地是枣林和白庙“互换”的，而“补偿费”则“由于目前枣林村资金紧缺，对枣林给白庙的补偿全部由燕郊开发区负责拨付给白庙村”。
当时枣林村村主任李凤恒透露，开发区对相关事务知道得更清楚，而作为当时枣林村法人代表的他，只是在开发区通知他的情况下作“补充说明”。
也许正如燕郊开发区党政办公室主任扈大勇所言，时间久远，情况复杂，随着时间的发展，已经成为了现实。燕郊开发区自然乐于接受这样的现实。如果燕郊开发区参与假换段真卖地的假设属实，那么燕郊，这个1992年12月成立的省级开发区的后来者应该会敬佩当时领导人“高瞻远瞩”。
白庙和枣林的4份换段协议从1993年9月到1999年3月跨越6个年头，而据燕郊开发区土地局办公室介绍，开发区在1993年到1995年间完成对那片土地的国有化征用。燕郊土地局办公室的人回忆说，也就是在差不多这个时候，潮白河北岸的849亩土地转让给台湾的一家
开发商，开发“和安花园”
别墅。
那个时候的范学增无法想到，他正在耕种的土地已是商业住宅用地，在上面生长的将不再是庄稼，而是一排排的别墅。在这里兴起的和安花园，计划总投资1.25亿美元，规划占地850亩。拟建280栋高档豪华别墅、27栋公寓。交易记录显示，其别墅最高价格为230万元一套。
10多年，潮白河历史地干涸了，那片耕地历史地成为别墅区，售楼小姐热情地接待腰缠万贯的客户，人们似乎乐于接受这繁荣的现实，而忘记曾经发生过的是非。
王玉宽，潮白河北岸土地承包前的最后一任知青队队长，来到和安花园别墅门口，想看一看这片曾经属于他管辖，现在在法律上也有他一份的土地。保安拦住了他:不是里面的业主不能进去。
采写/摄影:本报记者 丰鸿平（南方都市报）
http://www.sina.com.cn 2007年01月28日09:18 南方新闻网
丢失的土地
千亩耕地被“置换”成别墅区——一个京郊村庄的“土地位移”
法院两次判决换地协议无效，村民依然无法收回耕地
“据国土资源部的资料显示:1999年至2005年，全国共发现土地违法行为100多万件，也就是说，在不到六年时间内平均每个县、市就发现500件土地违法案件，涉及土地面积500多万亩。
国土部执法监察局负责人认为，严重的土地违法问题几乎都与地方政府有关，根源在于地方政府的用地冲动。”
上面说的都是没意义的。
宋庄白庙村的村委会和村民代表们在1月8日拿到北京通州区土地局的信访答复后，很快得出这样的结论。他们表达着激动和失望之情，虽然，很长时间以来，他们并不指望通州土地部门能在一份信访答复中解决问题。
“这是一个时间久远、情况复杂的问题。”和这个问题相关的所有人都这样想。自然，这也是一个很难解决的问题。于于是相关的人似乎都不愿去积极厘清其中的是非，除了白庙村村民，因为他们是其中利益受损的一方。
他们在十多年前丢失了1000亩的耕地。
那块土地如今是一片
别墅区，每套以210万元的标价出售。把那块地从耕地征用为建设用地的河北燕郊开发区，十几年的时间，也从一个小镇变为一座有20万人口的欣欣向荣的城镇。
地是以“换地”的形式被置换的，新上任的村委会在接受上届“遗产”过程中发现了4份换段协议。而1200余万元的所谓补偿款村民并未见到。
在上访无果后，村民们想到了用法律来解决。
虽然法院的一审判决和二审判决均认为4份土地换段协议无效，然而问题仍然无法解决。“有可能通过诉讼获得解决，但最后可能的还是行政。”
不存在的换地
“枣林村在河南岸根本就没有地，说是换，其实是卖。”
至少，引发这场土地纠纷的几个人拒绝谈论这件事。已经是十多年的事情了，他们都希望纠纷湮没于历史之中。
但白庙村却有较真的人，68岁的宋学明就是其中之一，他也是白庙村在“河北土地”一事中的村民代表。为了讲述这一事件的来龙去脉，他先介绍了地形:潮白河是南北流向，来到白庙村改为东西流向，然后又是南北流向。河的南面是白庙村，白庙村在河岸对面有一块1000余亩的土地，白庙村把这块地称为 “河北地”，意思是在潮白河的北面的地。这块地和枣林村接壤，枣林村属于河北省三河市燕郊开发区。
1993年到1999年，白庙村和枣林村先后签订了4份土地换段协议，“长期以来不便于耕作与管理，为满足两村群众多年的心愿，两村委会本着方便生产、互惠互利的原则”，白庙把“河北地”与枣林村在河南的地互换，因“河北地”土质较好，枣林村给白庙村共补偿了1200余万元。
“枣林村在河南岸根本就没有地，说是换，其实是卖。”宋学明说，他曾在一次村里的党员大会上质问当时的村支书张树奉:“你和枣林签多少年的协议？”张回答:“我就是假协议，真卖地。”得知土地是无期限地出卖，宋学明说:“你比西太后还厉害，香港也才99年。”
宋学明说，1000亩的土地是很大的一块，不像其他的东西，比如电视机，可以放在家里藏着:枣林村在河南岸有没有土地来和白庙村换，是明摆着的事。那当初的“换地”，何以能以两村村委会的名义进行呢？
作为白庙村的“法人代表”，时任白庙村村主任的王德林拒绝谈论这件事，虽然他作为白庙村的法人代表在“换段”、收款协议上签了字，他说:“这个事情我不明白，好多年了记不清楚了，你要去问书记。”并“哐”的一声把门关上，将前去求证的记者阻在门外。
王德林所说的书记张树奉，在白庙村还留有一座院子，重重大门紧闭着。村民们说，很少看见他在村里出现，而他在家的时候，即使是本村的人去敲门，也是不能得见的。
白庙村村委会的人说，最有可能知道其中原委的，还有当时的大队长张殿起。然而张殿起说当时两村之间的换地事宜，“有多少地，卖多少钱”，并没有拿到支部会和村委会来讨论，其间的来龙去脉，只有村支书和村主任清楚，就连他这个大队长也没有参与讨论和决策。
在1993年9月的第一份换段协议和1997年6月的付款协议上，张殿起作为白庙村的法人代表之一是签了字的。“付款协议上的字是书记张树奉一定要让我签我才签的。”但他坚决否认他在换段协议上签字，他认为那是别人冒充他签的——他也认为，白庙村的“换地”行为，“按道理其实是卖”，和西太后向列强割让土地相比，甚至有过之而无不及，因为白庙这个近2000人的村子，总共耕地也才3000亩。
“前有车后有辙。”张殿起说，邻村的小羊庄也是这样把地卖给开发区的，没什么不良后果，于是白庙也开始卖了。卖地的所得款中，有100万没有入账，“大伙都怀疑是镇里提留了。”张殿起的怀疑后来被宋庄镇信访办的人所证实，因为提留了100万而让宋庄镇在面对这个问题时感到难办。
这知晓内情的几个人中，自然包括当时燕郊开发区枣林村的法人代表、村主任李凤恒。但李凤恒同样拒绝说起这件事，理由除了年代久远之外，还有一个是“我的上级政府，也就是开发区让我说我才说，开发区说了他们知道的，需要我补充的，我再补充”。
河北省三河市燕郊开发区党政办公室主任扈大勇说了他所知道的:“两村的土地置换是在历史上自愿进行的，而且由于时间的发展，已经成为了现实。之所以产生纠纷，是由于有人想借此达到个人目的。”
法庭不能解决的
“白庙和枣林的置换协议实际上是土地买卖行为，违反了国家法律的相关规定。”
这已成为现实。很多人都这样认为。
白庙村已经收了河北省方面的1200多万元，并且这些钱大部分已经不见了，至少白庙村的村民们并没有看到——一个子也没有看到，而交换过去的那块土地，从1995年开始相继被燕郊开发区征为国有土地，然后转让给“和安花园”的开发商。而今，在那块土地上，别墅一排一排像小麦一样生机盎然，最高价格的一套以230万元出售。
白庙村的人自然也明白这个事实。拿回土地不在他们的考虑选项内，这不现实。拿到该有的赔偿、查清相关责任人才是他们要达到的目的。
白庙村的一份举报材料说:枣林村以廉价的所谓补偿费，攫取了我们村在河北全部土地的产权和地上附着物的所有权，并且转手倒卖给了燕郊开发区，取得了巨大的经济利益。如此不平等的合同，难道我们村的干部都是白痴吗？如果不是，他们为什么要违法违规，暗箱操作，捏造虚假合同，出卖集体利益呢？
作为集体财产的真正主人，如何维护自己的利益？白庙村的人首先考虑到的是上访。
2003年，前任村委会在村民的强烈不满中被免职，新上任的村委会在接受上届“遗产”过程中发现了那4份换段协议。“我们开始到宋庄镇，去通州区政府、人大请青天大老爷帮我们解决，但没有音信。”现任村主任高树全说。
2003年7月，白庙村近200人在北京建国门下车后，步行到台基厂北京市委去反映情况。高树全记得当时一个信访办的处长接待他们，说会把情况及时反馈到市政府，15日内会给一个答复。
他们还去过北京市土地局、五部委联合查处土地案件的办公现场，得到的结果是上访不会有结果，他们想到用法律途径来解决。
“以前所用的方式是一切找政府。现在只能运用法律武器，因为法律是国家制定的，能够信任。”高树全说，他们早期的目标是告倒前村支书张树奉。
他们以村民的名义，以两个村委会为被告，说双方侵害了村民的利益。但通州区法院认为这应该是行政部门受理的事情，经过商量，最终以白庙村委会为原告，枣林村委会为被告，诉请4份换地协议无效。
2005年11月，通州区人民法院作了一审判决。判决说，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。被告枣林村在潮白河南岸并无土地。至此，双方签订的土地换段协议违法了法律及行政法规的强制性规定，应属无效。
2006年9月，北京第二中级人民法院的二审维持了一审的判决。二审审判员张振越做了很多工作，他查明了白庙和枣林签订《土地换段协议》后双方均未报有关部门审批，而省、自治区、直辖市行政区划界线的变更由国务院审批，白庙和枣林的置换协议实际上是土地买卖行为，违反了国家法律的相关规定。
张振越试图把白庙和枣林的事了结在二审，他找了通州的各个部门座谈，做了很多协调工作，但最终他发现根本行不通。“有可能通过诉讼获得解决，但最后可能的还是行政。”
这样的事情足够让他伤脑筋，而整个中国的类似事情，也足以让法院、行政等部门头疼。
据
国土资源部的资料显示:1999年至2005年，全国共发现土地违法行为100多万件，也就是说，在不到六年时间内平均每个县、市就发现500件土地违法案件，涉及土地面积500多万亩。一些城市的违法用地少的在60％左右，多的甚至在90％以上，目前群众反映征地纠纷、违法占地等问题占信访接待部门受理总量的70％左右。
国土部执法监察局负责人认为，严重的土地违法问题几乎都与地方政府有关，根源在于地方政府的用地冲动。
理想的解决方式
“河北方面退还土地出让所得，而白庙村，则得到北京市的土地征用标准赔偿。”
“这个事情，最终还是需要政府来解决。”白庙村的代理律师郭建萍说。
在她的计划中，法庭的判决只是第一步，有了这份判决，走到哪说话都有了依据:当年的4份土地换段协议无效，那块土地还是我们的。
但，无效归无效，那块地现在已经盖起了
别墅，总不至于去把人家的房子拆了来耕种吧？何况和安花园还有保安呢。虽然，按照法律，对非法买卖的土地的处理方式是:没收非法所得，土地恢复原貌。“这不可能。”郭建萍说。
她还是期待政府的协调。1月初，北京通州区土地局邀请白庙村村民代表和代理律师进行座谈，以期寻找一个解决问题的思路。他们除了认定潮白河北岸那块土地是属于北京的外，没有达成其他共识。就连白庙村内部的意见也不统一，村民代表宋学明要求的是燕郊开发区承担村民的最低生活保障直到土地使用权70 年期满后返还白庙村，但村委会主任说这行不通。
没有一个成功的案例可供借鉴，怎么解决，大家都想不明白，即使知道这件事应该去解决。1月8日，通州区土地局给出了一份信访答复，答复重申了法庭的判决，说“鉴于以上换地行为已进入司法程序，我局下一步将协助并配合法院做好相关工作”。
白庙村的人失望了。这份答复等于什么都没说，他们表达着自己激动和失望的情绪。2005年5月通州土地局曾立案调查此事，2006年10月又立案一次，“一年多时间他们什么事都没做，就是抄了一下法院的判决。”宋玉明说。
“通州土地局并没有根据法律和村民的要求来回答，他们的态度从头到尾都没有变过:已经卖了，还说什么呢？”但郭建萍还是看到了其中的积极意义:通州土地局重申了协议无效和地是白庙村的法庭判决。并且有了这份答复，就可向上一级行政机关申请复核。
她并不指望区级土地局能解决问题，她认为必须由北京市土地局和河北省土地局协商才能解决，1000亩土地的纠纷也足以引起国务院国土部的重视——级别越高，越容易解决。
郭建萍的如意算盘是:土地征为北京的国有土地，河北方面退还土地出让所得，而白庙村，则得到北京市的土地征用标准赔偿。
但事情并非想象中的那么简单和顺利。25日，在和北京市土地局的沟通中，土地局说他们支持她用法律的方式解决。
郭建萍准备的一下个官司，是把燕郊开发区所在的河北三河市土地局、和安花园以及正在使用那块土地的另两家公司作被告，请求撤销他们的土地使用权证。
她认为受损方越多，其解决的态度也就越积极。“但法院所在地将在三河市，官司就不会像在北京一样顺利。”郭建萍说，这又将是一段很长的时间。
未来将要发生什么呢？最终该怎么解决呢？至少在现在，法院、行政部门都没有找到一个好办法。
失去的土地
白庙村委把土地收上来后，就以“换地”的方式“卖”给河北省的枣林村了。人们把这种方式叫“土地位移式”
未来的事情难以预料，但在那块土地上曾经发生过的事情却是清晰的。
“那时候潮白河还有水，要去耕种需要坐船过河，有一大船两小船。”王玉宽，土地承包之前知青生产队的最后一任队长对过去的事情历历在目。那时候有80多个知青，每人工作一年合200多块钱，土地上种植玉米、小麦、水稻，还有无数桃树苹果树杨树柳树。
“我们祖祖辈辈就是在那种地的。”王玉宽说。
1982年，白庙村开始实行承包责任制，一等地每亩12元，二等地11元，三等地10元。王玉宽向生产队承包的100亩土地，就是按这个价格向生产队缴纳税金的，承包期从1985年到1994年。
“1988年承包费开始涨，涨到每亩100多元，果园涨到200多元，还要交水电费。”王玉宽说，涨价超出了承包者的承受范围，那几年，一筐桃也才卖一两块钱。
“大约在1990年，大队干部找我，让我增加承包费和水电费。我交不起，我的70亩桃园就被大队收回了。”村民肖宝常说。
很多人和肖宝常一样，因费用在合同期内涨价便放弃了对土地的耕种、经营，他们也没有闲心以及渠道去关心土地流转。
但也有坚持留在河北岸土地上的人。在涨价后宋学增继续耕种他的承包地。“我和老伴一直吃住在那里，劳动在那里，经历了联产承包、包产到户、分田到户各个阶段，我是种了一辈子地的农民，离不开我多年耕种的土地。”宋学增说。
1996年，他的麻烦来了。村委会干部强行让他搬家，不许他在潮白河种地。宋学增不妥协，因为他除了种地没有别的生路。他的电被断了，家里没有灯照明，水也断了，地没法浇了。推土机开了过来，把生产队留下的一大片房子铲平了。宋学增说:“我不怕，我来了就准备死在这里。”
后来，村里给了他几千块钱的搬家费，当年已66岁的农民宋学增，与其他在潮白河北岸耕种的村民们，被从祖祖辈辈耕种的那片土地上赶了出来。
离开土地的宋学增没有地种，不能打工，只能靠捡拾垃圾为生。
白庙村委把土地收上来后，就以“换地”的方式“卖”给河北省的枣林村了。在非法圈地名目繁多的方式中，人们把这种方式叫“土地位移式”，也就是北京的土地自己长了脚位置移动到河北，河北三河市
燕郊开发区用它的手续把这块北京的地给征了。
白庙村的人怀疑燕郊开发区参与了“换地”的把戏。枣林村没有理由花费巨资得到这块土地，土地是枣林和白庙“互换”的，而“补偿费”则“由于目前枣林村资金紧缺，对枣林给白庙的补偿全部由燕郊开发区负责拨付给白庙村”。
当时枣林村村主任李凤恒透露，开发区对相关事务知道得更清楚，而作为当时枣林村法人代表的他，只是在开发区通知他的情况下作“补充说明”。
也许正如燕郊开发区党政办公室主任扈大勇所言，时间久远，情况复杂，随着时间的发展，已经成为了现实。燕郊开发区自然乐于接受这样的现实。如果燕郊开发区参与假换段真卖地的假设属实，那么燕郊，这个1992年12月成立的省级开发区的后来者应该会敬佩当时领导人“高瞻远瞩”。
白庙和枣林的4份换段协议从1993年9月到1999年3月跨越6个年头，而据燕郊开发区土地局办公室介绍，开发区在1993年到1995年间完成对那片土地的国有化征用。燕郊土地局办公室的人回忆说，也就是在差不多这个时候，潮白河北岸的849亩土地转让给台湾的一家
开发商，开发“和安花园”
别墅。
那个时候的范学增无法想到，他正在耕种的土地已是商业住宅用地，在上面生长的将不再是庄稼，而是一排排的别墅。在这里兴起的和安花园，计划总投资1.25亿美元，规划占地850亩。拟建280栋高档豪华别墅、27栋公寓。交易记录显示，其别墅最高价格为230万元一套。
10多年，潮白河历史地干涸了，那片耕地历史地成为别墅区，售楼小姐热情地接待腰缠万贯的客户，人们似乎乐于接受这繁荣的现实，而忘记曾经发生过的是非。
王玉宽，潮白河北岸土地承包前的最后一任知青队队长，来到和安花园别墅门口，想看一看这片曾经属于他管辖，现在在法律上也有他一份的土地。保安拦住了他:不是里面的业主不能进去。
采写/摄影:本报记者 丰鸿平（南方都市报）
英“头号包租公婆”17年购房707套
英“头号包租公婆”17年购房707套
据英国《每日邮报》报道，一对年近60岁的英国教师夫妇（如图） 1990年辞去工作，一心投资房地产。凭借敏锐的市场眼光和“以房养房”的办法，17年来他们总共拥有了707套房子，目前总房产价值已经狂升到约2.4 亿英镑（约37亿人民币），而且仍在以每天2.8万英镑（43万人民币）的速度持续增值。据预计，到今年年底他们拥有的房产将超过800套。
下海专职搞房地产
弗格斯·威尔森和朱蒂斯·威尔森夫妇年近60岁，是英格兰肯特郡首府梅特斯通市人。
据悉，二人原本都只是领微薄薪水的中学教师，1975年俩人存够了钱，以8200英镑买下第一套房子。这是一套位于梅特斯通市的三居室，幸运的是，他们选对了地点，20年后，当地因为邻近英法海底隧道的阿什佛德站，成为英国最热门的房地产市场。
看着房价飞涨，威尔森夫妇首次产生当“包租公婆”的念头。于是，他们把第一套房子租出去，用租金来付第二套房子的贷款，此后开始进入房地产市场。1990年代初，夫妇俩正式辞去教师工作，全心投入房地产投资。
最高日升值7万英镑
靠着准确的眼光购房，然后再出租，并依靠租金再支付下一套房子的贷款，这就是威尔森夫妇这么多年来不断重复着的事。据透露，威尔森夫妇现在手上共有 707套房子，市场价值高达2.4亿英镑，其中一半系按揭贷款。据他们预期，今年底他们手上的房子将超过800套，甚至可能达到1000套。
据威尔森先生说，现在增值速度一天只有2.8万英镑。而在去年夏天英国房价飙涨时，他们的财产一天可以暴涨7万英镑。
据悉，威尔森夫妇的投资始终坚守一个黄金定律，那就是不在自己不熟悉或者太远的区域置业，因为买了房子就得随时注意状况。此外，他们还建议，理想投资目标是价值约18万英镑的房子，因为租金太高很难租售出去。
亿万富豪只开二手车
据悉，这对“抢钱夫妻”成功的经验业已引起英国电视台的注意，而弗格斯答应参与制作一档类似美国《飞黄腾达》的真人秀节目。不过，“包租婆”朱蒂斯对此似乎毫无兴趣：“我可不愿将自己的投资心得免费与人分享”。目前，她已应邀到伦敦帝国大学讲授地产投资，并被聘为兼职教授。
有趣的是，即使早已坐拥亿万财产，威尔森夫妇从外表上丝毫看不出来是个富豪。他们开二手车，从不出国度假，只有与房地产经纪人打交道时会穿上体面的衣服。威尔森说，“我们的成长经历让我们更习惯过‘穷人的生活’。我们宁愿过着中产阶级的教师生活，我想这就是我们。”
据悉，现年59岁的弗格斯·威尔森战后出生在英格兰艾塞克斯郡一户贫穷人家，父亲是名汽车工人，家中共有8个子女，其中2个夭折。弗格斯说，他清楚记得1958年10岁那年的圣诞节，因为一个妹妹一出生就夭折，为了埋葬她，全家没钱过圣诞。
据英国《每日邮报》报道，一对年近60岁的英国教师夫妇（如图） 1990年辞去工作，一心投资房地产。凭借敏锐的市场眼光和“以房养房”的办法，17年来他们总共拥有了707套房子，目前总房产价值已经狂升到约2.4 亿英镑（约37亿人民币），而且仍在以每天2.8万英镑（43万人民币）的速度持续增值。据预计，到今年年底他们拥有的房产将超过800套。
下海专职搞房地产
弗格斯·威尔森和朱蒂斯·威尔森夫妇年近60岁，是英格兰肯特郡首府梅特斯通市人。
据悉，二人原本都只是领微薄薪水的中学教师，1975年俩人存够了钱，以8200英镑买下第一套房子。这是一套位于梅特斯通市的三居室，幸运的是，他们选对了地点，20年后，当地因为邻近英法海底隧道的阿什佛德站，成为英国最热门的房地产市场。
看着房价飞涨，威尔森夫妇首次产生当“包租公婆”的念头。于是，他们把第一套房子租出去，用租金来付第二套房子的贷款，此后开始进入房地产市场。1990年代初，夫妇俩正式辞去教师工作，全心投入房地产投资。
最高日升值7万英镑
靠着准确的眼光购房，然后再出租，并依靠租金再支付下一套房子的贷款，这就是威尔森夫妇这么多年来不断重复着的事。据透露，威尔森夫妇现在手上共有 707套房子，市场价值高达2.4亿英镑，其中一半系按揭贷款。据他们预期，今年底他们手上的房子将超过800套，甚至可能达到1000套。
据威尔森先生说，现在增值速度一天只有2.8万英镑。而在去年夏天英国房价飙涨时，他们的财产一天可以暴涨7万英镑。
据悉，威尔森夫妇的投资始终坚守一个黄金定律，那就是不在自己不熟悉或者太远的区域置业，因为买了房子就得随时注意状况。此外，他们还建议，理想投资目标是价值约18万英镑的房子，因为租金太高很难租售出去。
亿万富豪只开二手车
据悉，这对“抢钱夫妻”成功的经验业已引起英国电视台的注意，而弗格斯答应参与制作一档类似美国《飞黄腾达》的真人秀节目。不过，“包租婆”朱蒂斯对此似乎毫无兴趣：“我可不愿将自己的投资心得免费与人分享”。目前，她已应邀到伦敦帝国大学讲授地产投资，并被聘为兼职教授。
有趣的是，即使早已坐拥亿万财产，威尔森夫妇从外表上丝毫看不出来是个富豪。他们开二手车，从不出国度假，只有与房地产经纪人打交道时会穿上体面的衣服。威尔森说，“我们的成长经历让我们更习惯过‘穷人的生活’。我们宁愿过着中产阶级的教师生活，我想这就是我们。”
据悉，现年59岁的弗格斯·威尔森战后出生在英格兰艾塞克斯郡一户贫穷人家，父亲是名汽车工人，家中共有8个子女，其中2个夭折。弗格斯说，他清楚记得1958年10岁那年的圣诞节，因为一个妹妹一出生就夭折，为了埋葬她，全家没钱过圣诞。
Thursday, January 25, 2007
西湖地价调查：风景区里的新土地生意
西湖地价调查：风景区里的新土地生意
http://www.sina.com.cn 2007年01月25日18:06 三联生活周刊
一年内两笔成交价在20亿元以上的土地交易使这座“世界最美丽华贵之城”成为拥有中国最贵地皮的城市之一。
主笔◎朱文轶
一年内两笔成交价在20亿元以上的土地交易使这座“世界最美丽华贵之城”成为拥有中国最贵地皮的城市之一。政府、土地产权人和土地受让方在这几单土地生意中都各得其所。一幢拥有百年寿命、刚刚被使用了13年的大楼成为其中一笔交易的牺牲品——它2006年底被炸毁以便平整后的地皮按合同日期在 2007年1月前准时交付。相对于小小100亩土地所创造的24.6亿价值，“浙大湖滨校区三号楼”这幢当年造价2160万元的“西湖第一高楼”实在微不足道。
毫无疑问，拥有一块可以眺望“断桥”的土地是所有到杭州置地的机构和商人们难以抗拒的选择。50年代受邀帮助杭州规划的苏联专家们几乎违背了城市规划的基本原则，本能地选择了西湖作为这个城市的中心，杭州的功能被界定为“风景疗养城市”——由此，杭州的道路完全以西湖为中心呈放射状向周边扩散。这个不切实际的方案尽管在后来的城市规划中被全盘否定，但在西湖西岸留下了大量的“干部疗养院”，直到现在，这些围着围墙的圈地大户仍然占据着西湖圈将近二分之一的土地。
剩下的地格外弥足珍贵。在隐含权力行使最丰富的地产领域，50年来“协议出让”方式主导下频繁的土地流转使得其他土地的产权几经易手，大多模糊不清。这就不难理解，杭州市虽然是国内最早实现土地储备体制的地方政府，但对于西湖风景区的周边，这片产权格外复杂的地皮，地方政府做主的机会却实在有限。
在地价不菲的杭州，这无疑使对西湖土地的争夺更为白热化。实力非凡的境外企业嘉里集团和太古集团在经过长达2个小时、102轮的激烈叫价后，才使“湖滨校区地块”的成交价停滞在24.6亿元上，这大大高出杭州政府和浙江大学最初15亿元的议价。据说，政府更倾向于嘉里集团的胜出，他们对结果满意。杭州和嘉里集团郭鹤年的合作始于20年前中国第一家香格里拉酒店在西湖边的落成。同样都是从事商业地产背景的太古集团似乎在杭州开发住宅项目的兴趣更大。而对政府而言，把西湖周边所剩无几的土地拿来开发住宅的想法并不高明，它等于把西湖的景色一次性让业主买断了。政府要的显然不是一锤子买卖，他们希望西湖能带来持续不断的交易、购买行为和源源不断的税收，它也是对杭州平均地价构成持续性上涨诱惑的重要动力。
西湖周围的土地和建筑加入了一场与地价主导的商业利润的赛跑，在这场多方利益主体的博弈中，那些阻碍利益最大化的“落伍者”将被抛弃，包括当年大量为了维护西湖景观而设立的规则:在1981年版的杭州城市总体规划中，离西湖最近的，湖滨路以东、延安路以西，建筑物的高度限制是3到5层，延安路以东、浣纱路以西，高度限制是8层。到90年代，西湖边严格遵守这个标准的新立建筑几乎屈指可数。建筑距离湖滨路100米的规定，很快就被放宽到50米;湖边50%的建筑密度要求同样被一系列高密度的商业性建筑所打破。“湖滨校区三号楼”在13年前是和这些规则斗争的“胜利者”，而现在，它又被新的力量取而代之。
“西湖第一高楼”的用地调查
1月6日炸掉笨重而结实的“框筒楼”浙江大学湖滨校区3号楼用了360公斤炸药，但比起它在西湖边上耗时8年充满争议的崛起要容易得多。一度主宰西湖天空的“3号楼”如今坍塌在价值24.6亿的废墟上，等待它的新主人。
这座“西湖第一高楼”的命运，从它筹建的那天起，就被它所站立的65938平方米地皮所左右。
主笔◎朱文轶
寸土之争
张世勋1978年到浙江医科大学担任基建处处长，他一接手要解决的所有麻烦都和这块65938平方米的地皮有关。“对一个学校来说，这块地实在太小了。”
张世勋回忆说，当时医科大学的这块地呈狭长状，南北长，东西窄。学校内大部分是平房，最高就3层楼。“学校一直有想法搞基建，但没法腾出地方来。你要拆一处老房子，就要有预留的地用于人员和器材的暂时安置。但就这点点用于周转的空地，医科大学也拿不出来。全部被各种各样的房子填满了。”
浙江医科大学原校长陈昭典接受采访时说，50年代浙江医科大学就一直被它地处城市中心的狭小用地束缚得无法喘气，但当时的情况比张世勋接手基建工作时的状况还要好些，“我1957年读的医科大学，当时的校园面积还有148亩，几年功夫，就缩水了将近三分之一的面积”。
这块地皮的缩水直接原因就是它正好处在杭州市规划的黄金线上。尽管这块拥挤的地皮对于一个正高速发展的高校来说，无异于“鸡肋”，医科大学历史上也几次有过迁校计划，都因没有合适的地段而搁置，但它在未来的价值已经渐露端倪。
60年代新的市政规划在形式上摆脱了苏联方案，但对于西湖地段重要性的强调并没有减弱，这样，虽然表面上，杭州有了规划中的物理中心，但它的精神仍然寄附于西湖这块得天独厚的风景区上。杭州“人大”原副主任、杭州规划局原总设计师吴定伟说，几次调整的新规划无一例外强化了延安路作为城市中轴线的作用，大家一直把它当作城市通向西湖的门槛。“这让城市的重心实际上一直在向湖滨路倾斜。”10年后，对于湖滨地区旧城的改造和第一轮西湖地价的上涨就无可避免了。
而作为开发西湖湖滨地区的第一步，延安路拓宽势在必行——60年代，所谓的“延安路”仍然是几条并不连贯的小路和一些从浙江医科大学校内穿行而过的小巷组成，它的一半到医大的一堵红墙止。扩建延安路就要打通学校——这个方案从50年代末达成意向，但到60年代初迟迟没有实现。曾任医科大学副校长的沈成芳说，学校将为这个改动损失20多亩地，“当时学校的党委书记郑平，也兼任浙江省委组织部部长，顶了一两年”。
学校还是在这次土地之争中让了步，杭州市为此做出的补偿是给了学校一笔18万元的补偿费，并在附近的灯蕊巷提供了一块地皮，学校盖了一批教师宿舍。
70年代末，延安路两端的西湖商业圈已经初见形态，湖滨地区道路东西不畅的问题成为限制商业区人气的新瓶颈，在庆春路的拓宽里，学校再次给城市让步。
这几次割让校园面积的退让同样并非无条件。张世勋说，1980年左右，医科大学曾向规划部门申请了用作学校未来发展的规划预留地，杭州市规划局在杭州市有关领导的授意下，将医大旁边的居民区(医科大学以南，西边到武陵路，东到延安路，西南到东坡路)划为医大的红线区。
“这块地皮的价值在现在看简直不可思议，但学校却一直没能利用起来。”“红线区”被密密麻麻超过200户的居民房所占据，学校即使有能力把资金消耗在工程量巨大的拆迁上，清理土地完成后，也已经没有后续资金可以调动。况且更重要的是，高度限制大大束缚了这个地皮的投资回报，如果严格按照规划部门的要求盖房，哪怕不是考虑的商业回报，高昂的拆迁成本也会让这个奢侈的建筑工程吃不消。“医大一直想要这片地，但是到和浙大合并也拿不出钱来。”张世勋说，倒是那片区域的老百姓还去问规划局，为什么还不来拆迁，“20年前还没有人意识到这些地皮的潜力，10年前就完全不同了。一些单位看学校迟迟不动那片地，都来打它的主意了。”
腾出块空地
“我到学校的时候，医科大学只有一个医疗系，后来又办了药学系，接着卫生系、生物工程系、营养系越来越多。增加一个专业系，当时学生的增加倒是有限，但我们的设备和实验室实在很紧张。这个时候，学校的地还越来越小。”张世勋说，80年代初，学校就已经有了盖新教学楼的打算。
首先要腾出盖房子的空地来。张世勋的工作就是加盖修缮学校周围的房子，以倒出100多亩地中间的一片施工地。“1、2、3到9号楼都是在我手上修和改的，它们就是为了3号楼的修建。”
“我先请教了规划局的一位副局长。他告诉我，规划里，延安路在50年内肯定要再拓宽，医科大学新盖的楼都要往里退，老房子可以保留使用。我一想，那样一来，学校面积不得又小很多。我和主管基建的副校长沈成芳商量了一下，就把原来的老房子保留使用，在上面加高一层。”
张世勋说，中国银行当时也看中了这块地，它要在医大旁边建一个楼，但这块地原来是工商银行的。“中国银行就和我们商量，利用医大的土地建一栋两层小楼给工商银行临时过渡一下，建成后一层做工商银行的营业大厅，二层给学校使用。最后建成了4号楼，南北朝向，30米长，9米宽。把学校的财务科，组织部等行政机构就迁到了二层。”
中国银行的大楼在很短时间内落成了，14层的高度是西湖边第一栋违例建造的高层建筑，“这给学校的最后决策多少提供了参考”。
“后来有校领导说我们是‘鸡窝里办学校’。”张世勋说，为了节约土地，就是东挪西凑，“学校原来最重要的两个实验室，解剖室和遗体库是分开的。一个二层，一个是平房。后来为了节约空间，我们修了6号楼。最开始想修10层，但是没有被批准，因为太高了，后来改成7层。这栋楼的设计非常困难。要把解剖室和遗体库合并在一起。但解剖室的设计要求是，进深比较深，长度要短，方便师生实验观察。而遗体库的设计要求刚好相反:长度长，进深短。设计上我花了好大工夫，在腾土地上也费不少劲。我们征用了自己的一半健身房，拆迁了20几户民房，一共挤出了1.1万多平方米。不仅给修房子腾出了地，还把学校里的交通给让出来。以前因为平房多，土地紧张，学校里不通汽车，修房子的空心板都是用手推车拉的。”
“1983年，学校在庆春路和延安路的交界，修建了一栋4层的9号楼。把学校里的机修厂、幼儿园等原来的平房机构都装了进去。经过这几栋楼的修建，给学校又腾出了一块空地。所有腾出的空地，这就是以后建3号楼的地了。”
沈成芳回忆说，1984年，石油部让我们帮忙培养一批学生，给了我们200万元左右的报酬。这笔钱的一部分和后来省计经委批下的2160万元，就是3号楼项目的启动资金。
钱和地同时具备了。剩下的问题，就是在这块紧邻西湖的地皮上，到底该造一个什么样的楼了？
3号楼的风波
施少连所在中国联合工程公司的前身是机械第一工业部第二设计研究院。1980年，他们从支援三线建设的前线贵州搬到杭州，正好赶上杭州旧城改造的高峰。施少连说，他们接手的第一个项目是杭州早期的高层建筑之一，杭州大厦，3年后，对浙江医科大学教学楼的设计，他们拿出了高层方案。
1985年企图在距离西湖200米左右的地方耸立起一座22层、高度超过70米的大楼，无疑是对风景和既有规则的冒犯。尽管在医科大学3号楼之前第一个越过城市高度线的建筑是同样离西湖不远的新侨宾馆，但这在3号楼建成以前仍是个特例。这幢17层的高层建筑的原址是市政府招待所，吴定伟说:“当时杭州有省属宾馆，但没有好的市属宾馆，这个项目是在市委书记和市长的坚持下动工的。那一任规划局局长沈曾因为对这个违例项目的抵制而被解职。”“中国银行大楼也得到了一些部门支持，但在高度上，他们还是有所克制，只盖了14层。”
70米是西湖上空的禁区线，这基于在杭州早期规划中，对于城市天际线的强调。西湖景观空间规划师陈凡说:“湖滨地区和西湖景观的关系主要反映在建筑高度和城市轮廓线上。建筑高度控制按其距离西湖的远近而递减和结合现状高层建筑的分布形成有峰谷变化的城市轮廓线。从西湖湖区观看城市，无论从所处位置，视域和视距及游人量、滞留条件和时间等，湖心亭均占有主导地位，规划以西湖的湖心亭为主要视点。城市轮廓线的参照物，是宝石山和吴山，保淑塔底高和吴山的高度都是70米左右，因此它被划为靠近西湖风景区的地方建筑物高度的禁区。如果超过参照物的高度，城景协调的视觉关系就会受到破坏。”“现状正在往我们规划者期望相反的方向走。对短期利益的过度热衷，让城景关系里，城市的视觉形象越来越占显著地位，城和景的协调已经越来越变得对立。”
“最开始是我们学校自己设计，我设计的是7层。作为基建处，我们不愿建高楼。因为电梯费用，其他费用都会相应增加，当时的基建费用本来就很紧张了。”张世勋说，出于对这块土地使用的谨慎和重视，省计经委出面对这个项目组织了浙江省的第一次工程招标。
“包括省建筑设计院、工业部第二设计院、南京住宅建筑设计院等5家设计单位参加了投标。”他回忆说，最后竞标的主要争论焦点集中在省建筑设计院和工业部第二设计院两家的方案上。两家方案的根本差异就是建筑的最终高度。张世勋说，“省院的方案是一幢矮胖型的建筑，相比之下，另一个方案瘦长”。
学校方面当然更喜欢后者。要保证大楼2.1万平方米的总建筑面积，省建筑设计院方案保证了高度上的小心，却牺牲学校本来就紧张的地皮。
由于项目是省教委和省计经委主抓的，招标小组的规格很高。吴定伟是代表市规划局方面的小组成员，他回忆说，“招标小组原定是11人组成，但投票那天，一名主抓建设的副省长有事没有能参加，投票就出现了半数对半数的局面。最后小组临时加了一名学校方面的副校长，代表学校投了一票，这样，工业部设计院的高层方案才胜出了”。“投反对票的一名浙江大学建筑学教授和省建筑设计院的人对这个结果都极为不满，几个人气得连招标完了以后的聚餐也没有参加就离场了。”
原定为22层的3号楼项目最终还是在一片争议声中降低了3层高度，和紧随其后的很多违规建筑一样，“3号楼”打了规则的擦边球:在1981年版的规划中，对西湖边建筑高度的限定是以延安路和浣纱路这几条南北向的路和庆春路东西向的路分别划定的，“3号楼”虽然远远超过了延安路以西3到5层的规定，但在不允许盖高楼的庆春路以南距离西湖150米的范围之外。
时任浙江医科大学副校长的沈成芳说，这幢“西湖
第一高楼”能够最终上马还是得到了省里面的肯定和支持。
但从后来来看，省计经委对3号楼项目不遗余力地促成，也可能还有其他用意。
寸土寸金
1990年，3号楼仍在建设的过程中。省计经委找到医科大学，提出他们想征用医科大学的规划预留地。知情人推测，省计经委并非看上这块“红线区”的地而对3号楼工程投了赞成票，但可以肯定的是，他们认为在帮助医科大学解决了主教学楼的问题，医科大学对于这个要求一定会给个面子。
没想到，沈成芳一口回绝了省计经委的要求。“他们说，想要征用这块地，盖3幢楼，作为单位宿舍。”沈成芳回忆说，“我一听就很火。我说，‘医学院将来要发展，没有地怎么行。你们要对教育事业负责’。我看他们的态度好像很坚决，当天就给省委市委各个有关部门发了文件，通报了这件事。这件事才算被我挡了下来。”
90年代以后，这块地在西湖边的稀缺地段变得炙手可热。张世勋回忆说，来找我们借地的机构也越来越多，但都是行政机构或者有国家背景的商业机构。“实际上80年代中期就越来越多了。我记得有建设银行，想借我们的仓库，盖一个储蓄所，说营业后和学校利润分成。还有下城区公安局想在医大靠东坡路的地方修饭店。因为学校土地实在太小，都没有答应他们。”
当3号楼落成以后，学校可以腾出地皮，他们开始主动寻找土地受让方了。但高度限制仍然成为双方洽谈的阻碍。在校园内有一座19层的高楼后，学校被禁止再出现第二幢楼超过这个高度。医科大学原校长陈昭典回忆说:“1993年，有一个香港的公司看中了学校食堂的一块地，我们开价一亩400万元，他们考察了很长时间答复我们说，400万的价格他们不觉得贵，他们的确很想要地，但是18层高度的前提下，这么小的地皮，400万的买入价他们就无利可图了。”
陈昭典说，后来，学校尝试过另外一次合作。他们把靠近庆春路的平房交给
开发商，他们盖楼，楼一半的使用权作为土地出让的成本，另外，开发商把学校的操场由东西向改成南北向，学校把地下让给他们做停车场，开发商则帮学校修建一个塑胶跑道和体育馆作为交换。这个土地合作项目因为浙大合并被终止。地交给开发商了，但所有回报的承诺至今仍没有兑现。
西湖地价不断高企，使地处黄金地段的高校开始尝试土地市场化收益的甜头，但数次失败的合作让学校意识到，他们也许还是要求助于作为土地一级垄断者的政府，才能得到最稳妥的收益;而此时的地方政府也发现，在这个城市最值钱的地段，高校正在成为事实上的大土地供应商，而高校普遍扩张带来的自身的用地压力，让他们很容易答应政府置换郊区土地的提议，围绕西湖的新一轮土地生意由此展开。
土地博弈
在政府主导下，2002年，整个杭州的高校普遍和郊区置换。“这种置换，是目前政府大量储备城区优质土地的最后渠道了。”一名杭州本地的地产商接受采访时说，“急于解决用地困扰的高校一开始对置换很踊跃，它被公认为高校扩张过程中筹措资金最有效的方式。但很快就有高校觉得，他们在和政府的交易中吃了亏，他们已经很满意的补偿方式，和他们置换土地公开拍卖后的收益相差甚远。”
与2002年集中搬迁的杭州文艺路上的高校相比，医科大学并入后的浙大看上去有着更强的谈判能力。尽管在杭州20年远景规划上，浙大几个校区，除了玉泉主校区都在置换土地之列，浙江大学党委书记张浚生回忆说:“包括医科大所在湖滨校区在内的浙大的几个老校区，现在的位置都不错。也早就有人打主意。2002年置换风潮的时候，市里也来劝我们，让我们把地让出来，去下沙的大学城，可以给我们3000～5000亩，5万元/亩。我坚决不去。也有人问过我，西溪校区和华家池校区的地。我说西溪校区可以考虑，华家池就不要想。我的意见是，5个校区里，有3个是不能动的。一是浙大本部——玉泉校区，非常完整，学术气氛好。而且还靠山。华家池不能动。这是浙大目前最老的校区，是浙大的文脉。从它算起，老浙大距今110周年了。靠近校门还有个植物园，是中国最早的植物园。之江校区也不能动。它面积小，在风景区里面，不能用做商业用途。”“2004年12月31日，杭州市委和学校联合举行会议，我在会议上就是这样明确表态的。”
对于已经用来置换的医科大学老校区，张浚生虽然没有明确表示他对这笔出让是否满意，但他显然同意这是学校和政府成功合作的第一步。
“1998年浙大合并初步完成，从1999年开始，我就亲自去为新浙大校区找地。跑了四五个地方，最后杭州边的富阳市政府非常热情，他们帮我们在地图上划出了好几块地，开着车陪我们一块一块去看。一天跑了6个地方。最后我看重了在富春江旁边的一块地方。面江背山，旁边还有个黄公望森林公园。自然环境非常好，地前还有条60米宽的大马路，距离浙大的玉泉校区大概45分钟车程。总面积大约1300亩，建一个基础部，把大一、大二的学生都可以迁进来。富阳市政府愿意以5万元/亩的价格卖给我们。这是很低的地价。当地政府又那么热情，我们就决定在那里建新校区。”
张浚生说，杭州市政府听说后，非常着急。找到我们，说要在城西给我3100亩地，17～18万元/亩，后来又追加了5000亩。“我去看了3 次，都没看中。发现这块地面积虽大，但中间有高压线通过，市政府马上表示撤掉。然后还发现在整块地中间，留了300亩给省政府做宿舍。这样就没办法建校区。市政府马上表示调整省政府的用地。”“这块地离浙大老校区更近，大概只要半小时车程。只是在资金上需要的量比较大。教育部也表示支持，说可以由国家教委和省政府，一人一半，为浙大的买地贷款贴息。”
湖滨校区那块65938平方米地皮出让计划，显然是这个城西新校区计划中的一部分。紫金港的一期建设浙大资本建设投入二十一二亿，向银行贷了十二三亿。学校的运营，一年要20多亿。
张浚生说:“我们现在还是负债，每年17亿。但是这次湖滨校区卖地的24.6亿，我们可以分得17.6亿，政府拿走7亿。但这样，我们还贷就没风险了。”
但张抱怨说，因为紫金港校区周边地价从浙大进驻时的每平方米2000元已经涨到了8000元，市政府承诺追加的5000亩地缩水成了3000亩。至今还没有完全落实。
双方对于将来的合作仍在相互试探。张浚生说，我们西溪校区还没置换，比起原医科大学的湖滨校区，那边土地面积更大，有四五千亩，能获得的资金更多。但是西溪校区里有一些捐赠的建筑，如邵一夫楼、曹光彪楼，如果置换掉，还必须在新校区修一个一模一样的楼，比较麻烦。
http://www.sina.com.cn 2007年01月25日18:06 三联生活周刊
一年内两笔成交价在20亿元以上的土地交易使这座“世界最美丽华贵之城”成为拥有中国最贵地皮的城市之一。
主笔◎朱文轶
一年内两笔成交价在20亿元以上的土地交易使这座“世界最美丽华贵之城”成为拥有中国最贵地皮的城市之一。政府、土地产权人和土地受让方在这几单土地生意中都各得其所。一幢拥有百年寿命、刚刚被使用了13年的大楼成为其中一笔交易的牺牲品——它2006年底被炸毁以便平整后的地皮按合同日期在 2007年1月前准时交付。相对于小小100亩土地所创造的24.6亿价值，“浙大湖滨校区三号楼”这幢当年造价2160万元的“西湖第一高楼”实在微不足道。
毫无疑问，拥有一块可以眺望“断桥”的土地是所有到杭州置地的机构和商人们难以抗拒的选择。50年代受邀帮助杭州规划的苏联专家们几乎违背了城市规划的基本原则，本能地选择了西湖作为这个城市的中心，杭州的功能被界定为“风景疗养城市”——由此，杭州的道路完全以西湖为中心呈放射状向周边扩散。这个不切实际的方案尽管在后来的城市规划中被全盘否定，但在西湖西岸留下了大量的“干部疗养院”，直到现在，这些围着围墙的圈地大户仍然占据着西湖圈将近二分之一的土地。
剩下的地格外弥足珍贵。在隐含权力行使最丰富的地产领域，50年来“协议出让”方式主导下频繁的土地流转使得其他土地的产权几经易手，大多模糊不清。这就不难理解，杭州市虽然是国内最早实现土地储备体制的地方政府，但对于西湖风景区的周边，这片产权格外复杂的地皮，地方政府做主的机会却实在有限。
在地价不菲的杭州，这无疑使对西湖土地的争夺更为白热化。实力非凡的境外企业嘉里集团和太古集团在经过长达2个小时、102轮的激烈叫价后，才使“湖滨校区地块”的成交价停滞在24.6亿元上，这大大高出杭州政府和浙江大学最初15亿元的议价。据说，政府更倾向于嘉里集团的胜出，他们对结果满意。杭州和嘉里集团郭鹤年的合作始于20年前中国第一家香格里拉酒店在西湖边的落成。同样都是从事商业地产背景的太古集团似乎在杭州开发住宅项目的兴趣更大。而对政府而言，把西湖周边所剩无几的土地拿来开发住宅的想法并不高明，它等于把西湖的景色一次性让业主买断了。政府要的显然不是一锤子买卖，他们希望西湖能带来持续不断的交易、购买行为和源源不断的税收，它也是对杭州平均地价构成持续性上涨诱惑的重要动力。
西湖周围的土地和建筑加入了一场与地价主导的商业利润的赛跑，在这场多方利益主体的博弈中，那些阻碍利益最大化的“落伍者”将被抛弃，包括当年大量为了维护西湖景观而设立的规则:在1981年版的杭州城市总体规划中，离西湖最近的，湖滨路以东、延安路以西，建筑物的高度限制是3到5层，延安路以东、浣纱路以西，高度限制是8层。到90年代，西湖边严格遵守这个标准的新立建筑几乎屈指可数。建筑距离湖滨路100米的规定，很快就被放宽到50米;湖边50%的建筑密度要求同样被一系列高密度的商业性建筑所打破。“湖滨校区三号楼”在13年前是和这些规则斗争的“胜利者”，而现在，它又被新的力量取而代之。
“西湖第一高楼”的用地调查
1月6日炸掉笨重而结实的“框筒楼”浙江大学湖滨校区3号楼用了360公斤炸药，但比起它在西湖边上耗时8年充满争议的崛起要容易得多。一度主宰西湖天空的“3号楼”如今坍塌在价值24.6亿的废墟上，等待它的新主人。
这座“西湖第一高楼”的命运，从它筹建的那天起，就被它所站立的65938平方米地皮所左右。
主笔◎朱文轶
寸土之争
张世勋1978年到浙江医科大学担任基建处处长，他一接手要解决的所有麻烦都和这块65938平方米的地皮有关。“对一个学校来说，这块地实在太小了。”
张世勋回忆说，当时医科大学的这块地呈狭长状，南北长，东西窄。学校内大部分是平房，最高就3层楼。“学校一直有想法搞基建，但没法腾出地方来。你要拆一处老房子，就要有预留的地用于人员和器材的暂时安置。但就这点点用于周转的空地，医科大学也拿不出来。全部被各种各样的房子填满了。”
浙江医科大学原校长陈昭典接受采访时说，50年代浙江医科大学就一直被它地处城市中心的狭小用地束缚得无法喘气，但当时的情况比张世勋接手基建工作时的状况还要好些，“我1957年读的医科大学，当时的校园面积还有148亩，几年功夫，就缩水了将近三分之一的面积”。
这块地皮的缩水直接原因就是它正好处在杭州市规划的黄金线上。尽管这块拥挤的地皮对于一个正高速发展的高校来说，无异于“鸡肋”，医科大学历史上也几次有过迁校计划，都因没有合适的地段而搁置，但它在未来的价值已经渐露端倪。
60年代新的市政规划在形式上摆脱了苏联方案，但对于西湖地段重要性的强调并没有减弱，这样，虽然表面上，杭州有了规划中的物理中心，但它的精神仍然寄附于西湖这块得天独厚的风景区上。杭州“人大”原副主任、杭州规划局原总设计师吴定伟说，几次调整的新规划无一例外强化了延安路作为城市中轴线的作用，大家一直把它当作城市通向西湖的门槛。“这让城市的重心实际上一直在向湖滨路倾斜。”10年后，对于湖滨地区旧城的改造和第一轮西湖地价的上涨就无可避免了。
而作为开发西湖湖滨地区的第一步，延安路拓宽势在必行——60年代，所谓的“延安路”仍然是几条并不连贯的小路和一些从浙江医科大学校内穿行而过的小巷组成，它的一半到医大的一堵红墙止。扩建延安路就要打通学校——这个方案从50年代末达成意向，但到60年代初迟迟没有实现。曾任医科大学副校长的沈成芳说，学校将为这个改动损失20多亩地，“当时学校的党委书记郑平，也兼任浙江省委组织部部长，顶了一两年”。
学校还是在这次土地之争中让了步，杭州市为此做出的补偿是给了学校一笔18万元的补偿费，并在附近的灯蕊巷提供了一块地皮，学校盖了一批教师宿舍。
70年代末，延安路两端的西湖商业圈已经初见形态，湖滨地区道路东西不畅的问题成为限制商业区人气的新瓶颈，在庆春路的拓宽里，学校再次给城市让步。
这几次割让校园面积的退让同样并非无条件。张世勋说，1980年左右，医科大学曾向规划部门申请了用作学校未来发展的规划预留地，杭州市规划局在杭州市有关领导的授意下，将医大旁边的居民区(医科大学以南，西边到武陵路，东到延安路，西南到东坡路)划为医大的红线区。
“这块地皮的价值在现在看简直不可思议，但学校却一直没能利用起来。”“红线区”被密密麻麻超过200户的居民房所占据，学校即使有能力把资金消耗在工程量巨大的拆迁上，清理土地完成后，也已经没有后续资金可以调动。况且更重要的是，高度限制大大束缚了这个地皮的投资回报，如果严格按照规划部门的要求盖房，哪怕不是考虑的商业回报，高昂的拆迁成本也会让这个奢侈的建筑工程吃不消。“医大一直想要这片地，但是到和浙大合并也拿不出钱来。”张世勋说，倒是那片区域的老百姓还去问规划局，为什么还不来拆迁，“20年前还没有人意识到这些地皮的潜力，10年前就完全不同了。一些单位看学校迟迟不动那片地，都来打它的主意了。”
腾出块空地
“我到学校的时候，医科大学只有一个医疗系，后来又办了药学系，接着卫生系、生物工程系、营养系越来越多。增加一个专业系，当时学生的增加倒是有限，但我们的设备和实验室实在很紧张。这个时候，学校的地还越来越小。”张世勋说，80年代初，学校就已经有了盖新教学楼的打算。
首先要腾出盖房子的空地来。张世勋的工作就是加盖修缮学校周围的房子，以倒出100多亩地中间的一片施工地。“1、2、3到9号楼都是在我手上修和改的，它们就是为了3号楼的修建。”
“我先请教了规划局的一位副局长。他告诉我，规划里，延安路在50年内肯定要再拓宽，医科大学新盖的楼都要往里退，老房子可以保留使用。我一想，那样一来，学校面积不得又小很多。我和主管基建的副校长沈成芳商量了一下，就把原来的老房子保留使用，在上面加高一层。”
张世勋说，中国银行当时也看中了这块地，它要在医大旁边建一个楼，但这块地原来是工商银行的。“中国银行就和我们商量，利用医大的土地建一栋两层小楼给工商银行临时过渡一下，建成后一层做工商银行的营业大厅，二层给学校使用。最后建成了4号楼，南北朝向，30米长，9米宽。把学校的财务科，组织部等行政机构就迁到了二层。”
中国银行的大楼在很短时间内落成了，14层的高度是西湖边第一栋违例建造的高层建筑，“这给学校的最后决策多少提供了参考”。
“后来有校领导说我们是‘鸡窝里办学校’。”张世勋说，为了节约土地，就是东挪西凑，“学校原来最重要的两个实验室，解剖室和遗体库是分开的。一个二层，一个是平房。后来为了节约空间，我们修了6号楼。最开始想修10层，但是没有被批准，因为太高了，后来改成7层。这栋楼的设计非常困难。要把解剖室和遗体库合并在一起。但解剖室的设计要求是，进深比较深，长度要短，方便师生实验观察。而遗体库的设计要求刚好相反:长度长，进深短。设计上我花了好大工夫，在腾土地上也费不少劲。我们征用了自己的一半健身房，拆迁了20几户民房，一共挤出了1.1万多平方米。不仅给修房子腾出了地，还把学校里的交通给让出来。以前因为平房多，土地紧张，学校里不通汽车，修房子的空心板都是用手推车拉的。”
“1983年，学校在庆春路和延安路的交界，修建了一栋4层的9号楼。把学校里的机修厂、幼儿园等原来的平房机构都装了进去。经过这几栋楼的修建，给学校又腾出了一块空地。所有腾出的空地，这就是以后建3号楼的地了。”
沈成芳回忆说，1984年，石油部让我们帮忙培养一批学生，给了我们200万元左右的报酬。这笔钱的一部分和后来省计经委批下的2160万元，就是3号楼项目的启动资金。
钱和地同时具备了。剩下的问题，就是在这块紧邻西湖的地皮上，到底该造一个什么样的楼了？
3号楼的风波
施少连所在中国联合工程公司的前身是机械第一工业部第二设计研究院。1980年，他们从支援三线建设的前线贵州搬到杭州，正好赶上杭州旧城改造的高峰。施少连说，他们接手的第一个项目是杭州早期的高层建筑之一，杭州大厦，3年后，对浙江医科大学教学楼的设计，他们拿出了高层方案。
1985年企图在距离西湖200米左右的地方耸立起一座22层、高度超过70米的大楼，无疑是对风景和既有规则的冒犯。尽管在医科大学3号楼之前第一个越过城市高度线的建筑是同样离西湖不远的新侨宾馆，但这在3号楼建成以前仍是个特例。这幢17层的高层建筑的原址是市政府招待所，吴定伟说:“当时杭州有省属宾馆，但没有好的市属宾馆，这个项目是在市委书记和市长的坚持下动工的。那一任规划局局长沈曾因为对这个违例项目的抵制而被解职。”“中国银行大楼也得到了一些部门支持，但在高度上，他们还是有所克制，只盖了14层。”
70米是西湖上空的禁区线，这基于在杭州早期规划中，对于城市天际线的强调。西湖景观空间规划师陈凡说:“湖滨地区和西湖景观的关系主要反映在建筑高度和城市轮廓线上。建筑高度控制按其距离西湖的远近而递减和结合现状高层建筑的分布形成有峰谷变化的城市轮廓线。从西湖湖区观看城市，无论从所处位置，视域和视距及游人量、滞留条件和时间等，湖心亭均占有主导地位，规划以西湖的湖心亭为主要视点。城市轮廓线的参照物，是宝石山和吴山，保淑塔底高和吴山的高度都是70米左右，因此它被划为靠近西湖风景区的地方建筑物高度的禁区。如果超过参照物的高度，城景协调的视觉关系就会受到破坏。”“现状正在往我们规划者期望相反的方向走。对短期利益的过度热衷，让城景关系里，城市的视觉形象越来越占显著地位，城和景的协调已经越来越变得对立。”
“最开始是我们学校自己设计，我设计的是7层。作为基建处，我们不愿建高楼。因为电梯费用，其他费用都会相应增加，当时的基建费用本来就很紧张了。”张世勋说，出于对这块土地使用的谨慎和重视，省计经委出面对这个项目组织了浙江省的第一次工程招标。
“包括省建筑设计院、工业部第二设计院、南京住宅建筑设计院等5家设计单位参加了投标。”他回忆说，最后竞标的主要争论焦点集中在省建筑设计院和工业部第二设计院两家的方案上。两家方案的根本差异就是建筑的最终高度。张世勋说，“省院的方案是一幢矮胖型的建筑，相比之下，另一个方案瘦长”。
学校方面当然更喜欢后者。要保证大楼2.1万平方米的总建筑面积，省建筑设计院方案保证了高度上的小心，却牺牲学校本来就紧张的地皮。
由于项目是省教委和省计经委主抓的，招标小组的规格很高。吴定伟是代表市规划局方面的小组成员，他回忆说，“招标小组原定是11人组成，但投票那天，一名主抓建设的副省长有事没有能参加，投票就出现了半数对半数的局面。最后小组临时加了一名学校方面的副校长，代表学校投了一票，这样，工业部设计院的高层方案才胜出了”。“投反对票的一名浙江大学建筑学教授和省建筑设计院的人对这个结果都极为不满，几个人气得连招标完了以后的聚餐也没有参加就离场了。”
原定为22层的3号楼项目最终还是在一片争议声中降低了3层高度，和紧随其后的很多违规建筑一样，“3号楼”打了规则的擦边球:在1981年版的规划中，对西湖边建筑高度的限定是以延安路和浣纱路这几条南北向的路和庆春路东西向的路分别划定的，“3号楼”虽然远远超过了延安路以西3到5层的规定，但在不允许盖高楼的庆春路以南距离西湖150米的范围之外。
时任浙江医科大学副校长的沈成芳说，这幢“西湖
第一高楼”能够最终上马还是得到了省里面的肯定和支持。
但从后来来看，省计经委对3号楼项目不遗余力地促成，也可能还有其他用意。
寸土寸金
1990年，3号楼仍在建设的过程中。省计经委找到医科大学，提出他们想征用医科大学的规划预留地。知情人推测，省计经委并非看上这块“红线区”的地而对3号楼工程投了赞成票，但可以肯定的是，他们认为在帮助医科大学解决了主教学楼的问题，医科大学对于这个要求一定会给个面子。
没想到，沈成芳一口回绝了省计经委的要求。“他们说，想要征用这块地，盖3幢楼，作为单位宿舍。”沈成芳回忆说，“我一听就很火。我说，‘医学院将来要发展，没有地怎么行。你们要对教育事业负责’。我看他们的态度好像很坚决，当天就给省委市委各个有关部门发了文件，通报了这件事。这件事才算被我挡了下来。”
90年代以后，这块地在西湖边的稀缺地段变得炙手可热。张世勋回忆说，来找我们借地的机构也越来越多，但都是行政机构或者有国家背景的商业机构。“实际上80年代中期就越来越多了。我记得有建设银行，想借我们的仓库，盖一个储蓄所，说营业后和学校利润分成。还有下城区公安局想在医大靠东坡路的地方修饭店。因为学校土地实在太小，都没有答应他们。”
当3号楼落成以后，学校可以腾出地皮，他们开始主动寻找土地受让方了。但高度限制仍然成为双方洽谈的阻碍。在校园内有一座19层的高楼后，学校被禁止再出现第二幢楼超过这个高度。医科大学原校长陈昭典回忆说:“1993年，有一个香港的公司看中了学校食堂的一块地，我们开价一亩400万元，他们考察了很长时间答复我们说，400万的价格他们不觉得贵，他们的确很想要地，但是18层高度的前提下，这么小的地皮，400万的买入价他们就无利可图了。”
陈昭典说，后来，学校尝试过另外一次合作。他们把靠近庆春路的平房交给
开发商，他们盖楼，楼一半的使用权作为土地出让的成本，另外，开发商把学校的操场由东西向改成南北向，学校把地下让给他们做停车场，开发商则帮学校修建一个塑胶跑道和体育馆作为交换。这个土地合作项目因为浙大合并被终止。地交给开发商了，但所有回报的承诺至今仍没有兑现。
西湖地价不断高企，使地处黄金地段的高校开始尝试土地市场化收益的甜头，但数次失败的合作让学校意识到，他们也许还是要求助于作为土地一级垄断者的政府，才能得到最稳妥的收益;而此时的地方政府也发现，在这个城市最值钱的地段，高校正在成为事实上的大土地供应商，而高校普遍扩张带来的自身的用地压力，让他们很容易答应政府置换郊区土地的提议，围绕西湖的新一轮土地生意由此展开。
土地博弈
在政府主导下，2002年，整个杭州的高校普遍和郊区置换。“这种置换，是目前政府大量储备城区优质土地的最后渠道了。”一名杭州本地的地产商接受采访时说，“急于解决用地困扰的高校一开始对置换很踊跃，它被公认为高校扩张过程中筹措资金最有效的方式。但很快就有高校觉得，他们在和政府的交易中吃了亏，他们已经很满意的补偿方式，和他们置换土地公开拍卖后的收益相差甚远。”
与2002年集中搬迁的杭州文艺路上的高校相比，医科大学并入后的浙大看上去有着更强的谈判能力。尽管在杭州20年远景规划上，浙大几个校区，除了玉泉主校区都在置换土地之列，浙江大学党委书记张浚生回忆说:“包括医科大所在湖滨校区在内的浙大的几个老校区，现在的位置都不错。也早就有人打主意。2002年置换风潮的时候，市里也来劝我们，让我们把地让出来，去下沙的大学城，可以给我们3000～5000亩，5万元/亩。我坚决不去。也有人问过我，西溪校区和华家池校区的地。我说西溪校区可以考虑，华家池就不要想。我的意见是，5个校区里，有3个是不能动的。一是浙大本部——玉泉校区，非常完整，学术气氛好。而且还靠山。华家池不能动。这是浙大目前最老的校区，是浙大的文脉。从它算起，老浙大距今110周年了。靠近校门还有个植物园，是中国最早的植物园。之江校区也不能动。它面积小，在风景区里面，不能用做商业用途。”“2004年12月31日，杭州市委和学校联合举行会议，我在会议上就是这样明确表态的。”
对于已经用来置换的医科大学老校区，张浚生虽然没有明确表示他对这笔出让是否满意，但他显然同意这是学校和政府成功合作的第一步。
“1998年浙大合并初步完成，从1999年开始，我就亲自去为新浙大校区找地。跑了四五个地方，最后杭州边的富阳市政府非常热情，他们帮我们在地图上划出了好几块地，开着车陪我们一块一块去看。一天跑了6个地方。最后我看重了在富春江旁边的一块地方。面江背山，旁边还有个黄公望森林公园。自然环境非常好，地前还有条60米宽的大马路，距离浙大的玉泉校区大概45分钟车程。总面积大约1300亩，建一个基础部，把大一、大二的学生都可以迁进来。富阳市政府愿意以5万元/亩的价格卖给我们。这是很低的地价。当地政府又那么热情，我们就决定在那里建新校区。”
张浚生说，杭州市政府听说后，非常着急。找到我们，说要在城西给我3100亩地，17～18万元/亩，后来又追加了5000亩。“我去看了3 次，都没看中。发现这块地面积虽大，但中间有高压线通过，市政府马上表示撤掉。然后还发现在整块地中间，留了300亩给省政府做宿舍。这样就没办法建校区。市政府马上表示调整省政府的用地。”“这块地离浙大老校区更近，大概只要半小时车程。只是在资金上需要的量比较大。教育部也表示支持，说可以由国家教委和省政府，一人一半，为浙大的买地贷款贴息。”
湖滨校区那块65938平方米地皮出让计划，显然是这个城西新校区计划中的一部分。紫金港的一期建设浙大资本建设投入二十一二亿，向银行贷了十二三亿。学校的运营，一年要20多亿。
张浚生说:“我们现在还是负债，每年17亿。但是这次湖滨校区卖地的24.6亿，我们可以分得17.6亿，政府拿走7亿。但这样，我们还贷就没风险了。”
但张抱怨说，因为紫金港校区周边地价从浙大进驻时的每平方米2000元已经涨到了8000元，市政府承诺追加的5000亩地缩水成了3000亩。至今还没有完全落实。
双方对于将来的合作仍在相互试探。张浚生说，我们西溪校区还没置换，比起原医科大学的湖滨校区，那边土地面积更大，有四五千亩，能获得的资金更多。但是西溪校区里有一些捐赠的建筑，如邵一夫楼、曹光彪楼，如果置换掉，还必须在新校区修一个一模一样的楼，比较麻烦。
Friday, January 12, 2007
海外华人未雨绸缪规划人生
海外华人未雨绸缪规划人生 回国养老成最佳选择 中新网
养老问题，始终是每个人都必须面对的问题。在海外生活的华侨华人，比在国内生活的老人多了一些选择。留在海外？还是回国养老？对于上了一定岁数的侨胞来说，较早规划有助于获得如意的生活。
回国养老渐成热潮
近来，在海内外有三则消息，都与华人“银发族”有关。
近日，据中华全国工商业联合会房地产商会透露，海外华侨华人中，正在掀起一股回中国买房的热潮。全国工商联房地产商会会长聂梅生表示，有关调查显示，上海和北京高端房产市场的购买者中，海外华人尤其是北美的华人占了相当大的比例。北美600万华人中，对到中国买房有着强烈意愿的目前占15%至 20%。他们中有些是为了投资；有些是因为与国内有生意往来，需要经常回国，买套房子既经济又方便；不过，在回国买房大军中，人数最多的还是希望叶落归根的第一代移民。
不仅如此，新加坡华文媒体有报道称，“现在，中国已经取代了澳大利亚的珀斯成为新加坡中产阶层华人的理想退休之地。”了解到这种变化，今年45 岁的新加坡华人唐先生，就在新加坡开了家专门提供退休咨询服务的公司。给那些退休后想要定居中国的海外华人提供包括购房、教育等在内的退休咨询服务。唐先生说，开业以来，他已经成功帮助13对退休夫妇定居在上海。现在，他正在与有关部门协商，计划在厦门筹建一个可以居住250人的别墅小区，专门供那些退休后到中国定居的新加坡华人使用。
除了购房置业，还有不少华人住进了中国的养老院。82岁的李明老太太是美籍华人，她的二子一女都在美国。自从3年前女儿把她送到上海的“金色港湾”老年公寓后，她就再也没有回过美国。她说：“不是不想子女，是在这儿住得太开心了。”据了解，在上海，不少养老院都住有像李明这样从海外回来的老年华人。通常情况下，华裔老人只要通过体检，确认没有传染病，同时在上海又有监护人的话，就可以和本地的申请人一起排队，等候入住。
文化环境难以割舍
不难看出，在规划退休后的晚年生活时，不少华侨华人将目光投向了国内。
做出这样的选择，有经济上的考量。在美国辛辛那提生活了20年的施女士在北京买了房。她说，美国的平均退休年龄是65岁，有的人到了退休年龄迫于生活压力还要继续工作。而国内的生活费用较低，完全可以提前退休，留出更多的时间和精力享受晚年生活。特别是对于第一代移民而言，他们往往不是专业人士，收入不高，紧靠积蓄或是政府的养老补助生活，日子并不宽裕。拿着同样多的钱，回国生活就舒服多了。因此，回中国养老成为很多第一代移民的选择。“如今，国内大城市生活很舒服，吃住条件和国外没有什么差别，而且生活习惯还更适应，何乐而不为呢？”
也有一些华侨华人并不是一开始就打定主意回国养老的。如今在上海一家养老院居住的章老先生是澳大利亚华人。“中西方文化对于‘幸福晚年’的理解是不同的。”他说，对华人来说，幸福晚年除不愁吃穿，还要儿孙绕膝，阖家团聚，临终时有儿女随伺在侧，但这在西方国家几乎是不可能的。“所以不少华裔老人都会选择住进老人公寓。我也在澳大利亚的老人公寓住过，还是觉得孤独，因为大部分老人院在制定规章时，都是只考虑西方老人喜欢安静、怕吵闹，但华裔老人大都好热闹，所以最终还是在国内住下了。”
还有一些华侨华人决定回国的理由看起来似乎很“微小”。“出国20年就想北京一样东西——糖蒜，虽然自己在美国也做，但是总觉得蒜的味道不对，而回国就能放开吃了。”“合口味的家乡饭菜、亲切而熟悉的上海乡音、随时都可以凑成一桌的麻将牌友……这样的晚年生活，在国外是无论如何也享受不到的。” “无论是游览名胜山水，还是读《三国演义》，我发现我跟周围的人们对很多事情的看法都一样，很自在，有归属感。”理由看似“微小”，但细细琢磨，“微小” 的背后，却是一种巨大的文化亲和力和牵引力使然。
未雨绸缪规划人生
当然，回国养老只是一种选择，也有相当一部分华侨华人选择留在海外养老。
实际上，所在国的关注正使得海外华人的养老状况逐步改善。美国西弗吉尼亚大学医学系老年中心的学者吴蓓介绍说，波士顿市政府为了华裔老年人的特殊需求，把资金拨给华裔社区，社区养老取得了不错的成果。“波士顿有一个中华耆英会，专门为中国的老年移民服务，提供上门服务，医疗服务，送饭上门。中华耆英会在波士顿开了几家老年人中心，专门有车子把老人上午接过来，下午再送回家。老人和他们的家庭成员都觉得很好。”
华侨华人也开始行动起来，为自己的养老问题献计献力。家住美国洛斯阿图的92岁高龄的华裔长者朱海涛近来提出一个设想：给美国华裔建造“围屋式养老院”。“围屋”，呈圆形，常见于福建、广西等客家人聚居的农村。朱海涛说，他所了解到的老人公寓的现况是：一、供不应求；二、不太能照顾到华裔老者的居住习惯；三、个别老人公寓虽为亚裔老者而办，收费却太高。“建造围屋式养老院建筑省工省料，造价低，房租才能低，一般老人家才负担得起。另外，环型回廊和共同的中央庭院易于人们相互交往，也是独居老人最喜欢的一点。”此想法一经提出，立刻引起广泛回应，打电话者、登门拜访者不乏其人，朱海涛感叹说：“可见华人养老的问题真的有许多人关切。”
还有专家提出了具体的建议。他们指出，想要留在海外养老，一定要未雨绸缪，尽早制定退休后的生活计划。就美国而言，没有任何法律规定成年子女必须赡养其父母，因此不可能“养儿防老”。社会基本养老保障、私人养老金计划以及个人储蓄基本上构成了养老的“三支柱”。对华裔而言，子女往往愿意赡养父母，但即便如此，专家也还是给出了这样的忠告：如果希望晚年能有一个更为幸福舒适的生活，你需要现在就开始打算，特别是必须妥善处理好子女教育费用与养老计划的关系。
养老问题，始终是每个人都必须面对的问题。在海外生活的华侨华人，比在国内生活的老人多了一些选择。留在海外？还是回国养老？对于上了一定岁数的侨胞来说，较早规划有助于获得如意的生活。
回国养老渐成热潮
近来，在海内外有三则消息，都与华人“银发族”有关。
近日，据中华全国工商业联合会房地产商会透露，海外华侨华人中，正在掀起一股回中国买房的热潮。全国工商联房地产商会会长聂梅生表示，有关调查显示，上海和北京高端房产市场的购买者中，海外华人尤其是北美的华人占了相当大的比例。北美600万华人中，对到中国买房有着强烈意愿的目前占15%至 20%。他们中有些是为了投资；有些是因为与国内有生意往来，需要经常回国，买套房子既经济又方便；不过，在回国买房大军中，人数最多的还是希望叶落归根的第一代移民。
不仅如此，新加坡华文媒体有报道称，“现在，中国已经取代了澳大利亚的珀斯成为新加坡中产阶层华人的理想退休之地。”了解到这种变化，今年45 岁的新加坡华人唐先生，就在新加坡开了家专门提供退休咨询服务的公司。给那些退休后想要定居中国的海外华人提供包括购房、教育等在内的退休咨询服务。唐先生说，开业以来，他已经成功帮助13对退休夫妇定居在上海。现在，他正在与有关部门协商，计划在厦门筹建一个可以居住250人的别墅小区，专门供那些退休后到中国定居的新加坡华人使用。
除了购房置业，还有不少华人住进了中国的养老院。82岁的李明老太太是美籍华人，她的二子一女都在美国。自从3年前女儿把她送到上海的“金色港湾”老年公寓后，她就再也没有回过美国。她说：“不是不想子女，是在这儿住得太开心了。”据了解，在上海，不少养老院都住有像李明这样从海外回来的老年华人。通常情况下，华裔老人只要通过体检，确认没有传染病，同时在上海又有监护人的话，就可以和本地的申请人一起排队，等候入住。
文化环境难以割舍
不难看出，在规划退休后的晚年生活时，不少华侨华人将目光投向了国内。
做出这样的选择，有经济上的考量。在美国辛辛那提生活了20年的施女士在北京买了房。她说，美国的平均退休年龄是65岁，有的人到了退休年龄迫于生活压力还要继续工作。而国内的生活费用较低，完全可以提前退休，留出更多的时间和精力享受晚年生活。特别是对于第一代移民而言，他们往往不是专业人士，收入不高，紧靠积蓄或是政府的养老补助生活，日子并不宽裕。拿着同样多的钱，回国生活就舒服多了。因此，回中国养老成为很多第一代移民的选择。“如今，国内大城市生活很舒服，吃住条件和国外没有什么差别，而且生活习惯还更适应，何乐而不为呢？”
也有一些华侨华人并不是一开始就打定主意回国养老的。如今在上海一家养老院居住的章老先生是澳大利亚华人。“中西方文化对于‘幸福晚年’的理解是不同的。”他说，对华人来说，幸福晚年除不愁吃穿，还要儿孙绕膝，阖家团聚，临终时有儿女随伺在侧，但这在西方国家几乎是不可能的。“所以不少华裔老人都会选择住进老人公寓。我也在澳大利亚的老人公寓住过，还是觉得孤独，因为大部分老人院在制定规章时，都是只考虑西方老人喜欢安静、怕吵闹，但华裔老人大都好热闹，所以最终还是在国内住下了。”
还有一些华侨华人决定回国的理由看起来似乎很“微小”。“出国20年就想北京一样东西——糖蒜，虽然自己在美国也做，但是总觉得蒜的味道不对，而回国就能放开吃了。”“合口味的家乡饭菜、亲切而熟悉的上海乡音、随时都可以凑成一桌的麻将牌友……这样的晚年生活，在国外是无论如何也享受不到的。” “无论是游览名胜山水，还是读《三国演义》，我发现我跟周围的人们对很多事情的看法都一样，很自在，有归属感。”理由看似“微小”，但细细琢磨，“微小” 的背后，却是一种巨大的文化亲和力和牵引力使然。
未雨绸缪规划人生
当然，回国养老只是一种选择，也有相当一部分华侨华人选择留在海外养老。
实际上，所在国的关注正使得海外华人的养老状况逐步改善。美国西弗吉尼亚大学医学系老年中心的学者吴蓓介绍说，波士顿市政府为了华裔老年人的特殊需求，把资金拨给华裔社区，社区养老取得了不错的成果。“波士顿有一个中华耆英会，专门为中国的老年移民服务，提供上门服务，医疗服务，送饭上门。中华耆英会在波士顿开了几家老年人中心，专门有车子把老人上午接过来，下午再送回家。老人和他们的家庭成员都觉得很好。”
华侨华人也开始行动起来，为自己的养老问题献计献力。家住美国洛斯阿图的92岁高龄的华裔长者朱海涛近来提出一个设想：给美国华裔建造“围屋式养老院”。“围屋”，呈圆形，常见于福建、广西等客家人聚居的农村。朱海涛说，他所了解到的老人公寓的现况是：一、供不应求；二、不太能照顾到华裔老者的居住习惯；三、个别老人公寓虽为亚裔老者而办，收费却太高。“建造围屋式养老院建筑省工省料，造价低，房租才能低，一般老人家才负担得起。另外，环型回廊和共同的中央庭院易于人们相互交往，也是独居老人最喜欢的一点。”此想法一经提出，立刻引起广泛回应，打电话者、登门拜访者不乏其人，朱海涛感叹说：“可见华人养老的问题真的有许多人关切。”
还有专家提出了具体的建议。他们指出，想要留在海外养老，一定要未雨绸缪，尽早制定退休后的生活计划。就美国而言，没有任何法律规定成年子女必须赡养其父母，因此不可能“养儿防老”。社会基本养老保障、私人养老金计划以及个人储蓄基本上构成了养老的“三支柱”。对华裔而言，子女往往愿意赡养父母，但即便如此，专家也还是给出了这样的忠告：如果希望晚年能有一个更为幸福舒适的生活，你需要现在就开始打算，特别是必须妥善处理好子女教育费用与养老计划的关系。
社科院黄皮书：中国莫忘日本房地产泡沫教训
社科院黄皮书：中国莫忘日本房地产泡沫教训 中青报
核心提示：中国社会科学院发布2007年世界经济形势分析与预测黄皮书。黄皮书用大量篇幅分析了在世界各地蔓延的房地产热潮，并且提出，中国应该记取当年日本房地产泡沫的教训，避免重蹈覆辙。
近日，中国社会科学院发布2007年世界经济形势分析与预测黄皮书。黄皮书用大量篇幅分析了在世界各地蔓延的房地产热潮，并且提出，中国应该记取当年日本房地产泡沫的教训，避免重蹈覆辙。1985年，日本签署了“广场协议”，日元大幅升值，房地产市场也随之急剧升温。在此后6年内，日本6大城市的商业地价狂涨3倍多，需求旺盛投机盛行，房价也不可遏制的持续走高。可是，进入上世纪90年代以后，日本房市突然降温，接着就出现了全国性的大暴跌，整个经济也受到了重创。此后10年，日本长期处于萧条期，经济增长始终徘徊于衰退与复苏之间，被经济学界称为“失去的10年”。
在日本房地产泡沫形成期间，人们只相信土地价格只升不降的神话，争相购置房产地契，以至于土地价格高出美国3倍有余。日本总理府1987年的调查显示，超过半数以上的受访者认为“只有土地是安心并且有利的”。与此相应，人们相信利率不变，企业从银行贷款非常容易。当时的情况是，借款方不考虑一旦利率升高还不起本息怎么办，贷款方也忘记了升息的风险，只是一味地贷款给房地产公司，并且天真地认为，如果这些企业暂时资金困难只需将手中的房子出售就可以解决问题。
这种情况没有引起日本政府足够的警惕，反而采取了不恰当的金融和财政政策，推动了房地产市场的疯狂。在情况最为严重的1987年，日本政府并没有采取任何宏观调控措施来缓解过热的市场，还错误地认为日本经济形势一片大好，任凭国家和民众全部卷入到泡沫中去。然而，1989年，日本股市大幅下挫，接着房地产泡沫破裂，带来了灾难性的后果。直到2005年年末，日本经济才从可怕的低谷中走出来。
黄皮书认为，中国与日本有很大的不同，中国政府从2005年起就实行了众多的宏观调控措施，并且收到了良好的效果。不过，黄皮书也指出，上述措施还没有完全消除可能存在的巨大风险，况且中国和当时的日本在某些方面还存在一些相似。
当前，人民币面临着升值压力，中国也需要用低利率增强国内需求，大量的资本也在迅速流向房地产业。黄皮书据此提出，中国应该吸取日本低利率政策的教训，收紧银根以待房市降温；其次，央行应该能够抓住调整货币供给的时机，不为稳定的物价指数所迷惑。因为在日本泡沫期间，日本的物价指数增长几乎为零。另外，在实施扩大内需的转变中，我国应避免国家宏观战略调整而造成的资产泡沫。“虽然中日的国情不同，但是以增大房地产泡沫为代价来扩大内需的教训不应在我国重演。”
核心提示：中国社会科学院发布2007年世界经济形势分析与预测黄皮书。黄皮书用大量篇幅分析了在世界各地蔓延的房地产热潮，并且提出，中国应该记取当年日本房地产泡沫的教训，避免重蹈覆辙。
近日，中国社会科学院发布2007年世界经济形势分析与预测黄皮书。黄皮书用大量篇幅分析了在世界各地蔓延的房地产热潮，并且提出，中国应该记取当年日本房地产泡沫的教训，避免重蹈覆辙。1985年，日本签署了“广场协议”，日元大幅升值，房地产市场也随之急剧升温。在此后6年内，日本6大城市的商业地价狂涨3倍多，需求旺盛投机盛行，房价也不可遏制的持续走高。可是，进入上世纪90年代以后，日本房市突然降温，接着就出现了全国性的大暴跌，整个经济也受到了重创。此后10年，日本长期处于萧条期，经济增长始终徘徊于衰退与复苏之间，被经济学界称为“失去的10年”。
在日本房地产泡沫形成期间，人们只相信土地价格只升不降的神话，争相购置房产地契，以至于土地价格高出美国3倍有余。日本总理府1987年的调查显示，超过半数以上的受访者认为“只有土地是安心并且有利的”。与此相应，人们相信利率不变，企业从银行贷款非常容易。当时的情况是，借款方不考虑一旦利率升高还不起本息怎么办，贷款方也忘记了升息的风险，只是一味地贷款给房地产公司，并且天真地认为，如果这些企业暂时资金困难只需将手中的房子出售就可以解决问题。
这种情况没有引起日本政府足够的警惕，反而采取了不恰当的金融和财政政策，推动了房地产市场的疯狂。在情况最为严重的1987年，日本政府并没有采取任何宏观调控措施来缓解过热的市场，还错误地认为日本经济形势一片大好，任凭国家和民众全部卷入到泡沫中去。然而，1989年，日本股市大幅下挫，接着房地产泡沫破裂，带来了灾难性的后果。直到2005年年末，日本经济才从可怕的低谷中走出来。
黄皮书认为，中国与日本有很大的不同，中国政府从2005年起就实行了众多的宏观调控措施，并且收到了良好的效果。不过，黄皮书也指出，上述措施还没有完全消除可能存在的巨大风险，况且中国和当时的日本在某些方面还存在一些相似。
当前，人民币面临着升值压力，中国也需要用低利率增强国内需求，大量的资本也在迅速流向房地产业。黄皮书据此提出，中国应该吸取日本低利率政策的教训，收紧银根以待房市降温；其次，央行应该能够抓住调整货币供给的时机，不为稳定的物价指数所迷惑。因为在日本泡沫期间，日本的物价指数增长几乎为零。另外，在实施扩大内需的转变中，我国应避免国家宏观战略调整而造成的资产泡沫。“虽然中日的国情不同，但是以增大房地产泡沫为代价来扩大内需的教训不应在我国重演。”
Tuesday, January 09, 2007
茅于轼：高房价是买房者造成的 总体趋势还要涨
茅于轼：高房价是买房者造成的 总体趋势还要涨
http://www.sina.com.cn 2007年01月09日 09:23 《财经文摘》
作者：章剑锋
也许在很长一段时期内，中国那些已经买房或尚未买房的人们都将无法免除做为“房奴”的不幸。一些专家根据对某些区域的商品房均价和人均收入进行研究后宣称，大约有接近70%的城市居民没有购买新房的能力。但是，房价的持续上涨给人们造成莫大恐慌，基于某种悲观预期，大多数中低收入者到最后往往会置之死地而后生——采取一切可以利用的办法获取资金，然后将其迅速投放到市场中，购买一套完全建立在债权抵押基础上的住宅，而自己则彻底成为悲剧中的主角。
中国的经济学家茅于轼对这一现象表示理解，他说，中国的现实是财富集中在少数人手中，大部分人买不起房。
茅于轼是在6个月以前作出此番表述的。无从知道，这位在中国享有盛誉的经济学家是否对那些买不起房的人抱有同情，但是他显然清楚地知道，这些买不起房但后来又不得不买高价房的人并不一定都是社会的财富精英，而这导致的后果，他也看得尤为明白。
他说，
房地产业的领衔人士常说，中国房地产将有几十年的兴旺发达，因为人口数量巨大，平均住房状况很差，城乡住房的需求将创造一个长期繁荣的房地产业。这话不错，但关键是这大部分人口要能够买得起房(他特别指出，只有收入分配根本性改善，中等收入群体才能买得起房)，否则，这个乐观前景只存在于虚幻之中。
在最近的接触中，《财经文摘》有机会与茅于轼进一步就上述问题进行探讨，并了解到茅先生对于中国房奴们得以出现的市场或制度背景、环境、现状持有的态度。需要说明的是，茅先生似乎并不倾向于支持人们不计代价和后果地购房，甚至对此表现出一种反感和厌恶的情绪(至少在交谈的时候，特别是提及人们的购房痛苦，他的口气是这样的)，他认为他们本来可以做出更好的选择，中国目前也具备了使他们在居住问题上进行更加自主或更好的选择空间，但他们没有这样做。
通过谈话我们得知，茅先生早年也曾在出租房中度过。这使我们明白，茅先生在6个月前提及要让中等收入群体买得起房，而没有像中国政府明确宣称的 “调整住房供应结构，优先满足中低收入群体住房需求”那样，也将广大低收入人群纳入“买得起房”的目标之列。这是因为，茅先生认为低收入群体本不该不切实际地去购买商品房，而应该理智地选择合适自己的居住消费方式，否则，购房人应该自己承担后果。
财经文摘：有一些迹象显示，中国现在好像有很多人在为买房烦恼，他们很害怕负债。
茅于轼：我觉得借债买房的人到底有多少是个问题。根据我的估计，这种情况(在中国)不会是普遍的。我也听到一些人谈及这类事情，包括我的一些朋友，但他们当中并没有多少人是借债买房的。
如果是通过银行贷款买房，这是很普遍的情况，并不稀奇，举债也没有什么不好。每个人都会按照自己的经济情况和生活水平作出选择和判断，这很正常。每个人的情况不同，如果觉得将来能够还得起，而且收入前景看好，(贷款或借债)没有什么不可以。
财经文摘：他们还在担心房价继续上涨，认为这不利于自己，意味着需要付出更多，这是不能被接受的。
茅于轼：从总体的市场趋势来看，房屋价格还要涨。但是现在有泡沫，估计到了泡沫要破灭的那一天，房价也就会落下来了。在泡沫没有破灭以前，还是要涨的。
房价上涨的前提是经济的增长维持在比较高的速度。这时候大家会加快买房。如果经济增长的高速度得以维持的话，房价就不大可能会跌落，除非在这中间发生一些金融危机或大的冲击，有可能会导致房价下降。至于大的冲击是什么我说不清，也是事先大家都估计不到的。但这种可能性存在。如果没有大变化，则房价会继续涨。
财经文摘：问题是，房价不断上涨，人们负担不断加重，市场也会被拖入一个危险的境地。也就是说，遭受威胁的不仅是那些年轻的买房人和整体社会的负债问题，还可能导致市场安全隐患。
茅于轼：年轻人买房，哪怕借债，也是一种需要。只要他买房是用来居住，这就不可怕。可怕的是房地产中的投机，投机是不生产、也不消费(使用)。买来房屋再将之卖掉，这里面就含有泡沫成分，就会很危险，因为在这一过程中很难保证不会出现越来越多的空置房。
我的担心是，目前存在于市场中的空置房比例到底有多高？空置房不是说卖不出去的房屋，而是说已经卖出去但被空置着的房屋。买了再卖，这叫投机，在现实市场当中，这种房屋应该有一个合理比例，但不能高，高了就很危险，就会有泡沫威胁。我自己抽时间去北京的一些住宅区里看过，发现晚上并没有人住，基本没有点灯。这样的房屋一旦多了，就是一种危险。
所以，不在于买房的目的是什么，也不在于买房的人都是谁，只要是房屋被使用，就没有泡沫。因为每个人住的房屋不可能转手卖掉，但如果房子是空的，就随时可能被转卖。一旦这类房屋空置过多，甩卖出现，价格就会下降，泡沫就会破灭。
财经文摘：你如何衡量当前的房价？有人认为过高，对此表示不满意，希望政府进行打击，以满足大多数人的需要。
茅于轼：很难简单界定房价高低程度的合理或不合理。你拿上海外滩的房价和中国一些小型城市的房价相比，会发现这个比例在10倍以上。这个差别是什么原因造成的？能说上海房价合理或不合理吗？上海的房价高，是因为有人购买。所以，房价高完全是有人愿意去买，包括杭州的西湖和青岛的海滩，都是如此。
如果认为这些城市的房价不合理，人们为什么不去小城市里买房？众所周知，那里的价格是很便宜的——高房价是买房人自己造成的。如果认为上海房价不合理，那就去认为合理的地方购买。
财经文摘：可是，当所有的中低档房屋、甚至于经济适用房一类保障住房的价格都出现巨大涨幅的时候，能算是一种合理现象吗？
茅于轼：普通房屋的价格过高，这与政府(的一些措施)有很大关系，是由于土地控制过严，供地量少造成的。现在的一个障碍是政策保护农用地，我认为这是完全不必要的，也是造成房价上涨的相当主要的一个原因。土地供应减少，房屋供应会跟不上，如果房屋的建造数量增加，房屋价格未必会上去，建造得不多，价格自然会上涨。
我建议政府对土地的控制政策放松，让城市周边的土地也入市开发。如果不是不可替代的地段和区位，就应该增加土地供应。现在我们执行了一个错误政策，还是要保护耕地(这是非常错误的)。中国还有好几亿农村人口要进城，耕地保护又能怎么样？耕地应该变成非耕地或建设用地，特别是城市周围地带，要尽量进行开发建设。
另外，中国的土地市场还没有很好地建立和健全，这是人们担心的。土地的价格是完全由需求决定的。不管是在上海外滩还是在其他地方，谁出价高就卖给谁，而我们知道，土地是没有成本的，不是劳动的产物，这是一块凭空创造出来的财富。谁可以拥有？政府是城市土地所有者，农地是集体所有的。这种制度很含糊，所有权不明确，土地卖多少是政府的自由，因此造成很多非法的掠夺和欺骗。
财经文摘：也就是说，这一项制度使本该价格适中的普通房屋也出现暴涨局面？
茅于轼：归根结底是所有权不健全、所有制不明确。政府控制着土地，不让开发商开发。所以，要解决问题，首先就要把保护耕地这一条给废了。
财经文摘：现在，中国学者一般喜欢用房价收入比来界定中国人的购房负担，你怎么看？
茅于轼：收入比不是一个问题，买房的人自有其收入来源，不必担心。对于那些买不起房的人而言，你说现在的收入比不对头，那么多少才对头？怎么能使不对头变成对头？我看一点用处都没有，于事无补。你证明房价贵了，证明出来又有什么用呢？又不能使之降下来。
现在的房价是市场(实际消费状况)造成的。要知道人是分群体的，有一些高收入群体完全买得起房子，那么多盖起来的楼盘都被卖掉，怎么能说卖不动呢？高收入人群买几套房子也是不嫌贵的，有的人喜欢买一套或两套，有的人喜欢买七套八套。
财经文摘：就此而言，房地产市场就是有钱人的市场？或者，商品房就是面向有钱人的？
茅于轼：在这一点上，任志强说得对，商品房就是为有钱人建的。对低收入人群的帮助是在商品房之外的。
现在应该努力发展廉租住房，只能租不能卖。不应该建设经济适用房，实践证明，这是一种腐败住房。搞经济适用房就等于是搞腐败，因为它的对象是 “中低收入人群”，中等收入人群也被纳入居住对象范畴，给投机分子带来了机会，也给官员腐败带来机会。这是最明目张胆地腐败的例子。
财经文摘：但现在似乎存在一种廉租房建设空档的现象，很多地方都没有形成实质性的生产和供应。
茅于轼：廉租房建设没有形成气候，只是一种宣传。北京说一年要盖10万平米，这能顶什么事呢？充其量也只能满足一万人的居住需要，根本不起作用，规模太小。只起宣传作用，没有数量概念。
财经文摘：保障住房制度没有健全，商品房价格又高，人们总需要解决居住问题。
茅于轼：应该鼓励租房，不要鼓励买房。中国的私有住房率已经超过了一些发达国家，美国是60%，中国现在是80%，明显是高的。现在人们应该租房住，我们办公室里的一些小年轻就是租的。相对而言，现在的人口流动性特别大，工作调动也方便。而且，在房屋空房率高的情况下，租金一般要便宜很多，几乎没怎么涨，对于低收入人群而言，经济划算。
年轻人都要买房，哪有这样的好事？选择买房就多受一份罪。大学刚毕业，工资又偏低，需要解决的问题有很多，要交朋友要结婚，贷款买房需要还钱，这是非常之勉强的，买房就等于将自己卖进去了。
住房消费的客观形势全世界都是一样的，刚上班的人租一套小面积的房子居住，等到结婚有孩子了再换面积大一些的，到四五十岁工作稳定了，才有可能购买房子。一个人一生的收入和支出就这样一种规律，违背了就是自寻烦恼。
财经文摘：目前那些痛苦的“房奴”们是不是也违背了客观规律？
茅于轼：每一个人都应该理性决策，理性选择，也都应该为自己的选择负责。解决住房问题要理智，否则就是没有出路的。对于极个别的“天才”，他们能赚钱，当然是个例外。原标题 茅于轼：非理智购房没有出路
http://www.sina.com.cn 2007年01月09日 09:23 《财经文摘》
作者：章剑锋
也许在很长一段时期内，中国那些已经买房或尚未买房的人们都将无法免除做为“房奴”的不幸。一些专家根据对某些区域的商品房均价和人均收入进行研究后宣称，大约有接近70%的城市居民没有购买新房的能力。但是，房价的持续上涨给人们造成莫大恐慌，基于某种悲观预期，大多数中低收入者到最后往往会置之死地而后生——采取一切可以利用的办法获取资金，然后将其迅速投放到市场中，购买一套完全建立在债权抵押基础上的住宅，而自己则彻底成为悲剧中的主角。
中国的经济学家茅于轼对这一现象表示理解，他说，中国的现实是财富集中在少数人手中，大部分人买不起房。
茅于轼是在6个月以前作出此番表述的。无从知道，这位在中国享有盛誉的经济学家是否对那些买不起房的人抱有同情，但是他显然清楚地知道，这些买不起房但后来又不得不买高价房的人并不一定都是社会的财富精英，而这导致的后果，他也看得尤为明白。
他说，
房地产业的领衔人士常说，中国房地产将有几十年的兴旺发达，因为人口数量巨大，平均住房状况很差，城乡住房的需求将创造一个长期繁荣的房地产业。这话不错，但关键是这大部分人口要能够买得起房(他特别指出，只有收入分配根本性改善，中等收入群体才能买得起房)，否则，这个乐观前景只存在于虚幻之中。
在最近的接触中，《财经文摘》有机会与茅于轼进一步就上述问题进行探讨，并了解到茅先生对于中国房奴们得以出现的市场或制度背景、环境、现状持有的态度。需要说明的是，茅先生似乎并不倾向于支持人们不计代价和后果地购房，甚至对此表现出一种反感和厌恶的情绪(至少在交谈的时候，特别是提及人们的购房痛苦，他的口气是这样的)，他认为他们本来可以做出更好的选择，中国目前也具备了使他们在居住问题上进行更加自主或更好的选择空间，但他们没有这样做。
通过谈话我们得知，茅先生早年也曾在出租房中度过。这使我们明白，茅先生在6个月前提及要让中等收入群体买得起房，而没有像中国政府明确宣称的 “调整住房供应结构，优先满足中低收入群体住房需求”那样，也将广大低收入人群纳入“买得起房”的目标之列。这是因为，茅先生认为低收入群体本不该不切实际地去购买商品房，而应该理智地选择合适自己的居住消费方式，否则，购房人应该自己承担后果。
财经文摘：有一些迹象显示，中国现在好像有很多人在为买房烦恼，他们很害怕负债。
茅于轼：我觉得借债买房的人到底有多少是个问题。根据我的估计，这种情况(在中国)不会是普遍的。我也听到一些人谈及这类事情，包括我的一些朋友，但他们当中并没有多少人是借债买房的。
如果是通过银行贷款买房，这是很普遍的情况，并不稀奇，举债也没有什么不好。每个人都会按照自己的经济情况和生活水平作出选择和判断，这很正常。每个人的情况不同，如果觉得将来能够还得起，而且收入前景看好，(贷款或借债)没有什么不可以。
财经文摘：他们还在担心房价继续上涨，认为这不利于自己，意味着需要付出更多，这是不能被接受的。
茅于轼：从总体的市场趋势来看，房屋价格还要涨。但是现在有泡沫，估计到了泡沫要破灭的那一天，房价也就会落下来了。在泡沫没有破灭以前，还是要涨的。
房价上涨的前提是经济的增长维持在比较高的速度。这时候大家会加快买房。如果经济增长的高速度得以维持的话，房价就不大可能会跌落，除非在这中间发生一些金融危机或大的冲击，有可能会导致房价下降。至于大的冲击是什么我说不清，也是事先大家都估计不到的。但这种可能性存在。如果没有大变化，则房价会继续涨。
财经文摘：问题是，房价不断上涨，人们负担不断加重，市场也会被拖入一个危险的境地。也就是说，遭受威胁的不仅是那些年轻的买房人和整体社会的负债问题，还可能导致市场安全隐患。
茅于轼：年轻人买房，哪怕借债，也是一种需要。只要他买房是用来居住，这就不可怕。可怕的是房地产中的投机，投机是不生产、也不消费(使用)。买来房屋再将之卖掉，这里面就含有泡沫成分，就会很危险，因为在这一过程中很难保证不会出现越来越多的空置房。
我的担心是，目前存在于市场中的空置房比例到底有多高？空置房不是说卖不出去的房屋，而是说已经卖出去但被空置着的房屋。买了再卖，这叫投机，在现实市场当中，这种房屋应该有一个合理比例，但不能高，高了就很危险，就会有泡沫威胁。我自己抽时间去北京的一些住宅区里看过，发现晚上并没有人住，基本没有点灯。这样的房屋一旦多了，就是一种危险。
所以，不在于买房的目的是什么，也不在于买房的人都是谁，只要是房屋被使用，就没有泡沫。因为每个人住的房屋不可能转手卖掉，但如果房子是空的，就随时可能被转卖。一旦这类房屋空置过多，甩卖出现，价格就会下降，泡沫就会破灭。
财经文摘：你如何衡量当前的房价？有人认为过高，对此表示不满意，希望政府进行打击，以满足大多数人的需要。
茅于轼：很难简单界定房价高低程度的合理或不合理。你拿上海外滩的房价和中国一些小型城市的房价相比，会发现这个比例在10倍以上。这个差别是什么原因造成的？能说上海房价合理或不合理吗？上海的房价高，是因为有人购买。所以，房价高完全是有人愿意去买，包括杭州的西湖和青岛的海滩，都是如此。
如果认为这些城市的房价不合理，人们为什么不去小城市里买房？众所周知，那里的价格是很便宜的——高房价是买房人自己造成的。如果认为上海房价不合理，那就去认为合理的地方购买。
财经文摘：可是，当所有的中低档房屋、甚至于经济适用房一类保障住房的价格都出现巨大涨幅的时候，能算是一种合理现象吗？
茅于轼：普通房屋的价格过高，这与政府(的一些措施)有很大关系，是由于土地控制过严，供地量少造成的。现在的一个障碍是政策保护农用地，我认为这是完全不必要的，也是造成房价上涨的相当主要的一个原因。土地供应减少，房屋供应会跟不上，如果房屋的建造数量增加，房屋价格未必会上去，建造得不多，价格自然会上涨。
我建议政府对土地的控制政策放松，让城市周边的土地也入市开发。如果不是不可替代的地段和区位，就应该增加土地供应。现在我们执行了一个错误政策，还是要保护耕地(这是非常错误的)。中国还有好几亿农村人口要进城，耕地保护又能怎么样？耕地应该变成非耕地或建设用地，特别是城市周围地带，要尽量进行开发建设。
另外，中国的土地市场还没有很好地建立和健全，这是人们担心的。土地的价格是完全由需求决定的。不管是在上海外滩还是在其他地方，谁出价高就卖给谁，而我们知道，土地是没有成本的，不是劳动的产物，这是一块凭空创造出来的财富。谁可以拥有？政府是城市土地所有者，农地是集体所有的。这种制度很含糊，所有权不明确，土地卖多少是政府的自由，因此造成很多非法的掠夺和欺骗。
财经文摘：也就是说，这一项制度使本该价格适中的普通房屋也出现暴涨局面？
茅于轼：归根结底是所有权不健全、所有制不明确。政府控制着土地，不让开发商开发。所以，要解决问题，首先就要把保护耕地这一条给废了。
财经文摘：现在，中国学者一般喜欢用房价收入比来界定中国人的购房负担，你怎么看？
茅于轼：收入比不是一个问题，买房的人自有其收入来源，不必担心。对于那些买不起房的人而言，你说现在的收入比不对头，那么多少才对头？怎么能使不对头变成对头？我看一点用处都没有，于事无补。你证明房价贵了，证明出来又有什么用呢？又不能使之降下来。
现在的房价是市场(实际消费状况)造成的。要知道人是分群体的，有一些高收入群体完全买得起房子，那么多盖起来的楼盘都被卖掉，怎么能说卖不动呢？高收入人群买几套房子也是不嫌贵的，有的人喜欢买一套或两套，有的人喜欢买七套八套。
财经文摘：就此而言，房地产市场就是有钱人的市场？或者，商品房就是面向有钱人的？
茅于轼：在这一点上，任志强说得对，商品房就是为有钱人建的。对低收入人群的帮助是在商品房之外的。
现在应该努力发展廉租住房，只能租不能卖。不应该建设经济适用房，实践证明，这是一种腐败住房。搞经济适用房就等于是搞腐败，因为它的对象是 “中低收入人群”，中等收入人群也被纳入居住对象范畴，给投机分子带来了机会，也给官员腐败带来机会。这是最明目张胆地腐败的例子。
财经文摘：但现在似乎存在一种廉租房建设空档的现象，很多地方都没有形成实质性的生产和供应。
茅于轼：廉租房建设没有形成气候，只是一种宣传。北京说一年要盖10万平米，这能顶什么事呢？充其量也只能满足一万人的居住需要，根本不起作用，规模太小。只起宣传作用，没有数量概念。
财经文摘：保障住房制度没有健全，商品房价格又高，人们总需要解决居住问题。
茅于轼：应该鼓励租房，不要鼓励买房。中国的私有住房率已经超过了一些发达国家，美国是60%，中国现在是80%，明显是高的。现在人们应该租房住，我们办公室里的一些小年轻就是租的。相对而言，现在的人口流动性特别大，工作调动也方便。而且，在房屋空房率高的情况下，租金一般要便宜很多，几乎没怎么涨，对于低收入人群而言，经济划算。
年轻人都要买房，哪有这样的好事？选择买房就多受一份罪。大学刚毕业，工资又偏低，需要解决的问题有很多，要交朋友要结婚，贷款买房需要还钱，这是非常之勉强的，买房就等于将自己卖进去了。
住房消费的客观形势全世界都是一样的，刚上班的人租一套小面积的房子居住，等到结婚有孩子了再换面积大一些的，到四五十岁工作稳定了，才有可能购买房子。一个人一生的收入和支出就这样一种规律，违背了就是自寻烦恼。
财经文摘：目前那些痛苦的“房奴”们是不是也违背了客观规律？
茅于轼：每一个人都应该理性决策，理性选择，也都应该为自己的选择负责。解决住房问题要理智，否则就是没有出路的。对于极个别的“天才”，他们能赚钱，当然是个例外。原标题 茅于轼：非理智购房没有出路
Monday, January 08, 2007
郑州户籍新政折射教育困局
郑州户籍新政折射教育困局 户籍改革需整体推进
http://www.sina.com.cn 2007年01月08日14:30 新华网
郑州户口政策放开后，大量外地孩子为了到城市上学办理户口迁转，个别“户主”只有8岁。
生源爆满成为近年来郑州市各中小学的普遍现象，有的班学生人数高达90多个。一些学校操场站不下全体学生，竟然在做课间操时实行每周一、三、五和二、四分班轮流做操制度。一些学校的学生下课上厕所，竟然还要排长队。
这种“爆棚”始于从2001年开始实行并在2003年“全面放开”的郑州市户籍改革。郑州当年的“户籍新政”一开始放得很宽，用公安部门的话讲，基本“磨平了”城市入户的门槛，不仅投资置业、买房、直系亲属投靠等条件可以入户，就连投亲靠友都可以入户。交4元钱，5分钟就可以迁入一个户口，这被认为是迄今为止全国各地户改政策最宽的。
没曾想许多人迁入户口的第一目标就是城市的学校资源。放宽户口准入后，郑州市的教育供求矛盾日益突出，捉襟见肘的教育投入及其运转体系面对快速而庞大的人口增长浪潮，显现诸多不适应症。相关专家接受《瞭望》新闻周刊采访时认为，城市教育如何适应全面推进户籍改革带来的一系列新的情况，已成为郑州市乃至全国亟待解决的一个难点问题。
迅猛增长的生源重压
郑州市相关负责同志接受《瞭望》新闻周刊采访时承认，当初进行户籍新政设计时，并没有充分考虑到大量群众是冲着城市优越的教育资源而迁移户口。在广大进城农民心中，再差的城镇学校也比农村的学校强。户口政策放开后，许多群众单纯为了孩子上学而纷纷入户，有的时候要办户口迁转的全是孩子，还有个别 “户主”只有8岁。
据郑州市公安局的统计数字显示，2001年11月至2005年4月转户38万多人，其中18岁以下的青少年及学龄前儿童就达10万多人，有人为了让孩子进入郑州市比较理想的学校，把户口“空挂”在亲友的户籍簿上，还有一部分居民学生设法将户口迁往目标学校所在地段。
迅猛增长的生源，让郑州市教育部门措手不及，一些教育水平较高的市区中小学校入学难，一度成为这个城市的焦点问题。来自郑州市教育局的数字表明，截至目前，郑州市各中小学校每个班平均学生仍在70人以上。
纬四路小学张秀芳校长告诉《瞭望》新闻周刊，一到开学时节，学校面对蜂拥而至的生源就特别为难，真想请家长到学校去看哪里还能摆一张桌子。老师编制严重不足，不能按师生比配老师，只能按班额配老师，可是一个班超过七八十人，比合理的师生比高出一倍。没法扩班、扩校，只能以牺牲老师工作量“硬撑”。这样的现状对于目前国家推行的新课改设置已不能适应。小学体育课都不敢开满，因为要是全都上体育课，操场都站不下。1年级学生就没有集体做过一次广播操，一星期分一、三、五和二、四岔开做。巨大的生源压力让学校苦不堪言。
目前郑州市还放开了外来务工人员子女的入学限制，加上新增户籍人口的学生，几年间增长生源近20万。《瞭望》新闻周刊在调查中发现，郑州市学校建设却远远滞后于生源的发展，2004年以前的6年时间里，未建1所小学。大部分新建住宅区配套建设也长期没有很好落实。因此，在加快城市化进程中，城区教育资源急剧短缺是必然的。
郑州市金水区教育局许士柯副局长介绍，金水区是郑州市中心城区，省直机关集中于此，城区人口60万，外来务工人员30万。2003年，9所外来工学校的7000多名学生一次性分流到各个公办学校上学。很多学校撑破了也装不下这么多人，只好办了分校，其中1200多名学生是花钱租用校舍安置的，房租、教师工资等给财政带来很大压力，其中租校舍就花了500万元。有的学校新增学生占全校学生总数的百分之二、三十，最高的达到百分之七、八十。
紧急启动应急机制
面对学生入学难的困局，郑州市协调9部门联合行动，启动应急机制，采取多项措施破解难题，主要包括：教育部门决定将城市新增学龄人口包括外来务工人员子女，应收尽收都落实到公办学校；公安部门提供适龄儿童的具体数字，然后由教育行政部门纳入普九计划，发改委纳入城市社会发展计划，城建计划将教育优先安排，规划部门将小区建设与学校建设同步规划；财政积极筹措资金，向教育部门倾斜，编办合理制定教师编制；劳动保障部门禁止童工，予以监督；物价部门严格收费标准，收费一视同仁，只要到指定安排的学校，免收借读费。
学生是进来了，代价却是班额猛增。以金水区内26所学校为例，平均班额80人以上的就有5所，70～79人的7所，60～69人的5所，剩下的学校平均班额也都在50人以上。2006年金水区一年级新生平均班额72人。金水区1996年普九时一届学生通常为5000人，2006年一届学生就是 12000人，配备的教学器材根本不够。
那么建新学校就成了惟一的选择，《瞭望》新闻周刊了解到，郑州市政府已将中小学建设列入2005年政府要办的十件实事中仅次于再就业工作的第二件大事，并力争要持续三到五年，加大力度投入教育设施建设，从根本上解决郑州市教育资源不足问题。郑州市教育局副局长郭金汉介绍，2005年，郑州市新建了22所中小学，“十一五”期间还要再建75所中小学，力度之大前所未有。
郑州市中原区教育局教育科赵全福科长介绍说，虽然政府加快建校步伐，但教育资源短缺一时还不能根本缓解，新学校建成，一招生就超员。一个年级6 个班，报名的超过8个班。还是供不应求。但为了确保孩子上学，他们加强了过渡性措施。对于新增学生，设立专门的报名点，汇总后再统筹安排到哪个学校。就近指定安排的学校必须接收学生，生源已饱和的学校，能接收多少就接收多少，剩下的再调剂。
需要与教育资源配置同步
相关专家接受《瞭望》新闻周刊采访时认为，郑州市推动户籍制度改革的初衷是好的，也取得了多方面的成功，但出现教育困局的深层原因，就在于户籍制度改革是一项系统工程，就拿教育配套来说，户籍制度改革应该保持与教育资源规划与配置的同步性。
普遍的问题是，全国各地的城市教育发展与户籍改革衔接并不紧密。对于教育人口的发展趋势缺乏准确的预测和分析应对。还有一些城市偏重于房地产开发、城市扩张和经济建设，而忽略了教育。这都是导致户籍改革与教育发展相冲突的原因所在。
郑州市教育局发展计划法规处处长张书灿等分析预测，郑州市已确定到2020年以前，城镇化水平达到70%左右，市区人口达到500万左右。按照这一目标和目前的人口情况，可推算出每年市区人口的平均增幅为13万多人，到2010年市区人口将达到364万多人。再根据目前郑州市区小学、初中和高中段在校生的情况推算，“十一五”期间，郑州市市区平均每年至少需要新建学校15所，才能满足教育需求。
建设更多的学校以满足不断增长的教育需求，这句话说起来容易，做起来就面临资金的制约，钱从哪里来？一方面，要靠政府部门增加在教育方面的投入，另一方面，有关专家认为，要处理好房地产开发与教育配套的关系问题，要让房地产开发企业承担起一定的责任。
早在1994年，郑州市政府就规定：旧城区改建住宅小区，要按照核定的新增住户，由有关部门对就近的中小学确定扩建计划，由开发部门出资对学校进行扩建，建成后移交所在学校。新建居民住宅小区应同步新建中、小学和幼儿园。由于缺乏监管，这些规定十年来几乎得不到兑现。新建的住宅小区很少分摊学校改建、扩建的成本，也很少建校。大多数房产商只在图纸上留出教育用地，有的建成了学校也不交给政府管理。
郑州市最繁华、人口较集中的行政区金水区，有80多家规模较大的新居民小区，除了两、三个小区外，绝大多数小区都没建学校。建校的小区按规定应把学校交给政府管理，但他们大多自己经营，办成了高收费学校。大部分小区业主无法承担高昂的费用，仍将孩子送到公办学校就读。
这种困惑在一些学校演变成冲突和对立。郑州市北环文化绿城学校所在小区有上万套住宅，学校收费高引发家长上访，教育主管部门责令其开设“义务班”，结果这家学校搞起了“一校两制”，做校服、加中餐、搞活动都不给义务班，名堂很多，使得义务班的学生处处受歧视。家长们还是不满意。
相关专家接受《瞭望》新闻周刊采访时认为，这种状况的存在是因为我们政策规定仍然不明晰：一、应该明确规定并监督房地产开发企业对教育设施的配套，并且作为政府把土地出让给房地产企业时的“硬条件”；二、对于房地产开发企业建设的学校，一次性移交给政府管理的，则需要进行相应的补偿，以对企业行为进行鼓励和引导；三、对于由企业自己管理经营的民办学校，则严格按照相关规定进行管理，监督其良性运行和发展。
专家认为，郑州市放宽户口准入带来的教育困局告诉我们，户籍制度改革不是单纯城市人口扩容的问题，牵一发而动全身，需要进行综合设计，整体推进。（记者 程红根 黄会清）
来源：瞭望
http://www.sina.com.cn 2007年01月08日14:30 新华网
郑州户口政策放开后，大量外地孩子为了到城市上学办理户口迁转，个别“户主”只有8岁。
生源爆满成为近年来郑州市各中小学的普遍现象，有的班学生人数高达90多个。一些学校操场站不下全体学生，竟然在做课间操时实行每周一、三、五和二、四分班轮流做操制度。一些学校的学生下课上厕所，竟然还要排长队。
这种“爆棚”始于从2001年开始实行并在2003年“全面放开”的郑州市户籍改革。郑州当年的“户籍新政”一开始放得很宽，用公安部门的话讲，基本“磨平了”城市入户的门槛，不仅投资置业、买房、直系亲属投靠等条件可以入户，就连投亲靠友都可以入户。交4元钱，5分钟就可以迁入一个户口，这被认为是迄今为止全国各地户改政策最宽的。
没曾想许多人迁入户口的第一目标就是城市的学校资源。放宽户口准入后，郑州市的教育供求矛盾日益突出，捉襟见肘的教育投入及其运转体系面对快速而庞大的人口增长浪潮，显现诸多不适应症。相关专家接受《瞭望》新闻周刊采访时认为，城市教育如何适应全面推进户籍改革带来的一系列新的情况，已成为郑州市乃至全国亟待解决的一个难点问题。
迅猛增长的生源重压
郑州市相关负责同志接受《瞭望》新闻周刊采访时承认，当初进行户籍新政设计时，并没有充分考虑到大量群众是冲着城市优越的教育资源而迁移户口。在广大进城农民心中，再差的城镇学校也比农村的学校强。户口政策放开后，许多群众单纯为了孩子上学而纷纷入户，有的时候要办户口迁转的全是孩子，还有个别 “户主”只有8岁。
据郑州市公安局的统计数字显示，2001年11月至2005年4月转户38万多人，其中18岁以下的青少年及学龄前儿童就达10万多人，有人为了让孩子进入郑州市比较理想的学校，把户口“空挂”在亲友的户籍簿上，还有一部分居民学生设法将户口迁往目标学校所在地段。
迅猛增长的生源，让郑州市教育部门措手不及，一些教育水平较高的市区中小学校入学难，一度成为这个城市的焦点问题。来自郑州市教育局的数字表明，截至目前，郑州市各中小学校每个班平均学生仍在70人以上。
纬四路小学张秀芳校长告诉《瞭望》新闻周刊，一到开学时节，学校面对蜂拥而至的生源就特别为难，真想请家长到学校去看哪里还能摆一张桌子。老师编制严重不足，不能按师生比配老师，只能按班额配老师，可是一个班超过七八十人，比合理的师生比高出一倍。没法扩班、扩校，只能以牺牲老师工作量“硬撑”。这样的现状对于目前国家推行的新课改设置已不能适应。小学体育课都不敢开满，因为要是全都上体育课，操场都站不下。1年级学生就没有集体做过一次广播操，一星期分一、三、五和二、四岔开做。巨大的生源压力让学校苦不堪言。
目前郑州市还放开了外来务工人员子女的入学限制，加上新增户籍人口的学生，几年间增长生源近20万。《瞭望》新闻周刊在调查中发现，郑州市学校建设却远远滞后于生源的发展，2004年以前的6年时间里，未建1所小学。大部分新建住宅区配套建设也长期没有很好落实。因此，在加快城市化进程中，城区教育资源急剧短缺是必然的。
郑州市金水区教育局许士柯副局长介绍，金水区是郑州市中心城区，省直机关集中于此，城区人口60万，外来务工人员30万。2003年，9所外来工学校的7000多名学生一次性分流到各个公办学校上学。很多学校撑破了也装不下这么多人，只好办了分校，其中1200多名学生是花钱租用校舍安置的，房租、教师工资等给财政带来很大压力，其中租校舍就花了500万元。有的学校新增学生占全校学生总数的百分之二、三十，最高的达到百分之七、八十。
紧急启动应急机制
面对学生入学难的困局，郑州市协调9部门联合行动，启动应急机制，采取多项措施破解难题，主要包括：教育部门决定将城市新增学龄人口包括外来务工人员子女，应收尽收都落实到公办学校；公安部门提供适龄儿童的具体数字，然后由教育行政部门纳入普九计划，发改委纳入城市社会发展计划，城建计划将教育优先安排，规划部门将小区建设与学校建设同步规划；财政积极筹措资金，向教育部门倾斜，编办合理制定教师编制；劳动保障部门禁止童工，予以监督；物价部门严格收费标准，收费一视同仁，只要到指定安排的学校，免收借读费。
学生是进来了，代价却是班额猛增。以金水区内26所学校为例，平均班额80人以上的就有5所，70～79人的7所，60～69人的5所，剩下的学校平均班额也都在50人以上。2006年金水区一年级新生平均班额72人。金水区1996年普九时一届学生通常为5000人，2006年一届学生就是 12000人，配备的教学器材根本不够。
那么建新学校就成了惟一的选择，《瞭望》新闻周刊了解到，郑州市政府已将中小学建设列入2005年政府要办的十件实事中仅次于再就业工作的第二件大事，并力争要持续三到五年，加大力度投入教育设施建设，从根本上解决郑州市教育资源不足问题。郑州市教育局副局长郭金汉介绍，2005年，郑州市新建了22所中小学，“十一五”期间还要再建75所中小学，力度之大前所未有。
郑州市中原区教育局教育科赵全福科长介绍说，虽然政府加快建校步伐，但教育资源短缺一时还不能根本缓解，新学校建成，一招生就超员。一个年级6 个班，报名的超过8个班。还是供不应求。但为了确保孩子上学，他们加强了过渡性措施。对于新增学生，设立专门的报名点，汇总后再统筹安排到哪个学校。就近指定安排的学校必须接收学生，生源已饱和的学校，能接收多少就接收多少，剩下的再调剂。
需要与教育资源配置同步
相关专家接受《瞭望》新闻周刊采访时认为，郑州市推动户籍制度改革的初衷是好的，也取得了多方面的成功，但出现教育困局的深层原因，就在于户籍制度改革是一项系统工程，就拿教育配套来说，户籍制度改革应该保持与教育资源规划与配置的同步性。
普遍的问题是，全国各地的城市教育发展与户籍改革衔接并不紧密。对于教育人口的发展趋势缺乏准确的预测和分析应对。还有一些城市偏重于房地产开发、城市扩张和经济建设，而忽略了教育。这都是导致户籍改革与教育发展相冲突的原因所在。
郑州市教育局发展计划法规处处长张书灿等分析预测，郑州市已确定到2020年以前，城镇化水平达到70%左右，市区人口达到500万左右。按照这一目标和目前的人口情况，可推算出每年市区人口的平均增幅为13万多人，到2010年市区人口将达到364万多人。再根据目前郑州市区小学、初中和高中段在校生的情况推算，“十一五”期间，郑州市市区平均每年至少需要新建学校15所，才能满足教育需求。
建设更多的学校以满足不断增长的教育需求，这句话说起来容易，做起来就面临资金的制约，钱从哪里来？一方面，要靠政府部门增加在教育方面的投入，另一方面，有关专家认为，要处理好房地产开发与教育配套的关系问题，要让房地产开发企业承担起一定的责任。
早在1994年，郑州市政府就规定：旧城区改建住宅小区，要按照核定的新增住户，由有关部门对就近的中小学确定扩建计划，由开发部门出资对学校进行扩建，建成后移交所在学校。新建居民住宅小区应同步新建中、小学和幼儿园。由于缺乏监管，这些规定十年来几乎得不到兑现。新建的住宅小区很少分摊学校改建、扩建的成本，也很少建校。大多数房产商只在图纸上留出教育用地，有的建成了学校也不交给政府管理。
郑州市最繁华、人口较集中的行政区金水区，有80多家规模较大的新居民小区，除了两、三个小区外，绝大多数小区都没建学校。建校的小区按规定应把学校交给政府管理，但他们大多自己经营，办成了高收费学校。大部分小区业主无法承担高昂的费用，仍将孩子送到公办学校就读。
这种困惑在一些学校演变成冲突和对立。郑州市北环文化绿城学校所在小区有上万套住宅，学校收费高引发家长上访，教育主管部门责令其开设“义务班”，结果这家学校搞起了“一校两制”，做校服、加中餐、搞活动都不给义务班，名堂很多，使得义务班的学生处处受歧视。家长们还是不满意。
相关专家接受《瞭望》新闻周刊采访时认为，这种状况的存在是因为我们政策规定仍然不明晰：一、应该明确规定并监督房地产开发企业对教育设施的配套，并且作为政府把土地出让给房地产企业时的“硬条件”；二、对于房地产开发企业建设的学校，一次性移交给政府管理的，则需要进行相应的补偿，以对企业行为进行鼓励和引导；三、对于由企业自己管理经营的民办学校，则严格按照相关规定进行管理，监督其良性运行和发展。
专家认为，郑州市放宽户口准入带来的教育困局告诉我们，户籍制度改革不是单纯城市人口扩容的问题，牵一发而动全身，需要进行综合设计，整体推进。（记者 程红根 黄会清）
来源：瞭望
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